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Esta actividad empresarial se puede dividir en dos tipos de negocio, cada uno con un
sistema de pago a cuenta distinto, pero bajo un solo régimen tributario (el régimen
general[1]):
En el primer caso, desde el punto de vista del impuesto a la renta, la empresa cuenta
con sistemas de pagos a cuenta regulado en el artículo 63 del TUO de la Ley del
Impuesto a la Renta- Decreto Supremo Nº 179-2004-EF (LIR). Dichos sistemas son
opcionales y son de uso exclusivo para las empresas constructoras.
Para las empresas que tienen ambos rubros del negocio; es decir, aquellas empresas
que construyen para sí o mandan a construir sobre terreno propio y venden los
inmuebles, no tienen ningún régimen de pago a cuenta especial, sólo tendrán que
aplicar el principio del devengo regulado en el artículo 57° del TUO de la Ley del
Impuesto a la Renta- Decreto Supremo Nº 179-2004-EF (LIR).
Una vez que la empresa ha decido el rubro que desea desarrollar deberá hacer el trámite
ante la SUNAT para obtener el número de RUC respectivo, conforme al procedimiento
N° 1 del TUPA de la SUNAT, que regula “La inscripción en el registro único de
contribuyentes”.
El sentido de deducir los gastos aceptados y por lo tanto, bajar la base imponible
generando una disminución considerable del impuesto a la renta a pagar es que sean
gastos necesarios para la generación de la renta; y a ello, se le denomina principio de
causalidad, el cual se encuentra regulado en el último párrafo del artículo 37º de la LIR.
El artículo 63° de la LIR determina actualmente dos incisos que pueden ser aplicables
para las empresas que tienen como actividad la construcción de inmuebles. Nos
referimos al inciso a) que considera el principio de lo percibido y b) que considera el
principio de lo devengado[3].
El encabezado del artículo 63° precisa que es aplicable a las empresas de construcción
o similares[4], que ejecuten contratos de obra cuyos resultados correspondan a más de
un (1) ejercicio gravable podrán acogerse a uno de los siguientes métodos, sin perjuicio
de los pagos a cuenta a que se encuentren obligados, en la forma que establezca el
reglamento. Los métodos vigentes del artículo 63 de la Ley del impuesto a la renta son
los siguientes:
El literal a) del artículo 63 de la LIR precisa que se puede asignar a cada ejercicio
gravable la renta bruta que resulte de aplicar sobre los importes cobrados por cada obra,
durante el ejercicio comercial, el porcentaje de ganancia bruta calculado para el total de
la respectiva obra.
Para efecto de asignar la renta bruta a cada ejercicio gravable de acuerdo con lo previsto
en el inciso a) del artículo 63 de la ley, entiéndase por porcentaje de ganancia bruta al
resultante de dividir el valor total pactado por cada obra menos su costo presupuestado,
entre el valor total pactado por dicha obra multiplicado por cien (100).
El literal b) del artículo 63 de la LIR considera que se puede asignar a cada ejercicio
gravable la renta bruta que se establezca deduciendo del importe cobrado o por cobrar
por los trabajos ejecutados en cada obra durante el ejercicio comercial, los costos
correspondientes a tales trabajos.
Contamos con un informe de SUNAT respecto del reconocimiento del ingreso que
señala lo siguiente:
Informe N° 38-2017-SUNAT/5D0000:
En la parte final del artículo 63° de la LIR se indica algunas reglas comunes para ambos
métodos (a y b):
• Se llevará una cuenta especial por cada obra. La cuenta especial por obra a que
se refiere el segundo párrafo del artículo 63 de la LIR, consiste en llevar el control
de los costos por cada obra, los mismos que deberán diferenciarse en las
cuentas analíticas de gestión. Además se deberá diferenciar los ingresos
provenientes de cada obra. Para tal efecto el contribuyente habilitará las
subcuentas necesarias.
