EL JUICIO DE DESAHUCIO

El juicio de desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto la

recuperacin por el arrendador de una finca dada en arrendamiento. Te
explicamos paso a paso el juicio de desahucio.

El juicio de desahucio podramos definirlo como aquel proceso especial y sumario

que pretende que el dueo o arrendador de una finca entregada en arrendamiento pueda
recuperarla, ya sea por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la
misma (recibos de la comunidad de propietarios, impago del IBI por el inquilino, recibos por
suministros, etc.), bien porque ha terminado el plazo de duracin del contrato de
arrendamiento, o por cualquier otra causa de resolucin que se establezca en la Ley, por
ejemplo, desahucio por precario.

Dnde se regula el juicio de desahucio?

La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) es la que regula el juicio de desahucio. Se ha reformado

en bastante ocasiones este tipo de procedimiento, intentando en todas ellas agilizarlo para
que los arrendadores puedan recuperar sus viviendas o locales lo antes posible y confen en
volver a ponerlas en el mercado inmobiliario.

Las dos ltimas reformas de calado en esta materia han sido:

1.- La Ley 42/2015 de 5 de octubre de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en vigor a partir del
7.10.2015).

2.- La Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilizacin y Fomento del Mercado del
Alquiler de Viviendas, cuya entrada en vigor se produjo el 6.06.2013.

Vamos a distinguir DOS TIPOS de JUICIOS DE DESAHUCIO, segn el procedimiento a seguir:

1. El Juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a

sta.
2. El juicio de desahucio por terminacin del contrato o por precario.
1.- El juicio de desahucio por falta de pago de la rentao de las cantidades
asimiladas a sta.

En el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de aquellas cantidades asimiladas,

el dueo o arrendador puede:

Solicitar del Juzgado slo la recuperacin de la vivienda o local de negocio, es decir,

que le entreguen el inmueble.
O tambin puede junto con la recuperacin de la finca, reclamar adems el importe
de las rentas y cantidades adeudadas.

El arrendador ser quin elija una u otra accin.

La solicitud (demanda de desahucio) que se hace al Juzgado en ambos casos es la misma,

se alega que el inquilino no ha cumplido con su obligacin de pago de la renta (u otras
cantidades debidas) y por tanto interesa la recuperacin de la finca, si bien, en el segundo
caso adems, reclama el importe de las rentas o cantidades asimiladas adeudadas.

Cmo lo nico que ha de discutirse en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o
cantidades asimiladas, es si se debe o no el importe que manifiesta el demandante no se le
ha pagado, este tipo de procedimiento ha simplificado muchos los trmites, de modo que tras
el requerimiento judicial, si por el arrendatario NO SE FORMULA OPOSICION, se da por
terminado el procedimiento sin necesidad de que se tenga que celebrar un juicio ni dictarse
sentencia.

Es decir, si el inquilino que ha sido demandado no se opone a la peticin del

arrendador, directamente se proceder a la ejecucin del lanzamiento y de la reclamacin
de las cantidades adeudadas (artculo 440.3 LEC) en el caso de que tambin las haya
reclamado.

2.- El juicio de desahucio por terminacin del contrato o por precario.

Cuando se acude al juicio de desahucio porque ha terminado la duracin del contrato o

por precario, se le dar traslado de la demanda al demandado para quer la conteste por
escrito en el plazo de diez dias, celebrndose la vista del juicio si las dos partes o una sola
de ellas lo solicita (artculo 438 de la LEC).

La demanda en el juicio de desahucio (Ver particularidades de la demanda)

1.- Es obligatorio que la demanda de juicio de desahucio, tanto sea por falta de pago de la
renta como por terminacin del contrato o precario, vaya firmada por un abogado y un
procurador. Su intervencin es obligatoria con independencia de la cuanta (arts. 31 y 23 de
la LEC).

