ANÁLISIS FINANCIERO PRELIMINAR

Tomando en cuenta una vivienda de nivel medio cuyas características son:

Área total: 600 m2; Área construida: 240 m2. Tres plantas, compuesta de:
P.B. Estancia, comedor, cocina, estudio, 1/2 baño, jardín, garaje para 2 autos, 1er
N. 3 recamaras, 3 baños, 1 vestidor, 2° N. 1 recamara, cuarto de servicio, 2 baños,
cuarto de lavado, patio de servicio.
Históricamente se ha determinado que el costo paramétrico para este tipo de
obras es: $ 10,505.62/ m2
Lugar: Acapulco, Gro.
Costo del terreno sin urbanizar: $ 250.00/m2

1.1. COSTO DEL TERRENO.

1.1.1. Costo de adquisición

Tabla 1. Factores de costo del terreno por metro cuadrado.

Valor Servicios Homologación Costo/m2
$250.00 1.00 2.64 $660.00

Fuente: Reglamento de la Ley de Catastro Municipal del Estado de Guerrero, para

el Municipio de Acapulco de Juárez.

Tabla 2. Costo de adquisición.

Área total (m2) Costo Importe
600 $660.00 $396,000.00

Fuente: CMIC, 2016.

1.1.2. Costos de escrituración

Tabla 3. Costos de escrituración.

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. U. TOTAL
Certificado Trámite 1.00 100.00 $100.00
libertad de
gravámenes
Avalúo del % 0.12 $396,000.00 $475.20
inmueble
Adquisición % 2.00 $396,000.00 $7,920.00
de bienes
inmuebles ABI
Inscripción al % 0.075 $396,000.00 $297.00
RPP
Gastos de Trámite 1.00 800.00 $800.00
papeleo y
copias de la
notaria
Avisos Trámite 1.00 450.00 $450.00
preventivos y
certificados
Honorarios % 1.50 $396,000.00 $5,940.00
del notario
TOTAL $15,982.20

Fuente: CMIC, 2016.

1.1.3. Costos de mantenimiento

Tabla 4. Costo obra nueva.

Tipo de obra Área (m2) Costo Paramétrico Importe

Vivienda de nivel 240 $ 10,505.62 $2,521,348.80
medio

Fuente: CMIC, 2016.

Tabla 5. Costo de mantenimiento.

Costo de obra nueva % Importe

$2,521,348.80 1 $25,213.49

Fuente: CMIC, 2016.

1.2. COSTO DEL PROYECTO.

CÁLCULO DEL COSTO DE LOS HONORARIOS POR DISEÑO

ARQUITECTÓNICO:
H= CO X FS X FR/100
En donde:
H: Representa el costo de los honorarios profesionales en moneda nacional.
CO: Representa el valor estimado de la obra a Costo Directo.
FS: Representa el Factor de Superficie.
FR: Representa el Factor Regional.
El valor estimado de la obra a costo directo (CO), el factor de superficie (FS) y el
factor regional (FR); de los que se hace referencia en el artículo anterior, se
determinaran conforme a las siguientes formulas y consideraciones:
CO: Sera determinado por la siguiente fórmula:
CO= S X CBM X FC
En donde:
S: Representa la superficie estimada del proyecto en metros cuadrados,
determinada por el programa arquitectónico preliminar (Para el ejemplo 240 m 2).
CBM: Representa el costo base por m2 de construcción y que en la Tabla No. 1-A
se aprecia (Para el ejemplo $4,635.00) 1.24 club deportivo S.5.87
FC: Representa un Factor de ajuste al costo base por m 2. Según el género de
edificio, dicho factor también se precisa en la Tabla No. 1-A (Para el ejemplo 1.14).
Entonces: CO= 240x4,635.00x1.14= $1,268,136.00
FS: El factor de superficie será determinado por la siguiente fórmula:
FS= 15- (2.5 x LOG S)
En donde:
S: Representa la superficie estimada del proyecto en metros cuadrados,
determinada por el programa arquitectónico, por lo que LOG S determina su
logaritmo. Esta expresión se encuentra graficada en la Tabla I-B y será aplicada
hasta superficies de 400,000 m2. (Para el ejemplo S= 9.25).
Entonces: FS= 15-(2.5xLOG 9.25)= 15-(2.5x0.96)=15-2.41= 12.59
FR: Representa el factor regional y será determinado conforme a la Tabla I-C (Para
el ejemplo 0.95).

De donde: H= $1,268,136.00x12.59x0.95/100= $151,675.40

Fuente: FCARM-CA Reynosa. Art. XIX.

o. 200 – Col. Jardín – Cd. Reynosa,

Tabla 6. Costo por Diseño Arquitectónico.

PRODUCTO % IMPORTE
Diseño conceptual 11 $16,684.29
Anteproyecto 20 $30,335.08
Diseño ejecutivo (planos 35 $53,086.39
a escala convencional)
Estructura 12 $18,201.05
Instalación eléctrica 10 $15,167.54
Instalación hidrosanitaria 8 $12,134.03
Instalación de gas 4 $6,067.02
TOTALES 100 $151,675.40

Fuente: FCARM-CA Reynosa Art. XIV.

