SERVIDUMBRES

DEMARCACION
CERRAMIENTO
MEDIANERIA
MEDIANERIA
GLOSARIO
 Cerco : Lo que cerca o rodea.- Cerca, muro,
tapia, alambrado, tapia o pared.-
 Muro “ a soga o medio ladrillo “ : es aquel
que se construye con ladrillos colocados en el
sentido de su longitud, conformando el espesor
de 12 cm de ancho, sin terminación de
morteros ( revoques de gruesa y fina )
 Muro “ a tizón o ladrillo entero “ : es aquel
que se construye con ladrillos colocados en
sentido de su ancho conformando el espesor de
25 cm de ancho, sin terminación de morteros.
CLASIFICACION de MUROS
( PAREDES ) :
 SEGÚN SU TITULARIDAD :
 Muro privativo : pertenece en exclusividad a uno solo de los
propietarios colindantes.
 Muro Medianero : pertenece a ambos propietarios
colindantes ( condominio de indivisión forzosa )
 SEGÚN SU EMPLAZAMIENTO:
 Muros divisorios, separativos o linderos : son los que
lindan inmediatamente con la línea separativa de los
inmuebles linderos.
 Muros encaballados : son aquellos cuyo eje vertical pasa por
el centro de la línea divisoria ( esta construido por mitades
entre ambos predios ).
 Muros no divisorios o no separativos : son aquellos que no
lindan inmediatamente con la línea separativa de los
inmuebles contiguos.
CLASIFICACION de LOS MUROS
( PAREDES )
 SEGÚN SU FUNCION :

 Soporte : Cuando la función que cumple el

cerco, muro o pared es de soportar carga
de una edificación.
 Cerramiento : Cuando la función que

cumple el cerco, muro o pared es de

proteger la intimidad o proporcionar una
seguridad al propietario del predio.-
SITUACIONES ESPECIALES :
 PARED PROXIMA o CERCANA: Se ha
elevado cerco, muro o pared en uno de los
predios, muy cercano al eje divisorio de los
predios, situándose a cierta distancia de
este.
 EXTRALIMITADO o INVASOR : Si se
edifica traspasando el eje divisorio de los
predios, se estará invadiendo en forma
ilegítima la propiedad del lindero.
Pared próxima y pared
invasora
Cerco divisorio no encaballado
Cercos encaballados
Cerco lateral divisorio y Cerco
lateral divisorio encaballado
ANTECENTES HISTORICOS
 Derecho Romano : El “ ambitus “ y el “paries
communis “
 Ley de las XII Tablas :
 Limitaciones al Derecho de Propiedad fundadas en el
interés particular:
 a ) Ambitus : Espacio de 2 y medio pies que debía
dejar sin construir ni laborar cada vecino, y que
conjuntamente con el mismo espacio que dejaba el
otro vecino, formaba un camino de 5 pies.
 b) Paries Communis : El ambitus podía ser
derogado por convención entre vecinos, de tal modo
que se construyera entre ambos el muro común.
Naturaleza juridica del Ambitus
y del paries communis
 CONDOMINIO PRO – INDIVISO ( DIGESTO )
 Se deduce de los derechos acordados a los
propietarios colindantes sobre el Paries
communis :
 Podía cambiar la cosa común dentro de
limites establecidos :
 Apoyar construcciones
 Ornamentar la pared
 No podían demoler ni reedificar a menos de
que fuera el muro incapaz de sostener el
doble peso de ambos edificios
Derecho de las costumbres en
Francia
Costumbres de Paris y de Orleans
“ Es aquí donde nace y se desarrolla el uso
de las MEDIANERIAS, que son en efecto bien
apropiadas a nuestros hábitos nacionales y en
general a la forma de nuestras construcciones
y de nuestras habitaciones “ Demolombe.
Estas Costumbres establecían principios
desconocidos para los Romanos, como la
cesión coactiva o enajenación forzosa de la
medianería, la presunción legal de
medianería..
Derecho de las Costumbres en
Italia
 Bula de Gregorio VIII : concedió al vecino cuya
propiedad lindaba con el muro privativo del vecino, la
facultad de valerse de él para sus usos, apoyando
construcciones y pagando el justo precio de uso.
 Costumbres de Nápoles:
 1) autoriza a apoyar el edificio que se desea construir,
contra el muro del vecino, abonando la mitad del
muro y del suelo que servía a éste de asiento.
 2) autorizaba a disponer las tejas de su edificio de tal
modo que no penetrase el agua de lluvia en su casa,
pagando la cuarta parte del precio del muro y del
suelo
 3) establecía la forma de calcular el precio del muro
ESTATUTOS de las CIUDADES
ITALIANAS
 Establecían diversas obligaciones entre los
vecinos, con respecto a las divisiones de sus
propiedades:
 Obligación de contribuir a los gastos
necesarios para la construcción de muros,
cercos, fosos, que cerraban sus respectivas
heredades
 Cesión obligatoria de la comunidad : El vecino
cuyo fundo lindaba con un muro, foso, etc,
estaba facultado para adquirir la medianería,
abonando la mitad del valor de éstos
NUESTRO DERECHO :
FUENTES
 El Código Civil Francés adopto las reglas del
Derecho consuetudinario ( Costumbres de
Paris y de Orleans )
 Considera la materia de la medianería como

