República Bolivariana de Venezuela

Ministerio del Poder Popular para la Educación Universitaria

Universidad Santa María
Facultad de Derecho
Catedra Derecho Civil IV

TRABAJO DE INVESTIGACIÓN
TEMA 9 LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD.
TEMA 10 LAS SERVIDUMBRES

Profesora: Bachilleres:
Dra. Mary Sol Graterol C.I.: V15.489.664, Barrera Tillero Ulices

C.I.: V 6.264.084, Romero Yulman

Catedra: C.I. V 22.025.749 María Eugenia Carreno

Civil IV.

Caracas, febrero 2023

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN............................................................................................................................... 4
LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD..............................................................................6
Limitaciones que tienen por objeto la utilidad pública (Régimen Jurídico,
enumeración).............................................................................................................................6
Régimen Jurídico:.................................................................................................................7
Enumeración:.........................................................................................................................8
1. La expropiación por causa de utilidad pública.............................................................8
2. Agua..................................................................................................................................8
3. Conservación de caminos y carreteras........................................................................9
4. Minas.................................................................................................................................9
5. Limitaciones edilicias......................................................................................................9
6. Conservación de Bosques.............................................................................................9
7. Limitaciones sanitarias....................................................................................................9
Limitaciones que tienen por objeto la utilidad privada (Régimen Jurídico,
enumeración)...........................................................................................................................10
Régimen Jurídico:...............................................................................................................11
Enumeración:.......................................................................................................................11
1. Las limitaciones que se derivan de la situación de los lugares...............................11
2. Limitaciones por concepto de derecho de paso........................................................12
3. Limitaciones derivadas de la medianería...................................................................12
4. Limitaciones relativas a la distancia y obras intermedias.........................................12
5. Limitaciones en materia de luces y vistas de la propiedad del vecino...................13
6. Limitaciones por razón de desagüe de los techos....................................................13
LA SERVIDUMBRE......................................................................................................................... 13
Por medio de su ejercicio,........................................................................................................16
 Son continuas:.............................................................................................................16
 Son discontinuas:.......................................................................................................16
Por el modo de manifestarse...................................................................................................16
 Son aparentes:.............................................................................................................17
 Son no aparentes:.......................................................................................................17
Las servidumbres pueden ser voluntarias o coactivas.................................................17
 Las servidumbres pueden ser afirmativas o negativas:................................................17
En cuanto a la constitución......................................................................................................19
a. Elementos personales:..............................................................................................19
b. Elementos Reales:.......................................................................................................19
c. Elementos formales:...................................................................................................20
Extinción de las servidumbres............................................................................................21
CONCLUSIÓN................................................................................................................................. 23
BIBLIOGRAFÍA............................................................................................................................... 24
INTRODUCCIÓN
La propiedad trae implícito desde siempre en los seres humanos el
sentimiento de pertenencia sobre nuestras cosas; inclusive el niño de meses sin
discernimiento clama por las que considera sus cosas. Forma parte de la
naturaleza inherente al hombre el sentido de pertenencia sobre los bienes que lo
rodean. El Derecho Civil, entonces, simplemente regula un derecho o instituto que
preexiste al ordenamiento jurídico, y que se evidencia desde el comienzo de la
existencia misma del individuo: el derecho de propiedad

El Dr. Allan R. Brewer-Carías, durante una ponencia para el II Congreso

Ibero-Americano de Directo Administrativo o, Curitiba, Paraná, Brasil 13 al 16 de
mayo de 2007., nos relata algo muy importante como el derecho de propiedad
sigue siendo en el mundo actual, uno de los pilares esenciales sobre las cuales se
define y estructura el Estado, además nos evoca que este derecho real es uno de
los condicionantes fundamentales de los regímenes políticos. Más propiedad
privada y menos regulación por parte del Estado son el fundamento de los
sistemas liberales; y, al contrario, más propiedad pública y mayor regulación
pública de la propiedad privada está en la base de los sistemas socialistas, cada
vez menos viables.

No obstante, independientemente de los regímenes políticos que exista en

cada Estado, la verdad es que la propiedad privada en el mundo coetáneo es muy
distinta al que se dispuso durante la época del siglo XIX, que la concebía como un
derecho absoluto e inviolable. A tal efecto, desde comienzos del siglo pasado y en
la actualidad se han establecido una serie o múltiples limitaciones, restricciones,
obligaciones y contribuciones impuestas por el interés general, al punto que su
estudio se configura en una de las partes fundamentales del derecho
administrativo contemporáneo.1

El Código Napoleón entendió la propiedad privada como un derecho a

usar, gozar y disponer de la cosa, con las limitaciones que establezcan las leyes,
inspirando a la mayoría de las legislaciones, incluyendo nuestro Código Civil, que
se ubica entre los textos que definen el derecho de propiedad en su artículo 545:
“La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera
exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley”.

1
Allan R. Brewer-Carías, "El Derecho de Propiedad y la libertad Económica. Evolución y Situación actual" en Estudios sobre la Constitución, Libro Homenaje a
Caldera. Tomo II, Caracas, 1979, p. 1.140 a 1.246.
 El Derecho real implica un poder directo a favor del titular sobre un bien
determinado en orden a su aprovechamiento. En tanto que el derecho de crédito
deriva para su titular en el poder de exigir a otra persona –deudor– una prestación.
Tal distinción entre derechos reales y de crédito se tiene como la summa división
de los derechos patrimoniales, distinguiendo así las situaciones patrimoniales
generalmente entre «reales» y «obligatorias»; de un lado, la propiedad y demás
derechos reales de goce y de garantía; del otro, las relaciones obligatorias,
definidas casi en vía residual con respecto a las relaciones reales de la variedad
de los derechos reales ninguno es más pleno, importante y de mayor
trascendencia práctica como la «propiedad». Configura, sin duda, el máximo de
los derechos reales, por ser el de las más plenas facultades, al punto que sobre él
se da origen a otros derechos reales limitados.