• En el caso de cualquiera de los dos métodos, la diferencia que resulte en
definitiva de la comparación de la renta bruta real y la establecida mediante los
procedimientos a que dichos incisos se contraen, se imputará al ejercicio
gravable en el que se concluya la obra.
• El método que se adopte se deberá aplicar de manera uniforme a todas las obras
que ejecute la empresa, y no podrá ser variado sin autorización de la SUNAT, la
que determinará a partir de qué año podrá efectuarse el cambio.
• En el caso de bonos dados en pago a los contratistas de obras de edificaciones,
pistas, veredas, obras sanitarias y eléctricas del Sector Público Nacional, dichos
contratistas incluirán, para los efectos del cómputo de la renta, solo aquella parte
de los mencionados bonos que sea realizada durante el correspondiente
ejercicio. Incluye los bonos de fomento hipotecario adquiridos por contratistas o
industriales de materiales de construcción directamente del Banco de la Vivienda
del Perú con motivo de la ejecución de proyectos de vivienda económica
mediante el sistema de coparticipación a que se refiere el artículo 11 del Decreto
Ley N.º 17863.
• El literal c) del artículo 36 del Reglamento de la LIR considera que aquellas
empresas que obtengan ingresos distintos a los provenientes de la ejecución de
los contratos de obra a que se contrae el artículo 63 de la LIR, calcularán sus
pagos a cuenta del impuesto sumando tales ingresos a los ingresos por obras,
en cuanto se hayan devengado en el mes correspondiente.
Los alcances de esta norma es que debe ser aplicada para la contabilización de los
contratos de construcción, en los estados financieros de los contratistas.
Según lo que establece esta norma los costos del contrato deben comprender:
(b) los costos que se relacionen con la actividad de contratación en general, y pueden
ser imputados al contrato específico; y
(c) cualesquiera otros costos que se puedan cargar al cliente, bajo los términos pactados
en el contrato.
Con respecto al reconocimiento de ingresos de actividades ordinarias y gastos del
contrato la norma señala que cuando el resultado de un contrato de construcción puede
ser estimado con suficiente fiabilidad, los ingresos de actividades ordinarias y los costos
asociados con el mismo deben ser reconocidos como ingreso de actividades ordinarias
y gastos respectivamente, con referencia al estado de realización de la actividad
producida por el contrato al final del periodo sobre el que se informa. Cualquier pérdida
esperada por causa del contrato de construcción debe ser reconocida inmediatamente
como un gasto, de acuerdo con el párrafo 36. El cual señala que cuando sea probable
que los costos totales del contrato vayan a exceder de los ingresos de actividades
ordinarias totales derivados del mismo, las pérdidas esperadas deben reconocerse
inmediatamente como un gasto.
6. La actividad Inmobiliaria:
-El propietario del terreno es el que construye y/o manda a ejecutar a un terreno su obra.
-La empresa inmobiliaria tiene varios clientes por cada proyecto a ejecutar.
-Los proyectos inmobiliarios se venden con planos específicos y son diseñados por el
ejecutor del proyecto.
La norma, hace una aclaración que es que para determinar el inicio de la construcción,
no se considerará la licencia de edificación ni cualquier otro documento que sea emitido
como consecuencia de un procedimiento de regularización de edificaciones. Ello debe
entenderse que si la empresa al inicio de la construcción no cuenta con la licencia de
construcción (donde se señala la fecha de inicio de la construcción y su vigencia) y
después de 1 o 2 años realiza el procedimiento de regularización de edificaciones, la
licencia que le emita la entidad edil por esa regularización no se tomará en cuenta para
determinar el inicio de la construcción.
Aquellos contribuyentes que hayan adquirido la propiedad de bienes durante los años
2014, 2015 y 2016 también podían aplicar este régimen especial de depreciación pero
cumpliendo las dos condiciones previstas.
