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ANÁLISIS DE LA LEY N° 30201- LEY QUE CREA EL REGISTRO DE DEUDORES

JUDICIALES MOROSOS
En la actualidad a nivel nacional existe una necesidad de un mercado de inmuebles en alquiler,
razón por la que se recurre a la celebración del contrato de arrendamiento de bienes
inmuebles ya sea para vivienda como para actividades comerciales.

Pero hasta ahora el propietario que desea alquilar su inmueble carece de un mecanismo que le
permita evaluar los antecedentes y el historial de cumplimiento del posible inquilino, esta
situación genera un alto grado de riesgo a la hora de alquilar, ya que si por mala suerte le toca
un inquilino que empieza a incumplir con el pago puntual de sus obligaciones, no tendrá más
remedio que recurrir al poder judicial vía demanda de Obligación de Dar Suma de Dinero (pago
de los alquileres) o Desalojo por falta de pago, o ambos en forma acumulativa; procesos que
estadisticamente demostrado, podrían durar hasta cinco años.

Asimismo es menester indicar respecto la formalidad del contrato de arrendamiento, que


estos no están sujetos a formalidad alguna, por lo que la mayoría de los propietarios alquilan
con contratos privados sin ninguna asesoría, o hasta de palabra, basados en la buena fe de las
partes. Este grado de informalidad constituye una gran debilidad para la protección de los
derechos del propietario del inmueble, quien ante el incumplimiento de pago del inquilino, o el
vencimiento del plazo y la falta de devolución del bien, se encuentra desprotegido, generando
que muchos propietarios tengan recelo a la hora de alquilar sus inmuebles.

En este contexto se publicó la Ley 30201, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales
Morosos, norma publicada en el diario Oficial el Peruano el miércoles 28 de mayo del presente
año, que entrará en vigencia a los cuarenta y cinco días hábiles de su publicación y que el
Poder Ejecutivo lo reglamentará a los treinta días hábiles de su entrada en vigencia.

A través de dicha norma se introduce la creación del “Registro de Deudores Judiciales


Morosos”, asi como de la figura del “allanamiento anticipado”.

Ahora bien, en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, se inscribirán el incumplimiento de


las a creencias originadas en resoluciones firmes, que declaran el estado de deudor judicial
moroso en aplicación de los artículos 594 y 692-A, del Código Procesal Civil. Esto quiere decir
que se pueden inscribir en los siguientes supuestos:
1.- Cuando se trata de inquilinos morosos, ya que la deuda del arrendatario judicialmente
reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales
Morosos, de acuerdo al Art. 594 del Código Procesal Civil.

2.- Cuando el demandado no cumple con señalar bien libre de gravamen o bienes
parcialmente gravado, en un proceso único de ejecución, a efectos que, con su realización se
cumpla el mandato de pago, según el Art. 692-A del Código Procesal Civil.

3.- Cuando el demandado no cumple con señalar bien libre de gravamen o bienes
parcialmente gravado, en la etapa procesal de ejecución forzada de sentencia derivada de un
proceso de conocimiento, abreviado o sumarísimo, de acuerdo al Art. 692-A del Código
Procesal Civil.

Cabe resaltar que no se encuentran bajo el ámbito del referido registro las obligaciones
derivadas de procesos judiciales contra el estado.

Con respecto a la cancelación de la inscripción como deudor moroso del Registro de Deudores
Judiciales Morosos, la norma señala que una vez pagada la deuda, la inscripción queda sin
efecto de pleno derecho, para lograr la cancelación de la inscripción del citado registro la
norma prevé dos caminos:

1.- Una vez extinguida la obligación por cualquiera de las modalidades previstas en el código
civil, el propio Juzgado de origen oficiará al órgano de gobierno del Poder Judicial, solicitando
la cancelación de la inscripción en dicho registro, bajo responsabilidad.

2.- Igualmente una vez extinguida la obligación, procede la cancelación a pedido de cualquier
persona. Debiendo el Poder Judicial, a pedido de cualquier persona, proceder a su cancelación
dentro del plazo de siete días calendario de presentada la solicitud, bajo responsabilidad.

Así mismo es menester indicar que el acceso a la información de este registro es de carácter
público y gratuito, a través del portal web institucional del Poder Judicial.

