Buenos Aires, Argentina

Miércoles 20 de marzo de 2024

AÑO LXXXVIII Nº 46 TOMO LA LEY 2024-A ISSN: 0024-1636 - RNPI: 5074180

Locaciones con destino habitacional

Coordinador: José Ignacio Pastore (*)

El precio de la locación y sus ajustes

Ángel Luis Moia
Máster en Asesoramiento Jurídico de Empresas, Facultad de Ciencias Empresariales (Univ. Austral, Rosario). Especialista en Derecho Procesal Civil y Comercial y en Derecho de Daños por
la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales (UNL). Profesor de posgrado (UNL, UC Cuyo y UNER). Profesor de grado (UNL y Fac. Teresa de Ávila, UCA). Juez del Juzgado Civil y Comercial
Nº 9 de la ciudad de Paraná.
SUMARIO: I. El DNU 70/2023 y el replanteo de las locaciones.— II. El precio de la locación y sus vicisitudes.— III. Conclusiones.
Continúa en p. 2

Tiempo de la locación: Prórroga y renovaciones

José Ignacio Pastore
Abogado (UCSF). Magíster en Asesoramiento Jurídico de Empresas (Univ. Austral). Docente de grado (UCSE-DAR - UCSF) y posgrado. Juez de primera instancia en lo Civil, Comercial y
Laboral, Sunchales (Santa Fe).
SUMARIO: I. Principales cambios en el régimen locativo.— II. Tiempo de la locación: aspectos generales.— III. La eliminación del plazo mínimo legal y los contratos
en curso de ejecución.— IV. Supuesto de falta de regulación contractual: regla supletoria del tiempo de la locación.— V. El orden público y los plazos máximos y mínimos aplicables
en subsidio.— VI. Prórroga y renovaciones.— VII. Situación del fiador al vencimiento del plazo.
Continúa en p. 3

¿Quién debe pagar las roturas y deterioros

del inmueble alquilado?
Mariano Esper
Abogado y Diploma de Honor (UBA). Profesor en universidades públicas y privadas.
SUMARIO: I. Introducción.— II. Dos aclaraciones previas.— III. Cuestiones de práctica profesional a examinar.— IV. ¿Qué normas rigen el régimen de roturas
y reparaciones del inmueble alquilado?.— V. Las normas aplicables: ¿son reglas de orden público o supletorias de la voluntad contractual?.— VI. ¿Qué parte
contractual debe pagar las roturas y deterioros del inmueble?
Continúa en p. 6

Garantías en la locación
Nicolás J. Negri
Doctor en Ciencias Jurídicas (UNLP). Profesor adjunto de Derecho Privado II (UNLP) y adjunto de Derecho Privado III (UCALP). Profesor invitado (Univ. Austral).
SUMARIO: I. Garantía patrimonial y “garantías”.— II. Derogación y modificación del sistema legal de garantías.— III. Garantías en particular.
Continúa en p. 8

Supuestos de extinción de la locación

con causa o sin ella
Facundo M. Bilvao Aranda
Abogado (UNL). Notario (UNL). Máster en Derecho Empresario (Univ. Austral). Corredor Inmobiliario (UNL).

SUMARIO: I. Modos de culminación de los contratos de locación.— II. Efectos de la extinción.— III. A modo de cierre.
Continúa en p. 10

(*) Nota del coordinador: Al concluir el envío de los trabajos
a la Editorial para la publicación de la presente Edición Espe-
cial, pudo conocerse la decisión de tratamiento legislativo del
DNU 70/2023 según lo dispuesto por la ley 26.122. Dado ello,
el contenido de los trabajos que aquí se incluyen estará sujeto
a las eventualidades producto de su aprobación o rechazo de
la normativa antes apuntada.
Conforme el art. 17 de la ley 26.122 el decreto tiene ple-
CORREO
ARGENTINO FRANQUEO A PAGAR
na vigencia desde su publicación en el B.O. (art. 7, CCyC y
arts. 76, 99, inc. 3, y 80 de la CN) y las Cámaras del Con-
greso deben pronunciarse sobre su mantenimiento (conf.
art. 82 de la CN), viéndose impedidas de introducir agre-
gados o supresiones, limitadas a la aceptación o rechazo
de la norma mediante el voto de la mayoría absoluta de los
miembros presentes (art. 23). Solo en el caso de reproba-
ción de ambas Cámaras implicará su derogación (art. 24).
Inmediatamente de su dictado, cierta doctrina procla-
mó el efecto ex tunc de la posible pérdida de vigencia del
DNU 70/2023 ante un rechazo legislativo; y ante la incons-
titucionalidad, producto de su nulidad absoluta e insanable,
con fundamento en la vulneración del inc. 3 del art. 99 y 29 de
la CN, pregonó la nulidad insanable de la concesión por parte
del Congreso al Poder Ejecutivo de la suma total o parcial del
poder público. Bajo tal hipótesis, la nulidad sucedería desde
su dictado (20/12/2023) y desde su vigencia (29/12/2023);
ningún efecto legal puede derivarse de ello.
Por otro lado, en posición que compartimos, ante la invali-
dación, otra buena parte de la doctrina se inclinó por el efec-
to ex nunc del rechazo para con los actos y contratos jurídicos
realizados en dicho iter temporal. Cimentan su postura en
la ley 26.122, cuyo artículo 24 expresamente deja a salvo los
derechos adquiridos durante la vigencia del decreto no ratifi-
cado (“quedando a salvo los derechos adquiridos durante su
vigencia”), concluyendo en la irretroactividad de la posible in-
validez de la norma.

CENTRAL B CUENTA N° 10269F1

2 | Miércoles 20 de marzo de 2024
Ángel Luis Moia
Viene de p. 1
I. El DNU 70/2023 y el replanteo de las loca-
ciones
El decreto predica una liberalización de las
relaciones contractuales. En sus fundamentos
puede leerse que “las relaciones civiles también
necesitan ser liberadas de regulaciones pater-
nalistas excesivas”. Bajo esta premisa, el contra-
to de locación es un ámbito esencial del debate.
Expresamente se afirma que “en forma concor-
dante, deviene imprescindible la derogación de
la nefasta Ley de Alquileres Nº 27.551”.
I.1. La contratación en general
La concreción fundamental de estas reformas
puede sintetizarse en el rediseño del art. 958
CCyC. Bajo el título de “Libertad de contrata-
ción”, tanto el texto originario como el nuevo
postulan la libertad de celebración así como la
libertad para definir el contenido del contrato.
Originariamente se postulaban como límites a
la ley, la moral y el orden público. En su versión
actual se elimina del elenco limitante a la moral.
Luego de ceñir los límites a la autonomía de
la voluntad a la ley y el orden público, se fija
como principio que la ley, como regla, debe
entenderse como supletoria. De esta manera
se reedita una vieja disputa sobre la relación
existente entre el concepto de orden público y
la imperatividad de la ley (1). En definitiva, la
autonomía de la voluntad —en la letra de la re-
forma— solo es limitada por el orden público.
Estas premisas se expresan también en el ajus-
te de las facultades judiciales en el campo de los
contratos. El art. 253 del DNU introdujo una mo-
dificación sustancial al art. 960 CCyC. Al artículo
vigente se le quita la frase final que refería a la
violación manifiesta del orden público como una
causal que habilitaba la injerencia judicial.
En su redacción actual se refuerza el princi-
pio de no injerencia judicial en la vida del con-
trato. Con palabras contundentes se afirma que
“los jueces no tienen facultades para modificar
las estipulaciones de los contratos” y se ratifica
lo establecido un par de artículos antes, que las
partes son soberanas en la fijación del conte-
nido del contrato. La norma admite, excepcio-
nalmente, la interferencia judicial a pedido de
parte, en la medida que la ley lo autoriza.
No se ha alterado el contenido del art. 959,
que define el efecto vinculante del contrato.
Todo contrato válidamente celebrado es obli-
gatorio para las partes, afirma el legislador.
La posibilidad de alterar su contenido o ex-
tinguirlo se reserva al acuerdo de partes o a la
previsión legal.
La integración de las tres normas ratifica la
decisión del reformador de potenciar la libertad
negocial y la autonomía de la voluntad, minimi-
zando las posibilidades de interferencia estatal.
I.2. El contrato de locación
Históricamente el contrato de locación de
cosas, esencialmente de inmuebles, ha sido un
campo de batalla entre las visiones liberal-indi-
vidualista y solidarista del derecho. Un rápido
recorrido por la jurisprudencia de la Corte Su-
prema da cuenta de las sucesivas controversias
que allí se dirimieron sobre la validez de las le-
yes de emergencia habitacional mediante las
cuales el estado intervenía la dinámica de estos
contratos.
Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723)
(1) PIÑÓN, Benjamín Pablo, “El orden público en la Consti-
tución, en la ley y en el Derecho”, RDPyC 2007-3.
(2) BORDA, Guillermo A., “Tratado de derecho civil. Con-
tratos”, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1990, t. I, p. 540.
(3) B.O. 30.6.20. Sobre el perfil de esta norma, cf. HERNÁN-
DEZ, Carlos (Dir.) y FRUSTAGLI, Sandra A. (Coord), “Ley 27.551
sobre locaciones”, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2020 y SALGA-
DO, Alí J., “Locación, comodato y desalojo. Código Civil y Comer-
La dinámica de este contrato involucra de-
rechos fundamentales como el acceso a la
vivienda digna (arg. art. 14 bis C.N., art. XI De-
claración Americana de derechos y deberes del
hombre, entre otros), lo que ha justificado la
intervención estatal. A modo de ejemplo, pen-
semos en el plazo de la locación. Mientras que
la fijación de un plazo máximo se debe a la ne-
cesidad de preservar la propiedad, la fijación de
uno mínimo responde a la provisión de estabili-
dad y permanencia para el inquilino.
Borda explicaba que las amplias disposicio-
nes del Código de Vélez fueron reformadas a
comienzos del siglo pasado, ya que “la expe-
riencia ha demostrado que es bueno asegurar a
los inquilinos un plazo mínimo, ya que se trata
de casas alquiladas para vivienda, comercio o
industria o de inmuebles rurales para explota-
ción agrícola ganadera. La ley 11.156 reformó
el art. 1507 estableciendo un plazo mínimo de
un año y medio para las locaciones de vivien-
das y de dos años para los locales de comercio e
industria. La ley 23.091, a su vez, elevó esos mí-
nimos para las locaciones urbanas a dos y tres
años respectivamente... los contratos que se
celebren por plazos menores se considerarán
como formulados por los plazos mínimos pre-
cedentemente fijados” (2).
La última ley mencionada rigió hasta la en-
trada en vigencia del Código Civil y comercial,
donde el legislador recuperó para el Código
común el gobierno de las locaciones urbanas,
adoptando umbrales tuitivos semejantes a los
de aquella norma. Posteriormente se dictaron
las leyes 27.551 (3) que reconfiguró las disposi-
ciones aplicables a la materia con una finalidad
de agravar la protección de los inquilinos. Con
este mismo objetivo se volvió a reformar el Có-
digo en este punto mediante la ley 27.737 (4),
resultando su vigencia efímera.
Estas leyes establecieron una modalización
en el modo de ajustar el precio de la locación
con la finalidad de proteger a los locatarios. La
conjugación de una categorización de las lo-
caciones según su finalidad, una serie diferen-
ciada de plazos y una actualización del canon
predeterminada con índices comunes —en
un caso— y con uno mixto después llevaron
al estancamiento del mercado de locaciones
urbanas.
En el presente trabajo trataremos el precio de
la locación y sus vicisitudes.
II. El precio de la locación y sus vicisitudes
La prestación principal del locatario es el
pago periódico del alquiler. En sintonía con el
espíritu de la reforma, la redacción del nuevo
art. 1199 CCyC deja librada a la autonomía de la
voluntad la definición de esta obligación, esta-
bleciendo claramente que se trata de una obli-
gación dineraria, exceptuada de la prohibición
de actualización dispuesta por lo que queda de
la Ley de Convertibilidad.
El art. 1187 integra la regulación de la loca-
ción en cuanto al precio con las normas propias
de la compraventa. Así el precio debe ser deter-
minado o determinable, pudiendo liquidarse y
pagarse de una sola vez o en pagos periódicos,
no necesariamente idénticos. El pago puede
realizarse a mes vencido o por adelantado, se-
gún se pacte.
Conservan vigencia las disposiciones vincu-
ladas al pago del canon convenido del art. 1208
CCyC. De acuerdo con estas, a falta de conven-
ción sobre la temporalidad del pago se estable-
ce que debe hacerse por anticipado, si la cosa es
cial de la Nación. Ley 27.551”, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2021.
(4) B.O. del 17/10/2023.
(5) En los fundamentos del anteproyecto se dice al res-
pecto que “corresponde regular los contratos de consumo
atendiendo a que no sean de un tipo especial más (ejemplo:
la compraventa), sino una fragmentación del tipo general
de contratos, que influye sobre los tipos especiales (ejemplo:
compraventa de consumo), y de allí la necesidad de incorpo-
rar su regulación en la parte general. Esta solución es consis-
mueble, de contado y si es inmueble, de modo
mensual. La misma norma habilita el cobro eje-
cutivo para los alquileres adeudados.
II.1. La moneda de pago
La primera cuestión que se define es la am-
plia libertad que tienen las partes para determi-
nar el tipo de moneda en que se fija el canon. El
artículo dispone la posibilidad de que la obliga-
ción sea fijada en moneda de curso legal o en
moneda extranjera, de modo indistinto.
La norma guarda relación con el replanteo
que el decreto hace del régimen general de las
obligaciones dinerarias.
Según la redacción establecida por el art. 250
del decreto, las obligaciones de dar dinero son
aquellas en las que “el deudor debe cierta can-
tidad de moneda, determinada o determinable,
al momento de la constitución de la obligación,
sea o no de curso legal en el país” Claramen-
te se establece la equiparación de la moneda
nacional con la divisa dentro de esta categoría
de obligaciones, retomando la senda del an-
teproyecto de Código común elaborado por
la comisión redactora designada por el decre-
to 191/2011.
En cualquier caso, la norma refuerza el prin-
cipio de identidad del pago en dos preceptos.
En primer término se consigna que la especie
de moneda escogida por las partes al contratar
debe ser inexorablemente la del pago. Solo de
esa manera el pago, como tal, resulta liberato-
rio. En segundo término se acotan las funciones
judiciales al vedar expresamente la posibilidad
de variar ni la forma ni la moneda de pago.
El principio se ratifica en el rediseño del
art. 766 CCyC. No obstante que ya su redacción
previa refería a la definición del cumplimiento
con la entrega de “la cantidad correspondiente
de la especie designada”, si por caso se hubiera
convenido una especie de moneda diversa de
la de curso legal, la reforma lo aclara, con una
referencia expresa. Ahora dispone “el deudor
debe entregar la cantidad correspondiente de
la especie designada, tanto si la moneda tiene
curso legal en la República como si no lo tiene”.
Al final del primer párrafo del art. 1199 reitera
en cuanto a la locación este rígido principio de
identidad al prohibir al locatario la posibilidad
de exigir la aceptación de una moneda diferente
a la pactada. Así, cualquier variación de la espe-
cie de moneda convenida implicará una dación
en pago, según las previsiones del art. 942 y ss.
CCyC, lo que implica la admisión del locador.
En caso de aceptarlo, entre las circunstancias a
definir convencionalmente se encuentra la co-
tización de la moneda del contrato.
Dentro del marco de disponibilidad de las
partes, el mismo contrato puede fijar alternati-
vas para una eventual admisión de esta altera-
ción de la especie de moneda y su conversión en
equivalente nacional. En tanto se trata de una
previsión disponible, las partes pueden regular
estas contingencias, lo que exigirá una elabora-
ción detallada de la cuestión, considerando la
limitación que el reformador ha determinado
para la intervención judicial. Restricción cuya
constitucionalidad se sujeta a la preservación
de la función y atribuciones que son connatura-
les con el rol constitucional del magistrado.
En este punto no puede pasarse por alto que
las modificaciones se han introducido en el tipo
contractual general. El diseño del Código vigen-
te innovó con respecto a la tradicional regula-
ción unitaria del contrato al establecer lo que se
tente con la Constitución nacional que considera al consumi-
dor como un sujeto de derechos fundamentales, así como con
la legislación especial y la voluminosa jurisprudencia y doc-
trina existentes en la materia. Es necesario, entonces, regular
tanto los contratos civiles, como los comerciales y de consu-
mo, distinguiendo el tipo general del contrato de consumo”
(6) LORENZETTI, Ricardo L., “Tratado de los contratos.
Parte General”, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2018, p. 807 y ss.
(7) Según la última medición del Indec, la inflación del mes
denominó como “fragmentación del tipo con-
tractual” (5).
La adopción de esta metodología impone el
análisis particularizado de cada tipo, según la
modalidad de contratación. Como lo explica
Lorenzetti (6), a partir del Código común se
debe distinguir entre contratos discrecionales
o paritarios, contratos celebrados por adhesión
y contratos de consumo. La distinción se funda
en la aplicación y la intensidad del orden públi-
co de protección aplicable en cada supuesto y
resulta una derivación de premisas constitucio-
nales relativas a las relaciones económicas y la
contratación (v.gr. arts. 14, 17, 42 y ccdtes. CN).
De esta manera, habrá que evaluar la inci-
dencia de la fijación del precio en moneda ex-
tranjera y sus alternativas, según la naturaleza
del contrato en cada supuesto. Particularmen-
te, desde esa perspectiva se habrá de evaluar
también el vigor de la intervención judicial en
el caso, ya que tanto en los contratos celebrados
por adhesión a cláusulas predispuestas (art. 989
CCyC), como en los contratos de consumo
(1096 y ss.), la magistratura actúa una protec-
ción indisponible.
II.2. La actualización monetaria del canon
La reforma ratifica una tendencia de las dos
modificaciones previas: la exclusión de las loca-
ciones de la prohibición de actualizar el canon.
La realidad de una economía inflacionaria (7),
con índices notables, hacen necesaria la conside-
ración de un modo de ajuste del capital pactado,
a fin de preservar el razonable valor de la presta-
ción. Por esta razón el último párrafo del art. 1199
dispone que en estos contratos no resulta aplica-
ble la interdicción de la actualización de los crédi-
tos impuesta por la ley de convertibilidad.
II.2.a. La exclusión de la prohibición general
de actualizar los créditos
Si bien la norma excluye la previsión del
art. 10 de la ley 23.928, el sentido de la disposi-
ción alude a la veda general establecida por el
art. 7. La norma aludida por la reforma afirma
la permanencia de la derogación de las normas
heterónomas que contemplaban la posibilidad
de repotenciar las deudas. Por el contrario, el
art. 7 regula la generalidad de los supuestos al
disponer que “El deudor de una obligación de
dar una suma determinada de pesos cumple
su obligación dando el día de su vencimiento
la cantidad nominalmente expresada. En nin-
gún caso se admitirá actualización monetaria,
indexación por precios, variación de costos o
repotenciación de deudas, cualquiera fuere su
causa, haya o no mora del deudor, con las salve-
dades previstas en la presente ley. Quedan de-
rogadas las disposiciones legales y reglamenta-
rias y serán inaplicables las disposiciones con-
tractuales o convencionales que contravinieren
lo aquí dispuesto” (8).
El art. 257 del DNU abre la posibilidad para
que se regule convencionalmente la repoten-
ciación del canon. De ahí que resulte más razo-
nable la consideración del artículo transcripto
por su propia naturaleza.
La actualización de las obligaciones dinera-
rias fue considerada históricamente como una
exigencia de justicia en contextos de alta infla-
ción. “Dado que el dinero no es un fin ni un
valor en sí mismo sino un medio que, como de-
nominador común, permite valorar la medida
de cosas y acciones dispares en el intercambio,
en situaciones regidas por los principios de la
justicia conmutativa debe estarse a la igualdad
de enero de este año ascendió a un 20,6 % mensual, lo que
implica una variación anual del 254,2 % anual. Si bien el dato
revela una tendencia a la estabilización con un leve descenso
con respecto a mediciones anteriores, se trata de una situa-
ción grave que distorsiona de modo https://www.indec.gob.
ar/uploads/informesdeprensa/ipc_02_24DC34E376E0.pdf
(8) La ley 24.551 en su art. 14 establecía que el régimen de
locaciones se encontraba exceptuado de ambos artículos de
la ley de convertibilidad.

