VALORIZACIONES DE PREDIOS

RSTICOS EN EL PERU

Ing. Vctor L. Guzmn Fajardo

 BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES

Las Regiones Naturales del Per

El Mapa Ecolgico del Per
El Sistema de Clasificacin de Tierras por
Capacidad de Uso Mayor
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per
 CLASES DE VALORES MS FRECUENTES
EN VALUACION DE PREDIOS RSTICOS

Valor Normal de Mercado

Valor Comercial
Valor Reglamentario
Valor de Realizacin
Valor Afectivo
Valor de Remate
Valor segn rentabilidad agrcola y/o
ganadera
Valor de Servidumbres y Usufructos
 VALUACIONES DE TIERRAS

Inspeccin ocular de campo

Determinacin de Categoras de suelos
Toma de vistas fotogrficas
Estudio de mercado
 Muestra de Estudio de Mercado
Para el barrio de La Victoria del distrito de Juanju de la provincia de Mariscal Cceres se
encontr una Minuta de Compra-Venta de 09 de Febrero del 2009 correspondiente a un terreno
rstico en la cual consta que de hectrea (2,500 m2) con plantacin de naranjos se tranz en
S/ 10,000.00 es decir S/ 40,000/Ha. o $ 14,184.40/Ha. Si consideramos que una hectrea plantacin
modelo de naranjos, de 10 aos independientemente del suelo vale $ 12,630.00, cifra que se
ajusta 10% por estado de conservacin en la plantacin existente en el predio, resulta que el valor
del terreno es de $ 2,817.40; ($ 14,184.40 - $ 11,367.00); vale decir, $ 3,000.00.
El seor Adolfo Maldonado Lpez, destacado agricultor de Bellavista manifest que los mejores
terrenos, situados en terraza baja de leve pendiente, con facilidades de riego considerados en la
zona como de primera categora se cotizaban entre 4,000 y 5,000 dlares/hectrea.
En la Agencia Agraria de Juanju el Director Ing. Miguel Urgua Saavedra expres que los terrenos
agrcolas con pendiente pronunciada de difcil acceso al riego, se cotizaban en Un mil dlares la
hectrea.
En la Oficina Registral de Juanju, se encuentra inscrito un predio rstico de 12.77 hectreas
ubicado en el distrito de Juanju, provincia de Mariscal Cceres; adquirido por la suma de $
7,500.00 o sea $ 587.30/hectrea, que se considera subvaluado .

Por stas razones se determin que los terrenos rsticos situados en terraza alta, con pendiente
moderada con fcil acceso al riego con aguas de quebradas, inferiores a los considerados de
primera categora, pueden cotizarse en 3,000 dlares por hectrea; y los de pendiente
pronunciada con acceso al riego en 1,000 dlares por hectrea.
 VALORIZACION DE ERIAZOS
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per establece que la valuacin de
eriazos se halla multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea materia de
valuacin y que ste valor bsico, para los eriazos no ribereos al mar, se alcanza
aplicando la siguiente expresin:

VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
VBE = Valor bsico eriazo
VR = Valor comercial de terreno de primera categora
d = Distancia al rea con valor oficial urbano
U = Uso
T = Topografa y naturaleza del terreno
V = Vas que sirve a la zona en que se ubica el terreno
E = Factor de correccin ecolgica

En eriazo ribereo al mar (D es la distancia a la lnea de alta

marea)
VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E
 VALORIZACION DE CULTIVOS TRANSITORIOS

Tipo de Cultivo
Estado del perodo vegetativo
Cultivo ndice en la zona o localidad
Rendimiento/Ha
Precio en chacra
Valor Bruto de Produccin
Costo de Produccin
Rentabilidad
FICHA TECNICA DE CULTIVO
DE ALGODN TANGUIS
 FICHA TECNICA DE CULTIVO
CULTIVO: Zapallo DE ZAPALLO
VARIEDAD: Macre
EPOCA DE SIEMBRA: Todo el Ao
NIVEL TECNOLOGCO: Alto
Perodo Vegetativo: 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 das, durante 30 das
DISTANCIAMIENTO: Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m
I. COSTOS DIRECTOS
Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.