Observando como este derecho real configura una serie de aciertos como
el goce, uso y disposición que tiene el propietario sobre una cosa; igualmente la
legislación plantea serie de limitaciones inmanentes a la propiedad predial tanto en
su aspecto activo como pasivo; es ver estas limitaciones que nacen
automáticamente tan pronto se verifiquen los respectivos presupuestos legales sin
que para adquirir la facultad correspondiente el propietario en cuestión deba
desarrollar ninguna actividad ni tomar ninguna iniciativa, ni mucho menos pedir la
intervención de la autoridad judicial.

La servidumbre es derecho real sobre cosa ajena, asociado a una relación

entre predios. Es un derecho poco tratado por la doctrina y la jurisprudencia patria,
inclusive por la jurisprudencia extranjera. Ello, por constituir un derecho real
«complejo» con inmensa gama de aplicaciones prácticas. Las servidumbres se
pueden construir entre fundos y no entre inmuebles.

La realización de este trabajo de investigación nos permite conocer la figura

jurídica de la propiedad y las limitaciones tanto de interés público como privada,
así como las servidumbres, y en el ejercicio de las mismas no se dan
cumplimiento a las normas que las regulan algunas veces por desconocimiento de
ellas, otras por anormal aplicación y con frecuencia buscando ventajas para
alguna de las partes contratantes. En esta investigación establecemos los tipos,
beneficios, ventajas de las mismas, así como sus características, para así
pasearnos y adentrarnos en el conocimiento de esta figura tan productiva y
provechosa del Derecho Civil
LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD.
A pesar de que la titularidad o propiedad es un derecho pleno, la ley
establece limitaciones2. Como es el caso, a lo que establece el título III del libro II
del Código Civil el cual titula: “De las limitaciones de la propiedad”, 3y se divide en
dos capítulos. En el primer capítulo discurre sobre “Del usufructo, del uso, de la
habitación y del hogar” y el segundo capítulo titula “De las limitaciones legales a la
propiedad predial y de las servidumbres prediales”. En este aspecto debemos
consultar a la doctrina que reseña varias observaciones a dicha metodología:

 Las limitaciones que se define en el capítulo I no constituyen por así

decirlo verdaderas limitaciones a la propiedad en general, sino
limitaciones de estos derechos a los propietarios que, por alguna
excepción, han establecido un derecho real en cosa ajena.
 En cuanto al capítulo II, se deslinda las limitaciones de la propiedad
predial y de las servidumbres prediales. Sin embargo, es de acotar
que la servidumbre pasiva circunscribe el derecho del propietario en
razón de la situación especial, es decir, un derecho real en cosa
ajena (servidumbre activa) que otra persona tiene sobre su fundo.

Por ello, las limitaciones legales de la propiedad definen en su aspecto

negativo el contenido usual del dominio. A este respecto, la norma (Código Civil)
se refiere a este tema como solo en relación con la propiedad predial porque, en la
práctica, la naturaleza de las cosas hace mucho más difícil establecerlas sobre la
propiedad mobiliaria. En General, las limitaciones a la propiedad se pueden
subdividirse según el objeto “utilidad pública” o “utilidad privada” (artículo 644)4.

2
Véase: TSJ/SPA, sent. N.º 1201, de 06-08-09, la propiedad no es un derecho absoluto por lo que «suponiendo que el demandante fuese el propietario (…) el
derecho a la propiedad (…) puede ser legalmente limitado, y que aun cuando se encuentre protegido por el Texto Fundamental, ello no significa su
trascendencia por sobre el interés general» (ver sentencia de esta sala N.º 1641, de 28-06-06).
3
Carretero Sánchez: ob. cit., p. 52, el punto del que debe partirse en el estudio de los límites del derecho de la propiedad se halla en el segundo inciso del primer
párrafo del artículo 348 del Código: «la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes».
De ahí se puede deducir que hay limitaciones legales, que no se especifican, para proteger los derechos privados de otros titulares y las necesidades del interés
general.
4
Aguilar Gorrondona: ob. cit. (Cosas, bienes…), p. 262; Lacruz Berdejo: ob. cit., pp. 139-142, refiere, entre los límites del dominio, aquellos de interés público, los
derivados de las relaciones de vecindad, las prohibiciones de disponer y los límites físicos de la propiedad inmobiliaria relativos a la superficie; Delgado Rivas: ob.
cit., p. 93, para el derecho de propiedad privada, al igual que con los otros derechos absolutos, surgen en algún momento algunas limitaciones, cuya justificación,
inclusive, es, en algunos momentos, la protección del derecho de propiedad de otros individuos, limitaciones de este tipo establecidas en la propia legislación civil,
como, por ejemplo, en el caso de las servidumbres, y en otras regulaciones, como aquellas propias del Derecho Urbanístico.
Limitaciones que tienen por objeto la utilidad pública (Régimen
Jurídico, enumeración).

Estas se definen como aquellas que están marcadas por un interés que
tutela predominantemente la utilidad pública. Estas limitaciones unilaterales,
constituyen en el propietario afectado por ellas no tiene contrapartida de la misma
naturaleza. Tal es el caso de la expropiación por causa de “utilidad pública o
social”.5 que solo plantea como contrapartida el derecho a ser indemnizado. Tales
limitaciones de interés público no se ubican en el Código Civil, sino que
simplemente están diseminadas por el ordenamiento jurídico. Vale recordar que la
Constitución establece limitaciones a la propiedad. De allí que el Código Civil en
su artículo 645 disponga refiriendo una enumeración meramente enunciativa:

Las limitaciones legales de la propiedad predial que tienen por

objeto la utilidad pública, se refieren a la conservación de los
bosques, al curso de las aguas, al paso por las orillas de los ríos
y canales navegables, a la navegación aérea, a la construcción
y reparación de los caminos y otras obras públicas. Todo cuanto
concierne a estas limitaciones se determina por leyes y
reglamentos especiales.

