Propiedad horizontal la propiedad horizontal se encuentra regulado en el código

civil y comercial de la nación y su concepto está regulado en el artículo 20, 37,

que nos dice que es el derecho real sobre el inmueble propio su titular la facultad
de uso, goce y disposición material y jurídica sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio de conformidad con lo que establece este título, el
reglamento de propiedad horizontal, las diversas partes del inmueble, así como
las facultades que sobre ella se tienen son interdependientes y conforman un
todo, no es prescindible. Por consiguiente, este derecho real se ejerce sobre un
inmueble propio del titular del derecho real tiene el uso, goce y disposición
material y jurídica sobre la parte activa y como este uso y goce y disposición no
sólo basta regulado por el código civil y comercial. En este título, sino también
por el reglamento de copropiedad si las partes comunes y privativas y las
facultades que se tienen sobre las mismas son interdependientes y conforman
un todo imprescindible que quiere decir esto que si por ejemplo en unidad
funcional es una parte privativa también de transmitirla.

Indivisa que tengo de las partes comunes, o sea, no se puede vender la unidad
funcional. Sin ellas, porque justamente son un todo imprescindible si son
inseparables no pueden dar por un lado y constituir derechos reales sobre las
partes comunes sobre eso. Indivisa, y por otro lado, sobre la unidad funcional. Si
es un conjunto asunto hora el civil en el artículo 20, 38, nos dice de qué forma se
debe constituir la propiedad horizontal y no dice lo siguiente al fin de la división
jurídica del edificio. El titular de dominio o condominio de redactar por escritura
pública el reglamento de propiedad horizontal que debe inscribirse en el registro
inmobiliario, el reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente
sobre la unidad funcional buena analicemos este concepto con ejemplos, y
supongamos que yo soy la titular de dominio de la casa con muchos metros
cuadrados, un día vieron promotor desarrollista que se dedica al negocio. Los
fideicomisos inmobiliarios y comprarme la casa para ti para derribarla y construir
allí un edificio de 10 pisos con cocheras y si no sabe ni lo que es una buena
suma de dinero por adelantado y 2 U funcionales una vez que se encuentre
construido el edificio pasa el tiempo, el edificio se construye exitosamente y
bueno, según este artículo y para poder hacer la división jurídica del edificio, o
sea que de ser un derecho real de dominio o condominio pase a ser propiedad
horizontal se redactar el reglamento de propiedad horizontal inscribirse en el
registro de la propiedad inmueble, pero lo cierto es que con estos dos actos en
verdad no hacen ningún derecho real, sino que lo que obtenemos es el estado
de propiedad horizontal, una etapa transite iba de mutación del régimen y aún no
tenemos el derecho real de propiedad horizontal constituidos y determina el
momento exacto. A partir del cual nace un derecho real, es sumamente
importante por los efectos que produce el régimen, por consiguiente, la
propiedad horizontal, en cuanto su constitución dividirla en dos etapas. Unidad
vamos a llamar fase estática donde nos encontramos en una etapa previa al
nacimiento del derecho real denominado estado de propiedad horizontal. Esta es
la conjunción de varias situaciones como ser la confección del plano de división
realizado por un agrimensor y aprobado por la autoridad administrativa de cada
jurisdicción. El reglamento redactado en escritura pública e inscrita registro de la
propiedad inmueble, si el código civil y comercial regula esta tapa de pre
horizontalidad del artículo 20 70 al 20, 72 y nos dice específicamente en el
artículo 20 71 por ejemplo que para poder celebrar contratos sobre unidades
construirlas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular de
dominio de un inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente. Para el
caso en que si evitar el riesgo de fracaso de la operación ahora en esta etapa de
pre horizontalidad puede suceder que el edificio se encuentre construido con
toma de posesión de varias unidades funcionales, con el plano aprobado y el
reglamento correctamente inscripto si esta situación que acabo de mencionarles
da nacimiento al derecho real. Por tal motivo, lo denominamos estado de pre
horizontalidad, puesto que la única forma en que nace un derecho real en la
conjunción de título suficiente y modo suficiente como ya vimos anteriormente, la
forma de constituir si todos los derechos reales y esta parte la denominamos
fase estática. Así, porque representa la ficción jurídica, puesto que sólo le falta
cumplir con los requisitos de forma que dispone la ley conforman 18 82 del
código civil y comercial. Si la dinámica se produce con el nacimiento de la
propiedad horizontal, y como en todo derecho real con el título y modo suficiente
nacimiento, sólo opera con la enajenación de las unidades funcionales, y esto
puede cerrarse a través de la adjudicación tradición con título suficiente, sino
que también por sucesión o prescripción adquisitiva se necesitan simios y de
estas dos etapas, puesto que no se escribirá ningún título en el registro
correspondiente unidad funcional y de forma previa nos escribió reglamento y
tiene el plano de división aprobado hasta etapa la denominamos dinámica,
puesto que aquí el derecho real se encuentra perfectamente constituido y
producir efectos propios del régimen. Una vez que se cumplen estas dos etapas
no sólo que nace la propiedad horizontal como derecho real, sino también la de
la vida en comunidad propia del régimen desde el consorcio de propietarios y
