Ya Todo Está Dicho

L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN
“Ya todo está

dicho”
Un paseo por la historia de la
valuación en México
Presenta:
Julio E. Torres Coto M.
Ingeniero Civil, Maestro en Valuación
Colegio de Valuadores Estado de Baja
California
Universidad Autónoma de Baja California
1
Irapuato, Guanajuato
29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014
ÍNDICE
1.- RESUMEN.....................................................................................3
2.- PALABRAS CLAVE.......................................................................4
3. ……………………............................................................................5
3.1.- LOS ORÍGENES………………......................................... 5

3.2.- LOS TIEMPOS CLÁSICOS.............................................. 6
3.3.- EDAD MEDIA…………..................................................... 6
3.4.- EL PENSAMIENTO ECONÓMICO................................... 6
3.5.- LA VALUACIÓN COLONIAL............................................ 7
3.6.- LA INDEPENDENCIA………............................................ 8
3.7.- LA ÉPOCA MODERNA…………………………………….. 9
3.8.- LA DIRECCIÓN GENERAL DE PENSIONES…………… 10
3.9.-LEY GENERAL DE INSTITUCIONES DE CRÉDITO Y
ESTABLECIMIENTOS BANCARIOS…………………………… 10
3.10.- BANCO HIPOTECARIO URBANO……………………… 13
3.11.- ASOCIACIÓN HIPOTECARIA MEXICANA…………….. 13
3.12.- BANCA PRIVADA………………………………………… 14
3.13.- PRIMERA CONVENCIÓN PANAMERICANA DE
VALUACIÓN………………………………………………………. 15
3.14.- IV CONVENCIÓN PANAMERICANA DE VALUACIÓN 16
3.15.- INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIÓN……………... 18
3.16.- CRECE LA ORGANIZACIÓN.…………………………… 18
3.17.- NACE LA ASOCIACIÓN………………………………….. 19
3.18.- DESARROLLO TÉCNICO………………………………... 21
3.19.- COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES. 23
3.20.- ENSEÑANZA DELA VALUACIÓN………………………. 24
3.21.- REUNIÓN DE PRESIDENTES DE ORGANISMOS
NORTEAMERICANOS DE VALUACIÓN………………. 25
3.22.- CONGRESOS PANAMERICANOS……………………... 25
3.23.- LAS NORMAS INTERNACIONALES…………………… 26
3.24.- LA BANCA MÚLTIPLE……………………………………. 27
3.25.- EL ENFOQUE DE MERCADO…………………………… 28
3.26.- SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL…………………. 29
3.27.- CONCLUSIÓN……………………………………………... 30
2
REFERENCIAS....................................................................................5
3
RESUMEN
Al llegar a esta Quincuagésima Convención o Congreso Nacional

de Valuación me ha parecido interesante y aún más, justo invitar a mis
colegas valuadores de la República Mexicana y echar un vistazo atrás. A
tratar de ver y, para algunos, recordar de donde venimos y que es lo que
hemos hecho para llegar hasta acá en el tiempo.
Entendiendo lo que ha dicho el filósofo, “el hombre es él y su

circunstancia”, no puede cabernos duda de que los profesionales de la
valuación de hoy, si somos algo, lo somos por las circunstancias en que
hemos venido formando esta profesión a lo largo de los lustros, las
décadas y, por que no decirlo, los siglos.
Todos sabemos que la valuación tiene orígenes muy remotos en la

historia. Sin remontarnos hasta allá, si es importante y es lo que se
pretende hacer aquí, reconocer cual ha sido la forma en que evolucionó la
disciplina, el arte, la técnica y la ciencia de la valuación en México en las
pasadas seis décadas y como se ha ido consolidando la profesión de
valuador en la que la mayoría de nosotros militamos.
Esto me ha llevado a recordar, sí, pero también a hurgar en

archivos y memorias.
Desde luego que no se trata de una investigación histórica que se

acoja a los cánones de tal, es simplemente un breve paseo que espero
sirva para que reconociendo de donde venimos, tratemos de entender
quienes somos y, quizá, pensar: a donde vamos.
PALABRAS CLAVE.
Valuación. Historia.
4
1. LOS ORÍGENES
Desde cualquier punto que se quiera ver, es un hecho

incontrovertible que la valuación no es, ni con mucho, una
disciplina nueva. Sus orígenes, si bien no documentados, se
remontan al momento de la evolución humana en que el hombre
llega a ser y entenderse homo economicus. A partir de ese
momento, cuando el hombre reconoce que los bienes que
aprovecha, genera o produce son intercambiables por aquellos
producidos o generados por otro u otros que requieren y pueden
aprovechar los suyos, también entiende que hay una relación de
valor entre lo que el ofrece y el otro demanda, al igual que la hay
entre lo que el demanda o requiere y los otros ofrecen.
En ese momento alguien emite un juicio de valor. Sí, aún no se

habla de moneda o de valor monetario, habrá aún que recorrer un
largo camino evolutivo, pero desde el momento que algo es más
deseable que otra cosa, se pone en evidencia que ese algo vale
más que lo otro. Dejemos por el momento de pensar cual es la
unidad de medida, lo importante es que la hay y que alguien,
cualquiera de las partes o posiblemente un tercero, si ya se ha
evolucionado a ese grado, la estima, define o fija.
Al correr el tiempo el hombre aprende a vivir en sociedad y en

alguna forma ésta se estructura y jerarquiza, apareciendo la figura
de gobierno. Cuando ésta surge, trae aparejada la necesidad de
recursos para operar y prestar los servicios que los gobernados
esperan. Así se hace necesaria la recaudación pública, lo que
implica obtener recursos de los que los generan, es decir quienes
producen la riqueza del estado. Sí, porque en un hecho que, salvo
en las economías centralizadas, el estado no es generador de
riqueza, pero si su beneficiario y en algunas ocasiones distribuidor.
Y la base para gravar al productor es saber cuál es su riqueza,

cuanto vale. Ahí se necesita un valuador y con mayor precisión
semántica: un tasador.
En el antiguo Egipto, en donde los encargados de la recaudación

eran los sacerdotes, se diseño un sistema para estimar la
extensión de tierra inundada o regada por la avenida del año y con
esa base saber cual sería la producción y cual la parte que
correspondía al templo o al faraón. Sencillo, pero efectivo.
5
En la Creciente Fértil hubo sistemas equiparables para obtener
para el soberano los ingresos que requería el funcionamiento del
aparato estatal.
2. LOS TIEMPOS CLÁSICOS
En el estado romano la disciplina evolucionó y, en cierta medida se

profesionalizó recayendo en los agrimensores la tarea de tasar y
valorar la tierra. Dada la importancia de la función en ocasiones las
dos tareas se asignaban a los jueces.
Lamentablemente, pese a que de aquellos tiempos sí nos ha
llegado buen volumen de literatura, no se conoce texto alguno que
arroje más luz sobre el tema que ahora nos interesa.
3. EDAD MEDIA
En efecto, es sólo a fines de Medioevo(Siglo XIV) que aparece en