2.- Cuando se trate de un desahucio por falta de pago de la renta o cantidades que se deban,
hay que indicar en la demanda si cabe o no la ENERVACIN. Esto significa que el
arrendatario a lo largo de la duracin del contrato tiene la oportunidad de pagar la renta
adeudada cuando lo requiera el Juzgado, en cuyo caso si paga, el contrato seguir
vigente. Esto lo puede hacer una sola vez.

3.- En el desahucio por falta de pago de la renta, el dueo puede dirigirse a la vez contra
el inquilino y elfiador del contrato, en caso de que exista, siempre y cuando haya requerido
previamente a este ltimo del pago antes de la presentacin de la demanda de desahucio.

4.- Hay que solicitar del Juzgado que seale, para el caso de que no se oponga al
requerimiento que le ha efectuado el Juzgado, una fecha para el lanzamiento y que se
ejecute directamente contra sus bienes, en el caso de que se le hayan reclamado el importe
de las rentas.

Tramitacin del juicio de desahucio por falta de pago de la renta (o cantidades

debidas)

El juicio de desahucio comienza con la presentacin de la demanda en el Juzgado. El art.

440.3 y 4 de la LEC son los que regulan el procedimiento, que brevemente resumimos:

Admitida la demanda, se dictar por el Secretario Judicial un DECRETO ( que es una

resolucin) en la que se requerir al demandado para que haga cualquiera de las siguientes
actuaciones:

Requerir al demandado para que, en el PLAZO DE DIEZ DIAS , desaloje el

inmueble, pague al actoro, en caso de pretender la enervacin, pague la totalidad
de lo que deba o ponga a disposicin del Tribunal o notarialmente el importe de las
cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho
pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante el Juzgado
y formule OPOSICION, alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en
todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia
de la enervacin.

Adems, el requerimiento que le hace el Juzgado al demandado expresar el da y la

hora que se hubieran sealado para que tengan lugar la eventual vista de juicio en
caso de oposicin del demandando, y la fecha del lanzamiento en caso de que no
hubiera oposicin.

En el requerimiento se expresar, que en caso de solicitar asistencia jurdica

gratuita el demandado, deber hacerlo en los TRES DIAS SIGUIENTES a la prctica del
requerimiento, as como que la falta de oposicin al requerimiento supondr la
prestacin de su consentimiento a la resolucin del contrato de arrendamiento que le
vincula con el arrendador.

En el requerimiento se le apercibir al demandado de que, de no realizar ninguna de

las actuaciones citadas, se proceder a su inmediato lanzamiento.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para

oponerse o allanarse, el secretario judicial dictar decreto dando por terminado el
juicio de desahucio y se proceder el lanzamiento en la fecha fijada.
 Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin
formular oposicin ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo har
constar, y dictar decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto
la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento
para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado
al demandante para que inste el despacho de ejecucin en cuanto a la cantidad
reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

En el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondr las costas al

demandado e incluir las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la
presentacin de la demanda hasta la entrega de la posesin efectiva de la finca.

Si el demandado formulara oposicin, se celebrar la vista del juicio en la fecha

sealada dictndose la correspondiente sentencia ( VER CUESTIONES IMPORTANTES
SOBRE LA SENTENCIA EN EL JUICIO DE DESAHUCIO).
Tramitacin del juicio de desahucio por terminacin del plazo o por precario.
En el juicio de desahucio por expiracin del plazo convenido o en el desahucio por
precario, el procedimiento, una vez presentada la demanda sera resumidamente el
siguiente:

Se le da traslado al demandado de la demanda de desahucio para que la conteste por

escrito en el plazo de DIEZ DIAS. Si alguna de las partes solicita la celebracin de vista,
se celebrar el dia que se seale por el Juzgado. Si no la solicita ninguna parte y el
Juez tampoco la considera oportuna, se dictar sentencia.
Como se ha cambiado la tramitacin del juicio verbal con la reforma de la LEC por la
Ley 42/2015 (e3n vigor a partir de 7.10.2015) es importante leer la nueva redaccin
del artculo 440.

