Voces: DERECHOS REALES ~ SERVIDUMBRE ~ URBANIZACION ~ BARRIO PRIVADO ~ CLUB DE

CAMPO
Ttulo: Servidumbres reales y aspectos urbansticos de los complejos residenciales
Autor: Mavrich, Ana Ingrid
Publicado en: LLGran Cuyo2014 (noviembre), 1041
Cita Online: AR/DOC/3769/2014
Sumario: I. Introduccin. II. Resultados esperados. III. Conclusin. IV. Bibliografa. V.
Legislacin
(*)
(**)
Las Urbanizaciones privadas en Argentina. Caracterizacin de las urbanizaciones privadas y especial
referencia a los complejos o conjuntos residenciales. Encuadre jurdico de los complejos residenciales.
Derecho real de Servidumbre. Caracterizacin del derecho real de servidumbre. Tipicidad genrica de la
servidumbre. Atipicidad especfica. Clasificacin de las servidumbres
Poder expansivo del Derecho real de Servidumbre para solucionar aspectos esenciales de las urbanizaciones y
evitar conflictos Servidumbres y caractersticas constructivas del complejo. Planteo del problema. Facultades
titular del fundo sirviente. Servidumbre versus clusulas reglamentarias servidumbres recprocas en las
urbanizaciones privadas? Ventajas de las servidumbres en los complejos privados y tipo de servidumbre a
constituir. Servidumbres y uso de las partes comunes. Anlisis de Casos. Conclusiones. Bibliografa
"...el notario es un colaborador en el proceso dinmico de creacin del orden jurdico, preparando con las
costumbres notariales y los usos convencionales revelados por las escrituras pblicas, la oportuna reforma
legislativa"Juan Vallet de Goytizolo. (1)
I. Introduccin
Pensar en el asesoramiento e instrumentacin de complejos urbansticos residenciales (2) (Barrios Privados,
Clubes de Campo, etc.) e incluso otro tipo de urbanizaciones especiales o propiedades coparticipativas
(cementerios privados, complejos industriales privados, etc.) importa para todos los operadores del derecho en
general; pero, muy especialmente para el notario, el desafo de enfrentar los requerimientos de los actores de dicho
fenmeno jurdico para instrumentar su voluntad sin contar con una legislacin integral de fondo. (3)
Si bien las aristas de la cuestin son numerosas, este trabajo slo se limitar a analizar la conveniencia,
versatilidad y viabilidad del derecho real de servidumbre para solucionar uno de los aspectos de uno de los tipos
de las propiedades especiales -los complejos urbansticos residenciales o urbanizaciones privadas especiales o
complejos residenciales, cual es lograr la uniformidad del complejo.
Para lograr la uniformidad del conjunto urbanstico (caractersticas externas de estas propiedades
coparticipativas como metros de superficie cubierta permitida, tipos de cierre y de materiales, etc.), como as
tambin, para determinar el modo de uso de las instalaciones comunes (4), es usual recurrir a la redaccin de
Reglamentos internos o Reglamentos de Construccin.
Y en este orden de ideas, existen dos prcticas notariales, de mayor difusin (5), orientadas a tornar
obligatorias las limitaciones, reglas o condiciones que emanan de los Reglamentos antedichos:
1. la transcripcin de las clusulas ms importantes de Reglamentos internos o Reglamentos de Construccin
en las escrituras de transmisin de los dominios, o;
2. la inclusin en el mismo de una "manifestacin de parte" referida a la aceptacin de la reglamentacin
Pero es suficiente alguna de stas prcticas para lograr un vnculo real de cada uno de los adquirentes de "las
parcelas o "dominios exclusivos" logrando as la oponibilidad de su derecho patrimonial a terceros interesados y
evitar conflictos en la comunidad de vecinos, entre ellos, con los con los promotores, y eventualmente con los
subadquirentes u otros terceros
La autora se enrola en una respuesta negativa, y desde esta postura negativa se sostiene la hiptesis de que: sin

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perjuicio de que el derecho real de servidumbre no aparece como la panacea que solucionar todos los aspectos
indefinidos de todos los complejos residenciales privados, la constitucin de servidumbres prediales, negativas,
perpetuas, gratuitas y recprocas es una va vlida, eficaz y muy recomendable para resolver con alcance real la
problemtica urbanstica que plantean los complejos residenciales privados.
Desde el marco conceptual en el que se encuadra esta monografa adquiere relevancia el objetivo general
planteado para la misma -redescubrir y/ o analizar la conveniencia, versatilidad y viabilidad del derecho real de
servidumbre para la configuracin jurdica de propiedades u urbanizaciones especiales coparticipativas.
La cuestin reviste gran relevancia social dada la fuerte expansin que tienen estas propiedades especiales,
desde hace tiempo y por diferentes motivos (ansias de mayor seguridad, la satisfaccin de necesidades a travs de
servicios especiales en el hbitat, la bsqueda de mejores condiciones ambientales, etc.). Sin embargo se plantea
la particularidad de que, si bien el problema y desafo que presentan las urbanizaciones privadas est
suficientemente difundido en mbitos jurdicos (6), la mayora de los estudios ha ignorado, no ha profundizado, y
hasta en opinin contraria a la se sustenta, algunos autores han negado que una servidumbre inclusiva de todos
los caracteres indicados sea jurdicamente viable". (7)
No sera aventurado sostener que la mayor dificultad que enfrenta el tema en estudio, es el desconocimiento
generalizado del derecho real de servidumbre
En el Captulo I, el tema sub estudio, se abordar desde una breve caracterizacin de las urbanizaciones
privadas (8), para luego analizar la tipicidad genrica de las servidumbres y la atipicidad especfica de las mismas,
y por ltimo, luego de clasificar las servidumbres, se determinar bajo qu caracteres debera establecerse este
derecho real de disfrute a fin de responder a las necesidades urbansticas del conjunto y propender a la prevencin
de la litigiosidad por la intervencin apropiada del Notario.
En el Captulo II se analizan clusulas de Reglamentos internos y de construccin que corresponden a dos
casos reales, la metodologa elegida ha sido, la de transcribir algunas de las clusulas, para luego del anlisis
crtico, proponer la clusula apropiada en orden a la tesis que se desarrolla en este trabajo, cul es: la utilidad de
recurrir al derecho real de servidumbre como el tipo auxiliar -de cualquier conformacin en la que se encuadre una
un complejo residencial privado- a los fines de que las diferentes construcciones respeten un estilo de urbanstico.
Para cumplir el cometido ya descripto, se ha recurrido no slo a la investigacin bibliogrfica, virtual y
documental sino a la propia experiencia recogida a travs de la consultora notarial y a la enriquecedora labor
docente de grado y posgrado que quien escribe ha desarrollado preocupada por este derecho real al que podra
adjetivarse como la "Bella Durmiente" de los Derechos Reales en general (9) y, por qu no, "La Cenicienta" de las
propiedades coparticipativas (10), sean o no urbanizaciones pero muy especialmente cuando de ellas se trata,
tal como pretende mostrarse en las prximas pginas.
II. Resultados esperados
Los efectos mediatos pretendidos, entre otros:
- volcar por escrito (11) parte de temtica que preocupa a quien suscribe particularmente desde 2002 respecto
de las "nuevas formas de dominio" y a la que se ha dedicado con empeo desde 2006 (12) respecto del Derecho
Real de Servidumbre;
- compartir y someter a juicio de estudiosos y arquitectos del derecho estas indagaciones jurdicas;
- que pueda ser incluido como material de estudio para los estudiantes de grado y de posgrado a fin de que
ellos tambin lo sometan a la preciada discusin jurdica
- poder profundizar en una investigacin posterior las ideas aqu volcadas y/o aquellos aspectos que vinculan a
las servidumbres con los barrios privados que superen este trabajo, sobre todo en vistas a la tesis doctoral en
Derecho
Captulo I
Urbanizaciones Privadas y Derecho real de Servidumbre
A. Las Urbanizaciones privadas en Argentina

