LOS FONDOS DE CAPITALIZACIN DE INMOBILIARIOS

(casos de Colombia, Espaa y Chile)

Existen dos grandes tipos de especulacin: la

especulacin financiera y la especulacin con los
inmuebles o especulacin inmobiliaria. La primera
consiste en la reventa de activos financieros de empresas
(ttulos, valores, divisas, etc.) y la segunda en la reventa
de inmuebles. Las transacciones financieras que se dan
en las bolsas de todo el mundo son en gran parte
operaciones especulativas.
Cuando la crisis y la inestabilidad alejan a los inversores
de la bolsa, la especulacin encuentra su mejor terreno
en la compraventa de inmuebles.

Su principal caracterstica es el CRECIMIENTO

ECONMICO.
 LOS FONDOS DE CAPITALIZACIN DE INMOBILIARIOS
(casos de Colombia, Espaa y Chile)

Se dice tambin que la capitalizacin constituye un medio de

financiamiento para las empresas, mediante la inyeccin de capital para
poder desarrollar sus proyectos. Al respecto hay dos opciones que tienen
las empresas:
El financiamiento propio
El financiamiento externo. En donde nuevamente se encuentra con
dos opciones.
Recurrir al mercado crediticio, y por tanto solicitar un prstamo
de consumo a un banco (sin perjuicio del costo de oportunidad)
Dirigirse al mercado de capitales, es decir, emitir valores (seas
acciones o bonos, o sea, ttulos de crdito o ttulos de deuda),
mediante la emisin de tales valores que se vendern en el
mercado, la empresa est capitalizando.
LOS FONDOS DE CAPITALIZACIN DE INMOBILIARIOS
(casos de Colombia, Espaa y Chile)
Cmo funciona?
Segn la normativa, que haba sido anunciada semanas atrs por el
ministro de Vivienda, el mecanismo de capitalizacin inmobiliaria permitir que
las personas puedan habitar un inmueble con el pago de una cuota mensual,
que incluir el monto del alquiler y un adicional que ir a una cuenta de
capitalizacin individual propia del inquilino, la cual posteriormente servir para
adquirir la vivienda.

El contrato de capitalizacin inmobiliaria se establecer con empresas

de capitalizacin inmobiliaria -aquellas que compran y/o edifican viviendas con
el fin de arrendar- o con empresas de operaciones mltiples del sistema
financiero (bancos y cajas).

El ministro explic que diferencia del leasing inmobiliario, en el mecanismo de

capitalizacin, el inquilino podr recuperar lo aportado en su fondo de
capitalizacin individual en caso no decida comprar el inmueble.

El Bono del Buen Pagador (BBP) o el Bono Familiar Habitacional (BFH) de los
programas Mivivienda y Techo Propio, respectivamente, tambin servirn para
financiar la compra mediante este nuevo mecanismo.
 LOS FONDOS DE CAPITALIZACIN DE INMOBILIARIOS
(casos de Colombia, Espaa y Chile)

OPCIN DE COMPRA
El reglamento de la capitalizacin inmobiliaria establece
que la capitalizacin individual del cliente puede estar
sujeta al pago de intereses pasivos cuando dicha
posibilidad se establezca en el contrato de capitalizacin,
siendo que de haberse pactado este reconocimiento,
estos pueden ser aplicados para completar la opcin de
compra.
FORMULARIOS
FORMULARIOS
Quines pueden ser los beneficiados?
El mecanismo de capitalizacin inmobiliaria, un nuevo instrumento para promover el acceso a la
vivienda, ya fue reglamentado por el Gobierno, pero este nuevo esquema estara ms dirigido a los
segmentos altos de la poblacin, dadas sus particularidades.
El ministro de Vivienda, Construccin y Saneamiento,Francisco Dumler explic que quin opte por
este mecanismo de promocin inmobiliaria deber contar con un flujo permanente de ahorros que no
afecten gastos mensuales.
Va a un segmento ms alto que tiene cierta capacidad de acumulacin de sus ingresos mensuales,
mencion.
El mecanismo de capitalizacin inmobiliaria permite la adquisicin de un inmueble a travs de una
cuota peridica, compuesta por el pago del arrendamiento ms un aporte que ser destinado a una
cuenta de capitalizacin individual que ir ganando intereses.
El gerente general del Fondo Mivivienda, Gerardo Freiberg estim que el fondo capitalizado podra
ganar un inters de alrededor de 6%, dado que es un nivel acorde a lo que paga el mercado.
Hoy da tenemos bancos de primer nivel que pagan por depsitos a tres aos alrededor de 6%, yo s
creo que una tasa de ese orden podra ser atractiva para el modelo de capitalizacin inmobiliaria, pero
la tasa la van a definir quienes suscriban los contratos, aclar.
Capitalismo Inmobiliario en Espaa

