MFB 2024 Préstamos Inmobiliarios para Web

MÁSTER EN FINANZAS Y BANCA
PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS
Gonzalo Algorri abril 2024
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ÍNDICE
1. Introducción
2. La LCCI
3. Operaciones hipotecarias
4. Análisis de las operaciones
5. Rentabilidad y precio
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¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO?
Un préstamo es una operación financiera en la que una persona, llamada prestamista o

sujeto activo, entrega a otra persona, llamada prestatario o sujeto pasivo, una cuantía
monetaria denominada nominal del préstamo.
A cambio el sujeto pasivo se compromete a reembolsar o amortizar en un plazo
concreto, ya sea mediante un único pago o mediante desembolsos sucesivos, la
cantidad prestada y unos intereses pactados a un tipo de interés.
¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO INMOBILIARIO?
Según la Ley 5/2019 de LCCI, es aquel préstamo que tiene como finalidad la adquisición
de un inmueble, independientemente de que la garantía sea personal, pignoraticia o
hipotecaria, entre otras modalidades.
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TIPOLOGÍAS DE PRÉSTAMOS
TIPOS DE PRÉSTAMOS
SEGÚN FORMA DEVOLUCIÓN DEVOLUCIÓN ÚNICA DEVOLUCIÓN PERIÓDICA
SEGÚN COMIENZO AMORTIZACIÓN CON CARENCIA SIN CARENCIA
SEGÚN EL TIPO DE INTERÉS A TIPO DE INTERÉS FIJO A TIPO DE INTERÉS VARIABLE MIXTOS
SEGÚN LAS GARANTÍAS PERSONALES HIPOTECARIOS EMPRESA PIGNOTARICIOS
TIPOS DE PRÉSTAMOS
SEGÚN FORMA DEVOLUCIÓN DEVOLUCIÓN ÚNICA DEVOLUCIÓN PERIÓDICA

SEGÚN COMIENZO AMORTIZACIÓN CON CARENCIA SIN CARENCIA
SEGÚN EL TIPO DE INTERÉS A TIPO DE INTERÉS FIJO A TIPO DE INTERÉS VARIABLE MIXTOS
SEGÚN LAS GARANTÍAS PERSONALES HIPOTECARIOS EMPRESA PIGNOTARICIOS
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OTRAS TIPOLOGÍAS
1. Préstamo a promotor
a. Mediante disposiciones
b. Con carencia
c. Subrogable a los compradores
2. Préstamo autopromotor
a. Mediante disposiciones
b. Requisitos casi profesionales
3. Crédito puente
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ÍNDICE
1. Introducción
2. La LCCI
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ASPECTOS REGULADOS POR LA LCCI
1. Normas de protección del prestatario

a. Normas sobre publicidad
b. Información al prestatario antes, durante y después
c. Obligaciones de evaluación de la solvencia
2. Normas de conducta y transparencia de los prestamistas
a. Capacitación y competencia del personal
b. Políticas de inventivos
3. El contrato
4. El régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios
5. El régimen sancionador
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ÁMBITO APLICACIÓN LCCI
✓ Que el prestatario, fiador o garante (avalista) sea persona física

✓ Que se hipoteque un inmueble de uso residencial
✓ Que se destine el préstamo a comprar un inmueble construido o por construir de
uso residencial, por un consumidor. Que sea finalista
✓ Para cualquier cuantía del préstamo
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FASES DEL CONTRATO. Fase precontractual
✓ PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL

Poner a disposición del prestatario, de manera gratuita, la información para
comprender la carga jurídica y económica
✓ ASESORAMIENTO IMPARCIAL DEL NOTARIO

Debe garantizar el asesoramiento imparcial al prestatario
✓ ASESORAMIENTO DEL PRESTAMISTA

