REGISTRO PUBLICO DE

LA PROPIEDAD
 ART. 4
CONSTITUCIONAL
PÁRRAFO 6
Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La
Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar
tal objetivo.
 ANTECEDENTES CDMX
• El régimen de la tenencia de la tierra en el derecho azteca tuvo un
carácter público
• La tarea primordial del tlacuilo era dejar constancia de todo tipo de
acontecimiento por medio de signos ideográficos y pinturas.
• Durante la etapa de aculturación y colonización el oficio de escribano
era específico de los españoles peninsulares.
• La función del escribano fedatario era asentar por escrito la fundación
de las ciudades, la creación de instituciones, los asuntos tratados en
los cabildos.
• El tema de la tierra, desde el origen de nuestra nación ha sido parte
esencial de nuestra historia.
• El anhelo de las personas por tener un patrimonio material y por el acceso
a la justicia social, ha sido una constante.
• A partir de la conquista y durante la colonia, el despojo de las tierras y la
asimilación forzosa a las formas de propiedad y al orden jurídico impuesto
por los conquistadores, trajeron consigo complejos procesos de
concentración de la tierra en pocas manos, en detrimento de la mayoría
de la población, situación que, aunada a otras formas de justicia social,
provocó la rebelión, primero, a través de la guerra de Independencia y un
siglo después en la Revolución de 1910-1917.
• El Registro Público de la Propiedad surge como una finalidad
administrativa., surge con la clandestinidad de las cargas y de los
gravámenes de los bienes

• El registro surgió como un medio de seguridad en el tráfico jurídico y

esa finalidad la logra mediante la atribución de efectos a los asientos
registrales relativos a la constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales sobre inmuebles.

• Su nombre surge de las inscripciones en los libros del registro y de los

documentos relacionados con las inscripciones que estén archivados,
poniendo a su disposición los libros con los asientos respectivos.
• En el año de 1867, lo que se conoció como Oficio del Registro Público,
estuvo relacionado con la Ley Orgánica de Notarios y Actuarios
expedido por el Presidente Benito Juárez; sin embargo, fue hasta el
año de 1868, cuando se expidió el Código Civil del Estado de Veracruz,
en el que, se destinó el Título XXI al Registro Público de la Propiedad.
• El antecedente remoto del Registro Público de la Propiedad, está en el
derecho español, mismo, que, a la vez, tuvo su fuente fecunda de
inspiración en los preceptos del Derecho Romano.
• En el México Colonial, los Oficios de Hipotecas, creados por la Corona
Española, estuvieron vigentes durante siglos, y fue hasta el año de 1870,
cuando se instituyó el Registro Público de la Propiedad en el Estado de
México.
 ANTECEDENTES ESTADO DE MÉXICO
INSTITUTO DE LA FUNCIÓN REGISTRAL DEL
ESTADO DE MÉXICO IFREM
 NATURALEZA JURÍDICA
La publicidad de los actos de comercio es uno de los pilares
fundamentales en que se sustenta el Derecho mercantil, derivada de la
necesidad de proporcionar seguridad jurídica en cuanto a la existencia,
capacidad y responsabilidad de los comerciantes, para su protección o
la de terceros.
• En este sentido, dentro de las principales finalidades del Registro
Público de Comercio, se encuentra la de dar publicidad de los actos
mercantiles, de las personas, y de los documentos relacionados con
ellos, y que conforme a la legislación, han de registrarse para surtir
efectos contra terceros
• La actuación del Registro Público de Comercio, se lleva a cabo de
manera paralela a la del Registro Público de la Propiedad en las
entidades federativas, y que ambos, pretenden brindar seguridad
jurídica y reconocimiento a los asientos registrales.

• Aun cuando ambos Registros actúan de forma paralela, no implica

una identidad entre ellos, ni mucho menos la subordinación de uno
respecto del otro, puesto que obedecen a esferas de competencia
distintas.
 ESTRUCTURA Y FUNCIONAMIENTO
• Las bases, metas y objetivos que permitan la modernización integral
del Registro Público dela Propiedad, para hacer, el servicio registral
más dinámico, eficiente y eficaz, para convertirlo en una herramienta
de consulta que ayude a promover la inversión pública y privada en
infraestructura urbana y encausar un desarrollo inmobiliario
ordenado, que aliente la competitividad comercial e industrial, sobre
cimientos sólidos de legalidad y seguridad jurídica, con un
ordenamiento jurídico especialmente determinado para alcanzar
estos propósitos.
• Es un Organismo Público Descentralizado, con personalidad jurídica y
patrimonio propio, sectorizado a la Secretaría de Justicia y Derechos
Humanos, que tiene por objeto realizar la función registral en la
entidad en términos de la Ley Registral, su Reglamento, el Código
Civil, todos del Estado de México y los demás ordenamientos legales
aplicables.

