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El saneamiento como efecto mutante de la usucapión en materia de

bienes inmuebles: El desborde del concepto de «justo título» para
acceder al registro.

Autor: NOEL OBDULIO VILLANUEVA CONTRERAS 1

Sumario: I. Motivación. II. Concepto de Saneamiento. III. Doctrina de la

prescripción adquisitiva de inmuebles. 3.1. Concepto. 3.2. Clases. 3.2.1.
Prescripción adquisitiva ordinaria.3.2.2. Prescripción adquisitiva
extraordinaria.. IV. Casuística. 4.1. La duda del comprador respecto a la
titularidad del transferente.4.2. El adjudicatario que asume conocer la
titularidad de su transferente y que no duda. 4.3 Otras Jurisprudencias
4.4. Otras mutaciones. V. Breves referencias sustantivas y procesales.
5.1. El proceso judicial. 5.2. El procedimiento administrativo. 5.3. El
procedimiento notarial. VI. Critica al procedimiento administrativo y
notarial. 6.1. El derecho de contradicción.. 6.2. La doctrina de Babiloni.
6.3. La jurisprudencia argentina. VII Conclusiones.

I. MOTIVACIÓN:

¿Cuál o cuáles son los efectos del saneamiento que contribuyen en la

mutación de la usucapión en materia de bienes inmuebles?
¿Cuál es la casuística existente sobre todo desde el aspecto
jurisdiccional?

II. CONCEPTO DE SANEAMIENTO.

En su concepción más amplia, el saneamiento significa hacer sana una

cosa, repararla o remediarla2
Dentro de esta concepción amplia, aplicada en el campo del Derecho
Civil, se puede hablar de saneamiento de la propiedad de un bien, de la
existencia de un crédito, de la calidad de heredero, etc3.
Sin embargo, en su concepción contractual estricta el SANEAMIENTO
es considerado como la obligación del transferente de la propiedad,
posesión o el uso de un bien de remediar al adquirente por las
consecuencias de los actos de terceros que invoquen un derecho anterior
a la transferencia, de vicios ocultos del bien y de actos del propio
transferente que, de acuerdo con el Derecho peruano, no permitan

1
. Abogado por la Universidad Nacional de Trujillo, Magíster en Derecho Civil por
Universidad Privada San Pedro (Perú) en Convenio con la Universidad de Castilla - La
Mancha (España); con estudios de Doctorado en Derecho, y graduado de la Academia de
la Magistratura-LIMA, en el Nivel para Vocales de Cortes Superiores de Justicia del
país; ex magistrado de la Corte Superior de Justicia del Santa, ex asesor legal interno de
la Universidad Privada San Pedro y actualmente Asesor Legal de la Universidad
Nacional del Santa.
2
. WAYAR , Ernesto C. Evicción y vicios redhibitorios. Buenos Aires, Editorial Astrea de
Alfredo y Ricardo de Palma, 1989, p. 51, CITADO por DE LA PUENTE Y LAVALLE. El
Contrato General . Lima, Pontificia Universidad Católica del Perú Fondo Editorial, 1999, p.233
3
. DE LA PUENTE Y LAVALLE, loc.cit.
 2

destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o disminuyan su

valor4

Pero de esta concepción contractual no vamos a hablar sino vamos

hablar sobre la concepción más amplia a la que nos hemos referido
inicialmente. En ese sentido podemos decir que ampliando el concepto
de saneamiento resulta de aplicación a otras instituciones jurídicas,
entre ellas a la usucapión.

