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MANUAL DE TASACIONES PARA EL SUBSIDIO HABITACIONAL CUERPO N 2: PROCEDIMIENTOS DE TASACION. PROCEDIMIENTOS DE BASES DE DATOS
ASPECTOS GENERALES
Para todos los efectos que correspondan, los Procedimientos relativos a Valoraciones de Inmuebles Tpicos y Atpicos definidos en la Metodologa, sern de cargo del Tasador. Aquellos procedimientos relativos a Bases de Datos, sern de cargo del Supervisor. Conceptualmente, procedimiento es la accin de proceder o mtodo de efectuar o hacer algunas cosas. Es el modo de conducir ciertos actos de manera sucesiva y ordenada. En este captulo se abordan los siguientes temas: a) Los procedimientos para determinar el valor de tasacin en cada caso, aplicando las distintas metodologas que contiene el Manual segn se trate de inmuebles tpicos o atpicos: Procedimiento especfico para determinar el valor por costo de reemplazo para inmuebles tpicos Viviendas Urbanas Viviendas rurales
Procedimiento especfico para determinar el valor por enfoque de mercado para inmuebles atpicos habituales del mercado inmobiliario Suelo urbano o rural, Inmuebles edificados (casas, departamentos habitacionales, locales comerciales, oficinas y boxes de estacionamiento)
Procedimiento especfico para determinar el valor por enfoque mixto para inmuebles atpicos no habituales del mercado inmobiliario
b) Los procedimientos para desarrollar usar y administrar bases de datos: Procedimiento especfico para Base de Datos de Mercado (Terrenos e Inmuebles Edificados), que contendr la informacin de valores de mercado de propiedades, recolectada para su uso en futuras tasaciones Procedimiento especfico para Base de Datos de Tasaciones aprobadas, que contendr la informacin de todas las tasaciones que realiza el Servicio en la Regin para su control, anlisis y, tambin, su uso en posteriores tasaciones.
2
2.1
N Activ.
c)
1.1.5 1.2
16 o 17
Determinacin del valor del Terreno Para la tasacin del terreno se seguirn los siguientes pasos: a) b) c) d) e) Anlisis de la propiedad (Terreno). Anlisis del mercado (Terreno) Seleccin de muestras representativas Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar Tasacin del terreno
Anlisis de la propiedad (Terreno) a) b) c) d) Inspeccin fsica de la propiedad y el sector Anlisis de la documentacin legal y tcnica Conocimiento de las disposiciones normativas Mejor uso potencial del terreno que se tasa. 1.2.2 1.2.2 1.2.2 1.2.3.3
N Activ.
Actividad Anlisis del mercado (Terreno) a) Anlisis del mercado inmobiliario b) Situacin general del pas Situacin coyuntural del mercado inmobiliario
Tablas
Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo: Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado, es decir, respecto a otros terrenos que competiran por igual demanda, en los siguientes aspectos mnimos: Calidad de la ubicacin, Calidad del vecindario o entorno inmediato y de la accesibilidad, Calidad del terreno, y Posibilidades de comercializacin
1.2.3.2
c)
1.2.3.2
Seleccin de muestras representativas a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de terrenos similares al que se tasa y cuyas caractersticas son conocidas por el tasador, y las fuentes de los mismos. Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se administran en la Unidad, salvo dos como mnimo, que sern nuevas y que el tasador deber agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 Base de datos de mercado. Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un mximo de 2 tasaciones), siempre y cuando hayan sido controladas por la Unidad.
1.2.5.1 1.2.5.1
b)
c)
d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades comparables a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin, sintetizando los datos re relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.
1.2.5.2
N Activ.
Actividad Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar La tasacin del terreno se har a partir del anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar. Consiste en: La seleccin de una muestra representativa de inmuebles comparables; La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar, y La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas: el tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada terreno comparable y el terreno
Tablas
que se que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables. Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealados en la actividad 5 , para reconciliacin de diferencias, obtencin de franja de valor y valor de tasacin.
