PRINCIPIOS REGISTRALES

LIC. BRAYAND MAHONRY MOREIRA BOTELLO

• Los principios registrales son los fundamentos o ideas en las que se basan los
diferentes sistemas registrales que cada país utiliza. Aunque no en todos los casos,
la legislación los reconozca o regule de forma literal, estos están inmersos en la
aplicación del Derecho Registral, es decir, son las bases de todo sistema registral.
• Eduardo Caicedo Escobar indica que “… los principios inmobiliarios registrales o
principios registrales son las brechas o ideas fundamentales que sirven de base al
sistema inmobiliario registral de un país determinado. Son útiles cómo criterio
ordenador y medio para facilitar el estudio y compresión del Derecho Registral.”
• Ha sido de la evolución histórica, y de las diferentes prácticas registrales que
se han implementado, que se han formulado los principios que inspiran la
rama del Derecho Registral, cómo una disciplina autónoma del Derecho.
• Nery Roberto Muñoz, para ilustrar a lo que se refieren los principios
registrales establece: “Los principios registrales, conocidos cómo principios
hipotecarios en España, son las ideas principales que inspiran el
ordenamiento del sistema registral.”
• Ya sea en los considerandos, o en el articulado de una ley o reglamento que norme
un Registro Público, los principios registrales son los que contienen las garantías
mínimas de seguridad jurídica que tienen todos los usuarios de un Registro. La
implementación en concreto de uno u otro principio en una estructura registral,
atiende también a la necesidad concreta, de la sociedad de que se trate.
• Caicedo Escobar expone que “… no existe uniformidad doctrinal con respecto al
número y clasificación de los principios, y ello es explicable por cuanto cada país
tiene características propias.”
• Lo señalado anteriormente es lógico, pues cada país irá regulando su sistema
registral, según la experiencia y las necesidades que se tengan al tiempo de
normar. Lo anterior también explica el por qué no existe una uniformidad
doctrinal en cuanto a principios registrales.
 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
• Para referirse a este principio, Nery Muñoz establece que es por el cual “…los derechos
nacidos extra-registralmente, al inscribirse adquieren mayor firmeza y protección, por la
fuerza probatoria que el registro les da, por lo que este principio tiende a precisar la
influencia que el Registro ejerce en los derechos inmuebles y también decide si la
inscripción en el Registro es elemento determinante o no para que el acto jurídico
provoque el efecto jurídico.”
• Cómo ya se ha estudiado, el Derecho Registral, según el ordenamiento jurídico del que se
trate, será la normativa que simplemente dote de publicidad a los actos, o bien le otorgue
plena validez a los actos inscritos. El principio de inscripción es el que determina los
efectos jurídicos que causan los asientos de los acontecimientos que se inscriban.
• Dado que la inscripción es un acto que solo puede llevar a cabo un Registrador en el ejercicio
de su cargo, se presume que el tendrá una labor calificadora y verificadora de los actos o
acontecimientos que se pretenden inscribir; por lo tanto, al quedar definitiva una inscripción,
se presume que todo lo inscrito es válido y genera plena prueba.
• En el caso de Guatemala, el artículo 186 del Código Procesal Civil y Mercantil es claro al
establecer la validez que tienen los documentos expedidos por funcionarios públicos: “Los
documentos autorizados por notario o por funcionario o empleado público en ejercicio de su
cargo, producen fe y hacen plena prueba, salvo el derecho de las partes de redargüirlos de
nulidad o falsedad…”
 NECESIDAD DE LA INSCRIPCIÓN
• Carral y de Teresa expone que: “Respecto de la obligatoriedad de las inscripciones, se dan
dos casos extremos: de una parte, la inscripción forzosa, que puede exigirse coercitivamente,
sujeta a plazos y sanciones y que en caso de no efectuarse se lleva a cabo el registro de
oficio, en rebeldía de la parte interesada; y el otro extremo, en que la inscripción es
facultativa, voluntaria, quedando el derecho más o menos igual con o sin registro.”
• Cada legislación establece, según los efectos jurídicos que se le atribuyan a la inscripción, si
esta debe ser o no obligatoria.
• Cómo se verá más adelante, este principio está relacionado con el Principio de Rogación, lo
cual justifica que una inscripción, por lo general, sea voluntaria, y que no sea común que la
no inscripción acarree sanciones.
VALOR JURÍDICO DE LA INSCRIPCIÓN

• Caicedo Escobar indica que “…, el principio de inscripción hace relación al estudio del
valor que la anotación tiene en relación con las constitución, publicidad y ejercicio de los
derechos reales (aspecto positivo), y, a la inversa, el estudio de las repercusiones que la
falta de inscripción tiene en esos mismos aspectos de constitución, publicidad y ejercicio
de los derechos reales no inscritos (aspecto negativo).”
• Una inscripción puede tener determinados fines, causas y motivaciones, y es por esa
razón que también podrá generar efectos jurídicos distintos, según el objeto de
inscripción.
INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA

• la inscripción es constitutiva cuando produce el nacimiento, transmisión, modificación o

extinción de los derecho reales inmobiliarios. El registro es la institución que le da vida a
los derechos reales mediante formas esenciales para el nacimiento de los mismos. La
inscripción asume el valor de factor, elemento o requisito indispensable para que el título
traslativo o constitutivo produzca ese efecto.
• Son las inscripciones de carácter constitutivo las que le dan nacimiento a la vida jurídica
a los actos o contratos que las personas celebran entre sí, es decir, es hasta el momento en
que se asienta un acontecimiento o hecho, que este empieza a tener efectos jurídicos.
INSCRIPCIÓN DECLARATIVA

• Caicedo Escobar indica que “…una inscripción es declarativa cuando no tiene más
efecto que publicar una alteración jurídica inmobiliaria que se ha producido en la
vida real antes de la inscripción; ella se limita a recoger los elementos jurídicos que
dan vida al derecho real, sin añadir un valor especial por sí misma.”
• Este tipo de inscripción de forma concreta, solo tiene fines de publicidad jurídica
registral, pues logra el cometido de que el registro tome nota del derecho que se
posee, y aunque de su inscripción no dependa su validez, sí genera el derecho de
oposición a terceros.
• Las inscripciones declarativas constituyen un derecho que tienen las personas
de acudir voluntariamente a registrar un contrato, para que este obtenga
publicidad jurídica registral, es decir hacer oponibles sus derechos a terceros.
Se debe entender que este tipo de inscripción no le da validez a los contratos
o actos que se registren; simplemente les otorga publicidad.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O
DETERMINACIÓN
• Este principio registral es el que le da todos y cada uno de los actos, acontecimientos y
hechos registrables, un formato o procedimiento específico que se deberá seguir para
inscribirlos. Establece los requisitos específicos de cada inscripción que se realice.
• Por su parte, Carral y de Teresa lo explica al decir que “…se le ha llamado también principio
de determinación, porque la publicidad registral exige determinar con precisión el bien objeto
de los derechos. Quizás esa designación sería más correcta que la que se usa de
“especialidad”, que nació cómo oposición o reacción contra la “generalidad” de las hipotecas.
• Para lograr que un acto inscrito genere seguridad jurídica, es necesario poder establecer de
forma certera de qué se trata el derecho que se pretende proteger; y es este principio el cual, a
través de una precisa identificación y archivo de lo que se inscribe, logra lo anterior.
• La finalidad de este principio es que al momento de la inscripción, se pueda
identificar bien el objeto o acontecimiento que se inscribe, al mismo tiempo
que se le pueda relacionar con las personas a quienes les afecta directamente.
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN
• Según Luis Carral y de Teresa, es el principio que establece que “…el registrador no puede
registrar de oficio, aunque conozca el acto o hecho que válidamente haya de dar origen a
un cambio en los asientos del registro. Se requiere que alguien se lo pida; que alguien haga
una solicitud. Por esta necesidad de instancia de parte se la llama principio de rogación.
• Este principio es el que le da el carácter de voluntario a la solicitud de inscripción, que las
personas les requieren a los Registradores Públicos. Se debe aclarar que el principio de
rogación no es aplicable a todos los casos, pues cuando la ley establece obligatorias y de
oficio las inscripciones de ciertos actos o acontecimientos, la rogación no aplica.
• Al ser el caso que la inscripción sea voluntaria, en consecuencia será la voluntad de la
parte interesada la que mediará para que una persona acuda al registro a inscribir algo.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD O CALIFICACIÓN

