CURSO DE

ADMINISTRACIÓN
DE EDIFICIOS

UNIDAD 2
Contenido
Lección 1 - CREACIÓN DEL COMITÉ Y PRESUPUESTO DE ADMINISTRACIÓN .... 4
FUNCIONES ......................................................................................................................... 4
PRESUPUESTO DE ADMINISTRACIÓN ........................................................................ 5
Artículo 6º.- Inciso 2 ............................................................................................................ 5
Artículo 7º.- ............................................................................................................................ 5
Lección 2 - CONTRATACIÓN DE PERSONAL .................................................................. 7
NORMAS GENERALES PARA EL PERSONAL ............................................................. 7
1. ASEO Y PRESENTACIÓN PERSONAL ....................................................................... 7
2. TRATO Y RELACIONES ................................................................................................. 8
CONSERJES ........................................................................................................................... 9
FUNCIONES HABITUALES DE CARÁCTER DIARIO: .............................................. 10
AUXILIARES O ASEADORES ......................................................................................... 11
FUNCIONES HABITUALES DE CARÁCTER DIARIO ............................................... 11
ADMINISTRADOR ............................................................................................................ 12
Lección 3 - LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS A HONORARIOS ................................. 14
PRIMERO: ............................................................................................................................ 15
SEGUNDO ........................................................................................................................... 16
TERCERO ............................................................................................................................ 17
CUARTO .............................................................................................................................. 17
QUINTO:.............................................................................................................................. 18
SEXTO: ................................................................................................................................. 18
SEPTIMO ............................................................................................................................. 18
OCTAVO:............................................................................................................................. 18
NOVENO: ............................................................................................................................ 18
Lección 4 - ¿CÓMO HACER INICIO DE ACTIVIDADES? .............................................. 19
(VIDEO Unidad 2 lección 4 - Hacer inicio de actividades) .................................................... 19
Lección 5 - ¿CÓMO HACER BOLETA DE HONORARIO? ............................................. 19
LAS BOLETAS DE HONORARIOS ................................................................................. 19
¿HAS ESCUCHADO HABLAR DE LAS BOLETAS DE HONORARIOS? ................ 19
¿QUÉ ES UNA BOLETA DE HONORARIOS? .............................................................. 19

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 ¿CUÁL ES EL MONTO RETENIDO EN LAS BOLETAS DE HONORARIOS, QUIÉN
LO RETIENE Y QUIÉN DEBE DECLARARLO AL SII? ............................................... 20
¿QUIÉN DEBE ENCARGARSE DE RETENER EL 10,75% DE LOS IMPUESTOS ES
QUIEN PAGA LA RENTA? .............................................................................................. 20
Lección 5 - REGISTRO DE LOS COPROPIETARIOS Y GESTIÓN DE LOS GASTOS . 20
REGISTRO DE LOS COPROPIETARIOS Y OCUPANTES .......................................... 20
GESTIÓN DE LOS GASTOS COMUNES ....................................................................... 21
¿CÓMO SE REALIZA EL CÁLCULO DE LA CUOTA DE CADA COPROPIETARIO
PARA PAGAR LOS GASTOS COMUNES? ................................................................... 22
RECAUDACIÓN DE LOS GASTOS COMUNES .......................................................... 23
EJEMPLO DE UNA CARTA DE COBRANZA DE GASTOS COMUNES: ................ 23
COMUNIDAD EDIFICIO LOS LIBERTADORES ......................................................... 23
PAGO DE LOS SERVICIOS BÁSICOS ............................................................................ 24
Lección 6 - GUARDIAS DE SEGURIDAD Y LIBROS ................................................... 24
GUARDIAS DE SEGURIDAD .......................................................................................... 24
LIBRO DE NOVEDADES .................................................................................................. 25
LIBRO DE ASISTENCIA ................................................................................................... 26
LIBRO DE RECEPCIÓN DE CORRESPONDENCIA .................................................... 26

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UNIDAD 2

Lección 1 - CREACIÓN DEL COMITÉ Y PRESUPUESTO DE ADMINISTRACIÓN

CREACIÓN DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN

La cantidad de sus integrantes la determina el reglamento de copropiedad, pero no

puede tener menos de tres, ya que ese es el mínimo que determina la normativa.

Son razones variadas las que llevan a determinar que una comunidad de un edificio
decida destituir a su comité de administración, ya sea en su totalidad o a uno de sus
integrantes. Y estas pueden ir desde que encuentra que no está haciendo bien su trabajo
hasta la detección de algún tipo de irregularidad.

