1-Contratos Traslativos Dominio (Libro MMA)

CONTRATOS PRELIMINARES
Mario de la Madrid Andrade

PROMESA DE CONTRATAR

PROMESA DE CONTRATAR:
Concepto
– La promesa de contratar es un contrato por
virtud del cual una o las dos partes se obligan
a celebrar, dentro de un determinado plazo,
un contrato futuro, de conformidad con los
elementos esenciales que al efecto precisan.
Concepto
– Se le denomina como:
• Antecontrato, precontrato, contrato preparatorio, contrato
preliminar, promesa de contrato y pactum de contrahendo.
– Contratos preliminares como grupo de contratos
• Promesa de contratar, contrato de opción, contrato
normativo (o contrato marco) y contrato de prelación (o de
preferencia).
– Función económica:
• Asegurar la celebración posterior de un determinado
contrato, cuando las circunstancias de la eventual operación
impiden que tal contrato se realice de momento.
Clasificación
– Contrato preparatorio y principal.
– Contrato de garantía:
• Porque su función económica es asegurar la
realización del contrato definitivo.
– Puede ser unilateral (gratuito) o bilateral
(oneroso).
– Es un contrato formal, porque debe constar
por escrito (2246).
Diferencia figuras afines
• 1. Las negociaciones y la carta de
intención.
– Etapa precontractual: comienza con las
negociaciones o tratos preliminares.
– Íter contractual.
– Carta de intención: vincula a las partes para
negociar con buena fe y lealtad negocial.
• 1. Las negociaciones (…)
– Responsabilidad precontractual por concluir
negociaciones en forma intempestiva o por
negociar de mala fe.
– Formación progresiva del contrato definitivo:
• Acuerdos cobre ciertos aspectos del contrato.
– Puede derivar en una oferta inicial o
contraofertas y en una promesa de contratar.
• 2. La oferta o policitación.
– Es una declaración unilateral de voluntad que
obliga al oferente a mantener la oferta por
cierto plazo.
– Es una etapa del proceso de contratación.
– El contrato se celebra por la mera aceptación
de la oferta.
– La promesa de contratar requiere un nuevo
acuerdo entre las partes (contrato definitivo).
• 3. El contrato de opción.
– El contrato de opción es el negocio jurídico
por virtud del cual una parte denominada
concedente otorga de manera irrevocable a la
otra llamada optante, la facultad exclusiva de
decidir a su arbitrio, entre celebrar o no
celebrar un contrato principal, dentro de un
cierto plazo y de acuerdo con determinadas
condiciones.
– Notas características:
• 1) Se concede al optante o beneficiario la facultad o derecho
a decidir unilateralmente, la realización de otro contrato
principal.
• 2) La concesión de esa facultad tiene carácter irrevocable,
con independencia de que tal irrevocabilidad se precise o
no, al celebrarse la opción.
• 3) Se deben determinar las condiciones a las que quedará
sujeto el contrato principal.
• 4) Se fija un plazo dentro del cual habrá de ejercerse la
opción, de lo contrario ésta caduca.
– Es unilateral, desde la perspectiva de la
obligación de realizar el contrato definitivo:
• Sólo el concedente es quien queda obligado, en
tanto que al optante únicamente le corresponde la
facultad de optar.
– La facultad de optar puede transmitirse a
terceros cuando se haya estipulado esa
posibilidad en el contrato o la misma sea
admitida por los usos que resultaran
aplicables.
– En atención a la prima:
• Bilateral si se ha pactado la prima (onerosidad).
• Unilateral cuando no se ha establecido prima
alguna (gratuidad).
– La prima podría:
• a) Quedar comprendida en la contraprestación
pactada respecto del contrato definitivo, o bien,
• b) Operar con independencia de tal
contraprestación, esto es, como retribución por la
concesión de la opción.
• 4. El contrato normativo o contrato marco.
– Las partes determinan las reglas que habrán de regir
los negocios de aplicación o de ejecución que en lo
sucesivo llegaran a celebrar entre ellos.
• La función económica de esta clase de contratos se
satisface por la sola precisión del contenido normativo al que
estarán sujetos los referidos negocios de aplicación.
• Desde este enfoque, el contrato normativo es una especie
de los contratos preliminares entendidos éstos como el
género.
• 4. El contrato normativo (…)
– ¿Rasgo característico?
• Que ninguno de los contratantes queda obligado a
celebrar los negocios de aplicación.
– Si las partes quedaran obligadas a celebrar los contratos
subsecuentes se estaría ante una promesa de contratar,
unilateral o bilateral.
• No obstante, podría obligar a celebrar los negocios
de aplicación (ejemplo, contrato normativo de
franquicia).
• 4. El contrato normativo (…)
– Objeto: la determinación del marco normativo
que regirá los negocios de aplicación, con
independencia de que obligue o no a las
partes a concertarlos con posterioridad.
– Finalidad: la affectio modulus.
• La voluntad de celebrar sucesivos negocios de
aplicación o de ejecución bajo un régimen
predeterminado.
• 5. Contrato de prelación (o de
preferencia):
– Es aquél por virtud del cual una de las partes
denominada otorgante o promitente se obliga
frente a la otra llamada beneficiario, para el
caso de que se decidiera a celebrar con
posterioridad un determinado contrato, a
preferir a éste respecto de otras personas
eventualmente interesadas en realizar ese
mismo contrato.
• 5. Contrato de prelación (o de
preferencia):
– Otorga un derecho condicionado a un evento
futuro e incierto: la decisión del promitente de
celebrar el contrato futuro.
• Si se decide realizar el contrato: obligado a otorgar
previamente la preferencia al beneficiario.
• Debe comunicar al beneficiario su decisión.
• Debe reunir los requisitos de la oferta.
• Contrato queda concluido con la aceptación del
beneficiario.
• 6. La compraventa, preventa y la promesa de
compraventa.
– En las promesas de venta en las que “no se contiene
exclusivamente una obligación de hacer sino una de
dar, o se entrega la cosa y se paga el precio en su
totalidad o en parte, satisfacen los elementos
necesarios para la existencia de la compraventa”, con
independencia de la denominación que se le otorgue
al contrato.
• De este modo, se está en presencia de un contrato informal
de compraventa cuando las partes convienen en la cosa y
en el precio y, además, se entregan ambos o sólo alguno de
ellos.
• 6. La compraventa, preventa y la promesa
de compraventa.
– Para que haya promesa de compraventa y no
compraventa, el contrato:
• Debe contener una obligación de hacer, esto es, la
celebración del futuro contrato de compraventa.
• No debe contener ninguna obligación de dar
(entrega del bien o pago del precio).
– Habrán de tener una causa distinta de la propia
compraventa.
de compraventa.
– Preventa: es una expresión que suele
emplearse en el comercio de lotes de terreno
que están siendo urbanizados, o bien, de
departamentos, viviendas o locales cuya
edificación todavía no ha concluido.
– Esta clase de operaciones son, en realidad,
ventas previas, esto es, ventas de bienes
futuros.
de compraventa.
– Preventa:
• Para que la referida preventa se pueda realizar
antes de concluir las obras de urbanización:
– Se requiere autorización expresa de la dependencia
municipal correspondiente.
– Se debe contar con el Programa Parcial de Urbanización
(PPU) y con el Proyecto Ejecutivo de Urbanización
(PEU), aprobados.
• 7. El contrato por persona a designar.
– El contrato por persona a designar (pro amico
eligedo) es una estipulación prevista en un
contrato definitivo o en un contrato de
promesa, por virtud de la cual el estipulante
se reserva el derecho de nombrar a una
tercera persona que será la que adquirirá los
derechos y deberes derivados del contrato,
de manera retroactiva desde la fecha en que
éste se celebró.
– La relación contractual se entiende
establecida, en definitiva, entre el promitente
y el tercero, a partir de la designación o
nombramiento del tercero.
• Los efectos se producen ex tunc (desde
entonces): a partir de la celebración del contrato.
– Es indispensable que el contrato no haya
comenzado a cumplirse por las partes
contratantes, para que la designación sea
eficaz.
• No surtirá efectos como contrato por persona a
designar.
• Podría producir efectos como cesión de contrato,
si así lo pactaran las partes.
• En este último caso, la eficacia es ex nunc (desde
luego): a partir de la cesión.
Tipos de promesa
– a) La promesa de contratar puede ser
bilateral o unilateral.
• Es bilateral cuando las dos partes contratantes se
obligan a celebrar el contrato futuro.
• Es unilateral cuando sólo una de ellas queda
obligada a realizar dicho contrato.
– b) Los esponsales o promesa bilateral de
matrimonio son una especie del contrato de
promesa.
Tipos de promesa
– c) Promesa de sociedad.
• Problema: affectio societatis.
– d) Promesa de factoraje.
• 1. Entre factorante (adquirirá derechos de crédito)
y factorado (transmitirá derechos de crédito).
• 2. Entre eventual factorante y el eventual cliente
(deudor del crédito) del factorado.
Sujetos
– En la promesa unilateral son el promitente y el
beneficiario o promisario.
– En la promesa bilateral ambas partes reciben la
denominación de promitentes.
• Cada promitente tiene, además, el carácter de beneficiario o
promisario respecto de la promesa que el otro promitente
formula.
– La expresión promitente va seguida del nombre que
recibe cada parte en el contrato que han prometido
celebrar:
• Por ejemplo: promitente vendedor y promitente comprador;
promitente arrendador y el promitente arrendatario.
Objeto
– Objeto: el contrato definitivo.
• La promesa genera una obligación de hacer
(2245) que consiste en celebrar un contrato
definitivo.
• Todos los contratos pueden ser objeto de un
contrato de promesa. Excepciones:
– La promesa de contratar.
– La donación de bienes futuros.
Objeto
– Sánchez Medal señala que no pueden ser
objeto de promesa los contratos de mutuo, de
depósito, ni de comodato.
• Razón: tales contratos, en teoría, serían promesas
de mutuo (2384), de depósito (2516) o de
comodato (2497).
– Sí pueden ser materia de la promesa de
contratar.
• En la actualidad tales negocios jurídicos han
dejado de tener carácter real (tienen carácter
consensual por oposición a real).
Objeto
– La donación de bienes futuros tampoco
puede ser objeto de una promesa de contrato
• Se produciría un fraude a la ley: se exige que la
donación recaiga sobre bienes presentes (2332 y
2333).
• Tiene como finalidad, proteger a la familia del
donante y de evitar que éste done los bienes que
pudiera llegar a adquirir en el futuro, de manera
irreflexiva o precipitada.
Forma
– Debe constar por escrito - nulidad (2246).
– Por lo general, no están sujetos a inscripción
en el Registro Público de la Propiedad.
• En algunas entidades federativas (Chihuahua,
Jalisco, Nuevo León y Yucatán), la promesa de
venta es susceptible de inscripción en el Registro
Público de la Propiedad.
– La demanda por la que se exige el
otorgamiento del contrato definitivo puede
inscribirse de manera preventiva en el
Registro Público de la Propiedad (3043-III).
Contenido obligacional
– a) Obligación de hacer.
• Celebrar el contrato definitivo, de conformidad con los datos
esenciales y demás particularidades que al efecto precisaron
en el contrato.
– b) El plazo.
• La falta de plazo causa la nulidad relativa de la promesa.
• Podría adicionarse con posterioridad a la celebración de la
promesa, por medio de un convenio modificatorio.
• El plazo puede estar ligado a una condición (por ejemplo,
quince días hábiles siguientes a la fecha en que se realice la
incorporación municipal del inmueble que será objeto de
dicho contrato).
– c) Los elementos característicos del contrato
definitivo.
– d) Obligaciones en dinero en la promesa.
• La entrega de tales cantidades de dinero puede
tener diversos conceptos:
– 1) Como anticipo o abono a cuenta del precio (sería
compraventa).
– 2) Depósito en garantía.
– 3) Como contraprestación a cambio de la promesa de
contratar, en una promesa unilateral.
