UNIVERSIDAD ABIERTA PARA ADULTOS

(UAPA)

PARTICIPANTE:
Johanny Daz
08-0622
Belyanis Abreu
14-1189
Martha Prez Tejada 12-0571
Jessi Jimnez
ASIGNATURA:
Derecho Civil III
TEMA:
Trabajo Final
FACILITADOR:
SANTIAGO MORN TEJADA
26 de junio de 2016.Santiago, Rep. Dom.

NDICE
NDICE..............................................................................................................2
INTRODUCCIN.............................................................................................3
JUSTIFICACION.............................................................................................4
MARCO TERICO.........................................................................................5
LA HIPOTECA.................................................................................................5
HISTORIA DE LA HIPOTECA......................................................................5
EVOLUCIN DE LAS HIPOTECAS............................................................6
CARACTERSTICAS DE LAS HIPOTECAS.............................................7
CLASES DE HIPOTECA.............................................................................10
Hipotecas Voluntarias y Legales............................................................10
Hipotecas expresas y tcitas..................................................................12
Hipotecas Ordinarias o de Trfico e Hipotecas de Seguridad...........13
SUJETOS DE LA RELACIN HIPOTECARIA.......................................14
CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA: FORMA Y REQUISITOS..........14
A.- Promesa de constitucin de hipoteca.............................................15
B.- Objeto de la hipoteca.........................................................................15
C.- Derechos de preferencia y prioridad del acreedor hipotecario: el
rango de las hipotecas.............................................................................16
D.- Extincin de la hipoteca....................................................................17
CONCLUSIN...............................................................................................18
BIBLIOGRAFIA.............................................................................................19

INTRODUCCIN
La hipoteca es un derecho real de realizacin de valor, constituido en
garanta de un crdito o prstamo, sobre un bien (generalmente inmueble) que
permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor, en caso de que la
deuda no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien
gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con
su importe, hacerse pago del crdito debido.
La hipoteca tiene sus orgenes en Grecia y Roma desde los tiempos del
imperio, pero donde tiene ms auge e importancia en la poca actual.
Existen diferentes tipos de hipotecas, entre las que podemos citar la
hipoteca legal, la hipoteca de la mujer casada, la hipoteca de los menores o
pupilos, entre otras.
En esta oportunidad trataremos sobre los diferentes tipos de hipotecas, as
como las caractersticas principales de la misma. Abordaremos los requisitos y
formas que exige la hipoteca, su objeto y modos de extincin.

JUSTIFICACION
La hipoteca es una garanta real que, sin llevar consigo desposeimiento actual del
propietario el inmueble hipotecado, le confiere al acreedor el derecho de embargar
y rematar ese inmueble en cualesquiera manos en que se encuentre y el de cobrar
con preferencia sobre el precio.
Debemos tener presente que de acuerdo al inters que prima en este tipo de
convencin de hipotecas, el documento notarial prev al acreedor contra los
riesgos que corre al acceder al prstamo solicitado y contribuye as a la excelencia
de la garanta.
Aqu vemos, como la especialidad de la hipoteca convencional, ya que segn el
art. 2132 del Cdigo Civil, no exige explcitamente sino que la causa de crdito
est indicada en el documento constitutivo de la hipoteca y el art. 2148 del Cdigo
Civil, aunque especificada que la naturaleza del ttulo deba ser mencionada al
efectuarse la inscripcin, no haca alusin a la causa.

MARCO TERICO
LA HIPOTECA
La hipoteca es una garanta real que, sin llevar consigo desposeimiento
actual del propietario el inmueble hipotecado, le confiere al acreedor el derecho de
embargar y rematar ese inmueble en cualesquiera manos en que se encuentre y
el de cobrar con preferencia sobre el precio.
Se clasifican las hipotecas convencionales o legales. Segn la eficacia de la
garanta que le procuran al acreedor, en hipotecas simples e hipotecas
privilegiadas; estas prevalecen sobre aquellas. Segn su base material y los
crditos garantizados, en hipotecas especiales e hipotecas generales: la hipoteca
es general en cuanto a su base material cuando grava todos los inmuebles
presentes y futuros del constituyente; es general en cuando garantiza todos los
crditos actuales y futuros en contra del deudor.

