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Conjuntos inmobiliarios.

Previsiones del
Cdigo Civil y Comercial
Por Thomson Reuters En 30 marzo, 2017 Aadir comentario En Nuevo Cdigo Civil y Comercial

Autor: Compagnucci de Caso, Rubn H.


Publicado en: LA LEY 27/03/2017, 27/03/2017, 1
Cita Online: AR/DOC/772/2017
Sumario: I. Introduccin sobre la figura de los conjuntos inmobiliarios. Diferentes formas de constitucin
jurdica. II. Caractersticas. III. Naturaleza jurdica. IV. Metodologa del Cdigo Civil y Comercial.
Objeto y crtica. V. Previsiones del Cdigo Civil y Comercial, y especialmente lo dispuesto en el art.
2075. Objeciones y observaciones. VI. Anlisis de un importante precedente jurisprudencial. VII.
Breves conclusiones.

Abstract: No existen razones de vala, tampoco las invoca la ley, para alterar los sistemas y regmenes
vigentes en los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Si fuera posible, y los titulares de los derechos lo
considerasen, podran conformar un nuevo sistema legal, o bien formular algn tipo de adecuacin, pero
sin ser ello de exigencia rgida y determinante.

I. Introduccin sobre la figura de los conjuntos inmobiliarios. Diferentes formas de constitucin jurdica

Los denominados conjuntos inmobiliarios, aparecen regulados en el nuevo cdigo civil y comercial en
el ttulo sexto del libro cuarto, en los artculos 2073 a 2113, siguiendo de esa manera el Proyecto de
unificacin de la legislacin civil y comercial del ao 1998. Tiene como caracterstica ese ttulo que se
divide en tres captulos, que comprende a los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, al sistema del
tiempo compartido, y al rgimen de los cementerios privados.

En lo que interesa a este anlisis, me ocupar de lo referido en el captulo primero, es decir, a los
conjuntos inmobiliarios en sentido especfico, o como dice Alterini, aquellos conjuntos inmobiliarios
propiamente dichos (1).
Es importante sealar que, de conformidad al primero de los artculos citados, es decir al art. 2073,
ingresaran en este concepto los: clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o nuticos o cualquier otro emprendimiento urbanstico.
Esta regulacin y sus diferentes formas ha tenido una razn social determinante que la mayora de la
doctrina se encarga en sealar, su incremento y su gran desarrollo se produce en los ltimos treinta aos
cuando las personas buscan una mejor calidad de vida y contacto con la naturaleza, alejndose de los
centros urbanos ms poblados . A ello se suma una mayor seguridad personal, el poder satisfacer
necesidades de esparcimiento, actividad deportiva, y diversin (2).
Este fenmeno social que posee una amplia difusin en el mundo, choca con las figuras jurdicas
tradicionales, especialmente con lo que se ha entendido que es la propiedad inmueble.
As en la doctrina espaola es siempre trascedente acercar la opinin de Castn Tobeas. Este
distinguido jurista seala que propiedad tiene un sentido filosfico que equivale a la cualidad distintiva de
una cosa o de una esencia; en un sentido vulgar significa las cosas sometidas al poder del hombre; y en
un sentido econmico jurdico la relacin de dependencia en que se encuentran respecto del hombre y
que a este sirven para satisfacer sus necesidades. Agrega, para concluir que la propiedad es un derecho
real cuyo mbito se circunscribe en un doble sentido, recae sobre cosas corporales, y se diferencia de los
dems derechos reales que atribuye a su titular un poder general y pleno sobre la cosa (3).

Es evidente que el conjunto inmobiliario no responde plenamente a dicha caracterstica, ya que, es


imposible ubicarlo o tipificarlo dentro del entorno que rodea al derecho real de dominio. A mi juicio esta es
la razn histrica que llevara a que antes de producirse una regulacin legal determinada, se tratara de
buscar distintas figuras jurdicas a los efectos de lograr soluciones prcticas.
Incluso se ha planteado todo un cuestionamiento a su tipificacin como derecho real, cuando la titularidad
de un derecho real concurre en personas diferentes y surgen comunidades distintas. Entre dichos casos,
hace notar el profesor Diez Picazo que aparecen los procesos de urbanizacin, donde se crean zonas
comunes que deben ser integradas con las propiedades sitas en el sector. Se pierde aquello que se sola
decir en cuanto a que Mi propiedad es mi reino, mi castillo (4).

