Aumento de Edificabilidad en la ciudad de Quito mediante el diseño de edificios

Eco-eficientes

Aumento de Edificabilidad en la ciudad de Quito mediante el diseño de edificios Eco-

eficientes
Resumen de la normativa emitida por el Municipio de Quito para la obtención de pisos
adicionales para edificar, mediante el diseño de edificios eco-eficientes.
SOSTENIBILIDAD PARA ARQUITECTOS
Es de mucho agrado, para quienes nos desempeñamos dentro del ámbito de la
arquitectura sustentable, saber que el municipio de Quito ha iniciado un proceso para
promover la construcción sostenible, el cual está vinculado con la autorización para
incrementar el número de pisos edificables en ciertos sectores de la ciudad de Quito.
En la resolución No. 13-2016, emitida por la Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda
del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito en junio del 2016, se detallan los
casos en los que una edificación podrá aplicar al incremento en el número de pisos;
siendo estos:

1. Proyectos en lotes dentro de las Zonas Urbanísticas de Asignación Especial

(ZUAE).
2. Proyectos Urbanísticos Arquitectónicos Especiales.
3. Proyectos de intervenciones prioritarias, o equipamientos zonales o distritales,
calificados por el Concejo Metropolitano.
4. Proyectos en los cuales es factible la redistribución del COS PB
5. Proyectos que privilegien la reutilización de aguas servidas, garanticen
limitaciones de consumo de energía y agua, y en general los que sean un
aporte paisajístico, ambiental y tecnológico para la ciudad.

Siendo el punto 5 el que vamos a explicar en esta entrega, debido a la relación directa
que posee con el diseño y arquitectura medioambiental.
Según la resolución No. 13-2016, el aumento de pisos para edificaciones que
consideren estrategias de diseño sustentable deberá atenerse a las siguientes
condicionantes:

1. Implantarse en lotes iguales o mayores a 400m2.

2. Implantarse en lotes con usos M, R2, R3 y Equipamiento
3. Implantarse en lotes dentro del área de influencia del sistema de transporte
integrado metropolitano (Ver imagen 1).
4. Implantarse en lotes que den frente a una vía no menor a 12m (incluido
aceras).
5. En lotes que den frente a dos vías, todas tendrán un ancho mínimo de 12m.
6. No implantarse en zonas de riesgo no mitigable.
7. No podrán aplicar al incremento de pisos bajo esta figura los lotes que se
encuentren en zonas reguladas por planes especiales debidamente aprobados
por ordenanzas.
8. Los proyectos implantados en lotes con ocupación aislada deben acogerse a la
matriz de eco-eficiencia No. 1 (ver Tabla 3), y los proyectos ubicados en lotes
con otro tipo de ocupación deben acogerse a la matriz No. 2 (ver Tabla 4).
9. Para optar por el incremento de número de pisos, los proyectos deben cumplir
con la matriz de eco-eficiencia energética, la cual será calificada bajo
procedimiento especial, y cuya puntuación será la que determinará el número
de pisos adicionales aprobados para cada proyecto (en base al número de
pisos determinado por el PUOS).
Imagen 1: Área de influencia del sistema de transporte integrado (Secretaría de
Territorio, 2016).

Resumiendo, los promotores que deseen adquirir más pisos para edificar dentro de las
zonas de influencia de paradas del sistema de transporte metropolitano (ver imagen
1), necesariamente deberán implementar estrategias de diseño sustentable, para así
cumplir con la matriz de eco-eficiencia (además de cumplir con el resto de parámetros
mencionados arriba). La escala de calificación para determinar el número de pisos
adicionales para edificar se establece en la Tabla 1.

Tabla 1: Rango de calificación para pisos adicionales (Secretaría de Territorio, 2016).

La casilla de “Rango de Calificación” se refiere al porcentaje por cumplir dentro de la

matriz de eco-eficiencia, y sirve para determinar el incremento de pisos adicionales en
relación al PUOS de cada lote. Es importante recalcar que las zonas de influencia de
las paradas de corredores exclusivos de transporte (eco-vía, trole, etc.), tienen un
límite máximo del 50% de pisos adicionales; mientras que las zonas de influencia de
las estaciones del metro pueden llegar hasta el 100% de pisos adicionales en relación
al PUOS. Como ejemplo, si tenemos un lote dentro de la zona de influencia del metro,
en el cual el límite máximo en altura es de 6 pisos, y queremos edificar hasta 9 pisos,
debemos cumplir como mínimo con el 70% de puntos posibles en la matriz de eco-
eficiencia del Municipio, para así poder adquirir estos tres pisos adicionales (50% del
PUOS).