estricta de las prestaciones recíprocas confor-
me con las circunstancias del caso. Aquella
igualdad exige que la equivalencia de las pres-
taciones recíprocas responda a la realidad de
los valores, situación que se altera cuando por
culpa del deudor moroso la prestación nominal
a su cargo ha disminuido notablemente su va-
lor real o poder adquisitivo” (9).
II.2.b. La admisión convencional del ajuste
del capital
Categóricamente el nuevo art. 1199 CCyC
dispone que “las partes podrán pactar el ajuste
del valor de los alquileres”. De este modo, inte-
grará los términos de la negociación la previ-
sión del modo en que el canon se ajustará se-
gún las variaciones inflacionarias a lo largo de
la duración del contrato.
La modificación legal deja de lado el criterio
jurisprudencial fijado por la Corte Suprema al
afirmar que “La aplicación de cláusulas de ac-
tualización monetaria significaría traicionar
el objetivo anti-inflacionario que se proponen
alcanzar las leyes federales 23.298 y 25.561 me-
diante la prohibición genérica de la indexación,
medida de política económica cuyo acierto no
compete a la Corte Suprema evaluar” (10).
II.2.c. El modo del ajuste
La norma en estudio solo prevé como herra-
mienta de preservación de la entidad del canon
la aplicación de índices. Se dejan de lado otras
variantes, como la incorporación de valores de
referencia, como lo han sido históricamente la
cláusula oro u otros determinados productos
como la soja, que tienen cotizaciones de mayor
estabilidad.
El pacto indexatorio debe regirse por una
pauta común, generada por un ente público o
privado. Esto resulta una novedad en la legis-
lación nacional, ya que ha sido una constante
la sujeción a datos oficiales. Así, por ejemplo, el
art. 3 de la ley 23.091 impuso la utilización ex-
clusiva de “índices oficiales que publiquen los
institutos de Estadísticas y Censos de la Nación
y de las provincias”. En contrapartida la ley dero-
gada por el Código Civil y Comercial admitía las
cláusulas de ajuste relacionadas al valor-merca-
dería del ramo de explotación desarrollado por
el locatario en el inmueble arrendado.
Las leyes 27.551 y 27.737 previeron una ade-
cuación heterónoma, según el destino del bien
(9) Fallos 295:973.
(10) Fallos 339:1853.
(11) Sobres las alternativas de cómputo de la in-
flación y la incidencia de los distintos índices se -
José Ignacio Pastore
Viene de p. 1
I. Principales cambios en el régimen locativo
Con del dictado del DNU 70/23 sobre el
régimen locativo argentino, con destino habi-
tacional, se dictó una nueva regulación legal
sustancialmente diferente a la de su predece-
sora.
Apelando al conocimiento precedente del
régimen, someramente subrayamos entre sus
principales cambios los siguientes:
- La eliminación de la exigencia de plazo míni-
mo legal, pudiendo celebrar contrato sin un tiem-
po limitado de duración, aunque persisten como
veremos, los máximos conforme el art. 1197.
- Se prescindió de la obligación de devolu-
ción del depósito en garantía (art. 1196), el cual
debía ser restituido mediante la entrega de una
suma equivalente al precio del último mes de la
locación;
Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723)
locado. La primera norma adoptaba una ade-
cuación anual conforme un índice mixto que
conjugaba al Índice de precios al consumidor
(IPC) con el Remuneración Imponible Prome-
dio de Trabajadores Estables (RIPTE) para las
locaciones con destino a habitación cuya ela-
boración y publicación encomendaba al Banco
Central. La segunda, teóricamente correctiva
de la primera, amplió los márgenes de la au-
tonomía de la voluntad permitiendo que las
partes fijaran la periodicidad de la corrección,
pero con una base semestral. El ajuste debía
hacerse “utilizando un coeficiente conformado
por la menor variación que surja de comparar el
promedio del 0,9 de la variación del Coeficien-
te de Variación Salarial (CVS), publicado por el
INDEC, y la variación del Coeficiente de Estabi-
lización de Referencia (CER), publicado por el
Banco Central de la República Argentina”.
La norma predica una amplia libertad de
elección entre pautas públicas o privadas, con
la sola limitación de que sea homogénea con
la moneda del contrato. Esto permite una gran
flexibilidad que acompañará seguramente las
posibilidades de negociación al poder escoger
un parámetro que represente un margen razo-
nable de equilibrio para ambas partes.
En líneas generales la estampida inflaciona-
ria y el prolongado plazo para el ajuste genera-
ron grandes saltos en los cánones, lo que abonó
en parte el fracaso del sistema. La nueva pro-
puesta permite la adopción de índices que re-
flejen de modo más ecuánime las expectativas y
afectaciones del locador y las posibilidades del
locatario, preservando el equilibrio contractual.
La apertura a mediciones particulares permi-
te augurar la posibilidad de que se incorporen
nuevos índices, por ejemplo, generados por cá-
maras del rubro que fijen márgenes acordes a la
realidad de cada mercado local. De este modo
se facilita la reactivación del mercado inmobi-
liario —en el caso de estas locaciones—, dina-
mizando las posibilidades contractuales.
La reforma prevé también la contingencia
de que a lo largo de la vigencia del contrato los
índices incorporados al contrato se desconti-
núen. La desaparición del índice elegido no de-
bería afectar a la economía del contrato, ya que
se dispone la aplicación subsidiaria del índice
oficial más semejante al escogido para el con-
trato. Esto, tanto si es pactado en moneda na-
cional como si se pacta en moneda extranjera.
En este último supuesto se prevé una conside-
gún la situación del contrato se recomienda la con-
sulta de A ZIZE , Carlos A ., “Indexación, inflación
y l i c u a c i ó n e n o b l i g a c i o n e s d i n e r a r i a s ”, L A L E Y
01/03/2024, 1.
- Suprimió la imposibilidad de exigir pago
por valor llave o equivalente, así como la exi-
gencia de firma de pagarés u similar;
- Reemplazó la obligación del locador de
conservar la cosa locada (art. 1201) al dis-
ponerse simplemente que el locador debe
conservar la cosa con aptitud de uso y goce
convenido y efectuar a su cargo las repara-
ciones;
- Excluyó la compensación de gastos a cargo
del locador y abonados por el locatario con los
cánones locativos adeudados (art. 1204 bis);
- Restringió la posibilidad de imponer al lo-
catario las expensas extraordinarias (art. 1209);
- Eliminó la opción para que locatario se dis-
pense de indemnización por recisión anticipa-
da (art. 1221);
- Suprimió la convocatoria hecha por cual-
quiera de las partes (art. 1221 bis) a efectos de
acordar la renovación del contrato;
- Modificó lo referente a la intimación de
pago y desalojo (art. 1222), así como la imposi-
ración especial en la analogía para determinar
el criterio de sustitución, debe aplicarse “el que
cumpla las mismas funciones en el país que
emita la moneda de pago pactada”.
La previsión legal, siguiendo el sentido de
supletoriedad de todas las normas legisladas
para los contratos, como regla (art. 958 CCyC,
según art. 252 DNU 70/2023) admite la posi-
bilidad de que los contratantes prevean una
solución diversa. Sea por medio de índices
supletorios o que se fijen las condiciones
tenidas en cuenta, a fin de evaluar la corres-
pondencia con el posible índice a aplicar en
defecto del escogido.
La pauta de equivalencia del índice extranje-
ro puede derivar en un entorpecimiento para el
funcionamiento de contratos domésticos que
empleen la moneda extranjera. Hay que tener
presente que, más allá de los contratos que in-
cluyen elementos importados o que tienen su
valor atado a variables internacionales, la con-
tratación en moneda extranjera se halla amplia-
mente difundida en nuestro país. De ahí que
la justificación de esta equivalencia en origen
puede resultar engorrosa, haciendo preferible
su solución convencional.
No se prevé una periodicidad fija para el
cálculo de la actualización. Esto implica su li-
bramiento a la convención de los contratantes.
Lo expresado en el apartado referido al precio
sobre la posibilidad de revisión de los pactos en
los escenarios de contratos celebrados por ad-
hesión a cláusulas predispuestas y de contratos
de consumo resulta plenamente aplicable para
las cláusulas de ajuste. En particular la periodi-
cidad y la razonabilidad de la pauta indexatoria
son cuestiones de seguro control.
La aplicación de índices genera una situación
práctica a preverse. Dadas las gestiones pro-
pias del relevamiento de datos que implica su
confección, cada entidad define su publicación
periódica, lo que tendrá incidencia en el curso
del contrato, dado que su comienzo no necesa-
riamente coincidirá con el mes calendario. En
consecuencia, deberá estimarse este dato para
hacer los cálculos respectivos en la definición
del canon (11).
Estas vicisitudes deben tenerse en cuenta al
momento de determinarse la indemnización
por resolución anticipada incorporada por el
art. 262 de decreto. El art. 1221 CCyC anterior
seguía las aguas de las leyes de alquileres pre-
cedentes y establecía indemnizaciones fijas, se-
gún la antelación con la que se produjera la ex-
tinción del contrato. La norma innova en cuan-
to al modo de determinación del resarcimiento.
bilidad del locador a negarse a recibir las llaves
del inmueble o condicionarla;
- Con relación a las garantías, eliminó el elen-
co contemplado en las disposiciones comple-
mentarias;
- Se suprimió cualquier sistema obligatorio
de ajustes periódicos del precio (coeficiente con-
formado por la menor variación que surja de
comparar el promedio del 0,9 de la variación
del CVS y CER) así como eliminó la necesidad
de resultar el precio un valor único, en moneda
nacional, por períodos mensuales, con ajustes
periódicos (seis meses);
- Finiquitó la obligación del locador de pagar
las mejoras necesarias hechas por el locatario
(art. 1202), aunque no lo haya convenido, si el
contrato se resuelve sin culpa del locatario;
- Eliminó la posibilidad del locatario de so-
licitar la reducción del precio o su resolución
(art. 1204) por pérdida de luminosidad del in-
mueble por construcciones en las fincas vecinas;
- Incorporó en favor de locador, la cau-
sal de resolución imputable al locatario, por
Miércoles 20 de marzo de 2024 | 3
En su nueva redacción el art. 1221 faculta al
locatario a resolver el contrato en cualquier mo-
mento de la relación. Esta extinción anticipada
implica la obligación de pagar como penalidad
“el equivalente al diez por ciento (10%) del sal-
do del canon locativo, calculado desde la fecha
de la notificación de la rescisión, hasta la fecha
de finalización pactada del contrato”.
III. Conclusiones
El DNU 70/2023 ha replanteado el perfil de
los contratos en general y de la locación en par-
ticular. El denominador común de las reformas
es el ensanchamiento del margen de la autono-
mía de la voluntad y el acotamiento del orden
público y de las posibilidades de intervención
judicial en el contenido del acuerdo.
La locación ha sido tradicionalmente un con-
trato atravesado por derechos fundamentales,
con un largo historial de injerencia estatal. El
decreto plantea una apertura casi total a la libre
convención de los contratantes. La derogación
de las dos últimas modificaciones legales (leyes
27.551 y 27.737), sirvió para reactivar el merca-
do inmobiliario, según dan cuenta las noticias
de estos días.
El canon locativo, como prestación principal
a cargo del locatario, es ahora una cuestión de
negociación entre las partes. Se puede pactar,
así, el pago en cualquier moneda, sujetándola a
índices de actualización escogidos libremente.
Este nuevo escenario tendrá sin dudas am-
plias repercusiones en la práctica cotidiana del
derecho. El diseño del contrato exige una ne-
gociación más detallada y rica entre las partes.
Ya no existe la tutela legal genérica de pautas
imperativas de actualización, sino que su defi-
nición es materia de acuerdo. De igual modo,
otros actores del mercado tienen nuevas alter-
nativas de trabajo, como puede ser la determi-
nación de índices adecuados para cada tipo de
actividad.
Esta apertura del tipo general no afecta la vi-
gencia de las tutelas especiales establecidas en
los contratos sometidos a condiciones genera-
les ni para los contratos de consumo. En defini-
tiva, presenta una nueva regulación conforme
al proyecto de gestión y de país que plantea esta
administración. La apertura y liberalización de
la contratación en general, con la consecuente
postulación de una intervención mínima del
Estado, no puede significar la desnaturalización
de la función judicial en sí ni de las tutelas espe-
cíficas que prevé la Constitución.
Cita on line: TR LALEY AR/DOC/551/2024
cualquier causa fijada en el contrato (inc. d,
art. 1219);
- Agregó la imposibilidad de rescindir el con-
trato por parte del locatario en el supuesto de
daños ocasionados por el locatario (art. 1220);
- Modificó la opción de resolución anticipa-
da a favor del locatario, posibilitándose que, en
cualquier momento de la vigencia del contrato
(no ya luego de seis meses), se resuelva abo-
nando el equivalente al 10% del saldo del canon
locativo futuro, calculado desde la fecha de la
notificación de la rescisión hasta la fecha de fi-
nalización pactada en el contrato.
II. Tiempo de la locación: aspectos generales
Habiendo reseñado superficialmente los
cambios que trajo consigo el DNU 70/2023,
ingresamos en la problemática del tiempo en
el contrato de locación, sea que estuviera —o
no— fijado en el contrato.
Principiamos por lo indiscutible. Ya no hay
término mínimo para celebrar un contrato de
alquiler de inmueble, aunque persiste el plazo
máximo: veinte años para el destino habita-
4 | Miércoles 20 de marzo de 2024
cional y cincuenta años para los otros destinos
(art. 1197). Aun ante renovación expresa o táci-
ta, el límite no puede ser franqueado, a contar
desde su inicio.
Terminante resulta el art. 1198 al supeditar
el plazo mínimo de la locación de inmueble al
que las partes hayan establecido, cualquiera
fuere el destino; eliminando, consiguientemen-
te, la existencia de norma que obligue a celebrar
contratos por un tiempo mínimo legal.
Si bien la jurisprudencia tuvo oportunidad
de pronunciarse por la validez del contrato por
mayor plazo, las particularidades de dichos
casos colocan a la situación como sumamen-
te excepcional e infrecuente (1). No obstante, y
como luego ampliaremos, entendemos la cláu-
sula en tal sentido no puede anularse instintiva
y apresuradamente.
La pertinencia del plazo máximo legal fue
enaltecida (2) como descalificada (3) por la doc-
trina. En el diseño actual se titubea sobre si dicha
norma resulta disponible para las partes o si es
una norma de orden público (4). Probando su
incumplimiento, provocaría la invalidación, mas
no la nulidad de todo el contrato (5), puesto que
se trata de una invalidez parcial en los términos
del art. 389, CCyC. Volveremos sobre el punto.
Si bien es cierto que todo contrato admite li-
mitaciones a la autonomía de la voluntad cuya
razonabilidad dependerá del orden público, la
moral pública y los derechos de terceros, la li-
bertad contractual constituye una expresión de
la autonomía para celebrar cualquier contrato,
fijar sus condiciones, modificarlas o extinguir-
las, aunque sujeto a límites legales o a fin de
asegurar el cumplimiento de funciones públi-
cas indelegables, constitutivas del bienestar
general. Sin embargo, precedentes judiciales
se han pronunciado en sentido contrario (6),
admitiendo el vínculo por menor plazo al legal.
Incluso autorizada doctrina, con criterio opina-
ble a nuestro modo de ver, ha entendido que el
mencionado orden público obliga a que sea de-
clarado de oficio (7).
Se sostuvo que el factor tiempo se contempló
en la estructura del tipo —contractual— como
uno de sus elementos esenciales tipificantes,
junto con el precio y la cesión del uso y goce de
la cosa, toda vez que la satisfacción del interés
del locatario en la utilización del bien requiere
el transcurso de un lapso, cualquiera sea su ex-
tensión.
En relación con el plazo máximo, se justificó
en la búsqueda de canalizar emprendimientos
a largo plazo con posibilidad de recuperar in-
versiones y obtener rentabilidad en un tiempo
razonable, en tanto estos desarrollos muchas
veces implican la puesta en valor de edificios
con significación cultural y urbanística con
grandes desembolsos económicos.
En cambio, el plazo mínimo se apoyó en el
ámbito de locaciones de inmueble con la fina-
lidad de ofrecer al locatario estabilidad en la
(1) CNCom, Sala B, “Wal Mart Argentina S.R.L. c. Ossim
S.A.”, 03/07/2009, TR LALEY AR/JUR/33471/2009, en don-
de se autorizó a celebrar un contrato de locación de inmueble
por el plazo mayor el móvil que inspira a las partes no es el
perfeccionamiento de un contrato común de locación, sino
que su causa determinante ha sido la obra de importante en-
vergadura económica que los locatarios procuran realizar en
el bien locado. Similar sentido: CNCom., sala G, “Segura S.A.
Inmobiliaria y Financiera International Hotel Development
S.A.”, 15/09/2004, TR LALEY AR/JUR/6512/2004.
(2) V. MACHADO, José Olegario, “Exposición y comentario
del Código Civil Argentino”, Buenos Aires, 1899, t. IV., p. 248/9;
SALVAT, Raymundo M., “Tratado de Derecho Civil Argentino”,
Fuentes de las Obligaciones, Tea, Buenos Aires, 1952, 2ª ed. ac-
tualizada por Acuña Anzorena, Arturo, t. II, § 808.
(3) LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P, “La locación en el pro-
yecto del Código Unificado. La ley como factor de progreso de
los pueblos”, JA, 1987-III-658; “Las locaciones urbanas en los
Proyectos de Reforma del Código Civil”, en Revista de Derecho
Privado y Comunitario, Rubinzal Culzoni. 2004-2, p. 359.
(4) BORDA, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil, Con-
tratos”, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1979, t. II, § 645/6;
utilización del bien. En las que fueran con fi-
nes de vivienda, el plazo mínimo se estableció
atendiendo a la estabilidad de la vida familiar
o personal del inquilino, en miras de evitar que
periódicamente deba trasladar el centro de su
residencia, con las consiguientes complicacio-
nes que ello entraña en orden a gastos de mu-
danzas, cambios de escuelas, alejamiento del
trabajo, entre otros.
Además, el surgimiento de este dispositivo
legal en el derecho nacional y su evolución, ex-
presan su transcendencia como herramienta
de política habitacional.
Para los demás destinos (comercial, profesio-
nal o cultural) la estabilidad persigue facilitar el
desarrollo racional del emprendimiento siendo
que la permanencia accede a consolidar la ac-
tividad de que se trate y la consecución de sus
fines.
Con la eliminación del plazo mínimo legal,
esta discusión se ha esfumado producto del ac-
tual contexto —social y cultural— el cual ha in-
fluenciado al legislador —en el ese caso, el Poder
Ejecutivo— al eliminar toda limitación al respec-
to. A modo de ejemplo, las recientes vinculacio-
nes temporales o estacionales (días o semanas)
de alquiler resultaron anteriormente descono-
cidas —sino infrecuentes— siendo que en este
momento son un fenómeno en expansión cons-
tante, sea para fines turísticos como para otros.
Cuentan ahora los contratantes con absolu-
ta libertad para fijar un plazo fijado en horas,
días, meses o años, dependiendo de las pecu-
liaridades del vínculo obligacional (tipo de in-
mueble, precio, solvencia, finalidad, etc.) y sus
circunstancias particulares según el tiempo y
lugar (pueblo, ciudad o gran metrópoli; mayor
o menor oferta/demanda, etc.)
Como se aprecia, el nuevo art. 1198 establece
una libertad total para que las partes fijen el pla-
zo de duración del contrato de locación, sea con
destino habitacional o comercial dado que no
se advierte una protección —ni justificación—
para el legislador argentino, no resultando un
elemento esencial tipificante del contrato.
III. La eliminación del plazo mínimo legal y los
contratos en curso de ejecución
Puede suceder en nuestros días que coexistan
en vigencia contratos celebrados bajo la vigen-
cia del Código Civil y Comercial del 01/08/2025,
otros bajo la reforma del 30/06/2020 (ley 27.551)
o realizados luego del 18/10/2023 (ley 27.737).
Todos ellos con disímil régimen con relación al
tiempo mínimo de duración del contrato (8).
En orden a la multiplicidad de reformas y a
la vigencia temporal establecida por los arts. 5
y 7 del CCyC, todo indica que la fecha de la ce-
lebración del contrato será aquella que determi-
ne el régimen legal aplicable (ley 23.091, CCyC,
ley 27.077, ley 27.551, ley 27.737 y DNU 70/2023).
Ella fue la posición que se consolidó en la doctri-
na y jurisprudencia (9).
LORENZETTI, Ricardo, “Tratado de los contratos”, Rubin-
zal-Culzoni, Buenos Aires, 2000, t. II, p. 358; SALAS, Acdeel
Ernesto - TRIGO REPRESAS, Félix A., “Código Civil y leyes
Complementarias anotados”, Depalma, Buenos Aires, 1979,
2ª ed., t. II, p. 233; SPOTA, Alberto G., “Instituciones de Dere-
cho Civil. Contratos”, Buenos Aires, 1979, t. IV, p. 688; LEIVA
FERNÁNDEZ, Luis F. P, en LLAMBIAS J. J. (Director), ALTERI-
NI, A. A. (Coordinador), “Código Civil Anotado”, Abeledo Pe-
rrot, Buenos Aires, 1985, t. III-B, p. 152.
(5) SALVAT, Raymundo M., “Tratado de Derecho Civil Ar-
gentino” “Fuentes de las Obligaciones”, ob. cit. § 40.
(6) La CNCiv., sala H, “Partes: Giovanetti, Juan Carlos
y otro c. Milo, Susana y otro”, 31/05/2005, TR LALEY AR/
JUR/1720/2005 confirmó la sentencia que condenó a la de-
mandada a desalojar el inmueble aun cuando el contrato de
locación fue suscripto por un plazo menor al establecido en el
art. 2 de la ley 23.091, postulando que “...no parece lógico que
quien decidió por propio interés transgredir dicha disposición
pretenda luego el amparo de la misma, sin perjuicio que ale-
gue que firmó dicho contrato por encontrarse en grave estado
de necesidad”. Asimismo rechazó el planteo lesivo con funda-
mento en el otrora vigente art. 954 Cód. Civil (actual art. 332,
Esto significa la consagración de una solu-
ción especial que se aparta de las reglas genera-
les contenidas en el art. 7º del Cód. Civ. y Com.
sobre aplicación temporal de la ley; así, a pesar
de contener en sus normas rotuladas como de
presunto orden público locativo, estas nuevas
reglas no resultan de aplicación inmediata a
los contratos de locación en curso de ejecu-
ción. Es decir, la ley rige —en principio— para
los contratos de locación celebrados a partir
del 29/12/2023, fecha de su entrada en vigor.
Aquellos negocios celebrados con anterioridad
continuarían regidos por las disposiciones del
vigentes al tiempo de su celebración.
IV. Supuesto de falta de regulación contrac-
tual: regla supletoria del tiempo de la locación
Ante una ausencia de disposición contractual
se prevé un régimen subsidiario de límite tempo-
ral —o plazo mínimo— del contrato de alquiler,
diferenciándose según el destino de la locación.
Se dispone así de tres supuestos de aplica-
ción suplementaria asimilables al régimen pre-
visto en la ley 23.091 y al CCyC; a saber:
IV.1. Locación temporal
En el caso de locaciones transitorias de in-
muebles, sin previsión especial de plazo, se con-
templa un régimen subsidiariamente aplicable.
Anteriormente se exceptuaba del mínimo
legal aquellas que tuvieran una estricta vincu-
lación con el objeto del contrato: locación para
puestos en mercados o ferias; guarda de cosas
cuya finalidad determinada expresada en el
contrato y deba normalmente cumplirse en el
plazo menor pactado; inmueble sede de emba-
jada, consulado u organismo internacional; o
habitación con muebles que se arrienden con
fines de turismo, descanso o similares. En este
último caso, si la habitación persistía por más
de tres meses, la ley presumía que la locación
no fue con fin temporal sino permanente.
Todos estos supuestos ya no cuentan con un
régimen predeterminado al haberse eliminado la
regla del mínimo legal, supeditando el lapso sub-
sidiario aplicable según los usos y costumbres del
lugar donde se asiente el inmueble locado.
Si bien la disposición se presenta en sin-
tonía con la reforma liberal instaurada por el
DNU 70/23, cuya preminencia de la autonomía
resultó exacerbada, al diferir al “uso y costum-
bre” para regular supletoriamente el plazo, des-
concierta al interprete respecto de cuál será el
mínimo aplicable.
Señalemos que no será de igual valor un con-
trato temporal de vivienda celebrado en una
gran ciudad en donde las relaciones y fines son
disímiles (turismo, comercio, atención médica,
educación, trabajos temporales, etc.), de aquellos
concertados en pequeñas localidades y poblados
del interior de la República. Su objeto parecería el
mismo, pero el contexto social en donde se cele-
bra o ejecuta será diametralmente opuesto.
CCyC) indicando que si la demandada no alegó que fue la
actora quien la indujo a suscribir el contrato de locación por
un plazo menor al establecido “...con el afán de obtener una
ventaja patrimonial desproporcionada, sino que expresó que
su propia situación de necesidad la llevó a firmar el contrato
cuya nulidad ahora pretende, máxime si no se observa cuál
sería la ventaja que se obtuvo al concretar una locación por un
plazo menor al que exige la ley”.
(7) REZZONICO, Luis María, “Estudio de los Contratos en
nuestro Derecho Civil”, Depalma, Buenos Aires, 1969, 2ª ed.,
t. II, p. 148; LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P, en LLAMBÍAS, J. J.
(dir.), ALTERINI, A. A. (Coordinador), “Código Civil Anotado”,
Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1985, t. III-B, p. 152.
(8) Puede ampliarse en: PASTORE, José Ignacio; “Locacio-
nes y el efecto del DNU 70/2023: pasado, presente y futuro de
un régimen tan sensible como desnaturalizado”; TR LALEY
AR/DOC/68/2024.
(9) FALCO, Guillermo E., “La nueva Ley de Alquile-
res y la Ley de Defensa del Consumidor”, TR LALEY AR/
DOC/2521/2020; SOLARI, Néstor E., “La nueva ley de al-
quileres y su impacto en la vivienda familiar”, TR LALEY AR/
DOC/2170/2020; OTERO, Esteban D., “La reforma de la
Incluso la norma independiza el lugar de ce-
lebración y ejecución, haciendo primar la cos-
tumbre de este último (“lugar donde se asienta
el inmueble locado”) para determinar el plazo
mínimo locado.
Múltiples son las disposiciones del Código
unificado en las que se referencia a la costum-
bre como fuente del derecho (arts. 55, 56, 151,
398, 1006, 1012, 1014, 1514, 1743, 1800, 2651).
Específicamente se prevé su aplicación a los
casos que deban ser judicialmente resueltos,
resultando vinculante el uso y práctica cuando
refiera a ella la ley, los interesados o en situa-
ción no reglada (art. 1).
Frente a un ejercicio irregular de un derecho
propio, en contraposición a las buenas costum-
bres, el juez debe ordenar lo necesario para evi-
tar el ejercicio abusivo del derecho o de la situa-
ción jurídica abusiva (art. 10). Como todo acto
jurídico, no puede contener un objeto contrario
aquellas (art. 279) debiendo declararse su nu-
lidad al contener una condición prohibida (ar.
344 y 386). En contraposición, el recientemente
modificado art. 960 (también por el DNU 70/23)
restringe la intromisión judicial oficiosa en el
contrato resguardada anteriormente ante afec-
tación manifiesta al orden público.
Ahora bien, ¿cuál será el plazo mínimo de
duración aplicable subsidiariamente en un
contrato temporal?
Las particularidades de cada caso permitirán
arrojar tantas opciones como situaciones se
presenten en el mercado inmobiliario. Estima-
mos indispensable la previsión contractual es-
pecífica para evitar que se supedite el mínimo
de tiempo a la discrecional —y seguramente
incierta— voluntad del juzgador quien, bajo la
analogía, intente aplicar límite según su leal sa-
ber y entender.
Adicionamos que este tipo de vinculación
temporal (o alquileres temporarios) es cada
vez más frecuente en el mundo, no resultando
Argentina la excepción; razón por la cual, con-
cretándose los acuerdos en forma remota me-
diante plataformas electrónicas, la inexistencia
de corredor inmobiliario interviniente impedi-
rá recurrir a la consulta —judicial— al efecto
de suministrar información complementaria
sobre la práctica y uso en el lugar.
Dado ello, la indeterminación contractual
derivará en una incierta resolución judicial ante
un conflicto llegado a aquellos estrados. Es más,
probablemente el sentenciante rotule el vínculo
como “de vivienda permanente” e imponga al
contrato el plazo subsidiario para estas utiliza-
ciones.
IV.2. Locación con destino a vivienda perma-
nente
Para el alquiler de vivienda perdurable se dis-
pone un plazo suplementario de dos años de
duración mínima, ante carencia de regulación
contractual.
ley 27.551 al régimen legal de las locaciones: primeras apro-
ximaciones”, TR LALEY AR/DOC/2519/2020; GREGORINI
CLUSELLAS, Eduardo L., “Locaciones y su nueva regulación:
un análisis crítico”, TR LALEY AR/DOC/2466/2020; FRUS-
TAGLI, Sandra A., “Nuevo régimen de las locaciones inmo-
biliarias. Ley 27.551. Proyecciones en torno al plazo”, TR
LALEY AR/DOC/2443/2020; Hernández, Carlos A., “Re-
forma a las locaciones: el impacto de la Ley 27551. Prime-
ra y Segunda parte”, RC D 2862/2020 y RC D 2890/2020;
Suplemento Especial Ley de locaciones urbanas LL, días 23
y 28 de noviembre de 2023: LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P.,
“27.737. Una ley retro”, LA LEY, 2023-E, 709; CALDERÓN,
Maximiliano R., “Ideas provisorias sobre la reforma en ma-
teria de locación (ley 27.737)”, LA LEY, 2023-F, 306; LEIVA
FERNÁNDEZ, Lucas P., “El precio y la publicidad en loca-
ciones con destino habitacional y locaciones temporarias
según la ley 27.737”, LA LEY, 2023-F, 311; SALAS, Luis M.,
“Ley 27.737. Incentivos fiscales en las reformas al Código Ci-
vil y Comercial de la Nación. Locaciones urbanas con destino
a vivienda”, LA LEY, 2023-F, 320; ESPER, Mariano “Aplica-
ciones prácticas del régimen de alquileres. Ley 27.737”, LA
LEY, 2023-F, 324.