Es as que el autor citado refiere al llamado de atencin sobre los diferentes regmenes entre la
propiedad solitaria, de la propiedad gregaria. En el primer caso existe una cierta inmunidad sobre las
regulaciones urbansticas, mientras que en el otro, sufre una serie de limitaciones, algunas muy
justificadas y otras no tanto (5).
Ante el fenmeno bajo anlisis y a fin de lograr soluciones concretas, en la experiencia local se anotan
diversas modalidades que hoy se hallan vigentes y con un funcionamiento normal y adecuado.
Por ello se crearon estos clubes de campo u otras urbanizaciones, bajo la forma que van desde
establecer solamente derechos personales a sus integrantes, o bien derechos reales, o la suma de
ambos.
Cuando se trataba de derechos personales surga la necesidad de unirlo a una persona jurdica, como
puede ser una sociedad comercial, asociacin civil, o a una cooperativa, donde los accionistas o socios
accedan a las partes comunes del ente (6).
En el caso de constitucin mediante la figura del derecho real la solucin arrastraba diversas variantes. Lo
primero en considerar es que se distinguen con cierta nitidez las partes privadas de las partes comunes.
Es de considerar que el titular es dueo de una fraccin de terreno, con las caractersticas de la propiedad
individual. A todo se le agregan las denominadas partes comunes que se integran con: las calles de
acceso, el rea recreativa, el club house, el cercamiento, y otras edificaciones para servicios, como
sanitarios, generadores elctricos, etc. El problema que se suscita es la vinculacin entre el propietario de
un parte privativa con la comn. De all que se crearon formas asociativas para otorgar la propiedad de
estas partes comunes, y vincularlas con los propietarios mediante el derecho real de servidumbre (7) u
otros medios jurdicos que ofrecieran una especie de conexidad entre ambas.

II.Caractersticas

La ley civil y comercial vigente en el art. 2074 se ocupa en indicar de manera exhaustiva y con cierto
puntillismo, las caractersticas que tienen los conjuntos inmobiliarios.
Y ellas son: a) el cerramiento perimetral, mediante diferentes medios que no hacen al caso: b) la
necesidad de existencia de partes comunes y privativas; c) el estado de indivisin forzosa y perpetua de
los lugares y partes de contenido comn; d) tener un reglamento que determina la forma de
funcionamiento.
El limite perimetral dispuesto en el cerramiento tiene un objetivo bien definido ya que determina
exactamente y deslinda el lugar donde se halla el complejo o la urbanizacin, y a ms de ello, protege el
predio impidiendo el ingreso de extraos. Generalmente hay un lugar predefinido para entrar y salir que
se encuentra vigilado por personal especializado (8).
Con relacin a las partes privativas y comunes, constituyen elementos esenciales de este tipo legal. Las
privativas generalmente destinadas a viviendas permanentes o transitorias, tienen como cualidad que su
destino y funcin se halla sometido a lo dispuesto en la reglamentacin, y al control de su desarrollo y
actividad. En ello se anota quiz el rasgo diferencial con la propiedad privada individual, donde el titular
posee un campo mucho ms amplio de libertad (9).

En cuando a las partes denominadas comunes deben regirse por una situacin jurdica de indivisin
forzosa perdurable que las caracteriza. Si bien su estado se acerca a la figura del condominio, se puede
sealar una diferencia notoria en cuanto a la imposibilidad jurdica de reclamar mediante la actio finium
regundorum (10). Esta situacin jurdica est prevista en lo dispuesto en el art. 2004 del Cdigo Civil y
Comercial, donde se brinda la solucin a que se hace referencia.
Es de hacer notar que entre las partes privadas y las comunes se anota la exigencia de una relacin de
inescindibilidad que las une. Hay, como bien dice Saucedo, una interdepencia jurdico funcional, que
hace a la imposibilidad de trasmitir una sin conectarla con la otra y viceversa. Ello lleva como
consecuencia, segn el autor citado, a que el titular de una porcin privativa no puede eximirse del pago
de gastos y expensas comunes mediante el abandono de la porcin de lo comn que proindiviso le
corresponde (11).

El reglamento o lex privata que regula y rige la actividad, derechos, obligaciones y cargas de todos
los titulares de partes privadas, resulta ser el elemento central y una especie de estatuto supremo que
gobierna la vida comunitaria. De esa manera quedan bien determinados los rganos que ejercen el
gobierno de la comunidad, la manera de regir la administracin, eleccin de miembros, comisiones
internas, la limitacin y restricciones de derechos, etc. Todo esto permitir el adecuado funcionamiento del
gobierno del conjunto.
Y adems, coadyuvando con lo indicado y lo ya dicho, la necesaria obligatoriedad del pago de los gastos
comunes, a que se hizo referencia (12).

III. Naturaleza jurdica

Se han planteado algunas dudas e interrogantes sobre la naturaleza jurdica de estos conjuntos
inmobiliarios, cuestin que con anterioridad a la sancin del nuevo cdigo civil y comercial de la Nacin,
tena su propio debate y polmica. A ms de ello, distinguidos autores han observado una especie de
contradiccin metodolgica ya que en el art. 1887, cuando se enumeran taxativamente los derechos
reales reconocidos por la ley, los incisos d, e. y f. Aparecen los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido y el cementerio privado, sin embargo, y tal como se vio anteriormente, el ttulo VI, del libro IV,
en los art. 2073 a 2113 se ocupa en indicar que son conjuntos inmobiliarios tanto el propiamente dicho
como el tiempo compartido y los cementerios privados.

A esto se agrega que como se podr observar ms adelante- lo previsto en el art. 2075, en cuanto a
la constitucin conforme a la normativa de la propiedad horizontal (derecho real previsto en el inciso c. del
art. 1887) que conformara un conjunto inmobiliario, aparecera que, de acuerdo al inciso d), del mismo
artculo, tendra dos cualidades jurdicas para un mismo objeto. Todo lo cual produce una especie de
situacin que arrastra cierta perplejidad.