sus respectivos órganos como son la asamblea del Consejo de propietarios y el
administrador es por eso que decimos que a partir de este momento el régimen
cobra vida. Ahora ya tenemos nuestro edificio construido si lo tenemos
constituido propiedad horizontal se comenzar a estudiar ahora su conformación,
o sea, los derechos y obligaciones que tienen los titulares sobre las partes y qué
tipo de restricción bien el edificio se encuentra compuesto de partes propias y
partes comunes, cosas y partes propias nos dice el código civil en el artículo 20,
43 y nos dice lo siguiente son necesariamente propias con respecto al unidad
funcional, cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias. Los tabiques internos no cortantes, las puertas, ventanas,
artefactos y los revestimientos incluso de los balcones también son propias las
cosas y partes que susceptibles de un derecho exclusivo prevista como tales en
el reglamento de propiedad horizontal perjuicio de las restricciones que impone
la convivencia ordenada por condiciones en que se dice que el propietario de la
unidad funcional, en rigor de verdad es el dueño de un cubo de aire. Si, por
consiguiente, la unidad funcional, como bien dice el artículo es la siguiente
consiste en pisos, departamentos locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, independencia funcional y
comunicación con la vía pública directamente por un post o por un pasaje como
ser considerada cosa propia para el titular del derecho real de propiedad
horizontal, pero siempre bajo los términos del artículo 20 43 como recién
acabamos de ver si ahora bien, las cosas comunes. El código civil y comercial
de la nación las clasifica de la siguiente forma. No hablar primero de cosas y
partes necesariamente comunes y el carácter de necesariamente común impide
que estás partes o cosas transformadas en privativas también al ser
necesariamente comunes dejan claro que no pueden transformarse en privativas
ni siquiera ni siquiera con la unanimidad de todos los propietarios y si así fuera
estaría viciado de nulidad. Esto es así porque son cosas que hacen al estructura
al funcionamiento y seguridad imprescindible del edificio. El artículo 20, 41 en
varios ejemplos de cosas consideradas necesariamente comunes, como ser el
terreno los pasillos vía su elemento que comunican unidades entre sí, ya estas
con el exterior, los techos, azoteas, terrazas, patios solares, los cimientos
columnas vidas si y muchísimas otras cosas más como los ascensores y
montacargas, escaleras, los muros exteriores y los divisorias de unidades entre
sí con cosas y partes comunes, etc., etc. ahora bien, también nos habla el
código de las cosas y partes comunes no indispensables y no indispensables en
este caso el artículo 20 42 dice que son cosas y partes comunes no
indispensables, como por ejemplo la piscina el solar en el gimnasio en lavadero
el salón de usos múltiples y aclara que esta enumeración simplemente carácter
enunciativo enunciativos y por eso estas partes y cosas, y pueden ser
transformadas en privativas porque con su mutación no se comprometen y la
seguridad del edificio y el funcionamiento de la ahora bien, para que sean
transformadas en parte privativas requiere la dignidad de todos los propietarios y
se debe modificar el reglamento e inscribirlo en el registro si ahora bien qué
mayoría dispone el código civil y comercial de la nación, las edificaciones en
estos sectores buenas como mencionamos anteriormente, se requiere mayoría
absoluta para modificar cosas o partes comunes. En este sentido, el artículo 20
51 nos dice lo siguiente mejora u obra nueva que requiera mayoría para realizar
mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes. Los propietarios o el
consorcio requiere consentimiento de la mayoría de los propietarios informe
técnico de un profesional autorizado, quien solicita la autorización si les
denegada por la minoría afectada en su interés particular que se opone la
autorización si se concede acción para que el juez deja sin efecto la decisión de
la asamblea, el juez debe evaluar si la mejora u obra nueva costo excesivo
contrario al reglamento a la ley y se afecta la seguridad, solidez, solubilidad,
destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble, la resolución de
la mayoría, no se suspende sin una orden judicial expresa, esto lo que nos dice
el artículo Arabia se refiere a cosas o partes que no son necesariamente
comunes no ha hecho se refiere a que se refiere este artículo que recién vimos
justamente a cosas o partes que no son necesariamente comunes veámoslo con
un ejemplo por ejemplo para hacer un cantero en el ingreso del edificio se
requiere un informe técnico donde se indique de qué forma se hará la obra y se
afecta uno la estructura seguridad del edificio, la mayoría absoluta se compone
por la mitad +1 de los votos sobre total de los propietarios y por el parque o de
mejoras, se requiere la unanimidad buena el artículo 20 52 no los responde al
decir si la mejora u obra nueva realizada por un propietario por el consorcio
sobre cosas y partes comunes a un cuando no importe elevar nuevos pisos o
hacer excavaciones gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera
sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios, como por
ejemplo construirla tras una parrilla también nos dice el artículo requiere
unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes. En particular,
que sólo beneficia a un propietario, por ejemplo, techar un patio interno que
esposa como el uso privativo de unidad funcional 12 no el artículo 20 53 no
hablar de las mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora obra nueva
autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario
debe efectuarla su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento
de propiedad horizontal y su inscripción, o sea el titular unidad funcional 12 que
tiene un patio que cosa común, pero de uso privativo. O sea que solamente él
tiene acceso en el uso y goce del mismo al techarlo soportar el costo de la obra
y si la misma requiere modificación del reglamento también debe solventar los
gastos de la redacción del reglamento hacerlo por escritura pública e inscribirlo
nuevamente en el registro de la propiedad inmueble, si por consiguiente para
estas mejoras que recién vimos se requiere el voto unánime de todos los
propietarios por el que sucede con las reparaciones urgentes se debe hacer
asamblea previamente a su reparación. Qué mayoría se requiere buena en el
caso reparaciones urgentes y podemos civil y comercial nos dice que cualquier
propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del Consejo de
propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes
comunes con carácter de gasto de negocio, 100 to resulta injustificado nos dice
el código, el consorcio pueden evitar el reintegro total o parcial y exigir si es que
corresponde la restitución de los bienes a su estado anterior. Si a costa del
propietario. Entonces, por ejemplo, cuando cerró un caño de agua y armonía
funcional se inunda dicha reparación es considerada urgente, por tal motivo el
código civil y comercial para evitar mayores perjuicios autoriza cualquiera de los
propietarios realizar la reparación si es que no está en administrador y no al
Consejo de propietarios y esto por supuesto que lo habilita luego a pedir el
reembolso de los gastos al administrador extra de la recaudación de expensas,
por ende, no hace falta decisión previa de la asamblea para realizar este tipo de
reparaciones y análisis del artículo 20, 55, que nos habla de la mayoría
necesaria cuando gran deterioro o destrucción del edificio. Por ejemplo, se
incendió el edificio no bueno el código civil nos dice al respecto que en caso de
grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que
represente más de la mitad de valor puede resolver su demolición y la venta del
terreno y de los materiales de reparación, o la reconstrucción si se reserva
reconstrucción, la minoría puede ser obligada a contribuir a ella y puede
liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la
obra ante la ausencia del interesado, la mayoría puede adquirir la parte de los
disconformes valuación judicial horaria entre destrucción del edificio grave
deterioro, como vimos recién la asamblea por mayoría absoluta y mayoría
absoluta que represente a más de la mitad del valor del edificio, puede optar por
demoler vender o reparar si se resuelve la reconstrucción. Por ejemplo, la
mayoría que que no quiero que no esté de acuerdo, si no puede ser obligada a
reconstruir la cosa. Es por eso que el artículo que el código no la posibilidad de
que estas personas que están disconformes venda a un tercero otro propietario
si la parte de su unidad funcional de las otras partes comunes. Por supuesto,
pues bien sabemos hasta acá como se encuentra constituido el edificio, las
mayorías necesarias para modificar cada parte. Ahora veamos, por
consiguiente, que puede hacer nuestro titular del derecho real de propiedad
horizontal sobre partes comunes y privativas. El artículo 20 45 no son de las
facultades y nos dice que cada propietario puede, sin necesidad de
consentimiento de los demás enajenar la unidad funcional que le pertenece o
sobre constituir derechos reales o personales, la constitución, transmisión o
extinción de un derecho real gravamen o embargo sobre unidad funcional
comprende a las cosas y partes comunes de la unidad complementaria y no
puede realizarse separadamente de o sea que sin entendimiento de los demás
propietarios y el titular de unidad funcional puede enajenarla constituir derechos
reales, como por ejemplo el hipotecar la. Puede constituir una servidumbre
puede constituir usufructo y también derechos personales, por ejemplo, dar la
locación horaria disposición jurídica sobre la cosa. Lleva tanto a las partes
privativas comunes y complementarias porque recordemos como bien dijimos al
principio que vas si son un todo imprescindible. Ahora bien, para personalizar las
obligaciones, las obligaciones que tiene este titular del derecho real de
propiedad horizontal, eso no lo dice el artículo 20 46 cuando dice que el
propietario está obligado a cumplir con las disposiciones del reglamento de
propiedad horizontal y del reglamento interno, si es que lo han conservar en
buen estado su unidad funcional pagar las expensas comunes ordinarias y
extraordinarias en la proporción de su parte indivisa contribuir a la integración
del fondo de reserva. Si lo permitir el acceso su unidad funcional para realizar
reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, asimismo,
para verificar el funcionamiento de cocina, escalafones, estufas y otras cosas
riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación también está obligado a
notificar fehacientemente al administrador. Su domicilio especial, si opta por
constituir uno diferente al de la unidad funcional, por ejemplo en el caso de que
el titular de la unidad funcional se mude y de locación del inmueble. Bueno en
este caso si el titular está obligado a notificar a notificar al administrador sobre el
domicilio especial que tengas y también vamos a tener prohibiciones estas
prohibiciones están reguladas en el artículo 20, 47 y nos dice lo siguiente que los
propietarios y los ocupantes tienen prohibido destinar las unidades funcionales a
usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de