una servidumbre predial establecida por la

ley.
 El sistema seguido por el Código de
Napoleón ha sido adoptado por la gran
mayoría de los países latinos, no siendo el
nuestro una excepción.
NUESTRO DERECHO
Arts 589 a 611 del CCU
LAS OPERACIONES PREVIAS AL
CERRAMIENTO:

a) MENSURA
b) DEMARCACION : ART 590 CCU
No son SERVIDUMBRES ( Art 550 CCU )
CERRAMIENTO

“Art. 594 CCU : “ En los pueblos, villas, ciudades o

sus arrabales, cualquier propietario puede obligar
a su colindante a que contribuya a la
construcción o refacción de la divisoria entre sus
edificios, patios o corrales “
Art. 2725 CC ARGENTINO : “ El que en los pueblos
o sus arrabales edifica primero, en un lugar aun
no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad
de la pared que construya sobre el terreno del
vecino, con tal que la pared sea de piedra o de
ladrillo, hasta la altura de 3 metros, y su espesor
entero no exceda de 18 pulgadas “
Situaciones que originan la
medianeria
 HIPOTESIS 1)
 PARED DIVISORIA QUE APOYA EN SU
TOTALIDAD en el INMUEBLE de QUIEN LA
CONSTRUYO
HIPOTESIS No. 2
 PARED DIVISORIA QUE APOYA POR MITADES
EN TERRENO de CADA UNO de los
COLINDANTES.

 Art.594 CCU
 Art.597 CCU
HIPOTESIS No. 3
 PARED MEDIANERA QUE APOYA por
MITADES en TERRENO de CADA UNO de los
COLINDANTES
 Pudo tener el siguiente origen : a) Art.594,

597 y 603 del CCU o b) Art. 594 CCU

naciendo desde el inicio como medianera.
HIPOTESIS No. 4
 PARED MEDIANERA QUE APOYA EN SU
TOTALIDAD EN TERRENO de UNO DE LOS
COLINDANTES.
 Art. 603 CCU
Naturaleza Jurídica
 A) ¿ SERVIDUMBRE en el INICIO y
COMUNIDAD en el EJERCICIO ? Chacón

 B) ¿ SERVIDUMBRE en el EJERCICIO o
LIMITACION LEGAL al DERECHO de DOMINIO
? Manresa

 C) ¿ CONDOMINIO de INDIVISION
FORZOSA ?
 Art. 599 CCU ( Obligación Propter Rem )
Naturaleza Juridica de la
Medianeria
 Régimen jurídico complejo, en el que es posible observar los
siguientes elementos característicos:
 1) La pared o el cerco medianeros son bienes en condominio de
indivisión forzosa con un régimen de uso y goce especial ( jus
prohibendum no absoluto )
 2) No es imperativo que las paredes o cercos construidos en los limites
de una propiedad sean medianeros ( pueden ser divisorios ), y si la
función que cumplen es solo de cerramiento, no debe adquirir la
medianería
 3) Derecho de adquirir – Enajenación forzosa de la medianería – Art.
603 CCU.
 4) Servidumbre de apoyo.- La pared o cerco medianero se beneficia de
una servidumbre de apoyo sobre el terreno de los colindantes que es
propiedad exclusiva de cada uno de ellos, sea que apoye en terreno
de uno solo de ellos o en terreno de ambos.-
 5) Servidumbre de utilización y apoyo , en el ejercicio y disfrute de la
medianería ( Predio sirviente : pared común )
Administración de la
Medianería
 A) LAS INNOVACIONES – Arts. 602 y 606 CCU
 La administración del bien común, no puede regirse

