jurisprudencia sobre Desalojo por Ocupante Precario y restitucin de bien

inmueble

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LA POSESIN PRECARIA Y LA POSESIN ILEGTIMA DE MALA FE

En la presente sentencia se analiza, si la posesin precaria o ilegtima se
encuentran apartadas una respecto de la otra o si se encuentran
vinculadas

SENTENCIA

Corte Superior de Justicia del Cusco

Tercer Juzgado Especializado en lo Civil

EXPEDIENTE NMERO : 2007- 02892-0-1001-JR-CI-3

DEMANDANTE : LA PORTILLA MEJA JOS MANUEL
DEMANDADO : EMPRESA RASH PER SAC
MATERIA : DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO
PROCESO : SUMARISIMO
JUEZ : LUIS MANUEL CASTILLO LUNA
ESPECIALISTA LEGAL : ISABEL HUAMAN SEQUEIROS

SENTENCIA

Resolucin nmero 24

Cusco, siete de agosto

del ao dos mil ocho.

I. Asunto

El presente proceso civil versa sobre Desalojo por Ocupante Precario seguido
por Jos Manuel La Portilla Meja representante de doa Luz Mara
Reyna Ocampo (demandante), contra La Empresa Rash Per SAC (Radio
Shack) (demandado).

La demanda y petitorio
Mediante escrito de fecha veintiocho de noviembre del dos mil ocho (folio 14),
la demandante postula su demanda de Desalojo por la Causal de
Ocupante precario cuyo petitorio se resume en:

Solicita se le restituya en la posesin del inmueble ubicado en la Calle

Ayacucho S/N del Distrito, provincia y departamento del Cusco.

Hechos.- Son los siguientes:

Refiere que ha obtenido la propiedad del inmueble materia de desalojo por

tracto sucesivo del que en vida fue su cnyuge Enrique Williams Velarde
lvarez, titularidad inscrita registrado en la partida registral N 11010407.

Agrega que enterada que en su propiedad se estaban realizando arreglos

efectuadas por terceras personas, procedi a cursar una carta notarial a
la empresa Rash Per S.A.C. el siete de noviembre del dos mil siete,
misiva que a la fecha no ha recibido respuesta alguna, y adems se ha
visto obligada a recurrir ante la Comisara Sectorial de la Polica nacional
del Per a fin de solicitar una constatacin policial.

Finalmente seala, que es copropietaria del inmueble ubicado en la Esquina de

la Avenida Sol con la calle Ayacucho el cual mediante resolucin de
Alcalda N 40 logra ser independizado, adjudicndosele el lote nmero 3,
debidamente inscrito en Registros Pblicos.

Derecho.- Ampara su demanda en:

Artculo 911 del Cdigo Civil y Artculo 586 del Cdigo Procesal Civil.

II Actividad Jurisdiccional

Por resolucin nmero 03 del ocho de enero del dos mil ocho (folio 34) se
admite a trmite la demanda, y se corre traslado a la parte demandada.

La contestacin a la demanda
Por escrito presentado el cuatro de febrero del dos mil ocho la demandante
contesta la demanda y proponer la excepcin de falta de legitimidad para
obrar del demandante.

Sostiene que se encuentra sumamente sorprendido por la conducta procesal

de la actora y de su mandatario, ya que saben que su representada se
encuentra en calidad de inquilino de la propiedad de Lyli Lourdes Velarde
lvarez, y que el indicado lote perteneci a Enrique Lourdes Velarde
lvarez quien vendi dicho terreno hasta en dos oportunidades, siendo la
{ultima el 14 de marzo de 1988, fecha desde la cual la demandante posee
el inmueble, tal es as que ha iniciado un proceso judicial de prescripcin
adquisitiva de dominio.

Agrega que, siendo as ya no sera propietaria la actora, por cuanto los

documentos presentados por su arrendadora demuestran que ella es la
nueva propietaria motivo por el cual se ha suscrito el contrato de locacin
y conduccin, por lo que en mrito a ello mi representanta cumple con
pagar el monto de alquiler como pagar el impuesto a la SUNAT.

