¿Cuándo es conveniente Fusionar dos o
más Terrenos?
Es recomendable fusionar los lotes en los siguientes casos:
DIMENSIÓN: Si desea construir una edificación de mayor tamaño
que no cabe en uno de los lotes iniciales.
ACCESIBILIDAD: Si desea generar un nuevo acceso al Terreno
desde otra Avenida, calle ó Pasaje.
VALOR de MERCADO: Si desea aumentar el Valor Comercial de
su Terreno
¿Cuándo NO es conveniente Fusionar dos o
más Terrenos?
NO es recomendable que Usted fusione los terrenos en los siguientes casos:
DIFERENTES DESTINOS:
Por ejemplo, si posee un terreno Comercial y vecino a este, posee un
terreno con destino Habitacional, una vez realizada la FUSION, es muy
probable que el Valor de las Contribuciones aumente dramáticamente al
destino que paga mayores contribuciones, es decir, en este caso al
destino Comercial. Este tipo de fusiones se recomienda sólo sino hay
más remedio que fusionar para disponer de una mayor cabida o
accesibilidad para las construcciones.
FUSION TERRENOS CON DISTINTOS GRADOS DE
URBANIZACIÓN:
Si Usted está pensando Fusionar un terreno que posee un nivel de
Urbanización completa y recibida por la Municipalidad y desea fusionarlo
con un terreno contiguo que posee una urbanización deficiente. La
verdad, es que no es un buen negocio, pues predio resultante de la
Fusión, quedara en una situación de Urbanización Incompleta y para
enajenar, o transferir a terceros el dominio de la propiedad, tendrá que
ejecutar o bien garantizar ante el Municipio, las obras de urbanización
que requiera el total del terreno, por ejemplo, tendrá que ejecutar a sus
costas los gastos de las nuevas aceras o veredas, parte de la calzada,
alumbrado público, arborización exterior, señalética vial, etc.
NO EXISTEN LAS FUSIONES TRANSITORIAS:
Por ejemplo, si existe una SUBDIVISION aprobada y actualmente
existen tres terrenos colindantes que nacieron de esta Subdivisión, y
ahora Usted decide que es momento de Fusionar parte de ellos ,
pues por ejemplo, desea hacer un proyecto más grande o
simplemente vender . Pasa en estos casos que si Usted, en el futuro se
arrepiente de haber Fusionado los terrenos, a veces es bastante difícil
volver a Subdividirlos en las condiciones iniciales. En efecto, es más fácil
Fusionar que Subdividir los terrenos, pues las leyes fomentan la Fusión
por sobre la Subdivisión de terrenos.
¿Cómo aumentar instantáneamente el Valor de tu
Propiedad mediante la Fusión de Terrenos?
Aquí va lo prometido. Un predio resultante de la Fusion de dos o más
terrenos aumenta automáticamente su valor comercial por dos factores.
Uno de ellos es fácil de intuir y el otro es un poco más rebuscado pues
nace de un Articulo de la Ley General de Urbanismo y Construcción que
rige en Chile, que algunos arquitectos omiten o simplemente
desconocen.
Pues bien, vamos por el primer factor:
Aumento de la Cabida de un Terreno:
Esto es que simplemente dentro del terreno resultante de la fusión
predial, se hace posible construir una mayor cantidad de metros
cuadrados, lo cual hace que el terreno sea más atractivo para el mercado
inmobiliario. Es decir, un terreno con una mayor capacidad de
edificación, generalmente siempre tendrá un mayor valor comercial que
aquellos terrenos limitados en su construcción. Pongamos por ejemplo
tres terrenos de 250 m2 cada uno, en cada uno de ellos cabe
cómodamente una vivienda tipo DFL-2, es decir de 140 m2 construidos.
Ahora imaginemos que estos tres terrenos se fusionan, y como resultado
se obtiene un paño de 750 m2, en el cual –si la normativa de la zona lo
permite- perfectamente podríamos edificar un edificio de al menos 12
departamentos de 90 m2. Es decir, hemos cuadriplicado la cantidad de
viviendas y se ha aumentado en 660 m2 la cantidad de superficie
edificada vendible.
Hasta aquí, le perece que es un buen negocio Fusionar Terrenos. Sí,
cierto!!… Pues bien, ahora hablemos acerca del segundo factor.