la propiedad horizontal por la tranquilidad de los demás. De cualquier manera
que exceda la normal tolerancia ejercer actividades que comprometan la
seguridad del inmueble y depositar cosas peligrosas o perjudiciales y. Ahora
bien, el destino de las unidades funcionales cuando se planifica la construcción
del edificio, en necesario decidir e incluir en el reglamento, el destino que tendrá
el edificio y dependiendo de ello se analizarán todos los requisitos que deben
tener las unidades funcionales como por ejemplo destino de vivienda, comercios,
oficinas, consultorios y horaria que pasa si se incumple se sirvió hola estas
disposiciones del reglamento bueno para eso el código civil y comercial regula el
sistema de infracciones en el artículo 20, 69 y nos dice que en caso de violación
por un propietario ocupante de las prohibiciones establecidas en este código en
el reglamento de propiedad de propiedad horizontal, sin perjuicio de las demás
acciones que correspondan el consorcio cualquier propietario afectado tiene
acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía
procesal a breve dispone el ordenamiento local tiene infractores ocupante no
propietario puede ser desalojado en caso de reiteración infracción buena el
presente artículo vemos que habla de acciones judiciales y las cuales deben
tramitar por el proceso más abreviado, sin embargo, es común encontrarnos
además en el reglamento de copropiedad con sanciones incumplimientos en el
uso y goce de cosas comunes como ser dejar sus resumen del edificio. Luego
utilizarlo puede exceder la normal tolerancia por ejemplo por ruidos molestos y
molestos con el caso, hacer una fiesta con música fuerte un lunes a las 3:00 de
la mañana bueno en estos casos lo que se dispone generalmente son multas
dinerarias que por lo general se cargan a las expensas del titular de la unidad
funcional que realizó la infracción. Si este tipo de sanciones, si bien el código no
específicamente son la mayoría son dispuestas dentro del reglamento si
recordemos que todo lo que le que el código civil y comercial nos dice todo el
contenido que debe tener un reglamento que ya lo vamos a ver más adelante,
pero que queda a disposición si el criterio de la autonomía de la voluntad de las
partes de quienes lo redactan agregar mayores cláusulas y horaria con respecto
a las obligaciones vimos que el artículo 20 46 en el inciso se nos decía que
estaban obligados al pago expensas horaria reafirmando su obligación, el
artículo 20 48 nos habla de la obligación por gastos y contribuciones nos dice
que cada propietario debe atender a los gastos de conservación y reparación de
su propia unidad funcional asimismo de pagar las expensas comunes ordinarias
administración de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o
bienes del consorcio necesarias para mantener en buen estado las condiciones
de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y la resultante de las
obligaciones impuestas al administrador por la ley para reglamento o por la
asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso circulación de personas con
discapacidad fijas o móviles y para las vías de evacuación alternativos para
casos de siniestros deben también pagar las expensas comunes extraordinarias
dispuestas por resolución de la asamblea y finaliza el artículo diciendo que el
certificado de deuda, expedido por el administrador y aprobado por el Consejo
de propietarios, si ésta existe el título ejecutivo para el cobro a los propietarios
de las expensas y demás contribuciones a ver a modo de resumen, por
consiguiente, podemos decir de este artículo que cada propietario primero de
responder por los gastos de conservación y reparación de su unidad funcional. A
su vez nos dice que debe pagar expensas, y extraordinarias. Ahora bien, que
gastos ordinarios y cuales son extraordinarios bueno expensas comunes son los
gastos ordinarios de conservación del edificio, como ser lo juzga limpieza el
sueldo del encargado, papelería, honorarios del administrador y gastos de
mantenimiento y son extraordinarios todos aquellos gastos que son imprevistos
y se decidir por asamblea. Como por ejemplo la reparación de un caño maestro
si para bien o el titular de la unidad funcional liberarse del pago de expensas la
respuesta negativa y surge del artículo 20 49 del código civil y comercial de la
nación que dice los propietarios no puede liberarse del pago de ningún expensas
contribución a su cargo respecto a las devengadas desde su adquisición por
renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes por enajenación
voluntaria o forzosa ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden
rehusarse el pago expensas de contribuciones ni oponer defensas por cualquier
causa fundadas en derecho que ellos invoquen contra el consorcio excepto
compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente al
reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcial mente de las
contribuciones por expensas de las unidades funcionales que no tienen acceso
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones
por consiguiente, vamos a resumir este artículo es bastante largo diciendo que
es y no punibles a la deuda de expensas. Por ejemplo, la constitución del
régimen de protección de la vivienda, si lo que antiguamente conocíamos ira
llamado como bien de familia al crédito expensas comunes porque porque se
entiende que la deuda de expensas es de causa anterior a la constitución de la
protección de la vivienda, puesto que la obligación al pago de expensas nace
conjuntamente con la propiedad horizontal si recordemos que una de las fases
estáticas y redactar el reglamento e inscribir en el registro de la propiedad