• 4. En concepto de arras: entrega de una cierta
suma de dinero o de algún bien mueble, en el
momento de la celebración del contrato, con la
finalidad:
– a) De permitir que la persona que las entrega se desista
unilateralmente o se arrepienta de la celebración del
contrato sin ninguna consecuencia adicional para ella
(arras penitenciales), o bien,
• 4. En concepto de arras (…)
– b) Con la finalidad de asegurar el cumplimiento del
contrato, de tal manera que, en caso de incumplimiento,
quien las recibe puede optar por resolver el contrato y
quedarse con las arras; pero si éste es quien ha
incumplido, estará obligado a devolver las arras
recibidas más otro tanto, si la otra parte decide resolver
el contrato (arras penales).
– c) Ambas clases de arras suelen ser aplicadas al precio
al cumplirse el contrato (arras a cuenta del precio).
Efectos del incumplimiento
– El beneficiario puede reclamar el
otorgamiento del contrato ante la autoridad
judicial.
• El juez está autorizado para otorgar y firmar el
contrato definitivo en rebeldía del promitente (2247
y 517-III CPCDF), con el carácter de sustituto del
promitente.
Efectos del incumplimiento
– La promesa queda sin efecto, si el bien que
sería transmitido en propiedad al beneficiario
por virtud del contrato definitivo, ha sido
enajenado a título oneroso a un tercero de
buena fe.
• Resarcir los daños y perjuicios causados al
beneficiario de la promesa (2247).
– No obstante, si la enajenación se hizo a un
tercero de mala fe, o bien, si ésta fue a título
gratuito, el beneficiario podrá reclamar al
tercero la nulidad de la referida enajenación.
Terminación
– 1) Por nulidad:
• a) Falta de forma escrita;
• b) Omitir el plazo para la celebración del contrato
definitivo.
• c) Omitir elementos esenciales del contrato
definitivo.
• d) Contenga un objeto imposible (otorgamiento de
un contrato que no sea susceptible de promesa).
• e) Porque el contrato definitivo recaiga sobre un
objeto ilícito.
Terminación
– 2) Por resolución.
– 3) Por caducidad:
• Cuando ninguna de las partes ha realizado acto
alguno que tienda al otorgamiento del contrato
definitivo, una vez vencido el plazo establecido
para tal efecto
– 4) Por muerte del promitente:
• Contrato definitivo es intuitu personae.
CONTRATOS TRASLATIVOS
DE DOMINIO
COMPRAVENTA

COMPRAVENTA:
Definición
– Es el contrato por virtud del cual una de las
partes, denominada vendedor, se obliga a
transmitir la propiedad de un determinado
bien a otra, llamada comprador, quien se
obliga a pagar por éste un precio cierto y en
dinero.
• El concepto de bien comprende los derechos.
• La definición no abarca la obligación de recibir el
bien a cargo del comprador.
COMPRAVENTA:
Clasificación
– Contrato principal, sinalagmático, oneroso,
conmutativo (excepto la compra de
esperanza, que es aleatorio), de ejecución
instantánea, pero en ocasiones de ejecución
diferida.
– Consensual tratándose de muebles y formal
respecto de inmuebles.
COMPRAVENTA:
Clasificación
– Compraventa real o de eficacia real (aquélla en que
la transmisión de la propiedad se produce por efecto
mismo del contrato):
• Respecto de bienes específicamente determinados.
– Compraventa obligatoria (aquella en que la
transmisión de la propiedad se difiere para un
momento posterior a la celebración del contrato).
• 1) Venta con reserva de la propiedad.
• 2) Venta de géneros.
• 3) Venta de cosa futura.
• 4) Venta de cosa alternativa.
• 5) Venta bajo condición.
COMPRAVENTA:
Clasificación.
– Contrato-tipo:
• Las disposiciones legales que rigen la
compraventa, han servido como referente para
establecer principios aplicables a los contratos
onerosos y conmutativos.
COMPRAVENTA:
Figuras afines
– 1. Enajenación de bienes:
• Enajenar: transmitir la propiedad de un bien.
• Compraventa es una especie de la enajenación
(permuta, donación, mutuo, dación en pago,
aportación de bienes en una sociedad, transmisión
de propiedad en ejecución de fideicomiso o en
ejecución de mandato).
• Enajenación de bienes para efectos fiscales
(compraventa con reserva de dominio).
COMPRAVENTA:
Figuras afines
– 2. Permuta:
• La totalidad o la mayor parte del valor de la cosa
se cubre con otra cosa.
• Permutante no puede ser obligado a entregar la
cosa que él ofreció a cambio, si la cosa que recibió
no era propia de otro permutante (2328).
• Evicción: puede reivindicar la cosa que dio o exigir
su valor o el valor de la cosa que se le hubiere
dado a cambio, más el pago de daños y perjuicios
(2329).
COMPRAVENTA:
Figuras afines
– 3. Obra a precio alzado:
• Criterio mixto: cuando la cosa futura va a
producirse con el trabajo de la persona que se
obliga a entregar dicha cosa, con tal de que los
bienes sean lo accesorio o tenga secundaria
importancia.
• Criterio subjetivo: Se tiene en cuenta
principalmente el trabajo requerido para ajustar la
obra a un diseño requerido.
• Criterio legal: Empresario dirige la obra y quien
pone los matriales.
COMPRAVENTA:
Figuras afines
– 4. Suministro:
• Obligación de hacer (suministrar) y de dar
(entregar).
• Pluralidad de prestaciones, porque cada entrega
periódica es autónoma respecto de las demás.
• Cuantía de las cosas suministradas atiende a la
necesidad del suministrado y a la posibilidad del
suministrante de proveerlas.
• Precio y cuantía pueden quedar sujetas a
variaciones.
COMPRAVENTA:
Especies
– 1. Compraventa civil y mercantil.
• Por los sujetos: cuando alguno de los contratantes
sea comerciante.
• Por el objeto: cuando se refiere a cosas
mercantiles (títulos valor, empresas o negocios
mercantiles, buques, bienes de la propiedad
industrial.
• Por la finalidad económica: con el propósito directo
y preferente de traficar o especular (comprar para
revender).
COMPRAVENTA:
Especies
– 2. Compraventa pública.
• Se realiza por medio de licitación o de invitación a por lo
menos tres personas.
– 3. Compraventa judicial.
• Se realiza por la autoridad judicial.
– 4. Compraventa necesaria.
• Se celebra por el propietario de ciertos bienes, a quien la ley
o, en su caso, la autoridad judicial, le impone la obligación
de enajenarlos (expropiación, venta de bienes en
copropiedad, venta en remate judicial, venta de bienes en
concurso mercantil, venta en cumplimiento de promesa de
venta).
COMPRAVENTA:
Los sujetos
1. Bienes de la sociedad conyugal:
• Se requiere el consentimiento del cónyuge para la
venta.
• Bienes adquiridos antes del matrimonio.
• Bienes adquiridos durante el matrimonio por
herencia, legado, donación o don de la fortuna.
– Revisar capitulaciones matrimoniales (para saber si
están incluidos).
– Todos los bienes adquiridos durante el matrimonio:
entran herencia, legado, donación y don de la fortuna.
– No capitulaciones: quedan excluidos.
COMPRAVENTA:
Los sujetos
– 2. Bienes de menores sujetos a patria potestad.
• Bienes inmuebles o bienes muebles preciosos.
• Venta por quienes ejercen la patria potestad, previa
autorización judicial.
• Por absoluta necesidad o de evidente beneficio para el
menor.
• Producto de la venta:
– a) Destinarse al objeto que se señaló al solicitarse la
autorización judicial.
– b) Resto: invertirse en otro inmueble o en un crédito con
hipoteca.
– Precio debe depositarse en una institución de crédito.
– Sólo puede disponerse del precio, con orden judicial.
• Venta a sus padres, sólo los bienes adquiridos por su
trabajo.
COMPRAVENTA:
Los sujetos
– 3. Bienes de personas sujetas a tutela.
• Bienes inmuebles o bienes muebles preciosos.
• Venta por el tutor, previa autorización judicial.
• Por absoluta necesidad o de evidente beneficio
para el pupilo.
• Requiere la confirmación del curador.
• Debe realizarse en subasta pública (nulidad).
– Puede dispensarse subasta pública, tratándose de
alhajas y muebles precisos.
COMPRAVENTA:
Los sujetos
– 4. Bienes de personas con discapacidad, en
copropiedad.
• Juez debe decidir entre dividir el bien
materialmente, o bien, enajenarlo y distribuir
producto de la venta.
• Juez debe fijar condiciones y seguridades con las
que la enajenación debe realizarse.
• Puede dispensar la almoneda pública (con
consentimiento del tutor y el curador).
• Debe mandarse valuar el bien, para fijar valor del
bien y de la parte que pertenezca al menor.
COMPRAVENTA:
Los sujetos
– 5. Bienes de menores emancipados:
• Requiere de la autorización judicial para disponer
de los bienes inmuebles de su propiedad.
COMPRAVENTA:
Los sujetos
– 6. Restricciones convencionales para vender:
• Derivan de un pacto expreso, tales como:
– Pacto para no vender a determinada persona.
– Pacto de preferencia.
– Promesa de compraventa.
– Pacto de exclusiva:
» 1) Para no vender a ciertas personas.
» 2) Para no comprar a determinadas personas.
» 3) Para no vender fuera de cierta zona o
» 4) Para no vender a un precio distinto o inferior al
acordado.
COMPRAVENTA:
Los sujetos
– 7. Restricciones de carácter judicial:
• Limitaciones impuestas por el juez:
• Providencias judiciales que prohíban la
enajenación: posibilidad de inscribirlas en el RPP.
• Caso del heredero al que se le han adjudicado
bienes y a quien el juez le prohíbe enajenarlos,
cuando su coheredero en lo relativo a otros bienes
heredados es embargado o vencido en un juicio
por hechos o causas anteriores a la muerte del
autor de la herencia.
– Esta disposición podría extenderse por analogía a otros
casos similares.
COMPRAVENTA:
Los sujetos
– 8. Restricciones legales:
• Son situaciones de falta de legitimación del
comprador para celebrar la compraventa.
• Se trata de prohibiciones impuestas por el
legislador a ciertas personas que, en atención a la
actividad que realizan, están impedidas de adquirir
determinados bienes.
• Nulidad de la compraventa.
COMPRAVENTA:
Los sujetos
• a) Extranjeros:
– Tienen prohibido adquirir bienes inmuebles dentro de la
zona restringida.
– Fuera de la zona restringida, que requieren permiso de
la Secretaría de Relaciones Exteriores, previa la
renuncia de pedir la protección de su gobierno (cláusula
Calvo).
COMPRAVENTA:
Los sujetos
• b) Magistrados, jueces, agentes del ministerio
público, defensores públicos, abogados,
procuradores y peritos.
– Están impedidos para comprar los bienes que son objeto
de los juicios en que intervengan, salvo que se trate de
adquirir:
– a) Derechos hereditarios, cuando sea coherederos; o.
– b) Derechos que recaigan sobre bienes de su propiedad.
COMPRAVENTA:
Los sujetos
• c) Tutores, curadores, mandatarios, albaceas,
interventores, representantes, administradores,
empleados públicos, peritos y corredores.
– Están impedidos de adquirir los bienes de cuya
venta o administración estén encargados.
– Razón de la prohibición: los adquieran a bajo
precio, valiéndose de artificios.
– Posibilidad del contrato consigo mismo.
COMPRAVENTA:
Los sujetos
– 9. Adquisición por Asociaciones Religiosas.
• Patrimonio propio que sea el “exclusivamente
indispensable”.
• Declaratoria de procedencia expedida por la
Secretaría de Gobernación.
– 45 días para otorgarla.
– Afirmativa ficta.
COMPRAVENTA:
El objeto
– Son dos los objetos del contrato de
compraventa:
• 1) La cosa o derecho.
– a) Que exista, sea corpórea o incorpórea.
