Restricciones y límites

al dominio

Derechos Reales
Comisión 7922
Eduardo Molina Quiroga
Contenido negativo dominio

• Restricciones Derecho Administrativo

(art. 2611 CCiv., normas edilicias,
impacto ambiental, medio ambiente)
• Restricciones libre disponibilidad: orden
publico, prohibición de Inenajenabilidad,
indivision, etc.
• Restricciones por razones de vecindad
(Titulo VI, Libro III Cód.Civil)
Eduardo Molina Quiroga
A la disposición jurídica

• Número cerrado – orden público

(2614)
• Inenajenabilidad (2612/2613)
• División horizontal del dominio (2617
o* Ley 13.512: Propiedad horizontal.
o* Ley 25.509, derecho real Superficie
forestal.

Eduardo Molina Quiroga

 A la disposición material
• Obras, trabajos e instalaciones que pueden perjudicar a vecinos
(2615, 2616, 2620, 2625)
• Molestias ocasionadas por actividades (2618)
• Utilización del fundo vecino o de pared divisoria (2621)Chimenea,
fogón, hogar (2622)Horno o fragua (2623)Pozos (2624)
• Destrucción muro (2626)Colocación andamios, etc. (2627)
• Árboles y arbustos (2628 y 2629)
• Luces y vistas (2655/2656/2657/2658/2659/2660)
• No abrir ventanas en pared medianera(2654)
• Restricciones vinculadas al régimen de aguas (2630/2653)
• Camino de sirga (2639/2640)

Eduardo Molina Quiroga

 Art. 2618 C. Civil
• Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o daños similares
• por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos,
• no deben exceder la normal tolerancia
• teniendo en cuenta:
o las condiciones del lugar
o y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden: disponer la
indemnización de los daños y/o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las
exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la
propiedad, asimismo tendrá en cuenta la prioridad del uso. El juicio
tramitará sumariamente.

Eduardo Molina Quiroga

CLASES
• Molestias que ocasionen las llamadas
inmisiones (calor, ruidos, olores, etc.)
• Fuente productora: actividades que se
desarrollan en inmuebles vecinos.
• Deben exceder la normal tolerancia.
• No puede resolverse dando por
respuesta un principio general.

Eduardo Molina Quiroga

Normal tolerancia ?
El juez debe considerar:
• Circunstancias fácticas del caso particular
• Debe tratar de conciliar:
• las exigencias de la producción
• la prioridad en el uso
• y el respeto debido al uso regular de la
propiedad.

Eduardo Molina Quiroga

Qué puede hacer el juez?

• La autorización administrativa no
incide.
• Sentencia de condena puede ser:
o Resarcimiento de los daños
por ovía de una indemnización,
y/o
o Ordenar el cese de las
molestias.
Eduardo Molina Quiroga
Restricciones en la C.A.B.A.

• Art. 27: La Ciudad desarrolla en forma

indelegable una política de
planeamiento y gestión del ambiente
urbano integrada a las políticas de
desarrollo económico, social y cultural,
que contemple su inserción en el área
metropolitana. Instrumenta un proceso
de ordenamiento territorial y
ambiental participativo y permanente
Eduardo Molina Quiroga
Constitución C.A.B.A.(art. 27)

• La preservación y restauración de los

procesos ecológicos esenciales y de los
recursos naturales que son de su dominio.
• La preservación y restauración del patrimonio
natural, urbanístico, arquitectónico y de la
calidad visual y sonora.
• La protección e incremento de los espacios
públicos de acceso libre y gratuito, en
particular la recuperación de las áreas
costeras, y garantiza su uso común.
Eduardo Molina Quiroga
 Constitución C.A.B.A. (art. 27)

• La preservación e incremento de los espacios verdes,

las áreas forestadas y parquizadas, parques naturales y
zonas de reserva ecológica, y la preservación de su
diversidad biológica.
• La protección de la fauna urbana y el respeto por su
vida: controla su salubridad, evita la crueldad y controla
su reproducción con métodos éticos.
• La protección, saneamiento, control de la contaminación
y mantenimiento de las áreas costeras del Río de la
Plata y de la cuenca Matanza-Riachuelo, de las
subcuencas hídricas y de los acuíferos.
Eduardo Molina Quiroga
 Constitución C.A.B.A.
• La regulación de los usos del suelo, la
localización de las actividades y las
condiciones de habitabilidad y seguridad de
todo espacio urbano, público y privado.
• La provisión de los equipamientos comunitarios
y de las infraestructuras de servicios según
criterios de equidad social.
• La seguridad vial y peatonal, la calidad
atmosférica y la eficiencia energética en el
tránsito y el transporte.
Eduardo Molina Quiroga
 Constitución C.A.B.A.
• La regulación de la producción y el manejo de
tecnologías, métodos, sustancias, residuos y
desechos, que comporten riesgos.
• El uso racional de materiales y energía en el desarrollo
del hábitat.
• Minimizar volúmenes y peligrosidad en la generación,
transporte, tratamiento, recuperación y disposición de
residuos.
• Un desarrollo productivo compatible con la calidad
ambiental, el uso de tecnologías no contaminantes y
la disminución en la generación de residuos
industriales.
Eduardo Molina Quiroga
Leyes C.A.B.A.