Ley de Copropiedad 19.537, el comité de administración se elige en asamblea ordinaria

de copropietarios y la cantidad de integrantes la determina el reglamento de
copropiedad, pero no puede tener menos de tres, ya que ese es el mínimo que indica la
normativa.

“Todas las comunidades que se rijan bajo esta normativa deben obligatoriamente
contar con un comité de administración”.

El comité de administración representa con todas sus facultades a la asamblea

ordinaria de copropietarios, exceptuando eso sí la elección de un nuevo integrante para
ese mismo comité. “Es quien toma las decisiones del día a día, tiene comunicación
directa y trabaja codo a codo con la administración. A su vez, está facultado para
redactar el reglamento interno de la comunidad”.

FUNCIONES

El comité de administración cumple la misma función de un directorio de una empresa

que es una sociedad anónima, es decir, otorga a la administración las directrices para
cumplir con los acuerdos de la asamblea de copropietarios, establece las prioridades
de reparación y mantención, y trabaja con la administración para lograr el
4
cumplimiento de las metas establecidas en asambleas o en acuerdos del comité de
administración.

PRESUPUESTO DE ADMINISTRACIÓN

Artículo 6º.- Inciso 2

El administrador, si así lo establece el reglamento de copropiedad, podrá

confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por períodos anticipados,
para facilitar su cobro, al término de los cuales deberá hacer el correspondiente ajuste
de saldos en relación a los efectivamente producidos. Estos presupuestos deberán ser
aprobados por el Comité de Administración.

Artículo 7º.- En la administración de todo condominio deberá considerarse la

formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de
dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de
ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o
rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este
fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes
que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las
multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes
por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el
inciso segundo del artículo 13.

Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria
o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el

5
mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá
ser la misma a que se refiere el inciso tercero del artículo 23.

Tratándose de condominios de viviendas sociales la formación del fondo común de

reserva será optativa.

Ejemplo de presupuesto mensual de gastos comunes:

CONCEPTO MONTO

GASTOS COMUNES DE ADMINISTRACIÓN

Conserjes 500.000

Aseadores 250.000

Administrador 380.000

Útiles de oficina 35.000

Caja chica 40.000

GASTOS COMUNES DE MANTENCIÓN

Mantención ascensores 250.000

Mantención de cerco eléctrico 50.000

Mantención de bombas de agua 30.000

Jardinería 60.000

GASTOS COMUNES DE REPARACIÓN

Reemplazo fluorescentes 28.000

GASTOS DE USO O CONSUMO

Electricidad 387.000

Agua Potable 90.000

Teléfono 35.000

Útiles de aseo 60.000

TOTAL 2.195.000

6
Lección 2 - CONTRATACIÓN DE PERSONAL

Entre las labores de administración están las de contratar personal para realizar
diversas tareas. Comúnmente la contratación involucra conserjes, aseadores,
administrador.

NORMAS GENERALES PARA EL PERSONAL

1. ASEO Y PRESENTACIÓN PERSONAL

a) presentación personal:
El pelo deberá usarse de un corte normal, limpio y peinado.

El personal masculino deberá abstenerse de usar aros, tatuajes y todo otro adorno
personal que no sea de uso normal.

El personal deberá presentarse en su puesto de trabajo aseado y afeitado y salvo que el

Administrador o el Comité de Administración lo autorice expresamente, deberá
abstenerse de usar barba.

7
b) uso de uniforme:
Si se le proporciona uniformes de trabajo al personal, este deberá ser usado
obligatoriamente

Mantenerlos limpios y en buen estado

Sin modificaciones, ni agregar elementos o insignias que no estén autorizados

Guardar en el lugar de trabajo, salvo aquellas prendas que deban llevar a sus casas para
su lavado.

Los uniformes son de propiedad de la Comunidad de Copropietarios y deben ser

devueltos en el momento en que el personal deje de pertenecer a la comunidad, salvo
que el Administrador o Comité de Administración disponga otra cosa.

2. TRATO Y RELACIONES

Siempre respetuoso y afable.

Evitar el trato con apodos y sobrenombres y especialmente con palabras o gestos

despectivos o groseros.

Siempre mantener la calma, evitando ofuscarse, contestar con malos modos, levantar
la voz o gritar.