En conclusin, afirma que es falso que la actora sea propietaria del lote nmero
3, toda vez que en la partida electrnica nmero 11010407 aparece
anotada la demanda de prescripcin adquisitiva de dominio en mrito a
dicha buena fe registral del artculo 2014 del Cdigo Civil es que ha
celebrado el contrato de locacin y conduccin.

Audiencia nica

Con fecha veintiuno de abril del dos mil siete se inici la audiencia nica, la que
es continuada en fecha veintiuno de mayo del dos mil ocho (folio 198), por
Resolucin nmero diez del cinco de mayo del dos mil ocho (folio 133), se
declara Infundada la Excepcin propuesta por la demandada, y
SANEADO EL PROCESO, al no prosperar la conciliacin por inasistencia
de la demandante, se fijan los puntos materia de controversia, se admiten
los medios probatorios y se actan, y el Juzgado con la facultad conferida
por el artculo 194 del Cdigo Procesal Civil ordena la actuacin de
 medios probatorios de oficio, por resolucin nmero 22 del veintids de
julio del dos mil ocho se ponen autos en mesa para expedir sentencia.

IV Fundamentos

Primero: El debido proceso

1.1 El juzgado, de acuerdo a lo dispuesto por el inciso 3 del Artculo 139 de la

Constitucin Poltica del Estado, ha cumplido con otorgar a los justiciables
todas y cada una de las garantas del debido proceso, respetando su
derecho de defensa, contradiccin, prueba y alegacin sin restriccin
alguna.

Segundo: La carga de la prueba y fijacin de puntos controvertidos

2.1 El artculo 196 del Cdigo Procesal Civil, salvo disposicin legal distinta,
la carga de probar corresponde a quien afirma hechos que configuren su
pretensin o a quien los contradice alegando hechos nuevos, y de
acuerdo al dispositivo siguiente, esto es artculo 197, los medios
probatorios son valorados en forma conjunta por el juzgador utilizando
para ello su apreciacin razonada.

2.2 El juzgado ha fijado como punto controvertido el siguiente:

i Determinar si la demandada tiene la calidad de ocupante precario respecto del

bien materia de desalojo, lo que implica analizar si cuenta con ttulo
alguno que ampare su posicin.

2.3 La fijacin de puntos controvertidos un acto relevante y trascendente, pues

define los asuntos o hechos, en los que existe discrepancia, dentro de
este contexto el Juzgador valorando las pruebas en su conjunto, resolver
el punto fijado como controvertido.

Tercero: De la doctrina, jurisprudencia y legislacin en relacin al presente

caso

3.1 Para la solucin del caso, ha sido materia de consulta los siguientes
trabajos acadmicos:
a. LAMA MORE, Hctor Enrique, La posesin y la Posesin Precaria, Editora
Jurdica Grijley, Lima 2007.

b. Dilogo con la Jurisprudencia/Tomo 34 Julio 2001/Anlisis y Crtica

Jurisprudencial/Derecho Civil/ Es precario quien posee un bien con
Ttulo Manifiestamente Nulo? Hctor Lama More.

3.2 Del mismo modo, el Juzgado no puede dejar de tener en cuenta al formante
jurisprudencial, la que respecto al tema dice:

i) Que de conformidad con el artculo novecientos once del Cdigo Civil, en el

proceso de desalojo por ocupacin precaria, no solo habr de discutirse la
calidad de propietario del accionante, sino tambin la existencia o no, de
ttulo alguno que justifique la posesin ejercida por el demandado, cuya
validez no puede ser materia de discusin en el presente proceso
(sumarsimo) (Cas. N 870-2003 Huara, publicada en El Peruano
30/06/2005). (el subrayado no corresponde al texto original.)

ii) La precariedad en el uso de bienes inmuebles, a que se refiere el artculo

911 del Cdigo Civil, no se determinara nicamente por la carencia de un
ttulo de propiedad, de arrendamiento u otro semejante; sino que esta
debe ser entendida como la ausencia absoluta de cualquier circunstancia
que permita advertir la ilegitimidad de la posesin que ostenta el
ocupante, de acuerdo con la amplitud de criterio con el que debe
interpretarse la norma contenida en el citado artculo 911 del Cdigo
Civil. (Cas. N 4149-2007-JUNIN, 5 de junio del dos mil siete publicada
en El Peruano 03/01/08)(el subrayado no corresponde al texto original.)