Tabla 7. Costo por Diseño Arquitectónico con instalaciones especiales

(Ingenierías)

PRODUCTO % IMPORTE
Instalación de aire 11 $16,684.294
acondicionado
Instalación de voz y 5 $7,582.27
datos
Instalación de telefonía y 5 $7,582.27
sonido
Instalación de gases 8
medicinales
 Instalación de vapor y 8
condensados
Instalación de pararrayos 3
Instalación contra 8
incendio
Instalación de 8
circulaciones mecánicas
TOTALES 56 $31,848.83

Fuente: FCARM-CA Reynosa. Art. XV.

1.2.1. Costo de permisos

Tabla 8. Costo de tramitación y gestoría.

Concepto Unidad Cantidad P. U. Importe

Constancia de m 15.00 $21.03 $315.45
Alineamiento,
Número Oficial y
Uso de Suelo
Licencia de Doc 1.00 $4,037.76 $4,037.76
derechos por
cambios de uso
de suelo
Constancias de Doc 1.00 $280.40 $280.40
Uso de Suelo y
Factibilidad de
Uso de Suelo
Dictamen de Doc 1.00 $7,010.00 $7,010.00
Impacto Urbano
por Memoria
Descriptiva
Constancia por Doc 1.00 $1,402.00 $1,402.00
Derechos
Adquiridos.
Derecho de Doc 1.00 $911.30 $911.30
autorización de
tala, poda y
banqueo de
árboles y plantas
ornamentales
 Manejo de Doc 1.00 $5,000.00 $5,000.00
residuos sólidos
Permiso para Doc 1.00 $5,000.00 $5,000.00
demolición
Licencia de Doc 1.00 $2,018.88 $2,018.88
Construcción
Ruptura en vía
pública
Obra nueva
Ampliación
Reparación
Urbanización
Terminación
Ocupación
Revalidación
Restauración o
Rehabilitación
TOTAL $25,975.79

Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

1.2.2. Costo de Estudios

Tabla 9. Costo de estudios.

Concepto Unidad Cantidad P. U. Importe
Impacto Doc 1.00 $11,566.50 $11,566.50
ambiental
Mecánica de Doc 1.00 $25,000.00 $25,000.00
Suelos
 Levantamiento m2 1.00 $12,000.00 $12,000.00
topográfico
TOTAL $48,566.50

Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

1.2.3. Costos D.R.O. y corresponsables

Tabla 10. Costos de D.R.O y corresponsables.

CARGO UNIDAD CANTIDAD P. U. IMPORTE

D.R.O. m 2 240 20.00 4,800.00
CORRESPONSABLE m2 240 10.00 2,400.00
TOTAL 7,200.00

Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

Tabla 11. Costo de contratos.

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. U. IMPORTE

Constancia Doc 1.00 $701.00 $701.00
de factibilidad
de servicios
de agua
 potable y
alcantarillado
Contrato por Doc 1.00 $1,752.50 $1,752.50
la conexión
del servicio de
agua potable
Contrato por Doc 1.00 $1,752.50 $1,752.50
la conexión
del servicio de
drenaje y
alcantarillado
Constancia Doc 1.00 0.00 0.00
de factibilidad
del servicio de
luz eléctrica
TOTAL $4,206.00

Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

1.3. COSTOS PRELIMINARES.

Tabla 12. Costo por demolición.

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. U. IMPORTE

Desmonte m3 5.00 $250.00 $1,250.00
 Demolición m3 10.00 $663.00 $6,630.00
Acarreo m3 12.00 $309.00 $3,708.00
TOTAL $11,588.00

Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

1.4. COSTO DE CONSTRUCCIÓN.

Tabla 13. Costo de protección civil.

COSTO DE OBRA % IMPORTE

NUEVA
$2,521,348.80 2 $50,426.98

Fuente: Ley Número 134 de Ingresos para el Municipio de Acapulco de Juárez del
Estado de Guerrero, Ejercicio Fiscal 2016.

1.3.3. Costo de fianzas y seguros.

Tabla 14. Costos de las fianzas y seguros.

COSTO DE OBRA % IMPORTE

NUEVA
$2,521,348.80 1 $25,213.49

Fuente: CMIC, 2016.

RESUMEN DE COSTOS

1.1. COSTO DEL TERRENO.

CONCEPTO IMPORTE
Costo de adquisición $396,000.00
Costo de escrituración $15,982.20
Costo de mantenimiento $25,213.49
TOTAL $437,195.69

1.2. COSTOS DEL PROYECTO.

CONCEPTO IMPORTE
Costo por Diseño $151,675.40
Arquitectónico

Costo por Diseño $31,848.83

Arquitectónico con
instalaciones especiales
(Ingenierías)

Costo de tramitación y $25,975.79

gestoría.

Estudios $48,566.50
Costos de D.R.O y $7,200.00
corresponsables.

Costo de contratos. $4,206.00

TOTAL $269,472.52

1.3. COSTOS PRELIMINARES.

CONCEPTO IMPORTE
Costo por demolición $11,588.00
 1.4. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN.
CONCEPTO IMPORTE
Costo de protección civil. $50,426.98

Costos de las fianzas y seguros. $25,213.49

TOTAL $75,640.47

1.1 + 1.2 + 1.3 + 1.4= $437,195.69 + 269,442.52 + $11,588.00 +

$75,640.47= $793,866.68

POR LO TANTO, EL COSTO PARAMÉTRICO DE ESTA OBRA ES:

$793,866.68/240= $3,307.78/m2