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ANALISIS DEL TERRENO

U.I.E
LOJA

ANALISIS DE
CONJUNTOS
MULTIFAMILIARES
CASOS EN LA CIUDAD DE LOJA

TALLER DE PROYECTOS III

AUTOR:

. FRANCIS J. CASTILLO M
. Michael Chimbo

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ANALISIS DEL TERRENO

El I. Municipio de Loja, a travs de su Empresa de Vivienda VIVEM-Loja pone a

disposicin de las familias lojanas el programa habitacional Ciudad Victoria
dirigido a satisfacer la demanda de vivienda de las familias del Cantn Loja.

Ubicacin:

Ciudad victoria se encuentra ubicada va de integracin barrial Felicsimo Rojas

del barrio Obrara Alto, en el sector sur este de la ciudad de Loja cerca de la urna
de la Virgen que es muy conocida en la ciudad. Est un poco alejada del centro
de la ciudad pero est planificada con los servicios bsicos de una urbanizacin.
Objetivos:

Mejorar las condiciones de vida de los hogares lojanos.

Aumentar la oferta habitacional para familias de escasos recursos
econmicos.
Buscar mejores alternativas constructivas y de financiamiento directo.
Ofrecer viviendas dignas a precios mdicos con todos los servicios bsicos.

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ANALISIS DEL TERRENO

Permitir que los beneficiarios cancelen como cuota mensual un valor similar al
que lo hacen como arriendo.

reas Generales:
El programa Ciudad Victoria se desarrolla en una rea de terreno de 15.6 Ha,
contempla la construccin de 915 soluciones habitacionales con lotes de terreno
de 90 m. De las cuales 89 viviendas son de una planta (tienen la posibilidad de
ampliacin) y 56 viviendas son de dos pisos.
La Empresa Municipal de Vivienda (VIVEM-Loja) ha previsto dos alternativas de
vivienda:

Aspecto Funcional Y Formal: (viviendas tipo):

La vivienda A de una planta tiene los siguientes ambientes: Sala Comedor, cocina,
Bao, Dormitorio master y dormitorio hijos.
La vivienda B de dos plantas tiene los siguientes ambientes: Sala. Comedor,
cocina, bao social, estudio en primera planta; y dormitorio master, dormitorio
hijos, dormitorio hija y bao compartido para el rea de descanso.

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Documentacin para la adjudicacin de vivienda municipal
Previo a la obtencin de una vivienda se debe cumplir lo siguiente:

Copias de cdulas de identidad (esposos)

Copias de certificados de votacin de los esposos
Partida de matrimonio o informacin sumaria sobre estado civil
Certificado de recaudaciones municipales (esposos)
Certificado de Registrador de propiedad (esposos)
Certificado de sueldo y tiempo de servicio, adjuntar tres roles de pagos
ltimos
Declaracin juramentada sobre actividad comercial
Copia certificada del RUC y ltimos pagos del IVA
Partidas de nacimiento de hijos menores de 18 aos

Pero antes de todos estos requisitos existen dos requisitos principales:

Que no tenga terreno ni casa en la ciudad de Loja

Que tenga como mnimo cinco aos de residencia aqu en Loja

Procedimiento para la autorizacin

Primeramente todos los requisitos se los entrega en el municipio, luego los
califican y a los 15 das existe una respuesta por parte del municipio, para que
sean aceptados deben cumplir todos los requisitos.
Financiamiento:
Existen dos viviendas tipo:

La primera tiene 38 metros cuadrados es de un solo piso y cuesta 9000

dlares. Son 2700 dlares de entrada. Una vez dada la entrada, la vivienda
se empieza a construir y se la entrega aproximadamente en 6 meses, la
entrega es con las debidas escrituras. Algo importante es que se entrega la
vivienda con todo menos pisos y sin enlucir paredes.
Para este proyecto el municipio tiene un convenio con el Banco de Loja en
el que se puede hipotecar la vivienda para hacer un prstamo. Para ser
aceptado verifican que dicha persona no est en la central de riesgos y que
tenga un sueldo mnimo familiar de 400 dlares mensuales porque se
considera que la tercera parte del sueldo va a ser utilizado para pagar la
vivienda. ste mnimo es por familia no por persona. Por ejemplo se suman
200 que gana pap, 200 que gana mam si puede acceder a la vivienda.
Las mensualidades para pagar en el Banco son de 135 dlares mensuales.