– b) Que la cosa sea susceptible de ser vendida (que esté
en el comercio).
– c) Que la cosa sea determinada o determinable en
cuanto a su especie y a su cuota o cantidad.
– d) Que la cosa no sea ajena.
• 2) El pecio.
– a) Ha de ser cierto.
– b) Debe ser en dinero.
– c) Restricciones legales en cuanto a su monto.
COMPRAVENTA:
El objeto
– 1. La cosa.
• a) Que exista, sea corpórea o incorpórea.
– Si la cosa pereció antes del contrato, éste es nulo por
falta de objeto.
– El comprador puede exigir la devolución del precio que
hubiere pagado.
– Si la pérdida es parcial, el comprador puede desistir del
contrato o mantener éste respecto de la parte de la cosa
que subsista, con reducción del precio.
COMPRAVENTA:
El objeto
– 1. La cosa.
• Las cosa futuras pueden ser vendidas.
• Con excepción de los derechos en la sucesión de
una persona viva.
• Contrato de obra a precio alzado:
– Cuando a cambio de un determinado precio, una de las
partes se obliga a construir o a hacer una determinada
cosa, con materiales propios y bajo la propia dirección.
COMPRAVENTA:
El objeto
– 1. La cosa.
• En el caso de la venta de cosa futura, se debe distinguir:
– a) La compra de cosa esperada (emptio rei speratae):
» Es un contrato conmutativo.
» La existencia de la cosa depende de la conducta del
vendedor.
» El riesgo de que la cosa no llegue a existir corre a cargo
del vendedor.
– b) La compra de esperanza (emptio spei):
» La existencia de la cosa queda supeditada a un hecho
ajeno a la conducta del vendedor.
» Es un contrato aleatorio, en el que el comprador toma el
riesgo de que la cosa no llegue a existir.
COMPRAVENTA:
El objeto
– 1. La cosa.
• b) Que la cosa sea susceptible de ser vendida
(que esté en el comercio).
– Están fuera del comercio: (1) por su naturaleza o (2) por
disposición de la ley.
– Venta de la clientela.
– Algunos de los derechos de la personalidad (por
ejemplo, los derechos patrimoniales de autor).
– Los órganos y tejidos humanos no pueden ser objeto de
la compraventa (sólo de donación).
COMPRAVENTA:
El objeto
– 1. La cosa.
• Derechos de uso o de habitación, no pueden ser
objeto de venta.
• Las servidumbres tampoco pueden venderse de
manera separada del predio sirviente o
dominante.
• No pueden venderse:
– El derecho a alimentos futuros.
– El patrimonio de familia.
COMPRAVENTA:
El objeto
– 1. La cosa.
• Pueden venderse las cosas o derechos litigiosos.
– El vendedor debe advertir al comprador la existencia del
litigio.
– De no hacerlo queda obligado a pagar daños y perjuicios
como enajenante de mala fe, en caso de producirse la
evicción.
– Asimismo, puede ser sancionado como responsable del
delito de fraude.
– Nula por el dolo o mala fe del vendedor.
– Para que perjudique al comprador la sentencia que se
dicte en el juicio, es menester que la demanda relativa
se haya inscrito preventivamente en el Registro Público
de la Propiedad.
COMPRAVENTA:
El objeto
– 1. La cosa.
• c) Que la cosa sea determinada o determinable en
cuanto a su especie y a su cuota o cantidad.
– Cuando recae sobre géneros:
» Se debe hacer la individualización de la cosa, con
conocimiento del comprador, para transmitir a éste
la propiedad de la cosa y los riegos de la misma.
COMPRAVENTA:
El objeto
– 1. La cosa.
• d) Que la cosa no sea ajena.
– Que el vendedor sea o llegue a ser el titular del derecho
que vaya a transmitir por medio de la venta.
– Este requisito se exige para la eficacia real o traslativa
de la compraventa.
– No es requisito para la validez de la venta.
COMPRAVENTA:
El objeto
– 2. El precio.
• a) El precio ha de ser cierto: que su monto lo fijen:
– 1) Las partes.
– 2) Un tercero designado por ellas, o
– 3) Que lo refieran a otra cosa cierta (el precio corriente
en determinada fecha, o bien el precio en el que se
vendió por otra persona).
– El momento en que se perfecciona el contrato es hasta
el instante en que el tercero fija el precio.
– Si el tercero se rehúsa a fijar el precio el contrato es nulo
y no cabe acudir al juez para que los fije, a menos que
ambas partes así lo acuerden.
COMPRAVENTA:
El objeto
– 2. El precio.
• b) El precio debe ser en dinero.
– Si la mayor parte es una cosa y la otra parte menor es
dinero se tiene la permuta y no la compraventa.
– Cuando es una cantidad periódica o pensión referida a
la duración de al vida de una persona, se trata de una
renta vitalicia.
COMPRAVENTA:
El objeto
– 2. El precio.
• c) Restricciones legales en cuanto a su monto.
– Son impuestas o por el Derecho administrativo o por el
Derecho civil.
– Por ejemplo:
» La venta a plazo de semillas o cereales para el
consumo del comprador que no sea comerciante, el
precio convenido no puede exceder del precio
corriente desde la entrega de esos bienes hasta el
fin de la cosecha siguiente.
COMPRAVENTA:
El objeto
– 2. El precio.
• d) Precio justo.
– Cuando existe equivalencia entre el valor del bien y el
precio.
– Se puede configurar la lesión en perjuicio del
vendedor (excepto en materia mercantil).
COMPRAVENTA:
El objeto
– 2. El precio.
• e) Precio real (serio, sincero, verdadero (verum).
– Que no sea simulado.
– También, con la intención de que el vendedor pueda
exigirlo (caso de la remisión del precio, sería
donación).
– Hay precio irrisorio si no existe proporción ninguna
entre él y el valor real de la cosa vendida.
– Vale como donación, a virtud del principio de la
conservación del contrato.
COMPRAVENTA:
La forma
– 1. Bienes muebles: es consensual.
– 2. Bienes inmuebles: es formal.
• a) Escritura privada firmada por comprador y
vendedor ante testigos, y ratificadas las firmas
ante fedatario público:
– Valor no excede de trescientos sesenta y cinco veces el
salario mínimo general diario.
• b) Escritura pública si sobrepasa ese valor.
COMPRAVENTA:
La forma
– 2. Bienes inmuebles:
• c) Debe inscribirse en el Registro Público de la
Propiedad:
– Para que surta efectos contra terceros.
• d) Venta por endoso del certificado de propiedad
que expida el Registro Público de la Propiedad:
– 1. Bienes inscritos.
– 2. Valor no mayor a de trescientos sesenta y cinco veces
el salario mínimo general diario.
– 3. Que se pague al contado.
COMPRAVENTA:
Obligaciones del vendedor
– 1. Conservar el bien hasta que sea entregado
materialmente.
– 2. Entregar el bien.
– 3. Transmitir la propiedad del bien.
– 4. Garantizar por el hecho personal.
– 5. Garantizar las cualidades del bien.
– 6. Garantizar por la evicción.
COMPRAVENTA:
– 1. Conservar el bien hasta que sea entregado
materialmente.
• Conservación material y jurídica.
• Incumplimiento: responsabilidad civil (daños y perjuicios) por
malicia o negligencia.
• Presunción de culpa del vendedor (salvo prueba en
contrario).
• Diligencia de un buen padre de familia en la custodia del
bien: responde por culpa leve (cuidado ordinario).
• Mora de recibir del comprador: reduce a diligencia mínima
de un hombre ordinario (descarga del cuidado ordinario).
COMPRAVENTA:
– 2. Entregar el bien al comprador.
• Es una entrega continuada (debe procurar la
posesión pacífica y útil).
• Entrega real, jurídica y virtual.
• Entrega longa manu (entrega las llaves).
• Entrega brevi manu (ha tenido la posesión con
otro carácter).
• Constituto posesorio (vendedor continuará en la
posesión con una carácter distinto).
COMPRAVENTA:
• Momento de entrega:
– De manera simultánea al pago del precio.
– En caso de duda de quién debe cumplir primero: se
pone en depósito de un tercero.
– Derecho de retención del vendedor, en caso de situación
económica comprometida del comprador, a menos de
que otorgue fianza.
COMPRAVENTA:
• Lugar de entrega:
– Cosa cierta: lugar en que se encontraba en la época en
que se vendió.
– Bienes fungibles o géneros: en el domicilio del vendedor
(deudor).
• Estado en que debe entregarse:
– En el estado en que se encontraba, si es una cosa cierta
(incluye frutos, rendimientos, accesiones y títulos de la
cosa).
• Gastos de entrega:
– Traslado hasta lugar de entrega: al vendedor.
– Traslado desde ese lugar a uno distinto: al comprador
COMPRAVENTA:
• Compraventa real:
– Transmisión de propiedad de manera simultánea a la
celebración del contrato.
• Compraventa obligatoria:
– Transmisión de propiedad queda diferida para un
momento posterior.
» Depende de la naturaleza del objeto (venta de
bienes fungibles o géneros, venta de cosa futura,
venta de cosa alternativa).
» Depende de la voluntad de los contratantes (venta
con reserva de dominio, venta condicionada).
COMPRAVENTA:
– No es propiamente una obligación del vendedor.
– Debe realizar todos aquellos actos que permitan la
transmisión de la propiedad.
– Debe tener legitimación para vender: ser propietario.
COMPRAVENTA:
– La transmisión de la propiedad puede realizarse a favor
de un tercero:
» 1) Que intervenga en el propio contrato o
» 2) Que designe después el comprador (en la
compraventa obligatoria).
– Venta de cosa ajena.
» Es nula.
» Pero si el vendedor adquiere la propiedad de la cosa
ajena que vendió, la compraventa será válida.
COMPRAVENTA:
• La propiedad se transmite al comprador junto con
los riesgos.
• Puede diferirse o anticiparse la transmisión de los
riesgos.
• Dos principios: res perit domino (la cosa perece
para su dueño) y genera non pereunt (los
géneros no perecen).
COMPRAVENTA:
• Pérdida:
– Por culpa del deudor (responde al acreedor por valor del
bien y daños).
– Por culpa del acreedor (deudor queda liberado).
– Por caso fortuito o fuerza mayor: obligación queda sin
efecto (propietario sufre la pérdida, salvo pacto en
contrario).
– Pérdida del bien en poder del deudor se presume por su
culpa.
• Deterioro:
– Por culpa del deudor (acreedor puede optar entre rescindir
contrato y daños o recibir el bien, reducción del precio y
daños).
– Por culpa del acreedor (obligado a recibir el bien).
COMPRAVENTA:
– 4. Garantía del hecho:
• Abstenerse de perturbaciones de hecho o de
derecho.
• Prohibición de la competencia desleal.
COMPRAVENTA:
Obligaciones del Vendedor
– 5. Responder por los vicios ocultos.
• Se trata de defectos no-manifiestos de la
cosa vendida, anteriores al contrato, que la
hagan impropia para los usos a que está
destinada o que disminuyan de tal manera
esos usos, que de haberlos conocido el
comprador, no hubiera hecho la
adquisición o hubiera pagado menos precio
por la cosa.
COMPRAVENTA:
• Cuatro requisitos:
– 1) Que sean ocultos o no-manifiestos.
– 2) Que sean ignorados por el comprador.
– 3) Que perjudiquen la utilidad de la cosa.
– 4) Que sean anteriores a la venta.
• El vendedor no responde:
– De los defectos manifiestos o que están a la vista.
– Ni tampoco de los ocultos, que el comprador estuvo
en aptitud de tener conocimiento por ser perito por
razón de su oficio o profesión.
COMPRAVENTA:
• Derecho alternativo del comprador:
– a) Solicitar la rescisión del contrato (acción redhibitoria).
» Si hubo mala fe del enajenante, también el pago de
daños y perjuicios.
– b) Obtener la reducción proporcional en el precio, fijada
a juicio de peritos (acción estimatoria o quanti minoris).