Tratar de Usted y de Señor(a)

8
Aceptar las críticas con espíritu constructivo.

Cumplir las órdenes que se reciben con interés y motivación.

El evitar criticar a sus jefes o criticar las ordenes que estos imparten, con sus
compañeros de trabajo y subalternos.

Escuchar a quien reclama con atención y dejarlo que termine de hablar, sin
interrumpirlo, antes de contestar.

Pensar la respuesta antes de darla y deberá hacerlo en forma calmada, amable y

respetuosa, indicando los fundamentos o razones de dicha respuesta.

Evitar responder con excusas que involucren fallas de sus compañeros de trabajo, ya
que ello por lo general no soluciona el problema y solo crea problemas en el equipo de
trabajo del cual forma parte.

Evitar el entrar en polémicas, invitando

amablemente al reclamante a tener paciencia,
indicándole que él tiene la mejor disposición a
buscar una solución al problema.

Los trabajos del personal, están dirigidos al

servicio de la comunidad como un todo y no a
cada uno de los copropietarios en forma
individual. De acuerdo con este principio el personal debe tener en cuenta lo
siguiente:
Que recibe órdenes sólo a través de la jerarquía establecida en el edificio.

Que sus labores son las especificadas en su descripción de funciones y las que la
jerarquía establecida en el edificio, le ordene expresamente.

Que no podrá abandonar sus labores habituales, para efectuar servicios personales a
los copropietarios, arrendatarios o sus dependientes.

CONSERJES

9
FUNCIONES HABITUALES DE CARÁCTER DIARIO:

Al iniciar el turno o jornada diaria:

Revisa el libro de novedades, con el fin de verificar lo acontecido en los turnos
anteriores.

Revisa el libro de asistencia, verificando que el personal haya registrado

adecuadamente su horario de ingreso

Efectúa una ronda o recorrido de inspección del edificio, verificando el estado de

operación, mantenimiento, aseo y extracción de basura, de las instalaciones, equipos y
áreas comunes del edificio

En el caso de encontrar equipos con fallas (Ascensores, hidropack, bombas u otros) o

fallas en los suministros de luz, agua o gas, adopta las medidas correspondientes.

Organiza y distribuye al personal de Auxiliares o Aseadores, en las tareas de aseo de

acuerdo con el Programa de Aseo o de acuerdo con los requerimientos del día,
haciéndoles entrega de los elementos y materiales de aseo necesarios

Efectúa la reposición de ampolletas o tubos fluorescentes que se encuentran quemados.

Durante el turno o jornada de trabajo:

Supervisa la seguridad del edificio desde la portería y/o efectuando rondas o

recorridos inspectivos

Supervisa el desarrollo y el término de los trabajos de aseo, efectuando rondas o

recorrido inspectivo y tomando las medidas correctivas que se hagan necesarias

Recibe y distribuye la correspondencia para los copropietarios

Funciones habituales de carácter semanal o mensual:
Atiende consultas de los copropietarios, cuando es requerido

10
Supervisa la asistencia y trabajos que desarrollan los contratistas encargados de la
mantención de los jardines, piscina e instalaciones y equipos sujetos a contratos de
mantención

Reparte la cobranza de los gastos comunes y recibe los pagos respectivos, efectuando
los registros correspondientes en el Libro de Gastos Comunes.

Registra las lecturas de los medidores de calefacción y agua caliente (En edificios que
cuenten con estas instalaciones).
Funciones especiales de carácter diario o semanal:
Realiza tareas de aseo, de acuerdo a lo establecido en el Programa respectivo

Realiza funciones de portería en los horarios establecidos

Efectúa los reemplazos semanales del personal que hace uso de su día libre, de acuerdo
con el plan de turnos

AUXILIARES O ASEADORES

FUNCIONES HABITUALES DE CARÁCTER DIARIO

Al inicio de su turno o jornada de trabajo:

Recibe del administrador los elementos, equipos y art ículos de aseo requeridos, así
como las instrucciones específicas que este le dicte, para realizar las tareas de aseo de
acuerdo con el programa respectivo.
Durante su turno o jornada de trabajo:
Realiza las tareas de aseo correspondientes, de acuerdo con el programa y con las
normas y procedimientos respectivos

11
Informa al administrador o portero de turno, de las novedades que encuentre en el
desarrollo de su trabajo (Ampolletas o tubos fluorescentes quemados, equipos o
instalaciones que hayan sufrido algún deterioro, vidrios trizados o quebrados etc.)