ARTCULO 594.- SENTENCIA CON

CONDENA DE FUTURO

EL DESALOJO PUEDE DEMANDARSE

ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO
PARA RESTITUIR EL BIEN. SIN
EMBARGO, DE AMPARARSE LA
DEMANDA, EL LANZAMIENTO SLO
PUEDE EJECUTARSE LUEGO DE SEIS
DAS DE VENCIDO EL PLAZO.

SI EL EMPLAZADO SE ALLANARA A LA
DEMANDA Y AL VENCIMIENTO DEL
PLAZO PUSIERA EL BIEN A DISPOSICIN
DEL DEMANDANTE, STE DEBER
PAGAR LAS COSTAS Y COSTOS DEL
PROCESO.

EN LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES, CON
FIRMAS LEGALIZADAS ANTE NOTARIO
PBLICO O JUEZ DE PAZ, EN AQUELLOS
LUGARES DONDE NO HAYA NOTARIO
PBLICO, QUE CONTENGAN UNA
CLUSULA DE ALLANAMIENTO A
FUTURO DEL ARRENDATARIO, PARA LA
RESTITUCIN DEL BIEN POR
CONCLUSIN DEL CONTRATO O POR
RESOLUCIN DEL MISMO POR FALTA
DE PAGO CONFORME A LO
ESTABLECIDO EN EL ARTCULO 1697
DEL CDIGO CIVIL, EL JUEZ NOTIFICA
LA DEMANDA AL ARRENDATARIO PARA
QUE, DENTRO DEL PLAZO DE SEIS DAS,
ACREDITE LA VIGENCIA DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO O LA
CANCELACIN DEL ALQUILER
ADEUDADO. VENCIDO EL PLAZO
ESTABLECIDO SIN QUE SE ACREDITE LO
SEALADO EN EL PRRAFO ANTERIOR,
EL JUEZ ORDENA EL LANZAMIENTO EN
QUINCE DAS HBILES, DE
CONFORMIDAD CON EL ARTCULO 593
DEL CDIGO PROCESAL CIVIL.

ES COMPETENTE PARA CONOCER LA

SOLICITUD DE RESTITUCIN DEL
INMUEBLE, EN CONTRATOS CON
CLUSULAS DE ALLANAMIENTO, EL
JUEZ DEL LUGAR DONDE SE
ENCUENTRA EL BIEN MATERIA DEL
CONTRATO.
De una interpretacin literal del artculo en cuestin, podemos entender que el
mismo consiente la posibilidad de estipular una clusula de allanamiento a
futuro, segn la cual, al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, el
arrendatario se allana ante cualquier demanda de desalojo que pueda interponer en
el futuro el arrendador para la restitucin del bien por conclusin del contrato o
resolucin por falta de pago. Se entiende por allanamiento la declaracin expresa
de voluntad del demandado de no formular oposicin, de conformarse con la
pretensin planteada por el demandante, y, en consecuencia, de que se dicte
sentencia estimatoria.[1]. De este modo, consideramos dicha clusula por de ms
cuestionable en los extremos que se exponen en el presente informe.

Es necesario, en primer lugar, definir si la clusula de allanamiento a futuro estipula

(i) la obligacin de allanarse en caso de formularse la demanda; o (ii) el
allanamiento per seanticipado ante una potencial demanda.

En lo que respecta al primer supuesto, el cual alude a la obligacin de allanarse en

caso de formularse la demanda, existe un problema en el sentido que, al imponer
una obligacin al arrendatario que suscribe el contrato, este tiene dos opciones: o
bien cumplir con la obligacin y allanarse al contenido de la demanda, o bien no
cumplir con la obligacin y dejar constancia de ello. En caso se diera lo segundo, el
arrendador deber demandar la resolucin por causal de incumplimiento del
contrato; no obstante, ello se traducira en un mayor tiempo requerido para la
solucin de la controversia en la va judicial.