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1. Caracterizacin de las urbanizaciones privadas y especial referencia a los complejos o conjuntos

residenciales:
A las urbanizaciones privadas se las ha denominado tambin "nuevas"(13) formas de propiedad sobre
inmuebles, "propiedades especiales"(14) abarcativas de una comunidad de intereses entre los copartcipes
titulares de derechos.
Modernamente se las incluye dentro de un grupo ms abarcativo: el de las propiedades coparticipativas al que
tambin perteneceran la propiedad horizontal, el condominio, etc.
Respecto de este avance del fenmeno jurdiuco y el silencio del legislador, una vez ms parece haberse
encarnado, en Argentina, la afirmacin atribuda a Josserand: "Si el legislador prescinde de la sociedad, la
sociedad prescindir del legislador" y as, estas formas de propiedad en la que los titulares comparten una
comunidad de intereses -que involucra no slo cosas propias y comunes sino servicios- fenmenos urbansticos
encontraron que los juristas aceptaban el desafo y notarios comenzaron a dar respuesta a sus requirentes a
instrumentando esa realidad que se impona sin soluciones legislativas especficas. (15)
a) Conceptualizacin de los complejos residenciales Gabriel de Reina Tartiere (16) elabora el siguiente
concepto de los complejos residenciales:
"En un mismo enclave urbanstico (presupuesto) existen unidades privativas en cuanto a su uso o propiedad;
conjunto de zonas, espacios, instalaciones o servicios destinados al aprovechamiento colectivo por los titulares de
aqullas"
b) Elementos comunes de los Complejos residenciales
El autor citado (17) distingue como elementos tipificantes:
b.1. Cerramiento
b.2. Partes comunes y partes privativas
b.3. Inescindibilidad entre lo propio y lo comn
b.4. Necesidad de entidad jurdica con personalidad jurdica que nuclee a todos los propietarios
b.5. Obligacin de contribuir a gastos comunes por mantenimiento de cosas y servicios comunes
b.6. Reglamento que determine:
b.6.1. Lmites y restricciones a titulares de los lotes
b.6.2. rganos de deliberacin y ejecucin
b.6.3. Rgimen disciplinario
b.6.4. Sanciones para inconductas reglamentarias
b.6.5. Derecho de admisin y de exclusin
c) Principios rectores
c.1. Inescinbilidad o inseparabilidad
Intrnseca y esencial relacin entre elementos privativos y comunes
c.2. Afectacin previa
Sujecin previa de todo el inmueble a una funcin colectiva
c.3. Organizacin
Es indispensable una gestin ordenada al fin especfico de cada complejo, este aspecto adquiere gran
relevancia, normalmente se prev una persona jurdica administradora, un Administrador o un Consejo de
propietarios (funciona en analoga con el Consorcio de la Ley de Propiedad Horizontal)
d) Clasificacin de las urbanizaciones especiales
De Reina Tartiere clasifica a las urbanizaciones especiales en residenciales, empresariales, funerarias y

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tursticas, en apretada sntesis cada una de estas clases comprendera las siguientes formas:
- conjuntos o complejos residenciales:
clubes de campo, clubes nuticos, barrios cerrados, barrios privados, clubes o barrios de chacras o chacras
cerradas, ciudades satlites.
- Conjuntos o complejos empresariales:
parques industriales, centros comerciales (shoppings).
- Conjuntos o complejos funerarios:
cementerios privados o cementerios parque.
- Conjuntos o complejos tursticos:
tiempos compartidos o multipropiedad.
barrios privados como forma de propiedad coparcitipativa (nuevas formas de dominio, nuevas formas de
propiedad)
e) Caracterizacin de los distintos tipos de complejos urbansticos o residenciales destinados a habitat humano
de modo principal o accesorio
Exclusivamente para vivienda:
- Barrios privados o cerrados: Segn el art. 1 dec. 27/1998 Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
"emprendimiento urbano destinado a uso residencial, con equipamiento comunitario y permetro cercado".
Complejos para vivienda y otros fines: (18)
- Club de campo: complejo residencial recreativo, ubicado en zona sub-urbana, limitado en el espacio,
integrada por lotes construdos o a construrse, independientes entre s, que cuentan con una entrada comn, con
espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, existiendo entre los diversos espacios una
relacin funcional y jurdica que lo convierte en un todo inescindible.
- Condominios: se diferencia del anterior es la "cierta" uniformidad edilicia caracterizada por la presencia de
bloques constructivos.
- Clubes nuticos de la familia de los countrys o clubes de campos su principal caracterstica es que ofrece
servicios nuticos
- Clubes de chacras, de fincas o estancias: su especificidad est dada por la mayor extensin de las parcelas (en
algunos casos son varias hectreas) casi siempre se encuentran muy alejados de las zonas tpicamente urbanas con
todos los servicios para la produccin agrcola ganadera,
- "Housing": se adquiere el ofrecimiento de un lote con vivienda ya terminada; pero, al igual que los barrios
privados, clubes de campo y dems formas similares, tiene zonas de aprovechamiento comn,
- Ciudades estado o satlites, pueblos cerrados: verdaderas ciudades o poblados con las caractersticas
definitorias de los complejos urbansticos privados que tienen centros comunes para actividades educativas,
hospitalarias, abastecimiento, recreacin, etc.
2.- Encuadre jurdico de las urbanizaciones residenciales
El encuadre jurdico, calificar del fenmeno de derecho, es un aspecto de los complejos privados residenciales
en los que el notario se encuentra en orfandad al realizar la operacin pre-escrituraria de "legalizacin"(19)
...derechos personales? derechos reales legislados? y/o su combinacin?.
En Los Proyectos especficos para las "nuevas formas de propiedad" se ve reiterada la suma de dominio para
las partes privativas y condominio de indivisin forzosa para las comunes, pero cmo lograr la inescindibilidad?
Es cierto que para las calles de circulacin interna la inescindibilidad es innegable (por tratarse de accesorios
indispensables a dos o ms inmuebles); pero pareciera que para una piscina y/o el club house, el art. 2710 es
inaplicable.
Otros Proyectos dejan en el dominio de personas jurdicas las cosas comunes y la administracin.

