LOS OTROS PROCESOS

DE DESALOJO
Mg. Jimmy J. Ronquillo Pascual
DESALOJO POR CLÁUSULA
DE ALLANAMIENTO A
FUTURO
 Artículo 594 del cpc.- “El desalojo puede demandarse antes del
vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la
demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido
el plazo.
Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el
bien a disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del
proceso.
En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas
ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya
notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del
arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por
resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el
artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para
que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de
arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo
anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de
conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en
contratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se
encuentra el bien materia del contrato.
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del
demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos”.
 Notas relevantes

• Desalojo por sentencia con condena de ejecución futura

• Puede presentarse demanda antes de que venza el contrato
• Lanzamiento se producirá 6 días después de vencido el plazo.
• Derecho existente pero aún no exigible
• La ejecución se producirá cuando el derecho (a la restitución) resulte exigible
• Si el demandado se allana y restituye el bien, el demandante paga costas y costos
• No hay necesidad de conciliación extrajudicial
 Notas relevantes
• Desalojo por cláusula de allanamiento a futuro
• Solo aplica respecto a inmuebles
• ¿Solo aplica contra arrendatarios?
• Precisa firmas legalizadas y cláusula de “allanamiento a futuro”.
• Dos causales:
• Vencimiento de contrato
• Resolución por falta de pago (1697 cc)

• Juez competente:
• Juez de Paz Letrado: x<50 URP
• Juez Especializado en lo Civil: 50 URP<x
 Notas relevantes

• Trámite (especial):
• 06 días para contestar la demanda (Sumarísimo: 05 días )
• Vencido el plazo el Juez ordena el lanzamiento en 15 días (Sumarísimo: sentencia en la misma audiencia o 10 días después)
• No hay audiencia única

• ¿Estamos frente a un allanamiento (art. 330 y 333 cpc)?

• ¿Se acepta la pretensión? Se puede formular contestación

• Es un proceso sumario (limitación en las alegaciones):

• Vigencia del contrato
• Pago de renta
 Notas relevantes

• Se pueden formular cuestiones probatorias

• Se pueden formular excepciones procesales
• Se puede actuar todo tipo de pruebas
• Se puede apelar la sentencia
• De ser el caso, se puede formular recurso de casación
• Se puede acumular la pretensión de pago de renta
• Inscripción del demandado en el Registro de Deudores Morosos
PROCESO ÚNICO DE EJECUCIÓN DE
DESALOJO
 Dec. Leg. N° 1177 – Ley que establece el régimen
de promoción de arrendamiento para vivienda

