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EL DESALOJO CON

INTERVENCIÓN NOTARIAL
Su regulación y algunas
interrogantes derivadas de
la Pandemia
Jorge Luis Gonzales Loli
Abogado – Notario de Lima
LEY N° 30933
• Publicación: 24.04.2019

• No se ha expedido Reglamento

• Modificado Artículo 2º por el Decreto de Urgencia 013-2020 (22/01/2020)

• Entrada en vigencia: al día siguiente de su publicación

• Ámbito de aplicación: Podrán acogerse: el propietario, el arrendador, el administrador y


todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el
arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento establecido por la ley.
Antecedentes: (Normas Legales)
Ley Nro. 30201
Creó el Registro de Deudores Judiciales Morosos y que modificó el artículo
594º del Código Procesal Civil,
Dispuso que en los contratos de arrendamiento, que contengan la cláusula
de allanamiento futuro por parte del arrendatario para la restitución del
inmueble arrendado en favor de su arrendador y que cuente con firmas
certificadas por Notario o Juez de Paz (en los lugares donde no haya
Notario), el propietario podrá recurrir al Juez competente del lugar donde
se ubica el inmueble a fin de que, se le otorgue al arrendatario un plazo de
seis (6) días hábiles desde que le es notificada la demanda, para que éste
acredite el pago de las mensualidades vencidas o que el contrato de
arrendamiento sigue vigente; vencido dicho plazo el Juez ordenaría el
lanzamiento en quince (15) días hábiles, de conformidad con el artículo
593º del Código Procesal Civil, mandato que se ejecutaría contra todos los
que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no
aparezcan en el acta de notificación.
Antecedentes: (Normas Legales)
Decreto Legislativo Nro. 1177
Crea el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda.
Los contratos de arrendamiento deben estar contenidos en:
• Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a
vivienda (FUA),
• Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de
inmueble destinado a vivienda (FUAO)
• Formulario Único de Arrendamiento – Financiero (leasing) de
inmueble destinado a vivienda (FUAL)

Los formularios tienen mérito de ejecución siempre que estén


suscritos ante Notario o en su defecto, Juez de Paz Letrado y se
encuentren inscritos en el Registro Administrativo de Arrendamiento
para Vivienda (RAV).
Antecedentes: (Normas Legales)
Decreto Legislativo Nro. 1177
El arrendador demanda contra el arrendatario o contra quien posea el
inmueble arrendado, la restitución del mismo
Crea el Proceso Único de Ejecución de Desalojo o “Desalojo Express”,
tramitado ante el Juez de Paz Letrado de la jurisdicción donde se ubica
el inmueble.
El juez notifica la demanda al arrendatario o poseedor, le otorga cinco
(5) días hábiles, éste se allana o contesta la demanda.
Con contestación o no, el juez sentencia (máx. 3 d/háb, bajo
responsabilidad)
En caso de incumplimiento o resistencia, el Juez notifica a la PNP para
que en un plazo de 3 días hábiles presten apoyo para la ejecución del
desalojo.
*La resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de
cumplimiento se inscribe en el RAV (Máx. 3 días hábiles)
Objetivo de la norma
• Establecer y regular el procedimiento especial de desalojo mediante la
intervención de notario y con ejecución judicial.

• Lograr que el desalojo se efectúe en un plazo de tiempo razonable, en


beneficio de los arrendadores.

• Busca superar las limitaciones anteriores del proceso judicial de desalojo.

Nota: Un proceso de desalojo tramitado dentro de los plazos del Código


Procesal Civil, en teoría, debería finalizar a los 5 meses, sin embargo dada la
carga procesal del Poder Judicial, estos procesos duran, en promedio, 4 años y
3 meses, según refiere la Exposición de Motivos de la Ley Nº 30933
Competencia
1. Los notarios, dentro de la provincia en la que se
ubica el bien inmueble arrendado, para la
constatación de las causales de desalojo.