El carcter coparticipativo de esta titularidad de derechos sobre inmuebles, como bien sealan Mariani
de Vidal y Abella, hacen que en su relacin inescindible con el sector parcelario lo acerca al derecho real
de dominio que es el que ms se le parece (13).
Considero que dicha imprescindible conexidad impide ubicar a la figura como un derecho real de dominio
y asimilarla a esa tipicidad normativa. Pareciera que dicha razn impele a muchos autores a ubicar a este
instituto como un derecho real de propiedad horizontal especial, y otros lo entiendan como un derecho
real especial, sin vinculacin especfica con la propiedad horizontal (14).

IV. Metodologa del Cdigo Civil y Comercial. Objeto y crtica

IV.1. La tipificacin legal de los conjuntos inmobiliarios

La ubicacin jurdica de los conjuntos inmobiliarios, su carcter de derecho real autnomo o


preindicado, y la imposicin de adecuacin configuran tres problemas de suma dificultad que exigen un
anlisis jurdico profundo.
Me permito dividir este punto en diferentes consideraciones, la primera hace a la teora general de los
hechos jurdicos, los fenmenos sociales y la previsin legal del nuevo Cdigo; la segunda es la
caracterizacin de los derechos personales y reales; la tercera es la contradiccin en que incurre la
misma normativa privatstica; y para concluir, y en el punto siguiente, la irracional imposicin de la ley a
los conjuntos inmobiliarios preexistentes, y sus consecuencias contrarias a principios constitucionales.

IV.2. Los hechos jurdicos y los fenmenos sociales

Uno de los ms complejos problemas del derecho es adecuar los elementos facticos a las normas
jurdicas y de esa forma determinar su juridicidad. De all que, con buen sentido en el nuevo Cdigo civil y
comercial se ha definido a los hechos jurdicos como el acontecimiento que, conforme al ordenamiento
jurdico produce su nacimiento, modificacin o extincin de relaciones o situaciones jurdicas. Es decir y
en definitiva son los que configuran el presupuesto factico normativo (15).

El tema bajo anlisis quiz sea un ejemplo paradigmtico de ese dilema. Porque ante la existencia de
ciertos elementos que en el caso son: dominio privado al que se le imponen ms restricciones y
limitaciones que lo ordinario, por otra parte bienes comunes con uso generalizado, entidades que dirigen
esa vida comunitaria, administran, aplican sanciones, etc. El legislador ha partido de una idea y de un
extremo errneo, ya que trata de imponer una figura jurdica predeterminada, en el caso el rgimen de la
propiedad horizontal y de ese modo considera que a ello deben adaptarse los hechos.
Para encontrar una solucin que conforme, el ter determinante debe recorrerse en sentido opuesto. Con
la suma de hechos hay que buscar la figura jurdica que los contenga y de all en ms determinar si se
brinda el llamado tatbestand germano o la fattispecie romana. Con ello quiero significar que los
elementos fcticos deben estar agrupados y previstos en la norma, no que la ley se imponga de manera
forzada y a mi juicio errneamente a ciertos hechos que no resultan coincidentes en su presupuesto
(16).

Hecho esta necesaria aclaracin es dable ver que el nuevo Cdigo en el art. 2075 prev tres
consecuencias: la primera es la aplicacin del derecho administrativo con relacin a los aspectos
urbansticos, siendo esta una cuestin que no merece mayores comentarios, por su comprensibilidad y
ausencia de contradictores(17). Lo siguiente que surge del segundo prrafo le impone a los futuros
conjuntos inmobiliarios someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, con las
modificaciones que el propio legislador instituy en el Ttulo respectivo.

Y por ltimo, el aspecto ms rspido y que merece un estudio de rigidez extrema, es decir la situacin
de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. En estos casos el Cdigo exige que aquellos que se hayan
organizados bajo la idea de que solo sus titulares tienen derechos personales a ejercitar, o aparece
coexistencia de derechos personales y reales, se deben adecuar a las previsiones normativas que
regulan este derecho real. El tema concita la atencin de todos los juristas que se han ocupado del tema,
y ser objeto de tratamiento en el punto especfico.
IV.3. Derechos reales y personales

Segn lo explica ilustrada doctrina, los derechos patrimoniales se subdividen en dos aspectos o ramas
muy precisos: por una parte los derechos reales y por la otra los derechos personales (18).
Considerndose al primero como una facultad o potestad que el titular ejerce sobre una cosa de manera
directa y absoluta, y por su parte el derecho de crdito, lo es en su ejercicio sobre otra persona y de all su
carcter de mediato y relativo (19).

