UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES
EL INFORME DE VALUACION

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

Preparacin del informe de Valuacin

La preparacin del informe escrito es un aspecto esencial de la tasacin, por cuanto de nada sirve hacer una buena inspeccin de campo y una buena investigacin de valores, si lo que se plasma en el documento carece de elementos tcnicos y justificantes de la apreciacin; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos valorizantes y desvalorizantes, tanto de la zona como del inmueble en s. Debe ser redactado en una forma muy descriptiva, por cuanto va dirigido a funcionarios o personas que no conocen de tasacin, de tal manera que su simple lectura presente una idea cabal de lo que se est valorando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo, perder importancia si el perito no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en un informe pericial exacto, lgico y convincente. La extensin y las caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la clase e importancia de la propiedad a justipreciar. Los solicitantes tienen el derecho a recibir una explicacin razonable acerca de los datos considerados y de la manera en que han sido estudiados por el tasador. Al formular el informe, el perito debe ser conciso y lgico, evitando aspectos sin importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de retrica. Para no salirse del tema con largas disgresiones, se establecer una subdivisin lgica del asunto, presentando nicamente los datos de importancia

El informe de Valuacin El informe bien presentado requiere de: I.- Portada II.- Carta de presentacin IIIa.- Avalo de la finca urbana a.- Propietario b.- Motivo del avalo. c.- Fecha de inspeccin. d.- Localizacin del inmueble e.- Posesin del inmueble ante el Registro de la Propiedad f.- Linderos

g.- Superficie

El informe de Valuacin

IIIa.- Avalo de la finca urbana

h- Condiciones generales de la zona (tipo de poblacin y densidad, n de habitantes, actividad econmica principal, crecimiento poblacional, accesibilidad y sistemas de comunicacin con los ncleos ms prximos, nivel socioeconmico de la poblacin, la calidad ambiental, nivel de consolidacin de la trama urbana, densidad de edificacin, calidad y cantidad de equipamientos, infraestructura de equipamientos urbanos y estado de conservacin, uso caracterstico de la zona, posibilidad de expansin o retroceso de la actividad i.- Detalles de la finca j.- Justificacin del valor unitario del terreno k.- Avalo del terreno.

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IIIb.- Avalo de la finca rural
a.- Propietario b.- Motivo del avalo. c.- Fecha de inspeccin. d.- Localizacin del inmueble e.- Posesin del inmueble ante el Registro de la Propiedad f.- Linderos

g .- Superficie
h - Tipo de desarrollo y potencial i - Tipos de suelos

El informe de Valuacin
IIIb.- Avalo de la finca rural
j - Tenencia de la tierra k - Condiciones generales de la zona (Condiciones agrolgicas (laborabilidad y pedregocidad), condiciones agronmicas, condiciones hidrolgicas topografa) l - Servicios pblicos: municipales, provinciales, nacionales m - Vas de comunicacin n - Distancias a centros de acopio o poblaciones importantes o .- Detalles de la finca p. - Justificacin del valor unitario del terreno r . - Avalo del terreno

El informe de Valuacin
IV.- Avalo de las construcciones, instalaciones y otros
a.- Descripcin general b.- Justificacin del valor c.- Avalo de la o las construcciones, instalaciones y otros. d.- Valor total. V.- Avalo de cultivos. a.- Descripcin de ellos b.- Justificacin del valor c.- Avalo del cultivo o cultivos existentes d.- Valor total VI.- Avalo de maquinaria y equipo, vehculos, repuestos, suministros, mobiliario y equipo de oficina. a.- Descripcin de ellos b.- Justificacin del valor unitario c.- Avalo individualizado d.- Avalo resumen.

El informe de Valuacin
Debe plasmarse en el informe un conocimiento completo de todas las particularidades de las construcciones e instalaciones a evaluar, indicando en cada una su edad y estado en que se encuentra.
Por ejemplo : si se trata de una edificacin de concreto debe describirse as:

a. Obra gruesa; Fachada, cimientos, estructura (vigas y columnas), mampostera, altura de paredes, entrepisos, techos, azoteas, nmero de habitaciones, observaciones b. Revestimientos y acabados interiores: Tipo de revestimientos, tipo de pisos madera, cermico, mosaico, etc), tipo de cielorrasos (de yeso, con suspendido en madera , etc.), techos (armadura y cubierta), observaciones c. Carpintera: Puertas y ventanas, marcos (puertas y ventanas), placares

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d. Instalaciones hidroneumticas y sanitarias e. Instalaciones elctricas f. Instalaciones especiales: Elevadores o ascensores, escaleras electromecnicas, escaleras de emergencia, equipo de aire acondicionado, sistemas hidroneumticos g. Obras complementarias: Son las que proporcionan confort, amenidades, beneficios, como son: Verjas, marquesinas, fuentes, terrazas y balcones, portones elctricos, observaciones

El informe de Valuacin
Si se trata de una edificacin que no sea de concreto, debe describirse de la siguiente forma. Destino Clase de Material predominante Cimientos Estructura de paredes Paredes laterales Paredes interiores Altura de paredes Pisos Techos ( armadura y cubierta ) Nmero de habitaciones Edad Estado Instalaciones y obras complementarias Observaciones generales

El informe de Valuacin
En este apartado deben darse las explicaciones o consideraciones que se analizan para la determinacin del valor o los valores unitarios, tales como: fuentes de consulta, investigaciones de mercado; as como todos aquellos datos o aspectos que en alguna forma inciden en el valor.
Se analizan los resultados obtenidos a partir de las diferentes metodologas para realizar la conciliacin de valores. Se debe mencionar el mtodo de valoracin, as como el de depreciacin aplicados. El valor final debe estar justificado a partir de la integracin de los aspectos fsicos y socio econmicos analizados.socio econmicos analizados

Estructura del Informe de Tasacin

RESUMEN EJECUTIVO DEL INFORME Propietario; Objeto Topologa; Ubicacin y Superficie del Inmueble; Metodologas Empleadas Valor del Inmueble; Fecha de Clculo y del Informe MOTIVO DEL INFORME Objeto del Avalo IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD Descripcin y Ubicacin; Propietario; Superficie; Linderos; Tradicin Legal INSPECCION Y CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLE Caractersticas del terreno: Caractersticas de las construcciones; Instalaciones Revestimientos y Acabados; Puertas y Ventanas; Artefactos sanitarios; Otros; Calidad de construccin; Estado actual del inmueble FACTORES DE LOCALIZACION DE LA ZONA Accesibilidad; Usos predominates; Zonificacin; Servicios existentes en la zona; Calidad ambiental; Dinmica Urbana; Consolidacin del sector

Estructura del Informe de Tasacin

FORMACION DEL VALOR Metodologas Valuatorias empleadas Conceptos Bsicos Clculos y resultados CONCLUSION DEL VALOR Valor en letras y en nmeros, especificando la fecha de tasacin COMENTARIOS FINALES Referencias e Indicadores (en Pesos, Dolares, otros) Firma del Perito ANEXOS Memoria fotogrfica; Planos de Ubicacin, crquis, reas, distribucin; Respaldos clculos estadsticos computadorizados y otros; Grficos Copias de documentos de propiedad, ttulos supletorios, condominio, opciones; arrendamientos