Tasacin del terreno El tasador determinar el precio ms probable del terreno en el mercado, a partir de los valores ajustados de los terrenos comparables seleccionados. a) Como primera aproximacin al valor, en el formulario de tasacin, hoja Mercado, recuadro Sntesis de las Propiedades Comparables, se calcula automticamente el promedio matemtico de los precios ajustados de los terrenos comparables, la desviacin estndar y el margen de error de la estimacin para un grado o nivel de confianza estadstico del 95%. El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos los datos pertinentes sobre los terrenos comparables, en funcin de: El grado de semejanza o diferencia con el terreno a tasar: se dar mayor importancia a los valores de aquellos terrenos que requieran la menor cantidad de ajustes a los valores de sus caractersticas, El grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables, prefirindose los antecedentes de ventas de terrenos comparables, siguindole en orden decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de oferta de avisos clasificados publicados, La cantidad y calidad de las referencias, y Cualquier otra informacin pertinente sobre las condiciones econmicas y del mercado inmobiliario actuales y esperadas que el tasador considere relevante.
1.2
b)
c) Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para el terreno por m2. d) El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar este Valor Unitario Base de Mercado por la superficie del terreno: VT = Superficie Terreno x VUBM e) En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr aplicando la metodologa de Valor Residual: Se determinar el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de mercado. Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras
5
1.1.3.
1.1.3.1
Actividad
Metodolo ga
Tablas
El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias: VT = VI - VE - VOC
Valoracin de las edificaciones El tasador realizar la valoracin de las edificaciones de acuerdo a los criterios y antecedentes definidos en la metodologa de tasacin por enfoque de costo de reemplazo utilizando las Tablas de Valores y Depreciaciones, en caso de viviendas usadas, y los factores de condiciones especiales que procedan, contenidas en este Manual de Tasaciones. De acuerdo al siguiente procedimiento: Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo edificado Aceptabilidad de las edificaciones en viviendas usadas Clase de las edificaciones Determinacin de la calidad de las edificaciones Valoracin de las edificaciones Valoracin condicin especial de las edificaciones Depreciacin de las viviendas usadas Valor total de las edificaciones
1.1.4
1.1.2 1.1.2.1 1.1.2.2 a 1.1.2.2 b 1.1.4 1.1.4.2 1.1.4.3 1.1.4.5 1.1.2 3,4,5
Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo edificado. El tasador debe, obligatoriamente, inspeccionar ocularmente los inmuebles a tasar, lo cual incluye agotar los medios para visitar la propiedad interior y exteriormente. La fecha de inspeccin se indicar en el Informe de Tasacin. El tasador verificar la concordancia entre el bien inspeccionado y a) Su identificacin legal (escritura de dominio), b) Tcnica (permisos, planos, certificados de recepcin final, de no expropiacin, de nmero, etc.) c) Tributaria (rol de avalo y avalo fiscal vigente a la fecha de tasacin). Si no coincide algn dato, debe indicar y, en lo posible, explicar la razn de ello. d) Los antecedentes administrativos de la edificacin, como expropiaciones, inclusin en planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin o clausura.
10
Aceptabilidad de las edificaciones en viviendas usadas Las edificaciones slo se tasarn si presentan las condiciones mnimas de aceptabilidad, En caso contrario, deber informarlo usando el Formulario de No Aceptabilidad y no
1.1.2.1
Actividad
Metodolo ga
Tablas
La No Aceptabilidad se determinar constatando la existencia de anomalas evidentes en: Las partidas de Obra Gruesa, de Terminaciones y de Instalaciones, que afecten sus condiciones de estructura y de habitabilidad, y Los antecedentes administrativos de la edificacin, como expropiaciones, inclusin en planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin o clausura
11
Clase de las edificaciones La Clase de una edificacin corresponde al material de la estructura resistente o soportante, 1.1.2.2 a que es aquella parte de la edificacin que la hace mantener su forma y perdurar en el tiempo, sin considerar las tabiqueras no soportantes. El tasador clasificar la Clase de las edificaciones segn sea el material estructural predominante de la edificacin, de acuerdo a lo sealado en Metodologas 3, 4 y ,5
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Determinacin de la calidad de las edificaciones El tasador determinar la Calidad de las edificaciones segn las 1.1.2.2 b definiciones, teniendo presente que las calidades Superior y Buena no se presentan en operaciones subsidiadas y que la calidad Deficiente no permite otorgar la Aceptabilidad prevista como necesaria.