Prestado por personal que ha superado unos requisitos de cualificación. Si se
declara independiente debe presentar, al menos, tres ofertas vinculantes
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FASES DEL CONTRATO. Etapas fase precontractual
1. EVALUACIÓN DE SOLVENCIA
a. Ver los ingresos presentes y previsibles, los activos en propiedad inmobiliarios,
financieros e industriales, así como los gastos fijos y compromisos adquiridos.
También el valor de la garantía que excede al importe del préstamo
b. Consulta de la CIRBE
c. Tasación de los inmuebles en garantía
El prestatario debe proporcionar toda la información sobre su situación financiera, de

manera veraz
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2. INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL
a. FIPRE.
b. FEIN. Que se considera una oferta vinculante durante unos días
c. FIAE.
d. Simulación de cuotas, con distintos escenarios
e. Borrador de contrato
f. Información sobre distribución de los gastos
g. Condiciones del seguro de daños
h. Advertencia de la obligación de asesoramiento del notario
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3. REMISIÓN TELEMÁTICA AL NOTARIO DE LA DOCUMENTACIÓN

a. El notario verifica que todo esté conforme a Ley
b. El prestatario, fiador y garante reciben el asesoramiento obligatorio del notario
c. Se levanta un “acta de transparencia”. Solo si el resultado del acta es positivo
se puede continuar
El prestatario, fiador y garante deberán responder, en presencia del notario, un test al

objeto de asegurar que han recibido y comprendido la documentación recibida
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FASES DEL CONTRATO. Formalización escritura de préstamo
PUNTOS A DESTACAR:
1. Se regula la situación de vencimiento anticipado por impago
2. Los derechos de los contratantes son irrenunciables. Es ley imperativa
3. Escritura pública y comunicación al Registrador de la Propiedad
4. Se regulan los tipos de interés de demora
5. Se establece la movilidad del préstamo inmobiliario mediante la regulación de la
subrogación
6. Se regulan las comisiones:
a. Apertura
b. Reembolso anticipado
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PUNTOS A DESTACAR:
7. Se regula la distribución de los gastos de la escritura
a. Gastos notariales
b. Gastos registrales
c. Gastos de gestoría
d. Gastos de tasación
8. Impuestos. El sujeto pasivo es el prestamista
9. Seguros
a. Cumplimiento de las obligaciones
b. Seguro de daños
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PUNTOS A DESTACAR:
10. Cláusula suelo
11. Tasación de subasta
12. Ventas vinculadas y combinadas
13. Préstamo multidivisa
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ÍNDICE
1. Introducción
2. La LCCI
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MÉTODOS DE AMORTIZACIÓN
✓ Método francés. De cuota constante

✓ Método alemán. De amortización constante
✓ Método americano. De única cuota de devolución de principal
✓ Métodos crecientes o decrecientes
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PRECIOS DE REFERENCIA DE LOS ACTIVOS
✓ Precio de tasación hipotecaria

✓ Valor mínimo de compraventa a efectos fiscales
✓ Valor a efectos de subasta
✓ Valor a efecto de otros impuestos
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TRIBUTACIÓN OPERACIONES DE PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS
La compra de una vivienda está sujeta a IVA o a TPO

La escritura pública de compraventa está sujeta a AJD
La escritura pública de constitución de hipoteca está sujeta a AJD, así como la
constitución de la garantía
En una novación hipotecaria solo tributan por AJD por el contenido económico de las
clausulas financieras modificadas
La subrogación hipotecaria no lleva asociado el pago de ningún impuesto
Si hay ampliación hipotecaria, la escritura notarial está sujeta a AJD
La cancelación no conlleva impuestos
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SEGUROS ACCESORIOS
✓ Seguro del hogar

✓ Seguro de vida
✓ Seguro de desempleo
✓ Seguro de cambio
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EJECUCIÓN E INTERESES DE DEMORA
✓ Causas de ejecución:
1. Que el prestatario esté en mora
2. Que se hayan superado determinadas cuantías
3. Que el prestamista haya requerido y concedido plazo para cumplimiento
✓ Cálculo de los intereses de demora:
1. Limitación del interés remuneratorio
2. Fijación de la base de cálculo
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ÍNDICE
1. Introducción
2. La LCCI
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ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA
La diferencia entre la fecha de concesión y la fecha pactada de devolución genera

incertidumbres sobre el resultado feliz de la operación
Resulta imposible asegurar de antemano si la operación va a ser repagada en las

fechas pactadas
Es clave justificar que para el prestamista es una buena inversión

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA
PREGUNTAS PARA JUSTIFICAR LA BONDAD DE LA OPERACIÓN:

✓ ¿Quién es el prestatario?
✓ ¿Para qué quiere el dinero?
✓ ¿Qué recursos tiene para afrontar los pagos?
✓ ¿Tiene otros recursos secundarios disponibles?
✓ ¿Es rentable la operación para el prestamista?
ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA. ¿QUIÉN?
ES LA PIEDRA ANGULAR DE LA OPERACIÓN