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Los Proyectos de unificacin de 1992 y 1998 otorgan la opcin entre regular los complejos como derechos
personales o como derechos reales, determinando que en ste ltimo caso la propiedad especial deber
encuadrarse como propiedad horizontal, revistiendo el carcter de comunes slo las cosas de uso comn.
Sin ley escrita en un pas como el nuestro de sistema continental romanista se torna muy difcil para los
notarios solucionar todos los aspectos de una propiedad coparticipativa.
La provincia de Buenos Aires, entre otras, han recurrido a normativas locales-provinciales o municipales, que
encuadran los complejos residenciales dentro del molde de la Propiedad Horizontal; pero, sin una modificacin de
la ley 13.512, las regulaciones referidas son lisa y llanamente inconstitucionales (no hay modo de salvar -a pesar
de la voluntad doctrinaria de algunos juristas- el tema del terreno SIEMPRE COMN y el objeto mismo de la
propiedad Horizontal que es un EDIFICIO). De todos modos tal como sostiene la Dra. Mariani de Vidal, desde la
ctedra y en sus obras, la propiedad horizontal sera muy adecuada. (20)
Dado lo limitado del objetivo de este trabajo no se abordar el tema del encuadre jurdico en general, pues
pretendiendo slo: calificar la posible utilidad de las servidumbres para resolver los aspectos urbansticos del
complejo, el planteo del encuadre jurdico integral de los complejos residenciales privados se obvia para afrontar
la tarea de caracterizar el derecho real de servidumbre y desde all establecer la posible vinculacin con las
propiedades especiales residenciales. (21)
B. Derecho real de Servidumbre
1. Caracterizacin del derecho real de servidumbre
a) Conceptualizacin legal
Segn el artculo 2970 del Cdigo Civil Argentino, derecho de servidumbre: "Es el derecho real perpetuo o
temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede, usar de l, o ejercer ciertos derechos de
disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus derechos de propiedad"
La servidumbre no corresponde en modo alguno a los lmites y restricciones del dominio regulados en el del
Ttulo VI del Libro III del C. C. (22) es un verdadero derecho real, cuyos caracteres tipificantes, que explican el
artculo transcripto, seran los siguientes.
b) Tipicidad genrica de la servidumbre
b.1. Recae sobre Inmuebles
b.2. Se requieren dos inmuebles
b.3. Inherencia (art. 3006/3024)
b.4. Indivisibilidad (art. 3007/8)
b.5. Utilidad (art. 3000-3005)
b.6. Contenido: slo pueden consistir en "no hacer" o en "dejar Hacer"
b,7. No son restricciones (Tit.VI C.C.)
b.8. Indemnizacin
b.9. Acceden al Registro Inmobiliario
b.1. El objeto de este derecho real slo puede ser una cosa inmueble, a diferencia del usufructo y el uso cuyo
objeto tambin podran ser las cosas muebles
b.2. Las servidumbres requieren dos inmuebles (2973/4), en las servidumbres reales o prediales un fundo sufre
una limitacin extraordinaria (fundo sirviente) que importa una ventaja para el otro fundo (fundo dominante) esta
es una caracterstica distintiva y tipificante de las servidumbres reales, sin perjuicio de la posibilidad de la
existencia de servidumbres personales, diferentes del usufructo del uso y de la habitacin (23), en las que, en lugar
de haber "fundo dominante" habra "titular dominante" pues, es un sujeto el que se beneficia de la servidumbre a
costa del inmueble que la sufre
b.3. Inherencia (art. 3006/3024)

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Un carcter tipificante de la servidumbre es su dependencia respecto del fundo al cual beneficia (sobre dicho
fundo la servidumbre se "constituye") y respecto del fundo que la sufre (sobre dicho fundo este derecho real se
"establece"(24) cul es el alcance de esta caracterstica esencial? Que la servidumbre jams podra ser objeto de
negocios jurdicos, independientemente del fundo que la sufre o del fundo a favor del cual se constituy.
b.4. Indivisibilidad (art. 3007/8)
La servidumbre es indivisible como carga y como derecho, esto debe entenderse, en el sentido de que no
puede ni adquirirse ni perderse por partes alcuotas. Desde el punto de vista de la funcin notarial, en importante
labor de distincin de los derechos reales a formalizarse en la escribana, se impone al Notario no olvidar que, si
de constitur o reservar usufructos se trata, debe asesorar a los sujetos requirentes sobre la divisibilidad del
usufructo y la conveniencia de incluir una clusula escrituraria que impida que ante por ejemplo el
fallecimiento- de uno de los co-usufructuarios la porcin de dominio til de ste retorne al nudo propietario. (25)
b.5. Utilidad (art. 3000-3005)
La servidumbre siempre debe reportar una utilidad, aunque sea de mero recreo, como surge de los artculos
3000 y 3005. No puede existir servidumbre sin que el fundo dominante en el caso de las prediales- o el titular
dominante en el caso de las personales- goce de alguna ventaja. Tal es as que cuando cesa la utilidad la
servidumbre se extingue. (26)
b.6. Contenido: slo pueden consistir en "no hacer" o "dejar Hacer"
Las servidumbres, jams podran consistir en un hacer. Si se incluyesen, en violacin a la tipicidad que limita
su contenido slo tendrn efectos entre las partes que acordaron la prestacin, sern inoponibles a terceros
subadquirentes a ttulo singular.
La limitacin antedicha no impide que en el instrumento constitutivo se puedan insertar obligaciones a cargo
del titular del fundo sirviente- que tendrn por supuesto el alcance descripto en el prrafo anterior.
b.7. No son restricciones al dominio sino derechos reales como ya se analiz (27)
b.8. Indenmizacin
Atento a que no son lmites y restricciones en virtud de relaciones de vecindad ni de orden pblico y que
importan una carga para el inmueble ajenas al propio concepto o naturaleza del dominio siempre daran derecho a
indemnizacin (28), con la salvedad de que pueden ser convenidas como gratuitas
b.9. Acceden al Registro Inmobiliario
Dado su carcter de derecho real inmobiliario, siempre tendr acceso al Registro de la Propiedad Inmueble, en
cuanto se hubiesen cumplidos los recaudos que hacen al ttulo que ingresa al Registro (arts. 2 y 3 de la ley
Registral Inmobiliaria) y as corresponda en cumplimiento de la normativa vigente y de los principios registrales.En el sistema registral inmobiliario argentino la registracin importa slo a la oponibilidad del derecho real
inscripto. (29)
c) Atipicidad especfica
Mientras se cumplan los requisitos tipificantes del derecho real de servidumbre, el derecho real de
servidumbre valdr como tal. (30)
c.1. Utilidad
Mientras se cumpla con el requisito tpico de que debe importar una ventaja para el fundo dominante, aunque
sea de mero recreo las servidumbres podrn constituirse, se dan por reproducidos aqu los conceptos desarrollados
respecto de la utilidad en la pgina anterior
c.2. Contenido -3010Si se respeta que su contenido consista en "in patiendo" y en "non facere" su contenido es amplsimo, as en la
actualidad existen servidumbres antes impensadas como las ecolgicas, las que conectan edificios por
construcciones en alto, etc., por ello siempre se ejemplifica el aspecto de normas reglamentarias de los derechos
reales (31) con el derecho real de servidumbre en cuanto a que los constituyentes pueden determinar ampliamente

