LA PROPIEDAD

• En México el derecho a la propiedad y el derecho de propiedad están

reconocidos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos,
específicamente en el artículo 27

• La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del

territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha
tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los
particulares, constituyendo la propiedad privada

• en donde se habla de tres tipos de propiedad:

• La propiedad pública,
• La propiedad privada
• La propiedad social
• LA PROPIEDAD PÚBLICA:
Se refiere al derecho que tiene el Estado Mexicano (Federación,
Estados, Municipios), sobre bienes de dominio público que son aquellos
bienes muebles e inmuebles que están sujetos a un régimen de derecho
público, están fuera del comercio, son inalienables, imprescriptibles e
inembargables.
Los bienes del dominio público pueden ser bienes de uso común, bienes
destinados a un servicio público y bienes propios del Gobierno Federal.
• LA PROPIEDAD SOCIAL :
Se compone de diversos grupos agrarios y a su vez por dos regímenes:
la propiedad ejidal y la propiedad comunal que son distintas a la
propiedad privada.
• LA PROPIEDAD PRIVADA :
Es a la que nos vamos a referir en esta sección y es el derecho que tiene
una persona física o moral particular para gozar y disponer de sus
bienes con las limitaciones establecidas por la ley.
• De tal forma que una persona física o moral particular podrá ser
propietario tanto de bienes muebles como bienes inmuebles dentro con
las limitaciones establecidas por la ley.

• El Gobierno Federal podrá expropiar las cosas que pertenezcan a los

particulares y que se consideren como notables y características
manifestaciones de nuestra cultura nacional de conformidad con la Ley
de Expropiación y las leyes que resulten aplicables.
• DEFINICIÓN DE PROPIEDAD (Diccionario de Pina Y Pina Vara)
Es el derecho de goce y disposición que una persona tiene sobre
bienes determinados, de acuerdo con lo permitido por las leyes, y
sin perjuicio de tercero.

• PROPIEDAD (Rojina Villegas):

Esta se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en
forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla
totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un
sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina
entre el titular y dicho sujeto.
 DERECHO DE PROPIEDAD
• Es la capacidad jurídica directa e inmediata que tiene
una persona respecto a un objeto o una propiedad determinados, lo
cual le permite disponer de ellos libremente dentro del marco
establecido por la ley.

En otras palabras, se trata del poder que los sujetos jurídicos tienen

sobre los objetos y las propiedades para hacer con ellos lo que
quieran, sin violentar la ley ni causar daños a terceros.
 CARACTERÍSTICAS
• El derecho de propiedad aplica sobre todos los objetos susceptibles
de apropiación, lo cual está determinado por tres características
principales:
• Que sean útiles, pues de no serlo no tendría sentido su apropiación;
• Que sean limitados, pues de ser infinitos tampoco haría falta
apropiárselos;
• Que puedan ser ocupados o poseídos, pues de otro modo no habría
cómo actuar el poder del derecho de propiedad sobre ellos.
• Se considera que el derecho de propiedad existe de las siguientes
maneras:
• Moral. Dado que la apropiación es reflexiva y no instintiva.
• Perpetuo. Dado que durará hasta que el bien exista.
• Exclusivo. Dado que sólo puede haber un propietario de la cosa a la
vez.
• Limitado. Dado que puede ser restringido por el bien común, por la
necesidad ajena o por la ley.
• Perfecto. Dado que el propietario puede por él defender su propiedad
de la cosa incluso mediante el ejercicio proporcionado de la fuerza.
 ANTECEDENTES
• De manera similar, se considera que el derecho de propiedad pleno
brinda al poseedor tres facultades sobre el objeto o propiedad en
cuestión, que son:
• El uso (ius utendi),
• El goce (ius fruendi)
• El disfrute (ius abutendi),
• una distinción que nació en el Derecho Romano durante las épocas
medievales:
• Ius utendi. El propietario tiene derecho a usar la cosa como le plazca,
conforme a sus intereses y a la función social que posea, siempre y
cuando no viole la ley ni cause lesiones a otros propietarios

• Ius fruendi. El propietario tiene derecho a aprovecharse de la cosa, de

los frutos que ésta genere directa o indirectamente, o que
permanezca luego de su uso.

