BIENES IRUVEN, C.

MEMORIA DESCRIPTIVA
[PROYECTO DE URBANISMO]
Ing. John Neuman Texier

GUATIRE, EDO. MIRANDA

01/04/2011

Memoria Descriptiva sobre propuesta urbana para el desarrollo habitacional Residencias Alto Grande, ubicado en Guatire- Edo. Miranda, y llevado a cabo por Bienes Iruven C. A

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INTRODUCCIN
La presente memoria descriptiva corresponde al desarrollo urbanstico Residencias Alto Grande, lote 1 subdividido en 4 lotes de la siguiente manera: lote A, lote B, lote C y lote D y lote 2 que se encuentra ubicados hacia el noroeste de la zona metropolitana de Guatire, en la Carretera Nacional Guarenas-Guatire en jurisdiccin del Municipio Zamora del Estado Miranda. En este texto se busca plasmar las ideas bsicas para el conjunto en el cual est contenido el equipamiento urbano complementario a la actividad para as garantizar la calidad de vida que se desea ofrecer a este parcelamiento. Este proyecto se constituir en el instrumento que servir de gua tanto al promotor como a la Instancia Municipal para el control de la poblacin a albergar en el conjunto. Para la propuesta que se presenta se tomaron en cuenta los siguientes elementos: Condiciones naturales del terreno: topografa, drenajes, vegetacin, visuales actuales, potenciales, etc. Contexto Urbano circundante: Tendencias de crecimiento, tipologas de viviendas, uso del suelo, servicios comunales y metropolitanos cercanos, sistema vial, sistema de infraestructura de servicios, etc. Normativa Urbanstica vigente: Variables de seguridad y proteccin, etc. Urbanas Fundamentales asignadas, Normas para el equipamiento Urbano, Normativa Vial, Normativa sobre franjas

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DESCRIPCIN GENERAL DEL PROYECTO

1.- UBICACIN
Los lotes de terreno estn localizados hacia el sector noreste del rea Metropolitana de Guatire, en jurisdiccin del Municipio Zamora del Estado Miranda, el lote 1 tiene un rea de 100.000,00 m2. y el lote 2 tiene un rea de 98.000,00 m2. Ambos lotes se accede desde la Carretera Nacional Guarenas-Guatire, la vialidad est en buen estado y tiene una seccin aproximada de 17 metros.

2.- TIPOLOGA DE VIVIENDA

Viviendas de tipo Multifamiliar, en edificios de 3 pisos, y 4 apartamentos por piso de 63 m2 aprox., los cuales cuentan con: 1 Habitacin y 1 Estudio, 2 baos, Sala, comedor, cocina, rea de lavadero, 1 puesto de estacionamiento, y los apartamentos de Planta Baja tienen un patio de uso exclusivo de 18 m2 aprox.

3.- ETAPAS DEL PROYECTO

LOTE 1: correspondiente a los lotes: A, B, C y D) Est previsto su desarrollo en tres (3) etapas: La Etapa I contemplo la construccin de 20 edificios, enumerados del 1 al 20, cada edificio cuenta con 3 pisos y 4 apartamentos por piso, es decir 12 apartamentos por edificio para un total de 240 apartamentos. Para la Etapa II se contempla la construccin de 20 edificios, enumerados del 21 al 40, cada edificio cuenta con 3 pisos y 4 apartamentos por piso, es decir 12 apartamentos por edificio para un total de 240 apartamentos.