En el derecho real el vnculo jurdico que es directo tiene como elementos al sujeto titular y como
objeto a la cosa que se encuentra sometida a su seoro; el derecho personal, el acreedor no ejercita sus
potestades sobre la cosa o prestacin prometida, sino que debe hacerlo a travs de la conducta del
deudor(20).
Adems existen tesis denominadas monistas que agrupan todos los derechos patrimoniales en la
relacin de derecho real, por entender que siempre el vnculo es entre el titular y una cosa o un patrimonio
(Rocco, Gaudemet, Thon), y la opuesta muy difundida que los agrupa a todos como derechos personales
por aquello de que las relaciones jurdicas solamente tiene vigencia entre personas, ya que las cosas no
pueden ser sujetos ni objetos de derechos. Y la tan difundida de Marcel Planiol sobre la obligacin
pasivamente universal con que caracterizaba al derecho real. En ese sentir entre muchos autores, se
encuentran el citado Planiol, Demogue y Michas. Hay posturas intermedias aceptadas por autores
modernos como: Diez Picazo, Giorgianni y Larenz (21).

A modo de sntesis es interesante mostrar como el art. 1882 cualifica al derecho como un poder
jurdico de estructura legal que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye
a su titular las facultades de persecucin y preferencia, y las dems establecidas en este Cdigo (22).
Esta quiz demasiado alongada explicacin, puede ayudar a entender mejor cual es la problemtica de
estos conjuntos inmobiliarios que tienen, un alto grado de derecho real y algunos complementos de
derechos personales.

IV.4. Contradicciones normativas

En la legislacin positiva vigente se sigue el estricto criterio del Cdigo de Vlez, en consideracin al
sistema de enumeracin taxativa de los derechos reales y rgimen clauso que impide la creacin
voluntaria. El art. 1884 determina expresamente dicha condicin. Es decir es solamente mediante la ley
que se admite la constitucin de un derecho real el que resta extrao y prohibido al principio de
autonoma de la voluntad (23).
Dicho impedimento se extiende al propio contenido del derecho real, ya que como bien explica la Dra.
Gurfinkel de Wendy, La ley no solo excluye la libertad individual en cuanto a la creacin se refiere, sino
tambin en cuanto al marco regulatorio de cada uno de los derechos reales (24).
Por su parte y como ya se indic anteriormente el art. 1887 enumera 14 derechos reales, como
dispuestos y regulados en el Cdigo civil y comercial, ya que ante la existencia de otros, como la hipoteca
naval o el warrant, la ley no cierra ni impide esa posibilidad. En lo que aqu interesa es dable observar que
en el inciso c) se encuentra la propiedad horizontal, y en el inciso d) los conjuntos inmobiliarios, y
paradjicamente en los incisos e) y f) el tiempo compartido y los cementerios privados.
De todo se pueden extraer algunas ideas que llevan a concluir que la norma carece de precisin e incurre
en una cierta contradiccin con otros artculos.

Si el art. 2075 en su segundo prrafo impone que Todos los conjuntos inmobiliarios deben
someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal con las modificaciones que
establece el presente ttulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial,
es que ordena la subsuncin normativa de estos conjuntos inmobiliarios en el derecho real de
propiedad horizontal (aun cuando se lo indique como especial, no desnaturaliza que pertenezca a ese
gnero). De all que no resulta posible que en la enumeracin del art. 1887 se lo consagre como un tipo
individual de derecho real.

A ms de ello cuando el Cdigo organiza los Conjuntos inmobiliarios en el Titulo VI, del libro IV, y ello
ya fue observado, incorpora a los denominados conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, al tiempo
compartido y a los cementerios privados. Por lo cual pareciera que el derecho real est referido a la
identificacin que nombra el mentado Titulo VI; sin embargo el art. 1887 trae a cada uno de los supuestos
como un derecho real independiente.

La ausencia de claridad en la solucin lleva a un cierto estado de incertidumbre y duda que aparece
como inconveniente y peligrosa en la regulacin legal de tan importante figura jurdica.
Para dar final a este prrafo es dable sealar que, como lo hace la mayora de la doctrina, entre la
propiedad horizontal, y los Conjuntos inmobiliarios, existen diferencias de naturaleza que los hacen
incompatibles. Al respecto basta con observar los requisitos y componentes de cada uno de ellos para
mostrar sus situaciones no asimilables.

V. Previsiones del Cdigo Civil y Comercial, y especialmente lo dispuesto en el art. 2075. Objeciones y
observaciones

En el tercer prrafo el art. 2075 se dispone: Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se
hubieren establecidos como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos
personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan ese derecho real.
Esta regla de aparente imposicin forzosa de mutacin de rgimen legal, ante la situaciones ya
concretadas y en funcionamiento como sistema mixto (derecho real con derecho personal), o de derecho
personal (soc. comercial, con propietarios accionistas), exige un profundo anlisis por sus posibles
consecuencias jurdicas.
A mi juicio, y tal como lo hacen distinguidos autores, es necesario comenzar en el anlisis de la cuestin
semntica con respecto al entendimiento y alcance que se le brinde al vocablo adecuar.
No debe entenderse al verbo adecuar como reconvertir ni adoptar, sino como acomodar o proporcionar
algo a otra cosa, es decir adaptar. (Conf. Diccionario de la Real Academia Espaola) (25).