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ANALISIS DEL TERRENO

La segunda vivienda tipo es de 2 pisos de 92 metros cuadrados de

construccin. Cuesta 16000 dlares con una entrada de 5000 dlares y el
resto financiado con el Banco de Loja en cuotas de 177 dlares hasta 10
aos de plazo.

El programa de vivienda tiene 915 viviendas planificadas, 250 casa ya

construidas, ninguna habitada porque an la infraestructura no est completa.
Estado Actual del Programa Habitacional Ciudad Victoria

Paisaje Natural:
El entorno del terreno de estudio es del sector rural de Loja, existiendo gran
variedad de vegetacin y escasas pequeas parcelas de cultivos
Infraestructura

80% de agua potable, actualmente est trabajando.

Recin iniciaron el alcantarillado
Luz elctrica ya est contratada, la van iniciar aproximadamente en mes y
medio.

reas Comunales:
Esta planificado algunas reas comunales pero todava no se las construye por
falta de dinero. Cuando exista un 70% de todo, la urbanizacin proceder a
construir las reas comunales:

Centro comercial
Centro administrativo
Centro educativo

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ANALISIS DEL TERRENO
reas deportivas
Iglesia
Anlisis del Programa Habitacional

Datos del Terreno:

Superficie Total del terreno:
rea Lotizada:
rea verde + vas
Vas
Nmero de Lotes:
Habitantes (#hab. /Viv.)
Densidad de vivienda bruta
Densidad de vivienda neta
Densidad Bruta:
Densidad Neta:

156 089.25m
87 539.92 m
32 183.92 m
35 365.45 m

=
=
=
=

15.6 Ha.
56.08%
20.61%
23.31%

915 u
4 575 hab.
58 viv. /Ha.
104 viv. /Ha.
293 hab. /Ha.
522 hab. /Ha.

Ciudad Victoria cuenta con vas de primer orden, espacios para la

construccin de casa comunal, unidad educativa, iglesia, un centro de abasto y
rea deportiva. Para llegar al lugar existe transporte urbano cada 5 minutos en la
Ruta: Menfis, Obrapa, Bolonia.

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ANALISIS DEL TERRENO

En
la
actualidad se
trabaja en la colocacin de la red de alcantarillado y agua potable y en los das
siguientes iniciarn las labores para la instalacin de luz elctrica.

Vas de Acceso

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ANALISIS DEL TERRENO

Detalle del Financiamiento:

El proyecto habitacional
financiamiento:

"Ciudad

Victoria"

cuenta

con

el

Modelo T - 36(1 planta)

Costo total (Incluido Terreno) : $8,000.00 (Ocho mil Dlares)

Entrada : $ 2,400.00

Mensualidad : $115.00

Plazo : 6 aos

Modelo T-36 (dos plantas)

Costo Total (Incluido Terreno) : $15,000.00 (Quince mil dlares)

Entrada : $ 4,500.00

Mensualidad : $168.00

Plazo : 10 aos

siguiente

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ANALISIS DEL TERRENO

Crdito Hipotecario otorgado por Instituciones Bancarias de la Ciudad de Loja.

ANALISIS FODA
FORTALEZAS

OPORTUNIDADE
S

Con la va de
integracin
barrial aumento
la plusvala de
los terrenos.

Posibilidad
de El programa no ha
ampliacin en la sido bien planificada,
vivienda Modelo T - porque primero se
36(1 planta)
estn construyeron las
viviendas y luego la
infraestructura
y
equipamiento.

