Independización de U.I.

sujetas a los regímenes

establecidos en la Ley
N°27157
 ANTES AHORA

Ley N°22112 Ley N°27157

Regímen de 1)- Regímen de Propiedad

Propiedad Horizontal Exclusiva y Propiedad
Común
2)- Regímen de Independi-
zación y Copropiedad

Area Construida Area Techada

Qué es una Independización de U.I. sujetas a
los regímenes establecidos en la Ley 27157?
• Viene a ser el establecimiento de secciones de
propiedad exclusiva para uso residencial,
comercial, industrial o mixto que cuentan con
bienes y servicios comunes, en edificaciones
que cuentan con declaratoria de fábrica
inscrita en el registro de predios.
SECCION A
SECCION B

BIEN COMUN

SECCION C SECCION D
Qué es una Propiedad Exclusiva?
Está conformada por secciones (casas o departamentos), en donde el pro-
pietario es dueño absoluto de la U.I. y en donde ejerce todos sus derechos
dentro de los límites del mismo, pudiendo hacer modificaciones y ampliacio-
nes siempre y cuando no afecte la integridad estructural y funcional de las
secciones exclusivas colindantes.
Corte Esquemático
Qué es una Propiedad Común?

Son aquellas áreas a las que tienen derecho Dpto. 3

de uso todas las secciones exclusivas de
acuerdo a lo estipulado en el Reglamento Dpto. 2
Interno. Generalmente éstas áreas vienen
a ser los núcleos de circulación vertical
(escaleras),la cisterna, el tanque elevado, Dpto.1
ductos de iluminación y ventilación y de ba-
sura, jardines exteriores, espacios de dis-
tribución, pasadizos y pasajes de uso común.
Propiedad Exclusiva
Propiedad Común
Características de una Independización

Para que tenga vigencia la Independización de U.I deben

darse los siguientes requisitos:
2)- Dos ó más propietarios de
secciones

4)- Bienes de 1)-Existencia de una

Uso Común y Edificación
Servicios Co- Sección .
munes. B Sección
A 3)- Dos ó más secciones
Común de uso exclusivo.
 Clases de Independización
• 1)- Regímen de • 2)- Regímen de
Propiedad Exclusiva y Independización y
Áreas Comunes. Copropiedad.

Su aplicación es obligatoria cuando las secciones que

la conforman pertenezcan a dos ó más propietarios y
optativa cuando pertenezcan a uno solo.
Ambos regimenes podrán coexistir en una misma uni-
dad inmobiliaria, por bloques o sectores.
 Regímen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común

Comprende a las edificaciones confor-

Dpto2 madas por secciones inmobiliarias de
A.O dominio exclusivo, pertenecientes a di-
Dpto1 A.T Dpto3 ferentes propietarios y bienes y servi-
A.O cios de dominio común. Tienen un regla-
A.O
mento interno y una Junta de Propieta-
A.T Area A.T
rios. La participación en los bienes comu-
Común nes es un derecho accesorio a cada uni-
dad de uso exclusivo y corresponde ejer-
Planta cerlo al propietario de la misma.
Corte
El porcentaje es determinado Dpto4 Dpto6
en el Reg. Interno y se estable-1°Piso
rá de acuerdo a criterios tales
como el área ocupada o techa- Dpto1 Dpto3
da de las secciones exclusivas. 2°Piso

Terreno Común
 REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD
Estan incluidas las U.I. De propiedad ex-
U.I. 1 U.I. 2 clusiva suceptibles a ser independizadas
A.O A.O y bienes de uso común, sujetos al regímen
A.T A.T de copropiedad. Las U.I. Comprenden ne-
cesariamente el terreno que ocupa cada
una.Las U.I. que opten por este regímen
deben estar conformadas por secciones de
un solo piso o que de tener más de un piso,
U.I. 3 U.I. 4 pertenezcan a un mismo propietario y los
A.O pisos superiores se proyecten verticalmen-
A.O
A.T te sobre el terreno de propiedad exclusiva
A.T
de cada sección. Corte
U.I. 3 U.I. 4
Planta Propietario Propietario
2°Piso A B 2°Piso
Areas sujetas
a Copropiedad U.I. 3 U.I. 4
Propietario Propietario
1°Piso A B 1°Piso
exclusivo común exclusivo
 Unidades Inmobiliarias sujetas a
Independización
• Las U.I. Que comprenden bienes de propiedad
exclusiva y de propiedad común son:
• Edificios de departamentos.
• Quintas.
• Casas en copropiedad.
• Centros y galerías comerciales
• Otras U.I.
 U.I. por Regímen Establecido
Propiedad Exclusiva Independización y
y Propiedad Común Copropiedad