La norma adiciona una exigencia que podría
impedir el encuadre legal del supuesto: la per-
manencia en la vivienda.
Vale decir, si el contrato no predijera un plazo
mínimo y su objeto refiere a inmueble destina-
do a vivienda “no permanente”, la suplencia de
dos años no sería aplicable.
La permanencia resulta un concepto indeter-
minado, dado que podría dar lugar a múltiples
significaciones: a modo de ejemplo, algunos
días en la semana, mes o año; asentamiento de
núcleo familiar, equipamiento de muebles y de-
más utensilios de morada. Esto último, si bien
en los hechos se presentaría de suma utilidad
probatoria, tampoco sería tipificante, dado que
la propia norma excluye de valor alguno —con
o sin muebles— para calificar el vínculo como
de vivienda permanente.
Como vemos, también aquí la omisión con-
tractual podría traer contratiempos, al supedi-
tar al arbitrio judicial la existencia —o no— de
permanencia en la vivienda. Se consigue apli-
car el plazo mínimo legal contemplado secun-
dariamente, cuando así no correspondía.
IV.3. Restantes locaciones
Para las locaciones que no sean temporales y
permanentes de vivienda, ante carencia de re-
gulación, se establece una duración mínima de
tres años.
Por las imprecisiones apuntadas podría suce-
der que se imponga el mínimo para las locacio-
nes comerciales apreciadas como temporales o
por así ser solicitado por una de las partes. Frente
a la demanda judicial de aplicación del régimen
legal en subsidio, la imposición de un vínculo
locativo por plazo prolongado (tres años) podría
provocar consecuencias sumamente perjudicia-
les a quien contrate con negligencia o descuido.
Del mismo modo, similar efecto nocivo suce-
derá para aquel contrato en donde se alquile un
inmueble para vivienda sin permanencia en la
habitación del locatario.
IV.4. Locaciones mixtas
Se ha señalado que el régimen previsto en
el tercer ítem que menciona el art. 1198 (“de-
más locaciones”), el cual refería el art. 2 de la
ley 23.091 y el art. 1197 del CCyC en su versión
originaria, queda comprendido ahora en aque-
llos casos de locaciones celebradas para realizar
actividades comerciales/profesionales y, junta-
mente, con destino a vivienda comúnmente de-
nominadas locaciones mixtas.
Dado ello, estas locaciones vinculadas estarían
ahora sometidas al plazo máximo (3 años) de los
términos mínimos legalmente previsto. Vale de-
cir, ante falta de regulación contractual, queda-
rían sujetas a un plazo trienal aquellas relaciones
locativas mixtas, tendiente a asegurar un margen
razonable de continuidad para los arrendamien-
tos cuyo objeto, aunque sea parcialmente, lo
constituya actividad comercial (10).
V. El orden público y los plazos máximos y mí-
nimos aplicables en subsidio
Se ha discutido en doctrina si los plazos mí-
nimos y máximos conforman normas de las
denominadas de “orden público”. Se consigue
imposibilitar su apartamiento por disposición
especial —contractual— cercenando cualquier
acuerdo bilateral en sentido contrario.
En cuanto a plazo mínimo, la discusión se ha
visto zanjada con la eliminación dispuesta por
el DNU 70/23; no obstante, persiste ante caren-
cia de regulación especial al pretender las par-
tes —o una de ellas— celebrar un acuerdo por
plazo mayor al mínimo legalmente previsto.
(10) CNCiv, sala M, “Mereque de Cos, Ethel F c/ Segovia,
Ricardo”, 20/02/1992, TR LALEY AR/JUR/1730/1992.
(11) La doctrina clásica afirmaba que el plazo mínimo legal
rige únicamente para el primer período de la locación y que las
En tal caso, ¿será viable alterar por expreso
acuerdo el plazo máximo previsto en el art. 1197?,
¿serán siempre aplicables los mínimos legales
ante falta de acuerdo expreso?
Naturalmente la primera reacción será negar
la posibilidad. El orden público calificado por
anteriores normas (Ley 23.091) sin dudas hace
dudar; no obstante, la actual normativa no lo
declara, al menos, expresamente. ¿Ello significa
que las partes pueden acordar plazos máximos
distintos o en su caso no resultar aplicable
el mínimo legal ante carencia de regulación
expresa (ej. contrato verbal)?
Se podría afirmar que la negativa se impone,
ya que la figura contractual ha sido dotada de
tipicidad legal viéndose impedidas las partes
de obviarlas. No obstante, tipicidad no implica
irremediablemente su invariabilidad. Repárese
que en esta materia (contractual), salvo expresa
referencia normativa al orden público, se con-
forma con normas supletorias de la voluntad
de las partes (art. 962) gozando estas de plena
libertad negocial (art. 959).
En tal autonomía el límite es la ley, el or-
den público, la moral y las buenas costumbres
(art. 958), la dignidad de la persona humana y
los bienes que por un motivo especial se prohí-
be sean objeto de un contrato (art. 1004). Ello
no obsta en la injerencia correctora del Estado
en protección de quien se encuentra en un pla-
no desigual negocial (LDC, Nº 24.240).
Según la regla del art. 963 las normas resultan
particulares, supletorias e indisponibles; resultan-
do supletorias a la voluntad de las partes, a me-
nos que de su modo de expresión, su contenido,
o su contexto resulten indisponibles (art. 962).
Las particulares son aquellas acordadas por
las partes en el marco de autonomía negocial
(art. 958). Las supletorias son las que tienen
función de sustituir la voluntad cubriendo un
vacío. Las indisponibles serán las que se en-
cuentran por sobre las demás, no pudiendo
controvertirse con acuerdo particular, fijándose
un límite a la autonomía negocial.
La indisponibilidad surgida de la expresión
de su término no admite mayor discusión
(LDC), pudiendo ser además de orden público.
Caso contrario, su indisponibilidad no impli-
ca —per se— que también así lo resulte.
La indisponibilidad derivada del contenido
es aquella que, producto del objeto o sujetos
del contrato (comienzo fin de la existencia de la
persona, estado civil, capacidad, derechos per-
sonalísimos, régimen matrimonial, sucesión,
derecho real, etc.), sea así especialmente dis-
puesta. Circunstancias incluso prohibidas para
ciertos contratos (art. 1004).
El tercer supuesto es el más ambiguo: el con-
texto. Se lo suele vincular a su expresión o a la
expresión del cuerpo normativo mayor al que
se incorpora; como ser, una norma dentro de
ley de orden público.
En los tres supuestos, no debemos de perder
de vista que son supuestos de consideración
restrictiva siendo que toda persona puede re-
nunciar a los derechos conferidos por la ley
cuando esta no este prohibida y solo afecte a
intereses privados (arts. 13, 386 y 944). Dado
ello, la regla es la renunciabilidad, pudiendo las
partes pactar una solución diferente a la legal-
mente prevista si se encuentran en juego inte-
reses meramente privados y particulares (conf.
art. 12, 13, 386, 944, 959 y 962).
Dado ello, la indisponibilidad no implica
necesariamente que las partes no puedan pac-
tar algo distinto en tanto los intereses en juego
sean meramente privados y patrimoniales, sin
violentarse vicios en el consentimiento.
prórrogas, renovaciones, cesiones y sublocaciones no tienen
plazo mínimo legal. Otra posición afirmaba que los plazos mí-
nimos legales se aplican a los contratos originarios y no a las
prórrogas ni contratos sucesivos, siempre que se trate de una
Incluso la indisponibilidad no es única, sien-
do que puede ser absoluta y relativa bajo el cri-
terio sustentado por el art. 386, por medio del
cual será absoluta en tanto controvierta el or-
den público, la moral o las buenas costumbres,
o relativa aquellos supuestos en los que la san-
ción solo se presenta en protección del interés
de ciertas personas. Similar conclusión se des-
prende del art. 958 en tanto es la ley la que fija el
límite al arbitrio contractual.
Convengamos en que toda cuestión referida
a un interés particular puede ser acortada libre-
mente por las partes; y si se deja de lado norma
indisponible, daría lugar a una mera nulidad
relativa, ya que no está comprometido el orden
público, moral o buenas costumbres, y dicha
nulidad es subsanable y confirmable (art. 388),
pudiendo renunciarse mediante acuerdo al res-
pecto (art. 13 y 944) en tanto su consentimiento
sea válido (art. 965).
En función de ello no se aprecian obstáculos
infranqueables a la posibilidad de que las par-
tes en ejercicio de su autonomía negocial esta-
blezcan plazos máximos diferentes de duración
en la locación; o, en su caso, excepcionen a los
plazos supletorios frente a inexistencia de pacto
expreso (ej. contrato verbal).
En efecto, como muchas veces sucede, si el
contrato se celebra de mutuo acuerdo y transita
sin oposición de las partes por carriles extraju-
diciales, en medida alguna el acuerdo será exa-
minado y su legalidad discutida.
VI. Prórroga y renovaciones
La prórroga del contrato de locación suele
provocar infortunios producto de las deficien-
cias en la redacción contractual o desencuen-
tros en la interpretación que las partes efectúan.
Nótese que la prolongación del vínculo lo-
cativo, al vencimiento del plazo, puede ser in-
terpretado como (i) una extensión del contrato
con igual plazo que el anterior, (ii) una amplifi-
cación periódica (diaria o mensual) del vínculo,
(iii) o una prolongación sin plazo.
Necesariamente lo anterior se vincula con la
extinción del contrato, siendo modos especia-
les en la locación (i) el cumplimiento del plazo
convenido o la (ii) la resolución anticipada.
Esta anticipación en la extinción del vínculo
podrá suceder por causa imputable al locatario,
autorizando al locador a resolver el contrato,
cuando (i) sucediera el cambio de destino o
uso irregular, (ii) por falta de conservación de
la cosa locada o su abandono, (iii) por falta de
pago de la prestación dineraria convenida, du-
rante dos períodos consecutivos, o (iv) por cual-
quier causa fijada en el contrato (ej. resolución
sin causa o por propia voluntad).
Por su lado, a elección del locatario, similar
extinción antedatada podrá suceder por causa-
les imputable al locador cuando se incumple:
(i) la obligación de conservar la cosa con apti-
tud para el uso y goce convenido; (ii) o la garan-
tía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Sin perjuicio de lo anterior, y dado que usual-
mente se confunde en la práctica, no es de igual
valor la prórroga que la renovación.
La prórroga de un contrato de alquiler es una
extensión del contrato vigente. La renovación
es un reemplazo del contrato anterior por uno
nuevo, modificando las condiciones que se ve-
nían aplicando, por ejemplo, el aumento canon
y plazo. Las prórrogas pueden tener diferentes
duraciones, como ser un contrato de un mes
prorrogable, pero también por más tiempo.
Precisa el art. 1218 dispone que, si vence el
plazo convenido y el locatario persiste en la te-
prórroga en sentido estricto y no de un nuevo contrato, sin per-
juicio de que la mera modificación del canon locativo no im-
porta, como regla general, novación.
(12) La continuación de la locación de conformidad debe
Miércoles 20 de marzo de 2024 | 5
nencia de la cosa, no hay tácita reconducción
sino continuación de la locación en los mismos
términos contratados, hasta tanto cualquiera
de las partes dé por concluido el contrato me-
diante comunicación fehaciente.
Así las cosas, al vencimiento, la prórroga se
impone ministerio legis hasta tanto que opere el
vencimiento por declaración fidedigna de cual-
quiera de las partes.
VI.1. ¿Aplica a las prórrogas y renovaciones
la eliminación de plazo mínimo y las suplencias
legales?
El DNU 70/2023 entró en vigor a partir del
29/12/2023 y, consecuentemente, se halla regu-
lado por la regla del art. 7º del CCyC que regula
la eficacia temporal de la ley o aplicación con
relación al tiempo.
No hay duda respecto de la aplicación de las
normas instauradas por el DNU 70/2023 a los
nuevos contratos locativos que se celebren a
partir de su vigencia.
Sin embargo, algunas dudas surgen respecto
de su aplicación a las prórrogas y renovaciones
de alquileres celebrados anteriores a la entrada
en vigor.
Podría interpretarse, a nuestro criterio erra-
damente, que las renovaciones quedan regidas
por el régimen anterior mientras que las prórro-
gas no.
Ambas constituyen contratos (art. 957, CCyC)
incluidas en el régimen de la nueva ley, son
nuevos acuerdos aplicables a las consecuencias
de relaciones jurídicas preexistentes (art. 7º,
CCyC), aunque no son consecuencias de lo
preexistente sino de la nueva relación que conti-
núan o modifican.
Nótese que, pese a resultar la continuación
de una relación locativa anterior que se extien-
de en el tiempo, queda comprendida por el ré-
gimen imperante por la nueva ley en donde los
contratantes no podrían contradecir aquellas
disposiciones.
VI.2. Plazo mínimo en la prórroga y renovación
La cuestión sobre si en la prórroga o renova-
ción se cuenta con plazo mínimo legal es una
cuestión debatida desde antaño. La ley actual no
define ni señala las diferencias entre ambas, sim-
plemente las menciona en los arts. 1188 y 1225.
Como vimos, la diferencia estriba en su con-
tenido, dado que, mientras que la prórroga con-
siste en la extensión temporal, la renovación
provoca similar efecto, aunque con alteración
de algunos elementos de ese acuerdo.
Con el anterior régimen de plazo legal míni-
mo la doctrina discutía sobre la eventual apli-
cación del mínimo a las prórrogas y renovacio-
nes (11).
Todas estas discusiones se vieron pulveriza-
das al eliminarse el plazo mínimo legal, aun-
que, claro está, se reavivarían en los supuestos
de ausencia de plazo expreso, por aplicación de
los plazos mínimos supletorios que antes anali-
zamos (art. 1198, in fine).
VII. Situación del fiador al vencimiento del
plazo
Las obligaciones del fiador cesan automá-
ticamente al vencimiento del plazo de la loca-
ción, excepto la que derive de la no restitución
en tiempo del inmueble (art. 1225); por lo tanto,
es necesario el consentimiento expreso del fia-
dor para obligarse en la renovación o prórroga
expresa o tácita, una vez vencido el plazo del
contrato (12).
entenderse entre locador y locatario y no respecto al fiador,
aun cuando este se obligue como principal pagador, ya que,
esa obligación está referida siempre al contrato cuyo término
de duración está fijado en el mismo instrumento. Cfr. CNCiv.,
6 | Miércoles 20 de marzo de 2024
Agrega también la norma del art. 1225 que es
nula toda disposición anticipada que extienda
la fianza, sea simple, solidaria como codeudor
o principal pagador del contrato de locación
original.
El fiador no tiene obligación de responder
por el incumplimiento del contrato de locación
por falta de pago luego de su vencimiento, si no
prestó su consentimiento a la prórroga tácita
del contrato.
Si luego de terminado el contrato, el locatario
permanece en el uso y goce, la locación conclui-
da se prolongará hasta que el locador requiera
la devolución de la cosa, pudiendo pedirla en
cualquier tiempo; pero si aquel no es colocado
en situación de retención indebida (mora), la
locación continuará en sus mismos términos,
aunque sin garantía (13).
La obligación del fiador no puede proyectar-
se fuera del ámbito que le es propio, esto es, del
contrato por el que entendió obligarse. La cir-
cunstancia de haber estipulado que responde-
ría por el cumplimiento del contrato hasta tanto
el locador permanezca en la propiedad no pue-
de derivar en la imposición de una nueva obli-
gación, si no medió su consentimiento.
sala M, “Caprotta, Miguel Ángel c. Vilizio, Álvaro G. y otros”,
20/12/2016, TR LALEY AR/JUR/84920/2016.
(13) C. Civ. y Com. Junín, “Crespi, Juan C. c. Motta, Fabio O.”,
22/03/2011, TR AR/JUR/5950/2011. Se ha resuelto al res-
pecto que en una ejecución de alquileres debe admitirse la ex-
cepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el fiador,
Mariano Esper
Viene de p. 1
I. Introducción
El DNU 70/2023 titulado “Bases para la re-
construcción de la economía argentina” (BO
21/12/2023; DNU en lo que sigue) modificó di-
versas normas del Código Civil y Comercial de
la Nación en materia de obligaciones (arts. 765
y 766), contratos en general (arts. 958, 960 y 989)
y contrato de locación. Respecto de este último,
los cambios fueron varios y sustanciales, según
detallaré más abajo.
En este ensayo solo examinaré cómo ha que-
dado legalmente configurado el régimen de las
reparaciones de los deterioros del inmueble al-
quilado.
II. Dos aclaraciones previas
Efectúo al lector tres prevenciones respecto
del contenido y perfil de este trabajo:
a) Aunque las normas legales que examina-
ré se refieren a la “cosa” alquilada y, por tanto,
resulten aplicables tanto a muebles como a
inmuebles, aquí solo me ocuparé de los se-
gundos.
b) No examinaré el caso específico del incen-
dio del inmueble, referido tangencialmente en
el art. 1206, CCyC, que por su complejidad me-
rece un estudio separado.
Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723)
(1) Art. 1204 bis, CCyC, derogado: “Compensación. Los
gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador
conforme las disposiciones de esta sección pueden ser com-
pensados de pleno derecho por el locatario con los cánones
locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle
de los mismos”.
(2) Art. 1202, CCyC, derogado: “Pagar mejoras. El locador
debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a
la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se
resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destruc-
ción de la cosa”.
(3) Art. 1220, CCyC, vigente: “Resolución imputable al lo-
cador. El locatario puede resolver el contrato si el locador in-
cumple: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para
el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido oca-
sionado directa o indirectamente por el locatario; b) la garan-
tía de evicción o la de vicios redhibitorios”.
Lo expuesto es la regla general, pero hay ex-
cepciones.
De acuerdo con la regla general, la fianza del
contrato de locación se extingue con el ven-
cimiento del plazo. Por tal razón es necesario el
consentimiento expreso del fiador para obligar-
se con posterioridad, nuevamente, por renova-
ción o prórroga del contrato.
Si el locador admitió que el locatario conti-
núe con el uso luego de vencer el plazo locativo,
percibiendo regularmente los alquileres y sin
exigir el desalojo, las consecuencias posteriores
no pueden serle impuestas al fiador (14).
La salvedad a la regla general es la que se
genera por la falta de restitución en tiempo de
la cosa locada. Si el inquilino permanece en el
inmueble sin la anuencia del locador, sin pagar
los alquileres, habiendo manifestado el locador
su voluntad contraria (p. ej., remitiendo una
carta documento emplazando a la entrega), el
fiador sigue respondiendo hasta el momento de
la restitución de la cosa (15).
Ahora bien, ¿qué sucede si, incluso no
habiendo requerimiento del locador, el fiador
tiene conocimiento del vencimiento del contrato?
si los cánones cuyo cobro se persigue se devengaron durante
una extensión contractual que se acordó sin que aquel pres-
tara su conformidad para ser garante (CNCiv., sala J, “Monte-
ro, Martha E. y otros c. Castro, José M.”, 20/02/2014, LA LEY,
2014-D, 51, TR LALEYAR/JUR/604/2014)
(14) CNCiv., sala C, “Roysen, Marcos c. Eliascher, Julio A. y
III. Cuestiones de práctica profesional a exa-
minar
Este trabajo busca responder tres preguntas
relevantes y básicas del ejercicio profesional en
materia de alquileres:
a) ¿Qué normas rigen el régimen de roturas y
reparaciones del inmueble alquilado?
b) Las normas aplicables: ¿son reglas de or-
den público o supletorias de la voluntad con-
tractual?
c) ¿Qué parte contractual debe pagar las rotu-
ras y deterioros del inmueble?
Examinemos a continuación estos interro-
gantes. En las notas a pie transcribiré el texto de
los artículos involucrados, para facilitar el análi-
sis de la temática.
IV. ¿Qué normas rigen el régimen de roturas y
reparaciones del inmueble alquilado?
a) La respuesta a esta pregunta exige un im-
portante esfuerzo de análisis y un detallado
examen de las sucesivas modificaciones legisla-
tivas que el tema tuvo en la legislación nacional
de los últimos años. Trataré de ser lo más claro
posible; requiero paciencia y atención del lector
para fijar la respuesta.
- El DNU (art. 249) derogó ley 27.551 (BO
30/06/2020), denominada “ley de alquileres”,
que tanta polémica ocasionó en su día en los
(4) Art. 1201, CCyC, vigente: “Conservar la cosa con aptitud
para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa loca-
da en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su
cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o de-
fecto, originado por cualquier causa no imputable al locata-
rio. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo
del locatario debidamente notificado, para que efectúe algu-
na reparación urgente, el locatario puede realizar por sí, con
cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro
(24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la no-
tificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario
debe intimar al locador para que realice las mismas dentro
de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos,
contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el
cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo prece-
dente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio
denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida,
aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccio-
En la jurisprudencia se estimó que la obliga-
ción del fiador persiste cuando el bien locado
no es restituido en su debido tiempo, en tanto
este tenga pleno conocimiento de la continua-
ción del uso y goce indebido, al margen de la
supuesta demora del locador en reclamar la
restitución (16).
Como vemos, no solo el consentimiento ex-
preso del fiador permite excepcionar el límite
de la fianza ante renovación. El pleno cono-
cimiento del garante es determinante para
hacer nacer su responsabilidad por los alqui-
leres, incluso, actualizados. Ese conocimiento
puede presumirse de los especiales vínculos
con el locatario incorporándose, por vía in-
terpretativa, una suerte de nuevo supuesto de
excepción del régimen del art. 1255 y que no
depende de la intimación del locador a resti-
tuir la propiedad.
Así, entonces, veamos los supuestos:
1) Falta de reclamo oportuno del locador: Per-
dura el mismo contrato original. No hay con-
tinuación de la fianza ante la falta de reclamo
restitutorio por parte del locador. Por regla, el
fiador no responderá por el incumplimiento del
locatario. Hay continuación de la locación ori-
otro”, 17/07/2007, TR LALEYAR/JUR/4370/2007.
(15) TSJ Córdoba, sala Civil y Comercial, “Ferrer de Oddo-
ne, Isabel c. Rebuffo, Mauricio”, 15/11/2012,LLC 2013 (febre-
ro), 29, TR LALEY AR/JUR/65685/2012.
(16) CNCom, sala G, “C. M. SA c. X. SA y otros s/ fijación
y/o cobro de valor locativo”, 25/08/2020, TR LALEY AR/
ámbitos jurídico, social y ciudadano. En virtud
de ello, en nuestro tema, quedó derogado el
art. 1204 bis del CCyC (1).
- El DNU (art. 258) eliminó expresamente el
art. 1202 del CCyC (2).
- El DNU (art. 261) sustituyó el texto del
art. 1220, inc. a), del CCyC (3).
- El DNU no derogó la ley 27.737 (BO
17/10/2023), que podríamos llamar “segunda
ley de alquileres”. Por lo tanto, el art. 1201 del
CCyC (4), cuyo texto fuera sustituido por esa
ley, permanece vigente a la fecha (5).
- Finalmente, ciertas disposiciones del Códi-
go Civil y Comercial referidas al tema bajo estu-
dio no fueron modificadas ni sustituidas por las
leyes 27.551 y 27.737. Por ello, esas reglas se en-
cuentran vigentes y sin alteraciones desde que
rige el nuevo Código, el 01/08/2015. Estas nor-
mas son los arts. 1206, 1207, 1210, 1211, 1212 y
1219, inc. b), del CCCN (6).
b) Por lo tanto, clarificando lo expuesto, las
normas que disciplinan el régimen de repara-
ciones de los deterioros del inmueble alquilado
son los arts. 1201, 1206, 1207, 1210, 1211, 1212,
1219 inc. b) y 1220 inc. a), todos del CCCN.
V. Las normas aplicables: ¿son reglas de orden
público o supletorias de la voluntad contractual?
a) Un tema central del derecho contractual en
general y del locativo en particular, vigente des-
narse por motivos imputables al mismo”.
(5) Conf. también lo sostiene HERNÁNDEZ, Carlos A., “El
impacto del DNU 70/2023 en materia de locaciones”, Rubin-
zal-Culzoni digital, cita RC D 17/2024.
(6) Art. 1206, CCyC, vigente: “Conservar la cosa en buen
estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y
conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con
esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso
por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o
sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de
la cosa por incendio no originado en caso fortuito”.
Art. 1207, CCyC, vigente: “Mantener la cosa en buen esta-
do. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su
cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero man-
tenimiento; y solo estas si es inmueble. Si es urgente realizar
reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del loca-
dor dándole aviso previo”.
ginal, sin fianza. La falta de asunción de un rol
activo de parte del locador, sin colocar en mora
al locatario y fiador, limitaban la extensión de la
fianza más allá del vencimiento. En tal caso será
necesario el consentimiento expreso del fiador
para asumir nueva responsabilidad.
2) Intimación de restitución al locador. No
hay continuación de la locación y nace la ocu-
pación indebida que genera la responsabilidad
del locatario y fiadores por los daños (v.gr., al-
quileres actualizados, al menos).
3) Conocimiento efectivo de los fiadores del
vencimiento del contrato. Serán responsables:
(i) de los cánones originarios adeudados por el
inquilino (si no hubo intimación a restituir por
parte del locador) y (ii) de los cánones actua-
lizados (más otros daños) si hubo intimación.
La circunstancia de convivencia, uso o goce del
garante del inmueble locado no lo coloca como
tercero ajeno a la continuación del vínculo. Ese
mismo conocimiento se podría inferir (aun sin
ocupación de su parte) en situaciones como las
juzgadas en el fallo anotado; esto es, por los vín-
culos del fiador con el locador.
Cita on line: TR LALEY AR/DOC/554/2024
JUR/35064/2020. Estimó el fallo que dicha circunstancia se
asimila al supuesto en la que el fiador ocupa el inmueble, en
donde desaparece de la finalidad tuitiva de la ley, concluyen-
do que, en el caso, el fiador no sería fácticamente un tercero
ajeno a la relación sino quien, usa y goza de la cosa a pesar del
vencimiento del contrato.
de siempre y más aún hoy con las nuevas reglas
dictadas en la materia, reside en determinar si
las normas legales que regulan el contrato de lo-
cación son de orden público o supletorias de la
voluntad contractual expresada en el contrato.
La temática de cuándo una regla reviste uno
u otro carácter es bien antigua y complicada, y
harto analizada por la doctrina. El breve espa-
cio asignado a este trabajo no constituye el si-
tio para el abordaje adecuado de esa materia.
Baste recordar, por su importancia, la regla del
art. 12, CCyC, según la cual “las convenciones
particulares no pueden dejar sin efecto las le-
yes en cuya observancia está interesado el or-
den público”, réplica casi textual del art. 21 del
Código Civil, que rigió sin variantes desde el
01/01/1871 hasta el 01/08/2015 (“Las conven-
ciones particulares no pueden dejar sin efecto
las leyes en cuya observancia estén interesados
el orden público y las buenas costumbres”).
Esta regla legal, junto con otras normas dic-
tadas en similar sentido (arts. 279, 387, 958, 959,
964 y 1004, entre otras, del Código Civil y Co-
mercial) prefijan, en el área contractual, la más
importante derivación legal de reputar a una
norma como de orden público: las estipulacio-
nes contractuales deben respetar esas reglas
de derecho y, en caso de infracción, la cláusula
contractual de que se trate resultará inválida y
carente de efecto alguno.
En este sentido, Busso explicaba hace tiem-
po ya, al examinar el art. 21 del Cód. Civ., que
“los interesados no pueden, pues, eliminar ni
Art. 1210, CCyC, vigente: “Restituir la cosa. El locatario, al
concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el es-
tado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del
mero transcurso del tiempo y el uso regular”.
Art. 1211, CCyC, vigente: “Regla. El locatario puede realizar
mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el
contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido
interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago
de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son me-
joras necesarias, puede reclamar su valor al locador”.
Art. 1212, CCyC, vigente: “Violación al régimen de mejoras.
La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola
la obligación de conservar la cosa en el estado en que se re-
cibió”.
Art. 1219, inc. b), CCyC, vigente: “Resolución imputable al
locatario. El locador puede resolver el contrato: [...] b) por fal-
ta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar
quien haga sus veces; [...]”.