El artículo 5º de la Ley Nº 30264 señala que en el caso que por normas especiales la
empresa se encuentre aplicando porcentajes mayores al 20% anual, pueden aplicar
dichos porcentajes mayores. Se entiende que el legislador está aplicando el principio de
especialidad, el cual señala que la norma especial prima sobre la norma general. Una
norma especial podría ser el Decreto Legislativo Nº 299-el cual regula el arrendamiento
financiero- y establece, en su artículo 18º, que podrá aplicarse como tasa de
depreciación máxima anual aquella que se determine de manera lineal en función a la
cantidad de años que comprende el contrato.
Este procedimiento inicia con una deuda tributaria impaga, motivo por el cual la SUNAT
emite los valores correspondientes y notifica la Resolución de Ejecución Coactiva (REC)
en la cual se señala que vencido el plazo de siete (7) días hábiles, de haber sido
notificado sin que acredite el pago de la deuda, el ejecutor coactivo podrá disponer se
traben las medidas cautelares que considere necesarias. En dicho sentido el artículo
118 del Código Tributario, contempla taxativamente las siguientes medidas cautelares:
Embargos:
1. a) En forma de intervención:
1. b) En forma de depósito:
1. c) En forma de inscripción.
2. d) En forma de retención.
En los casos en que las normas sobre la materia exijan la autorización de impresión
y/o importación a que se refiere el numeral 1 del artículo 12° del presente reglamento,
sólo se considerará que existe comprobante de pago si su impresión y/o importación ha
sido autorizada por la SUNAT conforme al procedimiento señalado en el citado numeral.
La inobservancia de dicho procedimiento acarreará la configuración de las infracciones
previstas en los numerales 1, 4, 8 y 15 del artículo 174° del CT, según corresponda.
El Reglamento establece quienes se encuentran obligados a emitir comprobantes de
pago, sin considerar para ello que la operación se encuentre gravado o no con el
Impuesto General a las Ventas, pues la finalidad de los comprobantes de pago es dejar
constancia de la realización de una operación, la que de acuerdo a sus características,
surtirá efectos en la determinación de la deuda tributaria y podrá ser sujeta a posterior
control por parte de la Administración.
Los sujetos que pueden realizar las operaciones susceptibles de ser documentadas a
través de comprobantes de pago pueden ser personas naturales, jurídicas,
sociedades conyugales, sucesiones indivisas, sociedades de hecho u otros entes
colectivos que realicen operaciones como: La transferencia de bienes muebles o
inmuebles, prestación de servicio, etc.
Respecto a la venta de inmuebles, el primer párrafo del numeral 3 del artículo 5° del
Reglamento de Comprobante de Pago, señala que se debe emitir el Comprobante de
Pago en la transferencia de bienes inmuebles, en la fecha en que se perciba el ingreso
o en la fecha en que se celebre el contrato, lo que ocurra primero. Y, en la primera venta
de bienes inmuebles que realice el constructor, en la fecha en que se perciba el ingreso,
por el monto que se perciba, sea total o parcial.
Como se puede verificar se considera la fecha del ingreso para la emisión del
comprobante de pago no la fecha del devengo. Recordemos que son momentos que no
necesariamente van a coincidir.
2.-Las empresas inmobiliarias que perciban parte del precio por la venta de un
inmueble deberán emitir un único comprobante por dicho importe, no pudiendo
emitir un comprobante de pago por el terreno, y otro por la construcción.”
En ese sentido, ¿Qué hacer ante dicha situación?, pues si la empresa no anula el
comprobante de pago no cobra, pues la entidad pública no le pagará por el servicio, y
si opta por emitir la nota de crédito, estaría incumpliendo con la norma tributaria, y
tendría contingencias tributarias frente a SUNAT. Bajo este contexto, la entidad pública
debe entender que no debe exigir la anulación del comprobante de pago.
Este servicio, siendo el IGV un impuesto territorial, tiene que ejecutarse en territorio
peruano, para que se encuentre gravado con el impuesto; no siendo relevante donde se
firme el contrato, o quiénes son los sujetos del contrato (domiciliados o no), ni donde se
efectuará el pago del servicio.