En caso la clusula de allanamiento a futuro regule el segundo supuesto y constituya

una suerte de allanamiento anticipado, consideramos que habra ciertos problemas
de fondo que no pueden ser pasados por alto, considerando, tal y como lo seala
Monroy Palacios, que el Cdigo Procesal Civil se construye sobre bases
constitucionales, colocando a la paz social como fin supremo (art. III) y a los
derechos a la tutela jurisdiccional efectiva y al debido proceso (art. I), como
principios informadores de la actividad judicial, como referentes interpretativos
primarios para la aplicacin de las normas (art. III, segundo prrafo) y para el
efectivo reconocimiento de los derechos procesales y de los que son puestos en
juego durante el desarrollo de las causas (art. III, primer prrafo)[2].
Quienes abogan por la vigencia de la clusula de allanamiento a futuro del
arrendatario, lo hacen teniendo como referente la mayor rapidez para arribar al
desalojo aduciendo a la seguridad jurdica. No obstante, el hecho de allanarse frente
a un proceso futuro e incierto, limitando la defensa que el arrendatario-demandado
podra ejercer, fcilmente llamara al juez a aplicar el control difuso de la norma. En
tanto el proceso de desalojo comn y corriente se tramita por va de conocimiento,
y el novedoso artculo 594 del CPC no vara ello, cabra sostener que limitar la
defensa del arrendatario a simplemente alegar la vigencia del contrato de
arrendamiento o la cancelacin del alquiler adeudado, implica la vulneracin del
derecho a probar, contenido en el derecho de defensa, cuya proteccin se consagra
al supremo nivel constitucional en nuestro ordenamiento jurdico. El contenido del
mismo seala que todo sujeto de derecho que participa, o participar, como parte
o tercero legitimado en un proceso o procedimiento, tiene el derecho a producir la
prueba necesaria para formar la conviccin del juzgador acerca de los hechos que
configuran, o configurarn, su pretensin o su defensa[3].

De este modo, el juez que conozca el potencial proceso sumarsimo que se inicie en
virtud de lo estipulado en el artculo 954 del CPC y en la clusula de allanamiento a
futuro, no conocer mayor prueba por parte del arrendatario que las enlistadas de
forma taxativa en el nuevo artculo. El juez, de este modo, podr ver vulnerado el
derecho constitucional de defensa del arrendatario y aplicar control difuso respecto
de la norma contenida en el CPC en favor del derecho de defensa. Este
procedimiento se dar en tanto la norma del artculo 954 del CPC es de rango legal,
mientras que el derecho subjetivo ya sealado goza de proteccin constitucional, es
decir, jerrquicamente superior. En caso se d la situacin ya prevista en este
escrito, se considerar no puesta la clusula de allanamiento a futuro del
arrendatario y el juez pasar a conocer el proceso como si se tratase de un proceso
de desalojo comn y corriente, lo cual tardar aos en ser resuelto.

Cabe sealar que, del otro lado de la moneda, existe cierto sector de la doctrina que
alega que el nuevo artculo 954 del CPC no regula el allanamiento propiamente
dicho. Como es de esperarse, este sector considera a la Ley N 20301 como
perfectamente constitucional; en ese sentido, se aduce que el nomen iuris ha sido
establecido de forma errnea y que, por el contrario, lo que ha surgido no es un
allanamiento a futuro, sino una nueva va procedimental: el desalojo express. Un
allanamiento anticipado, conllevara a que una vez concretada la demanda, el
arrendatario se encuentre en una situacin jurdica subjetiva de sujecin, la cual lo
dejara con las manos atadas para el ejercicio de su defensa; lo cual no sucede en
el presente caso, en tanto el arrendatario podr ejercer su defensa contradiciendo
determinados hechos enumerados en el CPC de forma taxativa. Bajo esa premisa,
este proceso de desalojo expressse tratara de una suerte de sub procedimiento que
permitira que se concrete el desalojo del arrendatario (poseedor precario) en un
determinado tiempo relativamente ms abreviado; al mejor estilo de un proceso
ejecutivo.

