M I S T E M A S:

1. INTRODUCCIÓN--------------------------------------------------------------------- 1
2. DEFINICIÓN DE HIPOTECA------------------------------------------------------2
3. COMO FUE EL DERECHO ROMANO SOBRE LA HIPOTECA Y ----- 3
4. COMO ES EL CÓDIGO CIVIL ACTUAL --------------------------------- 4 y 5
 INTRODUCCIÓN

En México, por las innovaciones de importancia que introdujo el Código Civil

vigente, al no requerir necesariamente que la hipoteca se constituya solo sobre
bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobres bienes raíces, el estudio de
esta materia adquiere un carácter especial, diferenciándose del sistema español
que le había servido de modelo, así como de las características que en este
aspecto señalan otros derechos europeos, tales como alemán, el suizo, el francés
y el italiano.

El desarrollo sorprendente que en nuestro medio han tenido las instituciones de

crédito hipotecario, así como los títulos de crédito de nominados, cedulas
hipotecarias, justifica plenamente también la necesidad de un estudio
especializado sobre los problemas difíciles e interesantes que se suscitan
relativamente a este punto.

Asimismo, considerando que el Código Civil en vigor reconoce la posibilidad de

otorgar documentos civiles a la orden o al portador, cuya fuente es la declaración
unilateral de voluntad del emitente, y que el propio Código acepta en el articulo
2926 que se constituyan hipotecas para garantizar obligaciones nacidas de esos
títulos, refiriéndose indiscutiblemente a esa clase de documentos civiles, nos
ofrece la oportunidad de poder fundar jurídicamente la existencia y validez, en
México, de esa clase de hipotecas, a fin de que no solo se emitan cedulas
hipotecarias con la intervención de las instituciones de crédito legalmente
autoridades al efecto, sino también que los particulares puedan emitir documentos
civiles a la orden y al portador, con garantía hipotecaria, tanto por las ventajas que
este sistema entraña como medio rápido y fácil en la constitución de las hipotecas.
La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados,
generalmente inmuebles, enajenables, para garantizar el cumplimiento de una
obligación principal, sin desposeer al dueño del bien gravado, y que otorga a su
titular los derechos de persecución, de venta y de preferencia en el pago, para el
caso de incumplimiento de la obligación.

Es más correcto decir que la hipoteca es un derecho real, pues no tenemos por
que emplear un nuevo termino como dice el Código vigente al definir la hipoteca
como una garantía real. Esta es una consecuencia del derecho real constituido
sobre la cosa, y por tanto si queremos abarcar en este primer elemento toda una
serie de consecuencias jurídicas, es más jurídico hablar de derecho real, bastando
con mencionar esta característica, para que se entienda que por ser además
accesorio o de garantía, respecto de una obligación principal, otorgara a su titular
los derechos de venta, persecución y preferencia en el pago.

La hipoteca se constituye sobre bienes determinados y enajenables. Hasta el

Código de 1870, las hipotecas podían recaer sobre el patrimonio inmueble de una
persona, eran verdaderas hipotecas generales. Dicha generalidad se refería no
solo a los bienes gravados, en cuanto que estos no se determinaban, sino que
también al crédito o créditos garantizados, debido a que no se exigía como
requisito esencial la determinación en el monto de la obligación garantizada.

Como el fin de la hipoteca es el de poder exigir la venta de los bienes gravados,

en el caso de incumplimiento de la obligación principal, no se podría alcanzar ese
efecto si los bienes fuesen inalienables. Por la misma razón los bienes deben
estar en el comercio, pues existiría una imposibilidad jurídica en caso contrario,
confirmándose en este aspecto el principio general de que la cosa objeto de un
contrato debe existir en la naturaleza, estar en el comercio y ser determinada o
determinable (para la hipoteca debe ser determinada).
El derecho romano. - La hipoteca es una institución jurídica que nos viene desde
el derecho griego en donde toma su nombre, aun cuando algunos autores opinan
que es una institución de origen judío.

La evolución que se opero en el derecho romano respecto a la hipoteca, no trajo

consigo la desaparición de la anticresis, que se mantuvo sobre todo para aquellos
casos en que el acreedor, por estar destinada la finca objeto de la misma a la
agricultura, deseaba retener la garantía en su poder, explotar la cosa y amortizar
réditos y capital, y capital, con sus frutos. Por esto se conservo la anticresis como
una institución diversa de la hipoteca y así la encontramos reglamentada todavía
en nuestros Códigos de 1870 y de 1884.

En el derecho romano la hipoteca se caracterizo como derecho real constituido

sobre bienes muebles o inmuebles, para garantizar una obligación principal, sin
desposeer al deudor de la cosa gravada, concediendo además un derecho de
persecución, venta y preferencia en el pago. Es característica de este derecho la
naturaleza accesoria de la hipoteca, pues para los romanos, conforme a su
sistema jurídico en cuanto a las obligaciones, todo gira alrededor del deudor y de
la obligación principal.

El principio moderno de la especialidad de la hipoteca en cuando al crédito, para

determinar su importe y en cuanto a los bienes objeto de la garantía, a efecto de
que esta recaiga sobre cosas individualmente determinadas, no fue reconocido
por los romanos que aceptaron las hipotecas tacitas y generales. La hipoteca
general abarcaba todo el patrimonio del deudor. Admitieron las hipotecas legales
constituidas independientemente de la voluntad del dueño de la cosa, por un
simple mandato legislativo.
El actual Código en vigor, al referirse a la hipoteca sobre derechos reales, no exige
que estos recaigan sobre bienes raíces o inmuebles en general. Los artículos
respectivos de ambos ordenamientos, dicen lo siguiente:

Articulo 1825 del Código de 1884, La hipoteca solo puede recaer sobre inmuebles
ciertos y determinados, o sobre los derechos reales que en ellos estén
constituidos.

Articulo 2895 del Código vigente, la hipoteca solo puede recaer sobre bienes
especialmente determinados.

Articulo 2903 del Código en vigor, la hipoteca constituida sobre derechos reales,
solo durara mientras estos subsistan.

En el Código vigente, al emplearse la expresión accesiones naturales, debemos

entender exclusivamente los casos reglamentados por la ley para esta clase de
acciones, a diferencia de lo que regula en materia de accesión artificial o por
hecho del hombre. Sin embargo, según el Código vigente la hipoteca también
comprende formas de accesión artificial, al extenderse a los nuevos pisos o
construcciones que se hicieren en la finca gravada.

No quedan comprendidas en la fracción I del articulo 2896 las formas de accesión

artificial en materia de bienes inmuebles, consistentes en la edificación, plantación
y siembra, pero la hipoteca se extiende a los nuevos edificios, plantaciones y
siembras, siempre y cuando estas dos ultimas existan cuando se haga exigible el
derecho del acreedor hipotecario, y fije la correspondiente cedula. En estos casos
la hipoteca se extiende, aunque nada se exprese en el titulo constitutivo de la
misma. Las fracciones II, III y IV del articulo 2896 autorizan la conclusión anterior,
en virtud de que las plantaciones y siembras hechas por el propietario, deben
considerarse como mejoras de los bienes gravados, y trata de incorporar bienes
muebles a la finca, o de convertirlos en inmuebles, supuestos que las plantas y
arboles tienen tal categoría, mientras estuvieren unidos a la tierra, así como los
frutos pendientes de los mismos arboles y plantas entretanto no sean separado
por cosechas o cortes regulares (Art. 750, fracc. II).