2. El juez de paz letrado del distrito en el que se


ubica el bien inmueble arrendado, para ordenar y
ejecutar el lanzamiento. (ya sin discusión que por
haberse resuelto el contrato el arrendatario se
tornaba en “precario y debía tramitarse el proceso
ante el Juzgado especializado)
¿Quiénes pueden acogerse?
• El propietario,
• El arrendador,
• El administrador; y,
• Todo aquél que considere tener derecho a la
restitución de un bien inmueble

SIN EMBARGO SU DISEÑO PROCESAL SE


ORIENTA AL PROPIETARIO ARRENDADOR
Y NO DESARROLLA OTROS SUPUESTOS
Requisitos para su aplicación
• Que el inmueble materia de desalojo se encuentre individualizado
de manera inequívoca; y en el contrato de arrendamiento debe
consignarse las referencias precisas de su ubicación.

• El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el


Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a
Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177 o en
escritura pública. En este caso, es decir escritura pública) el
contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda,
comercio, industria u otros fines.
• Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben
cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio.
Requisitos de aplicación
• No están comprendidos en el ámbito de la Ley
Nro. 30933 la desocupación por motivo de
contratos de alquiler venta, arrendamiento
financiero u otros tipos de contratos que incluyan
pago para adquirir la propiedad del inmueble.
(TEXTO ORIGINAL)

MODIFICACIÓN POR EL DECRETO DE URGENCIA 013-2020, QUE INCLUYE


EN EL ÁMBITO DEL DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL AL
ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) CON INTERVENCIÓN DE
ENTIDADES BANCARIAS Y FINANCIERAS
Contenido del contrato de
arrendamiento
1.- Contener una CLÁUSULA DE
ALLANAMIENTO A FUTURO, del
arrendatario para la restitución del bien
inmueble por vencimiento del plazo de
contrato o la resolución del arrendamiento
por falta de pago de la renta.
Contenido del contrato de
arrendamiento
Modelo de Clausula de Allanamiento a Futuro

• «EL ARRENDATARIO DECLARA QUE SE ALLANA A LA


SOLICITUD DE RESTITUCIÓN DEL BIEN INMUEBLE POR
VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL CONTRATO O LA
RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR FALTA DE
PAGO DE LA RENTA, CONFORME A LO ESTABLECIDO
AL ARTÍCULO 5, INCISO 1) DE LA LEY Nº 30933, PARA
EFECTO DEL PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO
A QUE SE REFIERE LA CITADA LEY».
Contenido del contrato de
arrendamiento
2) Contener una CLÁUSULA DE
SOMETIMIENTO EXPRESO que deberá
contener de manera expresa e indubitable la
decisión de las partes a la competencia del
notario y la ejecución del desalojo por parte
del juez de paz letrado.
Contenido del contrato de
arrendamiento
Modelo de Clausula de Sometimiento Expreso Al Procedimiento
Especial De Desalojo Con Intervención Notarial:

«EN CASO SE CONFIGURE EL VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL CONTRATO O LA


RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA, LAS
PARTES CONTRATANTES SE SOMETEN DE MANERA EXPRESA E INDUBITABLE AL
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL
REGULADO POR LA LEY NUMERO 30933, EN TAN SENTIDO SE SOMETEN A LA
COMPETENCIA DEL NOTARIO PARA LA CONSTATACIÓN DE DICHA(S)
CAUSAL(ES) Y A LA EJECUCIÓN DEL DESALOJO POR PARTE DEL JUEZ DE PAZ
LETRADO. EN CUMPLIMIENTO DE ESTE PACTO EL ARRENDATARIO SE
COMPROMETE A NO FORMULAR OPOSICIÓN SUSTENTADA EN SUPUESTOS
DISTINTOS A LOS PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 8.3 DE LA LEY N° 30933,
QUEDANDO CLARAMENTE ENTENDIDO QUE SI ELLO OCURRIESE EL NOTARIO
DEBERA RECHAZAR EN FORMA INMEDIATA DICHA OPOSICIÓN.»
Contenido del contrato de
arrendamiento
3.- Debe contener EL NÚMERO, TIPO Y MONEDA DE LA CUENTA DE
ABONO abierta en una empresa del sistema financiero o en una
cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de
Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS),
para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de
arrendamiento.
En caso de que la cuenta de abono sea modificada, el arrendador
comunicará al arrendatario dicha situación mediante comunicación de
fecha cierta. (carta notarial) Mientras no se efectúe dicha comunicación,
los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos.