HISTORIA DE LA HIPOTECA
La Hipoteca apareci en Grecia y en Roma posiblemente en los tiempos del
Imperio, permitiendo que el deudor quedara en la posesin, uso y provecho de la
propiedad; y la facultad de enajenarla, mientras que el acreedor quedaba libre de
la administracin de la cosa, pero sus intereses hipotecarios son reconocidos,
protegidos por un derecho real que conlleva derecho de persecucin y derecho de
preferencia sobre el bien hipotecado. Esto faculta al acreedor a perseguir el bien
en cualquier mano que se encuentre, tngalo quien lo tenga. Es decir el acreedor
aunque no adquira la propiedad ni la posesin de la cosa, tena un derecho
especial, que le permita tomar posesin de la cosa si el deudor incumpla sus
obligaciones.
Esta capacidad de posesin por parte del acreedor surgi en los orgenes
de la hipoteca cuando el deudor no pagaba. Luego por la ley comisoria, se acord
entre las tres partes que si el deudor no pagaba el acreedor poda hacerse dueo
de la cosa, esto resultaba desventajoso y daino para el deudor, pues apremiado
por la deuda poda dar en garanta de dicha deuda un bien de mayor valor. Este
convenio fue posteriormente dejado sin efecto en tiempo del Emperador
Constantino.
5

Tambin se daba el caso que las partes acuerdan, en que el acreedor

pueda vender la cosa por falta de pago y con su producto pagarse la deuda, pero
devolviendo al deudor el excedente del precio de venta en relacin con el valor
adeudado.
En esa poca esa clusula se consideraba sobreentendida y no se le poda
quitar al acreedor sino sobre la base de otra clusula expresamente consagrada.
Esas obligaciones hipotecarias estaban estipuladas en actos notariales, con
una clusula sobre hipotecas o sobre los bienes inmuebles del deudor.

EVOLUCIN DE LAS HIPOTECAS

La hipoteca surgi en el derecho romano como prenda sin desplazamiento;
recaa indiferentemente sobre los muebles y los inmuebles.
En el antiguo derecho francs abandono la hipoteca mobiliaria; y no
instituyo ni la especialidad ni la publicidad de las hipotecas.
Durante la revolucin francesa, las leyes del 9 de mesidor del ao III y del II
de brumario del ao IV organizaron la publicidad de las hipotecas (inscripcin en
un registro llevado por el conservador de las hipotecas); la segunda estableci el
principio de la especialidad; ordeno igualmente la publicidad de las transmisiones
inmobiliarias.
Los redactores del Cdigo Civil mantuvieron la publicidad y la especialidad
para las hipotecas convencionales; pero admitieron la clandestinidad y la
generalidad de ciertas hipotecas legales; no establecieron la publicidad de las
transmisiones inmobiliarias, que restablecidas por la ley del 23 del Marzo del ao
1855.El decreto del 4 e julio del 1955 ha suprimido enteramente la clandestinidad
de las hipotecas; pero ha dejado subsistente la generalidad de algunas hipotecas
legales; el inconveniente de esa generalidad esta atenuado, por lo dems,
mediante la especialidad de la inscripcin (la inscripcin debe mencionar los
inmuebles gravados y los crditos garantizados).

Si bien el trmino hipoteca procede del griego, la regulacin y la idea de la

hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma
haba dos formas principales de garantizar una deuda:
Fiducia: Que consista en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al
acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran desproteccin para el
deudor.
Prenda o pignus, con una regulacin muy parecida a la actual.
Como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la
deuda, surgi la prenda sin desplazamiento. Se utilizaba para que los
arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus
aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no
podan ceder al acreedor).
Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos
de seguridad jurdica, no fue sino hasta la invencin de los Registros, cuando
empez a utilizarse de forma generalizada.

