Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
Locacion de Obra
Locacion de Obra
Locacion de Obra
CONCEPTO:
Se llama locacin de obra al contrato en virtud en la cual una de las partes, el empresario, se compromete a realizar una obra material o intelectual y el comitente o dueo, a pagar un precio cierto en dinero. Se llama locador o generalmente Empresario al que presta un trabajo, ejecuta la obra, o la industria que lo realiza y locatario o dueo de la obra al que paga el precio, una vez obtenido el resultado. Generalmente en la locacin de obra es ms conveniente usar la denominacin de Empresario y Dueo. Se entiende por obra, en el sentido de ese contrato, todo resultado a producir por la actividad o por el trabajo, teniendo presente que no solo se considera trabajo el hecho por el empresario sino tambin a los profesionales liberales (abogados, mdicos, ingenieros, arquitectos, etc., es decir, la produccin o modificacin de cosas, el transporte de personas o cosas, la realizacin de una labor cientfica, obras intelectuales, etc. Si se trata de obras artsticas los individuos son literato, escultor, pintor, si hablamos de la locacion de obra intelectual pero referente a construcciones, hablamos tambin de director de obra, de proyectista, del calculista, del estructuralista o del tcnico director.
ELEMENTOS:
Obra: Es todo resultado a producir por la actividad o por el trabajo: produccin o modificacin de una cosa, transporte de persona, creacin de una obra de arte, obras intelectuales, etc., Construcciones de edificios, puentes, demoliciones, refacciones, maquinas, etc. Realizacin de obras intelectuales (escribir libros, pintar cuadros, etc.). Estos deben ser lcitos, determinados y acorde a la moral y las buenas costumbres y al precio estipulado por las partes. Resultado: Es prometido, es lo que la diferencia de la locacin de obra con la de servicio, ya que al ser una obligacin de resultado, su fin ser este y no la prestacin de servicio.
GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA El locador de obra se obliga a alcanzar un resultado material o inmaterial; la obligacin es pues de resultados y no de medios. Si surge el resultado nace el derecho del locador de obra a obtener el precio. Por ejemplo; el empresario esta erigiendo una obra por una suma determinada (por ajuste alzado y por un caso fortuito este se incendia antes de su entrega) en ese supuesto, no tendr derecho al precio, sino que ese precio deba pagarse, tendr que rehacer la obra de su costo. Si se trata de una locacion de servicios o contrato de trabajo el trabajador tendr derecho a cobrar el salario aunque por ese caso fortuito se incendio la obra, ya que ese locador de servicio no carga con el caso fortuito, con el riesgo, no asumi una obligacin de resultado, sino una obligacin de medios y con subordinacin jurdica.
CARACTERES
Bilateral o sinalagmtico: Porque surgen obligaciones recprocas; el locador de obra empresario se obliga a ejecutar la obra, alcanzar un resultado (arts. 1138 y 1629 [adde: supra, nm. 105]). Conmutativo: Porque las obligaciones de las partes son ciertas, o sea, no dependen de un acontecimiento incierto (plazo incierto o condicin). Pues se supone que las contra prestaciones reciprocas son aproximadamente equivalentes, en otras palabras porque las partes buscan la equivalencia de sus prestaciones y no estn sujetas a obras, sin perjuicio de los efectos que pudiere producir un imprevisible encarecimiento de la mano de obra o de los materiales. Con relacin a la locacin de obra material, podra dudarse si siempre se trata de un contrato conmutativo frente a un riesgo econmico que puede asumir el empresario, como ocurre en la ejecucin de la obra por un precio determinado (sistema de ejecucin "por ajuste alzado"). 2 -material o inmaterial- y el locatario de la obra dueo a pagar un precio determinado o determinable en pesos argentinos
GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA Consensual: porque los efectos propios del contrato se producen desde la celebracin del contrato, sin sujecin a una entrega determinada. No requiere para su celebracin ninguna formalidad, salvo casos de excepcin. Oneroso: porque la prestacin de una parte lo es como consecuencia de la prestacin prometida por la otra parte, ya que lo es todo contrato bilateral, es decir, que las ventajas que uno de los contratantes obtiene lo son en razn de la prestacin que al otro contratante le efectuar. De tracto sucesivo: porque sus efectos se prolongan en el tiempo. Nominacin o Tipificado: puesto que tiene una denominacin y regulacin legal propia. No formal: en cuanto las partes pueden recurrir a las solemnidades (ceremonias) que estimen oportunas, sin perjuicio de cumplirse con la forma del arto 1184, inc. 1, y con la publicidad registral (art. 2505), en el caso de que el locador de obra inmueble se obligue a proveer la materia principal, como el terreno sobre el cual se erigir la casa.
GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA establecer el precio global y previo, entonces solo cabe hablar, a lo sumo, de ajuste alzado relativo. ste exigir una innovacin, en ms o en menos, con respecto al precio preventivamente fijado por las partes Entonces conviene tener presente estas observaciones: a) El sistema de ejecucin de obra por ajuste alzado significa que el precio resulta ser global o precio nico. Cuando existe invariabilidad de la obra y del precio es absoluta. En cambio, si cabe la innovacin en el precio, o bien, en la obra, el sistema de ajuste alzado es relativo. b) El ajuste alzado puede ser absoluto y relativo. Al respecto, corresponde sealar a modo de ejemplo 1) Es absoluta cuando tanto el precio como la obra son invariables. Ej.: Se compromete el empresario a construir una casa por $ 20.000.000. Si la construye por ajuste alzado absoluto y la casa implica un gasto, al construirla por $ 21.000.000, se perjudica, pero no puede exigir ms de lo contratado, en cuanto no se trate de un supuesto de imprevisin contractual (art. 1633) Al contrario, si el costo es slo de 19.000.000 se beneficia, ya que tendr derecho al precio pactado Debemos insistir en que ese ajuste alzado absoluto exige, no slo que resulte invariable el precio, sino tambin la obra, de manera que no podr haber adicionales ni trabajos innovatorios que importen modificacin del proyecto de obra, salvo que estas labores sean forme al arto 1633 (2) Es relativo cuando se prev, sea la posibilidad de la variacin de la obra, sea la del precio, o ambas suertes de variaciones. Ej.: se contrata construir tres habitaciones pero se prev la posibilidad de una modificacin en el proyecto de la obra, reservndose el comitente la facultad de construir otra habitacin. Hay, en ese caso, variabilidad en la obra. Tambin se puede prever la variabilidad del precio, y ello es lo que se da con ms frecuencia, en pocas de inestabilidad monetaria (depreciacin o desvalorizacin del signo monetario nacional).
GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA Procede distinguir dos tipos: el de unidad simple y el de unidad de medida. En el de unidad simple las partes no establecen el total de la obra o parte de ella a ejecutar. Al contrario, en el de unidad de medida las partes determinan la obra o parte de ella a realizar. Se los comprende, a ambos, en el art. 1639, donde se expresa que "cuando la obra fue ajustada por pieza o medida, sin designacin del nmero de piezas o de la medida total, el contrato podr resolverse por una u otra parte, concludas que fuesen las partes designadas, pagndose las partes concluidas b) Como vemos, en el contrato de unidad simple, o sea, si no se designa la medida total, cualquiera de las partes puede apartarse, desistir o romper el contrato una vez terminada una unidad y pagada que sea esa unidad. En cambio, si se designa el nmero de unidades o la medida total, ya no puede caber esa resolucin, porque se trata del sistema de unidad de medida. Ej.: un equipo o cuadrilla -sin dependencia o subordinacin jurdica con el dueo de la obra- se obliga a excavar, percibiendo una suma determinada por cada metro cbico de tierra. Si no se designa, el nmero de metros cbicos o de otro modo no se indica la obra total a ejecutar (superficie y profundidad de lo que debe ser objeto de esa excavacin), se est ante el sistema de unidad simple y bastar que caven un metro cbico para que si, as lo desean (y no existe desconocimiento de la buena fe contractual [art. 1198 1 parte] ni abuso del derecho .[art. 1071]), rescindan el contrato; o que el dueo de la obra, asumiendo la obligacin de pagar esa unidad, tambin de por resulto el contrato de obra.