• Luis Carral y de Teresa explica que “…este principio impide el ingreso al Registro
de títulos inválidos o imperfectos y así, contribuye a la concordancia del mundo real
con el mundo registral. Se llama así, porque conforme a él se presume que todo lo
registrado lo ha sido legalmente; y el medio de lograrlo es someterse los títulos a
examen, que es lo que se llama calificación registral.
• Los Registradores Públicos son funcionarios que han sido nombrados para llevar a
cabo las inscripciones específicas del Registro que dirijan. En esa función, deben
verificar que los títulos o documentos con los que las personas acuden a inscribir un
derecho sean válidos, en su caso idóneos para llevar a cabo la inscripción.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO:
• Nery Muñoz explica este principio al indicar que: “…los asientos del Registro se
deben enlazar unos con otros en forma ininterrumpida, asegurando que los derechos
reales, objeto de la inscripción han sido constituidos, transferidos o cancelados por la
persona en el Registro aparece con derecho a ello”.
• Este principio es el que logra que todas las inscripciones que recaigan sobre un bien,
tengan congruencia temporal y causal, pues deben todas poder convivir en el sentido
que la inscripción final, sea totalmente válida.
• El principio de tracto sucesivo sirve también para verificar lo que ha acontecido sobre
un bien o una persona, es decir, las anotaciones hechas reflejan el actuar jurídico de
alguien, o sobre algo.
• Al momento de llevar a cabo una enajenación, previo a celebrar un contrato, se puede estudiar
el historial registral de un bien, lo cual hace posible prever negocios jurídicos sin objeto. Así
mismo, al momento de llevar a cabo la inscripción, el registro verifica si es posible llevarla a
cabo, esto en base también a las inscripciones previas que existan sobre una cosa.
• El principio de tracto sucesivo es el que le da, a través del historial registral, certeza a los
contratantes de lo que están realizando, y principalmente, si es posible realizarlo. Esto se
ejemplifica en el hecho que no se puede vender lo que no está a nombre propio, o bien un
hombre o mujer no pueden contraer matrimonio si ya están casados. Todo se verifica por la
historia registral.
PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO
• Nery Muñoz lo define cómo el principio que instaura que, “…para que el registrador
pueda inscribir un contrato o acto constitutivo, éste debe haber sido otorgado por quien
en el Registro aparezca con derecho para hacerlo, así también, para que en los asientos
del registro exista una modificación, es necearía la voluntad del titular registral.”
• Ligado directamente al principio de rogación, si la ley establece voluntario un registro, a
una persona no se le puede coaccionar para llevar a cabo una inscripción.
• Cómo ya se ha expuesto, existen inscripciones de carácter meramente declarativo, que al
no ser constitutivas del negocio jurídico, facultan a las personas libremente a registrar
actos que le ley determina. La aplicación de este principio le da carácter de servicio
público a las Registros, pues a petición de parte, le dan publicidad a lo inscrito.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
• Nery Muñoz, sobre este principio dice que, “…el registro ha de revelar la situación jurídica
de los inmuebles; y toda persona, sea o no tercero registral interesado, tiene derecho de que se
le muestren los asientos del registro y de obtener constancias relativas al mismo.”
• A través de este principio, en primer lugar, el titular registral hace del saber general que tiene
un determinado derecho; y en segundo lugar, todas las personas pueden acudir a verificar los
derechos inscritos sobre algo o alguien. La publicidad opera a favor del titular, dirigida a
divulgar un derecho a toda una sociedad.
• Cómo ya se ha explicado, la publicidad registral es considerada, más que un principio, una
finalidad en sí del Derecho Registral, pues precisamente la divulgación de la titularidad de
derechos es la acción estatal que mejores resultados han tenido para que las personas
defiendan sus derechos particulares.
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD, PRELACIÓN O DE
RANGO
• Nery Muñoz establece que “…es preferente el acto susceptible de registrarse el que en primer
término ingrese al Registro, sobre cualquiera otro que ingrese posteriormente.” Este es el
principio conocido como “el primero en tiempo, primero en derecho”; y es en virtud del cual,
el que primero registra, tiene la presunción de ser el titular del derecho que se inscribe.
• únicamente puede concebirse este principio, por la posibilidad que se da, de que existan dos o
más títulos contradictorios. La contradicción puede ser de dos tipos: A. Porque se trate de dos
derechos cuya coexistencia se imposible: verbi gracia, dos ventas de una misma cosa. Estamos
en presencia aquí, de un caso de impenetrabilidad o de preclusión registral; B. Que se trate de
derechos que aunque pueden coexistir, exijan un puesto diferente, como por ejemplo dos
hipotecas sobre una misma cosa. La coexistencia aquí es posible, pero en orden diferente, que
se llama rango.
• Cabe aclarar que este principio es susceptible de ser atacado por la vía judicial,
pues opera bajo la presunción legal, que enmarca que la persona que en tiempo ha
acudido al registro es, sin ningún vicio y de buena fe, el titular registral al que le
acompaña el derecho.
• Por virtud de este principio, la inscripción de un contrato, acto o acontecimiento,
obtiene seguridad jurídica registral, pues solamente con el consentimiento del que
primeramente ha inscrito algo, podrá modificar una inscripción.
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
• Según Nery Muñoz, por este principio “…el titular de un derecho real según el Registro, debe
ser tenido como tal, con la sola prueba del asiento extendió a su favor.” La fe pública que
tienen los registradores les da plena validez a todos los actos o contratos que ellos inscriban.
• El principio de fe pública registral está íntimamente relacionado al principio de inscripción,
específicamente el efecto material que da plena prueba a los documentos que han sido inscritos
por un Registrador, y las certificaciones que dan fe de esa inscripción.
• Es la integralidad que resulta del que, por haber sido calificado y examinado el documento que
contiene el derecho que se ha inscrito, lleva a una presunción legal, por lo que, en virtud de
este principio, se dicta que lo ya admitido por un Registrador cómo válido, y posteriormente
asentado, deberá tomarse cómo cierto, y oponible a terceros.