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su contenido.
d) Clasificacin de las servidumbres
Existen diversas clasificaciones, slo se har brevsima referencia a las clasificaciones que sean de utilidad
para el tema en anlisis
d.1. Reales (art. 2971 3003) Personales (art. 2972, 3003)
En las primeras el gravamen que sufre el fundo sirviente beneficia a un inmueble (el fundo dominante),
mientras que en las segundas la ventaja es para el "titular" dominante de un fundo, ya que se es titular de ellas
independientemente de la posesin del fundo (art. 2972) La importancia de la distincin es que las personales no
pueden ser perpetuas sino que en la escritura deber establecerse el plazo de duracin, a falta de ste, cuando el
titular es una persona fsica sern vitalicias y si es una persona jurdica no pueden establecerse por ms de 20 aos
d.2. Positivas o negativas
Las positivas corresponderan a aquellas servidumbres cuyo contenido es "in patiendo" (por ejemplo dejar que
pase un ducto), es decir que en ellas el fundo dominante debe soportar, debe sufrir el contenido de la servidumbre;
mientras que, las negativas corresponden a las que tienen como objeto un "non faciendo" (verbi gratia la de "altus
non tolendi", o sea no elevar a ms de cierta altura) en virtud de lo cual se advierte que en este caso titular del
fundo en el que la servidumbre est establecida ve menoscabado su dominio til en cuanto se ve privado de hacer
algo que, si no fuera por el gravamen constituido, estara en la rbita de sus facultades.
d.3. Perpetuas o temporales
Las perpetuas carecen de fecha de caducidad, por regla las servidumbres reales o prediales son perpetuas. Las
temporales, lo son o porque se constituyeron por un plazo determinado o porque son personales-rigiendo entonces
las pautas analizadas en d1 . Aqu adquiere relevancia tener presente que Vlez Sarsfield ha establecido para las
servidumbres especiales que regul normas supletorias que regirn a falta de disposicin en contra en el ttulo
constitutivo. (32)
d.3. Continuas (art. 2975) discontinuas
Son continuas las servidumbres cuyo ejercicio no exige el hecho actual del hombre, tal es el caso de la
servidumbre de acueducto. Son discontinuas aquellas servidumbres que necesitan el hecho actual del hombre para
ser ejercidas (servidumbre de paso o de sacar agua)
d.4. Aparentes o visibles (art. 2976) no aparentes
Respecto de esta ltima clasificacin que se pretende analizar, las servidumbres aparentes son las que se
anuncian por signos que hacen visible su existencia (la tranquera anuncia el paso, la ventana la vista); por su parte
las no aparentes carecen de modo absoluto de rastros de su constitucin (por ejemplo si no hay camino ni
tranquera y se haya establecida una servidumbre de paso.
Se volver sobre esta clasificacin al tratar la hiptesis anunciada en la Introduccin respecto de que las
servidumbres de determinadas caractersticas (depende de esta clasificacin) son de utilidad para resolver
cuestiones en los complejos urbansticos o residenciales.
C. Poder expansivo del Derecho real de Servidumbre para solucionar aspectos esenciales de las
urbanizaciones y evitar conflictos
A partir de la experiencia notarial descripta ab inicio (33) consistente en cubrir aspectos que hacen a las
caractersticas urbansticas del complejo y del uso de las partes comunes con Reglamentos, muchas veces
suministrados por los propios emprendedores (sean personas jurdicas o no) que se entregan a los adquirentes
insertndose una clusula en la que declara conocerlo, aceptarlo y sujetarse a l, o es ahora ms comn, se
incluyen las clusulas principales de dichos reglamentos en los ttulos de transmisin de la propiedad.
Se anticip que tal prctica, dado que se mueve en el mbito de los derechos creditorios, de las obligaciones
personales no sera el instrumento idneo para dotar a los requirentes de ventajas reales (34), ya que tener el acuse
de recibo dentro o fuera del ttulo constitutivo y/o la impecable transcripcin de las clusulas no dota de ius
paersequendi, ius praeferendi y menos an de oponibilidad y acciones reales.

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Por ello, y a partir de los temas desarrollados en los que se ha trado a la mesa de trabajo, por un lado el
fenmeno jurdico, la realidad negocial que se debe instrumentar; y por otro, las caractersticas del derecho real de
servidumbre se procurar analizar en qu medida, para solucionar qu aspectos de las propiedades especiales y
con qu ropaje, los notarios y notarias deberan tener en su portafolio a la verstil servidumbre1. Servidumbres y caractersticas constructivas del Complejo
a) Planteo del problema y anlisis combinatorio
Como ya se advirti al hacer la referencia al encuadre jurdico, son muy variadas en el presente y lo han sido a
lo largo de su desenvolvimiento en la Argentina muy diferentes las soluciones instrumentales con las que se ha
resuelto el dilema de legalizar y formalizar notarialmente sin ley de fondo.
Debemos tener presente que puede haber moldes simples o complejos de los complejos y que dejando de lado
los supuestos en los que las servidumbres se constituyen para el trnsito interno (podra ser el supuesto en que los
emprendedores conservan la propiedad de todas las calles de circulacin interna, el desafo que parece interesante
afrontar, al menos en esta etapa de la investigacin es el del aspecto constructivo
Antes de entrar a los aspectos positivos de las servidumbres en los complejos residenciales, y dada la
importancia que este tema tendr para los titulares de las parcelas involucradas en cada servidumbre, parece
interesante esquematizar cules son las facultades que sobre el fundo sirviente tendra el dominante y cules son
las que conserva el titular del fundo sirviente..
Con relacin a las Facultades del titular del Fundo Dominante debe recordarse cules son las normas de
interpretacin de sus facultades a fin de concretar el ejercicio de la servidumbre:
Los derechos del dominante se rigen :
Segn el ttulo (arts. 3025, 3027, 3065 C. C.) (35)
Supletoriamente por la ley (art. 3019)
Segn uso local (art. 3020)
Servidumbres accesorias (art. 3018)
Trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin (art. 3022)
Modo de Ejercicio (art. 3028, 3063 sgtes. Y ccs.)
b. y las facultades del titular del Fundo Sirviente?
El titular del fundo sirviente conserva todos sus derechos
(arts. 2509, 2523, 3041, 3039-3040); pero en caso de realizar trabajos contrarios a la servidumbre (art. 3038)
En caso de duda, la normativa es clara
Art. 3011: debe interpretarse a favor del fundo sirviente
Art. 3021: el titular del predio sirviente decide
Art. 2991: el establecimiento de una servidumbre no impide la constitucin de otras.
Art. 3028: no debe agravarse la situacin del predio sirviente
c. Servidumbres recprocas en las urbanizaciones privadas?
En contra Papao y otros (36), puede leerse parte del prefacio en el comentario publicado en La ley al
reeditarse actualizada (2004) su obra Derechos reales: "Principia el tomo 2 con el extenso tema de las
servidumbres, que son adecuadamente diferenciadas de los otros derechos reales desmembrados, haciendo una
clasificacin de las mismas que entendemos no se agota con la all practicada, destacando, del mismo modo, la
existencia de la atipicidad que requiere entre otros enunciados que siempre haya una "ventaja" en favor del fundo
dominante, y acorde con ello, lo hemos reflejado en Servidumbres atpicas (LL, 1985-C-198) de suerte tal que,
pensamos seran de dudosa validez las servidumbres "recprocas" constituidas en algunos sistemas de
multipropiedades"