Reemplaza al administrador o portero, en las labores de vigilancia desde la portería o

conserjería, cuando este deba ausentarse para su colación, concurrir a los servicios
higiénicos u otra causal propia del servicio.
Al finalizar su turno o jornada diaria:
Limpia y asea, los elementos y equipos de aseo utilizados y los devuelve al
administrador o los deja debidamente guardados en los lugares asignados.

Devuelve al administrador, o deja guardados en los lugares asignados, los artículos o

insumos de aseo sobrantes.

ADMINISTRADOR

En la nueva ley el administrador no necesita cumplir con ningún requisito.

Pueden desempeñar el cargo de administrador las personas naturales o jurídicas, estos

administrarán con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad.

El nombramiento del administrador corresponde a la asamblea de copropietarios. El

nombramiento debe constar en el acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo y
reducirse a escritura pública por la persona autorizada para tal efecto o por cualquier
miembro del comité de administración. Se debe mantener una copia autorizada en los
archivos que maneje el condominio. La novedad de la ley es que caso que no haya
designación de administrador actuará como tal el presidente del comité de
administración.

El administrador no podrá ser miembro del comité de administración.

El administrador dura en el cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea.

12
OBLIGACIONES QUE LA LEY LE IMPONE AL ADMINISTRADOR

1. Rendir cuenta documentada de su gestión en los periodos que se le hayan fijado, o

en la medida que la asamblea de copropietarios se la exija y obviamente al término de
su administración. Los copropietarios tendrán acceso a la documentación (art. 23 inc.
final).

Además la rendición de cuentas a la asamblea de copropietarios puede serle exigida

por el respectivo Juzgado de Policía Local, fijándole un plazo para ello, bajo sanción de
multa de una a tres unidades tributaria mensuales (Art. 33 letra c).

2. Requerir apertura de cuenta corriente de ahorro, exclusiva del condominio, a

nombre de este, sobre la que podrán girar la o las personas que designe a la asamblea
de copropietarios (art. 23 inc. 3).

3. Crear un fondo común de reserva, que atenderá la reparaciones de los bienes

comunes o gastos urgentes o imprevistos, con el porcentaje de recargo sobre los gastos
comunes que, en sesión extraordinaria, fije la
asamblea de copropietarios en sesión
extraordinaria, con el producto de las multas e
intereses que deben pagar, en su caso, los
copropietario, y con los aportes por concepto de
uso y goce exclusivos de bienes de dominio
común (art. 7 inc. 1).

4. Obligación de llevar un Registro de Copropietarios (Art. 8 inc. 1). La obligación de

llevar un registro de los copropietarios del condominio resulta de cierta manera algo
lógico si pensamos que es a ellos a quienes el administrador citará, consultará por
escrito o a quien se notificará la demanda ejecutiva por el cobro de gastos comunes.

5. Convocar a asamblea extraordinaria para que esta se pronuncie por la mantención,

modificación o sustitución del reglamento una vez enajenado el 75% de las unidades
que formen parte de un condominio nuevo (art. 30 inc. 1)

13
6. La obligación de efectuar la contratación del seguro de incendio por las unidades
que no hayan sido aseguradas por el respectivo copropietario , obrando por cuenta y
cargo de éste, formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con
el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada(art. 36 inc. 1).

7. Poner a disposición del Juez de Policía Local la nómina de los copropietarios con sus
domicilios registrados, dentro de quinto día contado desde que sea requerido al efecto,
para la citación judicial de asambleas de copropietarios, bajo sanción de multa de una
a tres unidades tributarias mensuales (art. 33 letra b).

Lección 3 - LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS A HONORARIOS

(VIDEO Unidad 2 lección 3 - La prestación de servicios a honorarios)

Las servicios solicitados por las administraciones de los edificios y condominios

pueden ser remunerados mediante el sistema de honorarios, incluso los servicios del
administrador pueden ser pagados de este modo.

Estos servicios son pagados contra la presentación de la boleta respectiva del

prestador del servicio. Cuando el prestador del servicio no emite boletas se utiliza la
boleta de prestación de servicios de terceros.

14
Como se explicaba el video, las personas que
prestan sus servicios a honorarios no se rigen
por el Código del Trabajo de manera que no
les asiste ninguno de los derechos que tal
normativa establece como, por ejemplo:

El derecho a feriado anual

La indemnización por años de servicio

Descanso por los días festivos, etc.