• a-Departamentos. • a-Quintas
• b- Casas en • b- Casas en
copropiedad. Copropiedad
• c- Centros y Galerías • c-Centros y Galerías
comerciales o campos comerciales o campos
feriales. feriales.
• d- Otras U.I. • d- Otras U.I.
 Independización de U.I.
sujetas a los regímenes
establecidos en la Ley N°
27157
 CASO 1 :

CONJUNTO HABITACIONAL RAMIRO PRIALE - (HUA

Qué es una Sección
• I NSCRIPCI ONde Propiedad Exclusiva?
DE LA FABRI CA (COFOPRI )

La Sección puede ser defini-

da como un ambiente o con-
junto de ambientes o habita-
ciones que comunicados en-
tre si forman una unidad ar-
quitectónica y económica con
AUTONOMIA propia y con
salida al exterior de la edifi-
cación directamente o a tra-
vés de un pasaje u otro ele-
mento común
1)- SOLUCION DE CONTINUIDAD
PLANTA

U.I.-1 U.I-3
U.I.-1
A.C.
U.I.-2 U.I-2
A.C. SI
U.I.-1 NO

Las secciones exclusivas deben tener solución

de continuidad, tanto en el plano horizontal como
en el plano vertical.
CORTE

U.I-1 U.I-2 U.I-2 U.I-1

A.C A.C
U.I-1 U.I-2 SI U.I-1 U.I-2 NO
2)- ACCESIBILIDAD
Una sección exclusiva debe tener acceso directo
desde la vía pública o a partir de un área común.
Pozo Luz
U.I.-1 2º PISO
U.I-2 1º PISO U.I.-2

CALLE A AIRES CALLE A

Para ingresar a una sec-

U.I.-1 U.I.-2 ción exclusiva NO debe
hacerse a través de otra
U.I.-3 A.C. sección exclusiva.

CALLE A
3)- DE LAS AREAS
1º Piso
Sum AO exclusivas+AO comunes=
U.I.-1 Area Terreno.
A.O
A.T U.I-2 Sum AT exclusivas+AT comunes=
A.O Area Techada 1º Piso de la Fábrica
A.T
Alero externo
2º Piso
Pozo Luz Sum AO exclusivas+AO comunes=
A.O
Area Terreno+Alero Externo
U.I.-2 Sum AT exclusivas+AT comunes=
A.O Area Techada 2º Piso de la Fábrica
A.T
 4)- Areas Mínimas Establecidas:

U.I N°2
U.I. N°1
Uso = VIVIENDA
A.O
AT mínima = 40.00 m2*
U.I N°1
A.T
A.Común
U.I. N°2
A.O
A.T Uso = TIENDA ( Comercio )
AO mínima = no tiene.
A-020 : Articulo 8. del R.N.E. - El área techada mínima de una vivienda
sin capacidad de ampliación (departamentos en edificios multifamiliares o en
* conjuntos residenciales sujetos al régimen de propiedad horizontal) es de
40 mt2.
El área techada mínima de una vivienda unifamiliar en su forma inicial, con
posibilidad de expansión es de 25 mt2.
Estas áreas mínimas no son de aplicación para las viviendas edificadas
dentro de los programas de promoción del acceso a la propiedad privada de
la vivienda.
5)- DE LAS MEDIDAS PERIMETRICAS Y
COLINDANCIAS.
Lote 20
8.00 Las medidas perimétricas
U.I.-1 deben corresponder con
el acotamiento del plano