obstaculizar los efectos de una disposición de
orden público, ni contrariar el régimen de ins-
tituciones de ese carácter. El efecto que con-
signamos, del carácter de orden público de las
leyes que lo revisten, responde, como hemos
dicho más arriba, a que predomina en ellas
el interés general sobre el individual, porque
responden a principios superiores de orden
social, a los que debe ceder la voluntad indi-
vidual” (7). La doctrina actual prosigue esta
línea de análisis (8).
b) Durante los 144 años que rigió el Código
Civil en nuestro país, la cardinal regla de de-
recho en materia de reparaciones de la cosa a
cargo del locador reposaba esencialmente en
el art. 1516, que afirmaba: “La obligación [del
locador] de mantener la cosa en buen estado,
consiste en hacer las reparaciones que exigie-
re el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de
fuerza mayor, o el que se causare por la calidad
propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cual-
quiera que fuese, o el que proviniere del efec-
to natural del uso o goce estipulado, o el que
sucediere por culpa del locador, sus agentes o
dependientes”.
La norma de derecho que contenía el
art. 1516 del Cód. Civ. se complementaba con
la simultánea obligación de conservar la cosa,
pero esta vez a cargo del locatario. Ese deber
surgía de varias disposiciones del Código Civil,
particularmente de los arts. 1561 y ss.
La doctrina especializada sostenía uniforme-
mente que el art. 1515 y el consecuente régi-
men de reparaciones de la cosa tenían carácter
supletorio de las estipulaciones que las partes
hubieran podido libremente acordar en el con-
trato. Así, se sostenía que “puede acordarse que
estén a cargo del locatario, todas las reparacio-
nes de cualquer tipo que requiera la cosa loca-
da durante la subsistencia del contrato, lo que
además es práctica frecuente en nuestro medio,
puesto que en la presente disposición no se en-
cuentra interesado el orden público” (9).
La jurisprudencia transitaba similar camino
al indicado. Así, se resolvió uniformemente que
las cláusulas contractuales que ponen a cargo
del inquilino las reparaciones que normalmen-
te incumben al locador son válidas por no afec-
tar el orden público (10).
Sin embargo, la supletoriedad contractual
de esas reglas de derecho no autorizaba, espe-
cialmente desde la reforma del Código Civil en
1968 por la ley 17.711, que las partes pudieran
insertar en el contrato cláusulas de contenido
abusivo que alteraran el fin que la ley había te-
nido al reconocer el derecho de que se tratare
(doct. art. 1071, Código Civil).
c) El Código Civil y Comercial siguió la sen-
da legal que el Código Civil había impuesto en
la materia. El texto originario del art. 1201 del
CCyC, reformado primero por la ley 27.551 y
luego por la ley 27.737, reprodujo, en términos
muy similares al art. 1516 del Cód. Civ., el alcan-
ce de la obligación del locador de conservar la
cosa y efectuar reparaciones a su cargo, con este
texto: “El locador debe conservar la cosa locada
en estado de servir al uso y goce convenido y efec-
tuar a su cargo la reparación que exija el deterio-
ro originado en su calidad o defecto, en su propia
culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de
terceros o caso fortuito”. El correlativo deber del
arrendatario de conservar la cosa surge de los
(7) BUSSO, Eduardo B., “Código Civil anotado”, Ediar, Bue-
nos Aires, 1958, t. I, p. 195.
(8) RIVERA, Julio C.; MEDINA, Graciela (dirs.), “Contratos
- Parte general”, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2017, capítu-
lo II, “Los principios básicos”, libro digital. Allí se ratifica que
la característica más importante de la ley de orden público es
que no puede ser dejada de lado por la voluntad de las partes.
(9) LLAMBÍAS, Jorge J. - ALTERINI, Atilio A., “Código Civil
anotado. Doctrina-Jurisprudencia”, Abeledo-Perrot, Buenos
Aires, 1985, t. III-B, p. 179, comentario al art. 1515, con cita
de doctrina relevante en apoyo. En p. 181, apartado B “Juris-
prudencia”, se alistan numerosos fallos en similar sentido
al expuesto en el texto. Salvat afirmó desde siempre que las
obligaciones legales a cargo del locador “pueden ser modi-
arts. 1206 y 1207 del CCyC, que no fueron modi-
ficaciones desde su vigencia a la fecha.
Durante la vigencia del texto originario del
art. 1201 del CCyC, es decir, del 01/08/2015 al
30/06/2020, cuando ese texto dejó de regir por
imperio de la ley 27.551 (“primera ley de alqui-
leres”), la doctrina nacional también consideró
que el art. 1201 era una norma supletoria y que,
por lo tanto, las partes podían regular el régi-
men de reparación de los deterioros de la cosa
de una forma diferente al dispuesto por el siste-
ma legal (11).
La situación varió, o se oscureció, a partir del
01/07/2020, fecha de entrada en vigencia de la
ley 27.551, dado que esta norma sustituyó el tex-
to del art. 1201 del CCyC y lo dotó de un conte-
nido mucho más extenso y detallista. Tanto por
el contenido del nuevo art. 1201 como, especial-
mente, por el tenor de toda la ley 27.551, había
elementos, aunque no definitorios, para consi-
derar que la norma revestía carácter imperativo.
Es decir: aunque no había una total contun-
dencia legal para pregonar que la disposición
en cuestión fuera innegablemente de orden pú-
blico, por su texto y contexto (art. 962, CCyC),
había argumentos para sostener esa posición.
Sin embargo, numerosos autores de renombre
proseguían afirmando que la norma era de ca-
rácter supletorio (12).
Cuando regía el texto originario del art. 1201
del CCyC, como la norma era indudablemente
supletoria, era harto usual que los contratos de
alquiler modificaran el régimen legal y estable-
cieran que el locatario debía soportar y hacerse
cargo de la totalidad de las reparaciones del in-
mueble. Cuando varió el texto del art. 1201, por
imperio de la ley 27.551, los modelos de contra-
tos que pulularon en el mercado reiteraban la
regla del nuevo art. 1201 y, por ello, colocaban
la obligación sustancial de conservar el inmue-
ble a cargo del locador.
d) La ley 27.737 entró en vigencia el
18/10/2023 y, en este punto, también ordenó
sustituir el texto del manoseado art. 1201 del
CCyC. Sin embargo, insólitamente, luego de
haber cotejado un texto y otro, solo se advierte
que varió una palabra en el segundo párrafo de
la norma (se eliminó “realizarla” y se la sustituyó
por “realizar”), lo cual, como el lector supondrá,
no tuvo ninguna clase de incidencia en el conte-
nido ni en la interpretación del texto legal. Nun-
ca se comprendió con precisión a qué se debió
esa sustitución legal del texto del art. 1201.
Con argumentos similares a los indica-
dos respecto del texto del art. 1201, según
ley 27.551, había argumentos para predicar que
el art. 1201, versión ley 27.737, tenía un perfil
imperativo.
e) Ahora bien: por esas carambolas legislati-
vas del destino, la intervención de la ley 27.737
en el art. 1201 del CCyC sí tiene un impacto nor-
mativo actual puesto que, dado que el DNU no
derogó expresamente esa ley (por descuido, ol-
vido o intencionalmente), el texto del art. 1201
incorporado por la ley 27.737 permanece vi-
gente en la actualidad y regula centralmente la
obligación del locador de conservar la cosa (el
inmueble).
En concreto, el art. 1201 del CCyC, texto vi-
gente, en la parte que mayormente interesa a
ficadas o suprimidas por las partes en virtud del principio de
la libertad de las convenciones (art. 1197), con la salvedad de
que no se destruyan los elementos esenciales del contrato”
(SALVAT, Raymundo L., “Tratado de derecho civil argentino.
Fuentes de las obligaciones”, t. II “Contratos”, TEA, Buenos
Aires, 1957, 2ª ed. act. por Arturo Acuña Anzorena, p. 97; ver
también, FLAH, Lily R. - AGUILAR, Rosana I., “Locaciones
urbanas. Ley 23.091”, La Ley, Buenos Aires, 2008, p. 126). En
similar sentido, MOLINA QUIROGA, Eduardo - VIGGIOLA, Li-
dia E., “Locación de cosas”, La Ley, Buenos Aires, 1999, p. 53,
quienes afirman con razón que es frecuente que las partes es-
tipulen que todas las reparaciones que la cosa necesite du-
rante la locación estén a cargo del locatario.
(10) Jurisprudencia de múltiples tribunales citada en SA-
este análisis, prescribe así: “El locador debe con-
servar la cosa locada en estado de servir al uso y
goce convenido y efectuar a su cargo la repara-
ción que exija el deterioro en su calidad o defecto,
originado por cualquier causa no imputable al
locatario”.
f) Luego de este agotador derrotero legislati-
vo, llegamos finalmente al DNU y a lo que este
dispone respecto del régimen de reparaciones
de la cosa alquilada, considerando las normas
vigentes y derogadas en esta materia.
A la fecha, marzo de 2024, se encuentran vi-
gentes en el Código Civil y Comercial en mate-
ria de reparaciones del inmueble:
- El manoseado art. 1201, texto según
ley 27.737 (que solo difiere en una palabra del
que había instalado la ley 27.551), ubicado den-
tro del parágrafo “Obligaciones del locador”.
- Los arts. 1206, 1207 y 1210, ubicados dentro
del parágrafo “Obligaciones del locatario”. El
texto de estas normas no sufrió cambio alguno
desde el 01/08/2015, cuando entró en vigencia
el Código Civil y Comercial.
- Los arts. 1211 y 1212 situados en el parágra-
fo “Régimen de mejoras”. Tampoco estas dispo-
siciones se alteraron desde su entrada en vigen-
cia el 01/08/2015.
- Los arts. 1219 inc. b) y 1220 inc. a), ubicados
en la sección “Extinción”. El primero no tuvo va-
riación alguna y el segundo fue modificado por
el DNU, aunque sin mayor relevancia jurídica.
El lector puede consultar los textos vigentes
de estos artículos en las notas a pie de este tra-
bajo.
g) Aclarado el complicado panorama norma-
tivo, abordaré el interrogante que este apartado
propuso: ¿son los artículos citados disposicio-
nes de orden público o supletorias?
Hasta la vigencia del DNU, era plausible sos-
tener que el art. 1201, CCyC, incorporado pri-
mero por la ley 27.551 y luego por la ley 27.737,
tenía un fuerte tono imperativo, tanto por su
contenido como por el contexto de su sanción
(doct. art. 962, CCyC). Como antes referí, rele-
vantes autores afirmaban sin embargo el carác-
ter supletorio de la norma.
Sin embargo, el análisis viró luego de la vi-
gencia del DNU, puesto que este, además de
modificar ciertas disposiciones del Código Civil
y Comercial en materia locativa, modificó car-
dinalmente el art. 958 del CCyC, titulado “liber-
tad de contratación”. Ello impacta de forma no-
toria no solo en el examen de cuál es el carácter,
supletorio o imperativo, de las reglas relativas
a la locación, sino que influye en el análisis de
todas las disposiciones legales vinculadas con
los contratos.
El texto reformado y actual del art. 958, CCyC,
dispone así: “Las partes son libres para celebrar
un contrato y determinar su contenido, dentro de
los límites impuestos por la ley o el orden público.
Las normas legales siempre son de aplicación su-
pletoria a la voluntad de las partes expresada en
el contrato, aunque la ley no lo determine en for-
ma expresa para un tipo contractual determina-
do, salvo que la norma sea expresamente impe-
rativa, y siempre con interpretación restrictiva”.
LAS, Acdeel E. - TRIGO REPRESAS, Félix A., “Código Civil y
leyes complementarias anotados”, Depalma, Buenos Aires,
1976, 2ª ed. act., t. II, p. 244, nº 5.
(11) Cf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P., comentario a los
arts. 1201 y 1207, en ALTERINI, Jorge H. (dir.) - ALTERINI, Ig-
nacio E. (coord.), Código Civil y Comercial comentado. Tratado
exegético, La Ley, Buenos Aires, 2015, t. VI, libro digital.
(12) ARIAS CÁU, Esteban J., comentario al art. 1201, en
RIVERA, Julio C. - MEDINA, Graciela (dirs.), ESPER, Maria-
no (coord.), Código Civil y Comercial de la Nación comentado,
2ª ed. act., t. IV, 2023, libro digital; CALDERÓN, Maximiliano
R., “Locación y contratos afines”, La Ley, Buenos Aires, 2020,
p. 270.
(13) Rivera afirma: “El efecto inmediato que advertimos es
Miércoles 20 de marzo de 2024 | 7
Las modificaciones operadas al texto origina-
rio del Código Civil y Comercial fueron eliminar
la expresión “la moral y las buenas costumbres”
de la primera oración del artículo y agregar ínte-
gramente la segunda oración de la norma (13).
Dada la redacción actual del art. 958, CCyC,
el análisis respecto del carácter supletorio o
imperativo de los arts. 1201 y concs. del CCyC
quedó simplificado: actualmente existen po-
derosas razones, más que antes, para alegar el
carácter supletorio del art. 1201 y sus normas
relacionadas.
Ello así, puesto que la impronta que el art. 958
otorga al análisis es la siguiente: las normas re-
lativas a los contratos son, por regla, supletorias
de la voluntad contractual, en coincidencia con
lo que afirmaba desde 2015 el art. 962 del CCyC,
y solo por ultraexcepción, cuando no queden
dudas de ello, se podrá alegar el carácter impe-
rativo de la regla legal y, por ello, inmodificable
por los contratantes (14).
Resulta claro del texto del art. 958, de nume-
rosas disposiciones modificadas por el DNU y
de su filosofía, que la libertad negocial ha sido
entronizada aún más que lo que estaba antes de
esa reforma, dejando los aspectos imperativos
y no negociables de los contratos como excep-
ciones excepcionales (perdón la cacofonía) en
la interpretación legal.
A tono con la historia supletoria del régimen
legal del Código Civil en materia de reparacio-
nes de la cosa alquilada, como señalé en los
párrafos precedentes, y del renovado énfasis
que la libertad negocial tiene bajo el diseño le-
gal del DNU, la conclusión que se impone en el
día es que el régimen legal de reparaciones del
inmueble alquilado es sustancialmente suple-
torio y, por lo tanto, las partes pueden diseñar
libremente cómo afrontar la gestión y costo de
las reparaciones por deterioros que sufra el in-
mueble arrendado.
Para concluir, y como señalé en el apartado II.
de este trabajo, quedará para un examen futuro
el caso especial y muy problemático del incen-
dio del bien raíz alquilado.
VI. ¿Qué parte contractual debe pagar las ro-
turas y deterioros del inmueble?
Luego de aclarado el escenario de cuáles son
las normas legales que rigen la materia exami-
nada en este ensayo y cuál es el carácter de esas
reglas, resulta sencillo responder la pregunta de
este apartado. No obstante, para mayor claridad
dividiré la respuesta en dos partes.
a) Dado que la materia de reparaciones se
encuentra dominada por el principio de liber-
tad de contratación (doct. art. 958 del CCyC
analizado), locador y locatario puede fijar li-
bremente quién de ellos gestionará y pagará el
costo de los arreglos por deterioros o roturas del
inmueble arrendado.
Ahora bien: como en cualquier situación
contractual, rigen los principios generales de
buena fe (doct. arts. 9º, 729, 961, 991, entre
otros, CCyC) y prohibición del abuso del dere-
cho (art. 10, CCyC), y el régimen general de las
cláusulas abusivas en los contratos por adhe-
sión (art. 988, CCyC) y de consumo (arts. 988 y
1117 y ss., CCyC; art. 37, ley 24.240 de Defensa
del Consumidor y res. 53/20023 de la ex Secre-
que se suprime la referencia a la moral y las buenas costum-
bres que contenía el texto original. Y la presunción de que las
leyes son supletorias y no imperativas permite superar dudas
que existen respecto de ciertos preceptos del mismo Cód. Civ.
y Com., como es el caso de los arts. 1539 inc. a) en materia de
comodato y muchos otros” (RIVERA, Julio C., “Reformas al
Código Civil y Comercial (Obligaciones y contratos)”, TR LA-
LEY AR/DOC/73/2024.
(14) Puede consultarse el análisis del art. 962, CCCN, en
ESPER, Mariano, comentario al art. 962, en BUERES, Alberto
J. (dir.) - COMPAGNUCCI DE CASO, Rubén H. y GEBHARDT,
Marcelo (coords.), “Código Civil y Comercial de la Nación y
normas complementarias. Análisis doctrinal y jurispruden-
cial”, Hammurabi, Buenos Aires, 2018, t. 3C, p. 70 y ss.
8 | Miércoles 20 de marzo de 2024
taría de la Competencia, la Desregulación y la
Defensa del Consumidor), todo lo cual puede
llegar a resultar aplicable en el caso concreto
para invalidar cláusulas manifiestamente abu-
sivas en el marco de los contratos paritarios o
en los contratos por adhesión y de consumo, si
el texto de la cláusula en cuestión y el conteni-
do general del contrato permiten concluir que
(15) Borda afirma que “tampoco es posible descartar la hi-
pótesis de un contrato de locación de consumo, en cuyo caso
la atribución del costo de la mejora al locatario importaría una
Nicolás J. Negri
Viene de p. 1
I. Garantía patrimonial y “garantías”
La locación es un contrato que crea obliga-
ciones (art. 957, CCyC), y que, por lo tanto, es
fuente de riesgos en lo que hace a su debido
cumplimiento (1), tanto para el lado del loca-
dor como para el del locatario (2). Por parte de
este último (el inquilino), a los efectos de este
trabajo, caben destacar —como obligaciones
principales— las siguientes (3): a) el pago del
precio del canon locativo (en lugar, tiempo y
forma —especie monetaria y medio de pago,
sea electrónico o no—); b) el uso estipulado de
la cosa (respetar el destino; conservar la cosa
en buen estado; no abondanarla; no incurrir en
uso ilícito o prohibido; reparar los daños oca-
sionados; etc.); c) la restitución del bien locado
(en el tiempo, lugar y estado debido —conveni-
do expresa o tácitamente—); etc.
Al contraer estas obligaciones, mediante la
celebración del contrato de locación (sea de
forma expresa o tácita; cfr. art. 961, última par-
te, CCyC), el locatario expone su patrimonio
como “garantía” de cumplimiento respecto de
tales obligaciones (arts. 242 y 743, CCyC). Ello
así, para hacer efectiva —si fuera el caso— la
ejecución forzada, a través de los “medio le-
gales”, es decir, mediante la acción (arts. 724 y
730, CCyC) (4), como —por ejemplo— la vía
del juicio de conocimiento, por demanda o
pretensión procesal de cumplimiento del con-
trato en general —cualquiera sea la obligación
incumplida—; o bien por la vía ejecutiva, para
el cobro de alquileres adeudados (art. 1208,
CCyC); etc.
Ahora bien, cuando aludimos a las “garan-
tías” de la locación no nos estamos refiriendo a
esa “prenda” o “garantía” patrimonial genérica
(esto es, la “garantía de la obligación) (5), sino
a las figuras jurídicas que permiten al acreedor
confiar en el deudor, porque —mediante el “re-
forzamiento del crédito”—, le dan la seguridad
de que le pagarán a su vencimiento las obliga-
ciones contraídas (deudas). Estas “garantías”
aseguran la ejecución futura de una obliga-
ción (6); motivo por el cual es denominada “ga-
rantía del crédito”, porque tiene por finalidad
Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723)
(1) LORENZETTI, Ricardo L., “Tratado de los Contratos.
Parte Especial”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2021, 2ª ed., t. III,
p. 533. Villegas, CARLOS G., “Las garantáis del crédito”, Ru-
binzal-Culzoni, Santa Fe, 2007, 3ª ed., t. I, ps. 26-28. Tres son
los temas capitales del riesgo: su identificación, su medida y
su control.
(2) Las seguridades en la ejecución de los contratos se ba-
san en la confianza recíproca entre las partes. Sin perjuicio
de ello existen figuras previstas en las leyes para reforzar el
nexo obligacional. Los riesgos de no recuperar el dinero (o las
pérdidas sufridas con motivo de una relación contractual) han
aumentado, como crecido también el pasivo de los deudores
(“sobreendeudamiento”), incidiendo en las garantías exigi-
das en el mercado, para evitar el fenómeno de la insolvencia
o de la imposibilidad de recupero (cfr. SALERNO, Marcelo U.,
“Negocios inmobiliarios”, La Ley, Buenos Aires, 2011, 2ª ed.,
p. 143).
(3) ARIAS CAU, Esteban J., “comentario al art. 1205”, en
Rivera, Julio C. y Medina, Graciela -dirs.- y Esper, Mariano
-coord.-, Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, La
Ley, Buenos Aires, 2023, 2ª ed., t. IV, p. 464 y ss. BORDA, Ale-
jandro (dir.), “Derecho Civil. Contratos”, La Ley, Buenos Aires,
2023, 4ª ed., p. 468 y ss., n. 624 y ss. CALDERÓN, Maximilia-
el régimen de distribución de gastos y costos
de las reparaciones del inmueble atenta contra
esas normas o principios jurídicos (15).
b) En caso de que las partes no hayan esti-
pulado el régimen de reparaciones, se aplica-
rán los principios de los arts. 1201, 1206, 1207 y
concs. del CCyC, de resulta de los cuales puede
cláusula abusiva en los términos de los artículos 1119 del Códi-
go Civil y Comercial y 37 de la ley 24.240, con la consiguiente
sanción de tener por no escrita a esa cláusula” (BORDA, Ale-
reforzar la efectividad del derecho del acreedor
(en nuestro, del locador) (7).
II. Derogación y modificación del sistema legal
de garantías
A partir de la entrada en vigencia del
DNU 70/2023, acaecida el día 29/12/2023
(art. 17, ley 26.122; 5, CCyC), quedaron sin
efecto —entre otras— las disposiciones es-
tablecidas por los arts. 2 y 13 de la ley 27.551,
que habían restringido la libertad contrac-
tual —art. 958 del CCyC (8)—, en lo relativo a
la facultad de las partes de acordar las garantías
de la locación inmobiliaria con destino a la vi-
vienda (la ley 27.551 había entrado en vigencia
el 1/07/2020). Para una mejor exposición del
tema, transcribiré dichos artículos:
- El art. 2º disponía que: “Sustitúyase el ar-
tículo 1196 del Código Civil y Comercial de la
Nación por el siguiente: Artículo 1196: Locación
habitacional. Si el destino es habitacional, no
puede requerirse del locatario: a) El pago de al-
quileres anticipados por períodos mayores a un
mes; b) Depósitos de garantía o exigencias asi-
milables, por cantidad mayor del importe equi-
valente al primer mes de alquiler. El depósito de
garantía será devuelto mediante la entrega de
una suma equivalente al precio del último mes
de la locación, o la parte proporcional en caso de
haberse efectuado un depósito inferior a un mes
de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo
en el momento de la restitución del inmueble. En
el caso de existir alguna deuda por servicios pú-
blicos domiciliarios o expensas, correspondientes
al período contractual y que al momento de la
entrega del inmueble no hubiese sido facturada,
puede acordarse su pago tomando al efecto los
valores del último servicio o expensas abonado
o bien el locador puede retener una suma equi-
valente a dichos montos como garantía de pago.
En este último caso, una vez que el locatario
abone las facturas remanentes, debe presentar
las constancias al locador, quien debe restituir
de manera inmediata las sumas retenidas; c) El
pago de valor llave o equivalentes; y d) La firma
de pagarés o cualquier otro documento que no
forme parte del contrato original”.
- Y el art. 13: “Garantía. En las locaciones habi-
tacionales, en el caso de requerirse una garantía, el
locatario debe proponer al locador al menos dos
no R., “Contratos. Parte Especial”, La Ley, Buenos Aires, 2022,
p. 163 y ss.
(4) GUASP, Jaime, “Pretensión procesal”, Civitas, Madrid,
1985, p. 49 y ss.
(5) DÍEZ-PICAZO, Luis, “Fundamentos del derecho civil
patrimonial”, Civitas, Madrid, 1996, 5ª ed., t. II, p. 395.
(6) AYNÈS, Laurent, CROCQ, Pierre, “Droit des sûretés”,
LGDJ, Paris, 2016, 10ª ed., p. 1, n. 1. SEUBE, Jean-Baptiste,
“Droit des sûretés”, Dalloz, Paris, 2022, 11ª ed., p. 1 y ss., n.
1-8. PIETTE, Gaël, “Droit des sûretés”, Gualino Lextenso, Pa-
ris, 2023, 17ª ed., p. 15 y ss. (Las sûretés permettent ainsi d’in-
troduire dans la créance une certaine sécurité. La sûretè es un
mécanisme établi en faveur du créancier et destiné à garantir
le paiement de la dette à l’échéance, malgré l’éventuelle insol-
vabilité du débiteur. Elle prémunit le créancier contre le risque
d’insolvabilité de son débiteur, donc contre le risque d’impayé,
que traducido libremente sería: “Las garantías permiten así
introducir una cierta seguridad en el crédito. La garantía es
un mecanismo establecido a favor del acreedor y destinado a
garantizar el pago de la deuda a su vencimiento, a pesar de la
posible insolvencia del deudor. Protege al acreedor contra el
riesgo de insolvencia de su deudor y, por tanto, contra el ries-
go de la falta de pago”).
(7) LORENZETTI, Ricardo L., “Tratado de los Contratos.
inferirse esta conclusión: el locador asume el
pago de todos los daños al inmueble produci-
dos por su propio vicio o defecto, caso fortuito,
o por su propio accionar o de personas vincu-
ladas a él, mientras que el inquilino debe pagar
todas las reparaciones de daños producidos por
su propia culpa o de las personas que viven con
él o visiten el inmueble.
jandro, “Las mejoras en el contrato de locación”, TR LALEY
AR/DOC/3912/2016). Arias Cáu también afirma que, si se
tratara de una locación habitacional, y por tanto de consumo,
[2] de las siguientes garantías: a) Título de pro-
piedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de
caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario;
o e) Garantía personal del locatario, que se docu-
menta con recibo de sueldo, certificado de ingresos
o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser
más de un locatario, deben sumarse los ingresos de
cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que
supere el equivalente a cinco [5] veces el valor men-
sual de la locación, salvo que se trate del supuesto
previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse di-
cho valor hasta un máximo de diez [10] veces. Bajo
tales condiciones, el locador debe aceptar una de
las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la re-
glamentación debe establecer los requisitos que
deben cumplir las personas que otorguen estas
garantías así como las características y condicio-
nes de las mismas”.
Además, el art. 255 del DNU 70/2023 no solo
derogó esos artículos, sino que también modi-
ficó el texto originario del art. 1196 del Código
Civil y Comercial de la Nación en los siguientes
términos:
- “Fianza, garantía y periodicidad del pago.
Las partes pueden determinar libremente las
cantidades y moneda entregadas en concepto
de fianza o depósito en garantía, y la forma en
que serán devueltas al finalizar la locación. Las
partes pactaran libremente la periodicidad del
pago, que no podrá ser inferior a mensual”.
A partir de ello, corresponde analizar los cam-
bios producidos por el DNU 70/2023, para tener-
los en cuenta a la hora de celebrar nuevos contra-
tos o considerar los problemas que puedan llegar
a presentarse en el futuro a raíz de estos contratos
ya concluidos con este decreto (cfr. art. 7, CCyC).
II.1. Depósito en garantía
En el mercado inmobiliario es habitual el uso
de la cláusula o pacto “depósito en garantía”
para asegurar el cumplimiento de cualquier
obligación a cargo del locatario (no únicamente
la falta de pago del alquiler). “El depósito en ga-
rantía se percibe para afrontar deterioros en la
vivienda, falta de restitución etc.” (9).
Parte Especial”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2021, 2ª ed., t. III,
p. 531. VILLEGAS, Carlos G., “Las garantáis del crédito”, Ru-
binzal-Culzoni, Santa Fe, 2007, 3ª ed., t. I, p. 87. La finalidad
de las garantías es acercar la probabilidad de cobro a la certe-
za, aunque sin asegurarla jamás.
(8) ESPER, Mariano, “comentario a los arts. 958-959”, en
Bueres, Alberto J. (dir.), “Código Civil y Comercial y normas
complementarias”, Hammurabi, Buenos Aires, 2018, t. 3C,
p. 44 y ss., § 4. IBARLUCÍA, Emilio A., “¿Es constitucional obli-
gar a contratar?”, TR LALEY AR/DOC/2442/2020. LEIVA
FERNÁNDEZ, Luis F. P., “Control de daños de la ley 27.551”,
TR LALEY AR/DOC/2434/2020.
(9) LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P., “Cien años de un fraca-
so reiterado. El reciente proyecto de ley de alquileres. Soup
again”, TR LALEY AR/DOC/3994/2019; LEIVA FERNÁNDEZ,
Luis F. P., “Tratado de los contratos”, La Ley, Buenos Aires,
2017, t. III, p. 217, n. 1016.
(10) ARIAS CÁU, Esteban J., “comentarios a los arts. 1196
y 1367”, en Rivera, Julio C. y Medina, Graciela -dirs.- y Esper,
Mariano -coord.-, Código Civil y Comercial de la Nación Co-
mentado, La Ley, Buenos Aires, 2023, 2ª ed., t. IV, p. 404 y t. V,
ps. 348-349.
(11) ESPER, Mariano, comentario a los arts. 958-959, en
Bueres, Alberto J. (dir.), Código Civil y Comercial y normas
Es decir, como señala el art. 1201 y refuerza el
art. 1220, inc. a) del CCyC: toda reparación de
daños al inmueble queda a cargo del locador,
excepto cuando ellos se hayan producido por
culpa directa o indirecta del locatario.
Cita on line: TR LALEY AR/DOC/555/2024
la interpretación de la cláusula de asunción de los deterioros
por el locatario debe ser restrictiva y podría tornarse una cláu-
sula abusiva (ob. cit., comentario art. 1201).
En rigor técnico, esta garantía constituye un
“depósito irregular”, dado que en la mayoría de
los casos está dado por la entrega de una suma
de dinero —cosa fungible y consumible— que
debe ser restituida —salvo pacto en contrario—
en la misma calidad y cantidad cuando el con-
trato finalice o se extinga (art. 1367, CCyC) (10).
El art. 2º de la ley 27.551 limitaba el ejercicio
de la libertad contractual sobre el “depósito de
garantía”, porque —como había sido modifica-
do el inc. b) del art. 1196 del CCyC— se impe-
día solicitar más de un mes de alquiler por cada
año de la locación contratada, lo cual no con-
sideraba que los riesgos del contrato (por ej., la
falta de pago del alquiler, los daños ocasiona-
dos, etc.) podían ser mayores a ese límite legal.
¿Cuáles son los cambios del DNU 70/2023?
En primer lugar, el texto normativo (art. 1196,
CCyC, antes transcripto) refuerza el princi-
pio de libertad contractual consagrado por el
art. 958 del CCyC (11). Ello así por cuanto las
partes pueden —para los contratos celebrados
a partir del 29/12/2023— acordar el “depósito
en garantía” que consideren más adecuado a
sus intereses, teniendo en consideración —por
ejemplo— la duración del contrato (2, 3, 5, 10
años); la calidad del inmueble (terminaciones,
artefactos —aire acondicionado, lavavajilla, te-
levisores, etc. —); etc. En otras palabras, para
evaluar la cuantía del depósito, es menester
evaluar la proximidad del riesgo, así como sus
efectos patrimoniales, para que de esta manera
se pueda cuantificar lo más aproximado posible
esta garantía (12).
En segundo lugar, frente a la derogación de
la ley 27.551, el locador no está obligado —en
principio— a restituir la suma “actualizada”
de dinero entregada en concepto de depósito
en garantía, por cuanto rige un nominalismo
estricto [cfr. arts. 765 y 766, CCyC, según la re-
dacción del DNU 70/2023 (13)]. Sin embargo,
con buen tino [“justicia contractual” (14), si-
nalagma contractual o equivalencia de presta-
ciones (15)], el legislador deja la puerta abier-
ta (libertad) a que el locador restituya una
suma actualizada por inflación (si el depósito
fuera una suma dineraria en moneda de curso
legal), o bien con un interés compensatorio
adecuado (16).
complementarias, ob. cit., p. 44 y ss., § 4.
(12) GÓMEZ LEO, Osvaldo R., “Tratado de Derecho Comer-
cial y Empresario. Garantías”, Abeledo-Perrot, Buenos Aires,
2014, t. I, p. 93.
(13) NEGRI, Nicolás J., “Obligaciones dinerarias. Un aná-
lisis exegético según el régimen jurídico del DNU 70/2023”,
LA LEY, 2023-F, 562, TR LALEY AR/DOC/3195/2023.
(14) MOSSET ITURRASPE, Jorge, “Interpretación econó-
mica de los contratos”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1994,
ps. 58-60, 73-77, 86-88, 138-141-149, 212 y ss.
(15) SALEILLES, Raymond, “Étude sur la théorie générale
de l’obligation”, LGDJ, Paris, 1914, 3ª ed.,p. 183, nros. 167-168.
REZZÓNICO, Juan C., “Principios fundamentales de los con-
tratos”, Astrea, Buenos Aires, 1999, ps. 324-327, nros. 196-197.
MOSSET ITURRASPE, Jorge, “Contratos”, Rubinzal-Culzoni,
Santa Fe, 1998, ed. actualizada, ps. 360-380, 385-395. STI-
GLITZ, Rubén S., “Contratos civiles y comerciales. Parte ge-
neral”, La Ley, Buenos Aires, 2015, 3ª ed., t. II, ps. 97-120, nro.
645-666.
(16) NEGRI, Nicolás J., “Actualización por depreciación
monetaria e interés moratorio, en las obligaciones dinerarias,
ante la coyuntura actual”, RC D 610/2023, 15/11/2023. Cfr.
LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P., “Tratado de los contratos”, La
Ley, Buenos Aires, 2017, t. III, p. 217, nro. 1016.

