LA COPROPIEDAD Y EL ADMINISTRADOR DE FACTO

Cuando varias personas tienen porcentajes o participaciones sobre un bien estamos ante una
copropiedad. Este derecho surge normalmente de la herencia. Dependiendo del nmero de
sucesores y de la relacin que tuvieron con el fallecido, el porcentaje de cada quien ser
diferente al de los dems, surgiendo as mayoras y minoras sobre el inmueble. Los
porcentajes se dispersan ms cuando los herederos a su vez fallecen dando lugar a nuevos
copropietarios.

La copropiedad genera varias complicaciones. Las decisiones ms importantes se deben

adoptar en comn, incluso el uso y disfrute directo del bien debe realizarse en conjunto, lo que
resulta ms engorroso tratndose de bienes indivisibles como una vivienda o un local
comercial. Aun cuando la ley prev que cualquier copropietario o un acreedor pueden pedir la
terminacin de este derecho va la particin, la determinacin de qu parte le tocar a cada
uno o incluso la opcin por la venta a uno de ellos o a un tercero, requiere un acuerdo de todos.
Si no hay unanimidad se tiene que ir a un juicio para vender el bien.
Durante la vigencia de la copropiedad, la venta, arrendamiento, gravamen (hipoteca o
anticresis) o modificaciones sustanciales del inmueble deben decidirse por unanimidad. Solo
los actos de administracin ordinaria, es decir las decisiones menos relevantes, se adoptan por
mayora (artculo 971 inciso 1 del Cdigo Civil). Basta que un copropietario se oponga a la
venta o est ausente para que no se pueda realizar la transferencia o arrendamiento del bien.
No importa cun pequea sea la participacin del condmino opositor o indiferente, si no
participa en la decisin los dems copropietarios perdern el negocio. Esta disposicin legal es
sumamente cuestionable y contrasta con lo que dicen las normas de Propiedad Horizontal para
edificios (Ley 27157), en las que s se admite la venta de bienes comunes con el voto favorable
de dos tercios de los dueos. Es verdad que los copropietarios pueden transferir o gravar
libremente sus participaciones, pero eso no es atractivo para los terceros que normalmente
requieren el bien material. Urge una reforma para dar solucin a la tirana de los que ostentan
exiguos porcentajes y frustran importantes operaciones.

Si la idea es vender y los copropietarios estn confrontados no hay ms solucin que la

particin forzada va proceso judicial, o en un arbitraje si las partes se ponen de acuerdo en
acudir a este proceso. Empero, si lo que se quiere es arrendar o realizar otras actos de
disposicin temporal hay un camino poco explorado en el mismo Cdigo Civil que es la figura
del Administrador de Facto. Cualquier copropietario puede asumir unilateralmente la
administracin del condominio, si es que no se ha designado un administrador convencional o
judicial, y realizar todos los actos necesarios para la explotacin del bien (artculo 973 del
Cdigo Civil). Esta autorizacin legal comprende lgicamente la posibilidad de arrendar el
inmueble o disponer de sus frutos, siempre que por las circunstancias la explotacin usual del
bien suponga dichos actos. Por ejemplo, cmo se explotan comercialmente un departamento
de vivienda o un local comercial?: una posibilidad muy presente en nuestros tiempos es que se
les de en arrendamiento a un tercero. En consecuencia, el Administrador de Facto podr
celebrar los contratos correspondientes, repartiendo luego la renta entre los copropietarios.
El copropietario que asume la administracin por decisin propia debe dejar en claro que ha
tomado esa condicin, sea actuando materialmente como administrador (apropindose del
control real y comercial del inmueble), y/o informando a los dems que se est ocupando del
bien. La norma no lo dice, pero obviamente si los copropietarios no estn de acuerdo lo van a
cuestionar judicialmente y de seguro surgir un administrador judicial, pero eso no restar valor
a los actos ya realizados por el Administrador de Facto.