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Clusula de Allanamiento a

futuro del arrendatario -


Registro de deudores judiciales
morosos
jueves, 5 de junio de 2014

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La Ley N30201, ha sido creada contra los inquilinos morosos y asimismo crea el Registro de
Deudores Judicial Morosos. Esta ley entrar en vigencia a los 45 das hbiles de su publicacin
realizada el 28 de mayo de 2014, es decir los primeros das de agosto de 2014. Asimismo, el Poder
Ejecutivo deber reglamentarla dentro de los 30 das hbiles de su entrada en vigencia.
CONCEPTO DE LA CLAUSULA:
La clusula de allanamiento a futuro del arrendatario, es un acuerdo expreso que podr
adicionarse a los contratos de arrendamiento de inmuebles. No es aplicable, por cierto, a los
bienes muebles (vehculos, computadoras, etc.).
Mediante dicha clusula, el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el predio
(casa, departamento, oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se presenta alguna de
estas dos causales: conclusin del contrato o resolucin del arrendamiento por falta de pago de las
rentas convenidas.
FORMALIDAD QUE DEBE CUMPLIR LA CLAUSULA:
En primer lugar debe tratarse de una clusula incluida en un contrato redactado por escrito. No
proceder, por lo tanto, en contratos verbales.
En segundo lugar, el contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas antenotario
pblico o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario).
ACTIVACIN DE LA CLAUSULA:
La clausula de allanamiento se activar cuando se presenten dos situaciones:
a) Cuando haya concluido el contrato de arrendamiento o,
b) Cuando este haya sido resuelto por falta de pago. Esto ltimo, siempre que se deba ms de dos
meses y medio de renta (art. 1697 del Cdigo Civil).
LA RESTITUCION INMEDIATA SOLO ES VIA JUDICIAL:
La norma establece que es competente para conocer la solicitud de restitucin del inmueble, en
contratos con clusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien materia del
contrato. Este es el juez de paz letrado de dicha jurisdiccin.
Sin embargo, nada impide que esta pretensin sea resuelta mediante un arbitraje. Para ello debe
seguir incluyndose en la clusula de allanamiento o en otra parte del contrato de arrendamiento
que esta controversia deba ser resuelta en sede arbitral.
Es importante mencionar que este proceso de restitucin inmediata, como la mayora de procesos
judiciales, requiere conciliacin extrajudicial previa. Esto podra hacer que el pedido de lanzamiento
se retrace dos o tres semanas.
PROCEDIMIENTO JUDICIAL:
El arrendador deber presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente. Una vez
recibida y admitida a trmite, el juez deber notificarla al arrendatario.
El arrendatario solo podr oponerse a la restitucin del inmueble si logra acreditar dos cosas: que
el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler adeudado. Para ello solo
cuenta con 6 das de plazo desde que le es notificada la demanda.
Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato sigue vigente o
que pag la renta, el juez ordenar el lanzamiento en 15 das hbiles, de conformidad con el
artculo 593[1] del Cdigo Procesal Civil.
Ac un tema relevante: dicho artculo seala que consentida o ejecutoriada la sentencia que
declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen el predio,
aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.
Esto es, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolucin que expida el juez de paz
letrado, sino que esta decisin debe haber quedado confirmada por el superior jerrquico (juez
especializado) si es que es apelada por el arrendatario, o que este no la haya impugnado. Un dato
ms que nos hace ver que la restitucin no es tan rpida como uno podra desear.
SOBRE LAS RENTAS IMPAGAS:
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripcin en el Registro de
Deudores Judiciales Morosos. Dicha inscripcin tendr vigencia hasta la extincin de la obligacin.
Sin perjuicio de lo anterior, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago de dichos adeudos a
travs de un proceso nico de ejecucin, en donde debe acreditar instrumentalmente la relacin
contractual (art. 688, inc. 9 del Cdigo Procesal Civil).
MODELO DE CLAUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO:
CLUSULA X.- Las partes declaran que EL ARRENDATARIO se somete a la clusula de
allanamiento a futuro, prevista en el artculo 594 del Cdigo Procesal Civil.
En consecuencia, en caso de incurrir en ms de dos meses y medio de incumplimiento en el pago
de la renta convenida o de haberse concluido el plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deber
desocupar y restituir inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR, conforme a los trminos del
mencionado artculo.
En ese sentido, el arrendatario se compromete a contradecir dicha demanda solo si ha pagado las
rentas convenidas o el contrato an sigue vigente.
Es conveniente seguir incluyendo en el contrato la clusula de mora automtica.
SOBRE LAS DEUDAS A INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO DE DEUDORES MOROSOS:
Se inscribirn en el Registro de Deudores Judiciales Morosos el incumplimiento de las acreencias
originadas en resoluciones firmes que declaren el estado de deudor judicial moroso.
Esto podr producirse en tres supuestos:
a) Tratndose de arrendatarios morosos, (art. 594 del Cdigo Procesal Civil).
b) Cuando el demandado no seale bien libre de gravamen, en un proceso nico de ejecucin, cuya
venta o remate (realizacin) le permita cumplir el mandato judicial de pago (art. 692-A del Cdigo
Procesal Civil).
c) Cuando el demandado no seale bien libre de gravamen en la etapa procesal de ejecucin forzada
de una sentencia derivada de un proceso de conocimiento, abreviado o sumarsimo (art. 692-A del
Cdigo Procesal Civil).
Una precisin importante: no podrn inscribirse en este registro las obligaciones derivadas de
procesos judiciales contra el Estado.
CANCELACION DE LA INSCRIPCIN COMO DEUDOR MOROSO:
Una vez pagada la deuda, la inscripcin debe quedar sin efecto de pleno derecho. Para lograr la
cancelacin del registro, la norma prev dos caminos.

a) Que el propio juzgado de origen oficie al rgano de gobierno del Poder Judicial la cancelacin de la
inscripcin.
b) A pedido de cualquier persona. As, acreditando el pago de la deuda, deber solicitarse al Poder
Judicial la cancelacin del registro. Para ello, se tendr un plazo no mayor a 7 das calendario,
contados desde la fecha de presentacin de la solicitud.
ELIMINACIN DEL PROCEDIMIENTO CONCURSAL POR MANDATO JUDICIAL:
Con respecto a los procedimientos concursales, el principal efecto de esta reforma ha sido la
eliminacin del denominado "procedimiento concursal por mandato judicial", el cual estaba
previsto en el texto anterior del artculo 692-A del Cdigo Procesal Civil.
Como sabemos, dicho procedimiento permita que, ante el incumplimiento del deudor de sealar
bien libre de gravamen en un proceso nico de ejecucin, el juez efectuaba el apercibimiento
consistente en la declaracin de disolucin y liquidacin del ejecutado. Luego se remita el
expediente judicial al INDECOPI a fin de que se tramite un procedimiento concursal en el que se
dispona la publicacin en el diario oficial El Peruano del nombre de las personas sometidas a la
disolucin y liquidacin.
Ahora, este procedimiento ha quedado eliminado, pues a partir de la entrada en vigencia de la Ley
N30201 que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos (45 das de su publicacin), la falta
de sealamiento de bien libre de gravamen por parte del deudor ser ahora publicitado a travs de
dicho registro. No ser necesario acudir al Indecopi.
En consonancia con lo expuesto, la Ley N30201 en mencin ha modificado los artculos 34, 50 y
97 de la Ley General del Sistema Concursal, Ley N 27809. E igualmente se han derogado los
artculos 30 y 31, as como el numeral 36.2 de la mencionada norma.

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