CARACTERSTICAS DE LAS HIPOTECAS

Se puede afirmar que la hipoteca es un derecho real que no trae
desposeimiento del bien deudor por parte del acreedor a diferencia de la
pignoracin (Anticresis y prenda) que sin conllevar la desposesin del bien del
deudor por parte del acreedor. Hay autores que han considerado que la hipoteca
no es un derecho real, sino una cualidad del crdito garantizado. Es decir un
crdito reforzado, pero con derecho de persecucin y preferencia.
Ahora bien esas caractersticas de persecucin del bien en manos de quien
lo tenga y de cobrar con preferencia a otros acreedores son propias y parte
definitoria de los derechos de garanta, por lo cual seguimos sosteniendo que es
un derecho real. En este sentido y en el mbito histrico, en el derecho romano, la
hipoteca estuvo vinculada o confundida con la prenda, de la cual surgi, no
aproximada a los derechos personales.
La hipoteca es un derecho accesorio al crdito, pero distinto al derecho de
crdito. Se puede indicar que la hipoteca es posible debido a un crdito que
7

garantiza y sigue el destino o suerte del derecho o crdito garantizado, se extingue

o cede con ella en otras palabras la hipoteca al surgir con el crdito garantizado
sigue su curso, puede desaparecer con l.
El carcter accesorio de la hipoteca permite algunas limitaciones o
atenciones como son:
A) Que las hipotecas pueden desaparece y subsistir el crdito en algunos casos.
B) Que el crdito desaparece y subsiste la hipoteca, tal es el caso de la
subrogacin, como cuando el tercer Solvens se subroga en los derechos acciones
y garantas del acreedor satisfecho. En este caso, la hipoteca subsiste aunque se
le ha saltado el pago al acreedor.
Debo decir que esta atenuacin es ms aparente que real, pues el crdito
no se ha extinguido plenamente, pues pasa con todos sus accesorios a la persona
del Tercer Solvens.
Adems la hipoteca puede ser cedida por el acreedor a otro acreedor. La
cesin de crdito conlleva al de la hipoteca, pero como tambin todos los dems
accesorios de ese crdito, pues como sostiene Francisco Messineo en su Manual
de Derecho Civil y Comercial: Se denominan derechos subjetivos accesorios
aquellos que estn en relacin de dependencia y presuponen existente otro
derecho (derecho principal) siendo la caracterstica fundamental de los derechos
accesorios estar vinculados al derecho principal, como seala Von Thur los
derechos accesorios se hallan en relacin de dependencia con otro derecho, el
derecho principal, y al servicio de los fines de ste.
Entendindose por derechos principales los que tienen existencia propia,
tanto en su estructura, funcin y finalidad, no necesitando de ningn otro derecho
para nacer ni se extinguen por la extincin de ese derecho, an estando
acompaado de un accesorio.
Lo que es cierto, es que los derechos accesorios como la hipoteca, la
prenda, tienen cierto alcance que les permite reforzar, mejorar al principal.
De ah que el adagio Romano accesorium Sequitur principale lo accesorio
sigue a lo principal, tan difundido hoy da y citado en los recintos acadmicos,
debe aplicarse con prudencia, pues los derechos accesorios tienen cierta
independencia, cierta vida propia, aunque estn subordinados al derecho principal.
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Como dice Nicols Covello. Todo derecho aun cuando sean accesorios a
otro (como prenda e hipoteca) tiene y da propia, la cual es regulada por el
ordenamiento jurdico independientemente al derecho principal sin desconocer la
accesoria, por tanto la hipoteca, as como la anticresis y la prenda (Derecho de
pignoracin de los ltimos) son derechos reales distintos al derecho personal que
garantiza que representa, con la peculiaridad que las hipotecas y la anticresis
recaen sobre los inmuebles mientras las prenda sobre los bienes muebles. Sin
olvidar que hay algunos tipos de hipotecas mobiliarias. Es ms, hay disposiciones
que contemplan que en ciertos casos, se puede autorizar la separacin de la
hipoteca y su afectacin aun crdito nuevo. Esto se da en la novacin, cuando las
hipotecas provenientes de un crdito extinguido, son transferidas al crdito nuevo.
La indivisibilidad es otra caracterstica de la hipoteca y se expresa en el
sentido de que ella no se divide, que cada parte del inmueble, cada parcela del
inmueble hipotecado garantiza la totalidad de las deudas o crdito y cada fraccin
de la deuda esta garantizada por el conjunto total del inmueble, por el inmueble
todo entero.
Se dice que la hipoteca es indivisible por naturaleza no por esencia, lo que
revela que el acreedor puede renunciar a ella. Aunque la indivisibilidad le permite
tambin al acreedor librarse de la divisin de la deuda entre los herederos del
deudor hipotecario. Adems el acreedor cuyo crdito est parcialmente extinguido
conserva la integridad de la hipoteca para cobrar sobre la fraccin que se le
adeude todava. Con relacin a su base material de la hipoteca se puede
considera que es especial, en el sentido de que en principio no recae sobre todos
los bienes inmuebles presentes y futuros del deudor, pues as fuera agotara de
una sola vez e todo el crdito del deudor, lo cual es contraproducente y por tanto
tal hipoteca general no existe, se prohbe aunque hay algunas excepciones como
ciertas hipotecas legales, que gravan todos los inmuebles se puede aadir que la
hipoteca es especial en cuanto a los crditos garantizados, ya que no garantiza
todas las deudas presentes y futuras del deudor con relacin al acreedor lo que
tambin agotara el crdito del deudor. Hay algunas excepciones en el sentido de
que algunas hipotecas generales garantizan todos los crditos presentes y futuros,
pero hay que reconocer que las hipotecas generales son descartables.
Durante la vigencia de la hipoteca, el bien va a estar en posesin del
deudor, es decir, no va a haber desplazamiento posesorio. De esta forma, el
9