iii) Si bien el demandado alega ejercer la posesin sobre el bien de litis hace
aproximadamente cincuenta y siete aos y en merito a ello ha iniciado el
proceso de prescripcin adquisitiva, no puede considerarse con un titulo
que justifique su posesin por cuanto debe existir una declaracin judicial
expresa con la calidad de cosa juzgada respecto de la propiedad ganada
por prescripcin. (Lima 13 dde enro del 2000).
iv) El demandado alega haber adquirido un bien por prescripcin sin haberlo
acreditado, por cuanto el proceso de prescripcin adquisitiva se encuentra
an en trmite, sin haberse determinado todava el derecho de propiedad
que alega sobre el bien, siendo por tanto un poseedor no
propietario.(EXPEDIENTE 610-99, en explorador jurisprudencial de
Dialogo con la Jurisprudencia)

3.3 Por otro lado, el Juzgado tambin tiene en cuenta los siguientes artculos
del Cdigo Civil:

Artculo 906 del Cdigo Civil dispone: La posesin ilegtima es de buena fe

cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de
hecho o derecho sobre el vicio que invalida su ttulo.

Artculo 911 del Cdigo Civil seala: La posesin precaria es la que se ejerce
sin ttulo alguno o el que se tena a fenecido. (el subrayado no
corresponde al texto original).

Artculo 2012 del Cdigo Civil que dice: Se presume sin admitir prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.

Artculo 2014 del Cdigo Civil que reza: El tercero que de buena fe adquiera a
ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su
derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los registros pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro.

3.4 Con todo lo citado, ntese que un aspecto relevante en todo proceso de
ocupancia precaria radica en el deber de la parte actora de acreditar la
propiedad del bien que se reclama, por tanto, se iniciar con el desarrollo
de la presente resolucin teniendo en cuenta este aspecto.

Cuarto.- De la titularidad del bien materia de proceso

4.1 La demandante viene sosteniendo que, es propietaria del bien inmueble al
haberlo adquirido por tracto sucesorio del que en vida fue su cnyuge
Enrique Williams Velarde lvarez, a fin de sustentar esta afirmacin
ofrece como medios probatorios los siguientes:

a. Partida Registral N 11010407 (folio 7), de cuyo anlisis se puede

establecer, que en el asiento 7 obra inscrita la Sub-Divisin del terreno
matriz, la que fue establecida por Resolucin de Alcalda N 40 del treinta
y uno de enero del ao de mil novecientos noventa, disponiendo que la
Fraccin Tres (materia de desalojo) es de propiedad de los herederos de
Enrique Williams Velarde lvarez.

b. En el asiento 19 de la mencionada partida obra inscrita la Sucesin Intestada

de Enrique Williams Velarde lvarez, declarndose como sus herederos a
Cristian Velarde Reyna, Enrique Roberto Velarde Reyna y Luz Marina
Reyna Ocampo de Velarde (la demandante).

4.2 Por otro lado la demandada ha venido sosteniendo que:

a. La demandante ya no es propietaria del bien, puesto que afirma que el

propietario Enrique Velarde lvarez (quien fuera esposo de la
demandante) le vendi el lote de terreno a su arrendadora y que sta ha
iniciado el proceso judicial nmero 2007 2040 ante el Primer Juzgado
Civil del Cusco sobre Prescripcin Adquisitiva, de modo que, estara
invocando un supuesto derecho de propiedad ganado por su arrendadora
por el transcurso del tiempo.
Sobre el particular es pertinente remitirnos a las jurisprudencias anotadas
en el Considerando Tercero tem 3.2 (iii) y (iv), y queda clara en ellas que
debe necesariamente existir una declaracin judicial expresa con la
calidad de cosa juzgada respecto de la propiedad ganada por
prescripcin.

b. Afirma igualmente en los Registros Pblicos aparece anotada la demanda de

Prescripcin Adquisitiva de dominio a favor de su arrendadora, agrega
adems (folio 97) que en mrito a dicha fe Registral procedi a arrendar el
bien conforme dispone el artculo 2014 del C.C.
Al respecto este Juzgado considera que, en principio la Anotacin de una
demanda como medida cautelar, solamente otorga publicidad sobre la
existencia e un proceso civil, respecto de un derecho inscrito en los
Registros Pblicos, y tiene como nica finalidad otorgar informacin de la
iniciacin de un proceso frente a terceros, por lo que incluso la
demandada poda conocer que dicho inmueble se encontraba en litigio o
en proceso judicial.