4.- Obviamente, y ya se ha dicho, el contrato debe formalizarse a través de


Escritura Pública o FUA.
¿Y que sucederá con los contratos
de arrendamiento anteriores a la
Ley 30933?
Se ha previsto que podrán acogerse los contratos celebrados en
el marco del Decreto Legislativo 1177 y los anteriores a este,
siempre que se complementen con la suscripción de una adenda
que cumpla o se adecúe a las formalidades del contrato antes
señaladas. En principio si no hay esa adecuación o adenda, no se
sujetan al Desalojo con intervención notarial.
Causales de Desalojo
El procedimiento especial de desalojo con intervención notarial
opera frente a las siguientes causales:

• Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o,


• Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a
lo establecido en el contrato de arrendamiento.
• Si no se ha establecido plazo alguno, se aplica lo dispuesto en
el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil (2 meses más 15
días impagos)

• Artículo 7 de la Ley Nro. 30933


¿En qué consiste el
procedimiento de
Desalojo con
intervención notarial?
La Ley 30933 establece un nuevo
procedimiento especial de desalojo, este tiene
2 etapas:

Primera Etapa: La intervención del Notario de


la provincia donde se ubica el bien arrendado.

Segunda Etapa: La intervención del Juez de


Paz Letrado del distrito donde se ubica el
predio.
Primera Etapa: Notarial
Se inicia a solicitud de parte interesada,
pudiendo ser el propietario, el
arrendador, el administrador o todo
aquel que considere tener derecho a la
restitución de un bien inmueble.
Primera Etapa: Notarial
La solicitud se presenta ante el Notario
elegido libremente por el interesado,
siempre que ejerza sus funciones en la
provincia donde se encuentra el bien
inmueble arrendado
Primera Etapa: Notarial
El notario tiene a su cargo la constatación de:
a) Los requisitos de procedibilidad,
b) El contenido del contrato de
arrendamiento; y
c) Los requisitos de la solicitud
establecidos en la misma Ley.
Primera Etapa: Notarial
Contenido de la solicitud:
Se presenta por escrito, señalando:
El nombre del propietario, arrendador o aquel
que tenga derecho a la restitución del inmueble,
su domicilio, documento de identidad y firma
Nombre del arrendatario, su domicilio
contractual, de ser el caso, su número o copia
del documento de identidad.
Primera Etapa: Notarial
Requisitos adjuntos a la solicitud:
1. El original o la copia legalizada del formulario FUA o de
la escritura pública del contrato de arrendamiento, el cual
debe cumplir con los requisitos establecidos en los
artículos 4 y 5 de la ley.

2. El original o la copia legalizada de la carta notarial


cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo
y a su domicilio contractual, de ser el caso; en la que se
requiere la restitución del bien inmueble por vencimiento
del plazo o por la resolución del contrato por falta de pago,
según corresponda.
Primera Etapa: Notarial
La solicitud de desalojo sólo puede
ampararse en las causales establecidas
en el artículo 7 de la ley. Las partes
pueden recurrir ante las autoridades
competentes, a efectos de exigir el
cumplimiento de las demás obligaciones
derivadas del contrato de
arrendamiento. (no incluye cobros
comunes)
Primera Etapa: Notarial