• Artículo 14.- Procedencia y Causales de Desalojo

• 14.1 En cualquiera de los contratos regulados por el presente Decreto Legislativo, el Arrendador puede demandar
contra el Arrendatario o contra quien posea el inmueble arrendado, la restitución del mismo a través del Proceso
Único de Ejecución de Desalojo.
• 14.2 El desalojo procede por terminación del contrato, por cualquiera de las siguientes causales:
• a. Conclusión del Contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el Formulario respectivo.
• b. Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.
• c. Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos (02) meses consecutivos,
dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial
adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono.
• d. Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios señalados en el numeral 7.1 del artículo 7 del
presente Decreto Legislativo, por seis (6) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la
resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o
la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva.
• e. Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante
carta notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo.
• 14.3 El desalojo de un inmueble arrendado en el marco del presente Decreto Legislativo,
se tramitará en la vía del Proceso Único de Ejecución de Desalojo, a que se refiere el
artículo 15 de la presente norma.
• 14.4 A la pretensión de desalojo se le puede acumular la pretensión de pago de las
rentas convenidas adeudadas, de las cuotas periódicas adeudadas y los conceptos
complementarios adeudados señalados en el numeral 7.1 del artículo 7 del presente
Decreto Legislativo siempre que el Arrendador haya asumido la obligación de realizar
dichos pagos a nombre del arrendatario, en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la
ejecución de desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión
acumulada.
• Artículo 15.- Proceso Único de Ejecución de Desalojo
• 15.1 El Proceso Único de Ejecución de Desalojo de un inmueble arrendado en el marco del presente
Decreto Legislativo, se tramitará contra el Arrendatario se encuentre ocupando o no el inmueble
arrendado y, de ser el caso, contra quien se encuentre en el referido inmueble, de acuerdo a las
siguientes disposiciones:
• a. El Arrendador, demandará el desalojo, a través del Proceso Único de Ejecución de Desalojo, indicando
la(s) causal(es) en que sustenta su pretensión, pudiendo acumular a ésta, la pretensión de pago de ser
el caso, en los términos del artículo 14 del presente Decreto Legislativo.
• b. A la demanda de Desalojo se debe acompañar el Formulario respectivo, el Reporte del RAV y el
documento sustentatorio respectivo conforme al numeral 14.2 del artículo del presente Decreto
Legislativo, además de los requisitos y anexos previstos en los artículos 424 y 425 del Código Procesal
Civil.
• c. El Proceso Único de Ejecución de Desalojo que se promueva al amparo del presente Decreto
Legislativo, se tramita ante el Juez de Paz Letrado o ante el Juzgado que haga sus veces, de la
jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado.
• d. El juez notifica la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el Arrendatario o quien se
encuentre ocupándolo, dentro del plazo de cinco (05) días hábiles, se allane o conteste la demanda
acreditando de ser el caso, la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelación de la rentas
convenidas adeudadas o cuotas periódicas adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra obligación
que le hubiese sido requerida, según corresponda.
• e. Son admisibles con la contestación de la demanda las excepciones y defensas previas
reguladas por el Código Procesal Civil, las mismas que serán resueltas con la sentencia.
Únicamente, son admisibles los medios probatorios que no requieren actuación. La
subsanación por el Arrendatario de la condición que generó la interposición de la demanda,
no enerva la causal de incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por
haberse resuelto el contrato de pleno derecho.
• f. Vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin ésta, el Juez debe sentenciar en
un plazo máximo de tres (03) días hábiles, bajo responsabilidad. La invocación a la carga
procesal, no exime al Juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto,
debiéndose determinar dicha responsabilidad a través de las instancias pertinentes del
Órgano de Control de la Magistratura del Poder Judicial.
• g. De declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el
descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o en caso de
encontrarse cerrado el inmueble, contra el demandado o contra quien se encuentre en el
inmueble; así como la orden de cumplimiento de la obligación demandada.
• Asimismo el Juez cursará oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú y demás
autoridades correspondientes, para que en el plazo de tres (03) días hábiles contados desde la notificación,
obligatoriamente y bajo responsabilidad presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la
forma y plazo indicados en su resolución judicial
• h. Si la autoridad competente de la Policía Nacional del Perú, en los casos a que se refiere el literal g. del
presente numeral no presta asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados
en la resolución judicial, el Juez a cargo del proceso de desalojo remite copias certificadas al Fiscal Provincial
de turno de forma inmediata, para que con arreglo a sus atribuciones formalice la denuncia penal
correspondiente por la desobediencia incurrida.
• i. Si el Arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo, el Juez pondrá en conocimiento
de tal hecho al Fiscal de turno para que inicie las acciones legales que correspondan.
• j. La resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligación demandada, son
remitidas por el Juez al RAV en el plazo de tres (03) días hábiles, para su correspondiente inscripción, bajo
responsabilidad.
• k. El recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de tres (03) días hábiles y se
concede sin efecto suspensivo.
• l. Concedida la apelación, se elevará el expediente dentro de un plazo no mayor de dos (02)
días hábiles, contado desde la concesión del recurso.
• m. El Juez superior, en un plazo no mayor de tres (03) días hábiles de recibido el expediente,
admitirá o no el recurso de apelación y notificará de su decisión a las partes, siendo esta
decisión inimpugnable. De haber admitido el Recurso de Apelación, el Juez comunicará a las
partes que el proceso ha quedado expedito para ser resuelto dentro del plazo de los tres
(03) días hábiles siguientes.
• n. En caso de proceder el desalojo, los costos y costas del proceso son asumidos por el
Arrendatario.

• 15.2 Los Arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los
inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves
de agua y luz, puntos de luz, entre otros), son denunciados y sancionados penalmente
conforme a lo dispuesto en el Título V - Delitos contra el patrimonio del Código Penal.
 Notas relevantes

• Se regulan tres tipos de contrato

• El contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda
• Plazo determinado. Si no se indica: 01 año
• Por escrito: Formulario FUA e inscrito en el RAV. Puede acceder al R.P.