Finalmente, cabe indicar que los beneficios a que tiene derecho la persona contratada
a honorarios serán aquellos que las partes hayan convenido en el respectivo contrato
de prestación de servicios.

EJEMPLO DE CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS PROFESIONALES

PARA ADMINISTRADOR

En…………………… de Chile, a…. de…. del………, entre Comunidad

Edificio………. R.U.T.: …………………… domiciliada en……….. , en la ciudad
de…………. que en adelante se llamará “El Condominio” representada, para estos
efectos, por los miembros del Comité de Administración, Señores
(as)……….. Y……………………… RUT: ……………….., representada por el Señor(a)
….……………… RUT: ………… , domiciliado en …………………………….., ciudad de
………………, que en adelante se denominará “La Administración”, se ha convenido
en el siguiente contrato de Administración de la Comunidad con la figura de un
Mandato Civil.

PRIMERO:

El Condominio contrata los Servicios de administración de esta Comunidad a “La

Administración”, quién acepta desempeñar las funciones propias de esta actividad, de
acuerdo a lo establecido en: la Ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537 y su
reglamento, al Reglamento de Copropiedad de la Comunidad y demás normas técnicas
y legales relacionadas con el rubro. Lo anterior como un respaldo al acuerdo de
(Asamblea o Comité de Administración, según el caso) realizada con fecha…….. según
consta en el Acta respectiva, reducida a escritura pública con el Repertorio ……………
de la Notaría ……………………………………..
Se establece claramente que el presente vínculo en ningún caso constituye una
“Relación Laboral”.

15
SEGUNDO:

Deberes y Prohibiciones de La Administración:

Prevención de Accidentes y Solución de Conflictos: La Administración propondrá al

Comité las medidas tendientes a solucionar los conflictos que pudieran afectar a los
copropietarios y a precaver la ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad de
los copropietarios, usuarios y sus familias, proponiendo medidas para el resguardo de
sus bienes en esta Comunidad.

Seguridad y conservación del condominio: Velará por el cumplimiento de este

objetivo, para que todos y cada uno de los copropietarios puedan hacer uso y goce de
las unidades de su dominio exclusivo y de los bienes comunes destinados al servicio,
la recreación y el esparcimiento común, de acuerdo al Reglamento de Copropiedad,
Reglamento Interno de Convivencia, etc., y sin restringir ni perturbar el legítimo
ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio.

Uso ordenado y tranquilo de las unidades y bienes comunes: Controlará que no se

ejecuten actos que perturben la tranquilidad de los copropietarios y residentes o se
comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o sus unidades;
ni se provoquen ruidos en las horas establecidas en el reglamento o en su defecto, en
las que ordinariamente se destinan al descanso; ni se almacenen materias que puedan
dañar a otras unidades del condominio o a los bienes comunes de acuerdo al
Reglamento de Copropiedad.

Contratos de trabajo, Leyes laborales y Previsión: La Administración tendrá a su

cargo el manejo del personal de la Comunidad, siendo el único interlocutor válido para
dar instrucciones, llamar la atención y exigir cumplimiento de obligaciones. También
revisará y actualizará los contratos de trabajo del personal. Programará los turnos y
horarios. Verificará del estricto cumplimiento de las leyes laborales, pago de
cotizaciones previsionales, de salud, programas de salud del personal, seguro de
accidentes del trabajo, etc.

Capacitación: Velará por el cumplimiento de la capacitación del personal de acuerdo

a las disposiciones legales y normativas vigentes.

Proveedores: Se preocupará de la calificación y competencia de los proveedores, de la

comprobación de antecedentes, cumplimiento de entregas y servicios, etc.

Mantenimiento: Revisará los contratos, valores, supervisará el cumplimiento de los

servicios ofrecidos, organizará los controles, evaluará las prestaciones y su necesidad
o conveniencia; contratará los seguros obligatorios, las certificaciones periódicas de las
instalaciones de gas, la limpieza y desinfección de los estanques de agua potable, el
mantenimiento de la piscina, etc.

16
Documentos, planos e información general: Velará por el cumplimiento de las
necesidades de la Comunidad y las obligaciones legales en cuanto a realizar gestiones
para poner a disposición de las autoridades y de la comunidad los planos, indicación
de grifos, de los sistemas de electricidad, agua potable, calefacción y de seguridad.