A diferencia de las zonas ubicadas dentro del régimen ZUAE, donde solo se pueden
adquirir hasta dos pisos, los lotes con influencia de paradas del sistema de transporte
metropolitano podrán adquirir una mayor cantidad de pisos adicionales, dependiendo
del PUOS y del porcentaje obtenido en la matriz de eco-eficiencia.

Adicionalmente, esta disposición ofrece la posibilidad de obtener puntos extras dentro

de la matriz de eco-eficiencia, siempre y cuando se cumpla con rangos de densidad
ocupacional por m2 construido (aplica únicamente en edificaciones cuyo uso mayor
sea vivienda). La Tabla 2 explica este beneficio.

Tabla 2: Puntaje adicional por densidad habitacional en proyectos de vivienda

(Secretaría de Territorio, 2016).

Se asume que la razón para brindar este beneficio es premiar a los proyectos que
promuevan una mayor densidad ocupacional, lo que podría ser potencialmente
beneficioso dentro de estas zonas que poseen nodos de transporte público masivo
cercanos.
El municipio determinó dos matrices de eco-eficiencia, una para lotes con uso de suelo
aislado (No.1) y la otra para el resto de tipos de ocupaciones (No.2). Un resumen de
dichas matrices, junto con el objetivo de cada medida, se muestra a continuación.

Tabla 3: Resumen Matriz de eco-eficiencia No.1. Para lotes con ocupación aislada.

Tabla 4: Resumen Matriz de eco-eficiencia No.2. Para lotes con otro tipo de
ocupación.
Esta resolución emitida por el municipio es un esfuerzo destacable para incentivar al
diseño de edificaciones eficientes en el uso de recursos, y que simultáneamente se
acoplen de mejor manera al entorno natural y construido. Hay algunos aspectos que
deberían ser implícitamente incluidos a futuro, como confort térmico, calidad interior
del aire por ventilación natural e iluminación natural; pero es perfectamente
comprensible que esta norma tenga que aun refinarse y pulirse debido a su reciente
implementación. Esperemos que a futuro este requerimiento no sea exclusivamente
aplicable para la compra de pisos, sino que se incluyan aspectos de sostenibilidad
para todas las edificaciones nuevas de la ciudad, priorizando beneficios e incentivos
para dueños de proyectos y promotores, lo cual es vital para dinamizar el movimiento
de diseño sustentable, el cual, lamentablemente, aún es insípido en la ciudad debido a
la falta de demanda desde el sector de la construcción.

En.Te se encuentra realizando en la actualidad los estudios preliminares para la

compra de pisos adicionales de un proyecto ubicado en la zona norte de Quito. Es un
desafío importante porque se requiere alcanzar como mínimo el 70% del puntaje de la
matriz de eco-eficiencia (tipo de lote aislado), afortunadamente poseemos con el
conocimiento y la experiencia necesaria para enfrentar este proyecto, y contamos con
la seguridad de alcanzar satisfactoriamente las metas propuestas por el cliente dentro
de los plazos estimados. Hasta el momento, los estudios preliminares determinan que
dicho proyecto potencialmente alcanzará el 74.3% de los puntos totales de la matriz,
sin tomar en cuenta los puntos adicionales por densidad, que en el peor de los casos
representarían 3 puntos extras. Esto significaría un incremento de pisos de hasta el
50%, valor necesario para que el cliente pueda obtener réditos económicos de este
proyecto.
Para mayor información sobre este tipo de proyectos, o sobre la nueva normativa para
compra de pisos en zonas de influencia de transporte metropolitano, no duden en
consultarnos haciendo clik aquí, o en la pestaña de contacto en la parte izquierda de la
pantalla.
Referencias

Resolución No. 13-2016 (junio de 2016). Secretaría de Territorio, Habitat y Vivienda;

Municipio del Distrito Metropolitano de Quito.