En otra tesis contraria se entiende que: adecuar es transformar y modificar la estructura jurdica del
conjunto(26). Antes de continuar es dable consignar que la ley no establece reglas ni trmino alguno para
llevar adelante la mentada adecuacin. Y a ms de ello que solamente pueden sufrir el embate de la
mutacin ontolgica, los conjuntos inmobiliarios que hubieran sido constituidos: a) como derechos
personales; y b) o como derechos personales y reales coadyuvantes; quedan excluidos de la previsin
normativa aquellos que tienen el rgimen vinculado a derechos reales (Verbigracia: dominio y condominio
con indivisin forzosa perdurable, dominio privado y servidumbre, etc.)(27).

Ahora bien, retornando a la adecuacin que exige el prrafo bajo estudio, entiendo que dicha
obligacin legal puede recibir tres interpretaciones.
La primera que es que su entendimiento sea lineal, sin mayores profundizaciones, y aceptando la
ausencia de razones de vala, y por ello se considere que debe ser modificado todo el rgimen
adoptndose el sistema de la propiedad horizontal con leves variaciones que trae el captulo especfico
(28).
Esta posibilidad recibe el rechazo de la doctrina en general por varias razones que merecen ser
compartidas. Una de ellas es esencialmente prctica y con efectos econmicos impensados. Tener que
realizar planos que deben ser aprobados por organismos administrativos, escrituras pblicas que
contengan los reglamentos de copropiedad, y los ttulos de cada bien particular, todo ms las
inscripciones en los respectivos registros, es una tarea que a ms de las dificultades propias, generar
una cantidad de gastos a soportar por los propietarios titulares de derechos, que carecen de razn
justificante necesaria. (29).
El otro aspecto an ms relevante, es la infraccin y lesin a la garanta constitucional al derecho de
propiedad previsto en art. 17 de la Const. Nacional. Ello se entronca con el respeto a los derechos
adquiridos, su jerarqua en el plexo normativo, y a la imposibilidad del efecto retroactivo de la ley para
afectar ese principio.
Si un conjunto inmobiliario tuvo gnesis mediante un rgimen de derechos reales y personales, o de
derechos personales, conforme a un sistema que permita dicha cualidad, y en algn supuesto sobre
normativa que propiciaba esa base jurdica, constituye un derecho consolidado por haber cumplimentado
debidamente el factum normativo (30).
Al respecto la Corte Suprema Nacional, se ha expedido en ese mismo sentir al juzgar: Conforme con
la doctrina de Fallos 209: 247 (en LA LEY 1975- A, 337 ), entre muchos otros, sobre la modificacin de
normas por otras posteriores, es necesario que el rgimen que se trate no arrase con los derechos
definitivamente incorporados al patrimonio, situacin que solo puede considerarse que existe cuando bajo
la vigencia de una ley se han cumplido todos los actos y condiciones sustanciales y los requisitos
formales previstos en la norma para que el particular sea titular de un derecho . En otros trminos la
adquisicin del derecho requiere que la situacin general creada por la ley se transforme en una situacin
jurdica concreta e individual en cabeza del sujeto; es a partir de entonces que se hace inalterable y no
puede ser suprimida por ley posterior sin agravio al derecho de propiedad, consagrado por el art. 17 de la
Const. Nac. (C.S.Nac. Fallos 298: 462, y en LA LEY 1978-A, 251 (31).
Cuando el art. 7 del Cdigo civil y comercial, con consonancia con lo que estableca el art. 3 del anterior
trae como barrera de los efectos de la nueva ley a los derechos amparados por garantas
constitucionales, le acerca y asimila a los invocados como derechos adquiridos, y de esa forma se nota
la similitud con lo expuesto en el sentido preindicado (32).
En este sentido se manifiestan relevantes autores nacionales. Por ejemplo el Dr. Jorge H. Alterini afirma:
Debe entenderse que se procura que los conjuntos inmobiliarios se ajusten a la nueva regulacin y no
el cambio frontal de un sistema por otro lo que no sera conforme a derecho por violar garantas
constitucionales. A su vez las profesoras Mariani de Vidal y C. Arbella indican que la solucin dada por el
art. 2075 para los conjuntos inmobiliarios preexistentes se aparta de lo proyectado originariamente, y que
ademn la norma no contempla debidamente y en forma meditada los inconvenientes trastornos y gastos
que generar tal adecuacin. Y agregan: que la impuesta adecuacin impresiona como de muy dudosa
constitucionalidad, lesiva de la garanta de la propiedad. Tambin el Dr. Nelson A. Cossari seala:
Nosotros estimamos que los derechos personales o reales adquiridos respecto de los conjuntos
inmobiliarios al amparo de una legislacin anterior a la vigencia del Cd. Civil y comercial son bienes que
integran el patrimonio de su titular y constituye por lo tanto una propiedad en sentido constitucional (art.
17 de la Const. Nac.). La aludida garanta constitucional obliga al intrprete a pronunciarse por la
subsistencia de los conjuntos inmobiliarios que preexistentes a la sancin del Cdigo, fueron regulados
como derechos personales o combinando derechos reales y personales. Por supuesto que para exista
inconstitucionalidad deber escudriarse en el caso concreto que la garanta de la propiedad se
encuentre afectada (33).
Estos argumentos llevan a que los referidos juristas afirmen sin hesitar que, en el rgimen legal argentino
no tiene cabida la conversin de los Conjuntos inmobiliarios preexistentes a un nuevo sistema que la ley,
pareciera tratar de imponer.
Por ltimo y, como posicin intermedia intentando conciliar la visin del legislador, y entendiendo que
como se dijo supra-, el vocablo adecuar, importa acomodar, adaptar, et. algunos autores arriban a una
conclusin digna de ser tenida en cuenta. Sostienen que para la referida adecuacin es posible aplicar
algunas consideraciones y pautas para el funcionamiento del conjunto, como verbigracia hacer uso del
art. 2053 en cuanto al requisitos de la unanimidad de voluntad de los copropietarios ante la obra nueva
que muta o gravita en la estructura del inmueble de manera sustantiva (34).
A modo de colofn y en mi opinin personal, entiendo que no existen razones de vala, tampoco las
invoca la ley, para alterar los sistemas y regmenes vigentes en los conjuntos inmobiliarios preexistentes.
Si fuera posible, y los titulares de los derechos lo considerasen, podran conformar un nuevo sistema
legal, o bien formular algn tipo de adecuacin, pero sin ser ello de exigencia rgida y determinante.