– Las dos acciones se extinguen a los seis meses
después de la entrega de la cosa (caducidad).
COMPRAVENTA:
– 6. Garantizar la evicción.
• En sentido estricto, la evicción se reduce a los
casos en los que el comprador fuere privado de
todo o parte de la cosa en virtud de una sentencia
que haya causado ejecutoria y en razón de un
derecho anterior a la compra.
COMPRAVENTA:
• Se equiparan a la evicción otros casos:
– 1) Comprador que pierde el juicio reivindicatorio que ha
intentado en contra del tercero que tiene en su poder la
cosa.
– 2) Comprador que conserva la cosa por virtud de otro
título (por ejemplo, cuando hereda la cosa del verdadero
propietario).
– 3) Comprador que se allana a la demanda reivindicatoria
para evitar un proceso inútil (por ser tan evidente el
derecho del propietario que le reclama).
– 4) Acreedor hipotecario anterior a la venta que demanda
el pago al comprador, quien le paga el comprador el
crédito para conservar la cosa.
COMPRAVENTA:
• Evicción parcial existe:
– Cuando la pérdida recaiga únicamente sobre una parte de la
cosa vendida.
– Cuando la cosa vendida:
» Estaba ya gravada antes del contrato con una prenda o
hipoteca.
» Tenía constituido un derecho real de usufructo, de uso o
de habitación.
» Tenía una servidumbre voluntaria no-aparente.
– Acciones sujetas a caducidad de un año a partir:
» De la fecha en que se perfeccionó el contrato si se trata de
una carga (hipoteca, prenda, usufructo, uso o habitación).
» Del descubrimiento de la servidumbre convencional no-
aparente.
COMPRAVENTA:
• Por excepción, también puede tener lugar por una
causa posterior al contrato:
– Por un “hecho del príncipe” (expropiación inminente al
celebrarse el contrato).
– Por una prescripción adquisitiva a favor de tercero que
se consumó inmediatamente después de la venta.
– Cuando la evicción se deba a un hecho posterior del
mismo vendedor, como acontece cuando ha efectuado
él una doble venta.
COMPRAVENTA:
• Cuando ha habido buena fe:
– 1) Devolver el precio.
– 2) Gastos del contrato.
– 3) Gastos del juicio de evicción.
– 4) Importe de las mejoras útiles.
• Cuando ha actuado de mala fe, el vendedor
deberá, además:
– 5) Reparar los daños y perjuicios causados al
comprador.
– 6) Devolverle hasta el importe de las mejoras voluntarias
o de mero placer.
COMPRAVENTA:
• Obligación del vendedor de salir al pleito de evicción.
• Obligación del comprador, a denunciar el pleito al
vendedor “luego que sea emplazado” (antes de
contestar la demanda):
– Pierde derecho a ser indemnizado por la evicción si no
lo hace.
– Vendedor se considera de mala fe: si se abstiene de
comparecer en tiempo oportuno al juicio, si no rinde
pruebas en el mismo o si no alega.
– Vendedor puede devolver o consignar el precio para
evitar ser considerado como vendedor de mala fe.
COMPRAVENTA:
– Garantizar por los vicios ocultos y por la
evicción al comprador:
• Son efectos naturales, pero no esenciales de la
compraventa.
• Pueden modificarse o suprimirse mediante pactos
expresos.
• Se han extendido por generalización a todas las
enajenaciones a título oneroso.
COMPRAVENTA:
Obligaciones del comprador
– Las obligaciones del comprador son dos:
• 1. Pagar el precio.
• 2. Recibir la cosa.
COMPRAVENTA:
– 1. Pagar el precio.
• a) Momento del pago.
– Si las partes omitieron prever en el contrato el momento
en que ha de realizarse el pago del precio, éste debe
hacerse en el momento de la entrega del bien (2294).
– Deben efectuarse de manera simultánea (pago del
precio y entrega del bien).
– Ambas pueden hacerse por medio de depósito con un
tercero (2295).
COMPRAVENTA:
• b) Lugar del pago.
– En el lugar en que se entregue el bien.
COMPRAVENTA:
• c) Forma de pago.
– Prohibición de pago en efectivo.
» Constitución o transmisión de derechos reales sobre
bienes inmuebles – 8,025 veces salario DF al día en
que se realice el pago o se cumpla la obligación.
» Prohibido cumplir obligaciones y, en general, liquidar
o pagar, así como aceptar la liquidación o el pago,
de actos u operaciones mediante el uso de monedas
y billetes, en moneda nacional o divisas, metales
preciosos (artículo 32).
COMPRAVENTA:
• Prohibición de pago en efectivo.
– Marco normativo:
» Ley Federal para la Prevención e identificación de
Operaciones con recursos de Procedencia Ilícita (Ley
antilavado) – Publicó DOF el 17 de octubre del 2012).
» Reglamento de la Federal para la Prevención e
Identificación de Operaciones con Recursos de
Procedencia Ilícita (Publicado DOF el 16 de septiembre del
2013).
» Acuerdo 02/2013 por el que se emiten Reglas de Carácter
General a que se refiere la Ley Federal para la Prevención
e Identificación de Operaciones con Recursos de
Procedencia Ilícita (Publicado DOF el 23 de agosto de
2013).
COMPRAVENTA:
– 1) Dos tipos de operaciones (42):
» a) Acto u operación individual, en una o más
exhibiciones.
» b) Conjunto de actos u operaciones, y una sola
persona aporta recursos para pagarlos.
– 2. Cancelación de un acto y operación o se requiere
devolución de recursos:
» Debe hacerse en la misma forma de pago, con la
misma moneda o divisa (43).
COMPRAVENTA:
– 3) Pueden darse o aceptarse instrumento de pago o de
liquidación distintos (44).
– 4) Se debe identificar la forma en la que se paguen las
obligaciones en los instrumentos notariales: se debe señalar el
monto, moneda o divisa, fecha, forma de pago (forma en que
se pague o se haya pagado) (33, 45).
– 5) Basta declaración bajo protesta de decir verdad que hagan
los clientes o usurarios:
» Que el valor de la operación es inferior a 8,025 veces
salario DF; o,
» Que el acto u operación ha sido total o parcialmente
pagado con anterioridad a la firma del instrumento (33,
segundo párrafo).
COMPRAVENTA:
• d) Pago de intereses.
– Intereses ordinarios:
» Por regla general es que no debe pagar intereses
ordinarios en la compraventa a plazos.
» Sólo que se haya pactado el pago de intereses.
» Se presume que, precisamente por haberse
otorgado un plazo para el pago, éstos quedaron
considerados en el importe del precio.
COMPRAVENTA:
• En la compraventa al contado, deben pagarse
intereses ordinarios:
– Por el tiempo que medie entre la entrega del bien y el
pago del precio, en dos supuestos concretos:
» 1) Si dicho bien produce frutos o renta.
» 2) Si se concedió con posterioridad un plazo para el
pago del precio, salvo pacto en contrario.
COMPRAVENTA:
• Intereses moratorios:
– Cuando se ha “constituido en mora por no haber pagado
el precio en el plazo” estipulado, aún cuando las partes
no hayan acordado el pago de tales intereses.
– Asimismo, cuando así lo hayan convenido los
contratantes.
– Aún cuando no se haya entregado al comprador el bien
objeto de la enajenación.
COMPRAVENTA:
• e) A quien se debe pagar el precio.
– Al vendedor.
– Éste puede designar a un tercero para que reciba el
precio.
COMPRAVENTA:
• Debe pagarse aunque el bien se pierda o se
deteriore después de realizada la compraventa,
pero antes de la entrega al comprador, si se ha
transmitido la propiedad del referido bien a éste,
porque el riesgo de la pérdida o deterioro es
precisamente del comprador, salvo que haya
pacto en contrario o que haya habido culpa del
vendedor.
COMPRAVENTA:
• f) Derecho de retención del precio.
– El comprador puede suspender el pago del precio,
cuando fuere perturbado en la posesión o derecho, o
tuviere justo temor de serlo, hasta que el vendedor le
asegure la posesión o le dé fianza, salvo convenio en
contrario.
COMPRAVENTA:
• g) Medios de protección del vendedor.
– 1) Un derecho de retención del bien.
– 2) Un privilegio en caso de concurso de acreedores del
comprador, para ser pagado con preferencia a dichos
acreedores sobre el valor del bien.
– 3) Puede promover la acción reivindicatoria en caso de
venta con reserva de dominio y en caso de quiebra, a
través de la acción separatoria o reivindicatoria útil.
– 4) Puede resolver o rescindir la compraventa (1949).
COMPRAVENTA:
– 2. Recibir el bien.
• En el plazo establecido para tal efecto.
– De lo contrario, habrá de pagar la renta del lugar o de los
recipientes en que se encuentre.
• El incumplimiento autoriza la resolución del contrato:
– Inconveniente sólo el cobro del alquiler de las bodegas o de las
vasijas utilizadas durante el tiempo que perdure la mora de
recibir del comprador (2292).
– Le resulta onerosa la conservación de los bienes enajenados
(ganado o bienes perecederos).
• Vendedor queda relevado del cuidado ordinario de los
bienes en caso de mora en recibir (responde por culpa
grave).
COMPRAVENTA:
Resolución
– Restitución de prestaciones.
• Devolver el bien – debe pagar renta (que fijen peritos).
• Devolver el precio – debe pagar intereses.
• Nulidad de pactos más onerosos.
• Derecho de consumidor:
– Fraccionadores, constructores, promotores, asesores y venta al
público.
– Ha pagado más de la tercera parte del precio o de lo abonos:
comprador puede optar entre resolución del contrato o por el
pago del adeudo vencido más prestaciones que procedean.
– Derecho desde contestación de la demanda, hasta antes de
que se dicte sentencia.
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 1. Con reserva de dominio:
• Hasta que se pague el precio o se realice cualquier otro
hecho futuro e incierto.
• Pago del precio o el hecho, como condición suspensiva.
• Plazo se establece en beneficio de ambas partes.
• Cláusula debe inscribirse en el Registro Público de la
Propiedad.
• Comprador que recibe el bien, se considera como
arrendatario
– 2. Con reserva de posesión.
• El vendedor se reserva la posesión (como usufructuario o
sólo como poseedor por un tiempo posterior).
COMPRAVENTA:
Modalidades
• 3. En abonos o con cláusula rescisoria.
– Precio se paga en abonos.
– La falta de pago de uno o más abonos causa la
rescisión del contrato.
– Inclusión de la cláusula rescisoria de manera
expresa.
– Se transmite la propiedad del bien.
– Se trata de un pacto comisorio expreso.
– Cláusula debe inscribirse en el Registro Público de la
Propiedad.
– Ventajas y desventajas, con respecto a la reserva e
dominio.
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 4. Con pacto de preferencia.
• Derecho de preferencia a favor del mismo vendedor, para el
caso de que el comprador quisiera vender el mismo bien.
• Notificar el precio que ofrezca un tercero por el bien.
• Diez días (inmuebles) o tres días (muebles) para ejercer el
derecho de preferencia.
• Derecho sujeto a caducidad.
• Opera incluso en subasta pública.
• Violación del derecho: venta es válida, pero obliga a resarcir
daños y perjuicio (es un derecho personal o de crédito).
• Es un derecho intransmitible.
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 5. Pacto de no vender a persona
determinada.
• Prohibido el acuerdo de no vender a persona
alguna.
• Violación del pacto, no afecta la validez de la
venta realizada.
• Obliga a pagar daños y perjuicios causados al
vendedor original, por la infracción.
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 6. Pacto de retroventa.
• Venta que se realizaba con la condición de que
ésta pudiera resolverse dentro de un plazo
determinado, por lo cual, las partes se devolvían el
precio y la cosa.
• Actualmente, el comprador conviene con el
vendedor en transmitirle a éste, después de cierto
plazo y de satisfechos ciertos requisitos, la
propiedad del mismo bien.
• Es una cláusula prohibida.