por mismas reglas de la copropiedad ordinaria o común

donde prima el “ jus prohibendum “.-
- En la hipótesis prevista por el Art. 606 CCU el derecho
de oposición no es absoluto, opera solo como
impedimento de carácter suspensivo, ya que si se
determina por peritos la forma de hacer la obra nueva,
la oposición pierde efecto.-
- Obras que no signifiquen aumento de carga o
reducción del espesor de la pared, no requieren la
autorización del colindante ni la pericia técnica
 Art. 601 CCU
 INNOVACIONES ART. 602 CCU
 OBRA NUEVA CON AUMENTO de CARGA

 Régimen : a) por tratarse de obra nueva con aumento de carga, se

rige por la norma general del Art. 606 CCU .-
 b) Consecuencias especiales establecidas por el Art. 602 CCU:
 - Costo de la nueva obra a cargo de quien la realiza
 - Indemnización al colindante por el aumento de carga, equivalente
al sexto de lo que valga la nueva obra, y la misma indemnización
cada vez que se reconstruya la pared
 - Elevara a su costa las chimeneas del vecino
 -Si se debe reconstruir la pared para que soporte el aumento de
carga, lo hará a su costa e indemnizará por la remoción y reposición
de todo lo que por el lado de éste cargaba o estaba adherido a la
pared
 - El aumento de espesor se tomara sobre el terreno del que
construya la obra nueva
B) OBLIGACIONES en la
MEDIANERIA
 Obligación de contribuir a los gastos de
reparación - Art. 599 CCU
 “ Servitus in faciendo consistere nequit “
 El contenido de una Servidumbre solo puede

consistir en UN SOPORTAR ( Serv.Positivas )

 o NO HACER ( Serv. Negativas )
 Nunca en “ UN HACER “ como obligación

principal
 Esta obligación de hacer es una obligación “

PROPTER REM “ pasible de renuncia o

abandono.-
RENUNCIA o ABANDONO
 Art. 599 inc final del CCU
 Precisiones:
 Se refiere al abandono de la medianería ya existente y no debe confundirse con
el que el CCU admite, y por el cual se puede abandonar el terreno en el que el
vecino ha asentado la pared y a renunciar a adquirir la medianería.-
 El muro que era medianero en virtud de la renuncia se convierte en divisorio
privativo
 -Nada obsta a que por aplicación del Art. 603 CCU pueda nuevamente hacerlo
medianero
 - LIMITACIONES a la RENUNCIA :
 - si la pared sostiene Edificio que le pertenece al renunciante
 - Si la reparación o reconstrucción no haya llegado a ser necesaria por un hecho
suyo ( previsto por el CCARGENTINO Art.2723 )
 - Si se aprovecha la pared para cerramiento, la renuncia es posible, lo que
corrobora la tesis sostenida por Ramírez de que la obligación de adquirir la
medianería no existe cuando el aprovechamiento que se le quiere dar a la pared
o cerco solo es para cerrar la propiedad
 Aclaraciones :
 ¿ Que sucede con el terreno ?
OBLIGATORIEDAD de la
MEDIANERIA
 PARCIALMENTE OBLIGATORIA PORQUE:
 - No es de orden publico, por lo que los colindantes
pueden construir paredes divisorias privativas o internas.
 Se puede renunciar expresamente a la medianería ( Art
603 CCU no es de orden público )
 Renuncia por vía de consecuencia: Constituyendo una
servidumbre voluntaria de luces o de luces y vistas
 El derecho no existe cuando el dueño de la pared ha
adquirido servidumbre de “ no impedir las luces o la vista
“ ( servidumbre negativa no pasible de ser adquirida por
prescripción )
 FACULTATIVA PARA EL ADQUIRENTE
 OBLIGATORIA PARA EL COLINDANTE
DERECHO a ADQUIRIR LA
MEDIANERIA
 ¿ ES PRESCRIPTIBLE ?
¿ La medianería es una mera facultad ?
- “ La omisión de actos de mera facultad y la mera tolerancia
de actos de que no resulta gravamen, no confieren posesión
ni dan fundamento a prescripción .
- Se llaman actos de mera facultad los que cada cual puede

ejecutar en lo suyo, sin necesidad del consentimiento de

otro “ Art. 1197 CCU
- Art. 2232 Código de Napoleón “ Los actos de pura facultad y

