Saneamiento Físico y

Legal de Inmuebles

LEGISLACIÓN Y NORMATIVIDAD
 PRESENTACIÓN

• Presentación y generalidades
• Introducción a la normatividad
 Presentación

• Procedimientos para el
saneamiento fisico legal de
propiedades inmuebles ante
la Superintendencia Nacional
de Registros Públicos
(SUNARP).
• Saneamiento de titulación y
de unidades inmobiliarias en
las que coexisten bienes de
propiedad exclusiva y de
propiedad común.
• Departamentos en edificios,
quintas, casa en copropiedad,
centros y galerías
comerciales, campos feriales,
terrenos sin construir, etc.
 Aplicación

• Edificios de departamentos: Unidades inmobiliarias que cuenten

con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva
ubicados en edificaciones de más de 1 piso.
• Quintas: unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuenten por lo menos con un pasaje de acceso en calidad de bien
común.
• Casas en Copropiedad: unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentes de
propiedad común y/o servicios comunes.
• Centros y Galerías comerciales o Campos feriales: unidades
inmobiliarias que cuenten con bienes y servicios comunes y
secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
• Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas
y que cuentan con el terreno como bien de propiedad común.
• Unidades de propiedad exclusiva: unidades inmobiliarias que no
cuentan con bienes ni servicios comunes.
 ¿ Qué significa sanear un inmueble?
• Es el procedimiento que se lleva a cabo para el otorgamiento de derechos y obligaciones sobre un bien
inmueble a una determinada persona natural o jurídica que no se encuentra legalmente reconocido o
inscrito a favor de esta. Otorga propiedad sobre un inmueble.
• El acto de sanear se realiza a través de un proceso de regularización ante la autoridad competente
(SUNARP) en el cual se describe e inscribe las características físicas del inmueble acorde con las
normas urbanísticas y edificatorias del distrito correspondiente.
• Es adjudicarle un derecho real a una persona sobre un bien.
• Derecho real es el que crea entre una persona y una cosa una relación directa e inmediata Derechos
reales:
• La Copropiedad o condominio: el derecho de propiedad corresponde a varias personas.
• La Posesión: es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad, sin que exista relación de dependencia.
• De Superficie: confiere a su titular el poder edificar sobre suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido.
• Usufructo: otorga goce sobre un bien ajeno, faculta al titular obtener las utilidades, por tiempo limitado, obliga a conservar el
bien y devolverlo a su fenecimiento.
• Servidumbre: implica la limitación del derecho de propiedad, concede ciertos derechos sobre el predio sirviente.
• Hipoteca: sobre el bien ajeno, el hipotecante transmite a favor del acreedor potestades de disposición del bien.
• Prenda: se constituye sobre bien inmueble mediante su entrega física o jurídica, para asegurar el cumplimiento de cualquier
obligación.
 Tipos de saneamiento legal de Inmuebles

• Edificaciones construidas sin licencia de edificación.

• Demoliciones ejecutadas sin licencia
• Edificaciones que no cuenten con terreno y declaración de fábrica debidamente
inscritas.
• Edificaciones que no cuentan con Declaración de Fábrica inscrita.
• Rectificación de áreas y linderos de terrenos.
• Rectificación de Declaratoria de Fábrica.
• Independizaciones.
• Inscripción y/o adecuación del Reglamento interno.
• Regularización de Habilitaciones urbanas
 ¿Quiénes intervienen en el proceso de saneamiento?