Es clave el conocimiento profundo de quién es el prestatario
FÍSICA O CON ÁNIMO

JURÍDICA DE LUCRO U
OTROS FINES
PÚBLICA O EN MARCHA
PRIVADA O RECIEN
CONSTITUÍDA
ANÁLISIS DE LA PERSONA FÍSICA
DATOS PERSONALES DATOS PROFESIONALES
DATOS ECONÓMICOS
ANÁLISIS DE LA PERSONA JURÍDICA
DATOS SOCIETARIOS DATOS ACTIVIDAD
DATOS ECONÓMICOS
FUENTES DE INFORMACIÓN
ENTREVISTA PERSONAL REGISTROS INTERNOS
REGISTROS OFICIALES OTRAS FUENTES

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA. ¿PARA QUÉ?
DESTINO DE LA OPERACIÓN
ADQUISICIÓN INMUEBLE FINANCIACIÓN CIRCULANTE
FINANCIACIÓN OTRA INVERSIÓN REESTRUCTURACIÓN DE DEUDAS

DESTINO DE LA OPERACIÓN:
✓ Reputacional
✓ Coherente con la actividad y la situación económica-financiera
✓ Financieramente viable: el gasto o inversión deben quedar totalmente
financiados con la aportación del prestatario, la financiación bancaria y otras
fuentes de financiación si es que existen y que debemos conocer
¡¡ATENCIÓN A LAS INVERSIONES ALTAMENTE ESPECULATIVAS!!

MODALIDAD
IMPORTE
CARACTERÍSTICAS
DE LA PLAZO
OPERACIÓN
PLAN DE AMORTIZACIÓN
GARANTIAS
ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA. ¿CON QUÉ?
LA CAPACIDAD DE REPAGO EN PERSONAS JURÍDICAS (I)

El prestatario tiene que devolver el préstamo en efectivo, por lo que la capacidad de
repago se mide por la capacidad de generar caja libre, que es el resultado de
restar a los ingresos netos, los gastos necesarios para obtener esos ingresos y para
seguir obteniéndolos en el futuro.
¡¡ES UN TEMA DE FLUJOS, NO DE PATRIMONIO!!

LA CAPACIDAD DE REPAGO EN PERSONAS JURÍDICAS (II)
Caja libre para pago de deuda = EBITDA - Impuestos - CAPEX
EBITDA = Ventas - Coste de Ventas - Costes Operativos

LA CAPACIDAD DE REPAGO EN PERSONAS FÍSICAS
POR CUENTA PROPIA POR CUENTA AJENA
Criterios idénticos a los Criterios estandarizados:

utilizados para las personas ➢ Tasa de esfuerzo
jurídicas ➢ Ahorro previo
LA CAPACIDAD DE REPAGO EN OPERACIONES ESPECIALES

Son aquellas en las que el repago no está ligado a la capacidad de generación de
rentas por el titular de forma recurrente, sino por ingresos puntuales o específicos.
En estos casos debemos extremar la información sobre la calidad de esos derechos
y la capacidad de los obligados.
Ejemplos:
➢ La operación se repagará con un cobro único específico y determinado
➢ El repago se hará con las rentas generadas por el propio proyecto que se
financia
PROBLEMAS DE RECOBRO: LAS GARANTÍAS
Las garantías no justifican la concesión de una operación, pero son necesarias para
su formalización.
Proporcionan una doble función:
➢ Permiten reestructurar una operación si la capacidad de reembolso se deteriora
➢ Reducen las pérdidas si la operación resulta impagada
Hay tres tipos de garantías principales:
➢ Personales
➢ Hipotecarias
➢ Pignoraticias
TIPOS DE GARANTÍAS: CONCEPTOS RELEVANTES
AVALES SEGUNDA AFECCIÓN