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Desde otra ptica, es posible defender la admisibilidad de las servidumbres recprocas en las urbanizaciones
privadas, al menos para resolver las cuestiones referidas a los aspectos constructivos y paisajsticos del complejo,
la uniformidad, la armona del complejo.
Desgranando los interrogantes que hacen al tema pueden responderse las siguientes preguntas en relacin a las
Servidumbres recprocas o cruzadas:
- son admisibles? Se sostiene desde esta monografa que s son admisibles
- desnaturalizan exigencias de la tipicidad genrica? Se sostiene que no por cuanto en cada ttulo aparecer el
fundo dominante y el fundo sirviente.
- desnaturalizan exigencias de la atipicidad especfica?
Al analizar cada requisito de la tipicidad genrica se advierte que no pues mientras haya ventaja para un fundo
y no consista en hacer la servidumbre podr ser perfectamente vlida
d. Ventajas de las servidumbres en los complejos residenciales
Las ventajas seran:
Las servidumbres gozan de:
- Amplia regulacin por normas de naturaleza reglamentaria
- Amplio contenido dentro del corset de su tipicidad genrica
Es cierto que hay una limitacin en el tipo genrico del derecho real de servidumbre en cuanto a su contenido,
ya que el mismo est circunscripto a "no hacer" o "dejar hacer" y nunca podra consistir "in facere"; pero es
ilimitado en ese "no dejar hacer" o "dejar hacer", de modo tal que, dentro de las pautas de otorgar alguna ventaja al
fundo dominante y que su contenido consista en hacer o dejar hacer no hay ms restricciones legales.
As para evitar que en un country de estilo campestre, con techos a dos aguas se incluyan construcciones
minimalistas o cubistas que desentonen con el resto; y/o, que en el mismo complejo al que nos referimos se
superen las dos plantas y/o determinada altura; o para evitar que se planten ciertas especies arbreas exticas o se
pierdan espacios verdes dentro de cada lote; o que las construcciones se realicen tapando vistas de los vecino, etc,
cualquier objeto podra ser expresado estableciendo una servidumbre negativa en cada uno de los lotes que se
entrecruzara con la misma que establecida en los dems
- El propietario del fundo sirviente conserva sus derechos, por lo que puede hacer construcciones sobre su
heredad con tal de no afectar el derecho de los fundos dominantes (art. 3039)
- Su absolutez y oponibilidad
Las servidumbres son absolutas (oponibles erga omnes) gozan de oponibilidad desde su registracin
No estn limitadas por los alcances relativos de las clusulas de un reglamento o de un ttulo en el que el
adquirente "declara conocer"
- dependencia del inmueble al que grava y al que beneficia
Los caracteres de inherencia y de perpetuidad de las servidumbres son fuente de seguridad jurdica para los
adquirentes
- Cumpliendo con los requisitos de la tipicidad genrica pueden ser canal vlido y eficaz para dar respuesta a
los aspectos urbansticos del complejo residencial (fenmeno jurdico sin regulacin normativa)
- Amplia proteccin
Su proteccin amplia a travs de vas tradicionales y Yo alternativas
Goza adems de la posibilidad de proteccin por mtodos alternativos y mtodos judiciales especialmente
los de naturaleza real de los que carecen las reglamentaciones usuales en los complejos residenciales
En este punto del amparo de la voluntad exteriorizada, adquiere gran relevancia la figura del notario: "un buen
ttulo evita conflictos" y "un buen ttulo guarda celosamente los caminos para resolver los conflictos"

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- Posibilidad de reciprocidad
Cuando se trata de preservar o garantizar aspectos de planificacin y urbansticos son viables las servidumbre
recprocas, en las que cada fundo reviste al mismo tiempo el carcter de sirviente y de dominante, Pero no basta en
el ttulo decir que es recproca, debe tratarse cada servidumbre como predial de un fundo sirviente y uno
dominante, es en el cruzamiento de los ttulos y de los derechos reales donde aparece la reciprocidad,
b) Servidumbre versus clusulas reglamentarias de contenido personal: la batalla entre la servidumbre y una
clusula de derecho personal es ganada, sin ligar a dudas por el derecho real, de ah la necesidad de relacionar
complejos residenciales y servidumbres y al relacionarlas, establecer con precisin: qu servidumbres, cules y
cmo
c) cul sera la servidumbre a constituir?
A partir de todo lo ya expuesto se sostiene, recuperando especialmente las hiptesis de la Introduccin y la
caracterizacin de las servidumbres que, la servidumbre a constitur en cada uno de los ttulos de adquisicin de
dominio sera una servidumbre :
- Real : porque el beneficio o ventaja es para el fundo Dominante (no para el titular dominante) de modo tal
que transferido el fundo, fallecido su titular constituyente la servidumbre subsistir incluso ms all de la
referencia que se haga a ella en el Ttulo
- Perpetua: Si bien por regla las servidumbres reales son perpetuas, es conveniente especificar en el
documento Notarial que tiene ste carcter a fin de evitar conflictos y litigios. Esto es im portante pues, si se
tratase de alguna de las servidumbres especiales reguladas por Vlez en el Cdigo argentino podra ocurrir que se
tornaran aplicables las normas supletorias que las tornan personales.
- Gratuita: Si se recuerda que la servidumbre es una carga extraordinaria para un inmueble, que privar al
titular del fundo sirviente de ejercer los ius que podra ejercer si no fuera por la servidumbre (por ejemplo deber
abstenerse de elevar a una altura que supere la determinada en la servidumbre respectiva), o deber tolerar, dejar
hacer al fundo dominante ms all de los lmites y restricciones del Ttulo Sexto del Cdigo Civil (por ejemplo
soportar vistas o dejar que por su propiedad avance un ducto), entonces va de suyo que para evitar litigiosidad v
prever una respuesta instrumental, el ttulo debe caracterizar a la servidumbre como gratuita.
Es cierto que dado que uno de los caracteres ser la reciprocidad (el entrecruzamiento de servidumbres) el
planteo de solicitudes de indemnizacin resulta una cuestin ms bien de laboratorio jurdico.
- Negativa: Para la determinacin de los aspectos caractersticos urbansticos de un complejo residencial son
apropiadas las servidumbres de no hacer ("non facere") y el desafo notarial es adecuar la terminologa positiva
con la que se promueve el conjunto : "aosas arboledas", "magnficos parques", " privacidad", "limpieza y orden",
"imponentes mansiones", "tpicas construcciones de montaa", etc. En clusulas negativas constitutivas de la
servidumbre. As el notario, por ejemplo, redactar: " se establece servidumbre real, perpetua, gratuita, negativa
del fundo respecto del fundo..... de no construir monoblocks, casa de techo plano, ..."
- Recprocas: para lograr la armona urbanstica las servidumbre que se constituyan en cada uno de los fundos
deben entrecruzarse con servidumbres similares de los otros fundos. En cada ttulo debe poder identificarse el
fundo dominante y el fundo sirviente; pero a resultas del entrecruzamiento de derechos cada fundo es a la vez
fundo dominante y fundo sirviente.-Se dara un entramado o red de servidumbres aptas para sostener la unidad del
estilo constructivo, la extensin de superficies constrdas y de espacios verdes, etc
En definitiva las servidumbres propuestas para lograr el estilo de cada complejo, son las servidumbres reales,
perpetuas, gratuitas, negativas y recprocas.
Los caracteres de continuidad y/o apariencia son muy importantes respecto de formas de adquirir las
servidumbres (prescripcin adquisitiva y servidumbre por destino del padre de familia deben ser continuas y
aparentes; servidumbre que renace debe ser aparente) pero no se advierte que deban ser analizadas en este trabajo
a los fines del objeto propuesto (al menos a esta altura de la investigacin y de las reflexiones)
2. Servidumbres y uso de las partes comunes