VI. Anlisis de un importante precedente jurisprudencial

Si bien son muchos los fallos que se han ocupado y vinculado al tema bajo estudio y sus efectos con
relacin a la nueva normativa, analizaremos uno de ellos.
Se trata del Fallo Plenario de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Comercial del 4 de mayo del 2015,
dictado en los autos: Barrio Cerrado Los Pilares S.A. c. lvarez Vicente Juan A., s/ cobro ejecutivo (35).

All se debati la procedencia de la va ejecutiva de una certificacin de deuda por expensas comunes
ordinarias, y la cuestin qued concentrada en determinar si dicha constancia era posible encuadrarla en
los presupuestos del art. 523 del Cd. Procesal Civil.
Si bien el tema tiene un encuadre y objetivo muy especfico, los distinguidos jueces que componen
ese importante tribunal hacen consideraciones sobre la cuestin sustantiva que es motivo de este
comentario. La mayora de los jueces intervinientes entendieron que como solamente la ley es soberana
en la creacin del ttulo ejecutivo, la certificacin de la administracin de barrios cerrados o clubes de
campo no era idnea para tipificarla en la normativa de referencia.
Por su parte quienes disintieron de ese pensamiento, que fueron minora en los votos, consideraron
que la constancia emanada de la administracin del barrio cerrado o los clubes de campo responde a la
necesidad de que la organizacin puede hacer efectivo el cobro a los fines de mantener las reas
comunes, lugares de esparcimiento recreativos y deportivos, y dems servicios que debe brindar el
complejo a sus integrantes. Llegando a la conclusin de que era necesario lograr una hermenutica de
orden prctico e idnea para permitir el buen orden y fundamentalmente la subsistencia del complejo.
Este pronunciamiento me permite afirmar que por las dudas que encierra su propia naturaleza-, no es
posible asimilarlo en un todo al derecho real de la Propiedad horizontal. A ms de los elementos ya
sealados en el decurso de esta monografa, da pie a pensar que hay una esencial diferencia que impide
una igualacin entre un instituto y el otro, el ejemplo del fallo referido es una verdadera enseanza.

VII. Breves conclusiones

A modo de colofn, y para no extender en demasa el comentario, debo sealar que considero haber
demostrado que en la novel legislacin civil y comercial conviven sin dificultades mayores los conjuntos
inmobiliarios pretritos con el obligatorio nuevo orden jurdico que se impone para las futuras creaciones.
Y por otra parte, y es esto el meollo de la cuestin en debate, no existen dificultades jurdico-prcticas,
para que los conjuntos inmobiliarios preexistentes continen su vida legal bajo el sistema por el cual
fueron creados.