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 7. Venta a ensayo o a prueba.
• El comprador se reserva la facultad de probar el
bien que adquirirá, para verificar si es apto para el
uso que pretende darle.
• Queda sujeta a condición suspensiva de que la
prueba resulte satisfactoria.
• Ventas que traen implícita la cláusula de prueba
(traje a la medida, caballo que será examinado,
vehículo que será revisado).
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 8. Venta ad gustum o al gusto.
• Comprador se reserva la facultad de aprobar o de
rechazar el bien, que se acostumbra degustar.
• Voluntad el eventual comprador se determina una
vez que ha degustado el producto.
• Promesa unilateral de venta y no una venta sujeta
a condición suspensiva.
• Distinción depende de la intención de los
contratantes (Mazeud).
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 9. Venta a vistas.
• Perfeccionamiento del contrato depende del
agrado del comprador.
• Determina su voluntad de adquirir el bien después
de haberlo examinado o de comprobar que
funciona de manera adecuada, según sus
requerimientos.
• Promesa unilateral de venta y no una venta sujeta
a condición suspensiva.
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 10. Por cuenta, peso o medida.
• Bienes que se acostumbra contar, pesar o medir.
• Contrato se perfecciona desde luego, antes de la
cuenta, peso o medida.
• Se conviene el precio por unidad de medida.
• Transmisión de propiedad se produce hasta que el
bien se hace cierto y determinado con
conocimiento del acreedor (recae sobre géneros).
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 11. Por acervo o a precio alzado.
• Aquélla en la que las partes establecen un precio
global por el bien objeto del contrato, sin atender a
su cantidad, peso o medida, aún cuando recaiga
sobre bienes que se acostumbran contar, pesar o
medir.
• Comprador no puede pedir la rescisión.
– Rescisión sólo si vendedor propuso el acervo como de
especie homogénea y no lo era.
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 12. Sobre muestras o calidades conocidas.
• Debe tratarse de bienes determinados y
perfectamente conocidos.
• En caso de discrepancia, controversia se dirime
con auxilio de peritos.
• Cada parte nombra un perito y, en caso de
discordia, los peritos designan un tercer perito.
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 13. Venta de inmueble ad mensuram o ad corpus.
• Venta ad mensuram:
– Cuando se fije un precio por unidad de medida, aunque se
exprese la superficie total del predio.
– La diferencia en más o menos de esta última determinará la
consiguiente modificación del precio total, por tratarse en tal
caso de un error de cálculo.
• Venta ad corpus:
– Cuando las partes fijan un precio alzado y aunque hayan
expresado los linderos y las medidas del predio.
– Aquel precio no sufrirá alteración, aunque al verificarse la
medición del inmueble resultara mayor o menor la superficie
del mismo inmuebles.
COMPRAVENTA:
Modalidades
– 14. Ventas a domicilio (mediatas o indirectas).
• Son aquellas que se proponen o se llevan a cabo fuera del
local o establecimiento del proveedor (15 LFPC).
• Por teléfono, televisión, servicios de correo o mensajería.
• Se perfeccionan a los cinco días hábiles contados a partir de
la entrega o de la firma del contrato, lo último que suceda.
• Durante ese plazo, el comprador puede revocar su
consentimiento, sin responsabilidad.
– Revocación mediante aviso o mediante entrega del bien en
forma personal, por correo registrado o por otro medio
fehaciente.
– Proveedor debe reintegrar al consumidor el precio pagado.
– Costos del flete y del seguro a cargo del consumidor.
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 1. Compraventa de la fracción de un terreno.
• Predios urbanos:
– Debe obtenerse previamente el autorización de subdivisión del
predio (autoridad municipal).
– Lote urbano debe ser divisible.
– Que cuenten con una superficie mínima y con un frente a la
calle de su ubicación, también mínimo.
– Reglamento de Zonificación.
• Predios rústicos:
– Fracciones menores de cinco hectáreas, está prohibido.
– Fracción menor: debe aprobarse previamente el programa
parcial de urbanización (deber de ceder áreas para destinos).
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 2. Compraventa de predios ubicados en áreas de
reserva para el crecimiento urbano.
• Derecho de preferencia de las entidades federativas y los
municipios.
• Áreas de crecimiento urbano están previstas en los planes
de desarrollo urbano del centro de población.
• Se debe notificar la venta a título oneroso al Estado y al
Municipio (plazo de treinta días naturales contados desde la
notificación, para ejercer derecho preferencia (47 de la Ley
General de Asentamientos Humanos y 89 Ley Agraria).
• Notificación debe hacerse por los propietarios, por los
notarios, los jueces y las autoridades administrativas
respectivas.
• Al ejercer el derecho de preferencia, las entidades
federativas o los municipios habrán de garantizar el pago de
la operación (47 LGAH).
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 2. Compraventa de predios ubicados en
áreas de reserva para el crecimiento
urbano.
• Contratos “no surtirán efectos” jurídicos.
• Tampoco deben inscribirse en el catastro ni en el
Registro Público de la Propiedad.
• Notarios y demás fedatarios deben comprobar la
existencia de las constancias, para autorizar la
escritura pública.
• Habrán de quedar descritas o insertas las
constancias en cuestión (54 LGAH).
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 3. Compraventa de bienes inmuebles sujetos al
régimen de propiedad y condominio.
• Se transmite también el derecho de copropiedad que le
corresponde al inmueble sobre las áreas comunes del
condominio.
• Esta copropiedad es indivisible y es inseparable del derecho
de propiedad que se transmite, por lo que es imposible
enajenarlo por separado.
• Debe contarse con la constancia expedida por el
administrador del condominio que indique que está al
corriente en el pago de las cuotas de mantenimiento y
administración.
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 4. Compraventa en caso de derecho del tanto.
• El derecho del tanto se concede:
– A los copropietarios.
– A los coherederos.
– Al usufructuario.
– Al inquilino de una localidad en condominio, y a los demás
socios en una sociedad civil.
• Debe notificar el ofrecimiento que ha realizado un tercero
para adquirir el bien.
• Ocho días naturales para ejercer el derecho del tanto.
• Venta realizada sin haber efectuado la notificación “no
producirá efecto legal alguno” (venta nula o ineficaz).
• Derecho de retracto (que se sustituye al tercero que ha
adquirido el bien, en el contrato de compraventa realizado).
• Se produce una subrogación contractual.
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 4. Compraventa en caso de derecho del
tanto.
• Se ha considerado que el derecho de retracto
debe estar expresamente previsto en la legislación
para que el copropietario esté en condiciones de
subrogarse los derechos del adquirente.
• Derecho del tanto sólo para el caso de venta
(incluso de venta judicial o remate) o dación en
pago.
– No respecto de otro negocio de enajenación oneroso tal
como la permuta o la aportación a una sociedad.
– Tampoco en caso de donación.
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 5. Compraventa de bienes inmuebles arrendados.
• En ocasiones se concede al arrendatario un derecho de
preferencia.
• Habrá de notificar al arrendatario, previamente a la
enajenación, que desea efectuar la venta del inmueble.
• Venta realizada no resulta inválida.
• Arrendatario podría reclamar responsabilidad civil.
• Efectuada la enajenación, habrá de notificarse al
arrendatario, para que éste continúe pagando la renta al
adquirente.
• Arrendamiento se extingue por confusión, si el arrendatario
adquiere el inmueble.
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 6. Compraventa de parcelas ejidales.
• Parcela sobre la que se ha adoptado el dominio
pleno y se trata de la primera enajenación: 1) Los
familiares del enajenante. 2) Las personas que
hayan trabajado dicha parcela por más de un año.
3) Los ejidatarios. 4) Los avecindados y 5) El
núcleo de población ejidal.
– En ese orden, tienen el derecho del tanto.
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
• Se les debe notificar la enajenación de manera previa a su
realización (nulidad).
• Notificación puede hacerse a través del comisariado ejidal,
con la participación de dos testigos o ante fedatario público.
• Debe publicar de inmediato en los lugares más visibles del
ejido.
• Personas cuentan con un plazo de treinta días naturales
desde la notificación.
• Ejercicio simultáneo por varias personas: el comisariado
ejidal, ante la presencia de fedatario público, debe realizar
un sorteo para determinar a quién corresponde la
preferencia.
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
• Primera enajenación está libre de impuestos o
derechos federales para el enajenante.
– Debe realizarse cuando menos al precio de referencia
que establezca el Instituto de Administración y Avalúos
de Bienes Nacionales (INDAABIN) o cualquier institución
de crédito (86 LA).
– Para que la referida enajenación esté exenta de tales
impuestos, es preciso que se acredite ante el notario
público que formalice la enajenación, que el enajenante
tiene todavía el carácter de ejidatario, pues de no ser
así, la exención no surtirá efectos (LISR y RLISR).
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
• Enajenación a terceros no ejidatarios no implica pérdida de su
calidad de ejidatario.
– A menos que no conserve derechos sobre otra parcela ejidal o sobre
tierras de uso común.
– En ese caso, comisariado ejidal debe notificar la separación del
ejidatario al Registro Agrario Nacional.
• La calidad de ejidatario se acredita (16 LA):
– 1. Con el certificado de derechos agrarios expedido por autoridad
competente;
– 2. Con el certificado parcelario o de derechos comunes; o
– 3. Con la sentencia o resolución relativa del tribunal agrario.
• La calidad de ejidatario se pierde (20 LA):
– 1. Por la cesión legal de sus derechos parcelarios y comunes;
– 2. Por renuncia a sus derechos, en cuyo caso se entenderán cedidos
en favor del núcleo de población;
– 3. Por prescripción negativa, en su caso, cuando otra persona adquiera
sus derechos (48 LA).
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 7. Compraventa de solares urbanos
propiedad de ejidatarios.
• Solares urbanos son de propiedad plena de sus
titulares.
• Certificados expedidos por el Registro Agrario
Nacional por cada solar acreditan la propiedad de
los solares (69 LA).
• Negocios jurídicos subsecuentes se regulan por el
Derecho común.
• Títulos deben inscribirse en el Registro Público de
la Propiedad de la entidad correspondiente.
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 8. Compraventa de inmuebles declarados monumentos
históricos o artísticos.
• Debe constar en escritura pública. Debe hacerse constar:
– 1) Manifestación del enajenante, bajo protesta de decir verdad, si el
bien materia de la operación es un monumento histórico o artístico.
– 2) Declaratoria de monumentos si hubiere.
– 3) Notarios públicos deben dar aviso al Instituto competente de la
operación celebrada, dentro del plazo de treinta días después de
otorgado el instrumento.
• Monumentos históricos
– Inscriben en el Registro Público de Monumentos y Zonas
Arqueológicos e Históricos.
• Monumentos artísticos:
– Registro Público de Monumentos y Zonas Artísticos.
• Dependen del Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura.
• Declaratoria de monumentos debe inscribirse también en tales
registros, así como en el Registro Público de la Propiedad.
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 9. Compraventa de terrenos forestales.
• Un terreno forestal es aquél que está cubierto por
vegetación forestal.
– Terreno que estuvo cubierto de vegetación forestal y que
en la actualidad no lo está, pero que por sus condiciones
de clima, suelo y topografía resulte más apto para el uso
forestal que para otros usos alternativos (con exclusión
de los terrenos ya urbanizados), se le considera como
terreno preferentemente forestal.
• La propiedad de los recursos forestales
corresponde a las personas físicas o morales que
sean propietarios de los terrenos donde ellos se
ubiquen.
COMPRAVENTA DE
INMUEBLES
– 9. Compraventa de terrenos forestales.
• Requisitos:
– a) Declarar, bajo protesta de decir verdad, si existe autorización de
cambio de uso del suelo, programa de manejo forestal y de suelos,
programa de manejo de plantación forestal comercial o aviso de
plantación forestal comercial.
– b) Notario habrá de notificar el acto que se celebre al Registro Forestal
Nacional, en un plazo de treinta días naturales, contados desde el
otorgamiento de la escritura correspondiente.
