Ing.

Jesus Moreno
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SUDEBAN #: P – 2.813

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TINACO, ENERO 2023

Informe Técnico de Avalúo. Industrias “Rodanol S.A”, ubicado en la Calle H, Parcelas 62 y 63 del Parque
Industrial Municipal de la ciudad de
Tinaquillo, Municipio Tinaquillo del Estado Cojedes.
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CONTENIDO

Certificado de Imparcialidad

I.- Resumen

II.- Aspectos generales

II.1.- Objetivo del Avalúo

II.2.- Descripción del inmueble

Descripción del Terreno

Linderos
Tipo y Características de la Construcción
Propietario

II.3.- Ubicación e Identificación

II.4.- Titularidad de la propiedad

II.5.- Descripción de la zona

Sector
Vialidad y acceso
Servicios existentes

III.- Metodología y Cálculos utilizados para la obtención del valor

IV.- Conclusiones y Recomendaciones

V.- Anexos:

Cuadros
Referencias

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CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD

El Tasador abajo firmante, certifica que:

a) El monto de avalúo estimado para un inmueble de tipo urbano, perteneciente a la

ciudadana Doris Rafaela Pacheco Carvajal C.I 12.418.235; ubicado en el sector San
Lorenzo de Tinaco, Municipio Tinaco, Estado Cojedes, en el presente mes de Enero
2023, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente
admitidos como justos. Sin que halla influido en su valor ningún otro factor, intención o
sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo, tanto los datos o hipótesis
de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos.
b) No se tiene ningún interés, ni directo, ni indirecto con el propietario del inmueble
avaluado, ni cualquier posible operación comercial; ni me ligan con él lazos
familiares, ni de ninguna otra índole.
c) Los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en el carácter profesional de
ingeniero tasador consciente de mis deberes y responsabilidades.
d) Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar la
estadística necesaria en este estudio son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe
del tasador y que no se ha exagerado ni omitido, conscientemente, ningún factor
importante que pueda influir en el resultado del valor estimado en este estudio
valorativo.
En Tinaco a los 23 días del mes de Enero de 2023

INGº JESUS MORENO.

C.I. 7.539.049
C.I.V. 50.659
SOITAVE: 2.497
SUDEBAN: P- 2.813

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I.- RESUMEN CORPORATIVO:

PRESENTADO A: Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil,

Transito, Bancario del Estado Cojedes.

PROPIETARIO: Doris Rafaela Pacheco Carbajal C.I 12.418.235

OCUPANTE: Doris Rafaela Pacheco Carbajal.

OBJETIVO DEL AVALÚO: Estimación del Valor del Inmueble, “Terreno y

Edificaciones.”
UBICACIÓN: El inmueble está ubicado en el Sector San Lorenzo
frente a la Troncal 005 en Tinaco, jurisdicción del
Municipio Tinaco, Estado Cojedes.

DESCRIPCIÓN: Consta de un Lote de Terreno con un Área de 4062

m2, con sus Obras Complementarias o Externas.

MONTO DEL AVALÚO: $. 52500,00

FECHA TÉCNICA: 23 de Enero de 2023

REALIZADO POR: INGº JESUS MORENO.

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II. ASPECTOS GENERALES

II.1.- Objetivo del Avalúo:

El informe técnico se realizó a solicitud de Doris Rafaela Pacheco Carvajal, para

valorar un inmueble, terreno y sus mejoras; cercado con Paredes de Bloques y Alfajol.
Además de otras mejoras existentes en el Terreno.

II.2.- Descripción del Inmueble:

Terreno:

El inmueble está ubicado en un lote de terreno que forma parte de una mayor
extensión. Con una superficie de cuatro mil sesenta y dos metros cuadrados (4062,00
m2); la cual presenta topografía plana y es de forma irregular.

Linderos del inmueble, según documento:

NORTE: Colinda con terrenos Ejidos Municipales.

SUR: Colinda con Carretera Nacional San Carlos-Valencia, conocida como

troncal 005.

ESTE: Colinda con Terrenos que son o fueron de Arrocera Tinaco.

OESTE: Colinda con Terrenos que son o fueron de la señora Liliana Nicolasa
Carvajal.

Tipo y Características de Construcción:

El inmueble objeto del presente estudio, consta de un lote de terreno de 4062 m2,
construido sobre el las siguientes edificaciones: Pared perimetral en bloque de concreto
e=15 cm, Cerca perimetral en Alfajol,

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CARACTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE EN ESTUD

A. - OBRAS EXTERIORES:

Conjunto de obras que se interrelacionan con la arquitectura del inmueble y se

conjugan entre sí para mejorar el valor del inmueble.