• El contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra

• Plazo determinado y con opción de compra
• Por escrito: Formulario FUAO. Precio de la opción.
• Debe inscribirse en R.P. Inscripción caduca al mes de vencido el plazo.
• Se impiden actos de disposición
• Si no se ejerce opción de compra no hay lugar a devolución de pagos
• Contrato de arrendamiento financiero de inmueble destinado a vivienda
• El arrendador financiero siempre será una empresa del sistema financiero
• Por escrito: Formulario FUAL. Consigna precio.
• Se inscribe en R.P. Inscripción caduca al mes de vencido el plazo.
• Causales para la terminación del contrato
• Se puede acumular pretensión de pago de rentas y conceptos
complementarios
• Título ejecutivo complejo
• Se puede demandar incluso a quien no intervino en el título ejecutivo
• No hay mandato ejecutivo
• Se habla de contestación de demanda y de sentencia
• Excepciones resueltas con la sentencia
• Limitación en las alegaciones y en los medios de prueba
• Proceso de cognición sumaria
• Plazo para apelar 03 días
• Competente: Juez de paz letrado. No llega a la Suprema
• Se concede apelación sin efecto suspensivo, pero se remite expediente (¿?)
El procedimiento de desalojo
con intervención de notario
• TRES FASES:
• FASE CONTRACTUAL
• Solo contratos de arrendamiento
• Formalidad:
• FUA (vivienda)
• Escritura pública (vivienda, comercio, industria, otros fines)
• Modificaciones: La misma formalidad.
• Cláusula de allanamiento a futuro (Genuina)
• Cláusula de sometimiento expreso a la ley
• Bancarización del pago de la renta: Número, tipo y moneda de cuenta
• Consejo: Pactar CRE
• FASE NOTARIAL
• Competente: Notario de la provincia. El notario donde celebro la EP puede ser de otro
lugar.
• Requisitos de solicitud
• Por escrito, indicando nombres y domicilio contractual
• Adjuntar FUA o escritura pública
• Carta notarial – desistimiento o resolución.
• Solo se puede fundar en las causales típicas.
• Procedimiento
• Notifica al arrendatario en inmueble y en domicilio contractual – 5 días.
• Oposición del arrendatario
• Renovación o prórroga con misma formalidad
• La constancia de transferencia o depósito [pago oportuno – antes de carta notarial]
• Incumplimiento de las formalidades (No hay formalidad, no hay cláusula de allanamiento o
sometimiento, no hay carta notarial, no hay número de cuenta o cancelada)
• No puede alegar otras cosas (plazo diminuto o incumplimiento irrelevante)
• Constata si se configura la causal – Extiende “acta no contenciosa”, dejando constancia de la
configuración de la causal y declarando procedente el desalojo.
• Constituye “título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al lanzamiento”.
• Remite copia legalizada del expediente al juez de paz letrado
• Trámite finaliza:
• No se configura causal
• Partes “acuerdan” su finalización
• FASE JUDICIAL
• Competente: Juez del distrito.
• Interesado formula solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado para que se
agregue al Expediente.
• Dentro de 3 días verifica requisitos de solicitud [puede devolver (omisión de alguna pieza:
solicitud del interesado, cargos de notificación) o rechaza solicitud de lanzamiento (esta
mal resuelto)], y dispone lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre
en el inmueble (no hay necesidad de nuevo plazo de gracia).
• La resolución es impugnable sin efecto suspensivo.
• Se oficia a PNP
• Puede solicitar el pago de costas y costos del proceso y gastos notariales.
• ACIERTOS:
• Que se busca formalizar los acuerdos contractuales
• Que se haya restringido a causales de fácil y objetiva probanza (Diferencia con 1177).
• Que se restrinjan los medios de defensa del demandado como sucede en los procesos
sumarios.
• Que se haya previsto una genuina cláusula de allanamiento
• Que la apelación contra la resolución que ordena el lanzamiento se conceda sin efecto
suspensivo
• Que se haya previsto la competencia del notario y del juez.
• Que se haya previsto que es un título ejecutivo especial que da lugar al directo lanzamiento,
de lo contrario se hubiese tenido que correr traslado (posible audiencia).
• DESACIERTOS:
- Que se le haya dado función jurisdiccional al notario porque se le permite resolver una controversia entre particulares.

o Ha debido preverse que en caso de oposición del arrendatario o de un tercero se concluye el trámite, dejando a
salvo el derecho del interesado para hacerlo valer en sede judicial.

o Y, en caso de que no se formule oposición, el notario lleva adelante la ejecución contra el arrendatario o cualquier
tercero, requiriendo apoyo a las dependencias policiales correspondientes. Tal como hacen los procuradores
públicos de los gobiernos nacionales, regionales o locales (Ley N° 30230).
- Que se señale que “el juez verifica los requisitos de la solicitud y ordena el lanzamiento”. Los juzgados no son mesa de
partes de las notarias. Los jueces, a diferencia de los notarios, sí ejercen función jurisdiccional. La revisión ha de ser
íntegra pudiendo devolver el expediente o rechazar la solicitud de lanzamiento (y ésta como cualquier resolución que
pone fin a un proceso es apelable con efecto suspensivo).
- La solicitud de pago de costos y costas y gastos notariales debe hacerse en la misma solicitud de lanzamiento y no al
final.
• VACÍOS:
• No se ha regulado la oposición o intervención de terceros ni en sede notarial ni
en sede judicial.
• El notario debe continuar. No está prevista como causal de finalización y ésta
es ley especial.
• El juez, puede optar entre dos opciones:
• Acepta un contradictorio requiriéndole que acredite con documentos de fecha cierta y de
fecha anterior a la celebración del contrato de arrendamiento que viene poseyendo el
bien (Promueve el contradictorio y entonces ya no hay vulneración del derecho de
defensa). Apelación sin efecto suspensivo.
• El juez lanza y los terceros tienen expedito su derecho para interponer ante el mismo juez
el interdicto por despojo judicial (previsto en el artículo 605 cpc).
• PROPUESTAS DE SOLUCIONES ALTERNATIVAS
• Todos los procesos de desalojo deben ser de conocimiento del juez de paz
letrado. Todos terminan siendo precarios (no tripartición). De hecho los
desalojos por precario en donde la renta no exceda de 50 URP debe ser de
conocimiento del juez de paz letrado (547 cpc).
• En los procesos de desalojo las apelaciones deben ser concedidas sin efecto
suspensivo.
• La conciliación debe ser facultativa en todos los procesos de desalojo.
• Las actas de conciliación pueden hacerse valer frente a terceros de mala fe.