Registrador Público
Es el funcionario encargado de
inscribir en el Registro de
Predios, los documentos
previos, los proyectos de
habilitación y/o edificación, la
recepción de obras de
habilitación urbana, las
declaratorias de fábrica y los
demás actos que ameriten
inscripción, de conformidad
con los requisitos y
procedimientos establecidos
en la presente ley, bajo
responsabilidad.
 Actores
• El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano: Es la persona natural o jurídica, pública o
privada, que ejecuta la obra directamente o bajo contrato con terceros, asimismo, administra,
promueve, habilita y comercializa un proyecto yo edificación.
• Propietarios: Son las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, que ejercen el derecho
de propiedad sobre el terreno rustico ó urbano que será materia de saneamiento.
• Profesionales responsables de proyectos: Según su especialidad son: el arquitecto, para el
proyecto de arquitectura y/o de habilitación urbana, el ingeniero civil, para el proyecto de
estructuras y/o habilitación urbana, el ingeniero sanitario, para el proyecto de instalaciones
sanitarias, el ingeniero electricista ó electromecánico para el proyecto de instalaciones eléctricas
y electromecánicas.
• Responsable de la habilitación urbana y/o edificación: Es la persona natural o jurídica
responsable de la ejecución de la obra, de las medidas de seguridad y fallas de la construcción,
incluyendo las obras realizadas por subcontratistas, y por el uso de materiales o insumos
defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan repetirse en contra de los
proveedores fabricantes o subcontratistas.
• Comisión técnica: Es el órgano colegiado regulado por la Ley nº 27444, Ley de procedimiento
administrativo General, cuya función es emitir dictámenes de carácter vinculante para el
otorgamiento ó no de una autorización o Licencia de Habilitación Urbana y Edificación.
• Revisores Urbanos: Son profesionales registrados y autorizados para verificar que los proyectos
de habilitación urbana y/o edificación.
 Actores
• Delegados Ad Hoc: Según lo establecido en la ley 29090 y su modificatoria ley 29476, son representantes
Ad Hoc los acreditados por instituciones con funciones específicas para la calificación de proyectos de
habilitación urbana y de edificación ante la comisión técnica, ante los Revisores Urbanos o ante la entidad
municipal competente:
• Instituto Nacional de Cultura-INC para proyectos de habilitación urbana y/o edificación en los inmuebles o predios
comprendidos en el listado de bienes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico.
• Instituto Nacional de Defensa Civil -INDECI, para proyectos de edificaciones de uso residencial mayores de cinco (5) pisos
hasta de diez (10) pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican o que se encuentran próximas a las zonas de
riesgo.
• Instituto Nacional de Recursos Naturales-INRENA, para los proyectos de habilitación urbana, con la finalidad de
preservación y conservación de las áreas naturales protegidas, con sujeción al plan urbano.
• Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú - CGBVP, para proyectos de edificación de uso residencial, mayores de
diez (10) pisos y las edificaciones establecidas de uso diferente al residencial y de concurrencia masiva de público.

• Delegados de servicios públicos: Las entidades y/o empresas prestadoras de servicios remitirán a la
municipalidad provincial la relación de delegados de servicios públicos acreditados, para su participación en
las comisiones técnicas. Su participación se efectuará en el caso de proyectos de habilitación urbana nueva.
• Las municipalidades: Las municipalidades distritales, en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades
provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, tienen competencia para la
aprobación de proyectos de habilitación urbana y de edificación, de conformidad con lo dispuesto en la Ley
27972, Ley Orgánica de Municipalidades.
• Ministerio de vivienda, construcción y saneamiento: En su condición de ente rector, es competente para
diseñar, normar y ejecutar la política nacional en materia de vivienda, así como para ejercer la función de
promoción de la actividad edificatoria y habilitadora.
 Introducción a la normatividad