Se descentraliza Los
beneficiarios
las actividades podrn
cancelar
en la ciudad.
como cuota mensual
un valor similar al
que lo hacen como
arriendo

Existe transporte El conjunto se podr

urbano
cada beneficiar de los
cinco minutos
servicios que prestar
el proyecto de la feria
comercial ubicado a

DEBILIDADES

Los propietarios de
las
primeras
viviendas se ven
afectados
porque
tendran que esperar
que el 70% de
viviendas
estn
construidas
para
obtener los beneficios
del equipamiento
El programa esta
dirigido a personas
que tengan un sueldo
mnimo de $400
mensuales.

AMENAZAS
El
programa
habitacional se ha
planificado a largo
plazo, y es posible
que el proyecto sea
suspendido debido
al
cambio
de
administracin en
la municipalidad.
Se pueden generar
conflictos entre los
propietarios de las
viviendas, debido a
la existencia del
patio
posterior
compartido.

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ANALISIS DEL TERRENO
5 minutos del sector
Se encuentra en
La
vivienda
se
un
sector
entrega sin pisos y sin
rodeado de reas
enlucir paredes
verdes.
El
radio
de
El patio posterior de
accin
del
la vivienda no brinda
equipamiento
la privacidad que
mayor
que
requiere una vivienda
beneficia
al
sector tambin
abarca
al
proyecto.
Conceptualizacin bsica de los aspectos fsicos:
Forma:
Utilizacin de volmenes
puros
Uso de formas geomtricas
simples y ngulos rectos.

Juego de volmenes
Contraste entre texturas
y colores

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ANALISIS DEL TERRENO
Disposicin duplex de las
viviendas.
Escasa ornamentacin

IMPLANTACIN CON RESPECTO A LA CIUDAD

Funcionalidad:
Las viviendas se las disponen en forma continua y ortogonal para
aprovechar al mximo el terreno.

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ANALISIS DEL TERRENO

Que toda el rea de descanso se encuentran en la planta alta.

El rea de trabajo de la cocina es la misma que la circulacin

Tecnologa:
Se utiliza un sistema de construccin mixto, debido a que la estructura de la
edificacin es de hormign armado y la estructura de la cubierta es de perfilera
de acero.

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ANALISIS DEL TERRENO

CONJUNTO RECIDENCIAL BELLO HORIZONTE

DISEO: Arq, Sixto Domnguez
CONSTRUCTORA: CONINPAC
PROPIETARIO: Dr. Geovany Palacios

Ubicacin:

Ubicacin con respecto a la ciudad de loja:

El conjunto residencial esta ubicado al norte de la ciudad de loja, en el
distrito d-3, sector 34.
En las calles av. 8 de diciembre (va antigua a cuenca) y manuel rengel

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ANALISIS DEL TERRENO
Se encuentra retirado del centro de la cuidad a unos 5.5 km en un lugar de
tranquilidad donde se conservan areas verdes y no muy pobladas.
Adems dotada de infraestructura y servicios basicos permanentemente
reas Generales:
AREA DEL TERRENO
= 2135m2
AREA EMPLAZAMIENTO VIVIENDAS
= 1031.03 m2
AREAS DE ACERAS (Circulacin peatonal)
= 164.39m2
AREAS DE VIAS PROPUESTA (Circ. Vehicular)
= 459.23m2
AREA VERDE Y JUEGOS INFANTILES
= 480.31m2
AREA TOTAL DE CONSTRUCCIN (10 VIVIENDAS) = 1408.00m2

Aspecto Funcional Y Formal: (viviendas tipo):

PLANTA BAJA

ZONA
NTIMA

N
3
2
1

AMBIENTES
DORMITORIOS
BAO
SALA -ESTAR

SERVICIO

1
1
1

COCINA
LAVANDERA
GARAGE

SOCIAL

1
1
1
1

COMEDOR
SALA
ESTUDIO
BAO

RECREACIN

PATIO

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ANALISIS DEL TERRENO
Garaje
Jardn
Sala
Comedor
Bao Social
Cocina
Patio posterior