inmueble, si era fundamental y justamente en este reglamento va costar la
obligación al pago si expensas, motivo por el cual una vez que se constituyen
que nace la propiedad horizontal si recién a partir de ese momento que
tengamos título suficiente modo suficiente vamos a poder constituir sobres
unidad funcional. Por ejemplo, el régimen de protección de la vivienda, lo que
antes era conocido como bien de familia, motivo por el cual si yo debe expensas
quiero oponer al consorcio social administrador como me quiere ejecutar la
unidad funcional. Si oponerle por ejemplo que está sujeto al régimen de
protección de la vivienda, bueno, el juez me dirá que no, que si no punibles
porque justamente si es una obligación de causa anterior a la constitución de la
vivienda de primero se redactó reglamento se escribió luego se adquirió el
derecho real lo suficiente. Posteriormente, eso recién se pudo constituir el
régimen de protección de la ahora bien, también tenemos que el titular de la
unidad funcional no se puede liberar de la deuda ni del pago de las expensas
por el abandono. Si tampoco por el porno usar las partes comunes, si bien tiene
derecho abandonarlo por ejemplo ya funciones y por supuesto tiene derecho a
donarla la puede dejar esto no lo va a librar nunca del pago de la deuda y lo
mismo es una excepción suficiente decir que como yo no tengo acceso por
ejemplo al ascensor o no lo uso porque no me utiliza la pileta me quiero librar de
las expensas de los gastos que se eroguen el mantenimiento de sus análisis y
horaria quienes están obligados al pago expensas, el artículo 20 50 dice que
además del propietario y sin implicar liberación de este está obligado al pago de
los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal, lo que se poseedores por
cualquier título, si ahora bien, pasemos a estudiar de forma detenida el
reglamento que reglamento bueno el código civil y comercial no lo define, pero
podemos decir que es el estatuto que rige los derechos y obligaciones de los
titulares de los derechos reales de propiedad horizontal de un edificio regule la
vida del consorcio y debe ser respetado por todos los consorcio lista. Ahora bien,
como mencionamos anteriormente, el código civil nos dice en el artículo 20 53
cuál es el contenido mínimo que debe tener el reglamento lija, dejando librado
de la autonomía de la voluntad de las partes a la hora de redactar el reglamento
agregar a cláusulas y que colaboren a regular la vida en comunidad este artículo
20 53 nos dice lo siguiente al reglamento de propiedad horizontal debe contener
determinación del terreno. Determinación de las unidades funcionales y
complementarias enumeración de los bienes propios enumeración de las cosas
y partes comunes. Composición del patrimonio del consorcio determinación de la
parte proporcional indivisa de cada unidad, determinación de la proporción en el
pago de expensas comunes uso y goce de las cosas y partes comunes uso y
goce de los bienes del consorcio destino de las unidades funcionales, destino de
las partes comunes. La forma de computar las mayorías designación facultades
obligaciones especiales del administrador, etc., etc., a su vez el reglamento si
amar este contenido mínimo que nos dice que debe tener el código no poder
identificar si en el mismo que cuenta con dos tipos de cláusulas y por un lado,
las personas cláusulas reglamentarias aquellas que regulan las cuestiones de
convivencia, lo que hace la vida ordinaria en comunidad, por ejemplo forma usar
y gozar las cosas y partes comunes, horarios de descanso y vamos a contar con
cláusulas estatutarias y que son aquellas normas que allanen al derecho de
propiedad de los propietarios, como por ejemplo el porcentaje de las partes
comunes. La delimitación de las partes privativas especificación de las cosas y
partes comunes y privativas las cosas necesariamente comunes destino del
inmueble, etc. ahora bien, veamos cómo se modifica este reglamento, el artículo
20 57 dice que el reglamento sólo puede modificarse por resolución de los
propietarios mediante una mayoría de dos tercios de 2/3 de la totalidad de los
propietarios, o sea que para modificarlo necesitar 2/3 de la totalidad de los
propietarios, salvo que por reglamento se fija una mayoría superior si tengamos
presente que el código no fija lineamientos mínimos si lo sin embargo, el
reglamento puede regular mayorías superiores a las que dice el código horaria
estas el porcentaje que necesitamos estos 2/3 de la totalidad de los propietarios
y para modificar el reglamento cualquier cláusulas no esto se refiere a las
cláusulas estatutarias, puesto que para la modificación de las de las cláusulas
reglamentarias perdón porque para la modificación de las cláusulas estatutarias
si se requiere la unanimidad como, por ejemplo, modificar una cláusula donde se
establece que la terraza que era de uso común. Si vas a hacer privativa de X,
unidad funcional. En ese caso, estamos disponiendo si de del derecho de
propiedad sobre una de las partes que de común vas hacer privativa en este
caso para modificar el reglamento y afectar sustancialmente esa cláusula si te
necesitamos la mayoría de la estamos la unanimidad perdón ahora que
comencemos a estudiar a la persona jurídica del consorcio si el consorcio de
propietarios se encuentra regulado en el artículo 20 44 del código civil y
comercial y no dice que el conjunto de los propietarios de las unidades
funcionales, constituye la persona jurídica consorcio tiene su domicilio en el
inmueble, sus hormonas son la asamblea del Consejo de propietarios y el
administrador, la personalidad del consorcio se extingue por la afectación del
