ARRENDAMIENTO EN VENEZUELA EN

PANDEMIA
REPERCUSIONES Y VIGENCIA

CORA FARÍAS ALTUVE

CORREO COFAAL52@GMAIL.COM
ORDENAMIENTO JURIDICO VIGENTE

Locales comerciales:
Ley de Regulación
del Arrendamiento
Inmobiliario para el
Uso Comercial

Vivienda: Ley para la

Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda y Ley
Contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de
Viviendas (N° 8.190)
DEFINICIONES en materia de VIVIENDA

 Art.6: Las normas de esta ley son de “orden público” y de estricto

cumplimiento.
 Art.7: Vivienda: espacio para el desarrollo social de la persona y su
grupo familiar sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de
las necesidades básicas del ser humano.
 Vivienda estudiantil: espacio físico vital acondicionado como vivienda
temporal para el estudiante.
 Habitación: espacio físico parte de un inmueble utilizado como
“morada” y asiento principal de una persona o familia para su
VIVIENDA.
 Pensión: espacio físico o conjunto de habitaciones y áreas para
servicios comunes, utilizados de forma continua como VIVIENDA.
EXCEPCIONES del ámbito de aplicación de la
ley especial
 Art.8: Terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
 Las fincas rurales.
 Los fondos de comercio.
 Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a
temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de
alojamiento turístico.
 Los inmuebles destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades
comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas a las
especificadas, arrendadas y/o subarrendadas en todo o en parte.
PROHIBICIONES en materia de VIVIENDA

 Art.11: Dictar MEDIDAS CAUTELARES DE SECUESTRO sobre

inmuebles destinados a VIVIENDA, incluyendo la de trabajadores
residenciales, pensiones o habitaciones que se constituyan en el hogar de
personas y familias.
 Esta medida la consagra el numeral 7°, Art. 599 del Código de Procedimiento
Civil: a) falta de pago de pensiones de arrendamiento; b) deterioro del
inmueble y c) por haber dejado de hacer mejoras a las que el arrendatario
está obligado según el contrato.
 Art.12: Arrendamiento de viviendas inadecuadas (ranchos).
 Art.13: Arrendamiento de viviendas adjudicadas por el Estado.
PROHIBICIONES en materia de VIVIENDA

 Art.14: Avisos o Anuncios de Prensa o de cualquier otro medio de publicidad

en los cuales:
 1.Se exija como condición para arrendar NO TENER NIÑOS y/o
ADOLESCENTES, estar en estado de GESTACIÓN, ser EXTRANJERO,
establecer DISCRIMINACIÓN en razón de la orientación SEXUAL,
IDENTIDAD DE GÉNERO, ORIGEN ÉTNICO, PREFERENCIA
POLÍTICA, RELIGIOSA, CONDICIÓN ECONÓMICA, ESTADO CIVIL,
CLASE SOCIAL, PROFESIÓN O CONDICIÓN SOCIAL,
DISCAPACIDAD, ENFERMEDADES TERMINALES.
 Art.15: Cobro de sumas de dinero por EXHIBIR inmuebles en oferta para
arrendar.
El arrendatario de una VIVIENDA no tiene derecho a PRÓRROGA LEGAL
PROHIBICIONES en materia de VIVIENDA

 Art.39: NO se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean los

calculados por los métodos que la Ley ofrece o producto de una
REGULACIÓN emitida por la SUNAVI (Justo Valor)
 Art.44: El SUBARRENDAMIENTO del inmueble realizado sin la
autorización expresa y escrita del ARRENDADOR así como la cesión del
contrato.
 Art.47: El arrendatario NO está obligado a pagar un canon superior a la
aplicación de la fórmula de JUSTO VALOR fijado por SUNAVI ni aceptar la
condición de compra o arriendo de bienes MUEBLES que se encuentren en el
inmueble.
PROHIBICIONES en materia de VIVIENDA

 Art.54: Los contratos de arrendamiento de VIVIENDA se celebrarán en

MONEDA DE CURSO LEGAL NACIONAL (Bolívares) por ende, se excluye
el canon en MONEDA EXTRANJERA y los que se hubieren celebrado en
moneda extranjera antes de la entrada de la Ley, 12 de noviembre de 2011, se
adecuarán a las FORMALIDADES establecidas en este ley especial. Se
traduce entonces que en VIVIENDA, queda terminantemente prohibido
pactar el pago del canon de arrendamiento en DIVISAS.
 Art.58: El contrato de arrendamiento de VIVIENDA que tenga un FIN
distinto a lo que prevé la ley se declarará NULO cuando el arrendatario
DEMUESTRE la existencia de una relación arrendaticia de VIVIENDA.
PROHIBICIONES en materia de VIVIENDA