• Tiene como propósito dar certeza, seguridad jurídica y publicidad a

los actos relacionados con la propiedad inmobiliaria, que por
disposición de ley deben inscribirse para producir efectos contra
terceros.
 FUNCIÓN
• La operación del Registro Público estará a cargo del Instituto, éste la
ejercerá a través de sus oficinas regístrales y demás unidades
administrativas con facultades para ello.
• Siempre que las necesidades del servicio lo requieran, se podrán
crear, reubicar o modificar la circunscripción de las oficinas
regístrales, previa autorización del Consejo Directivo del Instituto; lo
cual deberá publicarse en el Periódico Oficial "Gaceta del Gobierno".
• En cada Distrito Judicial del Estado deberá haber cuando menos, una
oficina registral.
• La función registral se regirá por los principios de publicidad,
inscripción, especialidad, fe pública registral, legitimación,
consentimiento, tracto sucesivo, excepto en tratándose del registro de
personas jurídicas colectivas, rogación, prelación y de legalidad.

• La seguridad jurídica es una garantía institucional que se basa en un

título auténtico generador del derecho y en su publicidad que opera a
partir de su inscripción o anotación registral, por lo tanto, el
Registrador realizará siempre la inscripción o anotación de los
documentos que se le presenten.
 ESTRUCTURA

• La dependencia organizacional y estructura que han tenido

tradicionalmente los Registros Públicos de la Propiedad en México, así
como sus antecedentes históricos, han promovido, en muchos casos,
una visión de eficiencia operativa interna que considera que el Registro
tiene una razón de ser en sí mismo, y no reconoce que la finalidad de la
institución es vincularse al marco integral del proceso económico.
• Consecuentemente, el Modelo del Registro Público de la Propiedad es
una guía para transitar desde el estado individual en que se encuentra
la institución en cada Entidad Federativa, que les permite avanzar
progresivamente hacia niveles superiores de desempeño institucional.
 Actos inscribibles

• Acto que tiene acceso al Registro de la Propiedad como los concernientes a los

derechos reales que afectan a bienes inmuebles y, excepcionalmente, algunos
derechos personales.
• Objeto dar publicidad a la situación jurídica de los bienes y derechos, así como a los
actos y hechos jurídicos que conforme a la Ley deban registrarse para surtir efectos
contra terceros, a fin de otorgar certeza y seguridad jurídica a los mismos; funciona
bajo la responsabilidad del Instituto de la Función Registral del Estado de México.
• Documentos Inscribibles o Anotables
• En el Estado de México, la inscripción o anotación de los actos y documentos
inscribibles se realizará por medio de folios electrónicos.
• En los casos de las oficinas registrales que no cuenten con folio electrónico, la
inscripción o anotación registral se realizará mediante el sistema de libros, de
acuerdo con lo previsto en el Reglamento de la Ley Registral para el Estado de
México.
• Los documentos que se habrán de inscribir son:
• Las enajenaciones en las que se sujete la transmisión de propiedad.
• Las resoluciones judiciales que impliquen traslación de dominio o posesión.
• Las resoluciones dictadas  en el Procedimiento de Inmatriculación
Administrativa.
• La constitución del patrimonio familiar, sus modificaciones y extinción.
• La constitución, reformas y extinción del régimen de propiedad en
condominio, respecto de un predio o edificación, su reglamento y los
nombramientos de los administradores del mismo.

• Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo

mayor de seis años y aquellos en que haya anticipo en el pago de la renta
por más de tres años, los subarrendamientos y cesiones de arrendamiento
cuando tengan las características expresadas.

• El testimonio de la información de dominio o posesoria, promovidas y

protocolizadas en los términos del Código de Procedimientos Civiles del
Estado de México.

• Los convenios o resoluciones sobre la división de la copropiedad.