Seguridad, Prevención y Planes de emergencia: Supervisará el cumplimiento y la

actualización de las disposiciones del Plan de Emergencia ante Siniestros (P.E.S.), de la
Directiva de Funcionamiento y del Reglamento de Orden Higiene y Seguridad de los
trabajadores de la Comunidad.

También coordinará para la evaluación y revisión, por parte de especialistas, de las

instalaciones de seguridad, como: sistemas de comunicación, monitoreo, alarmas,
redes de incendio (húmeda, seca e inerte), extintores, señalización, etc.

Transparencia contable y administrativa: Toda la información será almacenada y

procesada en sistemas contables y administrativos organizados, manejados y
controlados con software computacionales. Los que proporcionan información amplia,
rápida y segura sobre el estado de las finanzas, gastos comunes, fondo de reserva,
estados bancarios, inversiones, actas, acuerdos de asambleas, etc. Esto permitirá
informar, al Comité de Administración y a los copropietarios, de la marcha de la
administración y finanzas en forma puntual, amplia, transparente y pública.

Cabe precisar las siguientes funciones: recaudación gastos comunes, depósitos de los
ingresos, confección de egresos para girar los pagos respectivos, confeccionar Aviso de
Cobro mensual de los gastos comunes y confeccionar liquidaciones de sueldos y
planillas de cotizaciones previsionales.

Visitas de inspección periódicas: La Administración deberá mantener visitas a la

Comunidad con una frecuencia suficiente como para enterarse de las novedades,
impartir instrucciones al personal, controlar la marcha de su gestión, arbitrar las
medidas frente a emergencias mayores, etc.

TERCERO:

Costo del servicio. El valor del servicio de administración que El Condominio pagará
mensualmente a La Administración asciende a la suma de $……………….- impuesto
incluido, los cuales se pagarán en igual fecha que las remuneraciones del personal. La
Administración documentará el pago de este honorario con la boleta de servicios de
honorarios o factura respectiva.

CUARTO:

Duración del Contrato. Las partes convienen en que la Administración durará en el

cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea, representada para estos efectos
por el Comité de Administración.

17
QUINTO:

Término del vínculo. Cualquiera de las partes podrá poner término a este contrato,
comprometiéndose simultánea y recíprocamente: La Administración a finiquitar el
proceso de cobro de gastos comunes del mes en curso así como todos los
procedimientos contables involucrados y El Condominio a pagar el total del honorario
pactado por el servicio profesional recibido.
La Administración tendrá un plazo de 10 días para entregar prolijamente ordenada
toda la documentación y elementos de la Comunidad que estén en su poder. Sin
perjuicio de lo anterior El Condominio se reserva el derecho de iniciar acciones si no le
satisface la entrega o se detectaren anomalías o inconsistencias en los procedimientos
contables llevados por la Administración.

SEXTO:

Renuncia de derechos. El hecho de que las partes omitan el cumplimiento de cualquier

obligación emanada de este contrato, no impedirá una posterior exigencia del
cumplimiento de alguno de esos términos, tampoco será considerado como una
renuncia a sus derechos, pudiendo exigírsele aún terminado este contrato.

SEPTIMO:

Modificaciones. De toda modificación del presente contrato se dejará constancia,

debidamente firmada por El Condominio y La Administración, al reverso de éste o en
documento anexo incorporado al mismo.

OCTAVO:

Domicilio. Para todos los efectos de este contrato, las partes fijan domicilio en la
comuna de ………………………., ciudad de …………………….., sometiéndose a la
competencia y jurisdicción de sus tribunales.

NOVENO:

Ejemplares. En completa conformidad de las partes, se firma este contrato en dos

ejemplares de idéntico tenor y efecto, declarando las partes que cada una ha recibido
uno de ellos en este acto.

Por El Condominio: _________________ Por La Administración: __________________

18
Lección 4 - ¿CÓMO HACER INICIO DE ACTIVIDADES?

HACER INICIO DE ACTIVIDADES

(VIDEO Unidad 2 lección 4 - Hacer inicio de actividades)

Lección 5 - ¿CÓMO HACER BOLETA DE HONORARIO?

LAS BOLETAS DE HONORARIOS

(Aquí va el mismo video de la lección 3 - La prestación de servicios a honorarios)

¿HAS ESCUCHADO HABLAR DE LAS BOLETAS DE HONORARIOS?