En este aspecto, se observa como en nuestro ordenamiento

constitucional, define que la propiedad constituye ese derecho individual que tiene
un destino en función de intereses colectivos, es decir coexisten en equilibrio, el
interés individual y el interés público. Subsiguientemente, las limitaciones
administrativas señaladas en interés público no se consideran per se cómo
sacrificios del derecho de propiedad, sino como condiciones de su ejercicio,
“porque esta categoría de limitaciones existe con independencia de toda ley o
convención que lo disponga, si bien de acuerdo con una regulación
administrativa”6. Las principales restricciones legales a la propiedad privada por
razones de urbanismo1306 pueden asumir diversas formas.7

Régimen Jurídico:

En este aspecto jurídico se contempla que limitaciones legales

establecidas para el interés o utilidad pública se determina por las leyes y
5
Véase referencia a tal frase en artículo 547 del Código y sobre dicha norma: ob. cit. (Código Civil de Venezuela. Artículos 545…), pp. 72-115.
6
Turuhpial Cariello: ob. cit. («Las limitaciones al derecho…), p. 74
7
Turuhpial Cariello: ob. cit. («Las limitaciones al derecho…), p. 75, i. prohibición absoluta de desarrollo del ius aedificandi o inedificabilidad en propiedades
privadas, por ejemplo, la afectación de inmuebles al uso público
reglamentos especiales. Ya que estas no se encuentran reguladas en el código
Civil.

Estas condiciones para el interés público son muy diversas y se refieren al

curso de las aguas, a la conservación de los bosques, al paso por las orillas de los
ríos y los canales navegables, a la navegación aérea, a la construcción y
reparación de los caminos y otras obras públicas; como lo establece el Artículo
645 del Código Civil: “Las limitaciones legales de la propiedad predial que tienen
por objeto la utilidad pública, se refieren a la conservación de los bosques, al
curso de las aguas, al paso por las orillas de los ríos y canales navegables, a la
navegación aérea a la construcciones y reparación de caminos y otras obras
públicas. Todo cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y
reglamentos especiales”. Es decir, que, a la Nación, a los Estados o a las
municipalidades les compete legislar en esta materia, y por lo tanto, por medidas
policiales, sanitarias, urbanismo, entre otros.

Enumeración:

El Código Civil trae una enumeración evidentemente enunciativa de las

limitaciones legales establecidas para la utilidad pública atendiendo a la finalidad
de ellas y no a la restricción que implican. Así menciona las limitaciones que se
refieren: “a la conservación de los bosques, al curso de las aguas, al paso por las
orillas de los ríos y canales navegables, a la navegación aérea, a la construcción y
reparación de los caminos y otras obras públicas”, art. 645.

Entre los más característicos de los límites puestos en este aspecto

jurídico, tenemos los siguientes:

1. La expropiación por causa de utilidad pública. Es entre toda la más

férrea limitación. La Constitución de la Republica en su Artículo 115,
garantiza el derecho de propiedad, pero en virtud de la función social
que la propiedad cumple, la propiedad está sometida a las
contribuciones y obligaciones que establezca la ley con fines de
utilidad pública o de interés general.
Esto significa que cuando el interés público esté en conflicto con el
derecho de un particular y exige por una causa de utilidad pública
reconocida y declarada la cosa sea sustraída al particular, debe el
interés particular ceder ante el interés colectivo.
2. Agua. Para la defensa del curso de las aguas y utilización de ríos y
canales navegables o flotables se impone una limitación a los
propietarios ribereños. La Ley Forestal de Suelos y Aguas establece
que quien no tenga derechos adquiridos al aprovechamiento de aguas
del dominio público, no podrá desviarlos de su cauce natural sin la
previa concesión del Ejecutivo Nacional (Art. 89).

3. Conservación de caminos y carreteras. La necesidad pública de

conservación y manutención de carreteras impone una serie de
limitaciones y obligaciones a cargo de los predios contiguos a ellas,
como, por ejemplo, la conservación y reparación de fachadas, guardar
el retiro para posibles ampliaciones de caminos o carreteras.

4. Minas. El propietario puede hacer en el subsuelo las construcciones y

excavaciones, así como sustraer los productos posibles, pero este
derecho tiene sus limitaciones establecidas en distintas leyes, la
limitación más importante es la facultad reconocida al Estado de hacer
concesiones para la explotación de las minas e independientemente de
la actuación del propietario del suelo. De conformidad con el Artículo
156, Ord. 16 de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela, es competencia del Ejecutivo Nacional el régimen y
administración de las minas e hidrocarburos.

5. Limitaciones edilicias. La obligación de alinear los edificios de las

calles, el someterse en la edificación ciertas reglas estéticas, la
prohibición de efectuar determinadas construcciones o edificar a mas
de cierta altura en las inmediaciones de los aeropuertos.

6. Conservación de Bosques. Está prohibida la destrucción de bosques

en tierras sujetas a vinculo forestal e impuestas muchas limitaciones a
terrenos montañosos y forestales. Así de conformidad con la Ley
Forestal de Suelos y Aguas, establece que, para proceder a la
deforestación, tala de vegetación alta o mediana y cualquiera otra
actividad que implique la destrucción de productos forestales, no podrá
efectuarse sin previa autorización de los funcionarios del ramo.