El literal d) del artículo 1° del TUO de la Ley del IGV, aprobado por el Decreto Supremo
Nº 055-99-EF, (en adelante LIGV) contiene como operación gravada con dicho impuesto
a la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.
Para tal efecto, la misma norma define el término “venta” como todo acto por el que se
transfieren bienes a título oneroso, y la norma reglamentaria agrega a dicha definición
una variante, constituida por el hecho de que el acto esté destinado a transferir
propiedad, es decir, la venta de bienes futuros. En cualquiera de los casos, existe una
venta para la Ley del IGV, si la propiedad se transfiere o se transferirá producto del acto
jurídico celebrado.
Al respecto cabe indicar que, toda vez que el artículo 3° de dicha ley y el inciso c) del
numeral 3 del artículo 2° del Reglamento de la Ley del IGV consideran venta, entre otros,
al retiro de bienes, en general, se entiende que dicho concepto comprende también a
los bienes inmuebles, por lo que el retiro de inmuebles (dentro del cual se incluye la
transferencia de propiedad a título gratuito) se considera como una venta.
Con respecto al concepto de inmueble para efecto del IGV, la propia SUNAT ha
señalado que solo se puede dar cuando se trate de edificaciones o construcciones, tal
como concluye el Informe Nº 094-2002-SUNAT/K00000 (03/04/2002). En efecto, el
citado informe del órgano administrador señala que “Así pues, con respecto a esta
operación, resulta necesario que para la configuración del supuesto de hecho previsto
en la ley, se trate de bienes inmuebles construidos o edificados. Por el contrario, la venta
de inmuebles que no han sido materia de construcción, no se encontrará dentro del
campo de aplicación del IGV”. De esta forma, ninguna transferencia de inmuebles
distintos a una edificación o construcción –como podrían ser los intangibles (concesión
minera o para explotar servicios públicos) a los que se refiere el Código Civil en el
artículo 885– estará sujeta a tributación por el IGV.
Así, si el mismo sujeto vende otro inmueble al día siguiente, la operación también estará
gravada, pues se trata de otro bien que se está vendiendo por primera vez. Como
vemos, la operación sujeta a tributación es la primera venta del inmueble,
independientemente de cuantas ventas anteriormente haya realizado el sujeto, del cual
solo interesa su calidad de constructor.
Con respecto al sujeto del impuesto, es decir, al denominado “constructor” del bien
inmueble, el artículo 3 de la LIGV define al constructor como “Cualquier persona que se
dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que
hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella”.
En esa medida, serán sujetos del IGV por la venta de inmuebles aquellos que se
dediquen habitualmente a la construcción de dichos bienes (por ejemplo, empresas
constructoras, personas naturales o jurídicas que sean habituales), o incluso, cuando
contraten a un tercero para que construya por ellos para luego venderlos, como es el
caso de los que subcontratan la construcción.
Si bien la norma señala como operación sujeta a tributación la primera venta que se
haga de un determinado inmueble, también existen situaciones en la que el legislador
ha querido que una posterior venta de un inmueble previamente transferido se considere
como afecto con el IGV. Pues podría producirse en el mercado artificios para evitar el
nacimiento de la obligación tributaria. Se podría señalar que estamos ante normas anti
elusivas.
Así, tenemos que el inciso d) del artículo 1° de la LIGV establece que está gravada con
el IGV “la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el
constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de este o de
empresas vinculadas económicamente con el mismo”, y siempre que tal venta hubiera
sido realizada a un precio inferior al valor de mercado, pues de lo contrario no habría
posibilidad de elusión tributaria.
En este caso, el literal d del numeral 1 del artículo 2 del Reglamento de la LIGV precisa
que estas posteriores ventas están referidas “a las ventas que las empresas vinculadas
económicamente al constructor realicen entre sí y a las efectuadas por estas a terceros
no vinculados”.