• Código de Planeamiento Urbano

(Ley 449 y modif.)
• Regula los usos del suelo y divide al
territorio de la C.A.B.A. en zonas
donde se regula la actividad
comercial, de servicios, y
residencial. Son los llamados
“distritos de zonificación”.
Eduardo Molina Quiroga
Zonificación
• Distritos Residenciales – R (zonas
destinadas a la localización
preferente de la vivienda admiten
usos conexos)
• R 1 a - Residencial exclusivo de densidad media
• R 1 b - Residencial exclusivo de densidad media-
baja, con altura limitada
• R 2 a - Residencial general de densidad alta
• R 2 b - Residencial general de densidad media-
baja. del saneamiento ambiental
Eduardo Molina Quiroga
Zonificación
• Distritos Centrales – C
• C l - Área Central;
• C 2 - Centros Principales;
• C 3 - Centros Locales.
• Distritos de Equipamiento - E
• E 1 - Equipamiento mayorista
• E 2 - Equipamiento general
• E 3 - Equipamiento local
• E 4 - Equipamiento especial.
• Distrito Industrial - I

Eduardo Molina Quiroga

 Zonificación
• Distritos de Equipamiento - E
• Áreas, dotadas de buena accesibilidad, donde se localizan
usos que sirven al conjunto urbano y/o regional que por sus
características de tamaño, molestias, etc., no deben localizarse en
zonas centrales o residenciales.
• En estos distritos se admiten también usos complementarios que
contribuyan a mejorar la funcionalidad de aquéllos.
• E 1 - Equipamiento mayorista
• E 2 - Equipamiento general
• E 3 - Equipamiento local
• E 4 - Equipamiento especial.

Eduardo Molina Quiroga

Zonificación
• Distrito Industrial – I (destinadas al agrupamiento de
las actividades manufactureras y de servicio)
• I 1 - Industrial exclusivo;
• I 2 - Industrial compatible con el uso residencial en
forma restringida (usos: administrativo, financiero,
comercial y de servicios, a distintos niveles cuali y
cuantitativos, que definen rasgos diferenciales entre
distintas categorías de centros. Tales funciones producen
algún tipo de molestia (congestión vehicular y peatonal, ruidos,
etc.) que podrían perturbar las condiciones de habitabilidad de las
áreas residenciales; por ello, en estos distritos sólo se admite el
uso residencial con restricciones.
Eduardo Molina Quiroga
Ocupación suelo
• F.O.T. : Factor de ocupación total (F.O.T.):
número que multiplicado por la superficie
total de la parcela determina la superficie
edificable.
• F.O.S.: Factor de ocupación del suelo
(F.O.S.) indica, en porcentaje, la superficie
de terreno que podrá construirse.
• Estos “factores” condicionantes, juegan con límites
de altura y volumen construíble variables y que,
según el distrito donde esté emplazado el lote en
cuestión, nos dará la superficie a construir
Eduardo Molina Quiroga
 Contaminación atmosférica

• Ley 1356: Preservación del recurso aire.

Prevención y control contaminación
atmosférica
• Regulación en materia de preservación del
recurso aire y la prevención y control de la
contaminación atmosférica
• Se aplica a todas las fuentes públicas o
privadas capaces de producir
contaminación atmosférica
Eduardo Molina Quiroga
Contaminación atmosférica
• Contaminación atmosférica: introducción directa o indirecta
mediante la actividad humana de sustancias o energías en la
atmósfera, que puedan tener efectos perjudiciales para la salud
humana o calidad del ambiente, o que puedan causar daños a los
bienes materiales o deteriorar o perjudicar el disfrute u otras
utilizaciones legitimas del ambiente.
• Estándar de calidad atmosférica: disposición legal que establece
el valor límite, primario o secundario, de concentración o intensidad
de un contaminante en la atmósfera durante un período de tiempo
dado. Son límites primarios los destinados a la protección de la
salud de la población y son límites secundarios los destinados a
mejorar el bienestar público, que incluye la protección de los
recursos naturales y el ambiente.
• Emisión: acción de incorporar a la atmósfera como cuerpo receptor
o transmisor todo agente físico, químico o biológico.
Eduardo Molina Quiroga
Contaminación atmosférica

• Límites de emisión son valores de cantidad de

contaminantes por unidad de tiempo,
concentración o intensidad, de carácter temporario
o permanente, establecidos como máximos
permisibles de emisión con relación al estándar de
calidad atmosférica.
• Fuente de contaminación: vehículos, rodados,
maquinarias, equipos o instalaciones, temporarios o
permanentes, fijos o móviles, cualquiera sea el campo
de aplicación u objeto a que se lo destine, que
produzcan o pudieran producir contaminación
atmosférica. HayEduardo
fuentes fijas y móviles. Monitoreo.
Molina Quiroga
 Contaminación acústica