7. Limitaciones sanitarias. El Estado debe garantizar la salud pública.

Cuando los propietarios no observaren en sus propiedades las
 disposiciones de higiene pública, o existan viviendas en condiciones de
insalubridad, fuentes de agua contaminadas o cualesquiera otras
circunstancias que, a juicio de las autoridades sanitarias, puedan
constituir una amenaza para la salud pública, o fuere preciso prevenir o
extinguir una enfermedad o combatir epidemias, el Ministerio de
Sanidad y Asistencia Social podrá ordenar todas las medidas que crea
necesarias a los fines indicados, incluso la ocupación temporal de la
propiedad y hasta su destrucción (Ley de Sanidad Nacional, Artículo
17).

Limitaciones que tienen por objeto la utilidad privada (Régimen

Jurídico, enumeración).

Las limitaciones legales sobre la propiedad de interés privado acontecen

sobre las denominadas relaciones de vecindad, a fin de asegurar la armónica
coexistencia y la posibilidad de ejercicio simultáneo de varios derechos de
propiedad sobre fundos colindantes o al menos próximos, así como asegurar
indirectamente necesidades elementales (agua, luz, aire, salud, etc.). Las
limitaciones legales de la propiedad predial se rigen por las disposiciones del
Código Civil (sección I, del capítulo II, del título III, del libro II) “y por la leyes y
ordenanzas de policía”, entendiendo que se trata de leyes en sentido material. El
Código Civil clasifica en seis grupos las limitaciones legales de la propiedad:

I. Limitaciones derivadas de la “situación de los lugares” (artículos

647 a 658), mayormente referidas a régimen de aguas;
II. Limitaciones por “concepto de derecho de paso 8, de acueducto y de
conductores eléctricos”. (artículos 659 a 683), que entremezclan
limitaciones con verdaderas servidumbres.
III. Limitaciones «derivadas de la medianería» (artículos 684 a 699),
que se estudiaran en la indivisión forzosa.
IV. Limitaciones relativas a las «distancias y obras intermedias que se
requieran para ciertas construcciones, excavaciones, plantaciones y
establecimientos» (artículos 700 a 703).

8
TSJ/SCC, sent. N.º 193, de 14-06-00, “Dentro del Código Civil venezolano, las limitaciones legales a la propiedad predial surgen como restricciones al

contenido normal del ejercicio del derecho de propiedad, y están presididas por el criterio de utilidad. Sobre esta base, el texto positivo practica una distinción
entre las limitaciones legales de la propiedad predial que tienen por objeto la utilidad pública, y las que tienen por objeto la utilidad privada, cuyo régimen se
funda en las reglas normativas contenidas en el Código Civil. Dentro de esta última categoría de las limitaciones que tienen por objeto la utilidad privada,
se encuentra, además de las que se derivan por la situación de los lugares, el derecho de paso forzoso (…) esta Sala considera que la recurrida
decidió conforme a lo establecido en el artículo 660 y siguientes del Código Civil, al ser procedente un derecho de paso forzoso, por no existir para
el demandado otra vía de acceso a la vía pública, y además estar construida –la servidumbre– en parte sobre terrenos propiedad de la demandada, lo
cual confirma, tal y como lo establece la decisión recurrida, que el uso que la parte accionada haga del mismo no lesiona derecho alguno ni a la
demandante ni a terceros»;
 V. Limitaciones «en materia de luces y vistas de la propiedad del
vecino» (artículos 704 a 707), que protegen la privacidad e
intimidad, vi. limitaciones por razón de «desagüe de techos»
(artículo 708).

Es este sentido, la doctrina venezolana considera que las limitaciones

legales de la propiedad predial, son cargas impuestas ex lege a un fundo, en
provecho de otro, por razón de la situación de los lugares, y en los cuales es difícil
percibir uno de los elementos condicionantes de la servidumbre: la existencia del
predio dominante y del predio sirviente; o cargas en la que destaca, simplemente,
la necesidad de adoptar fórmulas encaminadas a favorecer el normal despliegue
de los poderes ínsitos al dominio.

Por ello que estas limitaciones legales de la propiedad establecidas en

interés privado maniobran sobre las citadas “relaciones de vecindad” y tienden a
asegurar la armónica coexistencia y la posibilidad de ejercicio simultáneo de varios
derechos de propiedad sobre fundos colindantes o al menos próximos, o a
asegurar indirectamente, necesidades elementales de la vida como la luz, aire,
agua y beneficios de la agricultura o la industria, o bien a tutelar la salud.

Régimen Jurídico:

Revisando el Artículo 646 “las limitaciones legales de la propiedad predial

por utilidad privada, se rigen por las disposiciones de la presente Sección y por las
leyes y ordenanzas sobre policía”. Se observa como las limitaciones legales que
tienen por objeto la utilidad privada se rigen por las disposiciones del Código Civil,
sin perjuicio de lo que dispongan las leyes y reglamentos.

Enumeración:

El código civil clasifica en seis grupos las limitaciones legales de la

propiedad:

1. Las limitaciones que se derivan de la situación de los lugares; la

inmensa mayoría de las cuales se refieren al régimen de las aguas
contempladas en los artículos del 647 al 658.
Así mismo al referirse a los manantiales que se encuentren
establecidos en los predios, podrá usarlo libremente, sin embargo,
puede el propietario desviar su curso, está prohibido la tala o quema de
 las cabeceras de los ríos y vertientes. Con estas limitaciones se
procura salvaguardar la propiedad, pero también lo concerniente a las
disposiciones de habitas naturales que tengan relación directa con las
aguas y sus cursos.
Para la defensa del curso de las aguas y utilización de ríos y canales
navegables o flotables se impone una limitación a los propietarios
ribereños.