inmueble al régimen de la propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los
propietarios instrumentado en su escritura pública o por resolución judicial
inscrito en el registro inmobiliario, o sea, al ser una persona jurídica. Si el
consorcio gozan de todos los atributos de la personalidad, por supuesto. Ahora
bien, veamos 1 × 1 sus órganos. El primero de ellos vamos analizar la asamblea
que asamblea bueno es el órgano deliberativo del consorcio donde se toman
decisiones inherentes a la vida en comunidad del régimen que puede decidirse
en asamblea bueno el artículo 20 58 nos dice que la asamblea en la reunión de
propiedad o de propietarios facultada para resolver las cuestiones que le son
atribuidas especialmente por medio por el reglamento de propiedad las
cuestiones atribuidas al administrador por el Consejo de propietarios cuando le
son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa el 5% de las
partes proporcionales indivisa con relación al conjunto de cuestiones sobre
conformidad con el nombramiento despido del personal del consorcio, las
cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del Consejo
de propietarios, si lo hubiere, etc. ahora bien qué tipo o clase de asambleas
tenemos tres tipos de asamblea por un lado las ordinaria, que son aquellas que
tratan temas ordinarios de la vida consorcio al de la cotidianeidad como por
ejemplo aprobar el balance renovar el administrador aprobar presupuestos para
la restauración del parque dejo de entrada, por ejemplo, y por otro lado usa tener
a las asambleas extraordinarias y que son aquellas que deben tratar temas
urgentes, como por ejemplo reparación con el maestro de agua, cuyo costo es
muy elevado. Si sale el giro cotidiano de los gastos de mantenimiento y
preservación del edificio, por ejemplo también puede ser evaluar nuevos
administradores entre la renuncia, fallecimiento del anterior. Después tenemos
por otro lado, la asamblea judicial, ésta se encuentra regulada específicamente
en el 20 63 y nos dice que si el administrador del Consejo de propietarios en
subsidio omiten convocar a la asamblea copropietario que representan el 10%
del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial se
bueno, ahora bien, como se convoca y cuantos propietarios necesito para
sesionar el código civil. Nos habla de la convocatoria fueron en el artículo 20 59
y nos dice que los propietarios deben ser convocados a la asamblea de la forma
prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden
del día en que debe redactarse en forma precisa y completa es nulo el
tratamiento de otros temas no si están presentes todos los propietarios y
acuerdan por unanimidad tratar el tema del orden del día debe contener fecha
OEA lugar si el tema que se va decidir los temas que se van a tratar se
acostumbra notificar por circulares o se publica en cartelera del edificio pasan
ascensores o con una pasión número de 48 horas. Yo era bueno en tiempos de
pandemia, no por cuestiones de salud pública. La asamblea se encuentran
suspendidas en el caso de estar algún urgente se puede hacer tranquilamente
por medios virtuales y con notificación a través de vía mail si serán consideradas
válidas. Ahora bien, la asamblea pueda auto convocarse para deliberar las
decisiones que se adopten son válidas si la auto convocatoria y el temario a
tratar se aprueban por una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios. Por
ejemplo, cuando la asamblea quiere remover al administrador por supuesto que
no le van a pedir a este que ya me ha sesionar en asamblea que convoque la
misma y redacte el orden del día bueno en este caso el código lo que hace que,
para evitar así que el administrador se entere esta situación es que habilita si la
auto convocatoria para poder deliberar son igualmente válidas las decisiones
tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios, aunque no lo hagan
en asamblea por ejemplo Juan de la unidad funcional. 12. No puede asistir, pero
le comunica al administrador como los miembros del Consejo de propietarios
estaría de acuerdo en realizar X modificación en el edificio horaria resulta que la
asamblea se celebra por supuesto que ha sido convocada y postulado del el
orden del día y Juan regresa y hasta las 72 horas después de realizar esta
asamblea y se le toma su voto para conformar la unanimidad si eso está
totalmente permitido es una de las novedades que introdujo el código horaria
con respecto a la mayoría absoluta en el artículo 20 60 en el primer párrafo nos
dice que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta, o sea
que mayoría absoluta, la mitad +1 computada sobre la totalidad de los
propietarios de las unidades funcionales se forma una doble exigencia de
número del un de unidades y de las partes proporcionales indivisa de esta con
relación al conjunto, o sea se calcula por unidad y por valor conjuntamente el
segundo párrafo nos dice que la mayoría de los presentes puede proponer
decisiones las que deben comunicarse por medio fehaciente, los propietarios
ausentes y se tiene por aprobada a los 15 días de notificada, excepto estos se
opongan antes por igual medio mayoría suficiente en derecho a promover la
acción judicial por nulidad de la asamblea caduca a los 30 días contados desde
la fecha de la realización de la asamblea en cada asamblea debe labrar su
lealtad, que resume lo acontecido si y a su vez debe ser firmado por los
presentes, y ésta lo dispone el artículo 20 62 del código civil. Por consiguiente,
cada vez que se realiza una asamblea si se debe labrar el respectivo acta
haciendo el resumen de todo lo acontecido. Si de las mayorías y minorías de los
votos y de la cantidad de presentes y debe ser o sea coherente también con el
