EL PROCEDIMIENTO DE TASACIÓN

Hacer una tasación es buscarle la solución a un problema, el de interpelar en

términos monetarios las distintas influencias económicas, sociales y políticas
sobre una propiedad determinada.

Con el fin de que el tasador pueda resolver ese problema correctamente se ha

desarrollado mediante la aplicación del método científico y la acumulación de
Experiencias un procedimiento que exponemos a continuación:

A. Definición del problema.

Ningún problema puede ser resuelto si no se cono ce con claridad en que

consiste el mismo.
Es requisito indispensable, pues, que el tasador sepa exactamente lo que se
espera de el en una tasación; a este fin el debe:
1.- Identificar la propiedad a tasar.
A) Descripción legal y localización de la propiedad.
B) Determinación clara de los derechos a evaluarse. Posesión total, daños a
la propiedad, servidumbre, inquilinato, etc.
2.- Establecer claramente cual es el propósito de la tasación, para
determinar que procedimiento ha de usarse y a cuales enfoques se le va a
dar mayor importancia, cuales datos deben obtenerse y que tipo de informe
se ha de preparar.
3.- Definición de valor o precios a estimarse. Aunque corrientemente lo que
se evalúa es valor en el mercado.
4.- Establecer la fecha a la cual se desea la tasación.
Ejemplo: cuando se evalúa una propiedad que está en proceso de
expropiación, la tasación casi siempre se requiere para la fecha en que se
incoó el recurso de expropiación. Así mismo para cuestiones de daño u otras
reclamaciones puede que se desee el valor de la propiedad a una fecha
anterior. Ejemplo: valor de un edificio antes de un fuego o un huracán.
B.-Investigación preliminar del tasador.
El propósito de esta investigación es el determinar qué y cuanto trabajo hay
que hacer para resolver el problema de la tasación ya definido.
1.- Determinación del uso mejor y más productivo, a este fin el tasador
debe:
a) Hacer un análisis preliminar del solar, zonificación, uso, servidumbres.
Etc.
b) hacer una inspección preliminar de las estructuras. -
c) Hacer un análisis preliminar de la vecindad donde está enclavada la
propiedad.
2.- seleccionar los en foques que ha de utilizar y ver que cortejos hay que
hacer.
3.-Preparar una lista tentativa de los tipos de datos a obtenerse.
4.- Prepara una lista preliminar de la fuente de donde se pueden obtener
esos datos.
5.- Hacer un estimado tentativo del personal que se va a requerir y de las
consultas profesionales a hacerse.
6.- Estimar el tiempo que va a tomar la tasación.
7.- estimar los costos envueltos.
8.- Determinar los honorarios que debe cobrarse.
9.- Obtener un compromiso escrito de cliente donde se expone el objetivo
de la tasación, la fecha en que la misma debe terminarse y los honorarios a
pagarse.

C) Planificación de la tasación.
1.- Una vez hecha la investigación preliminar y obtenida la confirmación para
proceder la evaluación, el tasador ha de preparar un bosquejo sobre lo que
va contener el informe final pues así puede precisar mejor los datos y
servicios necesarios y el tiempo que le va a tomar.
2.- Bosquejar el trabajo a hacerse en relación con la recopilación y análisis
de datos por:
a) El enfoque de mercado.
 b) El enfoque de costo.
c) El enfoque de ingresos.
3.- Preparar itinerario de actividades y asignar trabajos al personal que va a
colabora con él en la tasación, estableciendo para cada uno la fecha en que
debe terminar su asignación.
4.- Planear el análisis de datos y tendencia económicos y sociales que
afectan el valor de la pro piedad.

EL INFORME DEL TASADOR

A. Introducción:
El informe es el medio que utiliza el tasador para comunicar al cliente cuál
es su conclusión al valor y como llego a esta conclusión. La labor del tasador va
a ser juzgada mayormente a base de sus informes escritos y de sus
presentaciones orales a la corte. Por lo tanto, va a depender en buena parte de
claridad, nitidez, así como cuan lógica sea la secuencia en la presentación de
sus informes. Aun cuando la buena presentación es un factor básico, la misma
no se puede espera que en cubra ciertas deficiencias del informe como:
1-Uso de palabrería innecesaria.
2- Falta de análisis claro.
3- Graves errores de apreciación.
4- La presentación de dato que luego no se utilizan y sobre los que no se
explica nada en el informe.
6- Errores matemáticos.
7- El dejar de obtener datos necesarios.
La extensión del informe va a depender de:
1- Lo que desea el cliente.
2- La complejidad de la tasación.
3- El objetivo de la misma. Algunos clientes, especialmente instituciones
bancarias y/o gubernamentales exigen que el informe se haga en formas
preparadas de antemano. En ese caso el informe es solo un compendio
de lo que contiene corriente el informe escrito del tasador. El evaluador
 debe añadir en un papel adjunto a las formas cualquier información que
el crea pertinente y que no pide la forma. En otras ocasiones al cliente lo
que le interesa es solo el estimado de valor, en cuyo caso con una carta
bastaría.

B. Contenido del informe escrito:

Corrientemente, sin embargo, el tasador ha de preparar un informe
escrito que conste de varias páginas y que incluya lo siguiente:
1- Carta de trámite.
2- Tabla de materias.
3- Resumen de valorización.
4- Objetivo de la tasación y descripción legal; y dirección de la propiedad.
5- Datos del área y la ciudad.
6- Datos sobre la vecindad.
7- Descripción del solar y uso mejor y más productivo del mismo.
8- Descripción de las estructuras y otras mejoras
9- Enfoque de costo (datos, análisis, y estimado de valor)
10-Enfoque de ingreso (datos, análisis, y estimado de valor)
11-Enfoque de mercado (datos, análisis, y estimado de valor)
12-Correlación de los tres enfoques y estimado final del valor.
13-Resumen demostrativo de la capacidad del tasador.
14-Condiciones y premisas limitantes
15-Certificación del Tasador
16-Anexos:
a. Mapas, plano y fotografías.
b. Tablas estadísticas y otros datos detallados.
c. Otros datos sobre la propiedad o sobre los en foques no incluidos en
detalle anteriormente.

Corrientemente se incluye una página portada donde aparece el título de la

tasación. A continuación, se discuten someramente cada una de estas porciones
del informe.
Título de tasación:
El tasador debe establecer para cada tasación un título que la identifique.
Este en la portada de la tasación y a menudo se repite en la primera hoja
del informe.
El titulo debe permitir al tasador identificar claramente la tasación y la
persona o institución para la cual se hizo la misma. Conviene así mismo que
en la portada aparezca en la que se preparó la tasación y el nombre del
tasador.