 Valor del terreno (VT):

Para hallar el valor del terreno es necesario conocer:

 El área
 El valor comercial unitario del terreno.

El cual se obtiene del estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se

ubica el predio.
Según las revistas especializadas como por ejemplo la Revista Urbania, se ha obtenido los siguientes
VCU para dos terrenos residenciales cercanos al terreno matriz ubicado en la calle Talara N° 284, 3er
piso. Urb. Santa Angela, Chiclayo,Chiclayo, Lambayeque, Perú.
 CO TI Z ACI O N ES D E TERREN O S
1era COTIZACION 2da COTIZACION
UBICACIÓN Call. Prolong. Pacasmayo UBICACIÓN Call. Terrones Cueva

Aterreno 120 m2 Aterreno 160 m2

Costo $35,000.00 Costo $55,000.00
Costo/m2 $291.67 Costo/m2 $343.75

PROMEDIO= $317.71

Valor comercial unitario de US $ 317.71 , para el terreno.

Luego el valor del terreno (VT) será:

VT= 200 m2 x US$/m2 317.71
VT= US$ 63,542.00

Como existen 5 departamentos en la edificación y basándose en el Articulo 39 del Capítulo VI

del RNT le corresponde a cada departamento una proporción del valor total del terreno matriz.

%VT=US$ 12,708.40
Valor de la edificación (VE):
Valor del área techada
Procedemos a determinar el valor de la edificación, considerando también la depreciación
por antigüedad y estado de conservación que le corresponde a la edificación.

El cálculo del costo por m2 se realizará mediante el uso de la ECUACION TIPOLÓGICA

 CO S TO D E M E TRO CU AD RAD O D E Gastos Generales (10%) $24.81
CO N S TRU CCI O N P O R TI P O Y
AM BI E N TE Utilidad (10%) $24.81
AMBIENTE TIPO COSTO
SUBTOTAL $297.70
Sala Media $19.78
Comedor Económico $9.25 IGV(18%) $53.59
Cocina Normal $16.08
US$xm² $351.28
Dormitorio Económico $13.02
Habitacion Económico $11.67
Casco Normal $178.28
VALOR POR m2 $248.08

De acuerdo con el Capitulo IV de Titulo II del reglamento Nacional de Tasaciones

del Perú el Valor de Edificación de las Unidad Inmobiliaria estará dada por:

VEUI = AT x ΣVUE x FD
Donde: AT : área techada
VUE : Valor Unitario de Edificación
FD : Factor de Depreciación
Materiales empleados en las edificaciones y a sus acabados, se consideran
unitarios de construcción de mercado, según el siguiente desagregado:

VALOR DE EDIFICACION (VE)

Descripcion VUE (US$ m 2 ) AT FD VEUE
Segundo Piso $351.28 85.614 1 $30,074.49

VEUE=US$30,074.49

Valor de Areas y Bienes Comunes. (VAC)

Se calcula en base al 15% del valor de la edificación de la unidad inmobiliaria de uso

exclusivo.
Tomando un valor del 10% ya que el área común es reducida el VAC será: US$3,007.45
Valor de obras complementarias (VOC)
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)
Tanque Elevado 1.1 m3 1100 s/m3
Cisterna 1.5mx1.5mx2m 3000 s/m3
VOC (s/.)= S/ 14,710.00
VOC($)= $4,457.58
VOC/Depa= $891.52
Valor de la Edificación
VE = VEUE + VOC
VE = US$30,966.01

Valor total de Unidad Inmobiliaria. (VTUI)

Sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común según el Artículo 41 del
Capítulo VI del RNT; es igual a:

VTUI = %VT + VE + VAC

VTUI = US$46,681.86
 Factor de mejoramiento / desmejoramiento
Este factor se usa para reflejar de una mejor manera las condiciones actuales del bien.
Para nuestro caso se considera un factor de mejoramiento de 1.00, por lo que se tiene:

VTUI = US$46,681.86

SON: cuarenta y seis mil seiscientos ochenta y dos con 26/100 dólares americanos.

Valor de realización resultante

El valor de la Realización en el mercado, es el valor neto del inmueble:

 Gastos por perdidas y deterioro 2.00%
 Gastos de valuac. para realización 0.20%
 Depreciación durante la ejecución 4.00%
 Mantenimiento 2.00%
SUB-TOTAL 8.20%
Para realizar el inmueble en un plazo de 180 días y estableciendo que a la fecha en el mercado la
oferta es mayor que la demanda para este tipode inmueble, consideramos un ajuste de:
11.80%

TOTAL DEDUCCIONES 20.00%

NOTA: la entidad considerará las deducciones de su conocimiento, para asi obtener un valor de
realización final.

Por lo tanto:

VRM = VTUI x 0.80

VRM = US$ 37,345.49

Tipo de cambio: S/. 3.3

SON: treintaisiete mil trecientos cuarenta y cinco con 81/100