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Examen Final - Universidad continental - Jorge Franco
Armaza Deza - Derechos Reales
DERECHO (Universidad Tecnológica del Perú)
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Elaborado por Jorge Franco Armaza Deza
UNIVERSIDAD CONTINENTAL
FACULTAD DE DERECHO
Semipresencial – Programa a Distancia
TEMA:
Examen Final
ASIGNATURA:
Derechos Reales
NRC – 15769
DOCENTE:
Dr. Emilio Jose BALAREZO REYES
PRESENTADO POR:
Jorge Franco ARMAZA DEZA
-2022-
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EXAMEN FINAL
I. ENUNCIADO
Analice el caso del Anexo 01 y 02 desarrolle lo siguiente orientado al marco
ágil:
a. Desarrolle por cada caso una solución jurídica en base a lo propuesto
por el ordenamiento nacional en especial el Código Civil aplicado a cada
caso, justifique cada una de sus respuestas.
b. Defina las instituciones que a su criterio están presentes en cada caso y
redacte su importancia dentro de cada uno de los casos planteados.
c. Elabore un resumen de la propuesta de salida jurídica que daría como
abogado para cada caso.
d. Cada caso vale 10 puntos.
e. Todo lo solicitado en un archivo de Word.
II. DESARROLLO
2.1. PRIMER CASO PROPUESTO
Roger y Hanny, se casaron en el mes de febrero pasado como todo matrimonio
joven desean independizarse, y hacer una vida a parte de sus familias, para lo
cual alquilan un departamento, luego de revisar asistir diversos lugares se
deciden por uno que está ubicado en el distrito de Surco, pagando una cuota
de en 380 dólares mensuales, una vez instalados. Denotan que el
departamento tiene imperfecciones en las puertas como también en las
cañerías y en el suelo con la salida del parqué y en los baños de las losetas.
Conocedores de la situación que están afrontando han decidido arreglar el
departamento para hacer cómoda su instancia por lo que realizan los cambios
respectivos adquiriendo todos los implementos en SODIMAC y tomando los
servicios de un maestro constructor, lo cual ponen en conocimiento a su
arrendador el cual no quiere reconocer ningún cambio alguno aduciendo que
entrego en perfecto estado el inmueble ante esta situación la pareja de
esposos decide ir a su despacho para que los oriente a encontrar una solución
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más estable con respecto al bien y a las inversiones que han realizado en el
mismo.
A. Base legal
Código Civil Peruano
- Articulo 1666º - Definición de arrendamiento.
- Articulo 1678º - Obligación de entregar el bien.
- Artículo 1679º - Presunción de buen estado.
- Artículo 1680º - Obligaciones adicionales al arrendador
- Reglamento del Decreto Legislativo N° 1177 en el que se
estipulan las obligaciones del arrendador y del arrendatario
establecidos en el contrato de arrendamiento de inmueble
destinado a vivienda
Respecto al caso en concreto, nos habla de arrendamiento, es así que nos
habla Coca Guzman (2020)
El arrendamiento como aquel contrato en virtud del cual una
parte denominada arrendador se obliga a transferir a otra parte
denominada arrendatario el uso de un bien de forma temporal
(plazo determinado o indeterminado) a cambio de una renta
convenida. Debiendo el arrendatario devolver el bien sin más
deterioro que el de su uso ordinario y el arrendador a mantener al
arrendatario en el uso del bien, realizar todas las reparaciones
necesarias conservándolo en buen estado para cumplir con el fin
del arrendamiento
B. Instituciones que se encuentran inmersas en el caso
- Notaria de la jurisdicción.
- Centro de conciliación
C. Propuesta de salida jurídica
En amparo del articulo 1680º del Codigo Civil, en el numeral “2” nos menciona
“A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo
pacto distinto.” (Tercer párrafo). Al repecto, indica que la responsabilidad de las
reparaciones necesarias corresponde al arrendador, sin embargo, en el
presente caso este arrendar se niega a cubrir con los gastos que se han
ocasionado, generando de esta manera un conflicto.
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Al respecto, Roger y Hanny antes de realizar la reparaciones debieron
comunicar los desperfectos que tiene el departamento que han adquirido, para
de esta manera llegar a un acuerdo mutuo donde se establezca quien cubrirá
los gastos de reparación.
Sin embargo, en el presente la mejor solución es llegar a un acuerdo en común
donde los intereses de las partes no se vean afectadas llegando al acuerdo de
que los gastos ocasionados sean pagados por ambas partes.
2.2. SEGÚNDO CASO PROPUESTO
Mario es propietario del fundo LA PONDEROSA ubicado en Chilca, el bien es
parte de la herencia que le dejo su madre y que ha sido materia del patrimonio
familiar durante generaciones, junto al mismo el Gobierno Regional desea
hacer una carretera que una Cañete con Ica para facilitar tanto el transporte
como la comunicación entre los dos lugares lo que trae como consecuencia un
recorte el fundo de propiedad de Mario, para ello decide venderlo pues no
quiere tener problemas con el Gobierno Regional ya que conoce que el mismo
es un mal pagador, para ello hace la convocatoria del caso y los primeros en
hacer sus propuestas son los dueños de los fundos cercanos y colindantes al
que se está vendiendo, para esto cuando los compradores hacen las
indagaciones del caso se encuentran con que el fundo ha sido vendido varias
veces, y también hipotecado en campañas agrícolas anteriores, frente a esta
situación Mario y un potencial comprador por separado deciden ir a su
despacho para que los oriente a encontrar una solución respecto a este tema.