Italia el primer texto formal sobre estimo, que es como se conoce
allá lo que nosotros llamamos valuación.
Que se haya justificado escribir sobre el tema implica, a nuestro

parecer, que la disciplina contaba con un bueno número de
practicantes, por lo que resultaba aconsejable y útil contar con una
recopilación de la información disponible y codificación de los
métodos, técnica y procedimientos reconocidos para obtener
resultados aceptables.
Atendiendo a la cronología y teniendo en cuenta lo que sabemos

del desarrollo técnico de la valuación en Italia, podemos afirmar
que ésta antecedió a la economía, pues como veremos ésta tuvo
sus orígenes cuando ya había pasado incluso el Renacimiento.
Tenemos que aceptar, con los autores italianos, que la valuación o

estimo, siendo anterior a la economía debe entenderse como una
rama autónoma y diferente de las ciencias.
4. EL PENSAMIENTO ECONÓMICO
La mayoría de los valuadores mexicanos hemos abrevado en

textos de origen estadounidense en los que se nos enseña la
evolución del pensamiento económico y su relación,
principalmente, con el valor de los bienes inmuebles. Hay incluso
algún texto mexicanos que recoge esta corriente de pensamiento.
6
Es sano que quienes nos dedicamos a una profesión que tiene
cercana relación con la economía, tan cercana que en algunos
casos hemos llegado a confundirlas o a entender que la nuestra
deriva de aquella, conozcamos y entendamos como se desarrolló
la doctrina económica que ahora domina y la forma en que los
fenómenos y procesos que estudia y analiza influyen en el valor de
los bienes que nos corresponde estudiar y estimar.
Por supuesto que no es el caso repetir aquí lo que todos hemos

estudiado, pero sí dejar constancia de que a partir de los estudios
de Adam Smith, se ha venido desarrollando una forma racional de
estudiar y explicar como se mueve la economía y que esos
procedimientos no solamente son útiles al valuador, sino que su
conocimiento le es indispensable.
5. LA VALUACIÓN COLONIAL
Debemos al distinguido ingeniero don Rafael Sánchez Juárez un

valioso estudio sobre la evolución de nuestra disciplina en México.
También son interesantes, para quien tenga curiosidad en
adentrarse en ello, los trabajos del colega capitalino Fernández del
Castillo, arquitecto, valuador y acucioso investigador que nos ha
dejado preciosos documentos sobre la historia de la valuación en
tiempos coloniales.
Entonces se requería, como ahora, para establecer la base para el

pago de impuestos y también para saber cuánto valía la hacienda
de cada cual.
Es curioso saber que en aquellos tiempos, si bien no era necesaria

la certificación del avalúo, sí se exigía que el alarife que lo había
realizado acudiera ante la autoridad eclesiástica a jurar antes Dios
que lo que decía su trabajo era cierto. La pena por falta a la verdad
era, debemos aceptar, muy superior a cualquiera que hoy se nos
imponga.
Además, ya el 14 de agosto de 1548 encontramos el primer avalúo

ordenado por el Cabildo de la Ciudad de México Tenochtitlán. La
razón es de origen fiscal, hay que estimar la base para el cobro de
un impuesto para pagar el empedrado de la ciudad. Así, se cobran
veinte pesos a cada solar para empedrado. En febrero del siguiente
año aparece la primera inconformidad documentada en contra de
las ordenanzas, aranceles y tasaciones que estaban establecidas
7
en la ciudad. En esa forma se arraigó la práctica de censar y tasar
los solares de las ciudades y pueblos, esto con una razón
meramente de carácter social, es decir, como un procedimiento de
contribuir con un pago al erario.
Al principio del siglo XVII, cuando la Ciudad ya tiene 8 kilómetros

cuadrados, don Manuel de la Concha produce los primeros avalúos
masivos, estableciéndose que la Ciudad tiene un valor de
$20’000,000.
6. INDEPENDENCIA
La Independencia trajo cambios en las necesidades del País.

Ahora seríamos los mexicanos los responsables de sostener el
gasto del Estado que habíamos creado.
Hacia 1830 se inician los primeros avalúos periciales del México

independiente y se asigna un valor de 100 reales la vara cuadrada
en la calle de Plateros, hoy Francisco I. Madero.
Se dictaron disposiciones legales con fines fiscales, como el

decreto federal de 1836, en el cual se indicaba la regulación de una
contribución
anual de dos pesos al millar para todas las fincas urbanas. En
1838, se estableció, igualmente, una contribución sobre fincas
rústicas y, en este mismo año, se adoptó una definición de las
mismas; años más tarde, en 1843, se reglamentaron a nivel federal
los avalúos sobre fincas urbanas y rústicas del territorio nacional.
De igual modo, entre 1850 y 1851 se estableció un tipo de
contribución para fincas rústicas, urbanas y demás capitales sin
que existiera un ordenamiento físico de la propiedad.
Bien sabemos que el siglo XIX en México no se prestó a grandes

avances administrativos, las condiciones del País no eran propicias
para ello. Es lógico, pues, entender porque no fue sino hasta
finales del siglo cuando se estableció un catastro propiamente
dicho. El 11 de Enero de 1881, el Ing. Jacobo Mercado propone al
Ministro de Hacienda, Don Francisco Landero y Cos, la formación
de un catastro.
Al gobierno de don Manuel González debemos la Ley Especial de

Catastro, que sentó las primeras bases para esa institución en
nuestra Patria. Sin embargo fue sólo en 1896 que se estableció el
Catastro del Distrito Federal, habiéndole precedido los de Puebla,
Chiapas y Oaxaca.
Esta Institución tuvo una influencia trascendental en la valuación

moderna de México, como nos ha dicho don Rafael Sánchez
8
Juárez. En ella, siguiendo los lineamientos de la escuela italiana en
la materia, se fijaron los criterios modernos de la valoración en
México, sobre los que fue creciendo la valoración técnica en
nuestro País y se formaron los primeros valuadores técnica y
profesionalmente preparados.
7. ÉPOCA MODERNA
Como nos dice Sánchez Juárez, la valuación moderna en México

se inicia en las últimas décadas del siglo Diecinueve, cuando se
organiza el Catastro de la Ciudad de México siguiendo las líneas
de la escuela catastral italiana, pues fueron profesionales de aquel
país a los que se invitó para instruir a quienes se harían cargo de
esa oficina.
Al catastro interesaba el valor de los inmuebles como base para la

tributación predial. Los profesionales que se reclutó para llevar a
cabo esos trabajos fueron ingenieros civiles, siguiendo, por un lado
la tradición de la Colonia durante la cual la valoración y la tasación
la practicaban los alarifes y por otro la italiana, en donde la
valuación estaba a cargo de los geometri, topógrafos, también
ingenieros.
No es de extrañar, entonces, que estos profesionales se inclinaran

a basar el valor de esos bienes en el costo de construcción o en el
de reposición y que buscaran vías de uniformidad en los valores
del suelo basadas en argumentos esencialmente físicos: ubicación,
localización, forma, topografía, superficie.
Razón, si la queremos buscar, también la había en la ley. En 19

marzo de 1897 fue promulgada la “Ley General de Instituciones de
Crédito”, que reconoció, en su Capítulo III, a los Bancos
Hipotecarios, estableciendo:
Artículo 44. El préstamo hipotecario nunca excederá la mitad del

valor de los bienes dados en garantía; ni la anualidad que
corresponda pagar por la operación en el segundo caso de
artículo 39, habrá de ser mayor que el producto del capital que
represente la finca, calculando dicho producto al tipo de interés
que fijen los estatutos.
Artículo 45. Para los efectos del artículo anterior, el valor de los
bienes que se trata de hipotecar será fijado por peritos
nombrados por el Banco, a no ser que exista un avalúo catastral
practicado en toda forma, y que la Secretaría de Hacienda
9
autorice a los Bancos para que se atengan a dicho avalúo
catastral.1
8. DIRECCIÓN GENERAL DE PENSIONES
Ya en la etapa que podríamos llamar institucional de la Revolución,

se creo la Dirección General de Pensiones Civiles y de Retiro, que,
andando el tiempo, también requirió de valuadores. Esto fue en el
año ’25.
La Ley que la creo contemplaba las pensiones por vejez e

inhabilitación, y las pensiones para los deudos del trabajador que a
causa de sus labores perdía la vida; además se ofrecía la pensión
de retiro a los 65 años de edad y después de 15 años de servicio.
Asimismo, una vez hecho el pago de pensiones y los gastos de

administración del Fondo de Pensiones, se empleaban los
excedentes para otorgar préstamos hipotecarios hasta por 5 mil
pesos para adquisición o construcción de casa habitación y hasta
15 mil para compra de tierras de cultivo y su habilitación. Los
préstamos eran pagaderos a cinco y diez años, respectivamente.
Otorgar créditos hipotecarios implicaba la necesidad de conocer el

valor de la garantía y esto la de practicar la valuación de la misma.
Para este trabajo se recurrió a los valuadores experimentados que
trabajaban en el catastro. Ellos trajeron al avalúo hipotecario los
criterios, métodos y técnicas que conocían, que eran los
catastrales.
Se concedían además créditos hasta por 3 mil pesos para

establecer o explotar pequeñas industrias; también se destinaban
fondos para la construcción de casas y departamentos para venta y
renta a pensionados y funcionarios. La Ley estipuló 9% anual como
tasa mínima de interés. Lo que lleva a entender el uso generalizado
de la tasa de capitalización de 8%.
9. LEY GENERAL DE INSTITUCIONES DE CRÉDITO Y