Para constatar el incumplimiento del


pago de la renta, el notario solo
considerará la constancia de transferencia
o depósito de los pagos realizados a través
de la cuenta de abono acordada por las
partes, hasta antes de la recepción de la
carta notarial requiriendo la restitución
del inmueble.
Primera Etapa: Notarial
Solicitud dirigida al Notario

Propietario/
Arrendador
Notario
Revisada la documentación,
procede a notificar al
arrendatario para que dentro
del plazo de 5 d/hábiles
acredite no estar incurso de las
causales de desalojo

Arrendatario
Primera Etapa: Notarial

El arrendatario solo puede formular


oposición, dentro del plazo, acreditando:
a) La renovación o prórroga del plazo
del contrato de arrendamiento con
las mismas formalidades que el
contrato primigenio,
b) La constancia de transferencia o
depósito de los pagos de la renta
realizados en la cuenta de abono
Arrendatario acordada por las partes,
c) El incumplimiento de las
formalidades establecidas
Primera Etapa: Notarial
Transcurridos los 5 días hábiles el notario con
la respuesta del arrendatario, debe:
 Extender un acta no contenciosa dejando
constancia del vencimiento del contrato o de
la resolución del mismo por falta de pago,
con la declaración de la procedencia del
desalojo, procede a protocoliza en el
Registro Notarial de Asuntos No
Contenciosos; y, Notario
 Remite la copia legalizada del expediente al
Juez de Paz Letrado del distrito donde se
ubica el inmueble arrendado, a fin de que
éste proceda con el lanzamiento del
arrendatario o quien se encuentre en
posesión del bien materia de desalojo.
Primera Etapa: Notarial
El Tramite de desalojo concluye cuando:

 No se configura alguna de las causales de


desalojo, en dicho caso el notario finaliza el
trámite comunicando de este hecho al
solicitante.
 Las partes acuerdan su finalización, en
cualquier momento del procedimiento. En
Notario
este caso, el notario levanta el acta no
contenciosa correspondiente concluyendo el
trámite.
Segunda Etapa: Judicial
Se desarrolla ante el Juez de Paz Letrado
Es la etapa de ejecución del desalojo y la
recuperación de la propiedad en favor del
propietario, el arrendador, el administrador y
todo aquel que considere tener derecho a la
restitución de un bien inmueble.
El interesado podrá solicitar ante el Juez el pago
de las costas y costos del proceso, así como de
los servicios notariales derivados del desalojo.
Segunda Etapa: Judicial
Formula ante Notario la
solicitud de lanzamiento,
dirigida al Juez competente,
acompañando la tasa judicial

Propietario/
Arrendador
Notario
El notario emite la copias
legalizadas del expediente para
que junto a la solicitud de
lanzamiento y la tasa sean
presentas antes el juez de paz
letrado del distrito donde esta
el bien
Juez de Paz Letrado
Segunda Etapa: Judicial
Dentro de los 3 días hábiles de recibida la solicitud, el
Juez emite la resolución de lanzamiento , la orden de
decerraje en caso de resistencia

La resolución es apelable SIN EFECTO SUSPENSIVO

Juez de Paz Letrado


El juez de paz letrado cursa oficio a la dependencia
correspondiente de la PNP, para que en el plazo de 2
días hábiles contados desde el día siguiente de la
notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad,
preste asistencia y garantía para la ejecución del
desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución
judicial.
Segunda Etapa: Judicial
Culminado el trámite de lanzamiento, el
interesado podrá solicitar ante el mismo juez
de paz letrado el pago de costas y costos del
proceso, así como el de los servicios notariales
derivados del desalojo, conforme a lo
dispuesto en los artículos 417 y 419 del Código
Procesal Civil en lo que no se oponga a la
presente ley.
¿Desalojo notarial
o judicial?
No se trata de un desalojo notarial, sino
judicial con una previa constatación
notarial ejecutiva
Busca superar algunas limitaciones del proceso judicial sobre la
base de un de “Acta Notarial de Constatación de Causales de
Desalojo” y una ejecución anticipada de ese título ejecutivo.