Para comenzar queremos que entiendas que es lo que dice el SII- los honorarios
corresponden a ingresos clasificados en la segunda categoría de la Ley de la Renta.
Pueden ser recibidos por profesionales, Sociedades de Profesionales y por personas
que desarrollan ocupaciones lucrativas, por lo tanto, prácticamente todos pueden
recibirlos como intercambio de alguna actividad.

Vamos quedando claros ¿cierto? lo que más genera algo de confusión es el tema de los
“montos retenidos”, del “agente retenedor” y, por su puesto, de las famosas
declaraciones en el Servicio de Impuestos Internos… Pero tranquilo ya iremos
explicando.

¿QUÉ ES UNA BOLETA DE HONORARIOS?

Es un documento tributario electrónico que puede ser emitido por:

Profesionales

Sociedades de Profesionales

Personas que desarrollan ocupaciones lucrativas

A quienes emitan este documento tributario deberá retenerse el 10,75%. Dicha

retención irá aumentando con el pasar de los años hasta llegar a 17% en el 2028.

19
¿CUÁL ES EL MONTO RETENIDO EN LAS BOLETAS DE HONORARIOS, QUIÉN
LO RETIENE Y QUIÉN DEBE DECLARARLO AL SII?

Cuando tienes trabajadores que colaboran a través de una Boleta de Honorarios éstos
originan una retención de impuesto que está determinado en un 10,75% para todos por
igual.

¿QUIÉN DEBE ENCARGARSE DE RETENER EL 10,75% DE LOS IMPUESTOS ES

QUIEN PAGA LA RENTA?

Antes era el 10%, pero el SII emitió un comunicado informando que, de acuerdo a la ley
21.133, la retenciones en boletas de honorarios será por un 10,75% y se espera que para
2028 llegue a 17%.

Lección 5 - REGISTRO DE LOS COPROPIETARIOS Y GESTIÓN DE LOS GASTOS

REGISTRO DE LOS COPROPIETARIOS Y OCUPANTES

Es necesario tener los registros de los copropietarios y ocupantes para poder utilizar
esta información en forma pertinente, y que esté debidamente actualizada. Esta

20
información permite contactarse con los copropietarios y saber cuáles son las unidades
que les pertenecen, si sus unidades están arrendadas, cuál es el porcentaje de prorrateo
para el cálculo de los gastos comunes y también dependerá de cuán precisa e
informativa es la ficha.

Un ejemplo de ficha de copropietario:

FICHA DE COPROPIETARIO

NOMBRE COMPLETO RUN

DIRECCIÓN TELÉFONO/CELULAR

UNIDAD N° PRORRATEO OBSERVACIONES

Departamento

Bodega

Estacionamiento

TOTAL CUOTA

ARRENDATARIO RUN

TELÉFONO/CELULAR

GESTIÓN DE LOS GASTOS COMUNES

Según la ley, los gastos comunes pueden ser ordinarios y extraordinarios: se tendrán
por tales los siguientes.

Los gastos comunes ordinarios pueden ser:

21
De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio,
conserje y administrador, y los de previsión que procedan;

De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común,

tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios,
maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos
y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros
análogos;

De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes

de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y

De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua

potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.

Los Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los gastos
comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.

¿CÓMO SE REALIZA EL CÁLCULO DE LA CUOTA DE CADA COPROPIETARIO

PARA PAGAR LOS GASTOS COMUNES?

Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los
gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los
bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra
forma de contribución.

Salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución, los

gastos comunes deberían calcularse de la siguiente manera:

PRESUPUESTO MENSUAL DE GASTOS * PORCENTAJE DE PRORRATEO DE LA

UNIDAD

El prorrateo por cada unidad del copropietario ya está dado anteriormente, pues es un
cálculo ya realizado por la inmobiliaria y el SII, y por ello es indispensable mantener
en la ficha del copropietario los porcentajes de prorrateo por unidad que le
corresponden para realizar los cálculos de los gastos comunes y su aporte
correspondiente.

Ejemplo de un cálculo de gastos comunes:

Las unidades de un copropietario suman un prorrateo de 2, 67%

El presupuesto de gastos es de $1.900.000

Luego haciendo el cálculo: $1.900.000 * 2,67% = $50.730

De esta forma se obtiene el cálculo de los gastos comunes por copropietario.

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RECAUDACIÓN DE LOS GASTOS COMUNES

Una vez efectuados los cálculos de los

correspondientes gastos comunes por cada
copropietario, debe realizar el cobro de ellos.
Para ello es útil la carta de cobranza de gastos
comunes, carta que se hará llegar a cada
copropietario con el fin de realizar el cobro
correspondiente.