d) Contratos Separados:
El dueo de la obra puede suscribir contratos separados para la realizacin de las distintas partes de una misma obra. Ejemplo: a una empresa encarga la demolicin, a otra la estructura de hormign, a otra la parte de albailera, etc., se trata de contratos separados. A modo de ejemplo, tanto el ajuste alzado como el contrato a precios unitarios (y lo mismo cabe decir para el sistema a coste y costas) pueden combinarse entre s con respecto a una misma obra. As, el comitente puede concertar con diversos contratistas y por ajuste alzado la demolicin del edificio existe que se ha de reconstruir, la excavacin y la construccin de la estructura, de 5
GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA hormign armado o metlica; con otro contratista convenir que ste erigir la mampostera por unidad de medida o por el sistema a coste y costas; adems, la carpintera, las instalaciones cloacales, elctricas, de calefaccin, de "aire acondicionado", la instalacin de ascensores, etc., cabe contratadas con otros empresarios por uno de esos sistemas, en general, por ajuste alzado o por precios unitarios. Finalmente, cada parte de la obra puede ser objeto de un contrato, siguiendo un mismo sistema de ejecucin, aunque recurriendo por cada uno de tales contratos a un empresario distinto e independiente de los otros. Todava, el dueo puede reservarse una parte de la obra para realizada por s mismo, es decir, recurriendo al sistema de ejecucin por economa, lo cual no importa la existencia de un contrato de locacin de obra, ya que aqu se est, ante el dueo-empresario En todos esos supuestos la obra se realiza mediante el sistema de ejecucin por' contratos separados. Cada uno de los contratantes es empresario de la parte de la obra que se oblig a ejecutar. No se trata de subcontrato alguno. No se est frente a un empresario y ante diversos subcontratistas. Slo existen empresarios "separados" entre s.
e) Subcontratos:
Es posible que la obra haya sido encargada a una sola empresa y que esta subcontrate, por su parte, distintos aspectos de la construccin. En este el contratista principal pasa a ser el dueo de la obra respecto de los subcontratistas que estn vinculados con el.
GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA dirigirla, no es un empresario sino un locador de obra intelectual; slo promete -aparte de desempearse como mandatario- un resultado intelectual consistente en el proyecto y en la etapa necesaria para alcanzar la ejecucin de ese proyecto, o sea, la direccin de los trabajos. Repetimos que no es empresario, sino locador de obra intelectual, pero desempendose, adems, como mandatario del dueo de la obra. Media una combinacin de contrato de locacin de obra intelectual con mandato-representativo, inherente -este ltimo- a la ejecucin por administracin. Si el dueo de la obra no da el mandato al director de la obra para la contratacin de la obra de mano, la adquisicin de los materiales, etc., en ese caso si trata del sistema puro de ejecucin por economa. Todos estos sistemas pueden combinarse, el dueo de la obra puede realizar por administracin una parte y contratar con un empresario la otra, o puede contratar a costo y costas y por ajuste alzado. Toda suerte de combinaciones cabe dentro del principio de la liberacin de contratacin.