Como puede desprenderse del texto de la norma bajo


comentario, no debemos hablar de “Procedimiento No
Contencioso de Competencia Notarial de Desalojo” sino de
“Proceso Especial de Desalojo con ejecución anticipada en
mérito a Acta Notarial de Constatación”
Acta Notarial de Constatación
Constituye una etapa previa de decisión por parte del notario:
• Decide si ha constatado o no la existencia de alguna de las
causales.
• El Acta Notarial –para efectos de la norma- tiene calidad de
Título Ejecutivo con especial y anticipada ejecución
• En términos notariales: ES UN ACTA NOTARIAL DE
NOTORIEDAD.
Modificatorias
“Artículo 58.- Inexigencia de la minuta
No será exigible la minuta en los actos siguientes:
[...]
k) Arrendamiento de inmuebles sujetos a la Ley
que regula el procedimiento especial de desalojo
con intervención notarial.
l) Otros que la ley señale”.
Nuestro punto de vista
1.- La Ley debe perfeccionarse. Creemos que en lugar de una orden definitiva de desalojo, lo
que debería proceder es una inmediata de medida cautelar anticipada de desalojo
provisional, para luego dejar paso a un posible ejercicio del derecho de defensa del
demandado.
2.- Más que hablar de una etapa “notarial” del proceso, debería regularse en Acta de
Notoriedad como título ejecutivo habilitantes para el proceso especial. Dicho trámite no
tendría calidad de asunto no contencioso y más bien se protocolizarse, en el Registro
notarial ordinario.
3.- Debe regularse con mayor claridad y detalle la actuación del Notario ante una eventual
oposición, sobre todo en la forma de atención de la misma. Igualmente, precisarse si el Juez
revisará sólo las formalidades del Acta Notarial o podrá rechazar el pedido por
consideraciones de fondo.
4.- Actualmente, no se tiene una experiencia clara del funcionamiento efectivo de este tipo
de procedimientos, en la medida que la reciente vigencia de la norma, sumada a la duración
del contrato y los efectos de la pandemia. Es necesario evaluar, en la práctica, las bondades
de este mecanismo.
,