Por otro lado la afirmacin que realiza la demandada de haber alquilado el bien
en mrito a la buena fe registral, no es del todo cierto, pues, en principio
el contrato de alquiler Locacin y Conduccin que afirma haber
celebrado con su arrendataria es de fecha 01 de Octubre del 2007, y la
anotacin de la demanda como medida cautelar, segn el asiento 27 de la
partida nmero 11010407 de los Registros Pblicos (folio 234), ha sido
presentado el 04 de octubre del dos mil siete, quedando registrado y
dando publicidad a dicho acto recin el 10 de octubre del dos mil siete, en
conclusin a la fecha de suscripcin del contrato de arrendamiento a que
se hace alusin no se encontraba inscrito en los Registros Pblicos la
demanda de Prescripcin Adquisitiva de Dominio, al contrario ello nos
dirige a concluir, en base al artculo 2012 del Cdigo Civil (ya citado), que
la demandada tena pleno conocimiento del contenido de las
inscripciones, y por tanto que en Registros Pblicos figuraba como
propietaria del bien los herederos legales de Enrique Williams Velarde
lvarez.

4.3 As las cosas, y en lo que respecta solamente a este Juzgado, ha quedado

acreditado el derecho de propiedad de la demandante sobre el bien
materia de proceso, en base al contenido de los Registros Pblicos,
obviamente este es un anlisis distinto al que probablemente realice el
Juez que resuelva el proceso sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio a
que ha hecho alusin la demandada.

Quinto.- Del ttulo o derecho de la demandada a poseer el bien

5.1 Previamente al tema el Juzgado considera necesario realizar un anlisis
respecto si la posesin precaria o ilegtima se encuentran apartadas una
respecto de la otra o si se encuentran vinculadas:

a. El artculo 606 del Cdigo Civil (ya citado) diferencia la posesin ilegtima de
buena fe con la posesin ilegtima de mala fe, al respecto el doctor Lama
More al respecto seala: Ser de buena fe aquella posesin que se
ejerce en virtud de un ttulo que el poseedor considera legtimo, pero que
en realidad se encuentra afectado de un vicio que lo invalida. ms
adelante el autor citado pone como ejemplos: ..Puede ser el caso de
aquel que adquiri un bien de quin l crea propietaria, o del arrendatario
que adquiri la posesin pensando que el arrendador era el propietario o
persona autorizada por ste o por la ley, pero sin embargo se acredit
que despus no lo era. (1)

Respecto de la posesin ilegtima de mala fe, refiere el autor citado: existir

mala fe en la posesin cuando el poseedor del bien conoce perfectamente
que no le asiste derecho alguno, que conoce de la ilegitimidad de su ttulo
en caso existiera o que ejerce la posesin sin ttulo alguno, y es
consiente de que ejerce un poder de hecho sobre dicho bien en claro
perjuicio de su titular.(2)

Continuando con el tema el autor citado seala: En la calificacin de la

posesin, se entiende que la buena fe se presume. Sin embargo, si
pretendemos aplicar los efectos de la posesin, respecto de la presuncin
de la propiedad de un bien por su poseedor, es preciso sealar que,
conforme lo establece el artculo 912 del actual Cdigo Civil, tal
presuncin no puede ser invocada por el poseedor inmediato respecto del
mediato, ni respecto de quien cuenta con ttulo inscrito. En este caso el
poseedor no cuenta con ttulo vlido oponible al que emana del Registro
Pblico.(3) (el subrayado no corresponde al texto original)

b. Finalmente el autor citado concluye: Creo por ello que el artculo 911 del
Cdigo Civil, que define la posesin precaria como la que se ejerce sin
ttulo alguno o la que se tena feneci, expresa de modo claro e
 incontrovertible, el ejercicio de una posesin contraria a derecho, en
consecuencia debe ser entendida como una posesin ilegtima de mala
fe, de tal manera que le resulten aplicable tambin las sanciones previstas
en los artculo 909 y 910 del mismo cuerpo legal,..(4)