Lote 5
4.00 de distribución de la fá-
brica inscrita.
U.I.-2

4.00 4.00
Las colindancias deben
Calle A concordar con el PTL
registrado.
6)- De la Superficie Final.
Corte Esquemático Superficie Final._ Se le deno-
Sup. Final mina así al último nivel de una
edificación.
Una superficie Final se conside-
3°Piso A.O. rará como área ocupada siempre
y cuando tenga accesibilidad, me-
diante una escalera, es decir,
2°Piso A.O. cuando dicho nivel sea físicamen-
te ocupado, pudiendo inclusive
ser independizado como aires,
1°Piso A.O. siempre y cuando cumpla con los
requerimientos establecidos.
Al considerársele como área ocupada intervendrá dentro del
porcentaje de participación, siempre y cuando el criterio adop-
tado sea el del área ocupada.
 REGLAMENTO INTERNO

Debe contener obligatoriamente lo siguiente:

-Determinación de la U.I. matriz

- La relación de los servicios co-
y la relación de las secciones ex-
munes.
clusivas, indicando áreas, nomen-
- Porcentaje de participación q’
clatura, uso; así como de los bie-
corresponden a cada propieta-
nes comunes.
rio en los bienes comunes.
-Derechos y obligaciones de los
- Porcentaje de participación q’
propietarios.
corresponden a cada propieta-
- Limitaciones y disposiciones q’
rio en los gastos comunes.
se acuerden sobre usos y desti-
- Todo lo relativo a las sesiones
nos de bienes comunes y sobre el
de la Junta de Propietarios.
uso de secciones exclusivas.
- Cualquier otro acuerdo o pac-
- Reglamentos especiales referi-
to lícito que sus otorgantes de-
dos a obras, usos, propaganda u
seen incluir.
otros.
7)- Del Reglamento Interno
Los crietrios adoptados a fin de asignar los porcentajes de
´participación que tienen las secciones de Propiedad Exclusi-
va sobre las área y bienes comunes pueden ser según el Area
Ocupada, Area Techada, *Alícuota y otros que deberán ser
explicados.
Como calcular el % de Participación:
Cuando es en función al área ocupada o techada:

Sección A.O A.T. %Participación

A 75.00 62.00 60
B 50.00 45.00 40
120.00 *Alícuota: Cuando es por unidad
120.00--------100% inmobiliaria, cada unidad tiene el
75.00----------X% mismo % de participación, es decir
X= 60% si son 4 unidades cada una tendra
un 25% de participación.
Cuando se opta por más de un Regímen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común: Pluralidad de Reg. Internos.
Planta Esquemática
Edificio A, Edificio B
S.U.M. Edificio C, Edificio D
EDIFICIO EDIFICIO REG. INTERNO
“D” “C”
Reg. Interno Parque Reg. Interno
D C S.U.M., Parque, Areas
Verdes, Circulación Ex-
terna.

EDIFICIO “A” EDIFICIO “B” EDIFICIO

(Reg. Interno A) (Reg. Interno B) REG. INTERNO

Areas Verdes Areas Verdes Escaleras, Cisterna,

T.E., Pozos de Luz, Duc-
AVENIDA 1 tos, Hall Común, etc.
 Independización de U.I.
Sujetas a los regímenes
establecidos en la Ley
N°27157

Oficina de Catastro Zona Registral N°II

Sede Chiclayo
 DEL CONTENIDO DEL EXPEDIENTE

a)- Reglamento Interno.

b)- Solicitud suscrita por el titular del predio, con firma
legalizada, en la que conste el área, linderos, medidas
perimétricas y nomenclatura de las secciones de dominio
exclusivo y la zonas comunes.
c)- Plano de Independización donde se grafiquen los
perímetros de las secciones exclusivas y de las zonas
comunes, indicando nomenclaturas, áreas ocupadas, áreas
techadas, medidas perimétricas y colindancias.
*Artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Al REGULARIZARSE la inscripción de la declaratoria de

fábrica, en mérito al formulario registral (FOR) a que se
refiere la Ley 27157, puede regularizarse también la
inscripción del Reglamento Interno.
*Artículo 69 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
SI LA EDIFICACION CULMINO EL 21 DE JULIO DE 1999
 Propiedad Exclusiva Independización y
y Propiedad Común Copropiedad

• a-Departamentos. • a-Quintas
• b- Casas en • b- Casas en
copropiedad. Copropiedad
PLANO DE INDEPENDIZACION
LOTE 20 Deben indicarse:
8.00 - Nomenclatura de las
secciones exclusivas y
áreas comunes.
U.I-2
- Áreas Ocupadas
A.O.= - Áreas Techadas
A.T.=
- Medidas perimétricas
8.00 - Colindancias.
6.00 2.00
Escala 1/100 ó 1/50
8.00