ESTABLECIMIENTOS BANCARIOS
El 16 de enero de 1925 se publicó la Ley General de Instituciones de

Crédito y Establecimientos Bancarios, que estableció:
Art. 5. Son instituciones de crédito para los efectos legales:
1
Diario Oficial de la Federación del 19 de marzo de 1897.
10
I. Banco Único de Emisión;

II. Los Bancos Hipotecarios;
III. Los Bancos Refaccionarios, comprendiendo los
Industriales y las instituciones de crédito agrícola;
IV. Los Bancos de Depósito y Descuento;
V. Los Bancos de Fideicomiso;
VI. Los Bancos o Cajas de Ahorro;
VII. Los Almacenes Generales de Depósito;
VIII. Las Compañías de Fianzas.
Y reiteraba lo establecido en la Ley de 1897:
Art. 23.-El préstamo hipotecario se hará siempre en

dinero efectivo: nunca excederá de la mitad del valor de
los bienes dados en garantía, ni la anualidad que
corresponde pagar por la operación en el segundo caso
del artículo 18 habrá de ser mayor que el producto del
capital que represente la finca, calculando dicho producto
al tipo de interés que fijen los estatutos.
Art. 24.-Para los efectos del artículo anterior, el valor de

los bienes que se trate de hipotecar será fijado por peritos
nombrados por el Banco, a no ser que exista un avalúo
catastral practicado en toda forma y que la Secretaría de
Hacienda autorice a los Bancos para que se atengan a
dicho avalúo catastral.2
Así mismo estipuló:
Art. 97. Los Bancos de Fideicomiso tendrán por objeto principal

y propio, las operaciones por cuenta ajena y a favor de tercero
que autoriza esta Ley y cuya ejecución se confíe a su honradez
y buena fe.
Además, como objetos secundarios, tendrán facultad para

establecer departamentos de ahorro y practica las mismas
operaciones de los Bancos de Depósito y Descuento, con las
limitaciones especiales que establece esta Ley.
Art. 119.- Además de las operaciones comprendidas en la

Sección anterior, los Bancos de Fideicomiso podrán encargarse
de todas las que se encomienden a su honradez y buena fe, en
virtud de contratos de mandato, comisión, depósito u otro
cualquiera, y especialmente podrán:
I. Administrar bienes muebles e inmuebles…;
II. …;
III. […..]
XX. ….;
2
http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/6/2791/16.pdf
11
XIX. Encargarse de hacer avalúos;
XX. Desempeñar por cuenta ajena todas las demás
comisiones que se les confieran.3
A esta Ley siguió la aprobada y publicada en 29 de mayo de 1932,

que en lo que a nosotros interesa precisa:
ARTÍCULO 84.- El importe del préstamo inmobiliario no

excederá:
I. Cuando se trate de adquisición de bienes inmuebles, del

50% del valor comprobado de esos bienes;
II. Cuando se trate de la ejecución o construcción de
bienes inmuebles o de obras y mejoras, del 80% del
costo comprobado de construcción o ejecución, sin que
en ningún caso pueda ser mayor que el 50% del valor
total de las fincas u obras construidas o mejoradas, ni
del 33% de ese valor cuando las construcciones, la
maquinaria y los muebles inmovilizados, representen
más de la mitad del valor de la finca u obra
correspondientes.
El costo de las construcciones y el valor de las obras o

inmuebles en los términos de este artículo, serán fijados
por peritos que nombrará la institución acreedora, a
menos que haya avalúo catastral practicado en forma y
que la Secretaría de Hacienda autorice a la institución
4
acreedora para atenerse a dicho avalúo.
Y, por primera vez en nuestra legislación establece:
Sección 6ª
De las instituciones fiduciarias
Artículo 90.- Las sociedades y los departamentos autorizados

al efecto, conforme al artículo 3º, para actuar como fiduciarias,
podrán igualmente:
I. Intervenir en la emisión de toda clase de títulos de

crédito; …;
II. …
III. …;
IV. …;
V. …;
3
Ibid.
4
Diario Oficial de la Federación del 29 de junio de 1932, p. 18.
12
VI. Administrar toda clase de bienes que no sean fincas
rústicas, y aceptar y desempeñar toda clase de
mandatos y comisiones;
VII. Encargarse de hacer avalúos que tendrán la misma
fuerza probatoria que las leyes asignan a los hechos por
corredores titulados o peritos.
10. BANCO HIPOTECARIO URBANO Y DE OBRAS PÚBLICAS
Esta institución fue fundada en 1933, en un contexto de graves

problemas financieros derivados de las secuelas de la Revolución,
la caída de las exportaciones mineras y petroleras presentadas a
partir de 1925, así como de los efectos negativos a escala mundial
de la Gran Depresión de 1929 en los Estados Unidos. Asimismo, el
país presentaba un alarmante rezago en el ámbito social, el cual se
evidenciaba por la falta de servicios públicos básicos, tanto en
zonas urbanas como rurales.
La creación del Banco era parte del proyecto para impulsar el

desarrollo de la Banca de Fomento. En un principio, las funciones
del Banco comprendían todas las operaciones de crédito
inmobiliario para construcciones urbanas, instalaciones industriales
y obras de servicio público.
Esta institución también precisó del servicio de valuadores y, como

en el caso de los créditos hipotecarios de la Dirección de
Pensiones, lo más expedito fue recurrir a quienes sabían del tema:
los valuadores del catastro.
Así, tanto para los créditos hipotecarios que otorgaba la Dirección

de Pensiones, como para los que a los diversos órdenes de
gobierno otorgaba el Banco Hipotecario, se aplicaron criterios,
métodos y técnicas de valuación diseñadas para y probadas en, de
eso no cabe duda, el catastro. Buenas para un fin específico, pero
definitivamente no para todos, de ahí se derivaron usos,
costumbres e incluso vicios, que el tiempo se ha encargado de
poner en evidencia, pero no siempre de corregir, en el ámbito de la
valuación mexicana.
11. ASOCIACIÓN HIPOTECARIA MEXICANA
Esta organización, que nada tiene que ver con su homónima

contemporánea, se creo por la intención del Estado Mexicano de
contar con un organismo que respaldara a la banca privada, recién
13
reorganizada y regulada ya por el poder central, para otorgar
créditos hipotecarios a los particulares.
En esa misma década se creo el ya desaparecido Banco de

Cédulas Hipotecarias, S. A., institución que luego fue imitada en
diversas partes del país. Un banco de este tipo interviene en el
Acta de creación de la obligación (cédulas), para certificar la
existencia y valor de las garantías y para prestar su aval en cada
una de las Cédulas. Nuevamente, se requiere una valoración.
A pesar de ello, el crédito hipotecario tuvo un lento crecimiento en

México. Quizá no era llegado su tiempo por haber otras prioridades
en el País.
12. LA BANCA PRIVADA
Pasada la Segunda Guerra Mundial se retomó la normalidad y el

país aprovechó la inercia y el hecho de haberse liquidado la deuda
externa, para promover su transformación de país agrario a
industrial y nos lanzamos a la aventura de la industrialización. Pero
también a la de la consolidación del sistema financiero mexicano,
particularmente de la banca. Fueron las décadas de los cincuenta y
sesenta las de la creación de las grandes cadenas bancarias
nacionales, integradas mediante la fusión o compra de la multitud
de bancos regionales hasta entonces existentes y con ello la
centralización de las decisiones financieras en unos cuantos
centros.
Este proceso se apoyó en la Ley de Instituciones de Crédito y

