IISEMINARIOREGIONALDE

TASACIONES

AREQUIPA,17DENOVIEMBRE
DEL2010

CRITERIOSACONSIDERAR
PARALAELABORACINDE
UNINFORMEDETASACIN

Expositor: Ing. Martin Muoz Alegra

PERITO DE PLANTA MVCS-DNC
EL REGLAMENTO NACIONAL
DE TASACIONES
 Resolucin Ministerial N126-2007-VIVIENDA
R.M.N126 2007 VIVIENDA,07052007
ALCANCE

Rige la actividad en
toda la Repblica
Ttulos 6
31 Captulos Criterios,
209 Artculos Conceptos,
Definiciones y
Procedimientos tcnicos
normativos
NORMATIVIDAD EXISTENTE
OTRAS NORMAS QUE DEBEMOS CONOCER PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DE UN BIEN
(Decreto Legislativo N 295 y sus Modificatorias) CODIGO CIVIL PERUANO.
5
LEYDETRIBUTACIONMUNICIPALDECRETOLEGISLATIVON776,30121993
(Decreto Supremo N 0112006VIVIENDA) EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES.

(Decreto Supremo N 0082000MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DE

REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE
FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE
PROPIEDAD COMN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I).
( Ley N 29090 ) LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y
DE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157).
( Ley N 27117 ) LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES.

( Ley N 27628 ) LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES.

(Ley que modifica el Articulo 21 de la Ley N 28687) LEY DE DESARROLLO Y

COMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO AL
SUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS.

(Ley N 26569 y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS.

(Ley N 29151 y su Reglamento) LEY DE GENERAL DEL SISTEMA NACIONAL DE BIENES ESTATALES.
 QUEESUNPERITOVALUADOR?

PROFESIONAL
COLEGIADO CAPACITADO

paraefectuarla
valuacindeunbien

estudiossuperioresy
asuEXPERIENCIA
 ENELPERU: MINISTERIOS

ENEL
MUNDO:
78 REPEJ
INSTITUTOS
ASOCIADOS
DE
VALORACIN

TASACIN
EMPRESAS
PRIVADAS
 QUEESUNATASACION?

PROCEDIMIENTO

FECHA DICTAMINA
ESTIMAR
ESTUDIA EL
CUALIDADESY VALOR,
ANALIZA JUSTIPRECIO
CARACTERISTICAS

Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito

tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en
determinada fecha para establecer la estimacin del valor razonable y justo del
bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)
 TASACIONES

MUEBLES INMUEBLES
 Paraefectosde
IMPORTANCIAYUSO Compra
Venta.
Parala
determinacindela
baseimponiblepara Garantasen
elclculodel Operaciones
SISTEMA Crediticias
impuestopredial, ECONOMICO
Expropiaciones.

ADMINISTRACION SISTEMA
PUBLICA FINANCIERO

SISTEMA
Revalorizac.de CONTABLE Enlosprocesos
Activosfijos. JUDICIAL
Judicialesy
Conciliatorios
 ESTAMOS
CAPACITADOS
PARAEFECTUAR
TASACIONES?
 CRITERIOSA
CONSIDERAR
PARALA
ELABORACINDE
UNINFORMEDE
TASACIN
INFORMEDETASACIN

IMEMORIA
DESCRIPTIVA
II
VALUACIN

IIIANEXOS

INFORMEDETASACIN
 LAMEMORIADESCRIPTIVACOMPRENDE:(art.II.B.14)
PROPIETARIO
SOLICITANTE
OBJETO
METODOLOGIAOREGLAMENTACIONEMPLEADA
FECHAALACUALESTAREFERIDA
UBICACIN,LINDEROSYPERIMETRO,AREADELTERRENO
ZONIFICACIONYUSODELPREDIO
INFRAESTRUCTURADESERVICIOSURBANOSQUEAFECTENALPREDIO
CARACTERISTICASDELENTORNODELPREDIO
DESCRIPCIONDELPREDIO,DISTRIBUCIONDELASPLANTAS
DESCRIPCIONDELAEDIFICACION,ANTIGEDAD,ESTADODE
CONSERVACION,ESPECIFICACIONES
ANALISISDELADOCUMENTACIONREGISTRAL,SERVIDUMBRES,CARGAS
OBSERVACIONES
 ESCRITURADE
COMPRAVENTA,
CONTRATOS
PRIVADOSCV.,DE
TRANSFERENC.
DOCUMENTO
OTROS:TARJETA
REGISTRAL:CRI,
DEPROPIEDAD,..
PE.,FICHAS