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Ya se anticip (a travs de la presentacin de las experiencias notariales conocidas) que, en los complejos
urbansticos uno de los temas que desvela a muchos notarios es cmo vincular las parcelas, lotes o propiedades
exclusivas con las zonas comunes recreativas, de qu manera establecer ms que un derecho personal de los
habitantes de la propiedad especial con el Club House, la piscina, los jardines, el lago, etc. a travs de un
Reglamento interno.
De Reina Tartier (37) sostiene con slidos argumentos que, para este aspecto de los "clubes de campo", las
servidumbres recprocas o cruzadas de los vecinos no son el vehculo de solucin "real". (38)
Personalmente an no se ha reflexionado sobre este aspecto que podra o no vincular a las servidumbres
prediales y a los complejos, dejando a salvo la advertencia al tratar el encuadre jurdico de los conjuntos
urbansticos.
Captulo II:
Anlisis de casos.
A.- Caso primero
Veamos la Transformacin positiva de clusulas personales de Reglamentos a vnculos de derecho real de
servidumbre.
La metodologa consistir en transcribir clusulas para luego de un breve anlisis proponer, en su caso, la
mutacin:
H P S Barrio privado
Reglamento Interno de Construccin
La presente normativa es de aplicacin obligatoria para todo comprador de un predio en H DEL ...Las
disposiciones de este Reglamento alcanzan y rigen todos aquellos asuntos relacionados directa o indirectamente
con el uso del suelo, la edificacin, las estructuras, instalaciones, englobamiento de parcelas, volmenes
edificables y todos aquellos aspectos que tengan relacin con el ordenamiento arquitectnico urbanstico y dems
relacionado, sin perjuicio de las pertinentes disposiciones provinciales y municipales vigentes. stas sern de
aplicacin supletoria.
6.7. Pendientes de los techos.
Las cubiertas, del material que sean, no podrn superar los cuarenta grados de pendiente, a fin de mantener una
coherencia con la esttica del conjunto y con los edificios comunes. No obstante, la Comisin Tcnica podr
aprobar proyectos con pendientes mayores siempre que a su juicio no afecten los principios que se quieren
resguardar.
6.8. Tendederos-Lavaderos.
Los tendederos, lavaderos, bombas de agua, hidroneumticos, etc. debern estar contenidos dentro de un patio
de servicio que impida su visualizacin, esta construccin mantendr el estilo de las construcciones principales, y
deben estar obligatoriamente incluidas en el proyecto a presentar a la comisin de arquitectura.
Se ha transcripto (39) parte del Reglamento de Construccin en el que se hayan insertas clusulas
constructivas.
Si se analiza la parte primera de la clusula
"6.7- Pendientes de los techos.
Vemos que su lenguaje negativo podra ser ms o menos reproducido a fin de constituir una servidumbre real,
perpetua, negativa y recproca de no construir techos que superen....pendiente
En cuanto a las clusulas redactadas como obligaciones personales y positivas: contener el tendedero de tal
modo, hacer la pileta as, el notario tambin puede transformarla en la constitucin de una servidumbre real,
perpetua, negativa y recproca, por ejemplo:
"Se constituye la servidumbre real, perpetua, y negativa de no instalar tendederos expuestos en la parcela

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...etc."
B.- Caso segundo:
Otro caso: otro Barrio y otras clusulas.
En el segundo caso que se propone, la particularidad consiste en analizar si sera posible, dado que el
Reglamento se refiere a servidumbres, la posibilidad de exigir la escrituracin conforme la aplicacin analgica
que la doctrina y jurisprudencia hace en algunos casos en base al art. 1187 y su "obligacin de hacer".
Entendemos que desde uno de los caracteres de las servidumbres propuestas: "servidumbre gratuita", esto
parece a primera vista imposible, pues la normativa de servidumbres remite a las Donaciones y se sabe que, la
forma instrumental: instrumento pblico- es un requisito ad soledmitaten, con lo que de aplicarse el articulado se
plantea el grave conflicto de que no valdran como servidumbres por incumplimiento de la forma, que la hara
nula de nulidad absoluta.
Barrio privado "L D"
Restricciones al dominio Reglamento de construccin. (40)
Las restricciones al dominio y modalidades de uso que a continuacin se detallan, constituyen condicin de
venta y son expresamente aceptada por los propietarios adquirentes del loteo.
I) Normas: Las normas especiales que constituyen el presente reglamento de edificacin regir para todas las
obras de edificacin a realizarse dentro del predio precedentemente descripto, y que a los fines de su
identificacin se denomina ... BARRIO PRIVADO "L D" sin perjuicios de que se cumplan tambin todas las
disposiciones provinciales, municipales, y de los entes reguladores de energa elctrica, y S.A.T. (Sociedad de
Aguas del Tucumn) Comuna Rural de y toda otra entidad prestadora de servicios.
La existencia de este Reglamento de edificacin, en modo alguno se oponen al establecimiento de
servidumbres al transferirse el dominio de las distintas parcelas.
En el Reglamento de este barrio llama la atencin la previsin respecto de la constitucin de una servidumbre
de ducto, que se transcribe a continuacin:
XIII) Servidumbre de paso y de transito: con el propsito de preservar en el mejor estado posible las vas de
comunicacin se establece una servidumbre permanente perpetua y gratuita a favor de todos los propietarios o
adquirentes de los lotes que ejercer la administracin pudiendo ceder dicha servidumbre total y/o parcialmente a
quien correspondiera para el paso de caeras, cables, conductos y otros elementos destinados a la instalacin de
servicios generales, tales como agua corriente, cloacas, telfonos, red elctricas, etc. sin ningn tipo de
indemnizacin o compensacin. La servidumbre afectara los dos primeros metros del retiro de frente, es decir de
la lnea municipal hacia dentro del terreno y hacia cada lado es decir 2 mts a la izquierda y a la derecha. Con la
finalidad de asegurar una mutua e indisoluble unidad funcional y jurdica se instrumentan los termino del articulo
2.972 y concordantes del Cdigo Civil, constituida por los propietarios o adquirentes, sobre las reas
determinadas (vas de circulacin) como fundo sirviente a favor de los propietarios, titulares o adquirentes de cada
una de las parcelas o sus futuros adquirentes, a fin de que su afectacin sea en forma perpetua, quedando prohibida
la futura desafectacin a los fines descriptos. Para garantizar la publicidad y/o oponibilidad de estas restricciones
y derechos, tanto en la relacin a los propietarios como en relacin a terceros, deber dejarse constancias de ella en
todas las escrituras traslativa de dominio de parcelas o unidades de vivienda que constituyen el secreto residencial,
y en la publicidad ordenada por autoridades judiciales en los supuesto de procedimientos en ejecucin forzada u
otro tipo de subasta que originen la venta de dichas parcelas o inmuebles.
En este caso la observacin es que este instrumento privado en el que no intervienen los titulares de los fundos,
de ninguna manera cumple con los recaudos para constituir el derecho real que se pretende
Si bien el artculo tiene mucha tela para cortar excede el alcance de este trabajo, que en este caso slo
persigui resaltar la nulidad absoluta y manifiesta de esta servidumbre de ducto.
III. Conclusin
El silencio del legislador no detiene el fenmeno urbanstico y jurdico que constituyen los complejos