Ius abutendi. El propietario tiene derecho a disponer como desee de

la cosa, ya sea para destruirla, enajenarla, abandonarla, alquilarla,
etc., siempre y cuando no vaya en contra de su función social y no
vulnere ningún derecho de terceros o ninguna ordenanza legal
• Clasificación por sujeto. Se puede hablar de propiedad privada,
cuando pertenece a un particular, pública, cuando pertenece
al Estado, individual, si pertenece a un único propietario, colectiva
privada, cuando pertenece a una comunidad privada o colectiva
pública, cuando pertenece a todos y es administrada por un ente u
organismo público.
• Por ejemplo: Un parque es propiedad pública colectiva, mientras que
una hacienda es propiedad privada individual, y los bienes de
una empresa privada son bienes colectivos privados.
• Clasificación por naturaleza. Existen propiedades muebles, pueden
moverse de sitio, inmuebles, no pueden transportarse sin dañarlas,
corporal, la que puede ser percibida por los sentidos e incorporal, la
que se constituye por meros derechos, es abstracta.
• Por ejemplo: Un automóvil es un bien mueble, una casa es un bien
inmueble, ambos tienen propiedad corporal.
• Mientras que el propietario de un crédito tiene una propiedad
incorporal.
 CONTRATO
• ADQUISICIÓN A TITULO PARTICULAR La forma habitual de transmisión
a título particular es el contrato.
• CONTRATO: Es la convención de voluntades entre dos más persona
para crear, transferir, modificar o extinguir, derechos y obligaciones.
• CONVENIO: Es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir,
únicamente obligaciones
• CONVENIO: es ponerse de acuerdo con alguien al respecto de algo,
para lograr objetivos comunes.
• ELEMENTOS DEL CONTRATO Estos elementos son tres clases:
• 1.- ELEMENTOS DE EXISTENCIA.
CONSENTIMIENTO: Es el acuerdo de voluntades.
OBJETO: Debe existir en la naturaleza, debe de ser determinado en su
especie y estar en comercio
ELEMENTOS DE EFICACIA: Es el elemento que la ley requiere para que
un contrato ya existente ya con todos los elementos de validez.
Pueda producir efectos jurídicos, bien en el propio patrimonio ajeno.
Tal elemento es la legitimación, es el poder de ejercitar un derecho
independientemente de ser o no titular.
 SUCESIONES
• Toda persona, de cualquier edad que sea, tiene capacidad para heredar y no puede
ser privada de ella de un modo absoluto; pero en relación a ciertas personas y a
determinados bienes, pueden perderla por alguna de las siguientes causas:
• Falta de personalidad;
• Delito;
• Presunción de influencia contraria a la libertad del testador,
• o a la verdad o integridad del testamento;
• Falta de reprocidad internacional;
• Utilidad pública;
• Renuncia o remoción de algún cargo conferido en el testamento.
 PRESCRIPCIÓN

• Concepto jurídico en virtud del cual el transcurso de tiempo consolida

situaciones de hecho. Permite la extinción de derechos (extintiva) o
adquisición de cosas ajenas (liberatoria – usucapión).
• Caducidad: Extinción de un derecho por el transcurso del tiempo
conferido para su ejercicio.
•  Es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones,
mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones
establecidas por la ley.
• La prescripción es un fenómeno en el que por el paso del tiempo se
pueden adquirir o extinguir derechos y obligaciones.
• En este sentido, hay dos tipos de prescripción: la adquisitiva y la
extintiva.
• La primera es un modo en el cual se puede adquirir cosas ajenas por
haberlas poseído durante un largo periodo de tiempo
• POR ADJUDICACIÓN