5.2 En el caso concreto la demandada a fin de acreditar que cuenta con un

ttulo para ejercer la posesin respecto del bien materia de proceso ha
ofrecido como medio probatorio el Contrato de Locacin y Conduccin
(folio 54) del uno de octubre del 2007, y respecto de l y con lo
comentado por el autor antes citado hacemos el siguiente anlisis.

a. Que, en la clusula Primera del referido contrato se advierte que la

demandada tena pleno conocimiento que sobre el inmueble exista un
proceso Judicial sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio, incluso se
hizo referencia del nmero de proceso, por tanto se concluye que saba
que el inmueble que arrendaba era litigioso.

b. Por otro lado, al momento en que la demandada suscribi el contrato de

arrendamiento uno de octubre del 2007, no se encontraba inscrito en los
Registros Pblicos la demanda interpuesta por su arrendataria sobre
Prescripcin Adquisitiva de Dominio, por tanto en aplicacin el artculo
2012 del Cdigo Civil (ya citado), se presume sin admitir prueba en
contrario que la demandada conoca del contenido de los Registros
Pblicos, de donde se colige claramente que en el asiento 7 de la partida
registral nmero 11010407 obra inscrita la Sub-Divisin del terreno matriz,
la que fue establecida por Resolucin de Alcalda N 40 del treinta y uno
de enero del ao de mil novecientos noventa, disponiendo que la Fraccin
Tres (materia de desalojo) es de propiedad de los herederos de Enrique
Williams Velarde lvarez.

5.3 Por lo expuesto este Juzgado concluye que la demandada no puede alegar
buena fe respecto de la posesin que ejerce, esta al contrario se
desvanece por el principio de publicidad registral, lo contrario significara
permitir que personas que no son propietarias de un bien o no figuran
como propietarios en los Registros Pblicos puedan arrendar a terceros
 bienes ajenos, lo que indudablemente colisiona con el derecho de
propiedad consagrado a nivel constitucional.

Sexto: De la direccin del proceso

6.1 Por ningn motivo las partes, deben perder de vista que el proceso es un
instrumento jurdico para satisfacer los intereses sociales con
prescindencia de los intereses de los particulares. Se busca mantener el
orden pblico como prioridad, as el proceso se encuentra bajo el dominio
y control de los representantes del Estado y dentro de l, le corresponde
al Juez un papel activo y puede, como los dems rganos del Estado,
promover de oficio la accin procesal.
6.2 Y en tanto en nuestro derecho prima el proceso pblico, el Juez en
aplicacin del artculo III del Ttulo Preliminar del Cdigo Procesal Civil y
Artculo 194 del mismo cuerpo de leyes, y cuando los medios probatorios
ofrecidos por las partes no sean insuficientes para formar conviccin en el
juez; en tales casos, ejerciendo la potestad que le confiere la jurisdiccin,
por resolucin debidamente motivada e inimpugnable, podr ordenar la
actuacin de medios probatorios adicionales que considere convenientes,
teniendo como lmite nicamente y exclusivamente el hecho fijado como
punto controvertido.
6.3 As las cosas, este Juzgado en cumplimiento de lo dispuesto ha
ordenado pruebas de oficio con el nico y claro propsito de obtener
conviccin y certeza sobre las decisiones que se adopten.
Por estos fundamentos, SE RESUELVE:

Declarar:

FUNDADA, la demanda interpuesta por Jos Manuel La Portilla Meja contra

Empresa Rash Per SAC Radio SHACK, sobre Desalojo por Ocupante
Precario, disponiendo la restitucin del bien en el plazo de ley, con costas
i costos. H.S.
(1) LAMA MORE, Hctor Enrique, La Posesin y La Posesin Precaria,
Grijley, Primera Edicin pg. 111
(2) Ibdem , pg. 111
(3) Ibdem, pg. 112
(4) Ibdem, pg. 119