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residenciales.
Frente a la necesidad de conformar el negocio jurdico el notario preocupado por crear ttulos vlidos
perfectos y oponibles podra- como hemos procurado analizar en este trabajo responder a las necesidades
urbansticas de una propiedad especial caracterizada por ser complejo urbanstico o residencial- recurrir a un
derecho real como la servidumbre a fin de superar las relatividades y mayores conflictos que simples
reglamentaciones, de naturaleza personal determinan.
Desde la experiencia del ejercicio profesional es conveniente para los notarios contar con pautas definidas que
les permitan instrumentar las servidumbres de un modo apropiado para solucionar problemas de legalizacin de
los negocios jurdicos que llegan al registro Notarial vinculados con clubes de campo o countrys, barrios privados,
clubes nuticos, fincas o estancias cerradas, etc.
Se sostiene que las servidumbres recomendables para este propsito son las servidumbres reales, perpetuas,
gratuitas, negativas y recprocas.
As, el notario, referente de verdad, "Testigo pblico" modelar, an a pesar del mudo legislador, los pactos de
modo tal ser generador y custodio de los derechos y de la seguridad jurdica. Pues el Notario, trifronte (41)
comprende la voluntad y mira el pasado para construir un ttulo perfecto; en el "hoy" otorga el documento
notarial; y para siempre queda como custodio y responsable de su obra. De su previsin depende mantener en gran
medida la paz, en este caso de esa comunidad que es el complejo residencial.IV. Bibliografa
ACQUARONE, Mara Teresa, Las nuevas urbanizaciones y aspectos del tiempo compartido, Buenos Aires,
baco de Rodolfo Depalma, 1998 (314 pginas).
ARRAGA PENIDO, Mario O., Servidumbres atpicas, LA LEY, 1985-C, 199, Fallo Comentado: Cmara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C (CNCiv Sala C), 1983/11/24, Barba, Juan J. c. Escobedo de Iglesias,
Luisa www.laley.com.ar, martes 16 de Junio 2009 10 horas.
BORDA, Guillermo, actualizado por Delfina BORDA. Tratado de Derecho Civil, tomo. Buenos Aires, Perrot
(612 pginas).
BUERES (director), HIGHTON (coordinadora) Cdigo Civil Comentado Tomo 5, Buenos Aires, Hamurabbi,
( 1563 pginas).
DE REINA TARTIRE Gabriel, Las denominadas nuevas formas de dominio: Revisin conceptual y
perspectivas de futuro: barrios privados y clubes de campo, emprendimientos tursticos y empresariales..., Buenos
Aires, El Derecho, 2004 (64 pginas).
De REINA TARTIERE, Gabriel, "Clubes de campo y servidumbre", en Revista del Notariado ao CVIII,
(oct., nov. y dic.) Buenos Aires, Colegio Notarial de Buenos Aires, 2005.
GALIARES, Mara Beatriz y GRANATA DE CARRASCOSA, Anah, La contribucin del notario a la
prevencin de la litigiosidad civil, material de ctedra de derecho Notarial y Registral II la Carrera de Escribana
de la Universidad Del Aconcagua, FCEyJ (21 pginas).
GUEVARA DE GUARDIOLA, Elena Susana. La fe notarial, un referente de verdad, Discurso pronunciado
por la autora al ser incorporada a la Academia de Ciencias Sociales de Mendoza. Mendoza, Auditorio Adolfo
Calle, Versin escrita indita, 2006 (7 pginas). (42)
GUEVARA DE GUARDIOLA, Elena Susana. tica Notarial, Material de ctedra de la Ctedra de Derecho
Notarial y Prctica Registral de la Universidad de Mendoza, Mendoza, Versin escrita indita, 2008 (9 pginas).
(43)
LAFAILLE, Hctor actualizado por ALTERINI, Jorge Horacio, Derecho Civil Tomo IV, Tratado de los
Derechos Reales,. 2 Edicin ampliada y actualizada, Buenos Aires: LA LEY., 2010 (757 pginas).
MARIANI DE VIDAL, Marina, Curso de Derechos Reales, Tomo III, 7ma edicin actualizada, Buenos Aires,
Zavalia, 2004 (609 pginas).

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ZANNONI, Eduardo (director), Kemelmajer de Carlucci, Ada Rosa (Coordinador). Cdigo Civil y leyes
complementarias, comentado, anotado y concordado, Buenos Aires, Astrea, 2005 (1372 pginas).
V. Legislacin
LEY N 3058 y sus modificatorias. Mendoza
LEY N 8.236 Mendoza
Cdigo Civil Argentino
(*) Produccin intelectual elaborada en base a la Monografa presentada para aprobar la Diplomatura en
Derecho Notarial Universidad Notarial Argentina. Segunda Cohorte. UDA. Mendoza. 2011

(**) Abogada. Escribana. Mediadora. Profesora Adjunta a cargo de Ctedra de Derechos Reales,
Intelectuales y Registrales de la Subsede San Rafael de la Universidad de Mendoza y Profesora Adjunta de
Derechos Reales Registrales e Intelectuales de la FCJYS de la Sede Central de la Universidad de Mendoza.
Profesora Titular de Derecho Notarial y Registral II de la Carrera de Escribana de la FCEYJ de la UDA,
Profesora Adjunta a cargo de Ctedra de Introduccin al Derecho de la FCJYS de la UM. Profesora Titular de
Derecho Privado I de la Carrera de Contador Pblico Nacional y Perito Partidor de la UNCuyo. Profesora de
seminarios de grado y de posgrado universitarios y en Colegios Profesionales. Profesora Especialista en
Educacin Superior. Maestrando en educacin Superior y Doctorando en Derecho.

(1) GALIARES, Mara Beatriz y GRANATA DE CARRASCOSA, Anah, La contribucin del notario a la
prevencin de la litigiosidad civil, referencian esta cita que hace el ex Rector de la Universidad Notarial Argentina
Esc. Prez Lozano de las palabras de J. Vallet Goytizolo (PREZ LOZANO, Nstor, La Funcin Notarial
creadora del derecho, en Revista del Notariado Pg. 942), se accedi al ejemplar suministrado.

(2) En la terminologa del Profesor de Derechos Reales de la Universidad Austral, Dr. Gabriel Reina Tartiere

(3) Es cierto que en Buenos Aires los clubes de campo estn regulados por la Ley de suelos que declara
aplicable el sistema de Propiedad Horizontal, y que en diversas provincias de Argentina y/o en sus departamentos
o partidos existen algunas escasas- normas jurdicas que o se contraponen entre s o son inconstitucionales
pues alteran el orden jurdico argentino. Y es que tratndose de una cuestin continental o de fondo no debe ser
regulada por los ordenamientos provinciales o municipales en flagrancia al sistema jurdico nacional

(4) Tema que excede esta monografa

(5) Menos recomendable es el uso de los Promotores de hacer firmar un formulario de adhesin al
Reglamento interno y/o Reglamento de Construccin, compromiso instrumentado privadamente y de ordinario
sin fecha cierta.