A. Base legal
Código Civil Peruano
- Articulo 923 – Noción de propiedad.
- Articulo 896 – Noción de posesión.
- Articulo 1097 – Noción de hipoteca
- Articulo 1117 – Acción personal y acción real del acreedor.
- Articulo 1118 – Hipotecas legales
Respecto al caso en concreto, nos habla temas como la propiedad, hipoteca,
posesión y otros.
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Un tema importante que se tiene que tocar e interrogante que se hace en el
presente trabajo es ¿Un bien inmueble con hipoteca se puede transferir? Esta
respuesta es sostenida por (DA SILVA PEREIRA, 2014, 2014, p. 311)
quien menciona “Aunque en la mayoría de los casos el deudor es quien
entrega su inmueble en garantía de la obligación, no hay nada que impida que
sea ofrecido por un tercero, siendo el constituyente una persona diferente del
deudor”
Así también, el caso exige un supuesto hecho donde se tiene que tocar el tema
de posesión y si esta es transferible o no, esta respuesta es sostenida por
Pasco Arauco (2016)
Cualquier poseedor, con o sin derecho sobre el bien, puede -
eficazmente - transferir la posesión del predio que ocupa. Existe
plena legitimidad para entregar posesión pese a que no se es
propietario, siempre y cuando en el contrato claramente se
establezca que lo que se transfiere es la “nuda” posesión.
(noveno párrafo)
B. Instituciones que se encuentran inmersas en el caso
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). – A fin
de verificar la legitima propiedad de Mario sobre el bien inmueble.
- Notaria de la jurisdicción. – Interviene como mediador a fin de poder
efectuar la compraventa del inmueble.
- Entidad financiera bajo la cual la hipoteca se encuentra sujeta.-
Interviene a fin de aprobar que se deje sin efecto la hipoteca y/o se
suspenda temporalmente.
C. Propuesta de salida jurídica
Al respecto, ya que se tiene cierta duda tras indicar que “ha sido vendido varias
veces” la solución a este problema primero es verificar en SUNARP que la
propiedad del fundo “La ponderosa” pertenece a Mario y se encuentra
registrado a su nombre para poder efectuar una compraventa del inmueble,
bajo esta premisa podemos encontrar dos supuestos casos. Primero, en caso
que no se encuentre registrado a nombre de Mario, se podría efectuar un
contrato de transferencia de posesión, ya que la familia de Mario y el mismo ha
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tenido la posesión por generaciones y es valido un contrato de transferencia de
posecion. Segundo, en caso de que, si se encuentre registrado en SUNARP,
entonces se puede realizar una transferencia notarial completamente de
conformidad a ley.
Sin embargo, también se indica que la propiedad mantiene una hipoteca. Al
respecto, la venta notarial también es una posibilidad, cabe precisar que la ley
especifica que la transferencia se realiza con la cancelación de la hipoteca,
pero, también se tiene otras alternativas que se explica a continuación:
a. En caso que la deuda sea pequeña
Si la deuda hipotecaria es pequeña, la opción para el comprador potencial seria
cancelar la deuda que es pequeña y comprar el fundo “La ponderosa”.
b. Si la deuda hipotecaria es grande
Si la deuda hipotecaria es grande, entonces se puede hacer una «Minuta
Temporal De Levantamiento De Hipoteca Condicionada Al Pago».
Este trámite se realiza vía notarial y añade más o menos unos 15 días a la
operación porque tiene que intervenir un tercero, normalmente una institución
financiera (Levantar una hipoteca es un proceso que toma su tiempo porque
hay que ver que no exista ninguna deuda sobre el inmueble).
En éste caso, el titular del crédito hipotecario tiene que comunicarle al banco
que desea realizar esta operación, está demás decir que el dueño debería
estar al día en sus pagos porque de lo contrario, la operación puede fracasar.
Si logramos la minuta temporal de levantamiento de hipoteca condicionada a
pago, entonces esto es una prueba que la compra que estamos por hacer es
válida y hay seguridad para continuar con la compra. Una vez resuelto éste
punto, los siguientes pasos son los mismos a los que sucede en cualquier
compra-venta.
Cabe resaltar que el comprador potencial asume la responsabilidad sobre la
hipoteca, así como todos sus riesgos.
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Referencias
Coca Guzman, S. (04 de Agosto de 2020). Lo que debes saber sobre el «arrendamiento»
(artículo 1666 del Código Civil). Recuperado el 14 de Mayo de 2022, de Lp Pasion por el
derecho: https://lpderecho.pe/contrato-arrendamiento-articulo-1666-codigo-civil/
DA SILVA PEREIRA, C. (2014). Instituições de Direito Civil. Direitos Reais. Forense.
Pasco Arauco, A. (07 de diciembre de 2016). ¿Se puede demandar otorgamiento de escritura
pública de un contrato de transferencia de posesión? Obtenido de Laley.pe:
https://laley.pe/art/3664/se-puede-demandar-otorgamiento-de-escritura-publica-de-
un-contrato-de-transferencia-de-posesion#:~:text=Cualquier%20poseedor%2C%20con
%20o%20sin,es%20la%20%E2%80%9Cnuda%E2%80%9D%20posesi%C3%B3n.
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