¿ Esto debe funcionar


ahora, cuando cese el
Estado de Emergencia, a
pesar la Pandemia
originada por el Covid - 19
SITUACIÓN ACTUAL (1)
La pandemia originada por el Covid-19 ha privado o afectado
gravemente los ingresos de más de las 2/3 partes de los hogares
peruanos.
Existe un “aislamiento obligatorio focalizado” que obliga a
permanecer en el domicilio a los grupos vulnerables.
A la fecha, el Perú ocupaba el puesto 5º o 6º en el mundo entre
los países mas afectados por contagios con el Covid-19, no
siendo factible sostener que hemos alcanzado el denominado
“pico” de la pandemia. Existe un peligro grave de rebrote en
determinadas zonas del territorio nacional. La actualización de
cifras de fallecidos llegaría a más de 25 mil personas.
Factores concurrentes
Miles de arrendatarios, sobre todo de vivienda, no cuentan con los recursos necesarios para pagar la renta y
se encuentran próximos a tener adeudos superiores a 2 meses y 15 días de renta, lo que “teóricamente” y en
defecto de pacto, habilitaría el Desalojo.
También, miles de establecimientos de uso comercial arrendados, han debido cerrar por las normas de
emergencia, y si bien “formalmente” siguen en posesión del predio, no reciben los ingresos necesarios para el
pago de la renta. Muchos no pueden aún abrir sus establecimientos y, en otros, sus ingresos se han visto
notoriamente disminuidos
Inclusive, los locales comerciales arrendados que han podido atender, por ser considerados esenciales, han
sufrido,en muchos casos, una sustancial reducción de sus ingresos, que les limita pagar la renta convenida.
Diversos contratos de arrendamiento ya formalizados bajo los alcances de la Ley Nª 30993, QUE SÓLO
PUEDEN PRORROGARSE A TRAVÉS DE OTRA ESCRITURA PÚBLICA o FUA, con intervención notarial, no
han podido prorrogarse por falta de esos instrumentos, provocando un aparente vencimiento del contrato,
que habilitaría al desalojo.
Se ha tomado conocimiento que ante la paralización de las actividades judiciales, algunos arrendadores están
efectuando desalojos “informales”, por medio de la fuerza u otros “mecanismos” similares.
Existen, también miles de propietarios de inmuebles, que tienen como sus únicos ingreso la “renta” de sus
inmuebles, que no vienen siendo pagadas por sus arrendatarios por carencia de recursos, a quienes si
también no se les paga, se les expone a cesación de pagos e inclusive a la miseria. El algunos casos, la “parte
débil” si cabe hablar de ella, no es el arrendatario sino el arrendador. (p.ej. Jubilados que se dedican al
arrendamiento)
Son muy pocos los contratos de arrendamiento que tienen cláusulas que regulen lo que sucede con la renta en
caso de pandemia. (p.ej. Arrendamientos en grandes centros comerciales)
Opiniones doctrinarias peruanas sobre
la exigibilidad del pago de la renta
Diversos autores han postulado distintas “teorías” sobre si el estado de emergencia y sus
consecuencias generaría efectos en el cobro de la renta del arrendamiento. Entre ellas:
a) Que la situación de carencia de recursos del arrendatario habría generado que se
produzca una “excesiva onerosidad de la prestación” respecto a la renta a pagar (Art. 1440-
1446 C.C.)
b) Que, el Estado debe dictar una Ley, postergando o dando facilidades para el pago de la
renta, sin afectar a los arrendadores de menores recursos. Sobre ello, existen proyectos
legislativos, que, para algunos, han sido considerados como violatorios del artículo 62º de
la Constitución, que prohíbe la intervención legislativa en contratos privados.
c) Que, el tema debe resolverse aplicando estrictamente las categorías de la teoría del
riesgo, verificando si el arrendador puede cumplir o no su obligación de mantener al
arrendatario en el uso del bien o no, siendo ello lo que determinaría si la renta es exigible
o no (Arts. 1426 y 1680 inc. 19 del Código Civil)
d) Que durante la vigencia del estado de emergencia decretado por el D.S. 044-2020-PMC
existe un título posesorio “legal” que evitaría desalojos. Tener en cuenta que el
aislamiento social obligatorio no ha cesado para las personas menores de 14 años, mayores
de 65 y personas con comorbilidades.
¿Excesiva Onerosidad de la prestación?
¿Excesiva Onerosidad de la prestación?
¿Puede dictarse una Ley que postergue
el pago de la renta ?

Artículo 62 de la Constitución Política 1993°.- La libertad de contratar


garantiza que las partes pueden pactar válidamente según las normas
vigentes al tiempo del contrato. Los términos contractuales no pueden
ser modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase. Los
conflictos derivados de la relación contractual sólo se solucionan en la
vía arbitral o en la judicial, según los mecanismos de protección
previstos en el contrato o contemplados en la ley.

Mediante contratos-ley, el Estado puede establecer garantías y otorgar


seguridades. No pueden ser modificados legislativamente, sin perjuicio
de la protección a que se refiere el párrafo precedente
¿El arrendador de la vivienda o local comercial incumple su
obligación de mantener al arrendatario en el uso del bien?

Obligaciones adicionales al arrendador Artículo 1680º C.C.- También está


obligado el arrendador:
1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y
a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.