De este modo, este nuevo proceso de desalojo express, surgido de la clusula de

allanamiento futuro, supondra las siguientes etapas:

Interposicin de la demanda como va de proceso sumarsimo ante el juez

de paz letrado, cuya competencia territorial ser definida por el lugar
donde se encuentre el inmueble sub Litis.
Notificacin de la demanda al arrendatario, quien tendr el plazo de seis
(6) das para acreditar
Vigencia del contrato de arrendamiento
Cancelacin del alquiler adeudado
Si se vence el plazo y el arrendatario no acredita lo ya sealado, el juez
ordenar el lanzamiento en los siguientes quince (15) das hbiles.
Resulta conveniente, asimismo, hacer hincapi en que la demanda se interpone ante
un juez de paz letrado, lo que implica que, en virtud del artculo 384 del CPC, el
proceso no podr ser revisado por la Corte Suprema de la Repblica en
mrito de la interposicin de un recurso de casacin. Ello se da con la finalidad
de dotar al proceso de una mayor celeridad. Adems, hay que ser claros en al
entender que es presupuesto habilitante para poder recurrir al nuevo procedimiento
especial de desalojo la existencia escrita de la clusula de allanamiento a futuro del
arrendatario que constituir la declaracin de voluntad por la cual este acepta que,
en caso de incurrir en alguno de los supuestos ya referidos, el arrendador gozar de
un derecho potestativo en virtud del cual podr optar por la va de desalojo express.
Respecto de las rentas impagas, la deuda del arrendatario judicialmente reconocida
origina su inscripcin en el Registro de Deudores Judiciales Morosos; conjuntamente,
el arrendador tendr el derecho de requerir el pago de dichos adeudos en un proceso
nico de ejecucin. Para ello, debe acreditar instrumentalmente la relacin
contractual[4].
Empero, cabe hacer la salvedad de cules son las dos causales especficas que
habilitan el acceso a la va de desalojo express. Y es que una interpretacin del ratio
legis de la norma nos lleva a entender que solo se podr llevar a cabo el
procedimiento cuando haya incumplimiento de pago, lo que queda claro, o cuando
se haya concluido el contrato. Como se habr podido notar, el trmino conclusin
del contrato se puede prestar a interpretaciones ambiguas; es por ello que, en aras
de la buena fe y la proscripcin del abuso de derecho, sugerimos se entienda por
conclusin del contrato el cumplimiento del plazo establecido en el mismo.

Finalmente, es menester dar las recomendaciones esenciales a tomar en

consideracin en caso se desee estipular dentro del contrato una clusula de
allanamiento a futuro por parte del arrendatario:

1. Si bien el Cdigo Civil no regula formas ad solemnitatem respecto de la

suscripcin de un contrato de arrendamiento, el artculo 954 del CPC
seala que es requisito que el negocio conste por escrito y que contenga
firmas legalizadas ante notario pblico o juez de paz.
2. Para evitar contingencias que puedan surgir de la interpretacin del
contrato, es recomendable estipular que el allanamiento se da de forma
anticipada; es decir, ste no constituye una obligacin ante la interposicin
de la potencial demanda. Por el contrario, el allanamiento se deber dar
como un hecho actual con efectos futuros.
3. Incluir en el contrato clusulas de mora automtica y de vencimiento
automtico del contrato.
4. Estipular en el contrato mecanismos especficos que protejan al
arrendador frente a la posible respuesta del arrendatario-demandado. Por
ejemplo:
Consignar que cualquier modificacin del plazo solo ser eficaz si consta
expresamente y por escrito. De este modo, el arrendatario queda
protegido en caso el demandado pretenda refugiarse alegando una
prrroga tcita o prrroga acordada de forma verbal.
En cuanto al pago por concepto de alquiler, convenir que su pago efectivo solo se
acredita con recibos debidamente suscritos por el arrendador o con depsitos en
determinada cuenta. De modo tal que el arrendador tenga mayor control sobre la
posible defensa que podra ejercer su arrendatario[5].