NOMBREDEL
PROPIETARIO,AREA
DELINMUEBLE,
UBICACIN, FECHAALACUAL
LINDEROSY
PERIMETRO,CARGAS ESTAREFERIDALA
YGRAVAMENES, DOCUMENTACION
SERVIDUMBRES,
ANTIGUEDAD
 LAVALUACION

REGLAMENTARIA
BIENES
INMUEBLES
COMERCIAL

BIENES COMERCIAL
MUEBLES
LAVALUACIONDEBIENESINMUEBLES

VI=VT+VE+VI+VOC
 VALUACIONES
REGLAMENTARIAS
VOE PLANOS DE VALORES
OFICIALES DE TERRENOS
(COSTA , SIERRA Y SELVA) URBANOS
VALUACIONDE
VALUACIONDE LISTA DE VALORES OFICIALES
EDIFICACIONES
+ DE TERRENOS EN CENTROS
+ TERRENOS
POBLADOS MENORES

+ VALUACIONDE
OBRAS
COMPLEMENTARIASE
INSTALACIONESFIJASY APROBADOS
PERMANENTES PORR.M.

ANEXO N 01 CUADRO DE VALORES

OFICIALES DE EDIFICACION (FACTOR
DE OFICIALIZACION)
 VALUACIONES
COMERCIALES
-ESTUDIO DE -ESTUDIO DE MERCADO DE
MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE
VALORES TERRENOS URBANOS.

-PRESUPUESTO
+
VALUACION VALUACIONDE
DE OBRA DEOBRAS
COMPLEM.E TERRENOS+
INST.FIJASY
PERMANEN.

+ VALUACIONDE
EDIFICACIONES

-ESTUDIO DE MERCADO DE
VALORES COMERCIALES DE
EDIFICACIONES.
-PRESUPUESTO DE OBRA
 LAVALUACIONDETERRENO
TERRENOS UBICADOS EN ZONA LISTADODEVALORESOFICIALES
RURAL DEDICADOS A USO DETERRENOSRUSTICOS
AGRICOLA, PECUARIO, (S/./Ha.)
FORESTAL, DE PROTECCION Y
ERIAZOS QUE NO HAYAN SIDO
HABILITADOS COMO URBANOS
NI ESTEN COMPRENDIDOS
RUSTICO TERRENOS QUE MANTENIENDO
SU CONDICION LEGAL DE
DENTRO DE LOS LIMITES DE
RUSTICOS SE ENCUENTRAN
EXPANSION URBANA.
AUTORIZADOS PARA REALIZAR
EN ELLOS EL CAMBIO DEL USO
REGLAMENTONACIONALDETASACIONES
ZONADE DE LA TIERRA, DE ACUERDO A LA
ZONIFICACION ESTABLECIDA EN
(S/./m2)
EXPANSION LOS PLANES DE DESARROLLO
URBANA OFICIALES

ESTUDIODE PLANOSBASICOS

MERCADO URBANO ARANCELARIOSQUE

CONTIENENVALORES
OFICIALESDETERRENOS
URBANOS
(S/./m2)
TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN SITUADOS EN CENTRO
POBLADO Y SE DESTINE A VIVIENDA, COMERCIO,
INDUSTRIA O CUALQUIER OTRO FIN URBANO, Y LOS
TERRENOS SIN EDIFICAR SIEMPRE QUE CUENTEN CON
LOS SERVICIOS PROPIOS DEL CENTRO POBLADO
 EL VALOR DE LA EDIFICACIN?

el anlisis de los Mano de obra,

costos unitarios Los materiales y
directos los Equipos
Medicindelos
componentes
Metrado
Los gastos
el anlisis de los generales: fijos y
costos unitarios variables, la utilidad
indirectos e impuestos
 VALORDELASOBRASCOMPLEMENTARIAS