• Esta puede ser por herencia o por remate en un juicio mercantil o en

un juicio de alimentos.
• La adjudicación es el acto judicial consiste en la atribución como
propia a persona determinada de una cosa, mueble o inmueble como
consecuencia de una subasta o partición hereditaria.
• POR ACCESIÓN: Es otro medio de adquirir la propiedad mediante una
extensión dominio.
• Todo aquello que se incorpore natural o artificialmente a una cosa
principal pertenece al dueño de esta virtud del derecho de accesión; esto
es por una unión o adjudicación de una cosa secundaria o a una principal.
• De tal forma surgen dos principios.
• DERECHO DE ACCESIÓN: Esto es por una unión o adjudicación de una cosa
secundaria a una principal. De tal forma que surgen 2 principios que son:
• PRINCIPIOS DE LA ACCESIÓN: Lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
Nadie puede enriquecerse sin causa a costa del otro.
 LA POSESIÓN Y SUS DERECHOS
• Concepto de posesión
• Artículo 5.28.- Es poseedor de un bien el que ejerce sobre él un poder de hecho.
• Posee un derecho el que lo goza. Posesión originaria o derivada
• Artículo 5.29.- Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro
un bien, concediéndole el derecho de retenerlo temporalmente en su poder en
calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario,
comodatario u otro título análogo, los dos son poseedores.
• El que lo posee a título de propietario tiene una posesión originaria; el otro, una
posesión derivada.
• 5.30 5.31
• Bienes y derechos susceptibles de posesión
• Artículo 5.32.- Sólo pueden ser objeto de posesión los bienes y
derechos que sean susceptibles de apropiación.
• Legitimación para adquirir la posesión
• Artículo 5.33.- Puede adquirirse la posesión por la persona que va a
disfrutarla, su representante legal, su mandatario o un tercero sin
mandato alguno; en este último caso no se entenderá adquirida la
posesión hasta que la persona a cuyo nombre se haya verificado el
acto posesorio, lo ratifique.
• Posesión en caso de bien indiviso
• Artículo 5.34.- Cuando varias personas poseen un bien indiviso podrá
cada una de ellas ejercer actos posesorios sobre el mismo, con tal que
no excluya los actos posesorios de los otros coposeedores.
• Presunción de posesión del bien dividido
• Artículo 5.35.- Se entiende que cada uno de los partícipes de un bien
que se posee en común, ha poseído por todo el tiempo que duró la
indivisión, la parte que al dividirse le tocare.
• Derechos del poseedor de buena fe
• Artículo 5.46.- El poseedor de buena fe, que haya adquirido la
posesión por título traslativo de dominio tiene los derechos
siguientes:
• I. Hacer suyos los frutos percibidos mientras su buena fe no es
interrumpida;
• II. Que se le paguen los gastos necesarios y los útiles, teniendo
derecho de retener el bien poseído hasta que se haga el pago;
• III. Retirar las mejoras voluntarias, si no se causa daño en el bien
mejorado o reparando el que se cause al retirarlas;

• IV. Que se les paguen los gastos para la producción de los frutos
naturales e industriales que no hace suyos por estar pendientes al
tiempo de interrumpirse la posesión; teniendo derecho al interés
legal sobre el importe de esos gastos desde el día en que los haya
hecho.
• Derechos del poseedor de mala fe
• Artículo 5.49.- El poseedor a que se refiere el artículo anterior, tiene
derecho a que se le reembolsen los gastos necesarios.
• Derechos del poseedor por mas de un año de mala fe
• Artículo 5.50.- El que posee en concepto de propietario por más de
dos años, pacífica, continua y públicamente aunque su posesión sea
de mala fe, con tal de que no sea delictuosa, tiene derecho a:
• I. Las dos terceras partes de los frutos industriales que haga producir
al bien, perteneciendo otra tercera parte al propietario, si reivindica el
bien antes de que se prescriba;
• II. Que se le abonen los gastos necesarios y a retirar las mejoras útiles,
si es dable separarlas sin detrimento del bien.
 DERECHOS DE USO
• Concepto del derecho real de uso
• Artículo 5.284.- El uso da derecho para percibir de los frutos de un
bien ajeno, que basten a las necesidades del usuario y su familia.
• Concepto del derecho real de habitación
• Artículo 5.285.- La habitación da, a quien tiene este derecho, la
facultad de ocupar gratuitamente, en casa ajena, las piezas necesarias
para sí y para las personas de su familia.
• Intransferencia del uso y de la habitación
• Artículo 5.286.- El derecho de uso y de habitación son intransferibles e
inembargables.
• Disposiciones aplicables al uso y la habitación
• Artículo 5.287.- Las disposiciones establecidas para el usufructo son
aplicables a los derechos de uso y de habitación, en cuanto no se
oponga a lo dispuesto en el presente Capítulo.
• Uso total o parcial de frutos o casa
• Artículo 5.288.- Si el usuario consume todos los frutos de los bienes, o
el que tiene derecho de habitación ocupa todas las piezas de la casa,
queda obligado a todos los gastos como si se tratara de usufructuario.
• Si el primero solo consume parte de los frutos, o el segundo solo
ocupa parte de la casa, no debe contribuir en nada, siempre que al
propietario le quede una parte de frutos o aprovechamientos
bastantes para cubrir los gastos y cargas.
 DERECHOS DE GOCE