Tipología de construcción:

- CERCA PERIMETRAL DE BLOQUE DE CONCRETO:

Construida con bloques de concreto e= 15 cm, viga de riostra y machones en

concreto armado y su respectivo acero de refuerzo (cabilla ¾”), obra limpia, altura de
tres metros y 357,00 metros lineales. Con un área de 1071,00 m2.

- CERCA PERIMETRAL DE ALFAJOL:

Construida con malla ciclón, con estantes de hierro a 2,40 metros, con brocales de
concreto, altura de 1,80 metros y 248 metros lineales. Con un área de 446,00 m2.

- ESTACIONAMIENTO DESCUBIERTO:

Construido con relleno de granzón natural, compactación mecánica, en un área de

4062 m2.

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Cuadro 1. Resumen de Distribución de Áreas Aproximadas.

Descripción Unidad Cantidad

Terreno m2 4.062,00
TOTAL m2 4.062,00
Infraestructura
Pared Perimetral de Bloque de Concreto m2 1071,00
Cerca Perimetral de Alfajol ml 446,00
Estacionamiento Descubierto m2 4062,00
TOTAL (m2) 5.579,00

PROPIETARIO:

El inmueble objeto del presente estudio de tasación es propiedad de la Ciudadana

Doris Rafaela Pacheco Carbajal, actualmente ocupado por esta.

II.3.- UBICACIÓN E IDENTIFICACIÓN:

Esta propiedad se encuentra ubicada en el Sector San Lorenzo frente a la Troncal 005
en Tinaco, jurisdicción del Municipio Tinaco del Estado Cojedes, conformando un área
total de construcción de 5.579,00 m2, siendo su área de terreno útil aproximadamente
de 4.062,00 m2.

II.4.- TITULARIDAD DE LA PROPIEDAD:

El citado inmueble es propiedad de Doris Rafaela Pacheco Carbajal C.I 12.418.235

según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro
Público del Municipio Tinaco del Estado Cojedes, bajo el número 43, folios del 78 al 80,
Protocolo Primero, Adicional Tomo I, en fecha 06 de Febrero del año 2008.

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II.5.- DESCRIPCIÓN DE LA ZONA:

Sector:

El inmueble en estudio está enmarcado dentro del Área Urbana de Tinaco, y se

encuentra ubicado en, el Sector San Lorenzo frente a la Troncal 005 en Tinaco, jurisdicción
del Municipio Tinaco, Estado Cojedes y su zonificación es AP-5-III. Se encuentra
delimitado, al noreste del Casco Central, se contempla uso Residencial, con una
densidad neta residencial entre 75 a 200 hab/ha; que permite actividades de tipo
residencial y comercio general e intermedio. Los requisitos de construcción estarán
sujetos a la reglamentación que establece la Ordenanza Municipal correspondiente.

Vialidad y Acceso:

Se accede a través de la Troncal 005 por el sentido Tinaco-San Carlos después de

pasar el distribuidor y la alcabala de la policía nacional, se toma la variante de esta
troncal aproximadamente 500 metros al margen izquierdo, donde se encuentra ubicado
el inmueble en estudio.

Servicios Existentes:

La Parcela donde se encuentra el inmueble, cuenta con todos los servicios, tales
como:
 Electricidad.
 Acueducto y cloacas.
 Teléfonos.
 Vías asfaltadas.
 Transporte Públicos y Privados.
 Servicios privados tales como: Comercios varios, entre otros.

III.- METODOLOGIA Y CALCULOS UTILIZADOS PARA LA OBTENCION DEL

VALOR

Se procedió a realizar la búsqueda de información en la Oficina de Registro

correspondiente, que engloba toda la zona urbana del Municipio Tinaco del Estado
Cojedes, sobre todas los terrenos con similares características al bien en estudio, con
la finalidad de derivar el valor unitario justo y cónsono con la realidad.