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En la Etapa III se proyectaron 24 edificios, enumerados del 41 al 64, con las mismas caractersticas que en las etapas anteriores para un total de 288 apartamentos. El lote 1 suma un total de 768 apartamentos. LOTE 2: ste se desarrollar en una (1) etapa ms, de la siguiente manera: Etapa IV contempla 54 edificios, enumerados del 65 al 118, de 3 pisos cada uno y 4 apartamentos por pisos, quedando 12 apartamentos por edificio, con un total de 648 apartamentos. El lote 2 comprende la construccin de 54 edificios para un total de apartamentos. El Proyecto de Alto Grande incluyendo ambos lotes comprende un total de 118 edificios (1416 apartamentos). AREA DE CONSTRUCCIN Y UBICACIN SEGN ETAPAS: 648

Etapa I Etapa II Etapa III Etapa IV Etapa Total

rea de Construccin (m2) 15.120,00 15.120,00 18.144,00 40.824,00 89.208,00

rea de Ubicacin (m2) 7.540,00 7.540,00 9.048,00 20.358,00 44.486,00

% Construccin 15.12 15.12 18.14 40.8 89.2

% Ubicacin 7.54 7.54 9.04 20.3 44.4

Se establece que cada etapa y parcelas podrn ser independientes del resto de ellas en cuanto a tramitaciones administrativas de autorizaciones para construccin, permisos, servicios, certificacin de terminacin de obras (habitabilidad) y similares.

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2. IDENTIFICACIN DEL LOTE DE TERRENO.

2.1 LOCALIZACION y SUPERFICIE.
El terreno est ubicado en la Carretera Nacional Guarenas- Guatire, sector Loma Linda, en jurisdiccin del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, con un rea de 100.000,00 m2, para el lote 1 correspondiente a los lotes: A, B, C y D, y de 98.000,00 m2 para el lote 2.

2.2 ACCESO.
Ambos lotes de estudio se encuentran en la Carretera Nacional Guarenas-Guatire, la vialidad est en buen estado con una seccin aproximada de 17 metros. Se acceder a la urbanizacin directamente desde la Carretera Nacional GuarenasGuatire a la Avenida Principal de la Urbanizacin Alto Grande. La Avenida principal de la urbanizacin, posee 1 canal de 6 metros en ambos sentidos, con isla central y amplio trabajo paisajstico.

2.3 RELIEVE, PENDIENTES, VEGETACION.

La topografa del terreno corresponde a zonas de pie de montaa siendo un relieve ondulado con pendientes que varan desde el rango del 2% hasta un rango mayor del 30%. Con respecto a la vegetacin existente, se destaca que la superficie del terreno presenta desarrollo vegetal con predominio del arboles pequeos y medianos de tallos delgados as como plantas herbceas tpicas de la zona.

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2.4 DRENAJES.
Segn se observa en la base cartogrfica y en el reconocimiento de campo que los escurrimientos de agua son intermitentes y de muy poco caudal de una cuenca pequea completamente contenida en los lotes. El patrn es dendrtico grueso que refleja que la conformacin estructural del terreno no presenta limitaciones. Se ha tomado en cuenta todas las normas tanto para la Ejecucin del Movimiento de Tierra como para las Obras de Drenaje.

3. NORMATIVA EXISTENTE (APROBACIONES DE ORGANISMOS LOCALES Y NACIONALES)

3.1. VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES ASIGNADAS
Segn oficio procedente de la Direccin de Ingeniera y Urbanismo del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 31 de enero de 2008, y acorde con la Gaceta Oficial N 4024 de fecha 4 de marzo de 1988 , la zonificacin asignada para los lotes de terreno en el cual se desarrollar el proyecto es ND4-C3 (Nuevos Desarrollos Residenciales) y estima una densidad bruta de 250 hab/Ha.