deudor puede continuar utilizando la cosa, explotarla y obtener frutos y

rentas, que muchas veces sirven para ir pagando la hipoteca.
La hipoteca no coarta ni limita el poder dispositivo del propietario, que
puede enajenar la cosa, si bien el adquirente (al que se suele llamar tercer
poseedor) recibe la finca con la hipoteca, y tendr que soportar el posible
ejercicio del derecho de realizacin del valor por parte del acreedor
hipotecario, pudiendo, por tanto, verse privado de la cosa.
La hipoteca requiere publicidad, porque se va a exigir la inscripcin en el
Registro de la Propiedad, que va a tener carcter constitutivo, es decir, si no
se inscribe, no existe la hipoteca como tal, sino que se quedar como una
simple promesa de constitucin (ya lo vimos al estudiar el art. 1862 CC). La
publicidad es una garanta para el acreedor y para los terceros, ya que, al
no existir desplazamiento de la posesin y continuar los bienes en manos
del hipotecante, si no recibiera publicidad por va registral, podran existir
hipotecas ocultas o desconocidas, con grave merma de la seguridad de los
adquirentes de los bienes, y tambin de los posibles acreedores que
concedieran crditos en vista de la situacin jurdica de los bienes.

CLASES DE HIPOTECA.
HIPOTECAS VOLUNTARIAS Y LEGALES.
Dice el art. 137 LH que las hipotecas son voluntarias o legales. Segn el art.
138 LH, sern voluntarias las hipotecas convenidas entre partes o impuestas por
disposicin del dueo de los bienes sobre los que se establezcan, y slo podrn
constituirlas quienes tengan la libre disposicin de aqullos o, en caso de no
tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes. Por tanto, caben
dos vas negociables distintas: el convenio entre las partes (que es el contrato de
hipoteca regulado en el Cdigo Civil), y la disposicin del dueo de los bienes (en
cuyo caso se trata de una constitucin unilateral).
El trmino de hipoteca legal no significa que la hipoteca la cree la ley
automticamente; lo que la ley hace es conceder un derecho a exigir su
constitucin en determinados supuestos. En este sentido coinciden el art. 1875
CC, en su prrafo segundo, y el art. 158 LH: Las personas a cuyo favor establece

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la Ley hipoteca legal no tendrn otro derecho que el de exigir la constitucin de

una hipoteca especial suficiente para la garanta de su derecho. Por tanto, la
hipoteca legal slo se constituye como resultado del ejercicio de este derecho,
pudiendo presentarse dos supuestos:
Que el propietario de los bienes acceda a constituir la hipoteca, en cuyo
caso sta se constituir a travs de un contrato de cumplimiento de la
obligacin legal.
Que el propietario no acceda, en cuyo caso la hipoteca se establecer a
travs de un mandato judicial, una vez seguidos los procedimientos que
prev la Ley Hipotecaria y su Reglamento.
El art. 168 LH establece una serie de supuestos en los que existe ese
derecho a exigir la constitucin de hipoteca legal:
Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos, en determinados
casos (por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente, por las
donaciones prometidas por los maridos, etc).
Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas, en ciertos casos
contemplados en el Cdigo Civil y leyes especiales.
Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad
usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contrado
segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.
Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que
stos administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que
presten, en lugar de la fianza hipotecaria, otra garanta.
El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que
contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades
que contrajeren stos, de conformidad con lo establecido en las leyes y
reglamentos.