Incumplimiento Artículo 1426º C.C.- En los contratos con prestaciones


recíprocas en que éstas deben cumplirse simultáneamente, cada parte tiene
derecho de suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo, hasta que se
satisfaga la contraprestación o se garantice su cumplimiento.
¿No puede el arrendatario repeler y recobrar el
predio ante un desalojo “informal”

Defensa posesoria extrajudicial302 Artículo 920º.- El poseedor puede repeler la fuerza que se
emplee contra él o el bien y recobrarlo, si fuere desposeído. La acción se realiza dentro de los quince (15)
días siguientes a que tome conocimiento de la desposesión. En cualquier caso, debe abstenerse de las
vías de hecho no justificadas por las circunstancias.
El propietario de un inmueble que no tenga edificación o esta se encuentre en dicho proceso, puede
invocar también la defensa señalada en el párrafo anterior en caso de que su inmueble fuera ocupado
por un poseedor precario. En ningún caso procede la defensa posesoria si el poseedor precario ha
usufructuado el bien como propietario por lo menos diez (10) años.
La Policía Nacional del Perú así como las Municipalidades respectivas, en el marco de sus competencias
previstas en la Ley Orgánica de Municipalidades, deben prestar el apoyo necesario a efectos de
garantizar el estricto cumplimiento del presente artículo, bajo responsabilidad.
302 Sumilla oficial.
341
En ningún caso procede la defensa posesoria contra el propietario de un inmueble, salvo que haya
operado la prescripción, regulada en el Artículo 950º de este Código
¿No puede el arrendatario repeler y recobrar el
predio ante un desalojo “informal”
Consideraciones (1)
Sin perjuicio de las diversas opiniones doctrinarias, ninguna
de ellas resuelve “directamente” el problema en su aplicación
práctica. La excesiva onerosidad de la prestación y la
interpretación de la suspensión del cumplimiento del pago de
la renta por incumplimiento del arrendador en mantener el
uso del bien tendrían que ser apreciadas judicialmente, luego
de largo procesos, con ardua discusión.
La alegada imposibilidad legal de efectuar desalojos, por
violar el aislamiento social obligatorio, aparte de ser una
interpretación muy discutible, cesará cuando este acabe,
siendo que actualmente nos encontramos en una cuarentena
“focalizada”.
Consideraciones (2)
Empero, si a través de la libre negociación de las partes y la
aplicación de principio de “buena fe contractual”, no se llegará a un
acuerdo, el desalojo planteado bajo las normas ordinarias del
Código Procesal Civil, aún con sus modificatorias, tendría una larga
duración para hacerse efectivo, siendo que ello ayudaría a que se
llegue a un acuerdo alternativo, o, esperar un desalojo que sería
muy posterior, cuando pase la pandemia.
En cambio, el desalojo con intervención notarial, si el Notario
ejecuta estrictamente lo que establece la norma y el Juez cumple
también su literalidad, no admitiría alegaciones diferentes como
las doctrinas antes mencionadas, lo que sí podría dar lugar a
muchos desalojos, en esta especial situación de crisis nacional y
mundial
Consideraciones (3)
Bajo este contexto, creo que el artículo 62º de la Constitución Política del Perú,
no impediría una norma suspensiva de toda clase desalojo, incluyendo el notarial,
por un tiempo razonable que incentive a que las partes lleguen a un acuerdo
amigable sin generar un caos social. Pienso, inclusive, que la denominada
“santidad contractual”, sólo es propia de los contratos-leyes, y que no está
totalmente negado que, sin que necesariamente se asuma íntegramente alguna
posición doctrinaria, para casos de personas vulnerables o similares, pueda
introducir mecanismos de urgencia, basados en el ejercicio de la propiedad en
armonía del bien común que no se eliminado de nuestra Constitución. Empero, el
lento retorno en funciones del Poder Judicial, en “la práctica” ya ha implicado una
verdadera moratoria de desalojos, que así como vamos tiende a prolongarse.
Personalmente, hemos visto muchas renegociaciones de contratos o abandonos
unilaterales del bien (sobre todo en locales comerciales). Esperemos que ello se
generalice y no sea necesario aplicar las normas especiales desalojo, en especial
los que son con intervención notarial.
GRACIAS

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