SOLIDARIOS HIPOTECA TÍTULOS
PRIMER DISTRIBUCIÓN LLAMADA

REQUERIMIENTO HIPOTECARIA AL MARGEN
LA TASACIÓN
Debe inscribirse con la hipoteca y tiene consecuencias legales.
Hay que distinguir entre advertencias y condicionantes:
➢ Las advertencias en una tasación nos señalan alguna circunstancia que es
conveniente comprobar, pero no condicionan su validez
➢ Los condicionantes anulan la validez de la tasación y deben ser subsanados
siempre
LOAN TO
VALUE
LA TASACIÓN. PROCEDIMIENTOS
1. Descuento de rentas
2. Comparación mediante testigos
3. Valor de reposición
RASGOS GENERALES:
➢ La ubicación geográfica del inmueble y los servicios próximos (zonas verdes, lugares de
ocio, etc.)
➢ La situación del inmueble dentro del propio edificio (altura, orientación, etc.).
➢ La superficie del inmueble y su distribución (metros cuadrados totales y útiles, etc.).
➢ La calidad de los materiales de construcción.
➢ La antigüedad del inmueble y su estado de conservación (reformas, mejoras, etc.)
ÍNDICE
1. Introducción
2. La LCCI
62
DETERMINACIÓN PRECIOS DE LOS PRÉSTAMOS
COSTE COSTE RENTABILIDAD

FONDOS RIESGOS CAPITAL
PRECIO /
DIFERENCIAL
63
64
65
Coste de capital
66
67
75

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4. Análisis de las operaciones

Un préstamo es una operación financiera en la que una persona, llamada prestamista o

¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO INMOBILIARIO?

SEGÚN FORMA DEVOLUCIÓN DEVOLUCIÓN ÚNICA DEVOLUCIÓN PERIÓDICA

4. Análisis de las operaciones

ASPECTOS REGULADOS POR LA LCCI

1. Normas de protección del prestatario

ÁMBITO APLICACIÓN LCCI

✓ Que el prestatario, fiador o garante (avalista) sea persona física

FASES DEL CONTRATO. Fase precontractual

✓ PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL

✓ ASESORAMIENTO IMPARCIAL DEL NOTARIO

✓ ASESORAMIENTO DEL PRESTAMISTA

FASES DEL CONTRATO. Etapas fase precontractual

El prestatario debe proporcionar toda la información sobre su situación financiera, de

FASES DEL CONTRATO. Etapas fase precontractual

FASES DEL CONTRATO. Etapas fase precontractual

3. REMISIÓN TELEMÁTICA AL NOTARIO DE LA DOCUMENTACIÓN

El prestatario, fiador y garante deberán responder, en presencia del notario, un test al

FASES DEL CONTRATO. Formalización escritura de préstamo

FASES DEL CONTRATO. Formalización escritura de préstamo

8. Impuestos. El sujeto pasivo es el prestamista

FASES DEL CONTRATO. Formalización escritura de préstamo

11. Tasación de subasta

12. Ventas vinculadas y combinadas

13. Préstamo multidivisa

4. Análisis de las operaciones

✓ Método francés. De cuota constante

PRECIOS DE REFERENCIA DE LOS ACTIVOS

✓ Precio de tasación hipotecaria

TRIBUTACIÓN OPERACIONES DE PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS

La compra de una vivienda está sujeta a IVA o a TPO

✓ Seguro del hogar

EJECUCIÓN E INTERESES DE DEMORA

4. Análisis de las operaciones

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA

La diferencia entre la fecha de concesión y la fecha pactada de devolución genera

Resulta imposible asegurar de antemano si la operación va a ser repagada en las

Es clave justificar que para el prestamista es una buena inversión

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA

PREGUNTAS PARA JUSTIFICAR LA BONDAD DE LA OPERACIÓN:

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA. ¿QUIÉN?

ES LA PIEDRA ANGULAR DE LA OPERACIÓN

FÍSICA O CON ÁNIMO

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA. ¿QUIÉN?

ANÁLISIS DE LA PERSONA FÍSICA

DATOS PERSONALES DATOS PROFESIONALES

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA. ¿QUIÉN?

ANÁLISIS DE LA PERSONA JURÍDICA

DATOS SOCIETARIOS DATOS ACTIVIDAD

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA. ¿QUIÉN?

ENTREVISTA PERSONAL REGISTROS INTERNOS

REGISTROS OFICIALES OTRAS FUENTES

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA. ¿PARA QUÉ?

ADQUISICIÓN INMUEBLE FINANCIACIÓN CIRCULANTE

FINANCIACIÓN OTRA INVERSIÓN REESTRUCTURACIÓN DE DEUDAS

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA. ¿PARA QUÉ?

¡¡ATENCIÓN A LAS INVERSIONES ALTAMENTE ESPECULATIVAS!!

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA. ¿PARA QUÉ?

ANÁLISIS DE UNA PROPUESTA. ¿CON QUÉ?

LA CAPACIDAD DE REPAGO EN PERSONAS JURÍDICAS (I)