En tercer lugar, con el texto del art. 1196 del
CCyC, existe la facultad de realizar el pago an-
ticipado del precio total de la locación, por lo
que —de ser así— esta obligación no estaría com-
prendida entre los “riesgos” de cumplimiento del
contrato, conforme fuera señalado en el punto 1
de este trabajo, y no sería objeto de “garantía”.
II.2. Suscripción de documentos
El art. 2º de la ley 27.551 también prohibía la
práctica negocial relativa a la “suscripción de do-
cumentos”. Generalmente, el locatario extendía
una serie de pagarés a favor del locador [también
puede ser un contrato de mutuo, aunque se tra-
taría de un negocio simulado (17)], para cubrir
el riesgo de cumplimiento; fundamentalmente,
para el supuesto de falta de pago del alquiler. La
norma proscribía: “La firma de pagarés o cual-
quier otro documento que no forme parte del
contrato original”. Se trata del inc. d) incorporado
al art. 1196 del CCyC, que con la derogación de la
ley 27.551 ha perdido vigencia.
El uso de esta práctica negocial tiene su razón
de ser: constituye —por la propia naturaleza del
título cambiario— una garantía de cobro ágil y
expedito para cualquier deuda que se haya ori-
ginado con motivo del contrato de locación, al
preverse la vía ejecutiva de este título de crédito
en la mayoría de los ordenamientos procesales
[por ej., el art. 523 inc. 5, CPCyC (18)]. Además
de brindar la posibilidad de obtener el cobro
efectivo de la deuda, el pagaré permite adelan-
tar su cobro mediante la transmisión a terceros,
con la practicidad que el endoso (al igual que el
mismo título) es un acto abstracto y, por ende,
incausado (arts. 12, 17, 40, 101 y concs., decre-
to-ley 5965/63; cfr. art. 283, CCyC) (19).
Sin embargo, como es sabido, esa práctica se
ha tenido que enfrentar a los embates del esta-
tuto tuitivo del consumidor, donde la manda
constitucional ha permitido indagar acerca de la
causa del título en cuestión, a través de la figura
del “pagaré de consumo” (art. 42, Const. Nac.; 8 y
36, ley 24.240) (20). No obstante, si se tratara de
una locación entre particulares, no debería apli-
carse el derecho del consumidor (arts. 1º y 2º,
ley 24.240). Por ende —a nuestro entender (tanto
antes como ahora) — el pagaré no sería de con-
sumo y, además, sería válido, como mecanismo
de cobro de alguna deuda originada con motivo
de la locación.
II.3. Otras garantías
El art. 13 de la ley 27.551 limitó la libre elec-
ción de garantías para la locación con destino a
la vivienda, lo cual dio motivo a varios comen-
tarios críticos sobre diferentes aspectos de este
dispositivo legal (21).
El legislador había establecido restricciones
que eran de orden público, es decir, que no po-
dían ser dejadas de lado por las partes, bajo pena
de nulidad absoluta [cfr. arts. 12, 387, CCyC (22)].
Tal como quedara expuesto ut supra al transcri-
bir esta norma (art. 13, ley 27.551), solo se podían
(17) CNCiv., sala H, 18/8/2016, LA LEY, 2017-A, 161. ROJO
VIVOT, Rómulo, comentario al art. 1196, en Heredia, Pablo D.
y Calvo Costa, Carlos A. -dirs.-, Código Civil y Comercial. Co-
mentado y Anotado, La Ley, Buenos Aires, 2022, t. V, p. 241.
(18) MORQUECHO, Laura, comentario al art. 523, en Qua-
dri, Gabriel H. -dir.-, Código Procesal Civil y Comercial de la Na-
ción. Comentado, La Ley, Buenos Aires, 2023, t. III.
(19) GÓMEZ LEO, Osvaldo R., “Manual de pagaré cam-
biario”, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2021. HARIRI, Juan C.,
“Breve análisis de la ley 27.551”, ED, 288-3.
(20) ARIAS CÁU, Esteban J., comentario al art. 1196, en
Rivera, Julio C. y Medina, Graciela -dirs.- y Esper, Mariano
-coord.-, Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, La
Ley, Buenos Aires, 2023, 2ª ed., t. IV, p. 406.
(21) ARIAS, María P., comentario art. 13, en Hernández,
Carlos A. -dir.- y Frustagli, Sandra A. -coord.-, Ley 27.551 sobre
locaciones. Estudio sistemático y exegético, Rubinzal-Culzoni,
Santa Fe, 2020, p. 303 y ss. BORDA, Alejandro, “Las garan-
tías en las locaciones habitacionales”, Locaciones Urbanas
- Análisis de las Modificaciones de la Nueva Ley de Alquileres,
07/08/2020, IJ-CMXXIII-62; idem, “Derecho Civil. Contra-
tos”, La Ley, Buenos Aires, 2022, 3ª ed., ps. 478-479, n. 647.
CÓRDOBA GONZÁLEZ, Juan Ignacio - MÉNDEZ, Miriam,
escoger dos de las garantías allí indicadas por
parte del locatario y el locador debía elegir algu-
na de ellas (título de propiedad inmueble, “aval
bancario”, seguro de caución, fianza, “garantía
personal del locatario”). Además, el locador no
podía exigir una garantía superior a cinco veces
el valor mensual del alquiler, a excepción del
caso del recibo de sueldo, correspondiente a la
garantía personal del locatario (inc. e) (23).
Esta normativa no solo ha sido derogada,
sino que ha además ha sido sustituida por la
también aludida norma del nuevo art. 1196 del
CCyC, que consagra la plena libertad contrac-
tual o negocial (art. 958, CCyC). Siendo ello así,
y considerando que la “garantía” no apunta tan-
to a la solvencia del deudor sino más bien a la
efectividad del cobro de la deuda —cualquiera
sea la obligación que naciera del contrato de lo-
cación—, las partes podrán considerar las dis-
tintas opciones, con el asesoramiento —en su
caso— del corredor inmobiliario, que sobre el
particular —dada su expertise— sabrá aconse-
jar y conciliar a las partes, según las circunstan-
cias del caso (art. 1347, CCyC) (24), para conci-
liar sus respectivos intereses.
III. Garantías en particular
Veamos, pues, las principales garantías que
ofrece el mercado actual, con las precisiones
técnicas del caso.
III.1. Título de propiedad
Dada la posible mala influencia que pudo ha-
ber tenido la reciente vigencia de la ley 27.551,
cabe aclarar que el “título de propiedad inmue-
ble” no constituye —por sí— una garantía ni de
pago ni de solvencia, sino que es la prueba del
derecho real de dominio respecto de una cosa
inmueble (arts. 1017 inc. a y 1941, CCyC). Mas
ello no implica que el título de propiedad carez-
ca de relevancia y utilidad para garantizar el pago
de las obligaciones contractuales. Si bien no des-
conocemos que la eventual ejecución forzosa
de un inmueble mediante subasta judicial es de
por sí engorrosa, lo cierto es que la deuda puede
ser ejecutada (tarde o temprano) con cierta se-
guridad. Tampoco ignoramos que el inmueble
puede presentar problemas económicos (por ej.,
la disminución del valor de mercado) o jurídicos
(la ocupación ilegítima, medidas cautelares, pro-
tección de la vivienda familiar, etc.), que dificul-
ten la eficiencia y efectividad de su realización
coactiva (25), pero es lo cierto que el inmueble
constituye uno de los bienes de valor patrimo-
nial más establece, aun frente a las circunstan-
cias económicas cambiantes.
De ahí entonces que la escritura pública de
un inmueble constituye un modo de acreditar
la existencia de un bien en el patrimonio del lo-
catario o fiador, que eventualmente pueda ser
realizado para percibir la deuda del locatario.
En la práctica inmobiliaria es usual que el fiador
declare ser titular de un inmueble para demos-
trar su solvencia (a cuyo efecto es conveniente
analizar la condición dominial, mediante el
“Las garantías en las locaciones con destino a vivienda. A pro-
pósito de los nuevos cambios operados por la Ley Nº 27.551”,
Implicancias Jurídicas del Nuevo Régimen Locativo Argentino
- Perspectiva Contractual, 07-09-2020, IJ-CMXXIV-117. Solé,
Sebastian G., “La regulación de las garantías en la nueva Ley
de Alquileres. Interpretación de la norma y análisis económi-
co”, RCCyC 2020 (septiembre), 74, TR LA LEY TR LALEY AR/
DOC/2514/2020.
(22) SANTARELLI, Fulvio G., “Un apunte sobre la interpre-
tación de la ley 27.551”, TR LA LEY AR/DOC/2441/2020.
(23) NICOLAU, Noemí L., “Los negocios de garantía”, Tra-
bajos del Centro, Revista del Centro de Investigaciones de
Derecho Civil, Facultad de Derecho, Universidad Nacional
de Rosario, Nº 3, 1998, p. 27. HERNÁNDEZ, Carlos A., “In-
formación, accesoriedad y revisión en el contrato de fianza”,
TR LALEY AR/DOC/6122/2010. FRUSTAGLI, Sandra A.,
HERNÁNDEZ, Carlos A., “Ley 23.091. Locaciones urbanas”,
en Bueres, Alberto (Dir.) - Highton, Elena I. (Coord.), Código
Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurispru-
dencial, Hammurabi, Buenos Aires, 2012, T. 8C, p. 307 y ss.;
HERNÁNDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra A., “Reforma
a las locaciones: el impacto de la Ley 27551”, segunda parte,
RC D 2890/2020.
informe registral pertinente, así como el valor
actual del bien), como que también asuma el
deber de no disponer o de preavisar al locador
antes de enajenar o gravar el inmueble, bajo
apercibimiento de incumplimiento contractual
en caso de no reemplazar la garantía por otra
equivalente. Empero, esta garantía no modifica
el carácter personal de la fianza ni el inmueble
declarado es hipotecado (26); más allá de la po-
sible comisión de un delito penal (27).
La cláusula que se suele emplear al efecto es la
siguiente: Fulano “se constituye en codeudor so-
lidario de LA LOCATARIA, liso, llano y principal
pagador, con expresa renuncia de todos los be-
neficios que le acordaren las leyes, especialmen-
te el de división y excusión, asumiendo el cum-
plimiento en tiempo y forma de todas y cada una
de las obligaciones y cargas que le corresponden
a LA LOCATARIA por este contrato y por la ley
vigente, y afecta especialmente al cumplimiento
cabal de todas las obligaciones de LA LOCATA-
RIA el 100% (ciento por ciento) del inmueble de
su titularidad dominial, sito en _____, el que se
encuentra libre de toda restricción, gravamen
y/o inscripto como vivienda en los términos de
los arts. 244 y ss., Cód. Civ. y Com. y/o no cons-
tituye sede su vivienda familiar, sin perjuicio de
su responsabilidad patrimonial con todo su pa-
trimonio actual y futuro. La presente garantía
subsistirá aun después de finalizado este arren-
damiento y hasta la efectiva restitución de EL
INMUEBLE y recepción de conformidad por LA
LOCADORA”. Y se añade: “El codeudor solidario
se compromete a no enajenar por ningún título
oneroso o gratuito, ofrecer en garantía, locación,
leasing, hipotecar, hacer embargar o afectar
como vivienda en los términos de los arts. 244
y ss., Cód. Civ. y Com., ni, en definitiva, a reali-
zar ningún acto o contrato que tenga por objeto
afectar o disminuir el resguardo que para LA LO-
CADORA implica el ofrecimiento como garantía
del inmueble referido en esta cláusula, y será res-
ponsable penalmente por desbaratamiento de
derechos acordados en caso de ejecutar alguno
de los actos enumerados o similares. Para el caso
de que decidiera efectuar aquellos actos, reque-
rirá la conformidad previa y por escrito de LA
LOCADORA, previa entrega en garantía a su fa-
vor de otro inmueble de propiedad del codeudor
solidario de similares características y precio al
aquí ofrecido, bajo apercibimiento de resolución
de este contrato en caso contrario” (28).
III.2. Seguro de garantía o de caución
El seguro de caución es una garantía acceso-
ria otorgada por una compañía aseguradora, a
solicitud de un determinado deudor, y dado a
favor de un acreedor de este, a fin de asegurarle
el cumplimiento de una obligación futura. Es,
pues, un “crédito de firma” a un cliente, dado a
favor de su acreedor, para asegurar alguna obli-
gación de aquel (29).
Se trata de un contrato de previsión, una sub-
categoría del contrato de seguro, cuyo propósito
es el pago de una suma de dinero cuando se pro-
duce el siniestro, que es el incumplimiento (de
(24) ESPER, Mariano, comentario al art. 1347, ob. cit., t. V,
p. 259.
(25) LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P., “Cien años de un fra-
caso reiterado. El reciente proyecto de ley de alquileres. Soup
again”, ob. cit.
(26) ROJO VIVOT, Rómulo, comentario al art. 1196, ob. cit.,
t. V, p. 243. OTERO, Esteban, “La reforma de la ley 27.551 al
régimen legal de las locaciones: primeras aproximaciones”,
RCCyC 2020 (septiembre), 59. ITURBIDE, Gabriela A., “Re-
flexiones sobre la nueva Ley de Alquileres 27.551 y sus modifi-
caciones al Código Civil y Comercial”, RCCyC 2020 (septiem-
bre), 38. BILVAO ARANDA, Facundo, “Los contratos de loca-
ción luego de la ley 27.551”, RCCyC (septiembre), 5.
(27) MUNILLA LACASA, Hernán, “La fianza en la loca-
ción y el delito de desbaratamiento de derechos acordados”,
LA LEY, 2006-F, 1420.
(28) Cfr. ESPER, Mariano (dir.), “Derecho Notarial Prácti-
co”, La Ley, Buenos Aires, 2018, t. II, p. 139 y ss.; hay una 3ª ed.,
La Ley, Buenos Aires, 2023, t. II, p. 163 y ss.
(29) VILLEGAS, Carlos G., “Las garantáis del crédito”, Ru-
binzal-Culzoni, Santa Fe, 2007, 3ª ed., t. II, p. 261.
(30) LORENZETTI, Ricardo L., “Tratado de los Contra-
tos. Parte Especial”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2021, 2ª
Miércoles 20 de marzo de 2024 | 9
algunas de las obligaciones de la locación) (30).
En efecto, el seguro de caución tiene por fina-
lidad asegurar al acreedor el cumplimiento de
una futura obligación pecuniaria. Se constituye
en garantía de la deuda aún no exigible, contra-
tándose por el locatario actuando como toma-
dor con la finalidad de asegurar al locador, para
el caso de no cumplir con la locación, reciba
una indemnización del asegurador (31).
No es un seguro típico, porque no se halla regu-
lado en la ley 17.418, por lo que deberá ajustarse
a las disposiciones aplicables a todos los seguros,
y la normativa de la Superintendencia de Segu-
ros de la Nación (32). Tal es el caso de empresas
aseguradoras tradicionales como, por ejemplo,
“Nación Seguros” o “Provincia Seguros” que ofre-
ce este tipo de caución para el pago de alquileres,
depósito en garantía, expensas, servicios públicos
y ocupación indebida, o bien empresas como “El
Surco Alquileres”, que ofrecen un seguro de cau-
ción para alquilar, cuya póliza ha sido aprobada
por dicha entidad de controlar (cfr. art. 989, CCyC,
modificado por el art. 254 del decreto 70/2023).
III.3. Fianzas. Distintas clases
III.3.a. Fianza simple
La fianza es un contrato en virtud del cual
una de las partes llamada fiador (y, en su caso,
también el fiador del fiador, o subfiador) asu-
me frente a otra, denominada acreedor, y esta
acepta, una obligación accesoria que garantiza
la prestación a que se hubiere comprometido
con el último una tercera persona, el deudor
principal (art. 1574, CCyC).
En nuestro medio, la fianza simple casi no
tiene uso en la práctica inmobiliaria, por la sen-
cilla razón de que el fiador goza de los benefi-
cios de excusión de los bienes del deudor y de
división de la deuda si son varios los fiadores
(arts. 1574, 1583, 1584 y ss., CCyC) (33).
III.3.b. Fianza solidaria y principal pagador
La fianza solidaria, en cambio, se da cuando
el fiador así se constituye o cuando no tiene
los mencionados beneficios o ha renunciado
a ellos. Y la fianza como “principal pagador”
se presenta cuando el fiador asume la calidad
de un codeudor solidario de la obligación (cfr.
arts. 1583, 1589, 1590 y 1591, CCyC) (34).
Como fuera indicado en el ejemplo de la
cláusula de garantía, la fianza que más se em-
plea es la anterior (fiador como principal pa-
gador), vinculada a la exigencia de un “título
de propiedad”. A los efectos de conocer mejor
la situación económica o patrimonial del fia-
dor, suele acudirse a otras bases de datos (por
ej., BCRA, Veraz, Dateas, Nosis, Fidelitas, etc., y
otros relativos a la “información crediticia”).
III.3.c. Fianza bancaria (“aval bancario”)
La fianza bancaria [designación correcta de la
figura y no un “aval”, que es un instrumento re-
ed., t. II, p. 584.
(31) STIGLITZ, Rubén S., “Derecho de Seguros”, La Ley,
Buenos Aires, 2015, 6ª ed., t. V, ps. 487-488. GÓMEZ LEO,
Osvaldo R., “Tratado de Derecho Comercial y Empresario.
Garantías”, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2014, t. II, ps. 639-
640.
(32) CS, Fallos: 315:1406. CNCom., sala A, “Alba Cía. de Se-
guros c. Galarza, Edgardo”, 18/02/2015. STIGLITZ, Rubén S.,
“Derecho de Seguros”, La Ley, Buenos Aires, 2015, 6ª ed., t. V,
p. 490.
(33) NEGRI, Nicolás J., comentario al art. 1574, ob. cit., t. VI,
p. 237.
(34) Con el Código Civil de Vélez, Busso sostiene la doctrina
de la fianza, pues enseña que al fiador principal pagador se le
aplican las normas propias de la fianza y no las de la solida-
ridad obligacional; además, bien entendida la normativa, en
cuanto se haya obligado en beneficio del deudor principal y
para seguridad del acreedor, dado que en esto “más que a las
palabras hay que atenerse al fondo de la cuestión: si contrató
y en su interés será realmente codeudor solidario. Si se obligó
en beneficio del deudor principal y para seguridad del acree-
dor, será garante” (BUSSO, Eduardo B., “Código Civil Anota-
do”, Ediar, Buenos Aires, 1955, t. V, p. 91, nro. 31.1).
10 | Miércoles 20 de marzo de 2024
lativo a los títulos valores (35)] tiende a asegurar
el cumplimiento de las obligaciones de locatario.
Se trata de un contrato celebrado entre el banco
y el locatario; es un “crédito de firma” que conce-
den a sus clientes; en vez de dar dinero al cliente,
le dan su firma y asumen de esa forma —even-
tualmente— el riesgo de tener que cumplir la
obligación asumida por su cliente-deudor (loca-
tario) de la obligación asumida (36).
Puede ser otorgada con relación a una obli-
gación específica (determinada en el contrato),
o bien para amparar todas las obligaciones con-
(35) El aval es una garantía personal propia de los títulos
cambiarios, por el cual un tercero garantiza el pago de una le-
tra de cambio o pagaré, en forma total o parcial; es además
una obligación autónoma, independiente y principal que sur-
ge de una declaración unilateral de la voluntad (VILLEGAS,
Carlos G., “Compendio de la actividad bancaria”, Depalma,
1985, t. II, pp. 812, 815 y 994, n. 204 y 994. GÓMEZ LEO,
Facundo M. Bilvao Aranda
Viene de p. 1
I. Modos de culminación de los contratos de
locación
En una primera instancia, podríamos decir
que existen dos causales generales por las cua-
les puede extinguirse una relación locativa:
- Cumplimiento del plazo convenido;
- Resolución anticipada.
Dentro de cada causal general pueden pre-
sentarse diversas circunstancias que otorgarán
distintas facultades a las partes, algunas cargas
en otros casos, y determinadas consecuencias
o efectos que pueden estar más o menos re-
guladas en el texto contractual o bien deberán
regirse por las disposiciones generales previstas
en el Código Civil y Comercial, ya sea en la re-
gulación específica destinada a los contratos de
locación o en la prevista para los contratos en
general. Veamos cada una de ellas en particular.
I.1. Cumplimiento del plazo convenido
El Código Civil y Comercial en el inciso a)
del art. 1217 dispone que el contrato de lo-
cación se extingue por el cumplimiento del
plazo convenido o en los casos en que conti-
núa la locación luego de vencido el plazo ori-
ginariamente previsto en el contrato, cuando
cualquiera de las partes notifique a la otra por
medo fehaciente que da por concluido el con-
trato (1).
a) Culminación del contrato al vencimiento
del plazo previsto contractualmente: Podría de-
cirse que este es el supuesto normal y habitual
de extinción de un contrato de locación, y que
tiene que ver con el término o plazo previsto en
el contrato. Al terminar el último día de vigen-
cia del contrato, el locatario tiene la obligación
de restituir la tenencia del inmueble al locador
en el estado en que lo recibió, exceptuando los
deterioros provenientes del mero transcurso
del tiempo y el uso regular, y debe entregarle las
constancias de los pagos que efectuó en razón
de la relación locativa, atinentes a la cosa o a
los servicios que tenga, y, en definitiva, volver
a poner a disposición del locador el inmueble
en las condiciones que se hayan previsto en el
contrato.
Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723)
(1) De acuerdo con lo previsto en el art. 1218 CCyC.
(2) Tales como muebles, electrodomésticos, enseres y de-
más elementos que, adheridos o no al inmueble, formen par-
te del inmueble locado.
(3) Conf. art. 1200 CCyC.
(4) De todas maneras, sería razonable pensar que si el lo-
catario continúa en la tenencia de la cosa luego de vencido el
plazo contractual, sin firmar un nuevo contrato, pero pagando
una suma de dinero distinta a la pactada inicialmente o incluso
cambiando “de palabra” algunas otras condiciones de las acor-
dadas al comienzo de la relación locativa, estaríamos en pre-
sencia de un nuevo contrato de locación, en este caso, verbal.
traídas por el locatario durante el período de
tiempo determinado en el contrato (o de forma
indeterminada) (37).
Generalmente, esta garantía lleva la cláusula
principal pagador (art. 1591, CCyC) (38).
Se trata de un contrato bancario oneroso, por
cuanto la entidad financiera cobra una comisión
al cliente, a cambio de la prestación prometida,
y presenta como particularidad que siempre es
solidaria. No existe obstáculo en acordarse una
fianza general (cfr. art. 1578, CCyC).
Osvaldo R., “Tratado de Derecho Comercial y Empresario.
Garantías”, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2014, t. I, ps. 209-
211). CS, 01/10/2019, TR LALEY AR/JUR/36350/2019. KE-
MELMAJER de CARLUCCI, Aída, “Las garantías a primera de-
manda”, Revista de Derecho Privado y Comunitario. Garantías,
Rubinzal-Culzoni, 1993-2, ps. 97-98. LORENZETTI, Ricardo
L., “Tratado de los Contratos. Parte Especial”, Rubinzal-Cul-
El art. 1210 del CCyC regula esta obligación
esencial del locatario de restituir la cosa locada;
y en esta instancia es bueno remarcar que, para
evitar conflictos entre partes, resultará reco-
mendable y de buena técnica inmobiliaria de-
tallar y describir lo más pormenorizadamente
que se pueda el estado en que el inquilino reci-
bió el inmueble, incluso adjuntando al contrato
un relevamiento fotográfico o fílmico, consta-
tado por notario público o cuando menos por
ambas partes contratantes y/o por el corredor
que haya intermediado en el negocio. Si las par-
tes no fueron suficientemente previsoras y no
se describió suficientemente el estado en que
el locatario recibió el inmueble y sus acceso-
rios (2), la ley presume que fue en estado apro-
piado para su destino (3).
Este supuesto no presenta mayores dificulta-
des interpretativas, pero sí debe despertar la es-
pecial atención del operador inmobiliario (co-
rredor, abogado o persona que redacte un con-
trato de locación) en cuanto al procedimiento
de llevar a cabo la devolución de la tenencia del
inmueble en tiempo y forma convenidos, sobre
las consecuencias o efectos de una eventual
demora o atraso en la entrega de llaves o para
la devolución de la tenencia en condiciones
diferentes a las previstas contractualmente,
etc.; máxime si consideramos la derogación del
art. 1222 (t.o. ley 27.551) por el DNU 70/2023
(B.O. 27/12/2023).
b) Culminación del contrato por comunicación
fehaciente entre las partes luego de vencido el pla-
zo originariamente pactado: Puede ocurrir que,
a pesar de que el plazo previsto en el contrato se
haya vencido, el locatario continúe ocupando el
inmueble. Para esos supuestos, el art. 1218 del
CCyC dispone que no habrá una tácita recon-
ducción del contrato (esto es, una nueva rela-
ción locativa), sino la continuación de la loca-
ción en los mismos términos contratados, hasta
que cualquiera de las partes dé por concluido el
contrato mediante comunicación fehaciente. El
último párrafo de la norma aclara que tal solu-
ción no se ve alterada, aunque el locador perciba
pagos durante la continuación de la locación (4).
Tanto el locador como el locatario pueden en-
viar tal comunicación a la otra parte, dando por
concluida la relación; y desde que tal notifica-
ción es recibida por la otra parte, se perfecciona-
rá la extinción del contrato y, por lo tanto, nacerá
allí en forma inmediata la obligación esencial del
locatario de restituir el inmueble alquilado.
(5) Conf. art. 1206 CCyC. La norma agrega que responde
por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitan-
tes ocasionales, pero no por acción del locador o sus depen-
dientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por
incendio no originado en caso fortuito.
(6) Como por ejemplo, pago de servicios, expensas, tasas, etc.
(7) El último párrafo del art. 1196 CCyC en la redacción
brindada por el DNU 70/2023 dispone que: “Las partes
pactaran libremente la periodicidad del pago, que no po-
drá ser inferior a mensual.”
(8) Ya que al comienzo la norma dispone: “El locador pue-
de resolver el contrato: ...”; y luego el inciso d dispone: “por
cualquier causa fijada en el contrato”, repitiendo así la pala-
Si bien puede presentar la ventaja de la efec-
tividad de la garantía, lo cierto es que presenta
la desventaja de que el locatario pueda no ca-
lificar para adquirir la fianza. Además, general-
mente, el costo de estas garantías recae sobre
el locatario (cliente), quien será el que contrate
con la entidad bancaria o en beneficio del loca-
dor (39).
III.4. Fianzas empresariales
En la actualidad, también son ofrecidas en
el mercado inmobiliario garantías por parte
zoni, Santa Fe, 2021, 2ª ed., t. III, p. 584.
(36) VILLEGAS, Carlos G., “Las garantáis del crédito”, Ru-
binzal-Culzoni, Santa Fe, 2007, 3ª ed., t. I, p. 201.
(37) VILLEGAS, Carlos G., “Compendio de la actividad ban-
caria”, Depalma, 1985, t. II, ps. 984-985. BARREIRA Delfino,
Eduardo A., “Contrato de fianza bancaria”, Temas de Dere-
cho Comercial, Empresarial y del Consumidor, 4/04/2016,
I.2. Resolución anticipada
Cuando hablamos de resolución anticipada
nos referimos a supuestos de extinción de la
locación antes del plazo fijado en el contrato,
dentro de los cuales encontramos casos de re-
soluciones por incumplimientos del locatario,
casos de resoluciones por incumplimientos del
locador o, bien, casos de extinción del contrato
sin que existan incumplimientos específicos de
ninguna de las partes. Esto último puede darse,
porque la ley le reserva tal facultad a alguno de
los contratantes o porque la ley autoriza o per-
mite la resolución contractual, si se dan deter-
minadas situaciones, o bien porque las partes
así lo han fijado en el contrato.
a) Resolución por incumplimientos del loca-
tario: El art. 1219 CCyC en su redacción según
ley 26.994 traía tres incisos en donde se men-
cionaban sendos supuestos de incumplimien-
tos a las obligaciones principales del locatario
que habilitan la resolución por una causa que le
fuera directamente imputable. Estas tres causas
se mantienen en la redacción legal luego de la
entrada en vigencia del DNU 70/2023, pero este
decreto agregó un inciso d) al citado artículo.
1. Por cambio de destino o uso irregular: Esta
causal no es más que una derivación lógica de
lo previsto en el artículo 1205 CCyC, que dis-
pone que el locatario puede usar y gozar de la
cosa conforme a derecho (esto es, ejerciendo
un uso regular y ajustado a las normas de con-
vivencia vigentes en el lugar de ubicación del
inmueble) y exclusivamente para el destino
correspondiente pactado en el respectivo con-
trato. Incluso la norma prevé que el locatario no
puede variar tal destino, aunque ello no cause
perjuicio al locador. Claro que si existe un cam-
bio de destino que es conocido por el locador y
es consentido por este durante un tiempo pru-
dencial, continuando la locación durante uno o
varios períodos sin reclamos de ninguna clase
al efecto, podría interpretarse que el locador ha
aceptado tal cambio, siendo inviable en tal su-
puesto la vía rescisoria posterior.
2. Por falta de conservación de la cosa locada
o su abandono sin dejar quien haga sus veces:
Una de las obligaciones esenciales del locata-
rio es la de mantener la cosa y conservarla en
el estado en que la recibió (5). También es una
obligación esencial del locatario mantener el
inmueble en buen estado, corriendo a su car-
go el gasto de su conservación y las mejoras de
bra “contrato” en la oración inicial y en el inciso final del ar-
tículo. Creemos que lo conveniente hubiese sido modificar la
oración inicial del artículo por una leyenda que dispusiera, por
ejemplo: “El locador puede resolver la locación: ...”
(9) Art. 2 CCyC: “Interpretación: La ley debe ser interpre-
tada teniendo en cuenta sus palabras, sus finali-dades, las
leyes análogas, las disposiciones que surgen de los tratados
sobre derechos humanos, los principios y los valores jurídi-
cos, de modo coherente con todo el ordenamiento”. La Corte
Suprema ha señalado en reiteradas oportunidades que, sin
perjuicio de que la primera fuente de interpretación de la ley
es su letra, la exégesis de la norma debe practicarse sin vio-
lación de sus términos o su espíritu (Conf. Fallos: 330:2286
de empresas que tienen por objeto afianzar el
pago de las obligaciones contractuales (por ej.,
Argenprop, Finaer, Respaldar, etc.).
En principio se trata solo de un típico con-
trato de fianza, pero también ofrecen seguros
complementarios (a través de una empresa
autorizada), como —por ejemplo— el de incen-
dios, bienes del inmueble (multicobertura de
vivienda), etc.
Cita on line: TR LALEY AR/DOC/552/2024
ps. 7-26.
(38) VILLEGAS, Carlos G., “Las garantías del crédito”, ob.
cit., p. 358. Cfr. NEGRI, Nicolás J., comentario al art. 1591, ob.
cit., t. VI, ps. 271-272.
(39) GREGORINI CLUSELLAS, Eduardo, “Locaciones y su
nueva regulación: un análisis crítico”, ADLA 2020-8-169.
mero mantenimiento de los muebles locados; y
con relación al inmueble debe realizar las me-
joras para su mantenimiento y reparaciones
menores, entendiéndose que no cumple con tal
obligación si abandona la cosa sin dejar a nadie
a cargo para cumplirlas en su lugar.
3. Por falta de pago de la prestación dineraria
convenida, durante dos períodos consecutivos:
Según el art. 1028 del CCyC, la prestación dine-
raria a cargo del locatario se integra con el pre-
cio de la locación y toda otra prestación de pago
periódico asumida convencionalmente por el
locatario (6); por lo cual el incumplimiento en
el pago de cualquiera de estos rubros habilitaría
la facultad resolutoria.
Esta norma de carácter supletorio a la volun-
tad de las partes dispone que, a falta de conven-
ción, el pago debe ser hecho por anticipado,
y siendo un inmueble, por período mensual;
pero las partes bien podrían pactar un perío-
do de pago distinto, superior al mensual (7). La
falta del pago del precio como causal para ha-
bilitar la vía rescisoria refiere a la falta de can-
celación de dos “períodos consecutivos”, no de
dos meses consecutivos; ni tampoco refiere a la
falta de pago de dos períodos alternados o acu-
mulados. Los períodos impagos deben ser dos y
deben ser consecutivos.
4. Por cualquier causa fijada en el contrato: El
art. 260 del DNU 70/2023 incorporó un inciso al
artículo 1219 del CCyC (el inciso “d”), según el
cual el locador puede resolver la locación “por
cualquier causa fijada en el contrato”. Más allá
de que encontramos una cierta deficiencia en
la técnica de redacción legislativa utilizada pro-
ducto de la incorporación de un inciso y no de la
sustitución del texto completo del artículo (8), la
literalidad del inciso agregado (cuando menos,
su interpretación literal) nos conduce a una po-
sible ampliación de la norma más allá de lo que
estrictamente parecería anticiparnos el epígrafe
del artículo 1219, y mucho más allá de los efec-
tos que este tenía antes de la reforma introduci-
da por el DNU 70/2023. En concreto, podría tra-
tarse de un verdadero cambio de paradigma en
cuanto a las facultades del locador de poner fin a
la locación antes del vencimiento del plazo con-
venido, pues bien podría interpretarse que la
norma jurídica que trae el inciso d) permitiría al
locador a resolver el contrato por cualquier cau-
sa, aun sin culpa, negligencia o incumplimiento
alguno del locatario, en tanto y en cuanto esta
causa esté prevista en el contrato (9).
y arg. 331:866, entre otros). Que, asimismo, el Máximo Tri-
bunal Nacional ha señalado que es misión del intérprete de
la ley indagar su verdadero alcance y sentido mediante un
examen atento y profundo de sus términos, que consulte la
realidad del precepto y la voluntad del legislador, atendien-
do a los fines que persigue su texto (Arg. Fallos: 312:2177;
325:3435; 327:4201; 329:2876; 330:2932 y 331:866 y 1215,
entre otros). Empero, por si alguna duda quedase, bueno
será recordar que la CSJN, en Fallos 310:267, ha dicho que
“uno de los índices más seguros para verificar la razonabili-
dad de la inteligencia de una norma y su congruencia con el
resto del sistema del que forma parte, es la consideración de
sus consecuencias”.