Organismos Auxiliares de 31 de mayo de 1941.
Esos grandes bancos buscaron integrar sus cuadros de

valuadores, esencialmente empleando a los que ya sabían del
tema, que habiendo venido del catastro pasaron a la Dirección de
Pensiones, al Banco Hipotecario y luego a los que servían a la
Asociación Hipotecaria. Ahí estaban los valuadores, basando su
dicho en la expresión más sencilla que tomaban de la práctica
catastral, el costo al que llamaban Método Físico.
Esto lo estipulaba claramente el artículo 36 de la Ley, que

precisaba:
14
“El costo de las construcciones, el valor de las obras o de los
bienes, o el producto de las rentas o aprovechamientos serán
fijados por peritos que nombrará la institución acreedora.”5
Aquí la Ley es clara al hablar del costo de las construcciones, de

manera alguna de su valor. Sin duda tal estipulación fija el modelo
a que debe sujetarse quien practique la valoración, fijando el costo
de la construcción.
Así íbamos, cada cual por su camino, sin organización, ni base

académica. Existían, sin duda, profesionales que prestaban el
servicio de valuación, conforme a la costumbre. Algunos lo hacían
de manera libre, ante la judicatura y para clientes particulares, otros
servían a la banca, en los términos de la ley. Seguramente alguna
comunicación habría entre ellos, pero no hay registro ni constancia
de ello.
Sí, había en el sector público algo de comunicación interna entre

los profesionales que hacían valuación y algo de estudio y análisis.
Banco de México, Secretaría de Hacienda, Comisión Nacional
Bancaria y Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, contaban
con cuadros bien estructurados, pero hasta ahí.
Fue un hecho externo el que llevó a los valuadores mexicanos a

reconocer la necesidad de agremiarse.
13. PRIMERA CONVENCIÓN PANAMERICANA DE VALUACIÓN
El Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (CTTP) fue creado por

orden del Mariscal Andrés Avelino Cáceres en 13 de diciembre de
1889, lo que lo hace el organismo profesional de valuadores más
antiguo de América y del mundo.
Al conmemorar su cincuentenario en el año cuarenta y nueve, los

tasadores peruanos tuvieron la generosa idea de compartir con los
colegas del continente su experiencia y dar a conocer su
organización, proponiendo, para ello, la celebración de una
convención panamericana de valuación. Esta se llevó a cabo en la
Virreinal Lima, el 13 de diciembre de 1949.
Uno de los primeros acuerdos de esa Primera Convención

Panamericana de Valuación fue constituir la Oficina Permanente
5
Diario Oficial de la Federación, 31 de mayo de 1941, p. 11.
15
Panamericana de Valuación. Un segundo acuerdo fue establecer,
con periodicidad de tres años, la celebración de Convenciones
Panamericanas de Valuación que tendrían como sede a los
diferentes países del continente. Otro acuerdo que hizo historia fue
la Declaración del Valor Único, que establecía que el valor que
debe reportarse en una valuación es independiente del fin o uso
que haya de darse a la misma.
Asistieron a esa primera reunión continental de valuadores

delegaciones de: Argentina, Bolivia, Brasil, Chile, Venezuela y los
anfitriones, a cuyas organizaciones nacionales de valuadores se
reconoce como socios fundadores de la organización que se creo
entonces.
A la segunda convención, celebrada puntualmente en Santiago de

Chile del 12 al 19 de octubre de 1952, asistió por primera vez una
delegación mexicana que llevó la representación, nada menos, que
de la Comisión Nacional Bancaria cuyo presidente era don Manuel
Palavicini. Esto consta en la publicación Estudios de Valuación,
que contiene la nueve ponencias que presentó México en aquel
entonces. Los autores fueron. Arq. Roberto Álvarez Espinoza, Ing.
Rául Carregha Garza, Ing. Ángel Carrillo Flores, Arq. Miguel
Cervantes, Ing. Rómulo Delgado Crespo, Arq. Agustón Landa V.,
Constanzo Rodríguez, CPT, Ing. Rafael Sánchez Juárez e Ing. Luis
Videgaray Luna.
Ya entonces, se planteo la propuesta de Enseñanza Universitaria

de Valuación.
La III Convención tuvo lugar en Sao Paulo, Brasil y la IV se

convocó para reunirse en Chicago.
14. IV CONVENCIÓN PANAMERICANA DE VALUACIÓN
Sería esta reunión, a la que México asistió muy bien representado,

de importancia histórica para el movimiento continental de la
valuación y de manera muy especial para el gremio de valuadores
mexicanos.
En efecto, ahí se acordó que en adelante las reuniones

continentales de valuadores americanos cambiaran su nombre a
Congresos. Igualmente se decidió que en lugar de la Oficina
Permanente creada en Lima se constituyera la Unión
Panamericana de Asociaciones de Valuación, quizá siguiendo la
16
línea de la Unión Panamericana de Asociaciones de Ingenieros,
que por aquel entonces cobraba mucha fuerza. Pero lo más
importante para nosotros fue el hecho de que nuestra delegación
logró que fuéramos la sede del siguiente Congreso.
A la Cuarta Convención Panamericana de Valuación asistió

una delegación mexicana integrada por los señores arquitectos
don Ramón Carlos Aguayo y don Miguel Cervantes, ingenieros don
Luis Videgaray Luna y don Braulio Arvide Aguilar, así como don
Antonio Fraga y don Mariano Alcocer Barrera, que no llevaban
representación oficial alguna y tampoco pertenecían a algún
organismo mexicano de valuadores, sencillamente porque tal no
existía.
Explica don Mariano Alcocer B., que el Convención transcurrió por

los cauces normales hasta el momento de designar la sede pará
el V Congreso Panamericano "Estaban representadas
prácticamente todas las naciones latinoamericanas Argentina,
Uruguay, Chile, Perú, Brasil, Venezuela, Colombia, Panamá, y
México. Solo Argentina y México se estaban disputando la sede del
V Congreso Panamericano.
"Internamente los argentinos desarrollaron una campaña

gigantesca para quedarse con la sede, sin embargo nuestra
forma tranquila, sin exaltaciones y el plan de Ramón Carlos, nos
dio el triunfo y nos echamos a cuestas la celebración del siguiente
Congreso".6
En consecuencia, al regreso a País hubo necesidad de darse a la

tarea de la organizar el Instituto Mexicano de Valuación. Como yá
había algunos profesionales interesados en agruparse los
organizadores del Instituto debieron enfrentar, por lo menos al
principio, la oposición de aquellos. A base de convencimiento se
obtuvo que se incorporaran al proyectado Instituto, con lo que se
obviaron muchas dificultades.7
Conforme a la estructura dada al nuevo organismo se pretende

que agrupe a todos los profesionales de la valuación en el País.
Esto es, se toma como modelo la organización existente en los
Estados Unidos de Norteamérica. En los Estados se podrían
establecer "Secciones” y todo estaría regido por una Directiva
asentada en la Ciudad de México.
6
ALCOCER Barrera, Mariano, Comunicación Personal a don Agustín Martínez Torres,
fechada en México, D. F., 28 de Marzo de 1988.
7
Ibidem.
17
Así empezamos a contar con un organismo que agrupara a los
profesionales de la valuación.
¿Por qué Instituto? Yo diría que por seguir el uso generalizado en

el continente, eran Institutos las organizaciones nacionales de
valuadores de Argentina, Brasil, Panamá, Uruguay y Estados
Unidos, la del Perú se llamaba Cuerpo Técnico, las de Colombia y
Venezuela Sociedad.
15. INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIÓN
Don Ramón Carlos Aguayo preside el Instituto, el Comité