10
c. Reglas comunes a la ruina anterior o posterior a la entrega. La responsabilidad del empresario es contractual: la responsabilidad derivada de la ruina tiene carcter contractual, como que nace de una defidencia en la manera de cumplir las obligaciones contradas en el contrato de obras. La responsabilidad es de orden pblico: no ser admisible la dispensa contractual de responsabilidad de ruina total o parcial. Una clusula contractual que eximiese al empresario de toda responsabilidad por la ruina seria notoriamente contraria a la seguridad pblica. Esta disposicin solo es aplicable l los edificios y otras construcciones hechas sobre inmuebles. Carga de la prueba: el dueo no tiene que probar la culpa del empresario y si este pretende librarse de la responsabilidad, debe demostrar que se ha producido por caso fortuito o por culpa del dueo Responsabilidad del arquitecto: i. el arquitecto solo hizo los planos: responde por los errores o vicios de los planos, errores en clculos de resistencia de las estructuras, no haber previsto las fallas o falta que solidez en el suelo, por falta de cumplimiento de las reglamentaciones municipales. ii. hizo los planos y dirigi la obra: adems de lo anterior responde tambin por los vicios de ejecucin y por la calidad de los materiales. iii. Dirigi la obra segn planos ajenos: las mismas responsabilidades del supuesto anterior. Distribucin de la carga de indemnizacin: los jueces habrn de resolver el problema de acuerdo con las circunstancias del caso y teniendo en cuenta la gravedad de las culpas respectivas. Si fueran equivalentes o si no se probara la medida de la culpabilidad de cada uno, se distribuir el peso de la indemnizacin por partes iguales. Si el empresario ha subcontratado los subcontratistas sern a su vez responsables ante l. Prescripcin: para el caso de ruina de un edificio u obras en inmuebles de larga duracin, una prescripcin de un ao a contar del momento en que se produce la ruina, cualquier otra obra prescribe en el plazo comn de 10 aos. d) Responsabilidad por el hecho de las personas ocupadas en la obra: Disposicin legal: el empresario es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra. Pero hay que distinguir entre los defectos resultantes de la mala ejecucin y los resultantes de los hechos ilcitos del personal. En el primer caso, la responsabilidad del empresario es contractual y la accin del dueo para hacerla efectiva prescribe a los 10 aos, en el segundo prescribe a los 2 aos
11
12
GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA b) Obligacin de cooperacin con el locador: Contenido: el dueo tiene la obligacin de poner al empresario en condiciones de cumplir la obra; aunque el dueo debe abstenerse de todo acto personal que obstaculice o perturbe el normal desarrollo de los trabajos. Sanciones por incumplimiento: el empresario puede suspender la continuacin de la obra, puede incluso pedir la resolucin del contrato por culpa del dueo.
13
GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA responden indistintamente tanto el empresario y el subempresario como el dueo de la obra por el dao? Las cuestiones que nos hemos planteado, son de dos distintos rdenes: uno de ellos se refiere a la responsabilidad del locador de obra; los otros contemplan al dueo y al guardin de una cosa de la cual se sirve o tiene bajo su custodia. A continuacin nos referiremos a tales preceptos. La responsabilidad del "locador". Determina el art. 1647: "Los empresarios constructores son responsables por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales, de todo dao que causen a los vecinos". Esta norma proyectada : "Son tambin responsables los empresarios constructores para con los dueos de las obras, por la inobservancia de las ordenanzas municipales o de cualquier ley o reglamento policial, relativamente a las obras contratadas, como tambin por todo el dao que en virtud de las obras contratadas causaren a los vecinos". So contemplan en el arto 1647 dos responsabilidades de esencia jurdicas diversa: una de stas contractual, otra delictual. Por la primera el empresario responde al dueo de la obra por los daos que cause a este la violacin de las disposiciones legales referidas, y ello como una obligacin derivada del contrato de locacin de obra. Por la segunda, el empresario responde a los "vecinos" de los perjuicios ocasionados por los mismos motivos: se trata, entonces, de una obligacin resarcitoria, impuesta por la ley, pero que no surge a raz de ningn vnculo contractual entre el que sufri el dao y el que lleva acabo la obra; es por ello que se