(6) La temtica ha sido abundantemente analizada por los juristas a travs de artculos, libros, jornadas, etc.
Pero ante la falta de legislacin nacional se han intentado respuestas juzgadas inconstitucionales; y, desde la
Notara es comn observar la desorientacin de los escribanos que, como ya se expres repiten en su mayora la
"receta" de constituir instrumentos que no posibilitan acceder a las ventajas de los derechos reales

(7) Vieja terminologa hoy abandonada pues la complejidad del fenmeno no admite como encuadre jurdico
el dominio del Cdigo Veleciano Argentino

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(8) ... puesto que, sin tener en claro los elementos especficos de estos complejos resultara imposible
comprender en qu medida pueden ser tiles las servidumbres prediales

(9) ... "ahora" despertando de su letargo. Esta metfora la emple por vez primera en 2007 en el Colegio
Notarial de Mendoza en ocasin de mi clase Servidumbres y principio de especialidad Registral" en el Curso de
Derecho Registral en homenaje a la querida y recin fallecida Dra. Liliana (Monina) Vinassa- recordada Directora
del Registro Inmobiliario de Mendoza, notable y generosa docente.-

(10) Todava con sus harapos en lo ms oscuro de la cocina pero pronto aparecer con sus brillos. La analoga
con "la Cenicienta" la propuse en el Curso sobre servidumbres que dict en el Colegio Notarial de San Juan. (San
Juan -Octubre y Noviembre de 2008)

(11) Si bien he realizado diversas guas de clase y preparado material en soporte digital (power point para los
distintos clases y cursos) ninguno tiene la entidad de una monografa

(12) En oportunidad de tener que preparar "SERVIDUMBRES, aspectos notariales y registrales". (dos horas
ctedra) Clases de posgrado para notarios en el Colegio Notarial de San Rafael. Clases de formacin de Notarios
organizadas por el Colegio Notarial de San Rafael, noviembre de 2006.-

(13) Aunque se sigue hablando de "nuevas" formas de propiedad, en realidad en Argentina desde la dcada
del ochenta numerosos autores, jornadas de Derecho civil, de notarios, registralistas, etc. han afrontado el estudio
de las ahora llamadas propiedades coparticipativas.

(14) Proyecto de Unificacin de 1998.

(15) Persiste el silencio del legislador nacional, puesto que ni los proyectos individuales ni los Proyectos de
unificacin de 1993 y 1998 han logrado ingresar al sistema normativo argentino, y humildemente quien suscribe
ha sostenido y sostiene desde la ctedra que todos ellos eran insuficientes para regular la realidad compleja que
involucra este fenmeno jurdico.

(16) DE REINA TARTIRE Gabriel Las denominadas nuevas formas de dominio: Revisin conceptual y
perspectivas de futuro: barrios privados y clubes de campo, emprendimientos tursticos y empresariales..., Buenos
Aires, El Derecho, 2004

(17) Ibdem, pg. 10 y sgtes.

(18) Son formas de mayor complejidad, y las aqu enumeradas no fueron incluidas por el autor consultado,
op.cit. 17, pues se han perfilado con mayor nitidez luego de escrita su obra

(19) En realidad la problemtica de la calificacin se involucra tambin en la instrumentacin (cmo tor nar
obligatorias las limitaciones constructivas para posteriores adquirentes del dominio? las incluye en la escritura o
hace remisiones a reglamentaciones generales?, y en las operaciones pos escriturarias ser registral y oponible el
contenido de estipulaciones y manifestaciones opus notarial?

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(20) Recalcamos nuevamente con los ajustes necesarios tal cual han intentado los proyectos de unificacin,
los cules a pesar de las serias crticas que merecen por no regular integralmente el asunto, por lo menos salvan los
obstculos antedichos de "terreno comn" art. 2 de la Ley 13.512 y de "edificio" innegable objeto del derecho real
de Propiedad Horizontal (artculo 1, sgtes y ccs de la Ley de Propiedad Horizontal.

(21) Es ms cualquiera sea la naturaleza jurdica que oportunamente el legislador nacional determine quien
escribe afirma que la constitucin de adecuadas servidumbres reales ser til y viable

(22) Se incluye en el anexo un Cuadro Comparativo que pretende organizar esquemticamente las diferencias
ms sobresalientes

(23) Sostiene esta posicin MARIANI DE VIDAL, Marina, Curso de Derechos reales, en este mismo sentido.
En contra PAPAO y ots., y ALLENDE quienes consideran que el Usufructo, el uso y la Habitacin son las
servidumbres personales tipificadas por Vlez Sarsfield en el artculo 2972 del C. C.

(24) Se resalta esta terminologa atento la importante interrelacin entre el derecho Notarial, su prctica y su
tcnica, dado que sta es la terminologa empleada por Vlez Sarsfield, y se ha observado en la compulsa de
instrumentos que en algunas provincias se utiliza mayormente- slo constituir (como en Mendoza), en San Juan
los notarios (mayormente se refieren a "establecer". Parecera que, puridad, el uso apropiado sera referirse a
"constituye a favor de" y "se establece sobre" si se siguen las normas velecianas.

(25) Puede haber "co usufructuarios" ; pero no "co servidumbreros".

(26) Salvo en el caso de la servidumbre forzosa de trnsito del artculo 3073 del Cdigo Civil.

(27) en Anexo ver cuadro comparativo.

(28) No es el caso de la servidumbre forzosa del artculo 3073 del C. C., que nunca da derecho a
indemnizacin, ni an cuando se tornen innecesarias.

(29) Aunque en puridad.

(30) Ntese que en su aspecto genrico, en el que deben cumplirse los requisitos tipificantes se utiliza el
gnero gramatical singular porque se est o no frente al derecho de servidumbre, luego al analizar las
servidumbres en su especialidad.

(31) Las normas reglamentarias de los derechos reales son aqullas en la que no hay orden pblico en juego.

(32) Por ejemplo las servidumbres de sacar agua y las de paso a falta de disposicin en contra son personales
y la de acueducto es real si no se dispone lo contrario.

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(33) En la pgina 7.

(34) En el sentido de derechos reales (ius paersequendi y ius praeferindi, absolutez, oponibilidad, acciones
reales, etc.).

(35) Adquisicin del derecho real de servidumbre: recordemos que las servidumbres pueden establecerse y
constituirse por diversos modos Ttulo Suficiente (art. 2992/3) Modo Suficiente ( "el primer uso"); por destino de
padre de familia (art. 2994); Servidumbre que renace (art. 2995); Prescripcin adquisitiva (art. 3017) voluntad de
la ley (art. 3068, 3069, 3073).

(36) Comentario al libro: Papao - Kipper - Dillon - Causse, Derecho Civil. Derechos reales, 2 tomos, La Ley,
11/8/04, p. 7

(37) De REINA TARTIERE, Gabriel, "Clubes de campo y servidumbre", en Revista del Notariado ao
CVIII, (oct., nov. Y dic.) Buenos Aires, Colegio Notarial de Buenos Aires, 2005 (pginas 25 a 40).

(38) Este es un tema pendiente para investigar.

(39) Incluidas las fallas gramaticales, los errores de ortografa, el tipo y tamao de fuente t el espacio entre las
lneas del texto.

(40) Este es un apartado dentro del Documento Titulado REGLAMENTO INTERNO DE

ADMINISTRACIN Y FUNCIONAMIENTOS, y contina despus del punto XI) de dicho Reglamento,
reiniciando la numeracin, como puede advertir se en el ejemplar incorporado en el anexo.

(41) Maravillosa descripcin de la vocacin y labor notarial explicada por la Escribana Doctora Elena
Guevara de Guardiola al iniciar el ciclo lectivo de la Ctedra Derecho y prctica Notarial de la Carrera de
Escribana de la Universidad de Mendoza.

(42) Facilitada generosamente por la autora a los estudiantes de la Asignatura.

(43) ibdem.

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