simple tolerancia, no pueden fundar ni la prescripción ni la

posesión “
- Art. 602 CCU “ para la adquisición de la parte sobreelevada

de la pared “ …. El vecino podrá en todo tiempo…… “

- ES POR TANTO IMPRESCRIPTIBLE
LA EXTENSION de la
MEDIANERIA
 Art. 603 CCU
 - No es obligatorio adquirirla sobre la
totalidad de la pared, sino hasta la común
elevación, hasta la altura y extensión en
que es aprovechada por los colindantes.-
 No obstante, podría interesarle adquirirla

toda con la finalidad de obligar al cierre de

alguna ventana en infracción ( Art. 616 CCU
, o para obligar a cerrar una luz de derecho
( Art. 617 inc 2 )
LA INDEMNIZACION
 La adquisición de la medianería, que importa el ejercicio de
esa facultad que establece el Art. 603 CCU, se ejerce
mediante indemnización
 ¿ QUE DEBE PAGAR EL ADQUIRENTE y QUANTUM ?
 - El valor actual de la mitad de la pared que desea utilizar
 -La mitad del valor actual del terreno que ocupa la pared,
salvo en la hipótesis del Art. 597 CCU
 - Para la adquisición de la parte sobreelevada, la mitad del
costo total de la parte de la pared que se quiere adquirir y
la mitad del valor ( ¿ de costo o actual ? ) del terreno sobre
que háyase extendido la pared.- Art. 602 No. 7 del CCU
 - Para efectuar el calculo del valor de la pared deben
incluirse los cimientos, atento a que forman parte de esta y
de ellos depende la solidez y utilización del muro
CALCULO de ARRIMOS y
SOBRECARGA en PARED DIVISORIA
OBRA POR
ADMINISTRACION
OBRA POR EMPRESA
Naturaleza jurídica de la acción
de cobro de la medianería
 ¿ PERSONAL o REAL ?
 Articulo 472 CCU
 Articulo 473 CCU
 Para poder entablar esta acción es imprescindible
ser propietario de la finca, porque se trataría de
una relación creditoria que surge de relaciones
jurídicas derivadas del derecho de propiedad.
 OBLIGACION PROPTER REM
 No obligan a una persona determinada, sino
indeterminadamente al titular de una cosa
determinada.
Legitimación para iniciar la
acción
 Legitimación activa:

 A) Titular del dominio
 B) Condominio –
 ¿ un condómino puede demandar por la totalidad del crédito
por medianería ?
 Si admitimos que la deuda por medianería es una carga real, tal
categoría funciona tanto pasiva como activamente.-
 Se trataría de un “ Acto de conservación “ de los derechos de la
comunidad.-
 C) Propiedad Horizontal
 ¿ se requiere el consentimiento de todos los copropietarios ?
 ¿ El administrador tiene legitimación procesal para comparecer
en representación de los copropietarios de un Edificio en
régimen de Propiedad Horizontal ?
LJU Caso 11486 Tomo 101 1990

 “ La responsabilidad del Administrador debe

considerarse extendida ante las autoridades
judiciales en lo relacionado con los bienes comunes,
entre los que se encuentra la pared medianera, por
cuanto el cuidado, la vigilancia y la administración
de éstos, que la ley pone a su cargo, puede exigir su
intervención ante órganos jurisdiccionales “
 “Si la Asamblea de Copropietarios ratifica lo
actuado por el Administrador facultándolo a
continuar la acción por cobro de medianería, sería
un exceso pretender la ratificación individual de
todos los copropietarios “
RESPONSABILIDAD por HECHO
de las COSAS ( 1324 CCU )
 No corresponde acudir al régimen de las
Medianería ( 599 CCU ) cuando la
compostura, reedificación y o refacción de la
pared en cuestión, se hace necesaria por
daños que han sido causados por la conducta
culposa de uno de los colindantes.
 Al respecto :
 Sentencia No. 243/ 1998
 Fecha 16/11/1998
 Suprema Corte de Justicia
 Cita online : UY/JUR/209/1998
LJU Caso 12501 – Tomo 108
1994
 “ La medianería consiste en el derecho de
obligar a un colindante a que venda una
parte indivisa de una pared divisoria, por lo
cual, por esta venta forzada, adquiere el
carácter de medianera “
 Si el vecino construye la divisoria sin exigir

la contribución anticipada, se presume su

renuncia a cobrarla, y solo le resta el
derecho de obligar al colindante al pago de
la medianera cuando éste utilice la pared
como tal “