En materia de técnicas de redacción legis-
lativa, en nuestro sistema legislativo, como
en España, México y otros países, es habitual
poner inmediatamente después de la palabra
“artículo” y del número respectivo, un rubro o
epígrafe a modo de resumen del contenido de
cada precepto legal (10), continuando luego de
tal epígrafe con la redacción del precepto en
sí mismo, ya sea luego de un punto seguido o
en un párrafo aparte. Como dice Miguel López
Ruiz, el titular los artículos facilita el uso de la ley
y puede contribuir a una buena sistematización
de ella. La única desventaja que observamos es
el riesgo de no titular adecuadamente, porque
el rubro [o epígrafe] no se ajuste al contenido de
los preceptos (11). Esto es lo que creemos que
terminó sucediendo en este caso: el inciso d)
agregado por el DNU 70/2023 va más allá de lo
que dispone el epígrafe del artículo 1219 CCyC,
pues tal epígrafe refiere a la resolución imputa-
ble al locatario, y el inciso d) incorpora casos de
resolución por cualquier causa fijada en el con-
trato, eventualmente imputable al locatario. Si
el inciso hubiese dispuesto “por cualquier cau-
sa imputable al locatario fijada en el contrato”,
sí guardaría relación el epígrafe con el texto de
la norma; pero no lo hace. La norma incorpo-
rada en el inciso d) es más genérica y amplia, y
no hace ninguna aclaración al respecto. Recor-
demos que conforme lo tiene dispuesto el Alto
Tribunal, ubi lex non distinguit nec nos distin-
guere debemus, es decir, cuando la ley no dis-
tingue, tampoco el intérprete debe hacerlo (12).
La solución propuesta aproxima las facultades
del locador a las del locatario en relación a la po-
sibilidad de rescindir el contrato (13), pero no las
equipara; puesto que el locatario, como veremos
más adelante, mantiene la facultad de rescindir
el contrato anticipadamente sin ningún tipo de
causa, mientras que con la incorporación del
citado inciso d) el locador ahora tiene la posibi-
lidad de resolver el contrato sin que haya incum-
plimientos del locatario, pero solamente si existe
una causa expresada en el contrato.
a) Resolución por incumplimientos del loca-
dor: El art. 261 del decreto 70/2023 modificó
la redacción del art. 1220 del CCyC, que en lo
esencial guarda similitud con su redacción
anterior, pero presenta algún matiz diferencial
que hace eje en la conducta del locatario res-
pecto de su propia obligación de conservación
del inmueble. Concretamente, el artículo enu-
mera dos causales que habilitan al locatario a
solicitar la resolución del contrato por incum-
plimiento de las obligaciones primordiales a
cargo del locador:
1. Incumplimiento del locador a su obligación
de conservar la cosa con aptitud para el uso y
goce convenido: Esta resulta ser una derivación
lógica de la obligación esencial del locador pre-
vista en el artículo 1201 CCyC, que le impone
el deber de conservar la cosa locada en estado
de servir al uso y goce convenido, así como de
efectuar a su cargo la reparación que exija el
(10) Digo cada precepto legal y no “cada norma”, porque
un artículo puede incluir diversas y múltiples normas jurídi-
cas.
(11) LÓPEZ RUIZ, Miguel, “Redacción Legislativa”, Primera
Edición, noviembre de 2002, Senado de la República de los
Estados Unidos Mexicanos, LVIII Legislatura, p. 92.
(12) CS, Fallos: 304:226, 331:2453, etc.
(13) Art. 1221 CCyC.
(14) Es del caso agregar que los deterioros “en su calidad o
defecto” se refieren a la estructura edilicia del inmueble, sus
pisos, techos y paredes, como así también a las conexiones de
servicios públicos que posee o posea el inmueble durante la
vigencia del contrato, tales como instalación eléctrica (inclu-
yendo el disyuntor o interruptor automático de energía), red
de agua potable, red de gas natural, etc.; pues tales conexio-
nes lo hacen, precisamente, apto para su uso.
(15) El antiguo art. 1515 del Cod. Civil disponía que el loca-
dor estaba obligado a conservar la cosa en buen esta-do y a
mantener el locatario en el goce pacífico de ella por todo el
tiempo de la locación.
(16) Por ejemplo, el control sobre una adecuada y segura
instalación eléctrica y/o de gas natural, evitando todo tipo de
pérdidas que puedan poner en peligro la salud y la vida del
locatario y su grupo familiar.
(17) LORENZETTI, Ricardo Luis, “Código Civil y Comercial
deterioro en su calidad o defecto, originado por
cualquier causa no imputable al locatario (14).
Esta obligación esencial implica que el loca-
dor debe efectuar a su cargo todos los trabajos
necesarios para que el inmueble locado sea
apto para cumplir con el destino previsto en el
contrato (15). Esta norma impone al locador la
obligación de entrega del inmueble en condi-
ciones de ser utilizado sin peligro alguno para
sus ocupantes, de acuerdo con el destino para
el cual ha sido contratado, a la vez que obliga a
una conducta diligente en el control y vigilan-
cia acerca de una correcta funcionalidad del
inmueble y de los accesorios que formen parte
del contrato (16).
1.1. Excepción: Cuando el daño haya sido
ocasionado directa o indirectamente por el lo-
catario: De los arts. 1206, 1207 y 1210 surge la
correlativa obligación del locatario de conser-
var la cosa en el mismo estado en que la recibió,
y de restituirla en ese mismo estado al finali-
zar la locación. Ese resulta ser el fundamento
de la oración agregada por el DNU 70/2023 el
art. 1220 CCyC, el cual consagra una excepción
a la obligación de conservación a cargo del lo-
cador “...cuando el daño haya sido ocasionado
directa o indirectamente por el locatario...”. La
obligación del inquilino de conservar la cosa
en el estado en que la recibió implica, de su
lado, una actitud diligente y atenta, procurando
más allá de los actos propios de conservación y
mero mantenimiento de la cosa, el de informar
oportunamente al locador sobre toda aparición
de desperfectos o deterioros a fin de evitar que
estos empeoren o se propaguen. Ello más allá,
por supuesto, de que la excepción se tornaría
aplicable en todos los casos en que el deterioro
en la unidad provenga directamente de un acto
o hecho provocado por el locatario, ya sea en
forma intencional o con culpa, imprudencia o
falta de atención adecuada.
2. Incumplimiento del locador a su obligación
de saneamiento: La garantía de saneamiento
debe ser entendida como la acción y efecto
de sanear, reparar o remediar (17). La obliga-
ción del locador derivada de la garantía de sa-
neamiento comprende la de reparar el daño
que sufre el locatario si es vencido en el dere-
cho por un tercero (evicción) o si la cosa dada
en locación tiene un vicio en su materialidad
(vicio oculto o redhibitorio) (18). La respon-
sabilidad por evicción asegura la existencia y
la legitimidad del derecho transmitido (en el
caso de locaciones, la tenencia), y se extiende
a toda turbación de derecho, total o parcial,
que recaiga sobre el bien, por causa anterior o
contemporánea a al contrato, y las turbaciones
de hecho causadas por el locador. En cambio,
la responsabilidad por evicción no compren-
de: i) las turbaciones de hecho causadas por
terceros ajenos al locador; ii) las turbaciones
de derecho provenientes de una disposición le-
gal; iii) la evicción resultante de un derecho de
origen anterior al contrato y consolidado poste-
riormente (19).
Explicado, Obligaciones y Contratos”, Rubinzal-Culzoni Edi-
tores, Buenos Aires, 2020, t. I, p. 589.
(18) El Código Civil y Comercial regula la obligación de sa-
neamiento en los artículos 1033 y siguientes.
(19) Arg. Arts. 1044 y 1045 CCyC.
(20) Arg. Art. 1051 CCyC.
(21) Arg. Art. 1053 CCyC.
(22) Art. 1037.
(23) Art. 8 de la ley 23.091 de Locaciones Urbanas;
Art. 1221 del CCyC en la redacción brindada por leyes 26.994,
27.551 y 27.737. Esta última había agregado a la norma una
buena aclaración a los fines prácticos, al disponer que a los
fines del cálculo de la indemnización debía considerarse para
su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se en-
trega el inmueble, y además aclaraba que en los contratos de
inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al lo-
cador se realiza con una anticipación de tres meses o más, y
dicho preaviso opere sus efectos luego de haberse cumplido
seis meses de contrato, no corresponde el pago de indemni-
zación alguna por dicho concepto, como así también que en
los casos del art. 1199 para el cálculo del pago de dos meses
se consideraría el valor equivalente al mes locativo en que se
entrega el inmueble.
(24) Art. 1199 CCyC, 2º Párrafo, texto según DNU 70/2023.
En la práctica, es habitual que los ajustes vayan de la mano
La responsabilidad por defectos ocultos se
extiende a los vicios redhibitorios, considerán-
dose tales los defectos que hacen a la cosa im-
propia para su destino por razones estructura-
les o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal
extremo que, de haberlos conocido, el locatario
no lo habría tomado, o su contraprestación
hubiese sido significativamente menor (20).
Sería suficiente una molestia, total o parcial,
temporaria o permanente, pero que importe un
verdadero malestar, sacrificio, intranquilidad o
incomodidad de consideración para el locata-
rio, al punto de tornar estresante, desagradable,
anormal o peligroso su uso y goce para la salud
y/o integridad física del locatario y, en locacio-
nes habitacionales, su grupo familiar.
Sin embargo, la responsabilidad por defectos
ocultos no comprende a los defectos del bien
que el locatario conoció, dijo conocer o debió
haber conocido mediante un examen adecua-
do a las circunstancias del caso al momento de
la contratación, como, por ejemplo, inspeccio-
nando adecuadamente el inmueble antes de
contratar. Tampoco comprende los defectos del
bien que no existían al tiempo del inicio de la
locación (21). Sin perjuicio de lo dicho, según lo
dispone el art. 1036 del CCyC, las partes pueden
aumentar, disminuir o suprimir la responsabili-
dad por saneamiento, aunque el propio Código
prevé que las cláusulas de supresión y dismi-
nución de la responsabilidad por saneamiento
son de interpretación restrictiva (22).
I.3. Rescisión sin causa
a) El art. 1221 CCyC en su nueva redacción:
La reforma introducida por el Ddecreto 70/2023
mantiene la facultad del locatario de rescindir an-
ticipadamente el contrato, sin expresión de cau-
sa. A diferencia del caso del locador, el locatario
puede decidir libremente la discontinuidad de la
relación locativa sin que exista una causa, ni con-
tractual ni legal, y sin que exista incumplimiento
alguno del locador. Pero en la nueva redacción
dada por el citado decreto tal facultad puede ser
ejercida en cualquier momento, sin necesidad de
tener que esperar un plazo mínimo de seis meses
de vigencia de la relación, como lo estipulaban
sus normas antecesoras (23). Otra modificación
que trae la nueva normativa es la referente al
cálculo de la indemnización.
Claramente la norma desalienta la rescisión
temprana al imponer un monto indemnizato-
rio atado a la fecha de finalización prevista con-
tractualmente. Así, cuanto más temprana sea la
rescisión, más cara parecería que debería ser la
indemnización; o al menos esa es la intención
aparente de la norma. Pero a todas luces lo que
podrá generar serios problemas interpretativos
a las partes, a los intermediarios y a los propios
jueces que diriman controversias judiciales es
cómo calcular esa indemnización, sobre qué
base y bajo qué parámetros. La norma habla de
un diez por ciento del canon locativo futuro y
refiere que su cálculo debe hacerse desde la fe-
del Índice de Precios al Consumidor o de la combinación de
este con otros índices, como el Coeficiente de Variación Sa-
larial.
(25) El art. 968 CCyC dice: “Contratos conmutativos y alea-
torios. Los contratos a título oneroso son conmutativos cuan-
do las ventajas para todos los contratantes son ciertas. Son
aleatorios, cuando las ventajas o las pérdidas, para uno de
ellos o para todos, dependen de un acontecimiento incierto”.
(26) Como por ejemplo, pago de servicios, tasas, expensas,
etc.
(27) Art. 958 CCyC.
(28) Como bien señala José Ignacio Pastore: “… Supedi-
tar a un porcentaje de ingresos futuros, seguramente des-
conocidos al momento de la resolución, también generará
controversia. Ejemplificamos con un contrato por 24 meses
rescindido en sus albores (ej. Cuarto mes), cuyo precio se su-
pedita a cualquiera de los índices usuales en el mercado (IPC,
construcción, quintales de oleaginosa, kilo vivo de hacienda,
etc.) los cuales varían drásticamente mes a mes o día a día.
Seguramente la variación provocará que hasta su finiqui-
to (mes 24) el locador pretenda el resarcimiento acordado,
mucho después de finalizado el vínculo (20 meses después).
En tal caso, ¿se abonarán los 20 meses restantes al valor del
último mes de vigencia del contrato?, ¿se proyectará un va-
lor estimado de aumento de los restantes 20 meses en fun-
Miércoles 20 de marzo de 2024 | 11
cha de la notificación hasta la fecha de la finali-
zación pactada. De acuerdo con lo que permite
la legislación vigente, a la situación económica
y del mercado inmobiliario actual, lo normal y
habitual es que los contratos fijen un valor ini-
cial con ajustes periódicos (24), por lo que el
canon locativo futuro resulta desconocido (25).
Pero además, de acuerdo con lo que dispone
el art. 1208 del CCyC, la prestación dineraria a
cargo del locatario se integra con el precio de la
locación y toda otra prestación de pago perió-
dico asumida convencionalmente por el locata-
rio (26); lo que hace aún más incierto el monto
de ese canon locativo futuro. Resulta claro que
ese valor solo será conocido por las partes lue-
go de transcurrido el plazo del contrato, pues
será imposible que conozcan de antemano, por
ejemplo, los índices inflacionarios futuros; pero
no resultaría lógico supeditar el pago de la in-
demnización a esa fecha.
Entonces aquí nos encontramos ante un es-
cenario ciertamente imprevisible, que exigirá
de las partes contratantes un esfuerzo negocial
adicional a fin de evitar contingencias jurídicas
no deseadas. Una interpretación integral de
la regulación de alquileres llevaría a concluir
que el art. 1221 CCyC prevé una regla general,
la cual las partes en cada caso deberán pulir y
aclarar debidamente en cada contrato, en ple-
no ejercicio de la libertad de contratación (27).
Así, será recomendable que en los contratos se
prevea si ese canon locativo incluirá los impor-
tes a devengarse por servicios, tasas, expensas u
otros; si se tomará como base de cálculo el valor
del último alquiler; si se tomará el valor del últi-
mo canon locativo más un porcentaje determi-
nado a modo de cálculo o proyección estimada
del precio futuro del canon locativo, etc. En fin,
toda una cuestión no menor que en caso de au-
sencia de convención, a no dudarlo, será fuente
de innumerables controversias (28). Todo ello
sin perjuicio de remarcar que, a nuestro crite-
rio, y por tratarse de una norma de orden pú-
blico (29), las partes no podrían pactar una in-
demnización más agravada que la prevista en la
norma (30). Sin embargo, al tratarse de un de-
recho de naturaleza estrictamente patrimonial
del locador, este podría libremente reducir el
monto indemnizatorio a su favor o hasta inclu-
so renunciar a tal derecho (31). Para ello, claro,
tal reducción o renuncia debería plasmarse en
forma expresa en el contrato.
Es necesario destacar también que la redac-
ción del art. 1221 que trajo el decreto 70/2023
no prevé un plazo de preaviso para ejercer la
voluntad rescisoria. Sus antecesoras (32) pre-
veían un plazo de preaviso de, al menos, un
mes de anticipación. De todos modos, creemos
que por principios de buena fe contractual será
recomendable prever en los acuerdos firmados
algún tipo de antelación o preaviso, principal-
mente a los fines de permitir al locador una
adecuada y oportuna inspección del inmueble
y las condiciones en que se pretende devolver
su tenencia.
ción de los aumentos anteriores? Nuevamente aquí la previ-
sión contractual específica será esencial para lograr previsi-
bilidad al contrato, así como resguardar sus efectos ante su
ruptura.” (PASTORE, José Ignacio, “Locaciones y el efecto del
DNU 70/2023: pasado, presente y futuro de un régimen tan
sensible como desnaturalizado”, LA LEY 22/01/2024, 1, TR
LALEY AR/DOC/68/2024).
(29) Creemos que se trata de una norma de orden público
puesto que el artículo 958 del CCyC dispone que las normas
legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de
las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo deter-
mine en forma expresa para un tipo contractual determinado
“salvo que la norma sea expresamente imperativa y siempre
con interpretación restrictiva.” En el caso, la imperatividad de
la norma surge del su propio texto, dado que expresa que el
locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contrata-
ción “abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del sal-
do del canon locativo futuro”. Es decir que la indemnización
tarifada es una condición sine qua non para el ejercicio de la
facultad rescisoria.
(30) Por ejemplo, aumentando el porcentaje del canon lo-
cativo futuro a considerar para su cálculo, por encima del 10%
previsto en la norma.
(31) Art. 944 CCyC.
(32) Art. 1221 según leyes 27.551, 27.737.
12 | Miércoles 20 de marzo de 2024

