Luces y sombras del desalojo notarial expres.

Desalojo notarial expres: ¿un procedimiento eficaz para la restitución del bien
inmueble?

​I. ​Introducción, ​(que en forma breve referirá cuestiones generales del

tema).
El 24 de abril del 2019, se promulgó en el Diario Oficial el Peruano, la Ley Nº 30933,
conocida como “desalojo notarial express”, el mismo que había sido aprobado por
mayoría por el pleno del Congreso el pasado 10 de abril, la norma regula el
procedimiento de desalojo con intervención notarial, a razón de los proyectos de ley
Nros. 3312/2018-CR, 3643/2018-CR, 3663/2018-CR.

La norma regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial,

para efectos de que el arrendador de una vivienda pueda recurrir ante un notario
público en caso de incumplimiento del pago de la renta convenida o vencimiento del
contrato de alquiler de la vivienda, el mismo que tiene como propósito la posibilidad
de que la restitución del bien inmueble sea en un plazo de 20 a 30 días.

Sin dudas, el tema del desalojo es un problema latente, que ocasiona perjuicios a
los propietarios que alquilan sus inmuebles para recuperar ante el incumplimiento de
los inquilinos, es por ello, que la norma también dispone que los contratos anteriores
a la vigencia de esta norma podrán acogerse a sus disposiciones mediante una
adenda que cumpla con las formalidades establecidas, entonces, esta norma
obedece como respuesta del legislador ante dicho problema, ampliando las
facultades del notario regulado por el Decreto Legislativo 1049.

En el presente artículo, primeramente se abordará de manera genérica los

procedimientos de desalojo existentes, luego la descripción de la nueva norma
sobre desalojo notarial express, y finalmente se analizará de manera crítica para
efectos de determinar si nos encontramos antes un ante un procedimiento eficaz.
 ​II. ​El Cuerpo, ​(donde en forma ordenada y con los correspondientes títulos y
subtítulos, se desarrollarán todos los aspectos de la temática).

Aquí hay que desarrollar brevemente en qué consiste el desalojo.

Las formas de desalojo que están regulados a la fecha:
● Ley N° 30230, que refuerza la defensa posesoria extrajudicial del Código
Civil,
● Ley N° 30201, que creó el proceso de desalojo judicial express (cláusula de
allanamiento anticipado en el contrato de arrendamiento).
● Algo del Pleno Jurisdiccional Nacional sobre desalojo express
○ En el que se ha establecido la no exigencia de la conciliación previa y
se ha restringido la formulación de excepciones y defensas previas.

● El desalojo notarial express:

La Ley Nº 30933, establece que son competentes para llevar a cabo el

procedimiento especial los notarios que se encuentren en la provincia en la que se
ubica el bien inmueble arrendado para la constatación de las causales de desalojo y
los juzgados de paz letrado del distrito, en el que se ubica el predio, para ordenar y
ejecutar el lanzamiento.

Así, el contrato de arrendamiento deberá contener una cláusula de allanamiento a

futuro, del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del
plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta.
Además, precisará una cláusula de sometimiento expreso a esta ley para que el
notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución
por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo.

La norma establece que la solicitud de desalojo se presentará por escrito, señalando

el nombre del propietario, o el de aquel que tenga derecho a la restitución del bien
inmueble, su domicilio, documento de identidad y firma; así como, el nombre del
arrendatario, su domicilio contractual, de ser el caso, y su número o copia del
documento de identidad.

La norma establece como causales del desalojo el vencimiento del plazo del
contrato de arrendamiento o el incumplimiento del pago de la renta convenida de
acuerdo con el contrato de arrendamiento. De no haberse fijado plazo alguno, se
aplica supletoriamente lo regulado en el Código Civil.

El solicitante finalmente tiene el derecho a tramitar el desalojo con intervención

notarial, ante el notario de su libre elección de cualquier distrito de la provincia en la
que se encuentra el inmueble materia de desalojo.

Para solicitar el desalojo, el bien deberá encontrarse individualizado y en el contrato

de arrendamiento tendrán que consignarse las referencias precisas de su ubicación.
El contrato de arrendamiento, además, deberá estar contenido en el Formulario
Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el D.
Leg. N° 1177.

Procedimiento:

La establece que la solicitud de desalojo será presentada ante un notario para que
constate el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad; el notario notifica al
inquilino para que en un plazo de 5 días hábiles acredite no estar incurso en las
causales fijadas. Vencido el plazo, el notario verifica si existe la causal indicada y
extiende un acta, dejando constancia del vencimiento del contrato o de su
resolución por falta de pago de la renta. El acta, que constituye título ejecutivo para
el lanzamiento, es remitida al juez de paz respectivo.