También se puede utilizar esta carta como un

medio de comunicación para informar a la
comunidad de datos e información útil y
relevante como: datos sobre medidas de seguridad, precauciones, eventos
comunitarios y cualquier otra información que se estime conveniente divulgar.

EJEMPLO DE UNA CARTA DE COBRANZA DE GASTOS COMUNES:

COMUNIDAD EDIFICIO LOS LIBERTADORES

Sr. (a) Roberto Álamos

Departamento N° 205

Presente

Por la presente informamos a UD. que el presupuesto de gastos comunes del mes de
Septiembre de 2014 será de $ 2.850.357

De acuerdo al prorrateo legal, vuestra contribución será de:

Departamento Nº 205 1.4524%

Estacionamiento Nº 8 0.0095%

Total 1.4635%

A pagar $ 41.715 (cuarenta y un mil setecientos quince pesos)

Se adjunta presupuesto de gastos comunes del mes de Septiembre de 2014.

Atte,

Jaime Meza – Administrador

Comunidad Edificio Los Libertadores

23
Luego de que las cartas han sido enviadas a cada copropietario, se deben recibir los
pagos. Estos pueden ser en efectivo o en cheque. También existe la posibilidad de que
se reciban depósitos bancarios o transferencias electrónicas.

PAGO DE LOS SERVICIOS BÁSICOS

Luego que se han recaudado los fondos necesarios, se deben pagar las cuentas de los
servicios básicos tan pronto se tengan los fondos para cubrir cada cuenta y en la
importancia de cada una de éstas.

Entre estas cuentas de servicios están la luz eléctrica, el agua, el gas, teléfono, entre
otras.

Lección 6 - GUARDIAS DE SEGURIDAD Y LIBROS

GUARDIAS DE SEGURIDAD

Los guardias de seguridad para prestar servicios deben contar con certificado que
acredite haber aprobado el curso de guardia autorizado por el OS 10 de Carabineros
de Chile.

Cuando un condominio desea contratar guardias de seguridad, debe preparar

una Directiva de Funcionamiento. Este documento debe ser entregado a OS 10
Carabineros de Chile para que autorice el punto de prestación de servicios de los
guardias.

La Directiva de Funcionamiento debe señalar:

Lugar donde se prestará el servicio

Horario

Total de personas que prestarán el servicio

Turnos
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Objetivos y tareas a cumplir

Tipo de uniforme a utilizar

Implementos que se utilizarán

Sistemas de alarma y comunicación

Capacitación o entrenamiento del personal

Para aprobar la Directiva de Funcionamiento se requiere:

Contrato de trabajo de los guardias

Seguros de vida de los guardias

Tramitación de las Tarjetas de Identificación de los guardias ante la Autoridad

Fiscalizadora

Al momento de contratar los guardias, éstos deben acreditar:

Antecedentes penales intachables

Salud compatible con la labor

Certificado de curso de Guardia de Seguridad impartido por empresa autorizada por

el OS 10

Libros

LIBRO DE NOVEDADES

Libro debidamente foliado, en el cual se deberían registrar en forma diaria y

cronológica, todas las novedades que se produzcan en cada uno de los turnos.

El responsable de llenar el Libro de Novedades, es el conserje o portero que se

encuentra a cargo de cada turno y en él se anotará cada día: la fecha y hora de inicio

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del respectivo turno y el nombre de quien se hace cargo de este turno, las horas y lugar
en que se hayan producido novedades y su descripción, la hora del término del
respectivo turno y el nombre y la firma de quien estuvo a cargo de este turno.

En el caso de que no se hayan producido novedades durante un turno, el responsable

de llenar el libro anotará: “Sin novedad”.

LIBRO DE ASISTENCIA

Libro debidamente foliado, en el cual cada miembro del personal de servicio del
edificio, cuenta con una página mensual, en la cual debe registrar diariamente y bajo
firma, su hora de ingreso y su hora de salida.

La hora de ingreso, será aquella en que el trabajador se presenta en su lugar o puesto

de trabajo, para iniciar sus labores y la de salida, cuando abandona éste.

LIBRO DE RECEPCIÓN DE CORRESPONDENCIA

Este libro es el registro de la correspondencia de la comunidad y de los copropietarios,

donde se anota la recepción de la correspondencia con indicación de día, hora e
identidad de quien recibe.

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