U.I-1 A.C-1
A.O= A.O= Los datos consignados
A.T.=
deben concordar con lo
6.00 2.00 indicado en el formulario
CALLE A registral.
EJEMPLO DE UNA INDEPENDIZACION DE U.I.BAJO EL REGIMEN DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN
DATOS DE TODOS LOS
PROPIETARIOS Y SU
DEPARTAMENTOS
DATOS FÍSICOS DE
CADA UNO DE LOS
DEPARTAMENTOS
(ÁREAS Y LINDEROS
QUE OCUPAN)
DATOS FÍSICOS DE
ÁREAS COMUNES DE
CADA UNO DE LOS
DEPARTAMENTOS
DATOS Y DESCRIPCIÓN
DE LA CONSTRUCCIÓN
DEFINICIÓN DE LOS
BIENES COMUNES
% DE PARTICIPACIÓN
DE CADA UNO DE LOS
PROPIETARIOS
•a-Quintas
SE PRESENTARA EL PLANO DE DISTRIBUCION CON LAS MEDIDAS
PERIMETRICAS PARCIALES Y TOTALES
- SE PRESENTARA EL PLANO PERIMETRICO DE INDEPENDIZACION DELIMITANDO
CORRECTAMENTE LAS ZONAS EXCLUSIVAS Y ZONAS COMUNES CON SUS
RESPECTIVOS DATOS TECNICOS (AREA, MEDIDAS PERIMETRICAS Y
COLINDANCIAS). LAS COLINDANCIAS EN EL PLANO DEL SEGUNDO NIVEL COLINDARAN
CON LOS AIRES DE LOS LOTES ADYACENTES
Plano de Distribución
de la Fábrica, debida-
mente acotado y grafi-
cado.

Sobre el plano de dis-

tribución se establece-
rán los PERIMETROS
de las respectivas Sec-
ciones Exclusivas y de
las Areas Comunes.
 Plano de Independización de U.I. sujetas a los regímenes
establecidas en la Ley N° 27157
•
Plano de Independización
en donde se aprecian los
perímetros de las sec-
ciones exclusivas y de
las áreas comunes, se in-
dica además las nomen-
claturas, áreas ocupadas,
techadas y libres de
cada sección.
 Ampliación de una de las
secciones exclusivas que
• conforman un regímen
de independización y co-
propiedad.

En éste caso es necesa-

rio que la Junta de Pro-
pietarios esté de acuer-
do con dicha modifica-
ción pues se estan ocu-
pando áreas comunes
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE
PREDIOS

Artículo 74.- Contenido del asiento de anotación preventiva

de prereglamento interno y preindependizaciones
El asiento de anotación preventiva de prereglamento interno
contendrá, además de los datos a que alude el artículo 85, el
carácter preventivo del asiento y el plazo de su vigencia.
En las partidas preindependizadas se consignarán, además de los
datos previstos en los literales a), b) y c) del artículo 19 y el
régimen adoptado de conformidad con el artículo 127 del
Reglamento de la Ley Nº 27157, los indicados en el párrafo
anterior.
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
ARTÍCULO 75.- Plazo de vigencia de las anotaciones Preventivas de
predeclaratoria de fábrica, prereglamento interno y preindependizaciones
El plazo de vigencia de las anotaciones preventivas de predeclaratoria de
fábrica, prereglamento interno y preindependizaciones es de un año
contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes
de su vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. En
ningún caso la vigencia de dichas anotaciones excederán el plazo de
vigencia de la licencia de edificación.
La vigencia de la anotación preventiva podrá prorrogarse en mérito de
documento privado con firmas certificadas otorgado por el propietario del
terreno, por cualquiera de los adquirentes de las unidades inmobiliarias
preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de la partida
independizada, acompañado de la documentación pertinente.
Si durante la vigencia de las anotaciones preventivas a que se refiere el
párrafo anterior, no se llegara a registrar su conversión en inscripción,
dichas anotaciones caducarán de pleno derecho. Producida la caducidad,
se cerrarán las partidas preindependizadas.
• FUE: DECLARATORIA DE FABRICA - INDEPENDIZACION