(1) JULI, Jorge R.R., Conjuntos Inmobiliarios, Ed. Hammurabi, 2015, p. 121. ALTERINI Jorge H.,
Simplificacin en la prehorizontalidad y complejidades en los conjuntos inmobiliarios, en LA LEY, 2016-
D, 751. STRATTA, Alicia Josefina, Resea de cuestiones planteadas sobre los clubes de campo y otros
complejos residenciales, en ED 212- 821 y ss.
(2) SAUCEDO Ricardo Javier, comentario al art. 2073 del Cd. Civ. y Com., en RIVERA Julio C.
MEDINA Graciela, Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Comentado, Ed. Thomson Reuters-La Ley, Bs.
As., 2014, t. V, p. 611.; CASTRO HERNNDEZ, Manuel H. CLRICI Luis S., Nuevas formas de
urbanizacin. Clubes de campo y barrios cerrados, en ED, 193-842; MARIANI de VIDAL Marina
ARBELLA Adriana N., Clubes de campo y barrios cerrados, Ed. Heliasta, Bs. As. 2009.; d. Tratamiento
de algunas cuestiones en las urbanizaciones privadas, clubes de campo y barrios cerrados, en JA, 2007-
I-1072.
(3) CASTAN TOBEAS, Derecho Civil Espaol Comn y Foral, Ed. Reus, Madrid, 1978, t. II, Derecho
de cosas, ed. revisada y puesta al da por Gabriel Garca Cantero, p. 82.
(4) DIEZ PICAZO, Luis, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Ed. Civitas, Madrid, 1995, t. III, p.
899 y ss.
(5) DIEZ PICAZO, op. cit. p. 148.
(6) MOLINA QUIROGA, Eduardo, Nuevos Derechos Reales en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin,
Conjuntos inmobiliarios y Cementerios Privados (Infojus del 29-IV-2015).
(7) LAMBOIS Susana, en BUERES Alberto HIGHTON Elena, Cdigo Civil y normas complementarias,
anlisis doctrinario y jurisprudencial, Ed. Hammurabi, Bs. As., 2005, t. 5- B, p. 763.
(8) SAUCEDO, coment. al art. 2074 del Cd. Civ. y Com., en RIVERA-MEDINA, Cd. Civ. y Com., cit., t.
V, p. 614. JULI, J., coment. al art. 2074, en BUERES A. J., Cd. Civ. y Com., analizado, cit., t. II, p. 388.
(9) MOLINA QUIROGA, Barrios Privados y propiedad horizontal, en LA LEY 2002-A, 344. DEL
CASTILLO, Francisco, Barrios cerrados y clubes de campo. Experiencia de su regulacin y convivencia,
en Rev. del Notariado No. 856, p. 56 y ss.
(10) Si bien esta era la denominacin en el Derecho romano, hoy se la utiliza para mentar a la accin de
divisin del condominio. (PETIT, Eugene, Tratado elemental de Derecho Romano, Ed. Calleja, Madrid
1924, trad. de don Jos Fernndez Gonzlez, p. 672, No. 765).
(11) SAUCEDO, coment. al art. 2074, en RIVERA- MEDINA, Cd. civ. y com. coment., cit., t. V, p. 514.
(12) COSSARI, Nelson G., Coment. art. 2074, en ALTERINI, J.H., Cdigo Civ. y Com., cit. t. X., p. 15
y ss.
(13) MARIANI de VIDAL M. ABELLA, Adriana, Conjuntos inmobiliarios en el Cd. Civ. y Com.
Referencia a los preexistentes, en LA LEY 2015-B, 869 y ss.
(14) El nuevo art. 2075 del Cd. Civ. y Com. lleva e impulsa a manifestar la primera de las opiniones.
COSSARI, Coment. al art. 2075, en ALTERINI, Cd. Civ. y Com., cit, t. X, p. 20 y ss. MARIANI de
VIDAL, M. ABELLA Adriana, Conjuntos inmobiliarios, cit., en LA LEY, 2015-B, 871.
(15) CIFUENTES SANTOS, Negocio jurdico, Ed. Astrea, Bs. As. 1986, p. 8, No. 2. PUIG BRUTAU,
Jos, Fundamentos del derecho civil, Ed. Bosch, Barcelona 1978, 2da. edic., t. I, v. I, p. 827. BOFFI
BOGGERO, Luis M., Hechos jurdicos, en Enciclopedia jurdica Omeba, Ed. Omeba, Bs.As., t. XIII, p.
710. COMPAGNUCCI DE CASO, R.H.: El negocio jurdico, Ed. Astrea, Bs, As. 1992, p. 2, y ss.
(16) BETTI Emilio, Teora general del negocio jurdico, Ed. R.D.P., trad. de Martn Prez, Madrid, 1959,
p. 6. ENNECCERUS, L. NIPERDEY, H., Derecho civil. Parte general, en el Tratado de derecho civil de
ENNECCERUS- KIPP-WOLF, Ed. Bosch, Barcelona, 2da. edic. espaola, trad. de Blas Prez Gonzlez y
J. Alguer, t. I, v. II, p. 5, No. 136. ORGAZ, Alfredo, Hechos y actos jurdicos, Ed. Zavala, Bs. As., 1963, p.
11, No. 2.
(17) SAUCEDO, coment. al art. 2075, en RIVERA-MEDINA, Cd. Civ. y Com. coment., cit., t. V, p. 616.
JULI, Conjuntos inmobiliarios, cit.
(18) GIORGIANNI, M., La obligacin. La parte general de las obligaciones, Ed. Bosch, Barcelona, 1958,
trad. Evelio Verdera y Tuells, p. 81.
(19) Ver la nota de Vlez, al Ttulo IV, del libro III del Cdigo civil. SALVAT, R. LPEZ OLACIREGUI,
Tratado de derecho civil argentino. Parte general, Ed. Tea, 1950, Bs. As., t. II, p. 36. LLAMBAS, J. J.,
