PROMESA DE CONTRATO

Entre Civil y Comercial

ARTICULO 1611. REQUISITOS DE LA PROMESA. Artículo
subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

• La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las
circunstancias siguientes:

• 1a.) Que la promesa conste por escrito.

• 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 sic 1502 del Código
Civil.
• 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse
el contrato.
• 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición
de la cosa o las formalidades legales.
• Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha
contratado.
QUE CONSTE POR ESCRITO
• Incluye que se haga a través de cualquier medio , incluyendo medios
electrónicos. Ley 527 de 1999. PRINCIPIO DE EQUIVALENCIA
FUNCIONAL. La validez de elementos tecnológicos y su comparativo
con el papel.

• La Solemnidad lo torna en un contrato Solemne no ad probationem

sino ad solemnitaten o ad subetantim actus.

• A diferencia del contrato de compraventa, este último no siempre es

solemne o se requiere la escritura.
QUE TENGA UN PLAZO O CONDICION
• ¿Cuál es propósito de la condición o el plazo?
• FIJAR LA ÉPOCA EN QUE HA DE CELEBRARSE EL CONTRATO.
• Es diferente al contrato de compraventa donde la norma suple el
vacío.
NO APLICA LESION ENORME
• La promesa de contrato no es res­cindible por lesión enorme;
• El contrato de compraventa, aún el ejecutado en desarro­llo de la
promesa, puede ser atacado y res­cindido por lesión enorme,
• Arts. 1946, 1947, 1948 del C. C., 32 de la Ley 57 de 1887 y la doctrina
de la Corte (Cas. Civ. 2 de julio de 1969. CXXXI. 45; 9 de julio de 1971.
CXXXIX. 58 a 60).
EL OBJETO DE LA PROMESA
• La promesa genera obliga­ciones de hacer: concurrir a la celebración eficaz del
con­trato prometido, en el término o al cum­plimiento de la condición al efecto
estipu­lados. Esto es que, como lo señala la doc­trina, sólo produce obligaciones
de hacer.
• El contrato de compraventa produce obligaciones de dar.

• CONCLUSION: La promesa no confiere al promitente vendedor título alguno

al pago del precio, ni al promitente comprador título alguno a la entrega de
la cosa,
• (Cas. Civ. 28 de julio de 1960. XCIII. 114; 17 de abril de 1975, aún no
publicada).
DISPOSICION DEL DERECHO REAL
• La promesa de contrato no es título traslaticio de dominio; en cambio el
contrato de compraventa sí lo es (Art. 765 del C. C.).
• La promesa no es un acto de "enajenación", por cuanto no siendo tí­tulo
traslaticio de dominio, ni generando obligaciones de dar, no va destinada
a la mutación del derecho real; el contrato de compraventa si va
orientado el desplaza­miento, con la concurrencia del modo, del derecho
real y, por tanto, es una conven­ción que resulta ser nula, por objeto ilícito,
si al momento de celebrarse se encontraba embargado el bien sobre el
cual recae. (Art. 1521 del C. C.).
• No hay objeto ilícito en la celebración de un contrato de promesa de
venta de un bien embargado.
ARRAS Y CLAUSULA PENAL
• ARTICULO 1592. DEFINICION DE CLAUSULA PENAL. La cláusula penal es aquella en que una
persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste
en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.
• ARTICULO 1600. PENA E INDEMNIZACION DE PERJUICIOS. No podrá pedirse a la vez la pena
y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente; pero
siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena.
• ARTICULO 1601. CLAUSULA PENAL ENORME. Cuando por el pacto principal, una de las partes
se obligó a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo que por la otra parte
debe prestarse, y la pena consiste asimismo en el pago de una cantidad determinada, podrá
pedirse que se rebaje de la segunda todo lo que exceda al duplo de la primera, incluyéndose
ésta en él. La disposición anterior no se aplica al mutuo ni a las obligaciones de valor
inapreciable o indeterminado. En el primero se podrá rebajar la pena en lo que exceda al
máximum del interés que es permitido estipular. En las segundas se deja a la prudencia del
juez moderarla, cuando atendidas las circunstancias pareciere enorme.
ARRAS
DERECHO DE RETRACTACION. Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las
enumeradas en el inciso 2o. del artículo precedente, no se repute perfecta hasta el otorgamiento de
escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura
o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.
ARRAS DE RETRACTACION. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o
ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las
arras, perdiéndoles, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.
OPORTUNIDAD PARA RETRACTARSE. Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan
retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a
la convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega.
ARRAS CONFIRMATORIAS. Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de
quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo
1857, inciso 2o. No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad de retractarse según los dos artículos precedentes.