• Ley 1540. Prevenir, controlar y

corregir, la contaminación acústica que
afecta:
• Salud de las personas
• Ambiente
o protegiéndolos contra ruidos y vibraciones
provenientes de fuentes fijas y móviles, así
como regular las actuaciones específicas en materia
de ruido y vibraciones en el ámbito de competencia
de la C.A.B.A. Eduardo Molina Quiroga
Contaminación acústica
• Considera a los ruidos y a las vibraciones como
una forma de energía contaminante del ambiente.
• Contaminación acústica: la introducción de ruidos o
vibraciones en el ambiente habitado o en el ambiente
externo, generados por la actividad humana, en
niveles que produzcan alteraciones, molestias, o que
resulten perjudiciales para la salud de las personas y
sus bienes, para los seres vivos, o produzcan
deterioros de los ecosistemas naturales.
• Toda persona física o jurídica tiene derecho, sin
obligación de acreditar un interés determinado, a
acceder a la información sobre el ambiente en el
 Contaminación acústica
• Plan permanente en materia de ruido y vibraciones,
revisado y actualizado en períodos no superiores a cinco
(5) años
• Información y concientización del público.
• Elaboración de mapas de ruido y vibraciones
como primera herramienta de diagnóstico.
• Establecimiento de un catálogo de actividades
potencialmente contaminantes por ruido y vibraciones.
• Determinación de los Estándares de Calidad
Acústica (ECAs) asociados a los límites de emisión e
inmisión de ruidos y vibraciones, a alcanzar gradualmente
 Contaminación acústica
• Inmisiones y emisiones acústicas
• La valoración de los niveles de inmisión y emisión de
ruidos y vibraciones producidas por los emisores
acústicos, es conf, reglamentación que podrá tomar como
referencia las normas IRAM correspondientes.
• Áreas de sensibilidad acústica
• Ambiente exterior:
Tipo I: área de silencio zona de alta sensibilidad
acústica, sectores que requieren una especial protección
contra el ruido:
a) Hospitalario.
b) Educativo.
 Contaminación acústica Areas de
sensibilidad acústica (cont)

Tipo II: área levemente ruidosa: Zona de considerable sensibilidad

acústica, sectores que requieren una protección alta contra el ruido con
predominio de uso residencial
Tipo III: área tolerablemente ruidosa.
Zona de moderada sensibilidad acústica:sectores que requieren una
protección media contra el ruido con predominio de uso comercial.
Tipo IV: área ruidosa.
Zona de baja sensibilidad acústica:sectores que requieren menor protección
contra el ruido con predominio de uso industrial.
Tipo V: área especialmente ruidosa.
Zona de muy baja sensibilidad acústica: sectores afectados por
infraestructuras de transporte (público automotor de pasajeros, automotor,
autopistas, ferroviario, subterráneo, fluvial y aéreo) y espectáculos al aire
libre.
A fin de evitar que colinden áreas de muy diferentes sensibilidad se deben
 Contaminación acústica Areas de
sensibilidad acústica (cont)

• Ambiente interior
Tipo VI: área de trabajo.
Zona del interior de los ambientes de trabajo que
comprende las siguientes actividades: sanidad, docente,
cultural, oficinas, comercios e industrias, sin perjuicio de la
normativa específica en materia de seguridad e higiene en
el trabajo.
• Tipo VII: área de vivienda.
Zona del interior de las viviendas y usos equivalentes, en
la que se diferenciará entre la zona habitable, que incluye
dormitorios, salones, despachos y sus equivalentes
funcionales y la zona de servicios, que incluye cocinas,
Contaminación acústica

Niveles de evaluación sonora.

• Nivel de emisión de ruido de fuentes
fijas al ambiente exterior.
• Nivel de inmisión de ruido de fuentes
fijas en ambiente interior.
• Nivel de emisión de ruido de las
fuentes móviles.
• Nivel de inmisión de transmisión de
vibraciones en ambiente interior.
Contaminación acústica

• Valores Límite Máximos Permisibles

(LMP).
Se establecem como metas u objetivos
de calidad acústica.
• Hasta tanto se determinen dichos valores
se utilizarán como referencia las tablas
contempladas en el art. 47 de la Ley.
• Períodos de referencia para la
evaluación:
Código Edificación
Regula:
• Construcción, alteración, demolición,
remoción e inspección de edificios,
estructuras e instalaciones mecánicas,
eléctricas, electromecánicas, térmicas, de
inflamables y sanitarias o partes de ellas
• Mantenimiento e inspección de predios,
edificios, estructura e instalaciones.
Comentario
• Las definiciones, estándares, y otras
consideraciones que contienen las leyes
locales tienen relevancia a la hora de
establecer cual es la “normal
tolerancia” en caso de conflictos
originados por las inmisiones
referidas en el art. 2618 C.Civil, que a
su vez, es pauta de interpretación de las
otras restricciones.
Preguntas?

Eduardo Molina Quiroga