 Art.66: Es competencia de la SUNAVI la fijación del canon de arrendamiento

de inmuebles cuyo USO es de VIVIENDA.
 Art.67: El pago del canon de arrendamiento es MENSUAL y se efectúa
dentro de los PRIMEROS 5 DIAS HÁBILES AL VENCIMIENTO DE
CADA MES. En ningún caso, el arrendador puede exigir el PAGO
ANTICIPADO de cánones de arrendamiento.
 Art.68: El pago del canon se efectúa en una cuenta bancaria que debe abrir el
arrendador para tal fin y NO PUEDE ser clausurada durante la relación de
arrendamiento.
 Art.79: La fijación del canon se hará a instancia de parte mediante solicitud
escrita o de oficio y en este último caso, la SUNAVI ordena la apertura del
procedimiento y notifica a las partes.
PROHIBICIONES en materia de VIVIENDA

 Art.83: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a

VIVIENDA sujetos a REGULACIÓN por la SUNAVI, ÚNICAMENTE serán
REVISADOS por este Organismo a instancia de cualesquiera de los
interesados en los casos siguientes.
 1. Cuando hubiere transcurrido UN AÑO después de cada FIJACIÓN DEL
CANON DE ARRENDAMIENTO MÁXIMO MENSUAL.
 2. Cuando se cambie TOTAL O PARCIALMENTE el USO o destino para el
cual fue arrendado y
 3. Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble dentro del año,
MEJORAS cuyo costo exceda del 20% del valor del inmueble.
El arrendador NO puede exigir garantías en el contrato ni cláusula penal de
ninguna clase
 Procedencia ACTUAL de la acción por
Desalojo en VIVIENDA
 Previo a la demanda por desalojo, el arrendador y/o propietario debe agotar
forzosamente el PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO por ante
SUNAVI conforme al Decreto N° 8190 contra Desalojos y Desocupación
Arbitraria de Viviendas (6-05-2011).
 Una vez que la SUNAVI dicte el acto administrativo de efectos particulares,
recurrible siempre en nulidad, el arrendador y/o propietario podrá presentar
la Demanda por Desalojo con base en cualquiera de las cinco (5) causales del
Art. 91 de la ley especial, dentro de las cuales está la contenida en el Numeral
1°: Falta de pago de 4 cánones de arrendamiento sin causa justificada.
 Suspensión de desalojos en materia de
VIVIENDA
 Sentencia del T.S.J. Sala Constitucional de fecha 17 de agosto de 2015, Amparo,
caso Movimiento de Inquilinos (vigente) en la cual se decreto Medida Cautelar
y en consecuencia:

SUSPENDE hasta tanto se resuelva la acción en la definitiva, los desalojos forzosos, mientras la

SUNAVI provea refugio o solución habitacional o se determine que el arrendatario tiene un
lugar donde habitar…
SUSPENDE las ejecuciones de desalojos derivadas de procesos administrativos realizados por
la SUNAVI, tanto en aquellas causas actualmente en trámite, como en aquellas que se
propongan durante el curso de este juicio y hasta que se dicte el fallo definitivo…
ORDENA a los Cuerpos de policiales, nacionales, estadales y municipales competentes, atender
cualquier denuncia de hostigamiento contra los inquilinos, en especial aquellos casos en que se
pretenda el desalojo por vías de hecho o estén en desarrollo circunstancias propicias para dar
lugar a hechos de violencia
 Inmuebles destinados al uso comercial

Locales en Centros Comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas o en edificaciones de uso

turístico de uso médico asistencial

Quioscos o stands

Art. 2° Ley de Regulación del Arrendamiento

Inmobiliario para el Uso Comercial Locales que formen parte de galpones (no depósitos)

Locales que formen parte de estacionamientos

Locales a “pie de calle”

 Inmuebles destinados al uso comercial

Normas de ORDEN PÚBLICO como las de VIVIENDA

Prevalece siempre la REALIDAD sobre las FORMAS

Arts. 3°, 4° y 5° Ley de Regulación del Se excluyen las VIVIENDAS y los inmuebles amparados por Ley de Arrendamientos
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Inmobiliarios