Para determinar el valor de las obras complementarias

es necesario operar de la misma manera que las obras
de edificacin, realizar las mediciones (metrados) y
realizar los anlisis de costos unitarios respectivos.
Obtenido as el valor de reposicin hay que auscultar el
mercado o determinar la performance del negocio para
incluir o no intangibles. En el caso de valuaciones
reglamentarias usaremos el factor de oficializacin al
costo directo comercial de las partidas o presupuestos.
 LAVALUACIONDEBIENESMUEBLES

VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

VALOR RESIDUAL (R)
DEPRECIACION (D)
GRADO DE OPERATIVIDAD (Go)
EDAD (E)
VIDA TOTAL UTIL (T)
EXPECTATIVA DE VIDA (P)
VALOR DE REPOSICION (VR)
VALOR COMERCIAL (VC)
 ANEXOS

CALCULOS,FOTOGRAFIASYPLANOS
ERRORESENUN
INFORME
VALUATORIO
 COMPROMETER
LOS
ERRORES

CATALOGAR
COMO MALOS
PROFESIONALES.
Presentacin
de un informe
valuatorio EL CONTENIDO
de un informe
SOMOS valuatorio
RESPONSABLES DE LA
PRESENTACIN EL VALOR
 CUALES SON LOS
ERRORES QUE EL
PERITO COMETE
FRECUENTEMENTE EN
LA ELABORACIN DE
UNA VALUACIN?
1.- Inspeccin ocular
2.-La tercerizacin del trabajo.
3.-El incumplimiento con fechas.
4.-La inconsistencia de informacin descrita.
5.-La incorrecta interpretacin de ttulos.
6.-Estudio de mercado.
7.-La incorrecta aplicacin de reglamentos y
normas.

QUE MS?......
RECOMENDACIONES
 Elinformedebeserfcildeleer,revisaryentender.
Deberprecisarelpropsitodelatasacin,lafechadeterminaday
representarlascaractersticasdelbienavaluar(ubicacin,dimensiones,
zonificacin,especificacionesdeconstruccin,niveles,cargasytitulares
registrales),alqueseasignaunvalorsustentadoenlainformacin
recopiladayanalizadamencionadaanteriormente,conargumentosclaros
yentendiblesparatodapersonaqueleaelinforme.
Debe ser prudente, tendiendo a evitar riesgos que podran emanar
incorrectas interpretaciones de la informacin que se comunica.
Se debe indicar el nivel de piso, o donde se encuentra la superficie del
terreno, si existiese cambios de nivel y si este ha sido corroborado con
algn instrumento de medicin.
Hay que determinar si las obras se encuentran recepcionadas por la
municipalidad, se encuentran inscritas en los registros pblicos si estn en
tramite de regularizar.
Deber estar suscrita por un profesional competente para hacerlo .
 7 CONDICIONES DE UN BUEN
TASADOR
SABER

MUCHA PERICIA
MAS ETICA

SER VALUADOR,
MAS ETICA NO SOLO
PARECER

ETICA QUERER
HACER.
Saber tasar no significa UBICACINDE
como muchos creen tener
un amplio conocimiento de MUESTRAS
valores actuales en distintas
zonas de la ciudad o del
pas, sino saber buscar,
analizar y ponderar los
antecedentes que
finalmente conducirn
al valor buscado

UBICACIN
DELPREDIO
PAGINASWEB

http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320
http://www.evisos.com.pe/alquilerinmuebles/clasificadoseltrome.htm
http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm
http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3
http://www.inmueblesypunto.com/
http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php
http://www.planetacasas.com/

http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa250m2cuscosantiago.html
http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/ventade
terrenoenabancay2362125
http://www.coldwellbankerperu.com/
http://www.penthouseperu.com/index.asp
http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14
http://www.sgibson.info/lima.htm
http://www.telesterio.com/
 VALORDETERRENO

obras

+ renta

Mejor uso

valor de un
terreno
valor del terreno urbano siempre est en funcin de lo
que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.
Objetodeunatasacin:

determinarelvalordeunBIENen
funcindelaunidadmonetaria,
paraunmercadodadoyenun
determinadotiempo".
UBICACIN Y
ZONIFICACIN
ENTORNO
DISTRIBUCION DPTO203
 PISOTIPICO

SOTANO1 HALL
 CARGAS Y
GRAVAMENES