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Valoracin de las edificaciones Si las construcciones presentan diferencias en alguna de las caractersticas de clase, calidad, nmero de pisos, condiciones especiales y antigedad, se valorarn por separado. Se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo, utilizando las Tablas de Valores contenidas en el Anexo N 1. Las Tablas de Valores indican en negrita el valor de cada tipologa de edificacin, que el tasador usar preferentemente, y el rango de variacin estadstica razonable de ese valor. Excepcionalmente el Tasador podr aplicar cualquier valor que est dentro de los rangos indicados, exponiendo los fundamentos para ello. Estos valores estn referidos a edificaciones nuevas. a) Las Tablas de Valores Unitarios Bases de Edificacin (VUBE) son: b) Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en extensin (Anexo 1, Tabla 3) Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en altura. (Anexo 1, Tabla 5) Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en extensin, de edificacin no frecuente. (Anexo 1, Tabla 4)
1.1.4
1.1
El Valor Unitario Base para cada Edificacin (VUBE) depende de: La clase estructural de la edificacin, Su calidad constructiva, El nmero de pisos, y En caso de edificios, la existencia de ascensores
c)
Si la edificacin presenta alguna condicin especial (mansarda, edificacin abierta, subterrneo, etc.), se deber aplicar el factor correspondiente al VUBE .La aplicacin computacional del Informe de Tasacin calcula automticamente el Valor Unitario Base segn sean las caractersticas de la construccin
1.1.4.2
N Activ.
Actividad Valoracin condicin especial de las edificaciones Las condiciones especiales de construccin que puede presentar la edificacin desvalorizan el valor unitario base de edificacin (VUBE) debiendo aplicarse los factores de correccin que correspondan. El valor de reemplazo de cada edificacin (VE i) que presente alguna condicin especial es: VEi = Superficie Edificada i x VUBE x Factor Condicin Especial
Metodolo ga 1.1.4.2
Tablas
14
15
Depreciacin en viviendas usadas Para construcciones no nuevas se deber medir la prdida de valor o depreciacin debido al transcurso del tiempo, la que se calcular considerando los siguientes pasos: a) En primer lugar, se determinar la Edad Efectiva de la edificacin, a partir de: La antigedad o edad real de lo construido, La calidad de la edificacin, que se refleja en distintas incidencias de las partidas de obra gruesa, terminaciones e instalaciones, y Su estado de conservacin. Si se detecta la presencia de alteraciones por remozamientos (por obras de mantencin) y/o deterioros (daos y desgaste ocasionados por el uso) en las partidas de terminaciones e instalaciones, se evaluar el grado de estas (factor de alteracin de cada partida) respecto a un estado de conservacin normal para la edad de la edificacin, en una graduacin de ningn, poco, mediano, mucho y total, desde 0% a 100% con incrementos de 25%. Factor Edad Efectiva = Incidencia Obra Gruesa x Factor Alteracin Obra Gruesa El Factor para Obra Gruesa invariablemente es 1,0 pues su aceptabilidad no permite alteraciones. Por lo tanto, la edad efectiva de lo construido, envejecido o rejuvenecido por deterioros o remozamientos, ser: Edad Efectiva = Edad Real x Factor de Edad Efectiva b) En segundo lugar, se determinar el Coeficiente Depreciacin de la edificacin, a partir de: c) La clase de construccin, ya que se define un porcentaje anual y un mximo de depreciacin para cada clase, La edad efectiva de lo construido Coef. Depreciacin = Edad Efectiva x % Anual Depreciacin para la Clase La aplicacin computacional del Informe de Tasacin calcula automticamente la Edad Efectiva y el Coeficiente de Depreciacin segn sea la clase, la calidad, la antigedad y los deterioros o remozamientos que presente la construccin. Los porcentajes mximos de depreciacin varan de 70 a 80% segn Clase de Edificacin
1.1.4.3
10 a 15
1.1.4.4
1.1.4.3
1.1
12 a 14 1.1.2.2
15 1.1.4.4 1.1.4.5 3, 4 y 5 15
d)
16
Valor total de las edificaciones En sntesis, el valor total de las edificaciones (VE) que existan en la propiedad ser la suma de los valores de cada edificacin (VEi): Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn
N Activ.
Actividad Obras Complementarias El valor de las Obras Complementarias (VOC) se determinar: a) Como un porcentaje del valor de lo edificado, de acuerdo a la incidencia promedio de las Obras Complementarias respecto a la edificacin tipo de igual calidad: VOC = VE x % Incidencia OOCC para la Calidad b) Si la cantidad y calidad de estas obras lo amerita, su tasacin se efectuar excepcionalmente en base a la cubicacin de los distintos tems utilizando la Lista de Obras Complementarias Frecuentes Valoradas. En este caso, se aplicar el mismo porcentaje de Depreciacin que corresponda a lo edificado, o a la edificacin principal si son ms de una las existentes en la propiedad.