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De la investigación realizada se localizaron Siete (07) operaciones de compra venta

de terrenos, de las cuales solo tres (03) son comparables, realizadas desde Febrero
de 2021 hasta Septiembre de 2022, los terrenos corresponden a áreas que oscilan
entre 1200 y 4000 m², todos localizados en el sector donde se ubica el inmueble bajo
estudio. Hay que considerar que las ventas protocolizadas en el Registro Inmobiliario,
en la mayoría de los casos está influenciada por la disminución del valor real de la
negociación, debido a una manera de pagar menor cantidad de impuestos o evadir el
pago de tributos de las ventas tanto municipales como nacionales, por lo que considero
no utilizarlos: primero por lo antes descripto y segundo porque los tres tienen precios
excesivamente muy bajos a la realidad del mercado de ofertas, por lo que es necesario
considerar la influencia y efecto de la oferta pública de inmuebles similares en la
formación del valor de la tierra.

Se consideraron dos (02) ofertas públicas las cuales se presentan a continuación:

1.- Sector Pueblo Nuevo, Área= 4485 m²,

Monto= 23.000,00 $, Precio= 5,13 $/ m² Julio 2022

2.- Sector San Luis, Área= 3958 m²

Monto= 16.000,00 $, Precio= 4,04 $/ m² Octubre 2022

La información obtenida a través de estas fuentes (portales digitales) refleja de alguna

manera la verdadera tendencia del valor del mercado. Para la obtención de un valor
promedio de la oferta pública de inmuebles similares encontrados, es necesario aplicar
un procedimiento de ajuste que pondere los datos obtenidos y se le aplique un factor
por efecto de la comisión de venta o la conocida rebaja solicitada siempre en el monto
ofertado, el cual varia generalmente entre el 75% y el 80%.

Valor Promedio= (5,13 $/ m² + 4,04 $/ m²)/2 X 0.80

Valor Promedio= 3,67 $/ m²

Valor Final del Terreno= Valor Promedio X Área= 3,67 $/ m² X 4.062,00 m²

Valor Final del Terreno= 14.907,54 $

Valor del Terreno: 15.000,00 $

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Avalúo de las Construcciones (Método del Costo):

Se procedió a determinar el valor de las construcciones, basados en el enfoque del

Método del Costo, por el cual se determina el valor de las construcciones de acuerdo
a: las características y, el estado de conservación y mantenimiento que presenta la
construcción.
El Método de Costo, determina el valor de reposición del inmueble, es decir,
determina el valor del activo como si fuera nuevo, utilizando las mismas características
constructivas y los mismos materiales.
Determinado el valor de las edificaciones, se calcula la depreciación por medio de la
fórmula de Ross-Heidecke, la cual toma en consideración tanto el grado de
mantenimiento y conservación que posee el inmueble, como la edad del mismo,
además de la vida útil probable.
La inspección técnica realizada a las edificaciones determinó el tipo de construcción
utilizada, y las características del mismo, la cual se comparó con las tablas de resumen
de contenido del informe de costos, de SOITAVE-TIPOS DE CONSTRUCCION del
último semestre 2022 correspondiente a los meses de Julio-Diciembre respectivamente
del mismo año y actualizada al mes de Enero 2023, según las técnicas de estadística y
de valoración, a los efectos de calcular el costo real por metro cuadrado de
construcción del inmueble objeto del presente estudio. Para las otras construcciones
(entendidas como mejoras) se utilizan las partidas de construcción para hallar el valor
por m2 de las mismas, actualizado a la fecha del avalúo.
Determinadas las características constructivas y el precio unitario por metro
cuadrado de construcción, se procede a calcular el valor de las mejoras ante
identificadas. Posteriormente se determina el valor de la depreciación el cual se resta
para determinar el valor definitivo de cada una de las mejoras.

Valor de Mejoras = Área Construcción * Precio Unitario

1.- Cerca Perimetral de Pared; Construida con Bloques de Concreto:

Se realizó el cálculo del valor actual ($. /m2) tomando como referencia de valores la
Partidas de Construcción de las Tablas de SOITAVE-Tipos de Construcción al mes de
Noviembre 2022, y se construye una referencia con la partida Pared de Bloques de
Concreto e= 15 cm Obra limpia; con columnas, viga riostra y viga corona de concreto
armado.

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Donde;

Área Total de Construcción: 1071,00 m2

Precio Unitario Promedio: 32,00 $. /m2

ÁREA P.U. Valor de

(m2) ($./m2) Reposición ($)
1071,00 22,00 34272,00

2.- Cerca Perimetral de Alfajol; Construida con Malla Ciclón:

Se realizó el cálculo del valor actual ($. /ML) tomando como referencia de valores la
Partidas de Construcción de las Tablas de SOITAVE-Tipos de Construcción al mes de
Noviembre 2022, y se construye una referencia con la partida Cerca de Alfajol con
Malla Ciclón, Brocales de concreto a 0,50 metros y estantes de hierro a cada 3 metros.