est en presencia de una responsabilidad extracontractual. Su esencia jurdica corresponde a aquellos actos daosos ejecutados con culpa o negligencia (art. 1109 Pero cabe entender que la expresin "vecinos", empleada por el art.1647,se refiere a los "terceros"? La expresin literal de la ley sera contraria a esta comprensin del precepto. Sin embargo, consideramos que su razn jurdica existe tanto en uno como en otro caso, Los vecinos son terceros, ya sea en relacin al locador de obra, ya con respecto al propietario. La responsabilidad del dueo de la obra. La responsabilidad que surge por procedimientos judiciales, para que proceda la aplicacin del arto 1109 debe probarse el elemento subjetivo de todo hecho ilcito (art. 1067), en cuyo caso surge la obligacin de indemnizar el dao ocasionado. Cuando se aplican preceptos tales como los arts. 1113, 1133 y 1134? Por el primero de ellos se sancionaba la obligacin de resarcir en virtud de los daos ocasionados "por las cosas de que se sirve o tiene a su cuidado; los otros dos se referan a los perjuicios derivados de "cadas de edificios o de construcciones en general", o bien, slo de "edificios". En cuanto al requisito de la culpa, estos ltimos preceptos establecan, en uno de ellos, que la indemnizacin proceda siempre que el dueo no pruebe "que de su parte no hubo culpa alguna"; en cambio, en el otro1 se determinaba que el resarcimiento de daos producidos por "ruina de edificio" procede probndose
14
GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA que hubo negligencia de parte de su dueo, o de su representante, en hacer las reparaciones necesarias o en tomar los Precauciones oportunas, aunque la ruina provenga de vicio propio en lo construccin El antiguo arto 1134 significa que la responsabilidad del dueo subsiste, aun cuando el dao se debiera a un vicio propio de la construccin, es decir, tanto en el supuesto del derogado arto 1133 como en el del antiguo art. 113 exista responsabilidad objetiva, y el ltimo precepto aclaraba este principio ordenando que respondiera el dueo de un edificio aun cuando el dao proviniese de un vicio de construccin, si se demostraba que hubo de su parte negligencia en reparado o conservarlo Esta responsabilidad slo deja de existir si se acredita el hecho extrao a la cosa (caso fortuito no inherente al riesgo de la cosa. culpa exclusiva de la vctima, hecho del tercero no imputable al dueo o guardin de la cosa). Si la obra ya se ha concluido, dijimos que la responsabilidad sigue siendo objetiva en cuanto el dueo y el guardin responden, pese a la prueba que el uno o el otro brinden de la debida diligencia, ya que cargan con el vicio propio de la cosa, que ignoraban, sin culpa, su existencia. Slo no tratndose del dao que tenga su causa en tal vicio propio resulta suficiente, en el caso de la obra concluida, la prueba de la ausencia de culpa para que el dueo y el guardin queden exentos de responsabilidad, y esto en cuanto el dao no resulte emergente del mal funcionamiento de una cosa, en si, riesgosa, aun tratndose de la obra concluida, como sobreviene en el supuesto de incorrecto funcionamiento de los servicios centrales del edificio, de sus ascensores, etc. (v. supra, nm. 1287, nm. 1292).
15
GRUPO 6 CONTRATO DE LOCACION DE OBRA Desaparicin o Falencia: Son tambin motivos para que finalice la locacin de obra, sea porque desaparece el empresario o porque falte respaldo econmico para el cumplimiento del contrato. Ser indispensable la intervencin judicial, salvo la aplicacin del pacto comisario tctico por va extrajudicial por el cual debe interpelarse por 15 das y vencido este plazo se puede pedir la continuacin de la obra a otro empresario. c) Imposibilidad: Puede resolverse el contrato por cualquiera de las dos partes, si sobreviene la imposibilidad de hacer o concluir la obra. La imposibilidad puede ser: Objetiva: deriva de acontecimientos externos de las partes, tales como las expropiaciones del inmueble en el que se ha de realizar la obra, la destruccin de la cosa pon un accidente (Ej.: un rayo, tormenta, etc.). Subjetiva: Se refiere a la persona misma del empresario por ejemplo, que enloquezca o que enferme gravemente, condenado a prisin o inmovilizacin por guerra. d) Incumplimiento de las obligaciones por una de las partes: esto permite a la otra pedir la resolucin del contrato. e) Voluntad unilateral en obras encargadas por piezas o medidas: cuando la obra fue ajustadas por piezas o medidas sin designacin del total de piezas o la medida total, el contrato puede resolverse por una y otra parte, pagndose la parte concluida.
16