2. Limitaciones por concepto de derecho de paso, de acueducto y de

conductores eléctricos donde por error de sistemática se mezclan las
limitaciones con verdaderas y propias servidumbres, contemplados en
el artículo 659 a 683.
En estos artículos se encuentran estipuladas la mayoría de
planteamientos a los cuales deben regirse los propietarios a la hora de
que su propiedad interfiera con un libre transitar que amerite
necesariamente el acceso a otros espacios a través de su propiedad,
en este sentido se encuentran condicionados por diferentes causas.
La necesidad pública de conservación y manutención de carreteras
impone una serie de limitaciones y obligaciones a cargo de los predios
contiguos a ellas.

En este sentido hace mención de la circulación y paso de las aguas, a

través de canales y acueductos a que dieran lugar, salvo las
excepciones que plantea la ley en el caso de las limitaciones de la
propiedad provenientes del transporte de energía eléctrica se regirán
por leyes especiales.

3. Limitaciones derivadas de la medianería que se estudian a propósito

de la indivisión forzosa, existentes en los artículos del 684 al 699.
Las medianerías que trata el código civil se encuentran contempladas
en el condominio de muro, cercos o fosos divisorios entre dos predios
vecinos de indivisión forzosa y que pertenecen a distintos propietarios
y que sirven de separación entre dos heredades contiguas, estas se
regirán por disposiciones del código civil y de las ordenanzas y usos.

4. Limitaciones relativas a la distancia y obras intermedias que se

requieren para ciertas construcciones, excavaciones, plantaciones y
establecimientos estipulados en los artículos del 700 al 703.
 En estos artículos quedan establecidos los parámetros para las
construcciones que puedan afectar las medianerías o propiedades
vecinas, entre las que se cuentan por ejemplo pozos, depósitos de
material nocivo o peligroso, instalación de fábricas u otros que puedan
causar ruidos que excedan las medidas de comodidad ordinaria de una
vecindad, así mismo la plantación de árboles respetando las
disposiciones que se encuentran en la ley que van desde la autoridad
del vecino a solicitar el corte de las ramas que invadan su propiedad o
causen daño afectando sus linderos.

5. Limitaciones en materia de luces y vistas de la propiedad del

vecino, artículos 704 al 707 que tienden a proteger la intimidad de la
vida privada. En estos artículos se encuentra planteado el derecho a la
privacidad, ningún vecino podrá abrir ventana, así como la fabricación
de balcones o ventanas para asomarse, tampoco pueden tenerse
vistas laterales y oblicuas sobre la misma propiedad (salvo algunas
excepciones).

6. Limitaciones por razón de desagüe de los techos artículo 708. Aquí

se señala lo correspondiente a la construcción de tejados de tal
manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre
la calle o sitio público, de acuerdo con lo que se disponga en las
ordenanzas y Reglamentos sobre la materia.

LA SERVIDUMBRE
La servidumbre se presenta como un derecho real, que recae sobre una
cosa ajena, y que consiste en la posibilidad de utilizar dicha cosa y de servirse de
ella de una manera más o menos plena.

El concepto de servidumbre en otros tiempos era más amplio que el actual

puesto que antes de la publicación de las Institutas de Justiniano, todos los
derechos reales sobre cosa ajena eran conocidos como Servidumbres,
servidumbres que si favorecían a una persona eran llamadas “servidumbres
personales” y si favorecían a un fundo se denominaba “servidumbres prediales”.
Conforme al Código Civil Venezolano vigente solo son servidumbres las que antes
se llamaban servidumbres prediales. Por ello, actualmente, hablar de
servidumbres prediales es una redundancia. (AGUILAR GORRONDONA, José
Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Ucab. 2013, Caracas, pag,
435)

Según la doctrina, conforme a lo planteado por Eloísa Sánchez la

servidumbre es un derecho real sobre ciertos usos de un predio (llamado predio
sirviente), establecido a favor de otro predio (llamado predio dominante).

Por otra parte, Ovelio nos dice que la servidumbre es un derecho real que,
en principio, tiende a la perpetuidad, el cual consiste en limitaciones impuestas por
un predio dominante a otro predio conocido como sirviente, sin tomar nunca en
consideración la titularidad de los mismos, es decir, sin importar quienes sean los
propietarios de esos inmuebles.

El Código Civil Venezolano en el encabezado de su artículo 709 ofrece

una definición de esta modalidad de derecho real sobre cosa ajena. En ese
sentido, el señalado dispositivo técnico legal señala que “… consiste en cualquier
gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a
distinto dueño, y que no sea en manera alguna contraria al orden público.”

Al analizar el concepto de servidumbre conviene destacar que:

“La ley pone el acento en el aspecto pasivo o negativo de las

servidumbres ya que la define como un gravamen impuesto sobre el predio lo que
es exacto desde el ángulo del propietario del fundo sirviente; pero no debe
olvidarse que la servidumbre tiene también un aspecto activo o positivo ya que
para el propietario del fundo dominante es un derecho adicional al dominio que
tiene sobre su propio fundo”

La carga que representa la servidumbre en su aspecto negativo comprime

las facultades del propietario del fundo sirviente a quien le impone un tolerar o
abstenerse de hacer sin que el objeto principal del gravamen pueda consistir en un
hacer personal ni en la creación de otra servidumbre. A veces, la carga de la
servidumbre comprende como prestación accesoria un hacer personal del
propietario del fundo sirviente.

Las servidumbres deben versa sobre un perdió tanto en su aspecto activo

como pasivo, pero no es rigurosamente exacto que sean una carga del fundo
sirviente ni un derecho del fundo dominante.
 Las servidumbres se establecen para uso y utilidad de un predio. Tuvieron
su origen en necesidades agropecuario; pero su campo se extendió a la
satisfacción de otras necesidades como por ejemplo las de tipo industrial.