Organizador del Congreso y, después, en 1960, la Unión
Panamericana de Asociaciones de Valuación.
El Instituto se consolida y el Congreso es un gran éxito, merced a

los contactos y relaciones de los organizadores, la muy buena
relación que tenían con los órganos reguladores y con las
instituciones bancarias. El Congreso, como era costumbre, tiene
una duración de cinco días, de lunes a viernes y asisten
delegaciones de los países más grandes del continente, así como
un gran número de profesionales mexicanos.
En México se acuerda que el siguiente congreso se celebre en

Buenos Aires.
Pero 1960 reviste también importancia interna en México, porque

es el año en que nace el primer cuerpo profesional de valuadores
en uno de los Estados. Se trata de la Sección Jalisco del Instituto
Mexicano de Valuación.
16. CRECE LA ORGANIZACIÓN
El ejemplo de Jalisco es seguido por los valuadores de Nuevo León

(1962), quienes organizan la correspondiente Sección8.
Á fines del año sesenta y dos el Instituto Mexicano de

Valuación, A.C., elige como su Presidente en la Ciudad de
México al señor don Mariano Alcocer Barrera. Este hombre de
especiales inquietudes y dinámico carácter promueve la
8
MARTINEZ Torres, Agustín, Comunicación Personal, Monterrey, N.L., 24 de Abril de
1989. p.3.
18
organización de la Primera Convención Nacional de Valuación con
motivo del quinto aniversario de la fundación del Instituto. Ésta se
celebra en San Miguel Allende, Guanajuato, en Noviembre de
1963. De ese primer encuentro nacional de los valuadores
mexicanos aún no existe memoria escrita, pero se tiene una
versión fonográfica que algún día permitirá la publicación de los
trabajos presentados en aquel entonces.
Otro de los emprendimientos de don Mariano fue la publicación de

la Revista del Instituto, que salió a la luz durante cuatro o cinco
semestres. Solo en proyecto quedó la instalación de las
Comisiones de Estudios Técnicos, de Ética y de Divulgación que
aprobó y estableció la Convención de San Miguel Allende9.
Fue en el curso de esa Convención cuando por primera vez se

reunieron formalmente los Presidentes de los organismos
profesionales de valuadores que funcionan en el País, los señores
don Mariano Alcocer Barrera, ingeniero don José Fernández
Valle e ingeniero don Agustín Martínez Torres. Queda constancia
de que los primeros acuerdos dictados por ese cuerpo, antecesor
de de las "Asambleas de Presidentes” que después se
instituyeron, fueron: primero, que la Segunda Convención Nacional
de Valuación se verificara en Guadalajara durante la última semana
de Noviembre de 1964, y segundo, que la Tercera tuviese
verificativo en Monterrey, N.L., en las mismas fechas de 1965. Se
establecen, la época del año y la periodicidad con que deben
efectuarse las Convenciones.
Al siguiente año se constituye la Sección de Tamaulipas, en

Tampico, y la de San Luis Potosí. Así, a la Convención de
Guadalajara llegan ya cinco Secciones.
17. NACE LA ASOCIACIÓN
Así, en 1965 se celebraron Juntas de Presidentes en Monterrey, N.

L., en junio y en septiembre, como prologo de la Convención.
Precisamente en la Junta del mes de junio se acordó eliminar la
9
Ibídem
19
palabra "Sección” del nombre de las organizaciones que existían
en los Estados. De esta forma se convertirían en Institutos por
derecho propio. "Se iniciaban los movimientos preliminares para
llegar a constituir lo que seria la ASOCIACION (sic), la cual
estaría formada por Institutos Mexicanos de Valuación de los
diferentes Estados de nuestra República." 10
Para el año de sesenta y cinco, se integran las nuevas secciones

de Chihuahua, con sede en Ciudad Juárez y Morelos.
Así las cosas, se reunieron en Acapulco, en noviembre de ese año,

los directivos de los Institutos existentes para dar forma a la
organización que los integraría. Fue esto en ocasión del puente del
día 20. Firmaron el acta constitutiva los señores: Ing. don Braulio
Arvide Aguilar, Presidente del Instituto Mexicano de Valuación, A.
C., por el Distrito Federal, Ing. don Juan Palomar y Arias, por
Jalisco, Ing. don Agustín Martínez Torres, por Nuevo León,
Arq. don Justino Beltrán Ayala, por Morelos, Arq. don Fernando
Carrillo, por Tamaulipas y el Ing. don Alfonso Díaz Contreras,
por Chihuahua. También estuvieron presentes en esta histórica
reunión don Mariano Alcocer Barrera, del Distrito Federal y el Ing.
don Gonzalo E. Quiroga Cantú, del Instituto de Nuevo León. Todos
los signatarios eran presidentes de sus respectivos Institutos. 11
Pese a los buenos augurios, el proyecto no cristalizo en esa

primera ocasión, por diversos problemas que se presentaron al
regreso de los directivos nacionales a la Ciudad de México. Por ello
fue preciso esperar hasta 1968, para que lograran los Institutos de
los Estados la aquiescencia de la mayoría de los valuadores
capitalinos para la constitución de la Asociación.
Para evitar la repetición de los hechos del '65 se acordó que los
Institutos presentaran copia de su respectiva Acta Constitutiva, así
como Acta Protocolizada de la Asamblea en la que se había
tomado el acuerdo de formar parte de la Asociación. "Todo
ratificado por Notario Publico."12
Para dar adecuado seguimiento a este acuerdo y también para

cumplir con los compromisos establecidos y con la tradición, se
celebraron las Juntas de Presidentes el 9 y 10 de Febrero en San
10
Ibídem.
11
MARTINEZ Torres, Agustin, Loc. Cit.
12
MARTINEZ Torres, Agusti'n, Loc. Cit.
20
Luis Potosí, en Ciudad de México en Mayo y en San Luis Potosí
los días 29 de Septiembre (dos) y 1o de Octubre, todas en 1968.
Así se llegó a la Sexta Convención Nacional de Valuación, única

que se ha celebrado en la capital de San Luis Potosí. Durante la
Junta de Presidentes que se llevo' a cabo en esa ciudad el día 1
de octubre de 1968 se acordó integrar la Asociación de Institutos
Mexicanos de Valuación, A.C., y designar el Primer Consejo
Directivo al que se instruyo para realizar la tarea de constituir
legalmente la nueva asociación.
Correspondió al señor arquitecto don Ramón Carlos Aguayo,

Presidente Fundador del Instituto Mexicano de Valuación y Ex
Presidente de la Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuación tomar la protesta para dejar debidamente instalado al
nuevo Consejo Directivo que quedo' integrado como sigue:
Presidente Ing. D. Agustín Martínez Torres

Vice-Presidente Arq. D. Justino Beltrán Ayala
Tesorero Ing. D. Alfonso Díaz Contreras
1o Vocal Arq. D. Manuel Llantada Frias
2o Vocal Arq. D. José Luis Fernández del Castillo
Por designación directa del Presidente ocupo la Secretaria del

nuevo Consejo el señor ingeniero don Gonzalo E. Quiroga
Cantú.
Finalmente contábamos con un organismo nacional para

representar a los valuadores mexicanos. Pero ¿que se hacía en la
profesión? ¿Cómo íbamos en lo técnico?
18. DESARROLLO TÉCNICO
Nada debe extrañar que hasta esa fecha el desarrollo técnico de la

disciplina en que nos desempeñamos haya sido lento. La exigencia
de los usuarios no reclamaba más. Las disposiciones del regulador
bancario eran escuetas y limitadas.
Como queda dicho, durante décadas se siguió la pauta del Banco

Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas, basada en la
técnica catastral y en los usos de la Dirección de Pensiones Civiles
y de Retiro, es decir ciñéndose a la estimación, o como solía
decirse entonces, determinación del valor físico o directo, es decir,
estimar el costo de reproducción o reposición del bien que se
valoraba.
21
El paso al empleo de un segundo enfoque en la valuación se dio ya
entrada la década de los cuarenta, por iniciativa del señor ingeniero
don Edmundo de la Portilla, que razón que para que los avalúos
que se produjeran fuesen realmente de carácter comercial debería
tomarse en cuenta la productividad del inmueble, cualquiera que
fuera el uso al que se destinara.13
Así, puede afirmarse que en México el padre del avalúo físico fue el
ingeniero don Salvador Echegaray, y el del de capitalización el
ingeniero don José Simón Vega.14
El mismo ingeniero Vega fue autor de un sistema metódico para la

recolección de datos para el avalúo, que dejó plasmado en un
documento que llamó Instructivo-Guía, que se uso hasta la década
de los sesenta en el citado Banco Nacional Hipotecario.
Con la aplicación de los dos enfoques, costo e ingresos, un paso

lógico fue que el valor comercial resultara de promediar los
indicadores obtenidos por esos análisis. Quizá no la mejor forma de
lograr una conclusión, pero fue la que se generalizó y uso en el
país durante varias décadas.
A fines de la década de los cuarenta, concretamente en 1949, el

ingeniero Rafael Sánchez Juárez, a quien se había confiado la
valoración de los terrenos que ocupaban en la Ciudad de México
los patios de las estaciones del Ferrocarril Mexicano y de los
Nacionales de México, en Buenavista, de la estación de carga de
Nonoalco, del Ferrocarril Interoceánico en San Lázaro y la del
Ferrocarril de Hidalgo, entendiendo la necesidad de valuar en
función de la utilidad que tendrían esos terrenos una vez
fraccionados, introdujo en el uso mexicano de la valuación el
concepto y técnica de valuación residual.15
Esto lo hizo cuando el Banco a que se ha venido aludiendo era, de

hecho y por derecho, el valuador del Gobierno Federal, como poco
después lo fue la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales
(CABIN).
13
Sánchez Juárez, Rafael, Historia moderna de la valuación en la república mexicana, Comisión de
Avalúos de Bienes Nacionales, Compendio de Procedimientos, Criterios Técnicos y Métodologías
para la Valuación, México, 1986, p.19.
14
Ibídem.
15
Loc. Cit., p. 21
22
Al parecer, la primera actuación formal de la Comisión Nacional
Bancaria (CNB) con relación a la valuación fue la emisión, en 13 de
julio de 1950, de la circular que establecía el formato de avalúo
requerido por ella, con lo cual se buscaba reducir la anarquía que
existía entre los informes que presentaban las diferentes
instituciones de banca hipotecaria y que, en aquel entonces, eran
revisados en el Departamento de Estudios Técnicos que había
creado la CNB.16
19. COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES (CABIN)
Este organismo fue creado mediante la publicación de su

Reglamento en el Diario Oficial de la Federación del 13 de julio de
1950.
De acuerdo con éste, la Comisión debía funcionar como cuerpo

colegiado, integrado por tres personas, una designada por la
Secretaría de Bienes Nacionales e Inspección Administrativa, otra
por las Instituciones Nacionales de Crédito y una tercera por los
Colegios Nacionales de Arquitecto y de Ingenieros Civiles. Todas
ellas deberían ser ingenieros civiles o arquitectos.
La función de este organismo quedó definida:
Artículo 11.- La Comisión practicará los avalúos de bienes

inmuebles que lo sean por naturaleza, o por disposición de ley,
siempre y cuando en la operación sean parte el Gobierno Federal
o los organismos públicos descentralizados.
Tendrá facultades para supervisar directamente en todos sus

aspectos los avalúos que le sean sometidos, pudiendo solicitar los
informes complementarios que juzgue convenientes.
El artículo 22 del Reglamento establecía todos los detalles para la

práctica de los avalúos, dejando estipulados únicamente el avalúo
físico y el avalúo por capitalización que, como hemos visto eran los
dos únicos enfoques que se conocían y aplicaban en la práctica
mexicana de la valuación.
La Comisión fue desarrollando metodología propia atendiendo a las

exigencias de su función y, sobre todo, con sujeción al criterio
técnico de las personas que fueron formando parte del Cuerpo
Colegiado. Por ello evolucionó llegando a ser, como lo es en la
16
Ibíd. P.22.
23
actualidad, una de las instituciones más reconocidas en el medio
de la valoración en el País, cuya orientación técnica siempre es
bien recibida.
La actuación al frente de CABIN del ingeniero don Eduardo

Ramírez Favela dio origen a un fuerte impulso técnico que se
sostiene hasta nuestros días.
Cierto que las disposiciones que dicta obligan solamente en la

valuación de bienes nacionales, de conformidad con la legislación
que regula hoy al Instituto de Administración y Avalúos de Bienes
Nacionales (INDABIN), que sustituyó a CABIN en los primeros
años de este siglo.
20. ENSEÑANZA DE LA VALUACIÓN
Aún cuando desde los años cincuenta se viene hablando y

escribiendo sobre el tema de la formación académica de los
valuadores mexicanos, fue sólo al terminar la década de los
ochenta que la entonces Asociación Nacional de Institutos
Mexicanos de Valuación, A. C., (ANIMVAC) organizó la primera
reunión nacional en la que de manera formal se analizó el tema.
Esto fue en Aguascalientes en 1989.
Como resultado de los acuerdos ahí tomados, la directiva de

ANIMVAC que fungió en 1990-1991, creo el programa de posgrado
de Especialidad en Valuación Inmobiliaria. Para ello se elaboró
toda la serie de textos que se requerían, una vez que se estableció
el plan de estudios y los programas de las diez asignaturas que lo
integraban
Este fue un paso decisivo para la profesionalización de la

disciplina, pues equivalió a reconocer que no era suficiente contar
con la licenciatura en ingeniería o arquitectura para entenderse
capacitado para fungir como valuador, se hacía necesaria una
mayor especialización.
Lamentablemente, el hecho de que ANIMVAC no hubiese

promovido su reconocimiento como institución educativa, y
obtenido de la autoridad educativa el Reconocimiento de Validez
Oficial de Estudios para el programa, hizo que a pesar de contar
con los conocimientos, no se pudiera obtener de los reguladores el
muy deseable reconocimiento para los profesionales que
completaban los estudios requeridos.
24
La solución, aplicada a partir de 1991, fue convenir con algunas

universidades públicas que ellas adoptarán el programa diseñado
por ANIMVAC, para que quienes lo cursaran obtuvieran un título o
diploma con la deseada validez oficial que daría acceso a la
expedición de la respectiva cédula por la Dirección General de
Profesiones.
Los primeros programas de que se tiene registro son el de la

Facultad de Arquitectura de la UNAM, el de la Universidad del Valle
de Atemajac y el de la Facultado de Economía de la UABC, que se
creo mediante convenio firmado por el entonces presidente de la
ANIMVAC ingeniero don Luis Fermín Cuellar Ulloa, que fue el
primero por convenio.
21. REUNIÓN DE PRESIDENTES DE ORGANISMOS

NORTEAMERICANOS DE VALUACIÓN
Siendo presidente de la ANIMVAC el ingeniero Leoncio Ángulo

Valenzuela, se realizó en Tijuana una histórica reunión a la que
asistieron la Presidente del Appraisal Institute, el Presidente del
Appraisal Institute of Canada y el Presidente de la ANIMVAC.
Este tipo de reunión no se ha repetido, aunque nuestra

organización nacional participa activamente y asiste anualmente a
las reuniones de NACAO North American Conference of Appraisal
Organizations.
22. CONGRESOS PANAMERICANOS
México, por conducto de la Asociación de Institutos Mexicanos de

