IISEMINARIOREGIONALDE

TASACIONES
AREQUIPA,17DENOVIEMBRE
DEL2010

CRITERIOSACONSIDERAR
PARALAELABORACINDE
UNINFORMEDETASACIN
Expositor: Ing. Martin Muoz Alegra
PERITO DE PLANTA MVCS-DNC

EL REGLAMENTO NACIONAL
DE TASACIONES

Resolucin Ministerial N126-2007-VIVIENDA

R.M.N126 2007 VIVIENDA,07052007

ALCANCE

Rige la actividad en
toda la Repblica
Ttulos 6
31 Captulos
209 Artculos

Criterios,
Conceptos,
Definiciones y
Procedimientos
normativos

tcnicos

NORMATIVIDAD EXISTENTE

OTRAS NORMAS QUE DEBEMOS CONOCER PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DE UN BIEN
(Decreto Legislativo N 295 y sus Modificatorias) CODIGO CIVIL PERUANO.
5

LEYDETRIBUTACIONMUNICIPALDECRETOLEGISLATIVON776,30121993
(Decreto Supremo N 0112006VIVIENDA) EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES.
(Decreto Supremo N 0082000MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DE
REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE
FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE
PROPIEDAD COMN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I).
( Ley N 29090 ) LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y
DE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157).
( Ley N 27117 ) LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES.
( Ley N 27628 ) LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES.
(Ley que modifica el Articulo 21 de la Ley N 28687) LEY DE DESARROLLO Y
COMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO AL
SUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS.
(Ley N 26569 y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS.
(Ley N 29151 y su Reglamento) LEY DE GENERAL DEL SISTEMA NACIONAL DE BIENES ESTATALES.

QUEESUNPERITOVALUADOR?
PROFESIONAL
COLEGIADO

CAPACITADO
paraefectuarla
valuacindeunbien

estudiossuperioresy
asuEXPERIENCIA

ENELPERU:
ENEL
MUNDO:
78
INSTITUTOS
ASOCIADOS
DE
VALORACIN

TASACIN

MINISTERIOS

REPEJ

EMPRESAS
PRIVADAS

QUEESUNATASACION?
PROCEDIMIENTO

DICTAMINA

FECHA

ESTUDIA

ANALIZA

CUALIDADESY
CARACTERISTICAS

ESTIMAR
EL
VALOR,
JUSTIPRECIO

Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito

tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en
determinada fecha para establecer la estimacin del valor razonable y justo del
bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)

TASACIONES
MUEBLES

INMUEBLES

Paraefectosde
Compra
Venta.

IMPORTANCIAYUSO
Parala
determinacindela
baseimponiblepara
elclculodel
impuestopredial,
Expropiaciones.

SISTEMA
ECONOMICO

ADMINISTRACION
PUBLICA

Revalorizac.de
Activosfijos.

Garantasen
Operaciones
Crediticias

CONTABLE

SISTEMA
FINANCIERO

SISTEMA
JUDICIAL

Enlosprocesos
Judicialesy
Conciliatorios

ESTAMOS
CAPACITADOS
PARAEFECTUAR
TASACIONES?

CRITERIOSA
CONSIDERAR
PARALA
ELABORACINDE
UNINFORMEDE
TASACIN

INFORMEDETASACIN

II
VALUACIN

IMEMORIA
DESCRIPTIVA

IIIANEXOS

INFORMEDETASACIN

LAMEMORIADESCRIPTIVACOMPRENDE:(art.II.B.14)
PROPIETARIO
SOLICITANTE
OBJETO
METODOLOGIAOREGLAMENTACIONEMPLEADA
FECHAALACUALESTAREFERIDA
UBICACIN,LINDEROSYPERIMETRO,AREADELTERRENO
ZONIFICACIONYUSODELPREDIO
INFRAESTRUCTURADESERVICIOSURBANOSQUEAFECTENALPREDIO
CARACTERISTICASDELENTORNODELPREDIO
DESCRIPCIONDELPREDIO,DISTRIBUCIONDELASPLANTAS
DESCRIPCIONDELAEDIFICACION,ANTIGEDAD,ESTADODE
CONSERVACION,ESPECIFICACIONES
ANALISISDELADOCUMENTACIONREGISTRAL,SERVIDUMBRES,CARGAS
OBSERVACIONES