libro de firmas, o sea todas aquellas personas que llegan a la asamblea que van
a dar quórum por un lado para firmar y ganar quórum y por el otro lado, en el
libro de actas, luego van a constar quienes estuvieron o no quórum las mayorías
y las minorías y todo es información corroborada entre el libro de actas y el de la
firma debe ser coherente debe coincidir. Ahora bien, veamos ahora el Consejo
de propietarios bueno este es un órgano consultivo y de contralor del consorcio
recordemos lo que nos dice el artículo 20 44 basta establecida su creación en el
reglamento como cláusula reglamentario facultativa si es un órgano facultativo
no es obligatorio y puede ser creado a través del reglamento de propiedad en
este reglamento sube se debe especificar el número de miembros nombres y
sus autoridades y funciones que lo componen. También se debe determinar las
facultades que estas deben estar establecidas en el reglamento. Si, como bien lo
dice el artículo 20 56 inciso U, si cuando vimos el contenido del reglamento
horaria de sus atribuciones. El artículo 20, 64 nos dice lo siguiente la asamblea
puede designar un Consejo integrado por propietarios con siguientes
atribuciones convocar a la asamblea y redactar el Orden del día. Si por cualquier
causa en la administrador omite hacerlo si no es una facultad propia del Consejo
de propietarios es una facultad propia de la administrador y solamente puede
subrogarse en ese rol si atribuirse esa facultad y por cualquier causa, el
administrador omite hacerlo debe controlar los aspectos económicos y
financieros del consorcio es un órgano de contralor autoriza al administrador
para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios ejercer la administración del consorcio si en caso de vacancia o
ausencia del administrador y además debe convocar a la asamblea si el cargo
está vacante dentro de los 30 días de producida la vacancia o sea en ninguna
manera puede reemplazar y al administrador salmo salvo en caso de vacancia o
ausencia. Si hiciera y cuando siempre y cuando convoque a la asamblea si en
un plazo de 30 días de producida la ausencia o vacancia si excepto que los
casos indicados en este artículo, o sea, el Consejo de propietarios no sustituye
al administrador ni puede cumplir sus obligaciones y ahora bien el presente
artículo es una innovación introducida por la reforma donde hereda la facultad de
la asamblea de poder crear este Consejo de propietarios como un nuevo órgano
del consorcio el mismo, como bien dispone el artículo debe estar conformado
por propietarios y limitando su facultades a las enumeradas en el presente
artículo establece forma determinante el límite de las mismas, poniendo especial
énfasis en que este Consejo de propietarios de ninguna manera, de ninguna
manera puede sustituir al administrador ni puede cumplir con sus obligaciones
sabemos seguramente ustedes en la práctica, que muchas veces en la que yo
edificio donde está el Consejo de propietarios, o sea se atribuye los@facultades
que no le son propias, y si bien el presente artículo también determina cuáles
son las de sistemas que le compete al Consejo de propietarios debemos
sumarles aquellas que ya fueron mencionadas en los artículos precedentes,
como ser, por ejemplo, aprobar el certificado de deuda. Recuerden que el
artículo 20 48 cuando le gastos y contribuciones en este artículo, además
establecerse la obligación el pago de expensas determina cuáles son las
expensas comunes y con las extraordinarias establece que el Consejo de
propietarios tiene que aprobar el certificado de deuda, expedido por el
administrador también está facultado para realizar reparaciones urgentes.
Recordemos que el artículo 20 54 si de la lectura de la norma se desprende la
facultad/obligación tanto el administrador como el Consejo de propietarios
cuando dice que en caso de que surja algún daño imprevisto tener que hacer la
reparación urgente que cause ausencia de estos dos. La norma faculta
expresamente a los propietarios de las unidades funcionales para realizarlos y
entonces haber de forma de forma subsidiaria, la ley lo que hace es permitir el
propietario hace una reparación urgente pero ver dicha obligación y de realizar
las reparaciones urgentes le corresponde tanto al administrador como el
Consejo de propietarios y el propietario solamente puede subrogárseles
obligación si cuando ella ausencia de los que ya mencionamos horaria también
puede recibir, debe recibir los activos y libros y rendición de cuentas del
administrador, cuando este renuncia o bien se los emociona el artículo 20 67
constará de los derechos y obligaciones del administrador en el inciso J
establece como facultad del Consejo exigir al administrador rendición de cuentas
y documentación. Ahora bien, finalizado el estudio de este órgano vayamos a
analizar ahora el caso del administrador, si el artículo 20 65 nos habla de la
representación legal. Si el administrador el representante legal del consorcio por
el carácter de mandatario puede serlo un propietario o un tercero persona
humana o jurídica, lo que hace es asimilar el vínculo entre consorcio y el
administrador al contrato de mandato, confiriéndole en el artículo siguiente
derechos y las obligaciones del mandatario con sus cualidades específicas en
cuanto a la función del mismo adaptadas a la actividad de un administrador de
consorcio este como bien dijimos el representante legal del consorcio con
carácter de mandatario y el código civil y comercial mantienen criterio sí que
puede ser administrador un propietario, o bien un tercero, pero a diferencia de la
ley 13,512 su decreto reglamentario 57 56 de 58 que puede ser administrador