Valuación, A. C., primero y después a través de la ANIMVAC,
estuvo presente en los Congresos Panamericanos VI Buenos
Aires, VII Caracas, VIII San Juan Puerto Rico, IX, nuevamente
Ciudad de México, bajo la presidencia de don Benigno Carmona
R., en Chicago y XI en Sao Paulo. Por razones de orden
económico no asistimos al XII celebrado en Lima y al XIII que se
reunió en Buenos Aires, retomando nuestra activa participación en
el XIV que tuvo como sede la capital de Puerto Rico.
Ahí nos postulamos para el XV y al designarse como sede a Santo

Domingo como sede para celebrarlo en 1991, pedimos se nos
concediera la celebración de un Congreso Extraordinario en el ’92
en ocasión de Quinto Centenario del Encuentro de Dos Mundos.
25
Toda vez que los colegas dominicanos no pudieron llevar a cabo el
Congreso en 1991, la Unión acordó que nuestro país lo celebrará
como sede alterna. Nos reunimos en Puebla en un formidable
evento en donde se hizo una total revisión del estatuto de UPAV y
se cambió la periodicidad de las reuniones panamericanas, para
que fuera cada dos años y ya no, como originalmente, cada tres.
En Puebla se eligió a Nicolás Fueyo MacDonald como presidente
de la Unión.
Dos años después, volvimos a asumir la responsabilidad de llevar a

cabo un Congreso Panamericano, ahora en Cancún, quedando al
frente de la UPAV Luis F. Cuellar Ulloa, ese fue el XVI Congreso
Panamericano.
A partir de entonces no ha faltado la presencia de México en las

convocatorias continentales, tanto en los ordinarios bienales, como
en la serie de extraordinarios celebrados en años nones hasta
2010, año en que se acordó que habría Congreso ordinario cada
año.
En 1999 fuimos sede del Congreso Panamericano Extraordinario

con motivo del Sesquicentenario del Cuerpo Técnico de
Tasaciones del Perú y cincuentenario de la UPAV, la sede fue
Tijuana y en ella pudimos reunir a muchas personalidades
internacionales del mundo de la valuación, incluyendo al presidente
del IVSC, Greg McNamara.
El último Congreso Panamericano realizado en México tuvo lugar

en 2012 en Monterrey, Nuevo León.
23. LAS NORMAS INTERNACIONALES
México fue el segundo país de América Latina acreditado ante el

entonces The International Assets Valuation Standards Committee
(TIAVSC), al cual nos incorporamos a través de la ANIMVAC en la
sesión celebrada en Scottsdale, Arizona en 1994.
Desde entonces nuestra Asociación y luego la Federación han sido

activo participante en la tarea de formulación de normas
internacionales de valuación y en su divulgación en el mundo de
habla hispana.
Durante más de tres lustros fuimos el único país de habla hispana

con asistencia perfecta en las reuniones del Comité. Tanto así que
26
nuestro representante, Julio E. Torres Coto M., fue electo miembro
del Comité Directivo e incluso Vice-Presidente y también mereció
ser vice-presidente del Standards Board y luego ser electo
miembro del Professional Board del ahora International Valuation
Standards Council.
24. LA BANCA MÚLTIPLE
A lo largo de la década de los ochenta se desarrolló un proceso de

transformación de la banca especializada, definida en la legislación
de los años treinta y cuarenta, en banca múltiple, dando origen a
conglomerados financieros capaces de ofrecer la totalidad de
servicios bancarios, con las correspondientes economías de escala
y mejora en la rentabilidad de la institución.
La regulación de estos nuevos bancos se dio tanto por vía de la

ley, como a través del instrumento común empleado por la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público y la CNB.
Encontramos la circular 2019/95 de esta última, que se refiere a

“Operaciones de la Banca Múltiple”, en ella leemos:
“M.33. AVALÚOS
Las instituciones serán responsables de la precisión de los
avalúos que practiquen las personas a su servicio, y de que los
mismos se formulen ajustándose a lo siguiente.
“M.33.1 (DEROGADO)
“M.33.2 MÉTODOS DE VALUACIÓN

En los avalúos que las instituciones practiquen, los métodos
que se utilicen deberán ajustares a las técnicas que, en la
práctica, se consideren aceptables en materia de valuación.
El valor de los bienes a valuar deberá determinarse con
independencia de los fines para los cuales se requiera el
avalúo.
“La Comisión Nacional Bancaria podrá ordenar el empleo de

un método de valuación específico cuando el que se haya
usado no ofrezca, a juicio de la propia Comisión, un
conveniente grado de confiabilidad. También deberá
proporcionarse a dicha Comisión la información adicional
que solicite en relación con algún avalúo en particular.
“M. 33.3 DEROGADO
“M.33.4 DISPOSICIONES DE LA COMISIÓN NACIONAL

BANCARIA
27
“Las instituciones deberán sujetarse además de lo dispuesto
en M.33., a las disposiciones de carácter general para la
formulación de avalúos que expida la Comisión Nacional
Bancaria y a los demás requisitos que deben cumplirse en la
valuación.”17
Y, también:
“M.9 DISPOSICIONESTRANSITORIOS
“M.94.4 AVALÚOS
Se considera que las personas que al 23 de marzo de 1988
hubieren estado inscritas en la Comisión Nacional Bancaria –hoy
Comisión Nacional Bancaria y de Valores- para realizar avalúos
bancarios, cumplen con los requisitos a que se refiere M.33.1 ,
en tanto la propia Comisión no cancele dicha inscripción.”
25. EL ENFOQUE DE MERCADO
También en la década de los ochenta llegó a México el enfoque de

mercado, que nos trajo la American Society of Appraisers durante
los cursos que impartió, primero en Ciudad de México y luego en
Guadalajara.
Sin embargo su uso no se generalizó y no fue exigido ni por la CNB

y de Seguros, ni después por la Comisión Nacional Bancaria y de
Valores, siendo sólo en 1994, cuando la Circular 1202 de la
entonces Comisión Nacional Bancaria, que estableció el formato
único de avalúo, en sustituciones del establecido en 18 de mayo de
1991, menciona por primera vez en un documento de este tipo el
Valor de Mercado, que puede reportarse en el avalúo. Sólo que al
mencionarlo únicamente dice: “Valor de Mercado (en su caso)”. En
ninguna parte de la circular se dice algo más sobre este concepto.
Hubimos de esperar hasta el 14 de febrero de 2000 para que la

Circular 1462 de la ya Comisión Nacional Bancaria y de Valores se
refiriera en forma más amplia al Valor de Mercado y a su cálculo.
Esto lo hace en el parágrafo 6.3.8.2.3 del Apartado B. Inmuebles
de los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria a que
deben ajustarse las instituciones de crédito en la prestación del
servicio de avalúos. 18
17
Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Operaciones de la banca múltiple, Circular 2019/95.
18
Circular 1462 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, México, 14 de febrero de 2000, p.
20.
28
26. SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL
El siguiente paso en el proceso de evolución del servicio de

valuación en México se dio con la creación de la Sociedad
Hipotecaria Federal, S. N. C. (SHF), que asumiría algunas de las
funciones del Fondo de Operación y Descuento Bancario de la
Vivienda (FOVI), a la que la ley le dio facultades amplias para
regular la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados.
Para ello la SHF recurrió a la Orden ECO 805/2003, de 27 de

marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras19, que
regula la valuación de bienes inmuebles en España, como modelo
para las Reglas Generales sobre Metodología para la Valuación de
Inmuebles objeto de Crédito Garantizado, que estableció.
Estas reglas trajeron a la práctica de la valoración en México

algunos conceptos que sin ser nuevos se aplicarían de manera
diversa a la antes usual en el país.
Dejó de ser obligatorio el empleo del enfoque de capitalización en

la valuación de inmuebles objeto de crédito garantizado.
Se introdujo la idea de que el método de valuación residual es un

enfoque de valuación, cuando siempre se entendió como una
técnica útil para valuar terreno susceptible de urbanizar y, en otras
instancias, para estimar el valor del terreno conociendo el valor del
conjunto inmobiliario.
27. CONCLUSIÓN
La valuación en México tiene una historia que se inicia en la