Metodolo ga 1.1.5
Tablas
17
16
17
N Activ. N Activ.
Actividad Actividad Valor de Tasacin del Inmueble El Valor del Inmueble (VI) ser la suma de los valores del terreno, edificaciones y obras complementarias: Valor del Inmueble = Valor Terreno + Valor Edificaciones + Valor Obras Complementarias VI = VT + VE + VOC
Tablas Tablas
18
3, 4 y 5
16 y 17
10
2.2
N Activ.
b)
1.1.4
c)
7u8 1.2
Determinacin del valor del Terreno Para la tasacin del terreno se seguirn los siguientes pasos: a) b) c) d) e) Anlisis de la propiedad (Terreno). Anlisis del mercado (Terreno) Seleccin de muestras representativas Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar Tasacin del terreno
Anlisis de la propiedad (Terreno) a) b) c) d) Inspeccin fsica de la propiedad y el sector Anlisis de la documentacin legal y tcnica Conocimiento de las disposiciones normativas Mejor uso del terreno que se tasa. 1.2.2 1.2.2 1.2.2 1.2.3.3
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N Activ.
Actividad Anlisis del mercado (Terreno) a) Anlisis del mercado inmobiliario Situacin general del pas Situacin coyuntural del mercado inmobiliario b) Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo: Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado, es decir, respecto a otros terrenos que competiran por igual demanda, en los siguientes aspectos mnimos: Calidad de la ubicacin, Calidad del vecindario o entorno inmediato y de la accesibilidad, Calidad del terreno, y
1.2.3.2
1.2.3.2
Seleccin de muestras representativas a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de terrenos similares al que se tasa y cuyas caractersticas son conocidas por el tasador, y las fuentes de los mismos. b) Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se administran en la Unidad, salvo dos como mnimo, que sern nuevas y que el tasador deber agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 de Base de datos de mercado . c) Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un mximo de 2 tasaciones), siempre y cuando hayan sido controladas por la Unidad. d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades comparables a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin, sintetizando los datos relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.
1.2.5 1.2.5.1
1.2.5.1
12
N Activ.
Actividad Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar La tasacin del terreno se har a partir del anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar. Consiste en: La seleccin de una muestra representativa de inmuebles comparables; La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar, y La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas: El tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada terreno comparable y el terreno que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables. Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealados en la actividad 5, para reconciliacin de diferencias, obtencin de franja de valor y valor de tasacin
Tabla
1.2.5.1 1.2.5.2
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Tasacin del terreno El tasador determinar el precio ms probable del terreno en el mercado, a partir de los valores ajustados de los terrenos comparables seleccionados. a) Como primera aproximacin al valor, en el formulario de tasacin, hoja Mercado, recuadro Sntesis de las Propiedades Comparables, se calcula automticamente el promedio matemtico de los precios ajustados de los terrenos comparables, la desviacin estndar y el margen de error de la estimacin para un grado o nivel de confianza estadstico del 95%. b) El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos los datos pertinentes sobre los terrenos comparables, en funcin de: El grado de semejanza o diferencia con el terreno a tasar: se dar mayor importancia a los valores de aquellos terrenos que requieran la menor cantidad de ajustes a los valores de sus caractersticas, El grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables, prefirindose los antecedentes de ventas de terrenos comparables, siguindole en orden decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de oferta de avisos clasificados publicados, La cantidad y calidad de las referencias, y
1.2
1.2.5.1
Cualquier otra informacin pertinente sobre las condiciones econmicas y del mercado inmobiliario actuales y esperadas que el tasador considere relevante. c) Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para el terreno por m2. d) El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar este Valor Unitario Base de Mercado por la superficie del terreno: VT = Superficie Terreno x VUBM 1.1.3
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N Activ.
Actividad e) En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr aplicando la metodologa de Valor Residual: Se determinar el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de mercado. Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias: VT = VI - VE
Metodolo ga
Tabla
1.1.3.1
Valoracin de las Edificaciones El tasador realizar la valoracin de las edificaciones de acuerdo a los criterios y antecedentes definidos en la metodologa de tasacin por enfoque de costo de reemplazo utilizando las Tablas de Valores y los factores de condiciones especiales que procedan, contenidas en este Manual de Tasaciones y de acuerdo al siguiente procedimiento Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo edificado
1.1.4
6,7 u 8