• Registro de Sociedades Civiles
• La asociación civil es un contrato por el cual se reúnen de manera que
no sea enteramente transitoria, dos o más personas, para realizar un
fin común y que no tenga carácter preponderantemente económico.
• El contrato por el que se constituya o modifique una asociación debe
constar en escritura pública y debe inscribirse en la Oficina Registral
correspondiente, según lo estipulado por el Código Civil del Estado de
México, en su capítulo I, artículos 7.885, 7.886 y 7.887, por lo que
deberá contener:
• Nombre, domicilio, edad, estado civil y nacionalidad de los asociados;
• La denominación o razón social de la asociación;
• El domicilio de la asociación;
• El objeto de la asociación;
• Los bienes que integren el patrimonio de la asociación; además de la
expresión de lo que cada asociado aporte;
• El nombre del director o de los integrantes del consejo que ejerzan la
administración y representación de la asociación, así como las
facultades conferidas;
• La duración;
• Los estatutos.
• Comercio
• Consiste en la publicidad de los actos mercantiles, así como aquellos que se
relacionan con los comerciantes, conforme a la legislación para surtir efectos
contra terceros.
• Agrícola
• Se considera un instrumento de desarrollo económico encaminado a proveer a
la agricultura los recursos financieros necesarios cuando el productor carece
del capital necesario.
• Las inscripciones se realizan en tres tipos de crédito:
• Créditos refaccionarios
• Crédito de habilitación o avío
• Crédito prendario
• Tipos de Crédito Agrícola
• Créditos Refaccionarios:
• Está enfocado a la adquisición de maquinaria, inmuebles o a la reparación de
instalaciones relacionadas con la empresa, es decir,  este tipo de créditos se otorga
para adquirir bienes de activo fijo o bienes de capital.
• Créditos de Habilitación o Avío:
• Este tipo de crédito es utilizado para la compra de materias primas, así como gastos
directamente relacionados con la actividad de la empresa. Este crédito está
directamente vinculado con la producción inmediata.
• Créditos Prendarios:
• Es aquel que se otorga a cambio de la prenda de un bien mueble registrable, en
donde la o el deudor, por lo general, suele dar en garantía para la prenda el bien
que está adquiriendo en ese momento. El bien prendado queda en poder de la o el
deudor, pero su uso queda limitado al acuerdo que se firme entre ambas partes.
Por otro lado es obligación del deudor conservar en buen estado el bien mueble
prendado.
 La Ley del Registro Público.

• Misión
• Dar publicidad a los actos jurídicos para que surtan efectos contra
terceros, a través de trámites y servicios registrales, así como
resguardar y expedir documentos derivados de la función notarial; de
forma oportuna y transparente, apegándonos al marco jurídico e
incorporando las tecnologías de la información.
• Visión
• Posicionarnos como el Registro Público líder a nivel nacional,
garantizando la calidad de los servicios registrales y notariales que
ofrecemos.