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 El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos

en esta Ley.
Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, tambin en
determinados supuestos previstos en la Ley Hipotecaria.
La hipoteca legal recae sobre bienes concretos y determinados, no sobre
todos los que forman parte del patrimonio de la persona obligada a constituirla. Es
dentro de este patrimonio donde se hace la especificacin del bien que se va a ver
afectado, y de ah que el art. 160 LH diga que las personas a cuyo favor reconoce
la Ley hipoteca legal podrn exigir dicha hipoteca sobre cualesquiera bienes
inmuebles o derechos reales de que pueda disponer el obligado a prestarla.
La hipoteca legal tiene un carcter expreso, de manera que slo hay
derecho a exigir su constitucin cuando se est ante el supuesto de hecho que la
ley prev al efecto.
Es una interpretacin restrictiva del art. 158 LH, que dice que slo sern
hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carcter.
Todas las hipotecas legales, una vez constituidas e inscritas, surten los
mismos efectos que las voluntarias, sin ms especialidades que las recogidas
expresamente en la Ley Hipotecaria.
HIPOTECAS EXPRESAS Y TCITAS.
Son hipotecas expresas las que se formalizan en documento pblico y se
inscriben en el Registro de la Propiedad.
En cambio, las hipotecas tcitas son las que no exigen, para su validez y
eficacia, ni la constitucin voluntaria o por mandato judicial, ni la publicidad
registral. Son justamente lo contrario al sistema de publicidad que defiende el del
Registro de la Propiedad. Con toda razn la Ley Hipotecaria de 1861 desterr el
gran nmero de estas hipotecas que existan hasta entonces, que no slo eran
tcitas, sino que muchas de ellas gravaban cualquier bien del deudor. En la
actualidad slo se reconocen tres hipotecas tcitas, que recaen sobre bienes
individualizados:

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 Las que se constituyen en favor del Estado, Provincia o Municipio, para

asegurar el cobro de la anualidad corriente y de la ltima vencida y no
satisfecha, de las contribuciones e impuestos que directa e individualmente
recaigan sobre el inmueble.
Las que se constituyen a favor de los aseguradores, por el importe de las
primas de los dos ltimos aos, o de los ltimos dividendos pasivos, si el
seguro fuese de mutuo.
Las que se establecen en favor de la comunidad de propietarios, por el
importe de los gastos comunes del ltimo ao sobre el piso o local.
HIPOTECAS ORDINARIAS O DE TRFICO E HIPOTECAS DE SEGURIDAD.
Son hipotecas ordinarias o de trfico aqullas en las que la obligacin
asegurada tiene existencia cierta y es conocida su cuanta.
Por el contrario, la hipoteca de seguridad garantiza una obligacin incierta
en su existencia, o indeterminada en su cuanta. Esta hipoteca carece de una
regulacin general en la Ley Hipotecaria, que slo se ocupa de determinados tipos
que pueden incluirse en esta categora: la hipoteca en garanta de obligaciones
futuras o condicionales; la hipoteca en garanta de ttulos a la orden o al portador;
la hipoteca que sirve de caucin o de fianza del buen desempeo de determinadas
obligaciones (por ejemplo, la gestin del tutor respecto al patrimonio del tutelado);
y la hipoteca de mximo, cuya modalidad ms importante es la hipoteca que
garantiza el saldo final de una cuenta de crdito.
En virtud de los rasgos propios de la hipoteca de seguridad, es claro que el
crdito no consta en el Registro con las precisiones necesarias para que los
terceros puedan conocer en qu cuanta est gravado un determinado inmueble.
Ello justifica un especial rgimen en cuanto a su eficacia frente a terceros, y
tambin en cuanto a las modalidades que tiene el procedimiento para hacerlo
efectivo, como veremos ms adelante.

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SUJETOS DE LA RELACIN HIPOTECARIA.