Normalmente las necesidades que se satisfacen con las servidumbres, por

ser inherentes a un fundo, suelen ser permanentes y de allí que las servidumbres
tienda a la perpetuada. aunque es perfectamente posible la existencia de
servidumbre temporales.

El fundo sirviente y el fundo dominante no debe pertenecer al mismo

dueño.

Si estar gravado con una de las limitaciones legales de la propiedad

establecidas en el interés privado es el estado normal de la propiedad el hecho de
que un fundo este gravado con servidumbre hoy en día se considera un estado
excepcional de la propiedad, de allí que:

Las servidumbres no se presuponen: su constitución, y existencias deben

probarse.

El ejercicio de la servidumbre, si bien debe adaptarse al objeto y

necesidades para las cuales se estableció, debe efectuarse de manera que resulte
lo menos gravoso posible para el fundo sirviente

En caso de conflicto la interpretación debe favorecer en lo posible al fundo

sirviente.

Las servidumbres son unilaterales en el sentido de que implican una carga

para uno y en cambio un derecho para el otro. Así pues, la limitación impuesta
sobre la propiedad de uno no está compensada por una limitación correlativa de la
propiedad del otro. Las aparentes excepciones de esta unilateralidad están
constituidas por casos en que en realidad existen dos servidumbres de igual
contenido y de signo contrario.

La constitución de las servidumbres suele hacerse por actos a título

oneroso, aunque también pueda hacerse a título gratuito.
 Las servidumbres son doblemente reales y doblemente ambulatorias. Así
siguen a la cosa en manos de quien este tanto en cuanto son cargas fijada por el
legislador.

Las servidumbres tienden a la perpetuidad, aunque pueden ser temporales

sin que en este caso exista una duración mínima ni máxima fijada por el legislador.

Las servidumbres en su aspecto activo son derechos inseparables de la

propiedad del fundo dominante, de modo que el propietario de este no puede
enajenar dicho fundo separadamente de la servidumbre.

Las servidumbres son indivisibles no se pueden adquirir ni perder

parcialmente.

Aguilar Gorrondona, nos dice que la ley no limita el posible contenido de las
servidumbres siempre que no sea contraria al orden público. Es posible incluso
una servidumbre cuyo contenido sea la remoción de una limitación legal
establecida en interés privado.

Lo expuesto no implica una derogación del principio de que los derechos

reales constituyen un numerus clausus, ya que este principio lo que excluye es la
creación de derechos reales de un grupo no contemplado en la ley y las
servidumbres son un tipo de derechos reales contemplados en la ley que les
autoriza a tener cualquier contenido licito. Si se observa detenidamente el
encabezado del artículo 709 del Código Civil Venezolano, se tiene que la
servidumbre “… consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predio para
uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueño, y que no sea en manera
alguna contraria al orden público.”, esta última frase señala que no existen límites
en cuanto a las atribuciones conferidas al predio beneficiario.

Por otra parte, es posible que coexistan varias servidumbres sobre un

mismo fundó a favor de uno o más fundos dominantes

Por medio de su ejercicio, las servidumbres pueden ser continuas o

discontinuas clasificación distinguida en el artículo 710 del Código Civil
Venezolano
  Son continuas: aquellas cuyo ejercicio es o puede ser continuo, sin
que haya necesidad de hecho actual del hombre para tal ejercicio,
tales como, por ejemplo, los acueductos, los desagües de los
techados, las vistas y otras semejantes (Código Civil., art. 710, ap.
1).
 Son discontinuas: las que tienen necesidad del hecho actual del
hombre para su ejercicio, tales son las de paso, las de tomar agua,
las de pasto y otras semejantes (Código Civil., art. 710, último aparte

Por el modo de manifestarse, las servidumbres pueden ser aparentes y no

aparentes, modalidades consagradas en el artículo 711 del Código Civil
Venezolano:

 Son aparentes: las que muestran por señales visibles, como una
puerta, una ventana, un acueducto (Código Civil., art. 711, ap. 1).
 Son no aparentes: aquellas cuya existencia no se indica por
ninguna señal visible, como la de no edificar o no edificar hasta una
altura determinada. (Código Civil., art. 711, último aparte

Las servidumbres pueden ser voluntarias o coactivas. Las coactivas se

caracterizan por tener origen en la ley en el sentido de que estas confieren al
propietario del fundo que se encuentre determinados supuestos el derecho
de exigir al propietario de otro fundo, la constitución de las servidumbres en el
entendido de que dicha constitución requiere un acto voluntario o judicial, así
como la indemnización del propietario del fundo sirviente. En cambio, son
voluntarias todas aquellas servidumbres que no se encuentre en el caso señalado.

Las servidumbres pueden ser afirmativas o negativas: son negativas las

que impiden al propietario del fundo sirviente hacer algo que podría si no existiera
la servidumbre. En cambio, son afirmativas las servidumbres que permiten al
propietario del fundo dominante hacer algo en su fundo o en el ajeno que no
podría hacer si no existiera la servidumbre.

Según su constitución las servidumbres pueden ser naturales o

legales: Son naturales, aquellas que se constituyen por la ubicación de los lugares
sin que medie la mano del hombre. La más característica de esta modalidad es la
Servidumbre de Aguas Pluviales, dispuesta en el artículo 647 del Código Civil, el
cual dispone que “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que
naturalmente, y sin obra del hombre, caen de los superiores, así como la tierra o
piedras que arrastren en su curso…”. En cambio, las Servidumbres
Legales Tienen su origen en la ley.

Estas servidumbres se exigen por medio de un juicio cuando el propietario

del fundo sirviente se niegue a constituirla a favor del predio dominante.