NORTE

PLANTA 1 ALTA
Vestbulo
NORTE
Dormitorio
mster
2 Dormitorio
2
Baos
completos
Vestbulo

PLANTA 2 ALTA
Cubierta

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ANALISIS DEL TERRENO

Estudio
Sala
Estar
Bao
Vestbul
o
NORTE

FACHADA

VISTA
POSTERIOR

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ANALISIS DEL TERRENO

El terreno posee una pendiente

negativa con respecto a la va 8 de
diciembre (Calle principal) que se
dirige al norte
Su pendiente es de 16%
Su configuracin topogrfica del
terreno es de forma irregular con
las siguientes dimensiones:
Al
Al
Al
Al

norte: 41.91m
sur: 40.93m
este: 11.41m
oeste 13.64m

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ANALISIS DEL TERRENO

Fuente: Arq. Sixto Dominguez

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ANALISIS DEL TERRENO

NORTE

ANALISIS
CONJUNTO
RESIDENCIAL

DEL

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ANALISIS DEL TERRENO

SERVICICIOS

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ANALISIS DEL TERRENO
Fuentes graficas: Alumnos grupo

Contexto Urbano del Sector

- Centros educativos:
Colegio Militar Gral. Lauro Guerrero
Colegio Iberoamericano
Extensin del Colegio Manuel Cabrera Lozano
Escuela Marieta de Veintimilla
- Comercio e Industrias:
Mercado Mayorista LAS PITAS
Distribuidora de productos Darpa
Procesadora de pollos Frank
Industrias de especeras ILE
- Salud
Hospital Universitario de Motupe
Farmacias en el sector
- Centros Religiosos
Iglesia de Motupe
Iglesia de las Pitas Cristo Rey
- Centros Recreativos
Parque lineal La Banda
Kartodromo municipal

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Zoolgico Municipal
Complejo deportivo del Colegio de Mdicos

Fuentes graficas: Alumnos grupo

Fuentes graficas: Alumnos grupo 4

CONJUNTO HABITACIONAL LAMEDA REAL

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ANALISIS DEL TERRENO

Diseo: Arq. Jorge Vanegas.

Construccin: Estudio Veles-vanegas
rea de terreno: 45,378.92 m
rea de construccin: 2329.09 m2
Nmero de viviendas: 48 u. (33 unifamiliares
15 departamentos.
Ubicacin: el conjunto se encuentra ubicado
en el Sector Norte de la ciudad, en la
urbanizacin Esmeralda norte.
Implantacin: el conjunto se encuentra
implantado en un terreno de forma casi
rectangular y con una topografa muy irregular.

1. ASPECTOS FUNCIONALES DEL CONJUNTO.

-

El conjunto se implanta en un terreno que tiene

una forma rectangular aproximada aprovechando esta forma se realiza la
ubicacin de las viviendas en un trazado perpendicular para obtener un buen uso
del suelo y la correcta distribucin de las reas con las que cuenta el conjunto
como son, reas de vivienda (bloques y viviendas unifamiliares), reas verdes y
recreacin, reas comunal( saln social), rea de comercio, rea de vas y
estacionamientos.
Considerando la pendiente del terreno se ha realizado la implantacin del
conjunto en dos niveles, los accesos a las viviendas localizadas se lo realiza por
medio de gradas con lo que se supera el desnivel del terreno y se accede e las
viviendas por medio de una acera central de 2.00m, existiendo a sus lados unas

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ANALISIS DEL TERRENO

Consideran franjas verdes

En el terreno se han implantado 48 unidades de vivienda (38 viviendas
unifamiliares y 15 departamentos), dos locales comerciales y un saln
comunal. La relacin de las viviendas tipo se realizan de la siguiente manera:
las viviendas tipo 1 son viviendas unifamiliares son adosadas y agrupadas

cada tres unidades, las tipo 2 estn adosadas a las de tipo 1 y las de o la
pendiente del terreno se tipo 3 se encuentran adosadas a las de tipo 3.
Gracias a esta agrupacin en la implantacin no se presenta ningn problema
y la utilizacin del espacio se realiza de una forma adecuada.