• Norma es una regla u ordenación del comportamiento dictada por una autoridad competente, cuyo incumplimiento trae
como consecuencia una sanción.
• Normatividad Urbanística es una regla técnica destinada la ordenación del territorio urbano dictada por la autoridad
competente. La normativa urbanística está referida a la clasificación del territorio urbano y de las áreas de actuación
urbanística, a la zonificación, a los índices de usos compatibles y a las densidades.
• Normatividad Edificatoria es una regla técnica aplicable al diseño y ejecución de las edificaciones dictada por la autoridad
competente. Los índices edificatorios están referidos al coeficiente de edificación, las alturas, el porcentaje mínimo de área
libre, los retiros y el índice de estacionamiento, entre otros.
• Normatividad específica para los procesos de saneamiento legal de inmuebles:
• Ley 27157. Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de 1999) .
• Ley 29090 Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones (publicada en el Diario El peruano el 25 de setiembre de 2007).
• Ley 27333. Ley complementaria a la ley N° 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de
edificaciones.
• Ley 29415. Ley de Saneamiento Físico Legal de Predios Tugurizados con fines de Renovación Urbana.
• D.S. N° 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Edificación (publicada en el Diario El Peruano el 4 de mayo de
2013).
• D.S. N° 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.
• D.S. N° 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificación Técnica administrativa y Técnico.
• D.S. N° 011-2006- VIVIENDA. Reglamento Nacional de Edificaciones
• RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios a las disposiciones de la Ley 29090.
• RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de predio.
Ley 27157
Ley 29090
• Conocimiento de los requisitos
arquitectónicos de ocupación.
• Normas municipales
 Definiciones.- Requisitos Arquitectónicos de Ocupación
• Edificaciones: Son las estructuras arquitectónicas que requieren
cumplir condiciones mínimas de habitabilidad para albergar a las
personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades.
• Área Techada: área encerrada por el perímetro de la proyección de los
techos con cualquier tipo de cobertura sobre el plano del piso. Incluye
los muros, los aleros y los espacios con dobles alturas o mayores alturas
y excluye la proyección de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos
arquitectónicos elevados que no constituyen techos.
• Área libre: En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el
área del terreno y el área techada de ese piso de la edificación. En los
pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el área ocupada y el
área techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los
parámetros edificatorios están referidos al área libre del primer piso.
• Área ocupada: El área total del piso correspondiente, que incluye áreas
techadas y libres, cercos, etc.
• Casco habitable: La edificación que cuenta con estructuras, muros,
falsos pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones sanitarias y eléctricas,
aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de baño y
acabados exteriores con excepción de pintura.
Definiciones.- Categorías de las Unidades Inmobiliarias
• Copropiedad: Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o
más personas en los derechos de propiedad de una misma cosa,
mueble o inmueble.
• Casas en copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que
incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra
índole, y servicios comunes.
• Casas en quinta: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares
construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos,
con un pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien
común.
• Departamentos en edificio: Unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas
en una edificación de más de un piso que cuenta con bienes y
servicios comunes.
• Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de
independización, edificadas sobre un terreno de propiedad común.
• Tiendas en centros y galerías comerciales o campos feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una
edificación de uno o más pisos para uso exclusivamente comercial
que cuenta con bienes o servicios comunes.
Definiciones.- Documentación previa para el saneamiento legal de inmuebles
• Parámetros Urbanísticos y Edificatorios: Las disposiciones que determinan la normativa urbanística y los
índices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticos integrales.
• Documentos de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la
fecha de realización del acto o contrato contenido en él. En este sentido, son documentos de fecha cierta los
siguientes: a) Documentos privados con firmas legalizadas. b) Documentos privados reconocidos
judicialmente. c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de la
firma del otorgante. d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz. e) Minutas presentadas al
despacho notarial, con la respectiva constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.
• Partida registral: Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o partida
electrónica. Se basa en el principio de especialidad y a la técnica del folio real que rige la normatividad y
organización registral.
• Copia Literal de Dominio: La copia literal de dominio nos sirve para poder verificar toda la historia del
inmueble, desde su inmatriculación (primera inscripción) hasta el último acto inscrito (ello incluye por tanto
toda la información sobre los gravámenes), teniendo información actual y completa sobre el bien.
• Certificado de gravámenes: sirve para verificar información relativa a cargas que pesan sobre el inmueble
que indicamos.
• Certificado catastral: Son los que acreditan si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no, si
parcialmente forma parte de un predio ya inscrito, o descartando la existencia o no de superposición de
áreas.
• Minuta de compra y venta: La compraventa (en latín emptio venditio ) es un contrato en virtud del cual una