El artículo 720 del Código Civil Venezolano, en su encabezado, señala las

tres formas de constitución de las servidumbres. En ese sentido, el mencionado
artículo dispone que “Las servidumbres se establecen por títulos, por
prescripción o por destinación del padre de familia.”

 Por Título: Se establece una Servidumbre cuando los propietarios

de los inmuebles pactan y suscriben un contrato por medio del cual
el objeto principal o una cláusula accesoria constituye este derecho
real.
 Por Prescripción: Cuando no consta un contrato que contenga la
manifestación de voluntad entre las partes, suple tal ausencia la
presunción de que el derecho se ha venido ejercitando durante
varios años.
 Por Destinación del Padre de Familia: Así conocida por ser
frecuente cuando el mismo propietario, dueño de uno o más
inmuebles, los parcela para sus hijos, resultando una servidumbre de
un predio sobre otro.

Ahora bien, una vez que tenemos una idea general de cómo constituir las
servidumbres. Trataremos separadamente la constitución de las servidumbres
aparentes y de las no aparentes.

Cuando la ley señala que pueden constituirse por título quiere indicar que
pueden constituirse por testamento o por contrato. Quien puede imponer la
servidumbre al fundo es, en principio el propietario del fundo sirviente con las
siguientes advertencias:

El propietario no puede, sin el consentimiento de quien tenga un derecho

personal de goce o un derecho real sobre el predio, imponer a este servidumbres
que perjudiquen al tercero que tiene ese derecho. (Código Civil., art. 722 B). Las
servidumbres concedidas por un copropietario de un predio indiviso, no se reputa
establecida y realmente eficaz, sino cuando los demás la han concedido también,
juntos o separados.

El enfiteuta puede adquirir o imponer servidumbres al fundo enfitéutico,

pero mientras las servidumbres adquiridas no cesan por la extinción de la
enfiteusis, en cambio, en tal caso cesaran las servidumbres que el enfiteuta haya
impuesto a él fundó.

Las servidumbres aparentes pueden adquirirse también por usucapión.

Pero el tiempo útil para usucapir se contará desde el día en que el dueño del
fundo dominante haya comenzado a ejercerlas sobre el predio sirviente.
naturalmente si se invoca una usucapión decenal, el tiempo en cuestión no
comienza a correr mientras no se haya registrado en titulo

Las servidumbres aparentes pueden constituirse también por destinación

del padre de familia en dos formas:

Cuando consta por cualquier género de prueba que los fundos actualmente
divididos han sido poseídos por el mismo propietario, y que este ha puesto o
dejado las cosas en el estado del cual resulta la servidumbre.

También puede el propietario de dos predios gravar con servidumbres de

cualquier especie, uno de ellos en beneficio del otro, siempre que lo haga
escritura protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro a que corresponda la
ubicación de los inmuebles.

En cuanto a su adquisición por título a igual que las servidumbres aparentes

la ley señala que pueden constituirse por testamento o por contrato.

Su adquisición por usucapión también se rige por las mismas reglas que la
usucapión de las servidumbres aparentes, salvo que, el tiempo útil para usucapir
se contara desde el día en que el propietario del predio dominante manifieste por
escrito al propietario del fundo sirviente su pretensión sobre ellas.

En cuanto su constitución por destinación del padre de familia no cabe el

primer modo señalado en el caso de las servidumbres aparentes porque ello
presupondría la existencia de señales visibles de la servidumbre las cuales por
definición no existen en las servidumbres no aparentes
 En cuanto a la constitución de las servidumbres cabe destacar tres
elementos:

a. Elementos personales: No se exige ninguna capacidad especial para

constituir servidumbres, basta con la capacidad de obrar general
necesaria para constituir derechos reales sobre bienes inmuebles y en
relación con el acto o contrato por el que nazcan, inter vivos, mortis
causa, oneroso, gratuito. Si bien existen algunos supuestos especiales
de constitución de servidumbres, como por ejemplo las constituidas en
la propiedad horizontal, donde se requiere el consentimiento unánime
de los copropietarios.
b. Elementos Reales: En las servidumbres prediales se requiere la
existencia de dos predios, sirviente y dominante, con aptitud por sus
características y situación para que pueda existir la servidumbre. En
las personales existe sólo el predio sirviente con esa misma aptitud y
posibilidad de utilización por parte del sujeto titular del gravamen.
c. Elementos formales: Modos de adquisición Las servidumbres se
podrán establecer por Ley o por voluntad de las partes. Por ley caben
distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de
manera automática ligada con un determinado supuesto de hecho que
la ley contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad
o facultad de exigir esta constitución. En este caso, este mandato legal
se concretará entonces a través de un acto jurídico, mediante un
acuerdo entre los interesados. Por voluntad de los particulares,
encauzada a través de un negocio jurídico y es por consiguiente una
voluntad negocial. El negocio constitutivo lo formarán los interesados,
es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a
prestarla. Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella
las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma
que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al
orden público. Por lo tanto, pueden nacer de la autonomía de la
voluntad, servidumbres que tengan una regulación legal, o
servidumbres que carezcan de dicha regulación. Las primeras se
denominan legales, y las segundas voluntarias. No se exige una forma
documental "ad solemnitatem", sino la general, por la que deben
constar en documento público al tratarse de actos o contratos que
tiene por objeto la creación, transmisión, o modificación de derechos
reales sobre bienes inmuebles, pero su omisión no supone la nulidad
 o inexistencia, porque las partes pueden recíprocamente compelerse a
llenar esta formalidad. Si se tienen que cumplir las formas que se
exijan para el acto o negocio jurídico de que se trate (donación,
testamento…).