De igual manera, la norma en mención establece que estará gravada como primera
venta de inmuebles “la que se efectúe con posterioridad a la reorganización o traspaso
de empresas”, toda vez que en atención al literal c) del artículo 2 de la Ley no está afecta
con el IGV “La transferencia de bienes que se realice como consecuencia de la
reorganización de empresas”, mecanismo que responde al principio de empresa en
marcha y que podría utilizarse como mecanismo de elusión para el pago del IGV por la
transferencia de inmuebles.
También debe tenerse presente lo establecido por el segundo párrafo del literal d del
numeral 1 del artículo 2 del Reglamento de la Ley del IGV, en el sentido que “Se
considera primera venta y consecuentemente operación gravada, la que se realice con
posterioridad a la resolución, rescisión, nulidad o anulación de la venta gravada”; es
decir, un supuesto distinto a los ya comentados que se materializa, por ejemplo, cuando
habiendo celebrado un contrato de compraventa de un inmueble cuyo valor estuvo
gravado con el IGV, se vuelve a vender el mismo bien previa resolución del primer
contrato, como podría ocurrir si el primer comprador no canceló el precio en el plazo
acordado.
• Operaciones exoneradas
El literal B) del Apéndice I del TUO de la Ley del IGV establece que está exonerado de
dicho impuesto “La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los
mismos, cuyo valor de venta no supere las 35 Unidades Impositivas Tributarias, siempre
que sean destinados exclusivamente a vivienda y que cuenten con la presentación de
la solicitud de Licencia de Construcción admitida por la Municipalidad correspondiente,
de acuerdo a lo señalado por la Ley Nº 27157 y su reglamento”.
Este valor de venta, y no precio de venta que ya incluye el IGV, debe ser menor al que
corresponda a 35 UITs, y aunque ni la Ley ni el Reglamento precisan algo sobre el
particular, debemos entender que la comparación se efectúa respecto de valor de la UIT
vigente en el momento que se realiza la operación de venta.
Este requisito supone que la municipalidad distrital en cuya jurisdicción se ubique el bien
inmueble vendido, haya admitido la solicitud de Licencia de Construcción, es decir, que
la haya recibido, pero no exige que se haya otorgado la misma, es decir, la respuesta
positiva sobre la solicitud expedida por el Gobierno Local.
De acuerdo al literal d) del artículo 13 del TUO de la Ley del IGV, la base imponible en
la primera venta de inmuebles es “El ingreso percibido (…) con exclusión del
correspondiente al valor del terreno”.
Sobre el particular, el numeral 9 del artículo 5 del Reglamento, señala que “Para
determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada
por el constructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal
efecto, se considerará que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%)
del valor total de la transferencia del inmueble”.
En ese sentido, cuando la primera venta de inmuebles resulte afecta con el IGV, la base
imponible se calcula restándole al valor de venta el 50% del mismo como si ese fuera el
valor del terreno, con lo cual, la tasa del impuesto solo se aplica sobre el otro 50%
restante.
La Ley del IGV contempla que los adelantos de este tipo estarán gravados aunque
físicamente no exista el bien materia de la operación. En ese sentido, estos adelantos
(cuota inicial) estarán sujetos a la detracción del IGV por el importe parcial. En caso el
banco que financia el saldo del inmueble, le pague al vendedor (constructor o
inmobiliaria) el saldo hipotecado, será en ese momento en el cual se aplicará la
detracción sobre el saldo restante.
[1] Los sujetos que desarrollan el negocio de la construcción no pueden formar parte de
ningún otro régimen tributario. Sólo pueden estar en el régimen general.
[3] Hasta el ejercicio gravable 2012 estuvo vigente el literal c) del artículo 63° de la LIR,
el cual fue derogado por la única disposición complementaria derogatoria del Decreto
Legislativo N.° 1112, publicado en el diario oficial El Peruano el 29 de junio de 2012, el
cual entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2013.
[4] El artículo 36° del Reglamento de la LIR señala que se entienden por empresas
similares aquellas que cuentas con proyectos con alto nivel de riesgo, a ser ejecutado
durante más de un ejercicio gravable y cuyo resultado sólo es posible definirlo
razonablemente hasta finalizar el proyecto.