– c) Los derechos de aprovechamiento pueden ser cedidos en todo o en
parte a favor de terceras personas.
» Cuando se trate aprovechamientos forestales que requieran la
presentación de una manifestación de impacto ambiental (tales
como selvas tropicales mayores a 20 hectáreas;
aprovechamientos de especies forestales de difícil regeneración y
áreas naturales protegidas), la transferencia de los derechos
derivados de la autorización sólo podrá surtir efectos una vez que
la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales haya
emitido dictamen sobre su procedencia.
PERMUTA

PERMUTA: Concepto.
– Es el contrato por el cual una parte se obliga
a transmitir la propiedad de un determinado
bien a otra, a cambio de que ésta, a la vez, se
obligue a transmitirle la propiedad de otro
bien que habrá de recibir.
PERMUTA: Concepto.
– Régimen jurídico de la permuta:
• Es el mismo que el de la compraventa, con
excepción de las reglas relativas al precio.
• Las reglas del precio serán aplicables cuando se
establezca una cantidad en dinero para nivelar la
diferencia de valor de los bienes que se
intercambian.
PERMUTA: Concepto.
– Se puede diferir la transmisión de propiedad
de los bienes que se intercambian:
• El efecto traslativo no debe operar,
necesariamente, al concretarse la operación.
• Se trataría de un contrato obligacional.
PERMUTA: Clasificación.
– Contrato traslativo de dominio, principal, oneroso,
bilateral y sinalagmático perfecto, consensual si recae
sobre bienes muebles y formal si se refiere a
inmuebles.
– Por lo general, es un contrato conmutativo.
• Puede ser aleatorio cuando se permuta un bien presente por
otro bien futuro, si el permutante toma el riesgo de que éste
no llegue a existir o el intercambio se refiere a los frutos
inciertos que un determinado bien habría de producir.
• Nada obsta para que la permuta tenga como finalidad el
intercambio de bienes futuros.
PERMUTA: Clasificación.
– Es un contrato de ejecución instantánea.
• Podría ser de ejecución diferida o, incluso, de
ejecución periódica, por ejemplo:
– Permuta de un determinado bien, a cambio de la entrega
periódica de otros bienes; o,
– Cuando ambas partes se obligaran, de manera
recíproca, a realizar la entrega periódica de ciertos
bienes:
» Dos industriales que celebran la permuta sobre
objetos que producen y que cada uno requiere para
la manufactura de otros.
PERMUTA: Sujetos.
– Ambas partes se denominan permutantes.
– Resultan aplicables a la permuta las mismas
disposiciones que rigen en la compraventa en
materia de:
• Capacidad.
• Legitimación.
• Restricciones a la libertad para enajenar y adquirir.
PERMUTA: Objeto.
– Dos bienes que se intercambian (deben
reunir los mismos requisitos que se exigen
para la compraventa).
• No puede consistir en un servicio: sería un
contrato de prestación de servicios.
• Tampoco puede referirse al uso o goce de un
determinado bien: se trataría de un arrendamiento.
PERMUTA: Objeto.
– Cuando los bienes permutados no son de igual valor,
la diferencia se compensa con dinero.
• Dicha cantidad debe ser inferior a la mitad del valor del bien
que se permuta.
• La moneda extranjera se considera dinero.
• La diferencia del valor de los bienes intercambiados puede
ajustarse con la prestación de servicios.
– Por ejemplo: caso de un contratista de obra que al permutar el
terreno del que es propietario, a cambio de otro terreno de
mayo valor, se compromete con el permutante a realizar
determinada construcción en el mismo terreno que le transmite
en propiedad.
PERMUTA: Forma.
– Es un contrato consensual cuando recae
sobre bienes muebles y formal cuando se
refiere a inmuebles.
• Será formal por el solo hecho de que uno de los
bienes permutados sea inmueble.
• Resultan aplicables las mismas disposiciones que
en materia de forma rigen para la compraventa.
PERMUTA: Contenido
obligacional
– Cada permutante tiene las mismas
obligaciones que al vendedor:
• 1) Conservar el bien hasta que sea entregado
materialmente.
• 2) Entregar el bien.
• 3) Transmitir la propiedad del bien.
• 4) Garantizar por el hecho personal.
• 5) Garantizar las cualidades del bien.
• 6) Garantizar por la evicción.
PERMUTA: Contenido
obligacional
– Obligaciones relativas:
• 1) A la entrega de la cosa.
• 2) A las consecuencias derivadas de la evicción
del bien permutado.
– Son diferentes a las que corresponden al vendedor.
– En la permuta se agravan (constituye una agravación de
responsabilidad en la permuta).
PERMUTA: Contenido
obligacional
– Permuta de cosa ajena que le ha sido
entregada:
• No puede ser obligado a entregar la que él ofreció.
• Cumple con devolver la que recibió.
– Evicción:
• Puede reivindicar la que dio, si se halla aún en
poder del otro permutante, más daños y perjuicios.
• De lo contrario, exigir su valor o el valor de la cosa
que se le hubiere dado a cambio, más daños y
perjuicios.
PERMUTA: Contenido
obligacional
– Cada permutante tiene las siguientes
obligaciones:
• 1) Recibir el bien objeto de la permuta.
• 2) Pagar el precio complementario.
– Estas dos obligaciones también las tiene el comprador.
– El permutante acreedor del precio en dinero habrá de
ser tratado, en cuanto a ese crédito, como el vendedor
en la compraventa:
» Dispone de un privilegio para el pago del precio, en
las mismas condiciones que el vendedor.
PERMUTA: Contenido
obligacional
– Precio de la compraventa satisfecho a través
de una dación en pago:
• No convierte la compraventa en una permuta.
DONACIÓN

DONACIÓN: Concepto.
• La donación es el contrato por el cual una de las
partes, denominada donante, transmite la
propiedad a otra, llamada donatario, de una
parte de sus bienes presentes, de manera
gratuita (2332).
– El donante debe reservarse bienes suficientes para
subsistir y para cumplir sus obligaciones.
– La definición hace referencia a “una parte” de los
bienes del donante.
– La donación debe referirse a bienes presentes, lo
cual significa que dicho contrato no podrá tener por
objeto bienes futuros.
DONACIÓN:
Figuras afines.
– Negocios jurídicos que comportan una liberalidad:
• Cesión de derechos gratuita; el mutuo sin interés; el
comodato (préstamo de uso); la prestación de servicios
gratuita; el depósito gratuito; la fianza, prenda o hipoteca
para garantizar una obligación ajena; no impedir
deliberadamente la consumación de la usucapión.
• No toda liberalidad es una donación.
– Rasgo característico de la donación: en ésta se
produce el enriquecimiento del donatario y el
empobrecimiento del donante.
• Cuando ese aspecto está ausente, es imposible hablar de
donación.
– Remisión de la deuda es una liberalidad.
• Se le califica como una donación liberatoria.
DONACIÓN: Concepto.
– Contrato traslativo de dominio.
– Por lo general, es un contrato gratuito (es unilateral);
por excepción, puede ser oneroso (es bilateral).
– Contrato consensual cuando recae sobre bienes
muebles cuyo valor sea inferior a doscientos pesos;
es formal en los demás casos (muebles que exceden
de ese valor e inmuebles).
– Contrato principal, intuitu personae por cuanto a que
el donante transmite gratuitamente la propiedad de
sus bienes, en atención a las cualidades del
donatario.
– Por lo común, de ejecución instantánea, aún cuando
también podría ser de ejecución periódica o de tracto
sucesivo, como la renta vitalicia.
DONACIÓN: Tipos.
– 1. Donación es pura o simple:
• “Cuando se otorga en término absolutos”, sin quedar sujeta a
modalidad.
– 2. Donación condicional:
• Aquella que depende de algún acontecimiento futuro e incierto.
– 3. Donación onerosa (sub-modo o con carga):
• El donatario queda obligado (1) a satisfacer el gravamen que
reporta el bien donado, (2) a pagar alguna deuda, o bien, (3) a
efectuar una determinada prestación.
• Dos modalidades:
– a) Donación mixta:
» Aquella que contiene, a la vez, un negocio jurídico oneroso, como
ocurre con la venta de un bien a un precio muy por debajo de su
valor.
– b) Donación modal:
» Aquella en la que se impone al donatario el cumplimiento de una
prestación.
DONACIÓN: Tipos.
– 4. Donación remuneratoria:
• La que se hace en atención a servicios recibidos
por el donante y que éste no tenga obligación de
pagar (ejemplo, la propina).
– 5. Donación a término:
• Cuando depende de un acontecimiento futuro de
realización cierta, que aplaza sus efectos (término
suspensivo), o bien, los extingue con la llegada del
plazo (término extintivo).
DONACIÓN: Tipos.
• Donación entre vivos:
– Las donaciones sólo pueden tener lugar entre
vivos.
• Donación por muerte:
– Ha sido identificada con el legado.
– No tiene el carácter de donación puesto que
es una disposición testamentaria que
comporta una transmisión a título particular,
por causa de muerte.
DONACIÓN: Tipos.
– Donación indirecta:
• Aquellos negocios jurídicos que encuadran en el concepto
de liberalidad, en los cuáles una persona realiza una
determinada conducta en beneficio de otra persona, sin
estar obligada de manera previa a realizar tal conducta, lo
que sucede en el contexto de otro negocio jurídico, oneroso
o gratuito, que le sirve de base.
– Compra que realiza una persona, quien paga el precio, a favor
de otra –por lo general, su cónyuge o sus hijos– a quienes
desea beneficiar con tal adquisición.
– Remisión de la deuda.
– Pago de una deuda ajena.
– Contratar un seguro a favor de un tercero.
– Renta vitalicia en beneficio de un tercero.
DONACIÓN: Sujetos
– Donante y donatario.
• Donante debe tener el animo de donar (animus
donandi):
• La voluntad de realizar una liberalidad a favor del
donatario.
• Requiere que exteriorice su intención de transmitir
la propiedad de los bienes de que se trate, de
manera gratuita.
DONACIÓN: Sujetos
– Requiere de la aceptación expresa por parte del
donatario, para que el contrato se entienda
celebrado.
• Debe realizarse en la misma forma requerida para donar.
• No puede darse el consentimiento tácito (excepto en las
donaciones antenupciales y en las donaciones entre
consortes).
• Debe darse “en vida del donante”.
– Si éste fallece sin que tal aceptación haya tenido lugar, la
oferta de donación caduca y el contrato no podrá
perfeccionarse.
– Los herederos del donante tampoco quedan obligados a
sostener la oferta.
DONACIÓN: Sujetos
– Donación entre ausentes:
• Se perfecciona hasta que el donatario “hace saber
la aceptación” al donante.
• Hasta que el donante conoce los términos de la
aceptación.
• Se abandona el sistema de la recepción y se
adopta el de la información.
DONACIÓN: Sujetos
– 1. Personas que ejercen la patria potestad, los
tutores, los representantes del ausente, el síndico de
la quiebra, el albacea de la sucesión:
• Ninguno de ellos está autorizado para hacer donación de los
bienes del representado.
• En cambio, sí pueden recibir donaciones.
– 2. Bienes adquiridos por un menor con el fruto de su
trabajo pueden ser enajenados por éste, aún por
donación.
• Tratándose de bienes inmuebles la enajenación gratuita
requiere de autorización judicial.
– 3. Menores emancipados están autorizados para
donar bienes inmuebles, previa autorización judicial.
DONACIÓN: Sujetos
– 4. Mandatario o apoderado requieren de cláusula
especial para donar bienes a nombre del mandante o
del poderdante.
• Deben precisarse los bienes que se donarán, así como la
persona a quien serán donados (por lo menos, la
descripción general de las cualidades que habría de reunir
tal persona para recibir la donación).
• Poder general para actos de dominio resulta insuficiente
para efectuar donaciones.
• Esa clase de facultades se otorgan en interés del mandante,
con la finalidad de conservar o defender su patrimonio, pero
no para que éste se vea disminuido.