(ND4-C3) Uso residencias

Nuevos

Desarrollos y

Residenciales comercio

destinados a desarrollo de viviendas en conjunto, multifamiliares metropolitano.

rea Mxima de Ubicacin

70% del rea de la parcela Doscientos Cincuenta (250 Hab/ha.) sobre reas desarrollables, entendiendo como aquellas

Densidad Bruta Mxima

superficie con pendiente menores al 40%, que conformen unidad topogrfica integrada, que

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no formen parte de franjas protectoras, y que no presenten vegetacin de valor ambiental y paisajstico. Doscientos setenta por ciento (270%) total de la parcela Una y media (1 ) veces el ancho de la calle mas el retiro Frente: Retiro Mnimo de Construccin quince mas tres metros (15+3 metros)medidos desde el eje de la va; Laterales y fondo: tres metros (3 metros) Un (1) puesto por cada unidad de vivienda Estacionamiento dentro de la parcela, el cual no podr ubicarse en el retiro de frente el 20% del rea de desarrollo ser destinado para visitante. Deber ser calculado con base a los ndices Equipamiento Urbano establecidos en las normas de equipamiento urbano, publicado en la Gaceta Oficial N 33.298 de fecha 20 de agosto de 1985 Vialidad Interna La vialidad interna deber calcularse de acuerdo a las normas de vialidad de MINDUR El acceso al terreno se deber efectuar a travs Retiros Viales de la calle Colectora 2 (posee una seccin de 24 metros) Deber Restricciones ambientales ajustarse a las variables urbanas asignadas por la Cmara Municipal N SM-83108-2007 de fecha 21/08/2007 ND4-C3.

rea Mxima de construccin Altura Mxima

Segn esto, y tomando en consideracin el rea total del terreno (100.000 m2 = 10 Ha.) y la densidad bruta asignada (250 hab/Ha.) se estima una poblacin bruta de 2.500 Hab., para el lote 1, y de rea (98.000,00 m2 = 9.80 Ha.) para el lote 2., con la densidad bruta asignada igualmente para un total de poblacin bruta de 4.950 Habitantes para ambos lotes.

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Basndonos en lo anteriormente descrito a continuacin se calcular la densidad de poblacin del proyecto, tomando un ndice referencial segn el nmero de habitantes para cada tipo de vivienda inserta en el proyecto.

Tipologa I Etapa Apartamentos

Unidades 240 240 288 648

Indice Hab. 1,8 1,8 1,8 1,8

N Hab. Poblacin rea (Ha.) 432 432 518 1166 Total Densidad Neta 432 432 518 1166 2549 3,45 2,60 2,88 1,93

II Etapa Apartamentos III Etapa Apartamentos IV Etapa Apartamentos

127,44

4. ORIENTACION DEL URBANISMO y ELEMENTOS CONCEPTUALES

Se desea llevar a cabo el desarrollo habitacional Alto Grande bajo la concepcin de un diseo cuyo objetivo es alcanzar un desarrollo urbano completo, acorde a un elevado nivel de calidad de vida, dotado de los equipamientos complementarios a la actividad residencial. Se propone que este conjunto ofrezca una estructura tal que sea cnsona con la correspondiente a la ciudad de Guatire, se interconecte con ella y con el contexto urbano inmediato. Se considera como porcin desarrollable en 10 hectreas para el lote 1 y de 9.80 hectreas para el lote 2. El ordenamiento interno del terreno se sustenta en los resultados del anlisis de los elementos contenidos en los apartes precedentes. De esta manera se define la

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disponibilidad de espacio, tales como el rea bruta desarrollable y el rea resultante del manejo de una propuesta de movimiento de relleno y terraceo, siendo que esta ltima busca compensar el movimiento de tierra internamente al terreno, conformando simultneamente espacios urbanizados con variedad de alturas entre s, para darle variedad y juego de visuales al conjunto urbanstico. En el Plano U-1 se muestra la propuesta de desarrollo del conjunto, con la distribucin de las viviendas en la porcin de terreno considerada como rea desarrollable. El concepto del sistema vial es clave para el desarrollo urbano de forma tal que sobre l se apoyara el sistema de infraestructura de redes (acueducto, cloacas, drenajes y electricidad). Necesariamente el acceso se realizar desde la Carretera Nacional Guarenas- Guatire desde la cual se conecta la Avenida principal de la urbanizacin Alto Grande. La concepcin del sistema vial del conjunto fue proyectado de manera que, simultneamente, se comporte como elemento integrado de actividades y como distribuidor conductor de los flujos de la parte residencial. Los criterios asociados al equipamiento urbano residencial basados en la normativa legal vigente se distribuyen espacialmente en funcin de las caractersticas del terreno del sistema vial, del tipo de poblacin a servir, del tipo de equipamiento propiamente dicho y de la posible ubicacin relativa considerando el contexto urbano inmediato a atender.