A. MANO DE OBRA B. MAQUINARIA Y EQUIPO

N DE VALOR COSTO
LABOR
JORNAL UNITARIO S/. TOTAL S/.
a. Preparacin del terreno
Limpia de canales y acequias 3 12.00 36.00
Despaje 4 12.00 48.00
Chaleo y Quema 4 12.00 48.00
Bordeadura 2 12.00 24.00
Tomeo 1 12.00 12.00
Incorporacin de Estircol 3 12.00 36.00 C. INSUMOS
Riego de Machaco 1 12.00 12.00
Tapadura de surcos 2 12.00 24.00
b. Siembra
Siembra 2 12.00 24.00
c. Labores culturales
Primer abonamiento 5 12.00 60.00
Primer deshierbo 6 12.00 72.00
Segundo abonamiento 3 12.00 36.00
Cambio de surco 6 12.00 72.00
Desahije 1 12.00 12.00
Acomodo de guas 4 12.00 48.00
Segundo deshierbo 6 12.00 72.00
Aplicaciones foliares 6 12.00 72.00
d. Riegos 12 12.00 144.00
e. Control Fitosanitario 12 12.00 144.00
f. Cosecha
Cosecha y seleccin 20 12.00 240.00
Guardiana 30 12.00 360.00
TOTAL MANO DE OBRA 293 1,596.00
 FICHA TECNICA DE CULTIVO
DE ZAPALLO

II. COSTOS INDIRECTOS

GASTOS GENERALES
Gastos de Administracin (8% Costos Directos) S/. 242.24
Imprevistos (10% de costos Directos) 302.80

TOTAL COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04

CONSOLIDADO

COSTOS DIRECTOS S/.3,028.00

A. Mano de Obra S/.996.00
B. Insumo 305.00
C. Insumos 1,727.00

COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04

D. Gastos de Administracin S/. 242.24
E. Imprevistos 302.80

COSTO TOTAL S/.3,573.04 US$

 VALORIZACIN DE CULTIVOS PERMANENTES
Tipo y edad de las plantacin
Distanciamiento entre plantas y entre lneas
Nmero de plantas por hectrea
Estado de conservacin
Rentabilidad de plantacin modelo en la zona o
localidad
Depreciacin
Valor por hectrea de la plantacin y valor por planta
segn aos restantes de vida til
 COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTAREA
(Esprrago Instalacin)
Departamento : Ica rea Total del Cultivo(Has):
Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia
Distrito : Parcona Tipo de Suelo : Franco

Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 1ao : 3,000

Fecha de Siembra : Prefer. Verano Otoo Precio Promedio (en Chacra) :
Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnolgico : Medio
Cosecha pequea May-Jun
Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53
Nivel de NPK : 250-200-200 Fecha : Enero-01
UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO
ACTIVIDAD DE UTILIZADA UNITARIO TOTAL
MEDIDA SOLES SOLES
COSTOS DIRECTOS 13,267.82
MANO DE OBRA 1,456.00
Preparacin de Terreno
Despaje, incorporacin de M.O. Jornal 4.00 16.00 64.00
Tomeo, riego machaco Jornal 2.00 16.00 32.00
Siembra
Seleccin y desinfeccin de plntulas Jornal 4.00 16.00 64.00
Distribucin de plntula Jornal 4.00 16.00 64.00
Transplante Jornal 12.00 16.00 192.00
Recalce Jornal 4.00 16.00 64.00
Labores Culturales
Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Jornal 12.00 16.00 192.00
Despiques(4) Jornal 16.00 16.00 256.00
Tomeo Jornal 9.00 16.00 144.00
Aplicacin de pesticidas (4) Jornal 12.00 16.00 192.00
Riegos Jornal 12.00 16.00 192.00
B. MAQUINARIA AGRICOLA 1,100.00
A. Subsolado, arado, rayado (seco) Hora/mq 6.00 50.00 300.00
B. Arado, Grada, nivelado, rayado Hora/mq 5.00 50.00 250.00
C. Acarreo de abonos Hora/mq 2.00 50.00 100.00
D. Cultivo, rayado Hora/mq 9.00 50.00 450.00
C. INSUMOS 10,711.82
1 Semilla Kg. 1.00 2,000.00 2,000.00
2 Fertilizantes : A . Urea Kg. 374.00 0.85 317.90
Fosfato Di Amnico Kg. 435.00 1.27 552.45
Sulfato de Potasio Kg. 400.00 1.37 548.00
Guano de corral T.M. 30.00 85.00 2,550.00
3 Pesticidas
Hunter Lt. 0.50 170.52 85.26
Benlate Kg. 1.00 150.00 150.00
Poliphos Lt. 4.00 17.04 68.16
Nitrofoska Kg. 6.00 4.82 28.92
Fetrilon Combi Kg. 1.00 77.21 77.21
Polibor Lt. 2.00 24.19 48.38
Quelato Fe Kg. 0.50 54.13 27.07
Quelato Zn Kg. 0.50 54.13 27.07
Lorsban Lt. 1.00 59.00 59.00
Perfektion Lt. 1.00 49.00 49.00
Citowett Lt. 1.00 31.09 31.09
4 Agua : Pozo M3 15,000.00 0.200 3,000.00
5 Otros
Flete Traslado de insumos Kg. 31,209.00 0.04 1,092.32
II. COSTOS INDIRECTOS 1,724.82
A Imprevistos 8% 1,061.43
B Gastos Administrativos 2.50% 331.70
C Asistencia tcnica 2.50% 331.70
D Interes Bancario
COSTO TOTAL 14,992.63
$ 3,931.00
S/. 13,758.50

ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION

EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000
* Precio Promedio de Venta
(Kg.) S/. 2.63
* Valor Bruto de la Produccin S/. 7,890.00
2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Produccin Total S/. 14,992.63
* Valor Bruto de la Produccin S/. 7,890.00
* Utilidad Bruta de la Produccin S/. -7,102.63
* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63
* Costo Produccin Unitario (Kg.) S/. 5.00
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37
* Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63
* ndice de Rentabilidad ( % ) -47.37%
NOTA:
El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia
 COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTREA (Esprragos
Mantenimiento)
Departamento : Ica rea Total del Cultivo(Has) :
Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia
Distrito : Parcota Tipo de Suelo : Franco

Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 2 ao : 8,000

Fecha de Siembra : preferente Verano Otoo Precio Promedio (en Chacra) :
Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnolgico : Medio
Cosecha pequea May-Jun
Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53

Nivel de NPK : 260-210-200 Fecha : Enero-01

UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO
ACTIVIDAD MEDIDA UTILIZADA UNITARIO TOTAL
S/ S/
COSTOS DIRECTOS 9,504.62
MANO DE OBRA 2,000.00
Labores Culturales
Mezcla de abonos Jor. 1 16.00 16.00
Abonamientos (2) Jor. 8 16.00 128.00
Despiques y otros Jor. 10 16.00 160.00
Tomeo, riego Jor. 18 16.00 288.00
Aplicacin de pesticidas (4) Jor. 8 16.00 128.00
Cosecha
Cosechadores Jor. 80 16.00 1,280.00
B. MAQUINARIA AGRICOLA 650.00
Cultivo, rayado H.M. 9 50.00 450.00
Acarreo de abonos H.M. 2 50.00 100.00
Incorporacin de follaje al suelo H.M. 2 50.00 100.00

C. INSUMOS 6,854.62
1 Fertilizantes : A . Urea Kg. 387 0.85 328.95
Fosfato Di Amnico Kg. 457 1.27 580.39
Sulfato de Potasio Kg. 400 1.37 548.00
Guano de corral T.M. 8 85.00 680.00
2 Pesticidas
Fetrilon Combi Kg. 2 77.21 154.42
Poliphos Lt. 4 17.04 68.16
Nitrofoska Kg. 4 4.82 19.28
Quelato Fe Kg. 1 54.13 27.07
Quelato Zn Kg. 1 54.13 27.07
Benlate Kg. 3 148.59 445.77
Lorsban Lt. 3 59.00 177.00
Dipel Kg. 2 154.42 308.84
Plantvax Lt. 2 213.75 427.50
Citowett Lt. 2 31.09 62.18