El acceso al conjunto lo realiza por medio de una va ubicada en la parte

central de 6.00m, con una pendiente del 6.9%, gracias a su ubicacin la
circulacin es adecuada ya que atraviesa todo el conjunto, y muy
convenientemente han sido ubicados los estacionamientos al costado de la
va, por cada vehiculo se a considerado una rea aproximada de 12.5m 2.
Adems se cuenta con una vereda de 1.5m ubicado en la parte derecha.

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ANALISIS DEL TERRENO
-

Las reas verdes del conjunto ocupan un porcentaje considerable del 16%, las
reas estn divididas en dos partes: las reas verdes estan divididas
adecuadamente en dos partes, una se encuentra ubicada en la parte frontal
destinada a jardines y reas de alguno. Las areas verdes correspondientes a
cada vivienda se encuentran en el retiro frontal de las mismas con una rea de
7.00m2 (3.30 * 1.50 area verde, una vereda de 1.20, 1.50 * 1.50 rea verde.
Las reas comerciales del terreno han siso concebidas de tal manera de que
satisfagan las necesidades bsicas del conjunto y que los habitantes del
mismo no tengan abandonar el mismo para realizar sus compras.
El rea comunal existente en el conjunto es un salon social para eventos, este
se encuentra ubicado en la planta baja del tercer bloque.

2. ASPECTOS FORMALES DEL CONJUNTO.

-

En el conjunto habitacional existe unidad por la utilizacin de materiales,

texturas y color, en el diseo de las viviendas y los bloques.
Existe tambin un contraste de formas por el diseo de las viviendas con el
de los bloques del conjunto, aun que tambin se lo logra gracias a la
utilizacin de ciertos materiales que predominan en el diseo, como el
ladrillo visto en los bloques del conjunto que recubriendo su totalidad, en
las viviendas no se produce esto ya que solo cubre ciertas partes.
El diseo del conjunto es asimtrico por su desnivel. Tambin el ritmo y
movimiento esta presente en el diseo por tener elementos repetitivos cada
cierto espacio, que en este caso vendran a ser las viviendas y los bloques.

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ANALISIS DEL TERRENO
-

En las viviendas existe un contraste muy marcado por tener una variedad de
formas, texturas y colores, la asimetra tambin esta presente en el diseo y la
variedad gracias a la variedad de logradas en el diseo, la vivienda no tiene un
ritmo definido en la totalidad del diseo de la vivienda, ni movimiento.
Los bloques del conjunto son asimtricos, tienen ritmo y contraste
sobre todo en lo que se refiere a texturas.

3. A
4. SPECTOS CONSTRUCTIVOS CONJUNTO.
-

El sistema constructivo del conjunto habitacional es la estructura metlica,

tanto en la estructura de las viviendas como en la de los bloques de
departamentos, utiliza el hormign ciclpeo y armado en la construccin de
los cimientos.

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ANALISIS DEL TERRENO
-

La estructura metlica y la malla electro soldada esta presente en algunos

elementos de la vivienda como son las gradas. La mampostera es de
ladrillo hueco para lo que se refiere a paredes, ladrillo visto, los acabados

Consideran de revestimiento son los utilizados comnmente.

La construccin de los elementos existentes en la fachada se lo realizo por
medio de estructuras de hierro moldeadas. Las viviendas tienen cubierta de
losa (novalosa). Gracias a esta agrupacin en la implantacin no se presenta
ningn problema y la utilizacin del espacio se realiza de una forma adecuada.

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ANALISIS DEL TERRENO