• La capacidad de goce es la aptitud del sujeto para ser titular

de derechos y obligaciones.
• Ésta la tiene el ser humano desde su concepción por el mero hecho
de serlo, es decir, es consubstancial al hombre; no puede concebirse
la personalidad jurídica sin la capacidad de goce.
• La capacidad de goce, consistente en la aptitud para ser titular
de derechos u obligaciones, se adquiere por el nacimiento en lo que
se refiere a las personas jurídicas individuales, o por disposición de
la ley respecto a las personas jurídicas colectivas; pero desde que el
ser es concebido, tratándose de personas individuales, 

• La capacidad de goce de las personas jurídicas individuales se

adquiere por el nacimiento y se pierde por la muerte; pero entran
bajo la protección de la ley desde el momento en que los individuos
son concebidos, y si nacen viables, también desde ese momento se
les tiene por nacidos para los efectos declarados en el presente
Código.
 LAS SERVIDUMBRES
• Concepto de servidumbre de predios dominante y sirviente
• Artículo 5.169.- La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un
inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto propietario. El
inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio
dominante; el que soporta, predio sirviente.
• Obligación de propietario del predio sirviente de no hacer o tolerar
• Artículo 5.170.- La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar.
• Sin embargo para que el propietario del predio sirviente pueda exigir la
ejecución de un hecho, es necesario que esté expresamente
determinado por la ley, o en el acto en que se constituyó la servidumbre.
• Clases de servidumbres
• Artículo 5.171.- Las servidumbres son continuas, o discontinuas;
aparentes o no aparentes.
• Servidumbres continuas
• Artículo 5.172.- Son continuas aquéllas cuyo uso es o puede ser
incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre.
• Servidumbres discontinuas
• Artículo 5.173.- Son discontinuas aquéllas cuyo uso necesita de algún
hecho actual del hombre.
• Servidumbres aparentes
• Artículo 5.174.- Son aparentes las que se anuncian por obras o signos
exteriores, dispuestos para su uso y aprovechamiento.
• Servidumbres no aparentes
• Artículo 5.175.- Son no aparentes las que no presentan signo exterior
de su existencia.
• Naturaleza de las servidumbres
• Artículo 5.176.- Las servidumbres son inseparables del inmueble al
que pertenecen activa o pasivamente.
 DERECHOS PARA DISPONER DE LA
COSA

• El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa para sus intereses

y de acuerdo con la función social del derecho o de la propiedad,
siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya
establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios.
Protección del derecho de propiedad dentro del
derecho vigente
“Acción reivindicatoria”

• La reivindicación o ius vindicandi: es aquella acción imprescriptible

interpuesta, como se señala en doctrina, por el propietario no
poseedor contra el poseedor no propietario
•  Acción que compete al dueño de una cosa que no la posee, contra
el poseedor para que se la restituya.
• En definitiva, la que corresponde al propietario no poseedor contra
el poseedor no propietario.
• El propietario tiene acción contra el tenedor y poseedor de la cosa para
reivindicarla.
• Los requisitos para su ejercicio son:
• 1) la titularidad del propietario
• 2) la posesión injustificada del demandado
• 3) la identidad de la cosa objeto de la acción.
• Es el derecho que tiene el propietario a ejercitar judicialmente
el derecho de recuperar su cosa que otro tiene indebidamente.
• Es la acción que corresponde, pues, al propietario no poseedor frente
al poseedor no propietario.
• El demandante en esta acción o reivindicante recuperará la cosa
reivindicada si prueba: su derecho real, la ausencia del derecho a poseer
la cosa el demandado o reivindicado, la realidad de la posesión de éste y
la identidad de la cosa.
• Para ejercitar la reivindicación no se requiere la utilización del nombre de
esta acción; no obstante, deben reclamarse cosas concretas y
determinadas.
• Si triunfa el reivindicante, se le restituirá la cosa con sus accesiones,
liquidándose el estado posesorio del demandado.
 ELEMENTOS
• Que de acuerdo con la ley y la jurisprudencia, que establecía como
elementos de la acción reivindicatoria:
• a). - La propiedad de la cosa que reclama;
• b). - La posesión por el demandado de la cosa perseguida
• c). - La acción reivindicatoria protege al propietario contra una lesión
específica al derecho de propiedad: su desconocimiento por la
privación de la parte útil del dominio: la posesión
 La propiedad horizontal

• Concepto que hace referencia a las copropiedades como edificios, conjuntos y algunos
tipos de urbanizaciones en las que los propietarios comparten las áreas comunes como
las vías peatonales, pasillos, ascensores, zonas verdes, lobby, entre otros

• Comunidad constituida por los propietarios de todos los pisos y locales de un

mismo edificio susceptibles de aprovechamiento independiente.