Competencia del Ministerio en materia de COMERCIO con apoyo de SUNDEE

Actualmente, estas clase de inmuebles NO SE REGULAN

 Inmuebles destinados al uso comercial

PROHIBICIONES
• Art.17: Cobrar cánones de arrendamiento que no sean los calculados según los tres métodos (fijo, variable y mixto) que prevé la Ley y el
arrendador que no cumpla con esta norma, será SANCIONADO con multa del Art. 44 sin perjuicio que el arrendatario inicie los
procedimientos de Ley.
• Art.15: El arrendatario NO está obligado a pagar primas por cesión, traspaso, arriendo, venta de punto comercial o aceptar como
condición la compra de bienes muebles que se encuentren en el local.
• Art.18: El contenido del contrato NO sufrirá modificación alguna por el cambio de arrendador, consecuencia de la transferencia de
propiedad o administración del inmueble.
• Art. 41: a. Cobro por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para arrendar ; b. Arrendar inmuebles en condiciones inadecuadas, c.
Subarrendamiento, salvo casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador; d. Establecer cánones de arrendamiento según
procedimientos ajenos a la ley; e. Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera; f. Cobro de activos intangibles; g. Ajuste
del canon de arrendamiento durante la vigencia contractual antes del año; h. Cobro de multas por parte del arrendador; i. Cobro de
cualquier otras penalidades por parte del arrendador; k. Resolución unilateral del contrato; l. Dictar medidas cautelares de secuestro de
bienes vinculados con la relación arrendaticia sin constancia de haber agotado la instancia administrativa y m. La administración del
contrato por parte de empresas extranjeras no radicadas en el país.
 Inmuebles destinados al uso comercial

PROCEDENCIA ACTUAL DE LA ACCIÓN POR DESALOJO

• Art.40: Las causales de Desalojo son las siguientes: a. que el arrendatario haya dejado de pagar 2
cánones de arrendamiento y/o 2 cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; b. que haya
destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos; c. que haya ocasionado al inmueble
deterioros mayores que los provenientes de su uso normal; d. que haya cambiado el uso del
inmueble; e. que el inmueble vaya a ser objeto de demolición; f. que haya cedido el contrato o
subarrendado; g. que el contrato haya vencido; h. que se agote el plazo para el ejercicio del
derecho de preferencia adquisitiva; i. que incumpliera cualesquiera de las obligaciones legales, el
contrato, el documento de Condominio y/o las normas dictadas por el Comité Paritario de
Administración del Condominio.
 La Pandemia y sus consecuencias en el
arrendamiento

Decreto N° 4.169 del 23-03-20 Consecuencia: suspendida la Decreto N° 4.279 de 02-09-20 que
Decreto N° 03 en el marco del
suspende el pago de los cánones de aplicación del art. 91 de la Ley suspende el pago de los cánones
Estado de alarma para atender la
arrendamiento de inmuebles de especial viviendas (desalojo) y el de arrendamiento de inmuebles de
emergencia sanitaria del
uso comercial y vivienda principal literal a) del art. 40 de la Ley de uso comercial y vivienda principal
Coronavirus (Covid-19)
por 6 meses (1-09-20) G.O. 6.522 Arrendamiento Comercial por 6 meses (1-4-21) G.O. 41.956

El último Decreto Ejecutivo NO

HA SIDO PRORROGADO y por Decreto N° 4. 577 del 07-04-21 Consecuencia: suspendida la
lo tanto, vencido el último, queda suspende el pago de los cánones de aplicación del art. 91 de la Ley
restablecida la situación anterior y arrendamiento de inmuebles de especial viviendas (desalojo) y el
pueden ejercerse las acciones uso comercial y vivienda principal literal a) del art. 40 de la Ley de
judiciales respectivas por 6 meses (06-10-21) G.O. 42.101 Arrendamiento Comercial
Tal Cual: “Gobierno quita protección a los
inquilinos al no renovar decreto contra
desalojo (27-01-22)

Después del análisis de la legislación VIGENTE en materia de VIVIENDA y

COMERCIO, concluimos:
1.-Que el Ejecutivo NO ha dictado a la fecha otro Decreto de suspensión que
signifique prórroga del último Decreto vencido en fecha 06 de octubre de 2021.
2.-Que estas publicaciones y más en pandemia, generan confusión en la
población, debido a que podría interpretarse que, por ejemplo, pueden
desalojarse en especial, las viviendas, estando vigente la medida dictada en la
sentencia del T.S.J. y la protección comentada.
Tal Cual: “Gobierno quita protección a los
inquilinos al no renovar decreto contra
desalojo (27-01-22)

3.-Al no existir otro Decreto que ordene la suspensión de los pagos de los
cánones de arrendamiento para los inmuebles referidos, los arrendatarios deben
cumplir con la ley y el contrato, en especial pagar el monto del alquiler, estén o
no operativos, en el caso de los comercios.
4.-A partir del mes de diciembre de 2021, el Gobierno Nacional suspendió el
sistema denominado “7 X 7” y todas las semanas son flexibles, en vista que se
parte de la consideración que el 92% de la población está vacunado.
3.-Es innegable el poder de las redes sociales, pero no debemos confiarnos hasta
tanto obtener la información de una fuente confiable.