Tratado de derecho civil. Parte general, Ed. Perrot, 2da. edic., Bs. As., t. II, ps. 201-203. ALSINA
ATIENZA, D., Las diferencias entre el derecho personal y el derecho de crdito, en JA, 1956-III, 11.
(20) Aclaro que sobre ello hay alguna dubitacin sobre la naturaleza de la prestacin que no hace al caso
ampliar aqu. Ver: ZANNONI, E., La obligacin (concepto, contenido y objeto), en Rev. Jur. de San Isidro
No. 20, del ao 1983, p. 60 y ss. COMPAGNUCCI DE CASO, R. H., Obligacin y responsabilidad, en
Rev. Notarial, publ. del Coleg. de Escribanos de la Prov. de Bs. As., No. 953, ao 1980, p. 2119 y ss.
HERNNDEZ GIL, A., Derecho de obligaciones, Ed. Ceura, Madrid, p. 94. LAFAILLE, H., Tratado de las
obligaciones, Ed. Ediar, Bs. As., t. I, p. 3. ALTERINI, A.A. AMEAL, O.- LPEZ CABANA, R. M.,
Derecho de obligaciones, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As. 2008, 4ta. edic., No. 90, p. 53.
(21) CAZEAUX, P. N. TRIGO REPRESAS, A. F., Derecho de las obligaciones, Ed. La Ley, 2012, Bs.
As., 4ta. edic., t. I, No. 16, p. 28. LAFAILLE, Tratado de las obligacciones, cit., t. I, p. 18. MACHADO, J.
O., Exposicin y comentario al Cd. Civil argentino, t. II, Ed. Lajouane, 1922, Bs. As., p. 147.
(22) ALTERINI, J. H., Primeras consideraciones sobre los derechos reales en el Proyecto de Cdigo Civil
y Comercial, publ. de la Academia Nacional de Derecho de Bs. As., ao 2012, en LA LEY, 2012-E, 898.
(23) CAUSSE, Federico PETTIS, Cristian R., Derechos reales, en la coleccin Incidencias del Cd.
Civ. y Com., Ed. Hammurabi, 2016, Bs. As., p. 14. COSSARI, coment. al art. 1884, en ALTERINI, J.H.
(director), Cd. Civ. y Com. coment., cit., t. IX, p. 37.
(24) GURFINKEL de WENDY, Lilian N., coment. al art. 1884, en Rivera- Medina, Cd. Civ. y Com.
coment., cit., t. V, p. 218.
(25) COSSARI, coment. al art. 2075, en ALTERINI, Cd. Civ. y Com., cit, t. X, p. 32; ALTERINI,
Simplificacin en la prehorizontalidad y complejidades en los conjuntos inmobiliarios, en LA LEY, 2016-
D, 751.
(26) PUERTA de CHACN, Alicia NEGRONI, Mara L., Adecuacin de los conjuntos inmobiliarios
preexistentes, normas operativas, LA LEY del 4 de mayo de 2016.
(27) ALTERINI, J. H., Simplificacin a la prehorizontalidad, cit., en LA LEY, 2016-D, 756.
(28) PUERTA de CHACN, Alicia NEGRONI, Mara L., Adecuacin, cit.
(29) CAUSSE PETTIS, Derechos reales, en Incidencias, cit., p. 161 (Los autores hacen notar esta
problemtica, y sus impensadas consecuencias).
(30) ORGAZ, Hechos y actos o negocios jurdicos, cit., p. 11, No. 2, quiEn sostiene con sabidura: Hay
derecho adquirido cuando al tiempo de entrar a regir la nueva ley estaba ya integrado el supuesto de los
hechos que la ley anterior ligaba al nacimiento del derecho. COVIELLO, Nicola, Doctrina general del
derecho civil, Ed. Uteha, Mexico, 1928, trad. de Felipe de J. Tena, p. 334, No. 97. PUGLIATTI, Salvatore,
I fatti giuridici, Ed. Giuffr, Milano 1996, p. 27.
(31) CS fallo del 1-II-2002, in re: Gorosito Juan R. c. Riva S. A. y otros, dem en: Fallos 298: 472
(32) TOBIAS, Jos, coment. al art. 7 en ALTERINI, Cd. Civ. y com. coment., cit., t. I, p. 45, quien aclara
debidamente que ante situaciones jurdicas constituidas o extinguidas bajo la ley anterior no es aceptable
la retroactividad de la nueva, y a ms que la novel normativa: no puede nunca afectar derechos
amparados por garantas constitucionales. d. en LPEZ DE ZAVALA, F., Irretroactividad de las leyes,
en LA LEY, 135- 1492.
(33) ALTERINI, Simplificacin en la prehorizontalidad, cit. en LA LEY, 2016-D, 756. MARIANI de
VIDAL, M. ARBELLA A., Conjuntos inmobiliarios en el Cd. Civ. y Com., en LA LEY, 2015-B, 883.
COSSARI, N., Coment. al art. 2075, en ALTERINI (Director), Cd. Civ. y Com. coment., t. X, Ed. La Ley,
Bs. As., 2016, 2da. edic., p. 38.
(34) FAVIER DUBOIS, Eduardo, Situacin actual de los clubes de campo bajo la forma de sociedades
annimas. Reglas de aplicacin inmediata, en LA LEY 2015- E, 1217. ALTERINI, Jorge H., Simplificacin
en la prehorizontalidad, cit., en LA LEY, 2016-D, 756.
(35) CNCom., en pleno, fallo del 4-V-2015, in re: Barrio Cerrado Los Pilares S.A. c. lvarez, Vicente Juan
A., s/ cobro ejecutivo.