Los sujetos de la hipoteca son, normalmente, el deudor y el acreedor de la
obligacin garantizada. El acreedor hipotecario es el titular del derecho de
hipoteca, y el deudor hipotecario es quien hipoteca sus bienes a favor de aqul. El
deudor tiene que ser dueo del bien hipotecado, si bien no siempre es el deudor
quien hipoteca sus bienes: puede ocurrir que lo haga un tercero distinto del
deudor, en garanta de una deuda ajena, en cuyo caso la relacin obligatoria
tendr unos sujetos, y la relacin hipotecaria otros.
Ya que la hipoteca es un gravamen que implica una eventual enajenacin
de los bienes afectados en caso de impago del crdito, para constituirla, es
preciso ser dueo de esos bienes y tener su libre disposicin o, en caso de no
tenerla, hallarse legalmente autorizado al efecto. Esto significa que la hipoteca
puede constituirse por uno mismo, o mediante un poder, siempre que se est
facultado para el otorgamiento de escrituras de hipoteca (por tanto, no podrn
hacerlo los incapaces, ni los menores emancipados).
Los requisitos exigidos al constituyente de la hipoteca (tanto si es el deudor
del crdito como si se trata de un tercero), han de concurrir en el momento de la
constitucin del derecho real, y no en el de la inscripcin registral. Para ser
acreedor hipotecario basta poseer la capacidad general para obligarse.
Por ltimo, puede haber otro sujeto: el tercer poseedor, que es el adquirente
de la finca hipotecada y que, como ya vimos, la adquiere con la carga que se ha
constituido sobre ella.

CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA: FORMA Y REQUISITOS.

Las hipotecas voluntarias (que son la mayora) pueden constituirse por
convenio entre las partes, o bien por disposicin unilateral del dueo de los bienes
sobre los que se establezcan.
En cualquier hiptesis, la inscripcin registral tiene naturaleza constitutiva,
de forma que, en tanto en cuanto no se inscriba la escritura de hipoteca en el
Registro de la Propiedad, no tendr eficacia de hipoteca. As se reconoce en el art.
1875 CC: Es indispensable, para que la hipoteca quede vlidamente constituida,
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que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, es preciso que la formalizacin se haga en documento pblico (una
escritura), y es preciso tambin, para su validez, que se inscriba en el Registro de
la Propiedad.
A.- PROMESA DE CONSTITUCIN DE HIPOTECA
Como ya vimos al estudiar la prenda, el art. 1862 CC dispone que la
promesa de constituir hipoteca slo produce accin personal entre los
contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que
defraudase a otro ofreciendo en hipoteca como libres las cosas que saba estaban
gravadas, o fingindose dueo de las que no le pertenecen. En este caso,
estaramos en presencia de una promesa unilateral de constitucin de hipoteca, es
decir, un simple convenio entre las partes, comprometindose a constituir una
hipoteca, ante el cual las partes pueden exigirse recprocamente su cumplimiento.
Hay que precisar que, si falta escritura pblica (es decir, si existe slo un
documento privado), el supuesto puede refundirse en el art. 1862 CC, y debe
entenderse como promesa de hipoteca.
B.- OBJETO DE LA HIPOTECA.
Por su naturaleza, el objeto de la hipoteca tiene que ser un bien inmueble,
que adems rena la condicin de ser enajenable. En este sentido, el art. 106 LH
establece que podrn ser hipotecados:
Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin.
Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre
los mismos bienes.
El art. 108 LH precepta que no podrn hipotecarse:
Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio
dominante, y exceptundose, en todo caso, la de aguas, la cual podr ser
hipotecada.
Los usufructos legales, excepto el concedido al cnyuge viudo por el
Cdigo Civil.

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 El uso y la habitacin (como sabemos, son derechos personalsimos e

intransmisibles).
En nuestro trfico jurdico, es frecuente, que en garanta de un solo crdito,
se hipotequen varias fincas a la vez. En este caso, dice el art. 119 LH que deber
determinarse la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder, y
es que nuestro Derecho positivo excluye la hipoteca objetivamente solidaria, en
virtud de la cual todas y cada una de las fincas fueran indistintamente
responsables de la totalidad del crdito. El principio de especialidad registral exige
la distribucin.
C.- DERECHOS

DE PREFERENCIA Y PRIORIDAD DEL ACREEDOR HIPOTECARIO: EL RANGO

DE LAS HIPOTECAS.