3 Agua : Pozo M3 15,000 0.200 3,000.00

4 Otros
Flete Traslado de insumos Kg. 9,244.00 0.04 323.54

II. II.- COSTOS INDIRECTOS 1,235.60

A Imprevistos 8% 760.37
B Gastos Administrativos 2.50% 237.62
C Asistencia tcnica 2.50% 237.62
D Inters Bancario

COSTO TOTAL 10,740.22

$ 2,129.00
S/. 7,451.50
 ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO
EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000
* Precio Promedio de Venta (Kg) S/. 2.63
* Valor Bruto de la Produccin S/. 21,040.00
2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Produccin Total S/. 10,740.22
* Valor Bruto de la Produccin S/. 21,040.00
* Utilidad Bruta de la Produccin S/. 10,299.78
* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63
* Costo Produccin Unitario (Kg.) S/. 1.34
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. 1.29
* Utilidad Neta Estimada S/. 10299.78
* Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90%
NOTA :
El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia

FLUJO DE CAJA PARA LA EVALUACION ECONOMICA DEL CULTIVO DEL ESPARRAGO

AO RENDIMIENTO PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA
KG./HA US$/KG. US$ US$ US$
1 3000 0.8 2400 3931 -1531
2 8000 0.8 6400 2129 4271
3 16000 0.8 12800 2966 9834
4 14000 0.8 11200 3377 7823
5 12000 0.8 9600 2686 6914
6 9000 0.8 7200 2476 4724
Nota : el perodo vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 aos y con 2
cosechas al ao se reduce a 6 aos.
VALORACIN DE EDIFICACIONES EN
PREDIOS RSTICOS

Caractersticasconstructivas, rea
afectada y reas techada
Edad de la o las Edificaciones
Depreciaciones
Aplicacin de Valores Unitarios
depreciados por edad y estado de
conservacin
CODIGO N CSL-062901-11-PR-006
Carretera DV Yanacocha Hualgayoc VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
FECHA DE VALUACION 19 de Febrero del 2008
ESTADO ACTUAL OCUPADO
PREDIO RUSTICO
USO ACTUAL VIVIENDA
ZONIFICACION Rural
Considerado en valor total del
TERRENO mismo
Por el Frente 5.00
Por la Derecha 7.00
MEDIDAS PERIMETRICAS (m)
Por la Izquierda 7.00
Por el Fondo 5.00
PERIMETRO ( m ) 24.00

AREA TECHADA ( m2 ) 35.00 SERVICIOS EXISTENTES:

No cuenta con servicios de agua, desage ni
ESTADO DE CONSERVACION Regular energa elctrica.

ANTIGUEDAD (aos) Estimado 6 aos ENTORNO:

INSCRIPCIN REGISTRAL Se desconoce inscripcin registral. Terrenos de pasturas.
II. VALUACION
PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m2 ( S/. )
MUROS Y COLUMNAS Tapial E 176.72
TECHOS Calamina F 34.80
PISOS Tierra Compactada I 5.59
PUERTAS Y VENTANAS Madera corriente G 29.64
REVESTIMIENTOS Sin Revestimiento I 0.00
BAOS Sin aparatos sanitarios H 0.00
INSTALACIONES ELECT Y SANIT. Sin instalacin elect ni sanit H 0.00
VALOR UNITARIO DE LA
EDIFICACION S/. 246.75
VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2) S/. 246.75
DEPRECIACION ( % ) 35
FACTOR DE DEPRECIACION 0.65
VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m2) 160.39
AREA TECHADA (m2 ) 35.00
VALOR EDIFICACION ( VE ) S/. 5,613.65
III. VALOR DE LA EDIFICACION
VALOR TOTAL ( S/. ) 5,613.65 PRECIO TOTAL ( S/. ) 6,175.02
VALOR TOTAL ( $ ) 1,935.74 PRECIO TOTAL ( $ ) 2,129.32
 Valuacin Total Comercial del predio:

VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de

plantaciones transitorias y/o permanentes
(VP) + valor edificaciones (VE)
 MUCHAS GRACIAS !