El ejercicio de las servidumbres se reglamenta por los respectivos títulos, y,

a falta de estos por las disposiciones del Código Civil. las principales normas
generales de la ley en la materia pueden resumirse de la siguiente forma:

 El derecho de servidumbre comprende todo lo necesario para su

ejercicio (Código Civil., art, 726.). la propia ley señala que
consecuencialmente, las servidumbres de tomar agua en manantial
ajeno, envuelve el derecho de paso por el predio donde este el
manantial (Código Civil., art, 726, ap. 1.) y que el mismo derecho de
hacer pasar las aguas por predio ajeno comprende el de pasar por la
orilla del acueducto para vigilar la conducción de las aguas y hacer la
limpieza y reparaciones necesarias. (Código Civil., art, 726, ap. 2.). y
todavía declara el legislador que, si el predio estuviere cercado, el
propietario deberá dejar libre y cómoda la entrada al que ejercer la
servidumbre para el objeto indicado.

En caso de duda sobre la extensión de la servidumbre su ejercicio debe

limitarse a lo necesario para el destino y conveniente uso del predio dominante,
con el menor perjuicio para el predio sirviente.

El propietario dominante deberá ejecutar los trabajos necesarios para

conservar la servidumbre en condiciones de que no ocasione daños al propietario
del fundo sirviente (Código Civil., art. 729.).

Por ser las Servidumbres derechos reales, cuenta con la protección a

través de las Acciones Petitorias, es decir, la Acción Confesoria y la Acción
Negatoria. De igual manera, por estar sometidas a un régimen posesorio, contará
también por la protección interdictal, a través de las Acciones Posesorias.

 La acción confesoria en realidad, no es una sola. En primer lugar,

puede tener por objeto la declaratoria judicial de la existencia de la
servidumbre activa sobre un fundo. En esta primera hipótesis el
legitimado activo es quien pretende ser titular de la servidumbre y el
 legitimado pasivo el propietario del fundo sirviente. En segundo
término, puede tener por objeto obtener una declaratoria judicial
favorable al actor cuando existan eventuales contraposiciones de
derechos rivales o cuando alguien impida o perturbe al actor el
ejercicio del derecho de servidumbre
 La Acción Negatoria: Es aquélla en la cual el actor alega que la
cosa que afirma pertenecerle no está gravada por el derecho real en
cosa ajena que el requerido alega tener sobre ella o que, incluso,
ejerce.

Extinción de las servidumbres.

 Por la consolidación o confusión en la misma persona de la

cualidad de propietario de ambos predios (Art. 750 Código Civil.)
 Por prescripción extintiva, esto es, por el no uso durante 20 años
(Art. 752 Código Civil.)
 Por la alteración de los fundos que imposibilite el ejercicio de la
servidumbre (Art. 748 Código Civil.)
 Por la renuncia del propietario del predio dominante.
 Por el vencimiento del término o el cumplimiento de la condición
resolutoria a los cuales estuviera sometida la servidumbre.
 Por la resolución del derecho del constituyente (Solo en caso de
enfiteusis Art. 751 Código Civil.)
 Por abandono del predio sirviente.
 Por la voluntad entre los propietarios, bien a título gratuito o a
título oneroso.

Las servidumbres se transmiten activa y pasivamente, cada vez que se

transmite la propiedad del fundo respectivo, conjuntamente con él. Cualquiera que
sea el modo de la transmisión. En cambio, como ya se ha señalado, las
servidumbres no pueden transmitirse separadamente de la propiedad del predio
que gravan o benefician, según sea el caso.
CONCLUSIÓN

Con el desarrollo de este trabajo de investigación podemos destacar de

manera expedita y clara el objetivo del mismo, elemento primordial para el
desarrollo y entendimiento y lo resumimos como que las limitaciones nacen
automáticamente tan pronto se verifiquen los respectivos presupuestos legales sin
que para adquirir la facultad correspondiente el propietario en cuestión deba
desarrollar ninguna actividad ni tomar ninguna iniciativa, ni mucho menos pedir la
intervención de la autoridad judicial. Es decir, las limitaciones en estudio
establecen relaciones entre particulares y no frente al Estado, aunque puede
existir una fiscalización estatal para mejor tutela de esos intereses privados, Todo
cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos
especiales.

El Dr. Aveledo Morasso: ob. cit. (Anotaciones sobre las servidumbres…),

p. 7, “la servidumbre es uno de los derechos reales sobre cosa ajena de los
cuales se sirve de modo insuficiente nuestra doctrina y jurisprudencia; pocos son
los autores nacionales que dejan ver con alguna atención este derecho, de igual
manera la jurisprudencia nacional es muy exigua. Si observamos legislaciones y
doctrinas extranjeras tales como: la italiana y la española, podemos advertir que el
tratamiento de este derecho es profuso”. Sin embargo, el mismo autor relata como
las servidumbres personales suponían al hombre como objeto de la relación, pero
es bien sabido que el hombre no es objeto de la relación sino sujeto de ella.

Entonces la servidumbre es eso un gravamen que afecta un predio rural o

urbano, que obliga a su dueño a permitir el uso y goce de dicho bien a un tercero.
La servidumbre permite que terceros utilicen un predio, ya sea como vía de
acceso, como vía de transporte de suministros como agua, energía, etc.
La servidumbre tiene por objeto atribuir un derecho real sobre el predio gravado
con ella; cuyo derecho se adquiere desde el momento de la celebración del
contrato. La finalidad de la constitución de la servidumbre es el provecho y la
utilidad de la finca o heredad con gravamen de otra perteneciente a diverso dueño.

Para concluir, este estudio, abarca un capítulo de gran importancia de los

derechos reales, en el derecho civil, ya que son en gran medida producto de la
cotidianeidad y de la búsqueda de la armonía social, cuyo fin último es el Derecho.

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