LA TRASCENDENCIA DE EMPEZAR

ALGO SIN ESPERAR RECOMPENZA.

La dura tarea de los líderes

La encrucijada de hacer o no hacer
De hacer cosas pequeñas para acallar
nuestras conciencias y decir que
hicimos “algo” o bien para recibir un
par de palmadas en los hombros que
permitirán acallar las críticas de otros,
O bien dar la dura batalla
y comenzar
una obra trascendente
que probablemente
otros inaugurarán y
otros disfrutarán
 ESO HE VISTO
EN MUCHOS LIDERES

No hacer o hacer
con mezquindad
¿QUÉ NECESITA LA INSTITUCIÓN?
¿HACIA DÓNDE SE PROYECTA?
¿QUÉ NOS MOTIVA?
¿SI DIOS CON NOSOTROS,
QUIEN CONTRA NOSOTROS?
¿ES ESTE EL TIEMPO DE HACER ALGO?

¿QUÉ?
 PREGUNTA QUE DEBE
HACERSE
y

RESOLVER
CORRESPONDE A
LA DIRECTIVA Y LA ASAMBLEA.
No pretendo …

… debemos buscar la voluntad de Dios

 ¿QUE TENEMOS?
¿Nuestra Fe?
Y UN TERRENO DE UNA
SUPERFICIE APROXIMADA DE 650,00 m2
UBICADO EN VARAS ESQUINA CARRERA DE LA
CIUDAD DE TEMUCO
QUE VALE 10 UF/m2 ($ 420.000/m2) $ 273.000.000
o 15 UF/m2 ($ 315.000/m2) $ 204.750.000
o 20 UF/m2 ($ 210.000/m2) $ 136.500.000

¿QUÉ OPINA USTED?

VEAMOS ALGUNOS CASOS
CASO CERCANO
CALLE O’HIGGINS
(DONDE SE CONSTRUYE UN NUEVO SUPERMERCADO)

PROPIEDAD DE 414,00 m2
EN $ 175.000.000.- (20 UF/m2)
PROPIEDAD CONTIGUA DE 550,00 m2
EN $ 115.000.000.- (10 UF/m2)
ES EL CASO DE LA MEJOR OPORTUNIDAD

414,00 m2 en $ 175.000.000.-

550,00 m2 en $ 115.000.000.-
SIN DUDA QUE LOS FACTORES
OPORTUNIDAD
EL TENER INTERÉS DEL COMPRADOR
TENER LA OPCIÓN DE VENTA DEL VENDEDOR
LA NECESIDAD IMPERIOSA DE VENDER
DISTINGUIRÁ LA OPCIÓN DE UNA BUENA VENTA

OTRA OPCION DE AVERIGUAR EL VALOR DE LA PROPIEDAD

IMAGINAR CUAN BUENO PUEDE SER EL NEGOCIO

PARA LOS COMPRADORES

Para ello deberemos saber la información que nos

da el Plan Regulador de la ciudad en el lugar de la
propiedad y las tendencias del mercado.
OPCIÓN DE PROYECTO INMOBILIARIO

SEGÚN EL NUEVO PLAN REGULADOR DE TEMUCO

EL TERRENO ESTÁ EN ZONA ZHR-1
CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES
PARA LA CONSTRUCCIÓN EN ESE SECTOR

TIPO DE EDIFICACIÓN CONTINUA PEGADO A LOS VECINOS

ALTURA MÁXIMA 21,00 m 7 PISOS
% OCUPACIÓN DE SUELO 75% DEL SUELO
CONSTRUCTIBILIDAD 7,0 OSEA, HASTA 7 VECES
LA SUPERFICIE DEL TERRENO
 OCUPACION EN EL 1º PISO (75%)
487,5 m2
EN 7 PISOS = 3.412,50 m2
POR COEF. CONSTRUCTIBILIDAD
(Hasta7 veces la superficie del terreno)
4.550,00 m2
Situación imposible porque supera
la máxima ocupación del suelo
EN ESTE CASO LA OPCIÓN ES
3.412,50 m2
3.412,50 m2 : 100,00 m2 = 34 DEPTOS
20% CORRESPONDE A ESPACIOS COMUNES, Y AREAS DE
EQUIPAMIENTO DEL EDIFICIO

POR LOTANTO SE TIENEN

34 DEPTOS. DE 80,00m2 A $ 650.000/m2
ENTONCES, CADA DEPTO VALE $ 52.000.000
EL VALOR DE VENTA DEL EDIFICIO ES
$ 1.768.000.000.-
 EN LE MUNDO INMOBILIARIO EL
VALOR DE UN TERRENO SE UBICA ENTRE EL

4 AL 8%
DEL VALOR DE VENTA
ES DECIR ENTRE
$ 70.720.OOO
$ 141.440.000
SE DISPONE DE UNA
MEDIANA DE

$106.080.000
Alternativa 1
VENDER PARA COMPRAR Y
CONSTRUIR EN OTRO LUGAR
Debe considerarse
ADQUISICION DE UN TERRENO
(Sus comisiones y gastos legales)
URBANIZACION
PROYECTO
CONSTRUCCION
HABILITACION
FUNCIONAMIENTO
Alternativa 1
PARA LOS GASTOS ANTERIORES HABRÍAN
GASTOS DE UN 40% (Dependiendo de muchos factores)
LA CONSTRUCCION DISPONDRÍA DE
APROXIMADAMENTE (60%)

$ 63.000.000
VALOR DEL m2 DE CONSTRUCCION
$ 350.000.-
SUPERFICIE ACCESIBLE
180, 00 m2
 Alternativa 2
VENDER PARA CAMBIAR POR
SUPERFICIE CONSTRUIDA EN EL
MISMO LUGAR
Por una buena venta de terreno, la
inmobiliaria cobrará el valor de venta:
$ 650.000/m (31UF/m2)2

Pero deberá considerarse un 30%

para habilitación: lámparas, pinturas,
pisos, divisiones interiores, muebles,
comunicaciones y operación del inmueble
Alternativa 2
RECURSO DISPONIBLE

$ 74.256.OOO.-

$ 74.256.OOO : 650.000 = 114,43 m2

Alternativa 2
ELABORAR UN PROYECTO
CON UN PROGRAMA
PARA HACERLO EN EL TERRENO
DISPONIBLE O EN OTRO
y
BUSCAR
FINANCIAMIENTO
 O
NO
HACER
NADA
y dejar las cosas como están hasta que el viento de la muerte sepulte los
sueños del presente y las esperanzas del futuro.
Es posible que se difiera del
análisis,
pero si usted escudriña
sobre las opciones reales
llegará a conclusiones muy
semejantes