Donde;

Área Total de Construcción: 248,00 ML

Precio Unitario Promedio: 25,83 $. /ML

MEDIDAS P.U. Valor de

(ML) ($./ML) Reposición ($)
248,00 15,83 3925,84

3.- Estacionamiento Descubierto:

Se realizó el cálculo del valor actual ($. /m2) tomando como referencia de valores la
Partidas de Construcción de las Tablas de SOITAVE-Tipos de Construcción al mes de
Noviembre 2022, y se construye una referencia con la Partida Relleno con Granzón
Natural, compactación mecánica.

Donde;

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Área Total de Construcción: 4062,00 m2

Precio Unitario Promedio: 1,68 $. /m2

ÁREA P.U. Valor de

(m2) ($./m2) Reposición ($)
4062,00 1,68 6824,16

Cuadro Nº 2. Distribución del Valor de Reposición de las Mejoras.

INFRAESTRUCTURA ÁREA P.U. Valor de

S (m2) ($/m2) Reposición ($)
Pared Perimetral de
1071,00 32,00 34272,00
Bloque de Concreto
Cerca Perimetral de
248,00 ML 25,83 $/ML 6405,84
Alfajol
Estacionamiento
4062,00 1,68 6824,16
Descubierto
TOTAL 47502,00

La depreciación utilizada se calcula por medio de la fórmula de Ross-Heidecke, tal

como se describe en el Cuadro Nº 3, según la siguiente formula;

D = (Va - Vr) [α + (1-α) xC]

Dónde:

Va = Valor Actual.
Vp = Vida Probable.
e = Edad.
Vr = Valor de residual (10%Va).
α = Factor de corrección.
D = Depreciación.

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C = Coeficiente de conservación.

TABLA DE ESTADO DE CONSERVACION (ROSS – HEEIDECKE)

ESTADO CARACTERÍSTICAS C
1 Nuevo o muy Nuevo 0%
1,5 0,32%
2 Bueno, conservación Normal 2,52%
2,5 8,09%
Regular, Necesitando reparaciones
3 18,10%
sencillas
3,5 33,20%
4 Regular, Reparaciones importantes 52,60%
4,5 75,20%
5 Demolición 100.00%

De acuerdo a la inspección realizada a las instalaciones se pudo determinar que el

inmueble presenta Buen estado de conservación por lo que el valor de Coeficiente de
conservación es C = 2,52, indicando con esto que la edificación se mantiene en
Conservación Normal.

Los resultados finales se aprecian en el Cuadro N° 3, en el cual se determina la

depreciación definitiva para el inmueble y se calcula el valor final de la edificación;
sumando el valor total del terreno y los costos asociados.

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Cuadro Nº 3. Resumen de Cálculos del Avalúo.

Resumen Cálculo de Avalúo (Método de Costo y Método de Mercado)

Construcción Valor de Depreciación ($) Valor actual ($)
Reposición($)
Pared Perimetral
Bloque de 34272,00 5589,76 28682,24
Concreto
Cerca Perimetral
6405,84 1044,79 5361,05
de Alfajol
Estacionamiento
4062,00 662,51 3399,49
Descubierto
SUB-TOTAL 44739,84 7297,06 37442,78
SUB-
37442,78
TOTAL INFRAESTRUCTURA
Terreno 15000,00
TOTAL Bs. 52442,78

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE = 52500,00 $

Se tiene que el valor estimado del Terreno y sus mejoras es de: cincuenta y dos
mil quinientos $.

($. 52500,00).

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IV.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES:

Una vez realizados todos los análisis para determinar el valor justo del Inmueble,
tomando en cuenta todos los criterios valuatorios que se aplican al presente avalúo y
analizado el Mercado Inmobiliario de la zona, se determinó que el valor más justo
debería ser aquel que represente el mejor uso del inmueble, por considerar que el
mismo está ubicado en un sector urbano y que goza de los usos de acuerdo a lo
establecido en la ordenanza de zonificación.
Los métodos utilizados reflejan la realidad del inmueble en términos monetarios,
determinando con ello, la estimación del valor adecuado tanto para el terreno como
para sus mejoras:

Valor Total del Inmueble es de: Cincuenta y Dos Mil Quinientos $.

($ 52500,00)

Realizado por:

INGº: Jesus Moreno.

C.I.: 7.539.049
C.I.V.: 50.659
SOITAVE N°: 2.497
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V.- ANEXO

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