de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El
dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Este contrato es el que tiene mayor
importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque
constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza.
• Escritura Pública: Una escritura pública es un documento público en el que se hace constar ante notario
público un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con el
otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurídica del contenido y de la fecha en que se realizó. Es
un instrumento notarial que contiene una o más declaraciones de las personas que intervienen en un acto o
contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales propios y específicos de
cada acto, para su incorporación al protocolo del propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en
los registros públicos correspondientes
 Definiciones.- Procesos de saneamiento legal de inmuebles
• Declaratoria de Fábrica: es el acto legal ante la autoridad competente
(Municipio y/ SUNARP) por el cual se declara haber ejecutado una
edificación sobre un terreno determinado. Se debe precisar las
características físicas del inmueble a través de planos de distribución,
ubicación y localización, así como el cumplimiento o no de los
parámetros urbanísticos y edificatorios.
• Pre Declaratoria de Fábrica: La anotación preventiva, en el Registro
Público respectivo, de un proyecto de declaratoria de fábrica elaborada a
partir de los planos de obra y especificaciones técnicas que cuentan con
aprobación municipal.
• Saneamiento de titulación: Es el trámite destinado a obtener la
titulación o acreditación de la propiedad del terreno sobre el que se
levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso
al registro. Comprende los trámites de declaración de prescripción
adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios.
• Rectificación de áreas y linderos: Cuando existan discrepancias entre el
área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que
figuren en la partida registral del predio.
 Definiciones.- Procesos de saneamiento legal de inmuebles
• Prescripción adquisitiva de dominio: La usucapión también llamada prescripción adquisitiva o positiva
es un modo de adquirir la propiedad de un bien. La prescripción adquisitiva compete a aquella persona
que mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley ha poseído un
bien inmueble, se ejerce contra quien aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público
de la Propiedad, con el fin de que se declare que se ha consumado y que ha adquirido por prescripción la
propiedad del inmueble reclamado.
• Independización: La independización es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para
cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o
como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común. El Registrador, al independizar, señalará que el terreno
independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida
matriz de la independización realizada. En el caso que el terreno a ser independizado cuente con
declaratoria de fábrica inscrita, deberá describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar.
• Reglamento interno: Es el instrumento que regula el uso de las áreas comunes y establece las bases de
sana convivencia al interior del condominio, el cual complementa y especifica las disposiciones de esta
Ley de acuerdo a las características de cada condominio.
• Habilitación urbana: Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la
ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución
de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes
para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Art. 3º Ley 29090.
• Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o
las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos
derechos sean susceptibles de inscripción en el Registro Público respectivo.
• Licencia de Obra: Es la licencia de construcción. Es una autorización que se otorga
para efectuar obras de construcción en terreno previamente habilitado o que
cuente con la aprobación de proyectos de la misma con expresa autorización de
construcción simultanea.
• Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación: Es un documento otorgado
por la municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los parámetros
urbanísticos y edificatorios vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del
proyecto aprobado o los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad física
de la obra.
• Declaratoria de fábrica: Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier
tipo de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una declaración del
propietario, que cumple las formalidades y trámites establecidos por la Ley. Se
formaliza a través del FUO o por escritura pública, según sea el caso.
 Normas Municipales
• Son las reglas dictadas por las autoridades locales tomando como base las facultades que le otorga la ley (Constitución Política y
Ley Orgánica de Municipalidades) para asumir competencias urbanísticas, aquellas que se refieren a las potestades de la
administración, los derechos y deberes fundamentales de la propiedad del suelo, los “nuevos derechos urbanos”, la planificación
urbana y los controles de los procesos urbanos.
• La Constitución de 1993 atribuyó a las municipalidades las siguientes competencias en lo que al administración del territorio se
refiere:
• Inciso 2): Atribución de aprobar el plan de desarrollo local concertado con la sociedad civil;
• Inciso 5): Competencia para organizar, reglamentar y administrar los servicios públicos locales de su responsabilidad;
• Inciso 6): Competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la zonificación, urbanismo y el
acondicionamiento territorial.
• Inciso 7): Competencia para fomentar la competitividad, las inversiones y el financiamiento para la ejecución de proyectos y obras de infraestructura
local; y
• Inciso 8): Competencia para desarrollar y regular actividades y/o servicios en materia de (…) vivienda, saneamiento, medio ambiente (…), conservación
de monumentos arqueológicos e históricos, recreación y deportes conforme a ley.

