PROPIEDAD HORIZONTAL

Derechos
Reales
Comisión 7922
Eduardo Molina Quiroga
Objeto de la Propiedad
Horizontal
• Es un derecho real autónomo
• Su objeto es el EDIFICIO

• Hay derechos sobre PARTES COMUNES

• Y sobre PARTES EXCLUSIVAS (art. 2)

Eduardo Molina Quiroga

Unidad funcional (art. 1 ley
13.512)

Distintas unidades (UF)

(dptos.,ofic.,etc)
Independientes
Con salida a la vía pública
Y autonomía funcional

Eduardo Molina Quiroga

 Partes comunes (art.2)
Cada propietario será:
dueño exclusivo de su piso o departamento
(UF)
y copropietario
• sobre el terreno
• sobre todas las cosas de uso común del edificio
• o indispensables para mantener su seguridad.
Enumeración de cosas
comunes
Los cimientos, muros maestros, techos,
Patios, solares, pórticos, galerías y
vestíbulos comunes,
escaleras, puertas de entrada, jardines;
locales e instalaciones de servicios
Centrales (calefacción, agua caliente o fría, refrigeración,
Locales alojamiento portero y portería; 
Enumeración de cosas
comunes
tabiques o muros divisorios de los distintos
departamentos; ascensores, montacargas,
incineradores de residuos …
y en general todos los artefactos o
instalaciones
existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no es taxativa (ver
reglamento).
Los sótanos y azoteas SON comunes,
Salvo convención en contrario.
Facultades del prop. PH (art.
3)
Usar, gozar y disponer cosas comunes
Conforme a su destino (sin
perjudicar o restringir el legítimo
derecho de los demás).
Incidencia decisión sobre cosas
Comunes: depende valor (%) de su UF
se calcula en base a pautas técnicas

Eduardo Molina Quiroga

Partes exclusivas (art.
4)
El titular del derecho real de PH tiene
amplias facultades sobre UF
Administración
Disposición
jurídica (vender, hipotecar, etc)
material (mutaciones físicas)
salvo restricciones (obligaciones y prohibiciones);
usos y actividades no permitidos; mantenimiento
en buenas condiciones; obras nuevas

Eduardo Molina Quiroga

Inescindibilidad derechos
PH
Los derechos de cada propietario en los bienes
comunes

son inseparables del dominio uso y goce de

Su respectivo departamento o piso.

Eduardo Molina Quiroga

 Inescindibilidad derechos
PH
En la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento o piso se entenderán comprendidos
Los derechos sobre las partes comunes, y no
podrán efectuarse estos actos con relación a los
mismos, separadamente del piso o departamento a
que accedan.

Eduardo Molina Quiroga

Obligaciones sobre partes
exclusivas

Cada propietario atenderá

gastos de conservación
y reparación de su propio
piso o departamento
(posibilidad
obligarlo)

Eduardo Molina Quiroga

 Prohibiciones
Está prohibido:
toda innovación o modificación que pueda
afectar:
• la seguridad del edificio
• o los servicios comunes. 
• cambiar la forma externa del frente
• decorar paredes o recuadros exteriores
• con tonalidades distintas al conjunto .

Eduardo Molina Quiroga

 Actividades prohibidas
(art. 6)
• Destinar UF a usos contrarios a la moral o
buenas costumbres
• fines distintos previstos reglamento
• Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera
la tranquilidad de los vecinos
• Actividades que comprometan la
seguridad del inmueble, o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el
edificio.
Eduardo Molina Quiroga
 Obras nuevas (art. 7)
Toda obra nueva que
afecte
El inmueble común
No puede realizarse
sin la autorización de
todos los propietarios
(unanimidad)
Eduardo Molina Quiroga
Innovaciones (art.
8º)
Obras de reparación, mantenimiento
Ó Transformación de partes comunes
para:
obtener su mejoramiento
o de uso y goce mas cómodo
o de mayor renta.

Eduardo Molina Quiroga

Diferencias entre obras
nuevas e innovaciones
Obra Nueva (unanimidad)
resuelve hacerla el propietario, y
Es en su beneficio propio
Innovacion (mayoría asamblea):
Resuelven los propietarios y,
Es en beneficio común

Eduardo Molina Quiroga

Reglas del
consorcio
Reglamento de copropiedad y
Administración (art. 9)
Ley 13.512
Leyes locales (ej. 941 C.A.B.A.)
Reglamentos internos

Eduardo Molina Quiroga

Órganos del
consorcio
Administrador (arts.9, 11)
Asamblea (art. 10)
Consejo de administración ?

Eduardo Molina Quiroga

 Administrador
Representante legal consorcio
Reglas del mandato
Facultad de recaudar expensas
Actuaciones administrativas
Personería en juicio ?

Eduardo Molina Quiroga

Asambleas
Ordinarias
Extraordinarias
• Convocatoria
• Quórum
• Mayorías
• Facultades
Asambleas citadas judicialmente

Eduardo Molina Quiroga

 Expensas (arts. 8 y
17)
Ordinarias:
1.Gastos conservación y reparación
cosas comunes
– Gastos de administración (sueldos, etc)
– Seguros
– Ausencia admin. Y aviso propietarios
– Urgentes
Extraordinarias (innovaciones)
Oposición a innovaciones
(art. 8)
Las expensas siempre se pagan (no abandono)
Para oponerse: interdicto obra nueva
Basado en que las innovaciones son:
• de costo excesivo,
• contrarias al reglamento o a la ley,
• perjudiciales para
• seguridad, solidez,
• salubridad,
• destino
• o aspecto arquitectónico exterior o interior edificio,
 Extinción – supuestos (art.
12)
Destrucción total o parcial + 2/3 valor,
cualquiera puede pedir venta terreno y
Materiales (se vuelve condominio).
Si la mayoría no acepta, vía judicial
Destrucción menor, mayoría puede obligar a
minoría a contribuir a la reconstrucción,
Si minoría se niega, mayoría puede adquirir
la parte de esta, según valuación judicial.

Eduardo Molina Quiroga

Extinción – supuesto (art. 16)
Vetustez del edificio:
mayoría que represente + 1/2valor
podrá resolver la demolición
y venta del terreno y materiales.
Si hay reconstrucción, la minoría no podrá
ser obligada a contribuir a ella,
pero mayoría puede adquirir parte
disconformes, según valuación judicial.
Privilegios (art. 17)
Obligación por expensas
sigue siempre al dominio de sus respectivos
pisos o departamentos extensión art. 3266 C.C
aun con respecto a las devengadas antes
de su adquisición;

Es obligación propter rem ?

El crédito por expensas tiene privilegio arts.

3901 y 2686 C.C. *
Juicio cobro de
expensas
(art.524 CPCC)
Juicio ejecutivo
Certificado deuda
Expide administrador
o quien diga reglamento
Preguntas?

Eduardo Molina Quiroga