tanto una persona humana como jurídica a lo que antes no tenía para bien como
se designa o como se tiene que hacer la remoción del artículo 20 66 nos dice
que la administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal se en
oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en dicha la primera
asamblea debe realizarse dentro de los 90 días de cumplido los dos años del
otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupados el
50% de las unidades penales, lo que ocurra primero a ver a que se refiere este
artículo del 20 66 de la designación y remoción. Esto nos habla de cuando
teníamos el edificio recién construí dos y que teníamos la pre horizontalidad y
que luego se pasó su faz dinámicas enajenaron las unidades funcionales se
constituyeron los derechos reales de propiedad horizontal. Si cada uno pasó ser
titular de unidades funcionales tinta al que se refiere esta etapa, o sea, el
administrador designado en el reglamento se porque en este reglamento. En
este reglamento originario si de propiedad horizontal se tenía que designar a un
administrador entonces en ese caso lo que nos dice el código que éste se está
en oportunidad la primera asamblea. Ahora bien, o salvo que se ratifique la
misma. El clima es cuando se tiene que sesionar contiene decisiones a primera
asamblea si una vez de que se constituyó la propiedad horizontal que cobró vida
enajenaron bueno nos dice dentro de los 90 días de cumplido los dos años del
otorgamiento del reglamento bien o del momento que se encuentren ocupadas
de 50% de las unidades funcionales, o sea que si antes de los dos años se
vende el 50% si se enajena el 50% y se ocupa 50% del edificio. En ese caso no
se puede sesionar si y designar un nuevo administrador removiendo este o bien
ratificar los cargos y para bien el artículo continúa diciendo que los
administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea
sin que importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal pueden ser
removidos sin expresión de causa, o sea que no se reglamento donde se
designaba a Juan Pérez como administrador si a través del primer reglamento
de baja. Supongamos que los removidos a Juan Pérez, en atención a esta
primera asamblea que se realizó supongan al ocuparse 50% del inmueble y del
edificio entonces que pasa es que nombro a un nuevo administrador tengo que
modificar el reglamento, bueno no, esto lo que nos está diciendo que el código
que los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la
asamblea sin que importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal, si
para bien acá lo que es muy importante y que anteriormente no lo teníamos
regulado este pueden ser removidos sin expresión de causa bien destacar
algunos aspectos están el administrador debe ser designado de reglamento
propio horizontal este puntos armónico como bien pueden observar con el 20 56
y sobre todo que es una cláusula obliga que debe tener el reglamento. Su
actividad cesa en oportunidad de la primera asamblea si nos ratificaron su rol.
Por consiguiente, cuando va tener que decidir su renovación en el cargo, o bien
su remoción. Bueno, la norma es clara, si en la asamblea que debe realizarse
dentro de los 90 días de cumplido los dos años. Si o sea se constituyó el
régimen de propiedad horizontal no sanación. Cada uno tiene su título suficiente
las unidades funcionales nacer consorcio a partir de momento tenemos que
contar dos años si y a partir de esos años 90 días y 90 días más hora bien la
mayoría requerida para la designación o remoción del administrador es mayoría
absoluta sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales
también tenemos que para la designación de los administradores sucesivos no
hace falta la modificación del reglamento. Reitero, o sea, basta con que se haga
por acta de asamblea psíquico ser suficiente, no requiere la forma de escritura
pública, a diferencia de lo que se establecía la ley anterior hora bien cuáles son
sus obligaciones con esos obligaciones del administrador, el código civil y
comercial o regulan el artículo 20.60 siete un artículo sumamente extenso pero
bueno vamos a tratar de resumirlo de la siguiente forma. Son obligaciones del
administrador convocar a la asamblea de redactar el Orden del Día, como ya
vimos, ejecutar las decisiones de la asamblea y atender a la conservación de las
cosas y partes comunes de la seguridad estructura del edificio, practicar la
cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacer las debe
rendir cuentas, nombrar y despedir al personal del consorcio por acuerdo de la
asamblea convocada al efecto, cumplir con obligaciones derivadas de legislación
laboral contiene asegurado el inmueble con seguro integral de consorcio que
incluye incendio responsabilidad civil y además riesgos de prácticas habituales
llevan en legal forma, los libros de actas de administración de registro de
propietarios de firma, en caso de renuncia remoción dentro de los 15 días
hábiles debe entregar el Consejo de propietarios. Los activos existentes, libros y
documentos del consorcio y rendir cuentas documentadas y también nos dice
que debe notificar a todos los propietarios inmediatamente y en ningún caso
después de los 48 horas hábiles de recibir la comunicación respectiva de la
existencia de reclamos administrativos o judiciales que se afecten al consorcio si
también debe expedir certificados de deuda representar al consorcio en todas
las gestiones administrativas y judiciales como mandato exclusivo así que
bueno, si bien el presente artículo se enumeran derechos y obligaciones
recuerden siempre que por reglamento se pueden fijar muchas más. Bueno
espero que les haya servido la clase hasta la próxima