Colonia, habiendo tomado muchas enseñanzas de lo que se hacía
en la Metrópoli y por su conducto de lo que era práctica en la
Europa renacentista.
A partir de la Independencia empezamos a buscar formas diversas

de hacer valuación, siendo sólo a fines del siglo XIX que se da
cuerpo a disposiciones que en alguna medida reconocen y tienden
a regular la actividad.
19
Boletín Oficial del Estado de 9 de abril de 2003.
29
El verdadero despegue de la valuación técnico-científica en nuestro
país se inicia con la creación del Banco Nacional Hipotecario
Urbano y de Obras Públicas, que fue verdadero semillero de
valuadores que iban más allá de lo que se esperaba de quienes
solamente se desempeñaban como ingeniero o arquitectos y
querían ser auténticos valuadores. Ellos sentaron las bases de la
valuación profesional mexicana.
Sin embargo y a pesar de desarrollar un amplio fundamento teórico

conceptual, siguió siendo trabajo de suma, resta y multiplicación,
pasando a incluir la cuarta operación aritmética a principios de los
cuarenta, cuando se incluye el estudio de productividad o avalúo
por capitalización de la renta en el avalúo mexicano.
Entonces la valuación se ocupaba, esencialmente de tres tipos de

bienes o activos: suelo y construcción urbana, maquinaria y equipo
y suelo e instalaciones agrícolas.
La participación de nuestros valuadores en el ámbito internacional,

el acceso a información, documentación y literatura de otras
latitudes, amplió considerablemente el horizonte. Igualmente influyó
en el avance en el entendimiento conceptual de los problemas de
valoración y la proposición y desarrollo de otros métodos y técnicas
para resolverlos, el interés del sector público. Fueron decisivos los
trabajos que patrocinó la naciente Comisión de Avalúos de Bienes
Nacionales y las disposiciones regulatorias de la Comisión
Nacional Bancaria y también lo fue la creación de los Institutos
Mexicanos de Valuación, la realización de las Convenciones de
Valuación en donde se discutía tanto el lado teórico, como el
conceptual y se afinaba el procedimiento y el instrumental
matemático y la de su Asociación, como órgano de comunicación a
nivel nacional.
Otro paso serio fue la creación del posgrado en valuación y la

integración de las universidades a la formación de valuadores.
Cierto que la academia todavía nos debe a los mexicanos, la
definición de líneas de investigación en esta disciplina y la
producción de la literatura en que se plasme el pensamiento
doctrinario, teórico y técnico práctico de una escuela mexicana de
valuación. La tarea de producir profesionales es sólo una de las
responsabilidades de la universidad, la otra, en la que aún no se
compromete, es en la creación de conocimiento. Sí, nosotros, los
profesionales tenemos mucho que aportar en ese esfuerzo, pero a
las universidades compete encabezarlo y encauzarlo.
30
Hoy estamos viendo la ampliación del campo de responsabilidad

del valuador profesional, del comprometido y del estudioso. Ya no
será sólo la valoración de vivienda, sola o masiva, la que nos
ocupe, los problemas del campo y del agro mexicano reclaman la
atención de valuadores competentes que entiendan y propongan
metodología para estudiar el valor de los bienes del medio
ambiente, que también debe estudiarse en el entorno urbano; los
recursos naturales, renovables y no renovables, plantean la
necesidad de esquemas valorativos aún por proponer; la empresa
mexicana y la extranjera asentada acá requieren profesionales
capaces de valorar sus activos y pasivos para fines contables,
financieros y bursátiles, lo que plantea un enfoque diverso del
hacer profesional.
Y para todo esto es preciso adecuar el marco normativo, tarea que

igualmente requiere de nuestra informada participación.
Es preciso recordar aquí algo que por sabido poco se dice, toda
profesión existe solamente por concesión fiduciaria de la
sociedad, cuando la sociedad retira ese reconocimiento, la
profesión no lo es más, esto en lenguaje llano quiere decir que en
tanto la sociedad tenga la convicción de que nuestro trabajo le es
útil podemos esperar que siga reconociéndose a los valuadores en
este País. Ello depende, particularmente, de nosotros.
¿Estamos a la altura del reto?
Tijuana, B. Cfa., 14 de agosto de 2014
31
REFERENCIAS
ALCOCER Barrera, Mariano, Comunicación personal a Agustín Martínez

Torres, 28 de Marzo de 1988.
Estado Español, Boletín Oficial del Estado de 9 de abril de 2003.
COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Estudios de Valuación, compendio de
ponencias presentadas por la delegación mexicana en la Segunda
Convención Panamericana de Valuaciones celebrada en Santiago de
Chile en 12 a 19 de octubre de 1952. México, septiembre de 1952.
Comisión Nacional Bancaria. Diversas circulares.
Diario Oficial de la Federación. Ejemplares de diversas fechas.
MARTINEZ Torres, Agustín, Comunicación Personal, Monterrey, N.L.,
24 de Abril de 1989.
TORRES COTO M, Julio E., Historia de la Asociación Nacional de
Institutos Mexicanos de Valuación, Los primeros veinte años. Copia del
autor, Tijuana, 1989. Inédita.
32

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L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN

“Ya todo está

2.- PALABRAS CLAVE.......................................................................4

3.1.- LOS ORÍGENES………………......................................... 5

Al llegar a esta Quincuagésima Convención o Congreso Nacional

Entendiendo lo que ha dicho el filósofo, “el hombre es él y su

Todos sabemos que la valuación tiene orígenes muy remotos en la

Esto me ha llevado a recordar, sí, pero también a hurgar en

Desde luego que no se trata de una investigación histórica que se

Desde cualquier punto que se quiera ver, es un hecho

En ese momento alguien emite un juicio de valor. Sí, aún no se

Al correr el tiempo el hombre aprende a vivir en sociedad y en

Y la base para gravar al productor es saber cuál es su riqueza,

En el antiguo Egipto, en donde los encargados de la recaudación

2. LOS TIEMPOS CLÁSICOS

En el estado romano la disciplina evolucionó y, en cierta medida se

En efecto, es sólo a fines de Medioevo(Siglo XIV) que aparece en

Que se haya justificado escribir sobre el tema implica, a nuestro

Atendiendo a la cronología y teniendo en cuenta lo que sabemos

Tenemos que aceptar, con los autores italianos, que la valuación o

La mayoría de los valuadores mexicanos hemos abrevado en

Por supuesto que no es el caso repetir aquí lo que todos hemos

Debemos al distinguido ingeniero don Rafael Sánchez Juárez un

Entonces se requería, como ahora, para establecer la base para el

Es curioso saber que en aquellos tiempos, si bien no era necesaria

Además, ya el 14 de agosto de 1548 encontramos el primer avalúo

Al principio del siglo XVII, cuando la Ciudad ya tiene 8 kilómetros

La Independencia trajo cambios en las necesidades del País.

Hacia 1830 se inician los primeros avalúos periciales del México

Se dictaron disposiciones legales con fines fiscales, como el

Bien sabemos que el siglo XIX en México no se prestó a grandes

Al gobierno de don Manuel González debemos la Ley Especial de

Esta Institución tuvo una influencia trascendental en la valuación

Como nos dice Sánchez Juárez, la valuación moderna en México

Al catastro interesaba el valor de los inmuebles como base para la

No es de extrañar, entonces, que estos profesionales se inclinaran

Razón, si la queremos buscar, también la había en la ley. En 19

Artículo 44. El préstamo hipotecario nunca excederá la mitad del

8. DIRECCIÓN GENERAL DE PENSIONES

Ya en la etapa que podríamos llamar institucional de la Revolución,

La Ley que la creo contemplaba las pensiones por vejez e

Asimismo, una vez hecho el pago de pensiones y los gastos de

Otorgar créditos hipotecarios implicaba la necesidad de conocer el

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