DONACIÓN: Sujetos
– 5. Adquisición de bienes por donación no representa
un acto de dominio.
– 6. Personas concebidas y no nacidas gozan de
capacidad para adquirir bienes por donación, siempre
que nazcan viables.
• Se reputa nacido si vive veinticuatro horas desprendido
enteramente del seno materno o es presentado vivo al
Registro Civil.
• Aceptación expresa de la donación debe realizarla la madre,
puesto que será ésta quien tenga la representación legal del
nasciturus al nacer.
– 7. Entre cónyuges, solo que estén casados bajo el
régimen de separación de bienes.
DONACIÓN: Objeto
– 1. Puede ser un derecho real o un derecho personal o
de crédito.
– 2. Debe ser un bien presente:
• No puede recaer sobre un bien futuro.
• Nulidad absoluta.
– 3. Algunos bienes sólo pueden ser objeto de
donación, pero no de enajenación onerosa:
• Sangre humana (322 LGS), y los demás tejidos y órganos
de una persona (462-II LGS).
• No puede ser objeto de donación, los órganos únicos
esenciales para la conservación de la vida y no regenerables
de una persona viva, a otra persona viva (332 LGS).
DONACIÓN: Objeto
– 4. El donante sólo puede donar parte de sus bienes
(totalidad restringida).
• “Es nula la donación que comprenda la totalidad de los
bienes del donante” (2347).
• Debe reservarse en propiedad o en usufructo bienes
suficientes para vivir según sus circunstancias (2347 y 221).
• Se ha recomendado:
– a) Detallar o identificar los bienes que el donante se reserva
para sí, o bien,
– b) Incluir la declaración general del donante de que se reserva
algunos bienes para testar.
» En ese caso se entenderá que el donante se ha reservado
“la mitad de los bienes donados” (o sea, de los bienes que
tiene).
DONACIÓN: Objeto
– Donación de la totalidad restringida:
• “El donatario será responsable de todas las deudas del
donante anteriormente contraídas, pero solo hasta la
cantidad concurrente de los bienes donados y siempre que
las deudas tengan fecha auténtica”.
– 5. Dos limitaciones respecto de la facultad de donar.
Debe reservarse:
• a) Bienes suficientes para satisfacer las deudas alimenticias
que tenga (donación inoficiosa).
• b) Bienes suficientes para cumplir las demás obligaciones a
su cargo nulidad por fraude a acreedores - acción pauliana).
– 6. La donación no puede realizarse en bloque o en
paquete (es necesario precisar los bienes que se
donan).
DONACIÓN: Forma
– 1. Donación de bienes muebles es consensual o
verbal cuando el valor de éstos es inferior a
doscientos pesos (en la actualidad, veinte centavos).
• Forma escrita: cuando el valor de los bienes muebles fluctúa
entre doscientos a cinco mil pesos (en la actualidad, cinco
pesos).
• Escritura pública si excede de esta última cantidad.
• Donación de bienes muebles requiere de una mayor
formalidad que cualquier otro contrato traslativo de dominio,
por tratarse de un contrato gratuito e irrevocable, por lo
general.
DONACIÓN: Forma
– 2. Cesión de créditos a título gratuito sólo
requiere que se formalice en escrito privado
firmado por las partes (cedente y cesionario)
y dos testigos, cualquiera que sea el monto
del crédito.
• Se debe notificar la cesión al deudor en forma
judicial o extrajudicial (ante dos testigos o ante
notario).
• Cuando el crédito deba constar en escritura
pública, la cesión habrá de satisfacer esa misma
forma.
DONACIÓN: Forma
– 3. Donación entre consortes y donación ante-
nupcial no deben sujetarse en cuanto a los
bienes muebles, a las exigencias formales de
las donaciones comunes.
• Ambas clases de donación: la aceptación no
requiere que se manifieste de manera expresa y
están sujetas a revocación.
DONACIÓN: Forma
– 4. Bienes inmuebles:
• Escritura privada ante dos testigos y ratificada ante fedatario
público, cuando el valor del inmueble, según avalúo, no exceda el
equivalente a trescientos sesenta y cinco veces el salario mínimo
general diario vigente en el Distrito Federal.
• Escritura pública si el valor de los bienes excede esa cantidad.
– 5. La donación de bienes muebles registrables y de bienes
inmuebles requieren inscribirse en el Registro Público de la
Propiedad para que surtan efecto contra terceros.
– 6. Omisión de la forma requerida: las partes están impedidas
para reclamar judicialmente que se dé a la donación la forma
debida.
• Razones: es un “acto revocable” y esta clase de actos han sido
excluidos de manera expresa de la acción pro forma.
Donación: Obligaciones
del donante
– Seis obligaciones principales:
• 1) Conservar el bien hasta su entrega.
• 2) Entregar el bien.
• 3) Transmitir la propiedad del bien.
• 4) Garantizar el hecho personal.
• 5) Garantizar evicción.
• 6) Garantizar vicios ocultos.
del donante
– 1. Conservar el bien hasta su entrega.
• Donante sólo responde por su culpa grave o dolo
en la custodia del bien.
• Esto es, queda descargado de la responsabilidad
civil por mera negligencia o culpa leve.
del donante
• En principio, el donante no responde por la evicción que
sufra el donatario.
• Razones:
– a) El saneamiento por evicción consiste, en esencia, en la
restitución por equivalente que en la donación no existe por
tratarse de un contrato gratuito.
– b) Se entiende que el donante habría querido donar sólo lo que
en realidad pudiera pertenecerle, sin asumir mayores
responsabilidades.
• Está obligado a responder por la evicción en tres casos
concretos:
– a) Cuando haya asumido de manera expresa tal obligación.
– b) Cuando se trate de una donación onerosa.
– c) Cuando el donante haya realizado la donación de mala fe.
del donante
• Sólo responde por los vicios ocultos si ha actuado
con dolo o mala fe.
• Comportaría responsabilidad por el hecho
personal y por el hecho ilícito.
del donatario
– 1. Obligación de recibir el bien donado.
– 2. Obligación de cumplir las cargas.
• Cuando se trata de donación onerosa.
• Cargas pueden referirse:
– Al pago de un crédito garantizado con el mismo bien donado.
– Al pago de determinadas obligaciones del donante.
– Realizar una cierta prestación en beneficio de un tercero.
– 3. Obligación de gratitud (?).
– 4. Derecho de acrecer.
• Cuando la donación se realiza a favor de dos o más
donatarios, el donante puede establecer a favor de éstos el
derecho de acrecer.
Donación: Terminación
por revocación
– En principio, la donación es irrevocable.
– Excepciones al principio de irrevocabilidad:
• 1. Las donaciones entre consortes son revocables
por sentencia judicial. Se requiere.
– a) Que subsista el matrimonio
– b) Que exista causa que justifique la revocación.
Donación: Terminación
por revocación
– Excepciones al principio de irrevocabilidad:
• 2. Las donaciones ordinarias son revocables en dos
supuestos:
– a) Por superveniencia de hijos del donante.
» Debe efectuarse dentro del plazo de cinco años desde que
se realizó la donación.
– b) Por ingratitud del donatario.
» Tiene un año para revocarla desde que conoció la causa
de ingratitud.
– En ninguno de los dos casos se puede renunciar de manera
anticipada al derecho a revocar la donación.
– 3. Las donaciones a las instituciones de asistencia
privada son irrevocables.
Donación: Revocación por
superveniencia de hijos
– 1) La donación se vuelve irrevocable:
• Si transcurren los cinco años sin que el donante haya tenido
hijos.
• Si habiendo tenido hijos, el donante no ha revocado la
donación.
• Si el donante muere dentro de ese plazo de cinco años sin
haber revocado la donación (ha tenido hijos antes de morir,
pero no procedió a revocar la donación).
– 2) La donación se tiene por revocada en su totalidad,
de manera automática, si dentro del referido plazo de
cinco años, nace un hijo póstumo del donante.
Donación: Revocación por
superveniencia de hijos
– Algunas donaciones no pueden ser
revocadas por superveniencia de hijos:
• a) Las donaciones menores de doscientos pesos.
• b) Las donaciones ante-nupciales.
• c) Las donaciones entre consortes.
• d) Las donaciones puramente remuneratorias
Donación: Revocación
por ingratitud
– Sólo puede tener lugar en dos supuestos
concretos:
• 1) Cuando el donatario comete delito contra la
persona, la honra o los bienes del donante, de sus
parientes consanguíneos en línea recta, esto es,
de sus ascendientes o descendientes, o del
cónyuge del donante.
• 2) Cuando el donatario rehúsa socorrer, según el
valor de la donación, al donante que ha venido a
pobreza.
Donación: Efectos
de la revocación
– 1. Debe restituir o devolver al donante los bienes que haya
recibido.
– 2. En caso de que hayan sido enajenados antes del nacimiento
de los hijos, habrá de devolver su valor.
– 3. Los frutos producidos hasta el día en que se le notifique la
revocación, o bien, hasta el día en que nazca el hijo póstumo,
pertenecen al donatario.
– 4. Los frutos que se produzcan a partir de esas fechas,
pertenecen al donante.
– 5. Subsisten la hipoteca, el usufructo o la servidumbre, pero el
donante tendrá derecho a exigir que el donatario redima tales
gravámenes o limitaciones de dominio.
– 6. Cuando sea imposible restituir en especie, el valor exigible
será el que tales bienes tenían, al momento de la donación.
Donación: Resolución
– La donación pura o simple, por tratarse de un
contrato unilateral, no es susceptible de
resolverse o rescindirse.
– En cambio, la donación onerosa (sub-modo o
con carga), la cual goza del carácter de un
contrato bilateral, sí está sometida al régimen
de la resolución o rescisión por
incumplimiento
Donación: Resolución
– Las donaciones onerosas se rigen, entre otras, por
las siguientes reglas:
• a) Se considera donado el exceso que hubiere en el precio
del bien, una vez deducidas de él las cargas.
• b) El incumplimiento por parte del donatario de las cargas
establecidas, faculta al donante para reclamar la resolución
de la donación.
• c) El donatario puede sustraerse a la carga mediante el
abandono del bien donado
• d) Si el bien donado perece por caso fortuito, el donatario
queda liberado de toda obligación por tratarse de una
obligación propter rem.
Donación: Reducción
– El donante debe reservarse bienes suficientes para
cumplir con la obligación de ministrar alimentos.
• Se consideran como donaciones inoficiosas.
• Donación se reduce en la medida en que impide al donante
cumplir sus deberes alimenticios.
• La reducción de la donación causa la terminación total o
parcial, según sea el caso, de las donaciones inoficiosas.
• Nulidad (no susceptible reducción) de la donación de la
totalidad de los bienes, sin reservarse bienes para la
manutención del propio donante.
• Se evitan consecuencias de las donaciones inoficiosas, si
donatario asume obligación de ministrar los alimentos
debidos y otorga garantía de dicha obligación.
MUTUO

MUTUO: Definición
– Contrato por el cual el mutuante se obliga
a transmitir la propiedad de una suma de
dinero o de otros bienes fungibles al
mutuatario, quien a su vez se obliga a
devolver otro tanto de la misma especie y
calidad.
MUTUO: Clasificación
– Traslativo de dominio.
• a) Con eficacia obligacional (por recaer sobre
bienes fungibles o géneros).
• b) Con eficacia real (cuando se refiere a bienes
ciertos y determinados).
– Consensual, por oposición a real y formal.
– Bilateral.
– Conmutativo.
– Gratuito, cuando se trata de un mutuo simple o sin
interés.
– Oneroso, cuando es un mutuo con interés.
MUTUO: Tipos
– 1. Mutuo simple y mutuo con interés.
– 2. Mutuo civil y mutuo mercantil.
• a) Es mercantil en cuanto a la finalidad:
– Cuando el préstamo “se contrae en el concepto
y con expresión de que las cosas prestadas
se destinan a actos de comercio y no para
necesidades ajena a éste” (358 CCom).