ESCRITURADE
COMPRAVENTA,
CONTRATOS
PRIVADOSCV.,DE
TRANSFERENC.
DOCUMENTO
REGISTRAL:CRI,
PE.,FICHAS

OTROS:TARJETA
DEPROPIEDAD,..
NOMBREDEL
PROPIETARIO,AREA
DELINMUEBLE,
UBICACIN,
LINDEROSY
PERIMETRO,CARGAS
YGRAVAMENES,
SERVIDUMBRES,
ANTIGUEDAD

FECHAALACUAL
ESTAREFERIDALA
DOCUMENTACION

LAVALUACION
REGLAMENTARIA

BIENES
INMUEBLES

BIENES
MUEBLES

COMERCIAL

COMERCIAL

LAVALUACIONDEBIENESINMUEBLES

VI=VT+VE+VI+VOC

VALUACIONES
REGLAMENTARIAS
PLANOS
OFICIALES
URBANOS

VOE
(COSTA , SIERRA Y SELVA)
VALUACIONDE
EDIFICACIONES

VALUACIONDE

TERRENOS

DE
DE

VALORES
TERRENOS

LISTA DE VALORES OFICIALES

DE TERRENOS EN CENTROS
POBLADOS MENORES

+ VALUACIONDE
OBRAS
COMPLEMENTARIASE
INSTALACIONESFIJASY
PERMANENTES

ANEXO N 01 CUADRO DE VALORES

OFICIALES DE EDIFICACION (FACTOR
DE OFICIALIZACION)

APROBADOS
PORR.M.

VALUACIONES
COMERCIALES
-ESTUDIO
MERCADO
VALORES

-ESTUDIO DE MERCADO DE
VALORES COMERCIALES DE
TERRENOS URBANOS.

DE
DE

-PRESUPUESTO
DE OBRA

+
VALUACION
DEOBRAS
COMPLEM.E
INST.FIJASY
PERMANEN.

VALUACIONDE
TERRENOS+

+ VALUACIONDE
EDIFICACIONES

-ESTUDIO DE MERCADO DE
VALORES COMERCIALES DE
EDIFICACIONES.
-PRESUPUESTO DE OBRA

LAVALUACIONDETERRENO
TERRENOS UBICADOS EN ZONA
RURAL DEDICADOS A USO
AGRICOLA,
PECUARIO,
FORESTAL, DE PROTECCION Y
ERIAZOS QUE NO HAYAN SIDO
HABILITADOS COMO URBANOS
NI
ESTEN
COMPRENDIDOS
DENTRO DE LOS LIMITES DE
EXPANSION URBANA.

REGLAMENTONACIONALDETASACIONES
(S/./m2)

ESTUDIODE
MERCADO

LISTADODEVALORESOFICIALES
DETERRENOSRUSTICOS
(S/./Ha.)

RUSTICO

ZONADE
EXPANSION
URBANA

URBANO

TERRENOS QUE MANTENIENDO

SU
CONDICION
LEGAL
DE
RUSTICOS
SE
ENCUENTRAN
AUTORIZADOS PARA REALIZAR
EN ELLOS EL CAMBIO DEL USO
DE LA TIERRA, DE ACUERDO A LA
ZONIFICACION ESTABLECIDA EN
LOS PLANES DE DESARROLLO
OFICIALES

PLANOSBASICOS
ARANCELARIOSQUE
CONTIENENVALORES
OFICIALESDETERRENOS
URBANOS
(S/./m2)

TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN SITUADOS EN CENTRO

POBLADO Y SE DESTINE A VIVIENDA, COMERCIO,
INDUSTRIA O CUALQUIER OTRO FIN URBANO, Y LOS
TERRENOS SIN EDIFICAR SIEMPRE QUE CUENTEN CON
LOS SERVICIOS PROPIOS DEL CENTRO POBLADO

EL VALOR DE LA EDIFICACIN?
el anlisis de los
costos unitarios
directos

Mano de obra,
Los materiales y
los Equipos

el anlisis de los
costos unitarios
indirectos

Los gastos
generales: fijos y
variables, la utilidad
e impuestos

Medicindelos
componentes
Metrado

VALORDELASOBRASCOMPLEMENTARIAS

Para determinar el valor de las obras complementarias

es necesario operar de la misma manera que las obras
de edificacin, realizar las mediciones (metrados) y
realizar los anlisis de costos unitarios respectivos.
Obtenido as el valor de reposicin hay que auscultar el
mercado o determinar la performance del negocio para
incluir o no intangibles. En el caso de valuaciones
reglamentarias usaremos el factor de oficializacin al
costo directo comercial de las partidas o presupuestos.