En materia concursal, el principal efecto de esta reforma ha sido eliminar el denominado


“procedimiento concursal por mandato judicial”, el cual estaba previsto en el texto anterior
del artículo 692-A del Código Procesal Civil.
Dicho procedimiento permitía que, ante el incumplimiento del deudor de señalar bien libre de
gravamen en un proceso único de ejecución, el juez declare la disolución y liquidación del
ejecutado. Luego se remitía el expediente judicial al INDECOPI a fin de que se tramite un
procedimiento concursal en el que se disponía la publicación en el diario oficial El Peruano del
nombre de las personas sometidas a la disolución y liquidación.

Este procedimiento ha quedado eliminado. A partir de la entrada en vigencia de la Ley que


crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos, la falta de señalamiento de bien libre de
gravamen por parte del deudor será ahora publicitado a través de dicho registro. No será
necesario acudir al Indecopi.

Por tal motivo, se han modificado los artículos 34, 50 y 97 de la Ley General del Sistema
Concursal, Ley N° 27809. E igualmente se han derogado los artículos 30 y 31, así como el
numeral 36.2 de la mencionada norma.

La finalidad de la creación del Registro de Deudores Judiciales Morosos, es fomentar la cultura


de cumplimiento de las obligaciones contractuales entre las partes (por ejemplo entre
inquilino y arrendador), logrando así mayor Seguridad Jurídica. Esto favorecerá sin lugar a
dudas a la dinámica del mercado de alquileres.

Con respecto a la figura del “allanamiento anticipado” en el contrato de arrendamiento de


inmuebles, podemos señalar que se trata de un acuerdo expreso entre las partes, en virtud del
cual el inquilino acepta anteladamente la desocupación del predio, previo requerimiento
judicial, por las causales de conclusión del contrato y resolución del arrendamiento por falta de
pago de las rentas convenidas.

Ahora bien, para que surte efecto la citada figura jurídica, debe reunir ciertas condiciones
formales, como son el de estar incluido por escrito a través de una clausula en el contrato de
arrendamiento de un bien inmueble, por lo que no procederá en contratos verbales.

Asimismo el contrato de arrendamiento deberá contar con firmas legalizadas ante notario
público o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario).
Es importante resaltar que esta cláusula de allanamiento solamente permitirá la restitución del
inmueble solo cuando haya el concluido el contrato de arrendamiento o, cuando el contrato
haya sido resuelto por falta de pago, siempre que el inquilino adeuda dos meses y medio de
renta, según el Art. 1697 del Código Civil. Para ello el arrendador deberá presentar la demanda
ante el juez de paz letrado competente, una vez recibida y admitida a trámite, el juez deberá
notificarla al arrendatario, el arrendatario solo podrá oponerse a la restitución del inmueble si
logra acreditar que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler
adeudado, para ello el arrendatario solo cuenta con 6 días de plazo desde que le es notificada
la demanda, vencido el plazo establecido sin que el arrendatario logre acreditar que el
contrato sigue vigente o que pagó la renta ha sido cancelado, el juez ordenará el lanzamiento
en 15 días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.

Con respecto a este punto, es menester señalar, que dicha norma establece que consentida o
ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra
todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en
el acta de notificación. Es decir, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolución
que expida el juez de paz letrado, sino que esta decisión debe haber quedado confirmada por
el superior jerárquico, si es que es apelada por el arrendatario, o que este no la haya
impugnado. Por lo que la restitución del inmueble no sería en tan breve plazo como podría
esperarse.

Mediante esta cláusula el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial invocando
el vencimiento o la falta de pago de la merced conductiva, y el demandado ya no podrá
defenderse con cualquier argumento, sino solo demostrando que el contrato sigue vigente o
que había abonado la renta antes de la resolución. No habrá audiencias ni se admitirán
pruebas ajenas a los hechos antes mencionados, si el poseedor no demuestra que el contrato
subsiste o que estaba al día en los abonos, se ordenará el lanzamiento en 15 días. Así mismo,
no habrá impugnaciones ni articulaciones que eviten la desocupación. Lo que era un trámite
de años podría terminar reducido a pocos meses.