• b) Es mercantil en consideración a los sujetos:
– Cuando se celebra entre comerciantes, dado
que se presume que los bienes se destinarán
actos de comercio (358, 75-XXI, CCom).
MUTUO: Figuras afines
– 1. Comodato.
• Traslativo de uso – traslativo de dominio.
• Bienes no fungibles – bienes fungibles.
– 2. Depósito bancario de dinero.
• Traslativo de dominio.
• Finalidad económica: la custodia del dinero.
– 3. Apertura de crédito.
• Acreditante pone a disposición del acreditado una
suma de dinero.
MUTUO: Las partes
– 1. Mutuante (acreedor) y mutatario o
mutuario (deudor).
• Ambos realizan actos de dominio.
• Deben tener el carácter de propietarios de los bienes
(asunto de legitimación).
MUTUO: Las partes
– 2. Menor de edad:
• Está facultado para celebrar el mutuo por conducto de
quien ejerza la patria potestad: que haya una absoluta
necesidad o un evidente beneficio.
• Las deudas contraídas de manera directa por el menor
para proporcionarse alimentos son válidas si se
contrajeron cuando su representante legítimo se
encuentre ausente.
MUTUO: Las partes
– 3. Tutor:
• Está facultado para recibir dinero en mutuo a
nombre del discapacitado.
• Requiere autorización judicial previa para tal
efecto.
• Tiene el deber de colocar el dinero sobrante del
menor, cualquiera que sea la fuente de donde
provenga, en mutuo con hipoteca segura dentro
del plazo de tres meses desde que alcance la
cantidad de dos mil pesos.
MUTUO: Las partes
– 4. Menor emancipado:
• Está facultado para fungir como mutuante,
porque el objeto recae sobre bienes
muebles fungibles (sólo requiere
autorización para enajenar bienes
inmuebles).
• También puede ser mutuatario (pero
requiere autorización judicial para
hipotecar).
MUTUO: Las partes
– 5. Órgano de administración de una persona jurídica
(representante legal) puede celebrar el mutuo como
mutatario.
• Requisitos:
– Si los bienes mutuados se destinarán a la realización
del objeto social de la persona jurídica.
– Que esa clase de negocios jurídicos esté comprendida
de manera expresa o implícita en el referido objeto
social.
– Que las facultades conferidas al órgano de
administración abarque la obtención de préstamos o
créditos.
– Administradores de una sociedad civil necesitan
autorización expresa de los otros socios para “tomar
capitales prestados”, salvo convenio en contrario.
MUTUO: Las partes
– 6. Mandatario de una persona física:
• Requiere poder general para actos de
dominio, o bien, poder especial para
realizar esa clase de negocios jurídico.
MUTUO: Objeto
– 1. Dinero o cualquier otro bien fungible:
• Bienes que pueden sustituirse por otros de la
misma especie y calidad (tienen el mismo poder
liberatorio).
• Confusión con los bienes consumibles (aquéllos
que no pueden emplearse en su uso natural sin
destruirse).
• Fungibilidad o no fungibilidad por acuerdo entre
las partes.
• Los bienes consumibles que no sean fungibles no
pueden ser objeto del mutuo (última barrica de
vino de la última cosecha).
MUTUO: Objeto
– 2. Moneda extranjera:
• Puede devolver moneda extranjera o su equivalente en
moneda nacional, al tipo de cambio vigente en el
momento de hacer el pago.
• Requisitos:
– 1. Que la obligación de pago se haya contraído en
moneda extranjera.
– 2. Que el lugar de pago sea en México (con
independencia que la obligación se haya contraído
dentro o fuera de la República Mexicana).
MUTUO: Objeto
– 2. Moneda extranjera:
• Si se entregó moneda nacional – puede restituir
el equivalente en moneda nacional, al tipo de
cambio que tenía la moneda extranjera en la fecha
en que el mutuo se celebró.
• Lugar de pago en el extranjero – debe pagar en
moneda extranjera.
• Determinar el tipo de cambio (compra o venta).
MUTUO: Forma
– Contrato consensual por oposición a formal.
– Dejar constancia de la entrega de la cantidad
mutuada (ad probationem causa).
• a) Excepción de dinero no entregado (exceptio
non numerata pecuniae).
• b) Excepción de simulación (excepción de
falsedad ideológica).
– Mutuo con garantía: en la práctica se adopta
la forma exigida para la garantía.
• Hipoteca en escritura pública.
MUTUO: Obligaciones
del Mutuante
– Son cuatro las obligaciones a cargo del
mutuante:
• 1. Entregar el bien
• 2. Transmitir la propiedad del bien.
• 3. Responder por los vicios ocultos.
• 4. Garantizar la evicción.
MUTUO: Obligaciones
del Mutuante
– 1. Entrega del bien:
• Entrega real, jurídica o virtual.
– La entrega jurídica y la virtual requieren la
determinación previa del bien.
• Lugar de entrega:
– Donde el bien se encontraba en el momento de
realizarse el contrato (si éste era conocido por el
mutuatario).
– En el domicilio del mutuante (si el mutatario no
conocía dónde se hallaba el bien al celebrarse el
contrato).
MUTUO: Obligaciones
del Mutuante
– 1. Entrega del bien:
• Tiempo:
– A los treinta días siguientes a la interpelación
judicial o extrajudicial (obligaciones de dar sin
plazo).
• Exactitud en la sustancia:
– Bienes de calidad media.
MUTUO: Obligaciones
del Mutuante
– 2. Transmitir la propiedad de la cosa.
• Por ser bienes fungibles o géneros – al momento
de hacerse ciertos y determinados con
conocimiento del acreedor.
• La certidumbre y determinación ocurre con la
entrega (por lo general).
– También, cuando se procede a contar, pesar o medir en
presencia del mutatario (o con su conocimiento).
• Bienes ciertos y determinados – desde el
momento de efectuar el contrato.
MUTUO: Obligaciones
del Mutuante
• Mutuo simple o sin interés:
– Por ser gratuito: sólo responde si los vicios eran
conocidos del mutuante y omitió señalarlo al mutuatario
(mala fe del mutuante).
• Mutuo con interés:
– Por ser oneroso: responde por los vicios como en
cualquier enajenación onerosa.
– Reducción de los intereses (acción quanti minoris) o la
rescisión (acción rescisoria).
MUTUO: Obligaciones
del Mutuante
– 4. Responder por la evicción:
• Mutuo simple o sin interés:
– No está obligado a la evicción, a menos se haya
comprometido de manera expresa a responder.
• Mutuo con interés:
– Existe en teoría:
» La moneda no es reivindicable de un adquirente de
buena fe.
» Además, la posesión de bienes fungibles, es muy
difícil de rendir.
» Se presume de buena fe y tiene la presunción de ser
propietario.
MUTUO: Obligaciones
del Mutuatario
– Son cuatro las obligaciones del mutuatario:
• 1. Devolver otro tanto de los bienes mutuados.
• 2. Responder por vicios ocultos.
• 3. Responder por la evicción.
• 4. Pagar réditos en el mutuo con interés.
MUTUO: Obligaciones
del Mutuatario
– 1. Devolver otro tanto de los bienes mutuados.
• Misma especie y calidad:
– Excepción al principio de calidad media.
• Este deber comprende:
– La entrega y la transmisión de la propiedad de
los bienes.
• Lugar:
– a) Dinero: en el domicilio del mutuatario.
– b) Géneros: en donde los recibió el mutatario.
MUTUO: Obligaciones
del Mutuatario
– 1. Devolver otro tanto de los bienes mutuados.
• Tiempo:
– a) Dinero: a los treinta días después de la interpelación
al mutatario.
– b) Frutos o productos del campo: cuando cosecha
siguiente.
• Plazo para la devolución queda sin efecto:
– a) Cuando se pactó el vencimiento anticipado para el
caso de incumplimiento en el pago de alguna
amortización del capital o de los intereses.
– b) Cuando el mutuatario resulta insolvente después de
celebrado el contrato (a menos que garantice la deuda).
MUTUO: Obligaciones
del Mutuatario
– 1. Devolver otro tanto de los bienes
mutuados.
• Devolución por equivalente:
– Cuando resulta imposible restituir la misma clase de
bienes.
– La restitución debe ser en dinero, según el valor que
haya tenido el bien en el momento y lugar donde se
celebró el mutuo, a juicio de peritos.
MUTUO: Obligaciones
del Mutuatario
• La responsabilidad del mutuatario se produce
aunque se haya conducido de buena fe (con
independencia de que se trate de un mutuo
gratuito u oneroso).
• Devolución de los bienes debe ser en la misma
especie y calidad: si los bienes que recibió tenían
vicios, puede regresar bienes que presenten esa
misma clase de vicios.
– 3. Responder por la evicción, en los
mismos términos que el mutuante.
MUTUO: Obligaciones
del Mutuatario
– 4. Pagar réditos en el mutuo con interés.
• Se requiere pacto expreso sobre el pago de intereses
(aunque sea en términos generales, sin especificar el tipo de
interés), en razón de que el mutuo es, por naturaleza, un
contrato gratuito.
• Interés legal (civil: 9% anual – intereses ordinarios;
mercantil: 6% anual – intereses moratorios) y convencional
(el que estipulen las partes).
• Pena convencional puede pactarse.
• Intereses ordinarios (carácter compensatorio) y moratorios o
penales (naturaleza resarcitoria). Pueden devengarse al
mismo tiempo.
• Puede consistir en una tasa fija o una tasa variable.
MUTUO: Defensas del
Mutuatario
– 1. Prohibición del pacto de anatocismo.
• Mutuo civil:
– “Las partes no pueden, bajo pena de nulidad, convenir
de antemano, que los intereses se capitalicen y que
produzcan nuevos intereses”.
– Prohibido “convenir de antemano”.
– Produce el interés compuesto (interés sobre interés).
• Préstamo mercantil:
– “Los intereses vencidos y no pagados no devengarán
intereses. Las partes podrán, si embargo, capitalizarlos”
(363 CCom).
– Posibilidad de celebrar el pacto en forma anticipada.
MUTUO: Defensas del
Mutuatario
– 2. Reducción del interés convencional.
• Cuando el interés es tan desproporcionado que haga
fundadamente creer que se ha abusado del apuro
pecuniario, de la inexperiencia o de la ignorancia
del mutuario.
• El juez puede, teniendo en cuenta las especiales
circunstancias del caso, y a petición del mismo
mutuario, reducir equitativamente el interés hasta el
interés legal.
• Acción de reducción (no de nulidad).
• Principio de conservación del contrato.
MUTUO: Defensas del
Mutuatario
– 3. Desistimiento unilateral del mutatario.
• 1) Cuando se haya pactado un interés más
elevado que el legal.
• 2) Que hayan transcurrido seis meses desde que
se celebró el contrato.
• 3) Mediante aviso escrito dirigido al mutante, con
dos meses de anticipación.
• 4) Debe pagar los intereses vencidos.
• 5) Reembolsar el capital, a los dos meses.
MUTUO: Defensas del
Mutuatario
– 4. Delito de fraude por usura.
• Cuando mediante contrato o convenio verbal o escrito,
título de crédito, o cualquier acto jurídico imponga al
pasivo, intereses de cualquier especie superiores al
3% mensual en la fecha de la celebración del acto
jurídico.
• Cuando se obtengan lícitamente, para sí o para un
tercero, beneficios económicos provenientes de
intereses mayores a dos veces el valor de la suerte
principal.
• Cuando se adquiera, transfiera o enajene un crédito o
préstamo usurario, siembre que lo reclamen en juicio.
MUTUO: Terminación
– 1. Vencimiento anticipado. Causas:
• Que el mutatario no pague a su respectivo
vencimiento los intereses correspondientes.
• Si no constituye las garantías pactadas, o las
adecuadas por haber caído en insolvencia.
• Devolución de lo prestado antes del vencimiento
del plazo.
– 2. Desistimiento unilateral del mutuatario.

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