b) Muerte de alguna de las partes
El inciso a) del art. 1189 CCyC dispone que,
como regla general, la locación se transmite
activa y pasivamente por causa de muerte. Esta
norma se condice con lo previsto en el art. 1024
CCyC, incluido en el Título II del Libro Tercero
dedicado a los contratos en general, que dispo-
ne que los efectos del contrato se extienden, ac-
tiva y pasivamente, a los sucesores universales,
a no ser que las obligaciones que de él nacen
sean inherentes a la persona, o que la transmi-
sión sea incompatible con la naturaleza de la
obligación, o esté prohibida por una cláusula
del contrato o la ley. Pero la primera parte del
artículo 1189, común a los dos incisos que lo
conforman, dispone que tal regla puede dejarse
de lado por las partes si existe pacto en contra-
rio; es decir que se trata de una norma supleto-
ria y no de orden público. De aplicarse la regla
general y, en consecuencia, si no existe pacto
expreso que prevea la resolución del contrato a
causa de la muerte de una de las partes, el caso
puede presentar sus particularidades y será ne-
cesaria su interpretación en conjunto con las
previsiones del citado art. 1024 CCyC, debido a
que los herederos del locatario podrían no te-
ner interés en continuar la locación, o pueden
tener condiciones económicas muy diferentes
al locatario original o puede ocurrir que, inclu-
so, el destino brindado al inmueble haya sido
inherente al locatario y no guarde ninguna vin-
culación o necesidad con los herederos. Claro
que a los herederos les podría interesar o con-
venir continuar la locación, máxime si se trata
de locaciones con destino a vivienda familiar,
pero si ello no ocurre y herederos no desean
continuar con el contrato, podrán ejercer la fa-
cultad rescisoria sin causa del art. 1221 CCyC o
bien apelar a la rescisión unilateral del contrato
prevista en los artículos 1077, 1078, 1079 ss. y cc.
del CCyC. De todas maneras, no deberá perder-
se de vista lo dispuesto por el art. 1190 CCyC,
que señala que si la cosa locada es inmueble o
parte material de un inmueble destinado a ha-
bitación, en caso de abandono o fallecimiento
del locatario, la locación puede ser continuada
en las mismas condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quien
lo habite y acredite haber recibido del locatario
ostensible trato familiar durante el año previo al
abandono o fallecimiento, prevaleciendo el de-
recho del continuador en la locación por sobre
el del heredero del locatario.
c) Enajenación del inmueble
El art. 1189 CCyC, en su inciso b) también
prevé el caso de enajenación de la cosa locada.
Este supuesto presenta similares considera-
ciones que el caso anterior. Así, salvo pacto en
contrario, si el inmueble objeto de la locación
es enajenado (33), el nuevo adquirente del
inmueble debe respetar los términos y condi-
ciones del contrato de locación celebrado por
el titular antecesor, como consecuencia de un
deber de naturaleza personal y de origen legal
tendiente a proteger al locatario ante este tipo
de situaciones.
d) Otras causales
Además de los preceptos y casos antes ana-
lizados, existen otros dentro del Código Civil y
Comercial en los que puede fundarse la reso-
lución o extinción de la locación, de aplicación
común a todos los contratos bilaterales y con-
mutativos, tales como las cláusulas resolutorias
expresas (pacto comisorio, art. 1086 CCyC), las
cláusulas resolutorias implícitas (arts. 1084,
1087 y 1088 CCyC), la frustración de la finalidad
(art. 1090 CCyC), y la imprevisión (art. 1091 del
CCyC). Sin perjuicio de que el análisis en deta-
lle de cada uno de estos supuestos excedería el
acotado ámbito de estas líneas, es oportuno al
menos mencionarlos aquí para luego ahondar
en su análisis y casuística en otro trabajo.
II. Efectos de la extinción
Cualquiera sea el motivo por el cual un con-
trato llegue a su fin, resultan comunes los efec-
tos o consecuencias que se derivan de ello, pues
de la extinción nacen obligaciones, principal-
mente a cargo del locatario, y ciertas facultadas
en cabeza de ambas partes que no siempre re-
sultan claras en la letra de los contratos; o tantas
veces ni siquiera son reguladas en las cláusulas
particulares que regulan las relaciones entre las
partes.
La última reforma a la regulación de los al-
quileres no trajo modificaciones con relación
a los efectos de la extinción de los contratos de
locación, con la sola excepción de la deroga-
ción del art. 1222 del CCyC, por disposición del
art. 249 del DNU 70/2023.
II.1. El desalojo de viviendas
El art. 11 de la ley 27.551 (34) había sustituido
la redacción del art. 1222 del Código Civil y Co-
mercial en su versión de la ley 26.994, trayendo
un prolijo y detallado procedimiento previo a
seguir en el caso de juicios de desalojo de vi-
viendas con destino habitacional por falta de
pago del canon locativo. En su último párrafo,
incluso, la norma disponía que en ningún caso
el locador podía negarse a recibir las llaves del
inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio
de la reserva por las obligaciones pendientes a
cargo del locatario, agregando que en caso de
negativa o silencio frente al requerimiento por
parte del inquilino a efectos de que se le reci-
ba la llave del inmueble, este podía realizar su
consignación judicial, siendo los gastos y costas
a cargo del locador (35).
Con buen tino, este artículo trató de evitar
abusos de locadores inescrupulosos que, mu-
chas veces injustamente, se negaban a recibir las
llaves del inmueble, invocando la falta de devo-
lución del inmueble en las condiciones pactadas
o su falta de conformidad con las condiciones
de entrega, o incluso negándose a hacerlo sin
mayores argumentos, generando así la acumula-
ción de cánones locativos que solo engordaban
la deuda del inquilino a valores siderales.
Lamentablemente esa fue una práctica re-
petida en el mercado inmobiliario. Penosa-
mente también tal norma dejó de ser derecho
positivo vigente con la entrada en vigor del
DNU 70/2023, sin perjuicio de lo cual, claro,
las partes podrían adaptar a sus contratos en el
sentido de la norma derogada, en ejercicio de la
libertad de contratación.
III. A modo de cierre
No resultará novedoso decir que, en lo que
respecta a contratos de locación, la reforma
introducida por el DNU 70/2023 puso su acen-
to en la libertad de contratación, eliminando
regulaciones más o menos estandarizadas y
arraigadas en nuestro sistema en varios de sus
aspectos principales, permitiendo que las par-
tes contratantes diseñen sus convenciones a
medida con poco intervencionismo normativo
de orden público.
Creemos que se trata de un verdadero cam-
bio de paradigma y un verdadero desafío que
impone un alto grado de responsabilidad en la
función de los operadores inmobiliarios, tanto
a propietarios como intermediarios, para evitar
abusos y situaciones potencialmente lesivas al
inquilino y nocivas al mercado, que deriven en
situaciones litigiosas no deseadas.
Cita on line: TR LALEY AR/DOC/553/2024
Más información
Leiva Fernández, Luis F. P., “27.737. Una
ley retro. (Primera parte. la ‘Ley de Locacio-
nes Urbanas’ en general)”, LA LEY, 2023-
E, 709, ADLA 2023-12, 5, TR LALEY AR/
DOC/2525/2023
Negri, Nicolás J., “El precio de la locación
‘ajustado’ por el índice ‘casa propia’”, ADLA
2023-12, 29, TR LALEY AR/DOC/2920/2023
Libro recomendado
Locación y Contratos Afines
Autor: Calderón, Maximiliano R.
Edición: 2020
Editorial: La Ley, Buenos Aires