• La Ley Orgánica de Municipalidades atribuye a las municipalidades las siguientes competencias:

• Espacio físico y uso del suelo (art. 79)
• Saneamiento, salubridad y salud (art. 80)
• Transito, vialidad y transporte (art. 81)
• Educación, cultura y deportes (art. 82)
• Abastecimiento y comercialización (art. 83)
• Programas sociales (art. 84)
• Seguridad ciudadana (art. 85)
• Desarrollo económico local (art. 86).
Jerarquía de las Normas Municipales

Ordenanzas Municipales

Acuerdos de Consejo

Resoluciones de Consejo

Resoluciones de Alcaldía

Decretos de Alcaldía

Resoluciones de gerencia

Directivas
¿Dónde aparecen las normas municipales que debo cumplir en un proceso
de saneamiento legal de inmueble o para la edificación?
Reglamento de la Ley 29090, D.S. 008-2013-
VIVIENDA: Conceptos, aplicaciones y
procedimientos administrativos.
• Desarrolla los procedimientos administrativos dispuestos en la Ley 29090. ley de Regulación de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.
• En cuanto a los procedimientos administrativos para edificación presenta 4 modalidades.
• Modalidad “A”: Aprobación automática con firma de profesionales.
• Modalidad “B”: Con firma de profesionales responsables.
• Modalidad “C”: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Comisiones Técnicas o Revisores
Urbanos. D.S. N° 008-
• Modalidad “D”: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica. 2013-
• Se requieren los siguientes documentos: VIVIENDA:
• Formulario Único de Edificaciones Reglamento
• Certificado de parámetros Urbanísticos y Edificatorios. de Licencias
• Certificado de Factibilidad de Servicios de
• Declaración jurada de habilitación profesional habilitación
• Copia Literal de Dominio Urbana y
• Plano de Ubicación y Localización Licencias de
• Planos de arquitectura: Plantas, cortes, elevaciones; Planos de Estructuras: Cimentación, losas, Edificación.
cisterna, tanque elevado, escaleras, detalles y especificaciones técnicas; Planos de Instalaciones
Sanitarias: redes de distribución de desagüe, agua fría, caliente, cisterna, tanque elevado, detalles y
especificaciones técnicas; Planos de Instalaciones Eléctricas: redes alumbrado, tomacorrientes,
fuerza, comunicaciones, data, detalles y especificaciones técnicas; Planos de Instalaciones Mecánico
Eléctricas: aire acondicionado, detalles y especificaciones técnicas; Planos de seguridad y
evacuación: señalética, flujos de escape, detalles y especificaciones técnicas.
• Póliza CAR: Todo Riesgo Contratista
• Se requieren los siguientes estudios cuando el caso lo amerita:
• Estudio de Impacto Ambiental de acuerdo a la Ley 27446 Ley del Sistema
Nacional de Evaluación de Impacto Ambiental y su reglamento.
• Estudios de Impacto Vial.
• Estudios de mecánica de Suelos D.S. N° 008-
2013-
• Memoria de seguridad y evacuación VIVIENDA:
Reglamento
de Licencias
de
habilitación
Urbana y
Licencias de
Edificación.
 Modalidad “A”: Aprobación automática con firma de profesionales
• La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, siempre que constituya la
única edificación en el lote.
• La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original cuente con licencia de construcción
o declaratoria de fábrica, y la sumatoria del área construida de ambas no supere los 200 m².
• La remodelación de una vivienda unifamiliar, siempre que no implique modificación estructural,
cambio de uso o aumento de área construida.
• La construcción de cercos de más de 20 m de longitud, siempre que el inmueble no se encuentre bajo
el régimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común.
• La demolición total de edificaciones menores de cinco (5) pisos de altura, siempre que no requiera el
uso de explosivos.
• Las ampliaciones consideradas obras menores, según lo establecido en el Reglamento Nacional de
Edificaciones.
• Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de la Policía Nacional del
Perú, así como los establecimientos de reclusión penal, los que deben ejecutarse con sujeción a los
Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.
• No se sujetan a estas modalidad las obras en bienes inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de
la Nación declarado por el Ministerio de Cultura y las obras que requieran ejecución sótanos o
semisótanos con una profundidad mayor a 1.50 ml.
 Modalidad “B”: con firma de profesionales responsables

• Las habilitaciones urbanas de unidades prediales no mayores de cinco (5) ha, que
constituyan islas rústicas y que conformen un lote único, siempre y cuando no esté afecto al
Plan Vial Provincial o Metropolitano.
• Las habilitaciones urbanas de predios que cuenten con un planeamiento integral aprobado
con anterioridad.
• Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios de vivienda
unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco (5) pisos y que no superen los 3 000 m² de
área construida.
• Las obras de ampliación o remodelación de una edificación existente, con modificación
estructural, aumento de área construida o cambio de uso. Asimismo, las demoliciones
parciales.
• La construcción de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el régimen en que coexistan
secciones de propiedad exclusiva y propiedad común.
• En la presente modalidad, no están contempladas las habilitaciones urbanas y edificaciones
que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación declaradas por el
Instituto Nacional de Cultura (INC).
 Modalidad “C”: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Comisiones Técnicas o Revisores Urbanos

• Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas, con sujeción a un planeamiento
integral de la misma.
• Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes.
• Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, donde el número,
dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que
su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
• Las edificaciones para fines de vivienda, multifamiliar, quinta o condominios, que incluyan vivienda
multifamiliar de más de cinco (5) pisos y/o más de 3 000 m² de área construida.
• Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepción de las previstas en la Modalidad D.
• Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
• Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles, previamente declarados.
• Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos
que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo de 30 000 m² de área construida.
• Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15 000 m² de área construida.
• Locales para espectáculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes
• Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y D.
 Modalidad “D”: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica

• Las habilitaciones urbanas de predios que no colinden con áreas urbanas o que cuenten
con proyectos de habilitación urbana aprobados y, por lo tanto, requieran de la formulación
de un planeamiento integral.
• Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas arqueológicas, bienes
culturales inmuebles, previamente declarados, o con áreas naturales protegidas.
• Las habilitaciones urbanas para fines de gran industria o industria básica, comercio y Usos
Especiales (OU).
• Las edificaciones para fines de industria.
• Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de
espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de 30 000 m² de área
construida.
• Las edificaciones para mercados que cuenten con más de 15 000 m² de área construida.
• Los locales de espectáculos deportivos de más de 20 000 ocupantes.
• Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de expendio de
combustibles y terminales de transporte.
Procedimientos Modalidad “A”: Aprobación automática
con firma de profesionales

• Presentación ante el Municipio de la

I documentación exigida y de estar conforme

es sellada y firmada y se entrega al
administrado.

• La Licencia de edificación está

2 constituida por: El cargo, el FUE,

Anexo “D”, documentación
técnica y comprobante de pago.

• El Municipio realiza la
verificación técnica si

3 cumple emite la
resolución de licencia, si
no, paraliza la obra hasta
subsanar observaciones.
Procedimientos Modalidad “B”: con firma de profesionales responsables.

1 • Presentación del expediente conforme establece la ley (Certificado de Factibilidad

de Servicios, Estudio de Mecánica de Suelos, Póliza CAR)

• El cargo de presentación, el FUE, anexo “D”,

comprobante de pago, documentación técnica
constituye la Licencia Temporal. Se comunicará el
2 inicio de obra con antelación de 15 días en caso de no
haberlo consignado en el FUE. Se debe suscribir
cronograma de visitas de inspección y el pago de
verificación técnica.
• La municipalidad tiene un plazo de 15
días máximo para realizar la verificación
3 administrativa. Si existen observaciones
paraliza la obra sino, emite la Licencia
Definitiva.
Procedimientos modalidad “C” y “D”: con evaluación previa del Proyecto por la
Comisión Técnica

1
• Presentación de documentación exigida y el funcionario
responsable tendrá 5 días hábiles para efectuar la pre-
verificación del expediente. El Presidente de la Comisión
convocará a la Comisión Técnica y a los Delegados AD Hoc

• La Comisión Técnica tendrá un plazo máximo de 20 días hábiles

2
para revisar todas las especialidades. En caso de haber
observaciones en alguna especialidad el plazo se suspenderá.
Con el dictamen de aprobado de la especialidad de
Arquitectura el administrado tendrá la opción de iniciar obras
bajo una Licencia Temporal de Edificación.

3
• Obtenido el dictamen Conforme de
todas las especialidades, La
Municipalidad emitirá la Resolución
de Licencia de Edificación.
 Bibliografía
• Ley 27972. Ley orgánica de Municipalidades (publicada en El peruano 27 de mayo de 2003).
• Ley 27157 su reglamento.(publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de 1999) .
• Ley 29090 Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones (publicada en el Diario
El peruano el 25 de setiembre de 2007).
• Reglamento Nacional de Edificaciones (publicada en El Peruano el 8 de mayo de 2006).
• Ley 27333. Ley complementaria a la ley N° 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia
Notarial, para la Regularización de edificaciones.
• Ley 29415. Ley de Saneamiento Físico Legal de Predios Tugurizados con fines de Renovación Urbana.
• D.S. N° 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Edificación
(publicada en el Diario El Peruano el 4 de mayo de 2013).
• D.S. N° 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.
• D.S. N° 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificación Técnica administrativa y Técnico.
• RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios a
las disposiciones de la Ley 29090.
• RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de predio.