LAVALUACIONDEBIENESMUEBLES

VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

VALOR RESIDUAL (R)
DEPRECIACION (D)
GRADO DE OPERATIVIDAD (Go)
EDAD (E)
VIDA TOTAL UTIL (T)
EXPECTATIVA DE VIDA (P)
VALOR DE REPOSICION (VR)
VALOR COMERCIAL (VC)

ANEXOS
CALCULOS,FOTOGRAFIASYPLANOS

ERRORESENUN
INFORME
VALUATORIO

COMPROMETER
LOS
ERRORES

Presentacin
de un informe
valuatorio

SOMOS
RESPONSABLES DE LA
PRESENTACIN

CATALOGAR
COMO MALOS
PROFESIONALES.
EL CONTENIDO
de un informe
valuatorio

EL VALOR

 CUALES SON LOS

ERRORES QUE EL
PERITO COMETE
FRECUENTEMENTE EN
LA ELABORACIN DE
UNA VALUACIN?

1.- Inspeccin ocular

2.-La tercerizacin del trabajo.
3.-El incumplimiento con fechas.
4.-La inconsistencia de informacin descrita.
5.-La incorrecta interpretacin de ttulos.
6.-Estudio de mercado.
7.-La incorrecta aplicacin de reglamentos y
normas.
QUE MS?......

RECOMENDACIONES

Elinformedebeserfcildeleer,revisaryentender.
Deberprecisarelpropsitodelatasacin,lafechadeterminaday
representarlascaractersticasdelbienavaluar(ubicacin,dimensiones,
zonificacin,especificacionesdeconstruccin,niveles,cargasytitulares
registrales),alqueseasignaunvalorsustentadoenlainformacin
recopiladayanalizadamencionadaanteriormente,conargumentosclaros
yentendiblesparatodapersonaqueleaelinforme.
Debe ser prudente, tendiendo a evitar riesgos que podran emanar
incorrectas interpretaciones de la informacin que se comunica.
Se debe indicar el nivel de piso, o donde se encuentra la superficie del
terreno, si existiese cambios de nivel y si este ha sido corroborado con
algn instrumento de medicin.
Hay que determinar si las obras se encuentran recepcionadas por la
municipalidad, se encuentran inscritas en los registros pblicos si estn en
tramite de regularizar.
Deber estar suscrita por un profesional competente para hacerlo .

7 CONDICIONES DE UN BUEN
TASADOR
SABER
MUCHA
MAS ETICA

PERICIA

SER VALUADOR,
NO SOLO
PARECER

MAS ETICA

ETICA

QUERER
HACER.

Saber tasar no significa

como muchos creen tener
un amplio conocimiento de
valores actuales en distintas
zonas de la ciudad o del
pas, sino saber buscar,

analizar y ponderar los

antecedentes
que
finalmente conducirn
al valor buscado

UBICACIN
DELPREDIO

UBICACINDE
MUESTRAS

PAGINASWEB
http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320
http://www.evisos.com.pe/alquilerinmuebles/clasificadoseltrome.htm
http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm
http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3
http://www.inmueblesypunto.com/
http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php
http://www.planetacasas.com/
http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa250m2cuscosantiago.html
http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/ventade
terrenoenabancay2362125
http://www.coldwellbankerperu.com/
http://www.penthouseperu.com/index.asp
http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14
http://www.sgibson.info/lima.htm
http://www.telesterio.com/

VALORDETERRENO
obras

+ renta
Mejor uso
valor de un
terreno
valor del terreno urbano siempre est en funcin de lo
que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.

Objetodeunatasacin:
determinarelvalordeunBIENen
funcindelaunidadmonetaria,
paraunmercadodadoyenun
determinadotiempo".

UBICACIN Y
ZONIFICACIN

ENTORNO

DISTRIBUCION

DPTO203

PISOTIPICO

SOTANO1

HALL

CARGAS Y
GRAVAMENES