(33) La enajenación comprende la compraventa voluntaria gentina y aplicable para los contratos que se celebren a partir adeudarían alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notifi-
como la venta compulsiva dispuesta en una subasta judicial. de su entrada en vigencia; abro-gada por art. 249 del decre- partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador cado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación
(34) B.O. 30/6/2020, con vigencia a partir del día siguien- to 70/2023, B.O. 27/12/2023. a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.
te al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Ar- (35) El artículo disponía además que en ningún caso se locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10)

Edictos
Ante el Juzgado Nacional de Primera
Instancia en lo Civil y Comercial Federal
Nº 10, Secretaría Nº 19, sito en Libertad
731 9º piso de esta ciudad, tramita el
pedido de ciudadanía argentina de la
Sra. NADEZHDA PONOMAREVA de
nacionalidad rusa con DNI 96.320.266
según el expediente “PONOMAREVA
NADEZHDA s/ SOLICITUD DE CARTA
DE CIUDADANÍA” Exp. Nº 18823/2023.
Por ello cualquier persona que tuviere
conocimiento de algún acontecimiento
que estimara podría obstar a dicha con-
cesión, deberá hacerlo a saber a este
Juzgado. Publíquese por dos días.
Buenos Aires, 11 de marzo de 2024
María Lucila Koon, sec.
LA LEY: I. 20/03/24 V. 21/03/24
9368/2022. SANDOVAL SENZANO,
CRISTIAN RILDO s/SOLICITUD DE
CARTA DE CIUDADANIA. El Juzgado Na-
cional de Primera Instancia en lo Civil y
Comercial Federal Nº 2, Secretaría Nº 4 a
mi cargo, de Capital Federal, informa que
SANDOVAL SENZANO, CRISTIAN RIL-
DO, DNI Nº 95.129.244, solicitó la decla-
ración de Carta de Ciudadanía Argentina.
Cualquier persona que conozca algún
impedimento para la concesión del be-
neficio, podrá hacerlo saber a través del
Ministerio Público. Publíquese por dos
días dentro de un plazo de quince días.
Buenos Aires, 22 de febrero de 2024
Constanza Belén Francingues, sec.
LA LEY: I. 20/03/24 V. 20/03/24
El Juzgado Nacional de 1ª Inst. en lo Civ.
y Com. Fed. Nº 11, Secretaría Nº 22, sito
en Libertad 731, 7º piso, de esta Capital,
hace saber que LITSY LORENZO HER-
NÁNDEZ, cuyo DNI es el Nº 96.040.124,
nacida en San Juan, República Domini-
cana, ha solicitado la ciudadanía argen-
tina. Quien conozca algún impedimento
para la concesión del beneficio, podrá
comunicarlo a través del Ministerio Pú-
blico. Publíquese por dos días, en un
lapso de quince días.
Buenos Aires, 26 de febrero de 2024
Alejandro Nobili, juez fed.
LA LEY: I. 20/03/24 V. 20/03/24
9321/2022 RODRÍGUEZ MARTORELLI,
MARÍA GABRIELA s/SOLICITUD DE
CARTA DE CIUDADANÍA El Juzgado
Nacional de Primera Instancia en lo Ci-
vil y Comercial Federal Nº 2, Secretaría
Nº 3 a mi cargo, de Capital Federal, in-
forma que RODRÍGUEZ MARTORELLI,
MARÍA GABRIELA, DNI Nº 95685337,
venezolana, solicitó la declaración de
Carta de Ciudadanía Argentina. Cual-
quier persona que conozca algún impe-
dimento para la concesión del beneficio,
podrá hacerlo saber a través del Minis-
terio Público. Publíquese por dos días
dentro de un plazo de quince días.
Buenos Aires, 31 de octubre de 2023
Luciana Montorfano, sec.
LA LEY: I. 20/03/24 V. 20/03/24
El Juzgado Nacional de 1ª Inst. en lo Civ. y
Com. Fed. Nº 11, Secretaría Nº 21, sito en
Libertad 731, 7º Piso, de esta Capital, hace
saber que AGATHA CAROL ESPINOZA
CAUSSO, cuyo DNI es el Nº 94.457.885,
nacida en CANTO GRANDE, SAN JUAN
DE LURIGANCHO, LIMA, ha solicitado
la ciudadanía argentina. Quien conozca
algún impedimento para la concesión del
beneficio, podrá comunicarlo a través del
Ministerio Público. Publíquese por dos
días, en un lapso de quince días.
Buenos Aires, 6 de marzo de 2024
Alejandro J. Nobili, juez fed.
LA LEY: I. 20/03/24 V. 20/03/24
El Juzgado Nacional de Primera Instan-
cia en lo Civil y Comercial Federal Nº 7, a
cargo de Dr. Javier Pico Terrero, Secreta-
ría Nº 13, a mi cargo, sito en Libertad 731,
6º piso de la Capital Federal, comunica
que la Sra. EGNIS YURBELIS GUTIÉ-
RREZ OCANTO con DNI Nº 95.813.575,
nacida el 6 de mayo de 1984 en Parro-
quia Libertad, Distrito Rojas, Estado Ba-
rinas, Venezuela, ha solicitado la decla-
ración de la ciudadanía argentina. Cual-
quier persona que tuviere conocimiento
de algún acontecimiento que pudiere
obstar a dicha concesión, deberá hacer
saber su oposición fundada al Juzgado.
El presente se publica a los efectos del
art. 11 de la ley 346. Publíquese por dos
días dentro de un plazo de quince días.
Buenos Aires, 15 de diciembre de 2023
Fernando Gabriel Galati, sec.
LA LEY: I. 20/03/24 V. 20/03/24
El Juzgado Nacional de Primera Instan-
cia en lo Civil y Comercial Federal Nº 7,
a cargo del Dr. Javier Pico Terrero, Secre-
taría Nº 13, a mi cargo, sito en Libertad
731 Piso 6º de CABA, comunica que el Sr.
LINARES CASANOVA ANDRES VICENTE
DNI Nº 94891646 nacido el 17 de enero
de 1985, en, Municipio Petare, Distrito
Sucre, Venezuela, ha solicitado la decla-
ración de la ciudadanía argentina. Cual-
quier persona que tuviere conocimiento
de algún acontecimiento que pudiere
obstar dicha concesión, deberá hacer
saber su oposición fundada al Juzgado.
El presente se publica a los efectos del
art. 11 de la Ley 346. Publíquese por dos
días dentro de un plazo de quince días.
Buenos Aires, 2 de febrero de 2024
Fernando Gabriel Galati, sec.
LA LEY: I. 20/03/24 V. 20/03/24
El Juzgado Nacional de Primera Instan-
cia en lo Civil y Comercial Federal Nº 1 a
cargo de la Dra. Silvina A. Bracamonte,
Secretaría Nº 2 a mi cargo, sito en Liber-
tad 731 9º piso de Capital Federal, hace
saber que CARMEN LIZETH MORALES
PADILLA de nacionalidad boliviana con
DNI 94.456.149 ha peticionado la con-
cesión de la ciudadanía argentina, a fin
de que los interesados hagan saber a
este Juzgado las circunstancias que pu-
diesen obstar a dicho pedido. Publíque-
se por dos días. El presente deberá ser
publicado por dos veces en un lapso de
quince días en el diario LA LEY.
Buenos Aires, 21 de febrero de 2024
Emiliano Wigutow, sec.
LA LEY: I. 20/03/24 V. 20/03/24
El Juzgado Nacional de Primera Ins-
tancia en lo Civil y Comercial Federal
Nº 7, a cargo del Dr. Javier Pico Terrero,
Secretaría Nº 14, a mi cargo, sito en Li-
bertad 731, 6º piso de la Capital Federal,
comunica que la Sra. LAURA MILE-
NA MIJARES VALENZUELA con DNI
Nº 95.584.276, nacida el 6 de diciembre
de 1991 en Barinas, República Bolivaria-
na de Venezuela, ha solicitado la decla-
ración de la ciudadanía argentina. Cual-
quier persona que tuviere conocimiento
de algún acontecimiento que pudiere
obstar a dicha concesión, deberá hacer
saber su oposición fundada al Juzgado.
El presente se publica a los efectos del
Art. 11 de la ley 346. Publíquese por dos
días dentro de un plazo de quince días.
Buenos Aires, 29 de febrero de 2024
Carlos Mallo, sec.
LA LEY: I. 20/03/24 V. 20/03/24
El Juzgado Nacional de 1ª Inst. en lo Civ.
y Com. Fed. Nº 11, Secretaría Nº 22, sito
en Libertad 731, 7º Piso, de esta Capital,
hace saber que XIAOXIN CHEN, cuyo
DNI es el Nº 94.348.588, nacida en Mu-
nicipio Changle, Provincia Fujian, Repú-
blica Popular de China, ha solicitado la
ciudadanía argentina. Quien conozca
algún impedimento para la concesión
del beneficio, podrá comunicarlo a tra-
vés del Ministerio Público. Publíquese
por dos días, en un lapso de quince días.
Buenos Aires, 25 de agosto de 2023
Alejandro J. Nobili, juez fed.
LA LEY: I. 20/03/24 V. 20/03/24
El Juzgado Nacional de 1a Inst. en lo Civ.
y Com. Fed. Nº 1, Secretaría Nº 21, sito
en Libertad 73 1, 7º piso, de esta Capital,
hace saber que MANUEL ALEJANDRO
FERNÁNDEZ GUZMÁN, cuyo DNI es
el Nº 95.646.769, nacida en Municipio
Monogas, Estado Guarico, Venezuela,
ha solicitado la ciudadanía argentina.
Quien conozca algún impedimento para
la concesión del beneficio, podrá comu-
nicarlo a través del Ministerio Público.
Publíquese por dos días, en un lapso de
quince días.
Buenos Aires, 21 de febrero de 2024
Alejandro J. Nobili, juez fed.
LA LEY: I. 20/03/24 V. 20/03/24

Director Editorial: Fulvio G. Santarelli PROPIEDAD DE LA LEY S.A.E. e I. linkedin.com/showcase/thom-

Administración, Comercialización y Redacción: Thomsonreuterslaley
Jefa de Redacción: Yamila Cagliero son-reuters-argentina-legal/ Centro de atención
Editores: Tucumán 1471 (C. P. 1050 AAC) al cliente:
Nicolás R. Acerbi Elia Reátegui Hehn Bs. As. República Argentina
TRLaLey thomsonreuters.com.ar/es/solu-
Valderrama Érica Rodríguez Impreso en La Ley, Rivadavia 130, Avellaneda, 0810-266-4444
ciones-legales/blog-legal.html
Jonathan A. Linovich Marlene Slattery Provincia de Buenos Aires.