• Esta comunidad atribuye a cada uno de los copropietarios un derecho singular y

exclusivo sobre su piso o local correspondiente y un derecho de copropiedad conjunto e
inseparable sobre los restantes elementos comunes del inmueble.
• La propiedad horizontal es una propiedad especial que se constituye
sobre pisos o locales susceptibles de aprovechamiento
independiente, teniendo su titular un derecho exclusivo sobre ellos y
un derecho de copropiedad sobre elementos del inmueble que sean
necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquéllos.

• La doctrina mayoritaria tiende a considerar la propiedad horizontal

como una propiedad especial, dado su objeto, que siendo una figura
peculiar de comunidad, atribuye al derecho de los propietarios un
carácter complejo, interdependiente y funcional.
 LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO

• El régimen de propiedad en condominio vertical, horizontal o mixto

se constituye cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o
locales de un inmueble, susceptible de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél
o a la vía pública pertenecen a distintos condóminos.
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO EN EL
ESTADO DE MÉXICO

• Artículo 1.- La presente Ley es de interés público y tiene por objeto

establecer las bases para regular la constitución, organización,
funcionamiento, modificación, administración y extinción del régimen
de propiedad en condominio, así como su convivencia social y
solución de controversias entre condóminos y residentes, y entre
éstos y su administrador o Comité de Administración
• Artículo 4.- Se considera régimen de propiedad en condominio, aquel que
se constituye sobre bienes inmuebles que en razón de sus características
físicas, permite a sus titulares tanto el aprovechamiento exclusivo de
áreas o construcciones privativas, como el aprovechamiento común de las
áreas o construcción que no admiten división, confiriendo a cada
condómino un derecho de propiedad exclusivo sobre la unidad privativa,
así como un derecho de copropiedad con los demás condóminos,
respecto de las áreas o instalaciones comunes
• Artículo 5.- El régimen de propiedad en condominio se constituye:
• I. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o
naves de que conste un inmueble, o que hubieran sido construidos dentro de
un inmueble con partes de uso común pertenezcan a distintos propietarios o
siendo del mismo propietario, se les dé un uso diferente o privado a cada uno;
• II. Cuando los diferentes pisos departamentos, viviendas, locales, áreas o
naves que se construyan dentro de un inmueble, y que cuente éste con
elementos comunes e indivisibles, cuya propiedad privada se reserve en los
términos del artículo anterior, se destinen a la enajenación de personas
distintas;
• III. Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en
diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves, y que entre
otros le de un uso habitacional, de abasto, comercio o servicios, industrial o
agroindustrial o mixtos, para enajenarlos a distintas personas, siempre que
exista un elemento común de propiedad privada indivisible.
• IV. Por disposición testamentaria, siempre que se ajuste a las normas de
desarrollo urbano aplicables;
• V. Derivado de la partición de una copropiedad, cuando de la misma se
generen dos o más unidades de propiedad exclusiva, que compartan áreas e
instalaciones comunes.
• El condominio se constituirá sobre las construcciones en proceso de
construcción o terminadas.
• Los ayuntamientos únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal
en edificaciones terminadas, siempre que cumplan con las normas relativas
a la división del suelo, su uso, densidad e intensidad de aprovechamiento e
imagen urbana, restricciones y demás normatividad aplicable.
 LA ENAJENACIÓN DE LOS BIENES
• En un sentido amplio, enajenación implica la transferencia del
dominio o cualquier otro derecho real entre dos patrimonios. ... La
enajenación es la consecuencia jurídica de una obligación de
dar, que es precisamente aquella que busca transferir el dominio o
constituir un derecho real en su favor.
• La enajenación se refiere entonces al hecho de entregar el dominio de
una propiedad de un individuo a otro. ... Por ejemplo, si un individuo
decide vender su vivienda, se da un acto de enajenación. Pero
también cuando se dona, por ejemplo, un terreno, a una organización
sin fines de lucro.
• El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, señala
como primera acepción del término Enajenación, Pasar o transmitir a
alguien el dominio de algo o algún otro derecho sobre ello. ...
establece el momento en que la transmisión de propiedad se verifica.

• Trasmisión del derecho de propiedad o constitución de un derecho

real que lo desmiembra (enajenación parcial).

• Modo de transferir a otro la propiedad de alguna cosa a título

gratuito, como la donación; o a título oneroso, como la venta o
permuta.