Ahora, es importante señalar que pese a que la figura se refiere a un “allanamiento


anticipado”, en realidad el llamado “allanamiento anticipado” no es tal, ya que una aceptación
anticipada real implicaría que ante la demanda de desalojo el inquilino no tendría defensa
alguna, por el contrario la citada norma señala que el juez notifica al inquilino para que pruebe
que el contrato de arrendamiento se ha prorrogado, o que ya había pagado la deuda
pendiente antes de la resolución del contrato de arrendamiento, si el demandado no acredita
estos hechos se ordena el lanzamiento, pero si el inquilino prueba que las pretensiones del
demandante son falsas se quedará en el inmueble.
Al margen nomen iuris que se utiliza, la solución que se da con la citada norma es positiva,
pero es recomendable que en el contrato de arrendamiento se prevea mecanismos
específicos, como formas únicas de entender bien realizado el abono de la renta o producida la
renovación del plazo, ya que si el juez evalúa la respuesta del demandado sobre la
continuación del contrato o sobre el pago oportuno de la renta, si no está consignado en el
contrato de arrendamiento estas situaciones de manera clara, podría resultar que se
complique en el análisis o peor aún que resuelve a favor del inquilino moroso.

10 COMMENTS

Vencido el Contrato con la clausula de allanamiento a futuro en el cual el inquilino ha aceptado


la desocupación del inmuewble y no ha sido desocupado,para que el juez ordene el
lanzamiento es necesario previamente llevar a cabo una conciliación.Gracias

RESPONDER 09.12.2014

Efectivamente, el primer requisito procesal es la invitación a la conciliación Extrajudicial, en


esta conciliación sino hay acuerdo o el inquilino no acude por dos veces, el arrendador tiene
expedito su derecho a interponer la demanda.

RESPONDER 12.01.2015

CCORDIALMENTE MUY BUENAS QUIERO CONOCER EL FORMATO DEL INQUILINO ( contrato de


alquiler de vivienda ) gracias por su comprension

RESPONDER 04.05.2015
Muy buena señal en el análisis de la Ley N°30201, OJALA que el Poder Judicial COLABORE, ya
que tanto sus evaluaciones como sus resoluciones, TARDAN UNA ETERNIDAD y ELLO NO ES
JUSTICIA, Gracias

RESPONDER 08.11.2015

Antes de la citada Ley, los propietarios que alquilaban sus inmuebles se encontraban
desprotegidos legalmente de los inquilinos de mala fe, la presente Ley hace más expedito el
tramite de desalojo contra esos inquilinos, por ello esta ley es positiva, esperemos que los
órganos jurisdiccionales cumplen con las disposiciones contenidas en la ley.

RESPONDER 23.11.2015

Buenas, desde el vencimiento del contrato, local comercial, puedo cortarle los servicios (luz) y
ponerle candado ? para que no ingrese ? con esta nueva ley. Si lo hago que pasa ? Si no es asi,
que es lo primero que tengo que hacer?

Cuanto tiempo demora el proceso de desalojo?

RESPONDER 17.11.2015

Estimado George, si el contrato que has firmado con tu inquilino reúne de las formalidades
para ser amparado por la citada Ley, es decir que contenga de manera expresa la cláusula del
allanamiento anticipado y la firma legalizada, y si al término del contrato no sale del inmueble
tu inquilino, de inmediato tienes que accionar legalmente, ya que la presente ley te protege
justamente de dichas situaciones. No le aconsejamos cortarle los servicios o ponerle candado
al local, estos hechos agravaría su situación, dado que la otra parte podría interponerle una
demanda a efectos de que deje de perturbar su tranquilidad, no puede hacerse justicia por sus
propias manos, para eso existe los órganos competentes para hacer justicia.

RESPONDER 23.11.2015

Buenos días, soy ARRENDADOR con contrato (firmas legalizadas ante notario) de
arrendamiento (a una persona jurídica) que incluye clausula de allanamiento voluntario según
la Ley 30201.
El contrato es por 12 meses forzoso, vence el 25/6/2016 y la merced conductiva se debe
adelantar entre el 23 y 29 de cada mes.

El ARRENDATARIO me indicó que como solo trabajan en Perú hasta el 15 de abril, han decidido
por no pagar la renta pues yo tengo un depósito de garantía por 2 meses de alquiler.

El predio se alquiló amoblado y equipado y de la inspección realizada pude comprobar que


existe una serie de daños al inmueble y a los muebles que deben ser subsanados con esa
garantía.

Les agradeceré me indiquen cuantos días tienen que transcurrir desde la fecha máxima de
pago pactada en el contrato para solicitar al juzgado la devolución del predio por FALTA DE P