• Objetivo
• Llevar a cabo la función registral del Estado de México, en los
términos del Código Civil del Estado de México, la Ley Registral para el
Estado de México, así como su reglamento correspondiente y los
demás ordenamientos legales aplicables.
• Política de Calidad
• En el Instituto de la Función Registral del Estado de
México, estamos comprometidos a proporcionar
trámites y servicios registrales y notariales de calidad,
cumpliendo las disposiciones legales aplicables a fin de
lograr la satisfacción de la población usuaria, a través de
la mejora continua y la incorporación de tecnologías de
la información.
 ATRIBUCIONES
• Dirigir, coordinar, organizar, ejercer, vigilar y evaluar la función registral.
• Realizar el registro de actos jurídicos de la propiedad.
• Establecer y difundir normas, técnicas y procedimientos para la unificación y
modernización del sistema registral.
• Promover que la prestación de los trámites y servicios registrales se realice de
manera oportuna, transparente, ágil y sencilla, impulsando reformas jurídicas y
administrativas, así como incorporando tecnologías de la información.
• Sistematizar y automatizar la información y el procedimiento registral, a fin de
lograr mayor eficiencia y transparencia.
• Elaborar estudios y proyectos para simplificar  y modernizar las gestiones
registrales.
• Propiedad
• Consiste en dar publicidad a la situación jurídica de los bienes y derechos,
así como a los actos y hechos jurídicos que conforme a la Ley deban
registrarse para surtir efectos contra terceros, a fin de otorgar certeza y
seguridad jurídica a los mismos; funcionando bajo la responsabilidad del
Instituto de la Función Registral del Estado de México.
• Por lo que se deberán inscribir: las enajenaciones en las que se sujete la
transmisión de propiedad a condiciones suspensivas o resolutorias y el
cumplimiento de las condiciones respectivas, las resoluciones judiciales
que impliquen traslación de dominio o posesión, las resoluciones dictadas
en el Procedimiento de Inmatriculación Administrativa, entre otras.
• Documentos Inscribibles o Anotables
en el Instituto de la Función Registral del Estado de México
MARCO JURÍDICO
 LOS EFECTOS DEL REGISTRO.
• La publicidad de estos actos que están regulados por el Derecho Civil
para surtir efectos contra terceros y resguardar la información de
todas las inscripciones y anotaciones, son la esencia del Registro
Público de la Propiedad que, mediante el "Principio de Legalidad"
manifestado a través del consentimiento, rogación, prelación, tracto
sucesivo, legitimación, calificación, inscripción, fe pública y publicidad
de los títulos expresamente determinados por el Código Civil por los
que se adquieren, transmiten, modifiquen, graven o extinguen el
dominio, la posesión y los demás derechos reales sobre inmuebles,
deben estar regulados en una legislación especialmente determinada
para estas finalidades.
 Procedimiento para el registro
• El Registro Público de la Propiedad y Comercio es una institución encargada de
llevar nota de todos los procesos legales que intervienen sobre un inmueble.
Desde su adquisición o su situación legal (hipotecas, embargos, créditos), hasta su
venta.
• En realidad, no existe una afectación grave por no tener una propiedad inscrita
ante el Registro, sin embargo, es necesario por las siguientes razones:
• Es la única institución en la que se puede reconocer el derecho sobre un inmueble.
• La escritura pública de la propiedad solo es válida si está inscrita en el Registro.
• Da respaldo ante reclamos de terceros, como familiares, expropietarios o
acreedores de expropietarios.
• Brinda protección judicial en caso de posesiones por instituciones crediticias.
• Además, es un requisito indispensable al momento de solicitar un
crédito hipotecario, pues no solo se comprueba la propiedad del
inmueble, sino que también se debe notificar al Registro la situación
legal que recaerá sobre ella. Al finalizar el pago del crédito, se debe
expedir un documento (en el mismo Registro) que demuestre la
liberación de adeudos del inmueble, también conocido como
Certificado de  Libertad de Gravamen.
• Requisitos para inscribir un inmueble ante el Registro Público de
Propiedad y Comercio

• Escritura pública de propiedad

• Este documento lo obtienes al hacer la compra de tu vivienda y
aunque la certificación se realiza ante un notario público, es en la
inscripción del Registro donde obtiene su validez legal. Si no cuentas
con la escritura de tu propiedad, deberás asistir a la notaría donde se
expidió el documento para solicitar una copia certificada.
• Contrato de compraventa
• En caso de que la casa haya sido previamente inscrita por el
expropietario, es necesario registrar la acción realizada, con el propósito
de transferir el título y los derechos del inmueble al nuevo dueño.
• Cualquiera de los dos documentos que presentes, deberán ir
acompañados de una copia certificada, autorizada y firmada por el
notario (ratificada) y llevar el sello de la notaría.
• Solicitud del trámite
• Puedes descargar la solicitud directamente desde la página de Registro
Público de tu localidad. En ella deberás marcar el tipo de inscripción que
se llevará a cabo, proporcionar tus datos personales, los del inmueble, los
antecedentes registrales y los datos proporcionados por el notario.
• Documentos presentados en el acto que se inscribirá
• La documentación obtenida dependerá del acto que se realice, pero
básicamente son:
• Avalúo comercial del inmueble
• Certificado de Libertad de Gravamen, emitido ante el Registro Público
de la Propiedad y de orden fiscal
• Declaración de Impuesto sobre la Renta
• Declaración del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles
• Recibo del impuesto predial al corriente de pago.
• Documentos personales
• Los involucrados deberán presentar una identificación oficial con
fotografía así como copias correspondientes para realizar la inscripción.
• Ficha de pago
• El costo del proceso se establece de acuerdo al proceso que se solicitará.
Por ejemplo, en caso de inscripción de la vivienda, el costo varía
conforme al valor de la vivienda. Tan solo en la Ciudad de México,
viviendas de interés popular que superen $870,000 pesos, deberán pagar
alrededor de $17,500 pesos de derechos por trámite registral.
• Para cualquier otro servicio los costos van de $294 pesos a $1,100 pesos.
• Proceso de registro
• Al registro deberán asistir los involucrados en el acto con una cita
previa que puedes tramitar en la misma página del Registro de tu
localidad. El trámite únicamente lo podrá solicitar el titular registral o
su representante legal, el cual debe tener un poder notarial y un
testigo.
• Previamente al registro, asegúrate de hacer el pago correspondiente a
la solicitud o tu documentación será rechazada. Cada documento que
presentes deberá ir acompañado de una copia para su recepción.
• Si tu trámite procede, en un plazo aproximado de 20 días obtendrás
una constancia con vigencia indeterminada que acredita tu posesión
sobre el inmueble. Asegúrate de que todos tus documentos cumplan
con los requisitos que solicita el Registro, realiza el proceso con apoyo
de un notario público para evitar contratiempos y malos entendidos.