El derecho de preferencia otorga a su titular una prioridad para el cobro,

frente a los dems acreedores del deudor. De los arts. 1922 a 1927 CC se deduce
que los nicos que tienen preferencia respecto al acreedor hipotecario, son los
acreedores tributarios, y los aseguradores por las primas del seguro; el crdito
asegurado con una anotacin de embargo (si es anterior a la hipoteca), y los
crditos refaccionarios garantizados con anotacin en el Registro de la Propiedad.
Tambin hay que tener presentes las leyes tributarias, la legislacin laboral (el
Estatuto de los Trabajadores privilegia el crdito salarial), y el art. 9-5 LPH,
referente a la responsabilidad de la vivienda por el impago de cuotas de la
comunidad de propietarios; frente a otros crditos, prima la hipoteca.
Qu preferencia tiene la hipoteca frente a otras hipotecas? Como todo
derecho real que se inscriba en el Registro de la Propiedad, la hipoteca est
sometida al principio prior tempore potior iure, atendiendo a la fecha de la
inscripcin registral. Por tanto, la hipoteca con fecha de inscripcin ms antigua es
preferente con respecto a otra ms moderna. Esto es muy importante, porque, a la
hora de ejecutar la hipoteca, la ms antigua es la que va a poder satisfacerse con
la realizacin de valor (su acreedor ser el primero en cobrar), y slo despus de
haber cubierto completamente su importe, si sobra dinero, podrn cobrar los
acreedores posteriores (lo cual no es frecuente). Lo normal es que slo la primera
hipoteca se vea satisfecha, mientras que, como consecuencia de esa ejecucin,
las dems quedan extinguidas.

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D.- EXTINCIN DE LA HIPOTECA.

En la extincin de la hipoteca hay que distinguir dos fases:
Extincin de la hipoteca en s: Adems de las causas generales de
extincin de todo derecho real, en la hipoteca hay que destacar la derivada
de su constitucin registral, porque, aunque sea accesoria de un crdito, y
las vicisitudes de ste repercutan en ella, precisamente por su especialidad
registral, tales consecuencias no son automticas. Por ello, aunque el
crdito se haya extinguido (por ejemplo, por pago), la hipoteca no se
extingue mientras no se cancele registralmente la inscripcin. El art. 76 LH
dice, con carcter general, que las inscripciones no se extinguen, en cuanto
a tercero, sino por su cancelacin o por la inscripcin de la transferencia del
dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.
En segundo lugar, por lo que respecta a la obligacin garantizada, el art.
144 LH dispone que todo hecho o convenio entre las partes, que pueda
modificar o destruir la eficacia de una obligacin hipotecaria anterior, como
el pago, la compensacin, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la
novacin del contrato primitivo y la transaccin o compromiso,no surtir
efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de
una inscripcin nueva, de una cancelacin total o parcial o de una nota
marginal, segn los casos. Es decir, para el tercer adquirente del crdito
hipotecario, ste subsiste tal y como consta registralmente, mientras sus
vicisitudes no accedan al Registro.

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CONCLUSIN
La hipoteca surge en el derecho romano para garantizar el pago de una
deuda en la cual incurra una persona (llamada deudor) a favor de otra (llamada
acreedor).
En esta investigacin pude constatar que existen diferentes tipos de
hipotecas, entre ellas la legal dentro de la cual se encuentran la hipoteca de la
mujer casada y la de los hijos sometidos a la patria potestad.
La hipoteca expresa es la que se formaliza con un documento pblico,
mientras que la hipoteca tcita no exige mandato judicial ni publicidad. Los
sujetos de los diferentes tipos de hipoteca son acreedor y deudad.
Todos estos tipos de hipotecas se extinguen cuando se cancela la
inscripcin de la misma, ya que la deuda puede ser saldada, pero si no se cancela
la inscripcin la hipoteca persiste.

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BIBLIOGRAFIA
Josserand Louis
Derecho Civil T. II IV
Pa-Amrica Bosch y Ca Editores
Buenos Aires
Mazeaud Henri
Lecciones de Derecho Civil
P. 3 VI (Las Garantas)
Ediciones Jurdicas Europa Amrica
Plinio Terrero Pea
Cdigo Civil de la Repblica Dominicana
Dcima Edicin
Editora Corripio, C. Por A.
Diccionario Jurdico Espasa
Editorial Espasa Calpe, S. A.
Madrid 2003
Internet:
www. Google. Com.