Entre los aos 1986 a 1992 tuvo lugar una burbuja inmobiliaria que afect a
los precios pero no tanto al volumen construido. La burbuja de la que trata
este artculo tuvo su comienzo en 1997 y ha durado hasta finales de 2007 o
principios de 2008 cuando se produjo su estallido y sus consecuencias. Sus
efectos principales han sido la profundizacin de la crisis inmobiliaria
espaola, la nacionalizacin de numerosas cajas de ahorros quebradas (Caja
Castilla-La Mancha,CajaSur, Caja Mediterrneo-CAM, Novacaixagalicia, Caixa
Catalunya, Unnim y Bankia), ayudas pblicas para fusiones de otras muchas
entidades bancarias y el aumento de desahucios en Espaa en aplicacin de
la ley hipotecaria espaola.
El principal sntoma de la burbuja inmobiliaria fue el incremento anormal de los
precios muy por encima del IPC y de las rentas, incrementos que se explican
principalmente recurriendo a factores externos, como la falta de suelo
edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisicin de viviendas, la
inmigracin, la especulacin y la recalificacin de suelos, as como el exceso
de crdito.
Capitalismo Inmobiliario en Espaa

El "pinchazo" de la burbuja inmobiliaria El

resultado de la explosin de la burbuja ha sido una
brusca cada de la demanda y de los precios, que
segn la APCE empez en diciembre de 2007 y que
an continuaba en 2011, con cadas en la demanda
superiores al 40%, y en 2012, cuyo primer trimestre ha
registrado la mayor cada del precio de la vivienda de
toda la democracia. Todo ello provocado por la
incapacidad del mercado para absorber la enorme
oferta de vivienda construida y vaca disponible.
Capitalismo Inmobiliario en Espaa

Entre las causas de esta espectacular cada de los

precios de la vivienda, los analistas sealan la falta
de crdito por los problemas de solvencia del
sistema bancario espaol y el aumento del paro (y
el miedo a perder el trabajo que va unido a l), que
hace que pocas personas quieran arriesgarse a
adquirir una vivienda o cambiar de residencia.
Capitalismo Inmobiliario en Espaa

La burbuja inmobiliaria se aliment del crdito

al sector privado (particulares y promotores),
lo que conllev un incremento significativo de
la deuda privada (azul) que se detuvo con la
crisis financiera internacional, dando fin al
proceso especulativo.
El factor de la especulacin
Sin que exista un reconocimiento expreso por
parte de las autoridades econmicas, diversos
analistas han establecido que entre los motivos
principales de la burbuja inmobiliaria hay que
contar la entrada masiva de pequeos
inversores que, al calor de beneficios
sostenidos superiores a los dos dgitos anuales,
habran entrado en el mercado de la
compraventa, sea como simple inversin (desde
comprar sobre plano hasta adquirir una obra ya
acabada, para luego vender ms caro) o como
modo de acceder a una vivienda de mejor
calidad (mediante hipotecas puente). Los bajos
tipos de inters (inditos en Espaa hasta la
entrada en el euro) y la baja rentabilidad de otras
inversiones, as como la facilidad en la
obtencin del crdito, habran actuado como
acicate de esa situacin, provocando
sobreoferta y agotamiento de la demanda en
plena fase expansiva de las empresas
constructoras, que no pudieron detener la
produccin a tiempo, debido al rgimen de largo
plazo con que trabaja el sector.