Seguidamente, se establece que el interesado debe recurrir al juez de paz letrado

solicitando el lanzamiento. Dentro de los 3 días hábiles de recibida la solicitud, el
juez verifica el cumplimiento de los requisitos correspondientes y emite la resolución
de lanzamiento, la orden de descerraje en caso de resistencia, oficiando a la PNP
para que dentro de los 2 días hábiles siguientes preste asistencia y garantía para la
ejecución del desalojo.

luego, empezar a realizar el análisis crítico del proyecto de ley.

Entiendo que va girar en tres ideas.
● Sobre la onerosidad del procedimiento notarial.
● Sobre la competencia, que desarrolla el profesor Cavani.
● Sobre el ámbito de aplicación del procedimiento notarial en relación al
sistema de inscripción registral.

● Quizá por ahí puede salir otra idea, revisaré un poco estos días.

Según Fort Ninamancco, dada la relevancia que ostenta la oposición a la solicitud

de desalojo (pues aquí está la auténtica "prueba de fuego" para efectividad de la
LDN), ... En efecto, la oposición puede apreciarse en dos fases, en la notarial y en la
judicial. Por un lado, qué sucede si el inquilino se opone de forma férrea a la
solicitud de desalojo, ¿el notario igualmente puede emitir un acta "no contenciosa"
de constatación de la causal de desalojo? ¿Puede llamarse acta "no contenciosa" a
un acta que, en realidad, resuelve una controversia? ¿Se le estará brindando poder
jurisdiccional al notario? ¿Cabe un enfoque que permita superar esta cuestión de
inconstitucionalidad de la LDN? Por otro lado, ¿qué sucede con el derecho de
defensa del inquilino en la fase judicial? ¿Puede apelar a una aplicación supletoria
de la normativa del Proceso Único de Ejecución? ¿Cómo podrá reaccionar un juez
ante un acta "no contenciosa" que, en verdad, resuelve una contienda?

¿El legislador estará en la sendero correcto para lograr un auténtico desalojo

express?

​III. ​Conclusiones, ​(que a manera de síntesis final se presentarán las

inferencias más importantes).
● Crítica a la onerosidad del procedimiento notarial
 ● Crítica sobre la competencia notarial.
● crítica a su ámbito de aplicación: sistema registral.

● La Ley según está regulado permitiría a los propietarios que alquilen sus
inmuebles, poder recuperarlos con mayor celeridad, en caso de que los
inquilinos incumplan el contrato.

​IV. ​Propuestas, ​(señalará las alternativas a seguir frente al problema

planteado).

Aquí podrías adherirte a las ideas de Julio Francisco Limo Sanchez, que desarrolla
en su artículo: El proceso de desalojo notarial: una propuesta innecesaria y onerosa.
Y tb, de Renzo Cavani.

​V.​ ​Bibliografía
● LA LEY. (13 de marzo 2019). ​Conozca el proyecto de desalojo notarial
exprés. R​ecuperado el 08 de abril de 2019, de:
https://laley.pe/art/7452/conozca-el-proyecto-de-desalojo-notarial-express

● LEGIS.PE (04 de diceimbre de 2018). El proceso de desalojo notarial: una

propuesta innecesaria y onerosa. Recuperado el 08 de abril de 2019, de:
https://legis.pe/proceso-desalojo-notarial-propuesta-innecesaria-onerosa/

● LEGIS.PE (... de 2018).Recuperado el 10 de abril de 2019 , de:

https://legis.pe/comentarios-pleno-jurisdiccional-nacional-desalojo-express/
● LEGIS.PE (.... de 2018).recuperado el 12 de abril de 2019 de:
https://legis.pe/desalojo-notarial-express-nueva-forma-desalojo/

NUEVA BIBLIOGRAFÍA:
● https://www.facebook.com/prof.renzo.cavani/posts/1316340451837038?__xts
__%5B0%5D=68.ARBabUpEthyuI_lIW4ZilQFpEc_1BFdV30cGLYPgOS1vqw
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n__=K-R
● https://laley.pe/art/7507/jurisdiccion-notarial?fbclid=IwAR2eXnwF-ZgtuzhhzbtI
BA4rzL00Mb3YRX-y1JNtQhv9AlPwYwpynNgxa8M
● http://www.enfoquederecho.com/2019/04/11/desalojo-express/
● https://www.academia.edu/38115301/El_desalojo_notarial_express_una_nue
va_forma_de_desalojo
● LIMO SÁNCHEZ, J. (2017). Propuestas para viabilizar la ejecución del
contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro. En Gaceta
Civil & Procesal Civil (págs. 285-287). Lima: Gaceta Jurídica.
● ARIAS MONTOYA, O. (2018). Enmiendas al proyecto de ley Nº
3312/2018-CR. Ley que crea el Desalojo Notarial. ​Gaceta Civil & Procesal
Civil, Tomo 64 / Octubre 2018,​ 341.
● Tengo más: te pasaré al wasap.