• Recuerda visitar la página del Registro de tu estado para localizar la

dependencia donde realizarás el trámite.
• Para la Ciudad de México, visita la página Trámites CDMX, en la
sección del Registro Público de la Propiedad y Comercio (RPPyC)
encontrarás toda la información que necesites para hacer tu solicitud.
 EL FOLIO REALES
SUS ALCANCES
• El folio real es un documento informativo que contiene todos los
antecedentes jurídicos registrados del inmueble que se desea
comprar, es decir, una cronología de la propiedad así como sus
variantes registradas en el Registro Público de la Propiedad y el
Comercio
• El folio real es un documento que contiene los datos más importantes
sobre un inmueble que se ha puesto a la venta. A través de él, se
reúnen los datos históricos sobre la propiedad en cuestión, para que
un posible comprador pueda saber si esa vivienda tiene algún
problema que haga inviable la compra-venta.  
• En el folio real se registran todos los antecedentes jurídicos de una
vivienda que se ha puesto a la venta.
• En este documento se incluyen los datos de identificación dirección,
dimensiones, ubicación y las posibles variaciones que hayan sido
registradas en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.
 EL FOLIO REALES
SUS ALCANCES
• Con el Programa de Modernización se adoptó un sistema de Folio
Real Electrónico. Esta herramienta tecnológica permitirá fortalecer la
legalidad, la certeza y la seguridad jurídica de todos los actos que
estén relacionados con la propiedad inmobiliaria en el Estado de
México.
• Los procesos administrativos contarán con firma electrónica en cada
etapa de su gestión y trámite, lo que garantizará la autenticidad y
trasparencia de la información registral, lo que desde luego, conlleva
a la adecuación de diversas disposiciones jurídicas, entre las que se
encuentran el Código Civil
• y La Ley del Notariado, ambos del Estado de México y la creación de
un ordenamiento especial que determine, con precisión, los procesos
registrales, el sistema informático, las funciones de los registradores,
los límites y alcances de la actuación de éstos, la conexión con los
principales usuarios del servicio registral, la vinculación y cruce de
información con los catastros municipales.
• La función de la "firma electrónica" evitará que los usuarios no
autorizados entren al sistema registral y modifiquen la información
almacenada en la base de datos y, con la implementación y
operatividad del Folio Real Electrónico, también se evita una posible
alteración, perdida, mutilación o desgaste de documentos,
entendiéndose que toda la información por la que se adquieran,
transmitan, constituyan, modifiquen, graven, limiten o se extingan el
dominio, la posesión y los demás derechos reales sobre inmuebles, no
será manejada en papel sino en procesos electrónicos y transmitida
vía internet en concordancia con la Ley para el Uso de Medios
Electrónicos del Estado de México, publicada el 3 de septiembre del
2010.
 VENTAJAS

• Es un documento que le permite al comprador y a las autoridades

consultar todas las inscripciones y anotaciones de una vivienda. Gracias
a sus mecanismos inviolables,  con él es posible detectar cualquier
intento de fraude y alteración de los registros. Entre estos mecanismos
se encuentran copias electrónicas de cada inscripción.
• Es, en pocas palabras, un registro de la vida legal de cada vivienda.
 DONDE SE OBTIENE

• El folio real debe tramitarse en la Dirección General del Registro

Público de la Propiedad y el Comercio,  en su ventanilla única.

• No debe tramitarse por el dueño de la vivienda, sino de preferencia

por un representante legal.