4.1 CRITERIOS PARA LA RESERVA DEL SUELO

Para estimar el espacio destinado a la localizacin de los servicios pblicos de la Urbanizacin Alto Grande se emplearon las Normas para el Equipamiento Urbano sancionadas mediante Resolucin N 151 del Ministerio del Desarrollo Urbano y publicadas en la Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela N. 33.289, de fecha 20/08/85, las cuales permiten definir la superficie para la localizacin de los equipamientos que son necesarios para atender a la poblacin del conjunto.

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Se especfica segn cuadro a continuacin reas reservadas para la vialidad interna del desarrollo, reas sociales para uso de los propietarios y el rea vendible:

Etapas

rea Total

Vialidad (m2)

reas sociales (m2)

rea Vendible (m2)

I II III IV

34.502,09 26.000,00 28.840,02 108.657,89 198.000,00

11.163,51 9.413,09 10.255,29 24.172,49 55.004.38

15.798,58 9.046,91 9.536.73 53.469,50 87.851.72

15.120,00 15.120,00 18.144,00 40.824,00 89.208,00

La urbanizacin Alto Grande cuya propuesta se muestra en el Plano N U1 contiene 118 edificios, que representan 1416 unidades de vivienda de una (1) habitacin y cuya ocupacin se estim en 1.8 habitantes por apartamento, para un total de poblacin de 2549 habitantes en las etapas I, II, III, IV, valor ste contenido dentro del rango poblacional establecido en las Variables Urbanas Fundamentales, y que corresponde a un mbito Urbano Primario. (Las viviendas tipo se presentan en memoria descriptiva aparte). La Tabla N 1 muestra la normativa que se aplica para un mbito Primario, La Tabla N 2 muestra, para cada rengln de equipamiento, las dimensiones de los espacios mnimos que demandara la poblacin del conjunto (2549 habitantes), para alcanzar 17.058,60 m2 de terreno que se dedicara a los servicios comunes obligatorios. Del total del equipamiento obligatorio, de acuerdo a la poblacin existente, el rea resultante se destinar a actividades recreacionales de 4.675,32 m2 y de verde territorial, 5.054,40 m2, a campos de juego para nios en edades comprendidas entre 1 a 5 aos 2.021,76 m2 y 6 a 10 aos 1.642.68 m2, y 1.642,68 m2 para preescolar, para la casa-cuna /guardera 631,80 m2.

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En la tabla N3 se especifica el equipamiento resultante para una poblacin de 2549 habitantes, qued establecido el equipamiento para la Urbanizacin Alto Grande de la siguiente manera: recreacional 72,74 %, educacin/asistencial 4,46 %, vivienda 18,83 % , vialidad 31,27 % y de comercio 5,53 %. Se anexa cuadro para resumir los valores tales como:

rea Etapa N de Edificio N de Apto rea Bruta por edif.= 977 m2 I Etapa II Etapa III Etapa IV Etapa Total 20 20 24 54 118 240 240 288 648 1416 19.540,00 19.540,00 23.448,00 52.758,00 35.400,00 Vendible (63 m2) 15.120,00 15.120,00 18.144,00 40.842,00 62.040,00

rea Etapa Construido Vendido Ocupado recreativa % I Etapa II Etapa III Etapa IV Etapa Total 100 % 100 % 0% 0% 2/4 100 % 100 % 0% 0% 2/4 100 % 100 % 0% 0% 2/4 6.32 6.32 7.58 3.79 36.97

Ing. John G. Neuman Texier C.I.V: 120.673

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