EL SANEAMIENTO tiene su origen dinámico, móvil, vivo. Su surgimiento

ha sido la respuesta adecuada a la PRESION SOCIAL ejercida por una
masa critica de pobladores de zonas urbanas o por agricultores que
exigían el reconocimiento y titulación de las propiedades que poseían de
manera consolidada en el tiempo, ya sea en virtud de una vía de hecho o
de derecho. Es por estas razones, que el SANEAMIENTO predial se ha
convertido en un paso previo para el REGISTRO en cualquier proceso de
regularización de la propiedad , constituyéndose en el OBJETO de una
cuantiosa normatividad de excepción que ha tratado de incorporar el
derecho tradicional una serie de novedosos mecanismos que permitan
solucionar la situación en la que se encuentran una gran cantidad de
pobladores5
Entonces ¿ cómo opera el saneamiento en la usucapión en la vía judicial?
Operaría desde lado -como fondo y forma- de una subsanación o de
una reparación para hacerla viable ante el Registro Público, partiendo de
un trámite inicial por parte del adquirente para ser posible la obtención de
un título de propiedad y el acceso a la seguridad jurídica registral
frente a terceros; para lo cual adquirente-poseedor podrá demandar al
propietario originario (titular) precisamente para desplazarlo del asiento
registral y sustituirlo a él para evitar un proceso de reivindicación
En materia notarial se tiene que el SANEAMIENTO DE TITULACION «
Es el trámite destinado a obtener la titulación o acreditación de la
propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificación a regularizar,
a fin de hacerla idónea para su acceso al registro. Comprende los
trámites de declaración de prescripción adquisitiva de dominio o de
formación de títulos supletorios» ( artículo 2 del Texto Unico Ordenado
del Reglamento de la ley de regularización de edificaciones, del
procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común aprobado por
D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA. El Peruano 8-11-2006) tal concepto guarda
concordancia con los artículos 39 a 43 del mismo cuerpo legal referente
a que el trámite es de carácter NO contencioso de competencia notarial
Es notable que la declaración Universal de los Derechos Humanos (del 10
de diciembre de 1948 aprobada por la Asamblea General de las
Naciones Unidas) no regula ya del derecho «de» propiedad , sino del

4
. Loc.cit El artículo 1484, se refiere a los contratos consensuales que, sin transferir un
derecho real por sí mismos, crean la obligación de hacerlo. Dicho dispositivo no regula los
contratos que transfieren la propiedad, la posesión o el uso de un bien sino DE LOS
CONTRATOS RELATIVOS A ESAS TRANSFERENCIAS.
5
. MARTINEZ COCO, Elvira y GARCÍA- MONTUFAR SARMIENTO, Guillermo. EN
TEMAS DE DERECHO REGISTRAL, T3, 2000, SUNARP, Palestra Editores, p.143-144.
 3

derecho «a la » propiedad. Es que su artículo 17 dispone que «toda

persona tiene derecho a la propiedad individual o colectivamente. Nadie
será privado arbitrariamente de su propiedad»
Como sostiene Novoa Monreal lo fundamental dentro del texto contenido
en la Declaración es propugnar que todo ciudadano debe tener acceso a
la propiedad. Y ello es más importante que dar una garantía a los
actuales poseedores de bienes que su derecho no será perturbado, que
es lo hacía la declaración de 1789. Lo que ahora se pretende es que la
propiedad se difunda efectivamente entre todos los hombres6. Lo que
menciona Novoa lo encontramos en nuestra Constitución Política del
Perú en el 2 inciso 16, al reconocer que toda que toda persona tiene
derecho a la propiedad.
De otro lado también tenemos que «una propiedad pública, previamente
desafectada de su finalidad pública, entra con normalidad dentro del
comercio de los hombres y se somete, en consecuencia, a los modos
ordinarios de enajenación y la usucapión. El particular, por consiguiente,
adquiere siempre y necesariamente cosas particulares»7.
En consecuencia, el saneamiento como un efecto de la usucapión va
por el lado del acceso a la propiedad y a la seguridad jurídica del registro
público, para que ese acceso a la propiedad sea pleno.

III. DOCTRINA DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE

INMUEBLES
3.1.CONCEPTO
En el Digesto aparece un concepto de prescripción adquisitiva más
conocido en el Derecho romano como Usucapión: «La usucapión es la
adquisición de la propiedad por la posesión continuada durante el tiempo
señalado por ley» 8. Según Petit, usucapio viene de usu capere:
adquirir por el uso, e indica que: «la usucapión es la adquisición de la
propiedad por una posesión suficientemente prolongada y reuniendo
determinadas condiciones: el justo título y la buena fe. Estas condiciones,
tal como los jurisconsultos las han desarrollado y precisado, constituyen
una teoría de bastante complicación. También es probable que en su
origen la usucapión obedeciese a reglas más simples» 9.
Los hermanos Mazeaud consideran que «la Usucapión, o prescripción
adquisitiva, es la adquisición, por el poseedor de una cosa, del derecho
de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por el efecto de la
posesión prolongada durante cierto plazo»10. Y, agregan, que para toda
usucapión se exigen tres requisitos: a) Una cosa susceptible de posesión
(siendo que las cosas del dominio público, las cosas comunes, las
universalidades, los bienes sujetos a inalienabilidad por la ley, son

6
. NOVOA Montreal, citado por LAQUIS Manuel Antonio. Derechos Reales, Buenos
Aires, Ediciones de Palma, Tomo III, 1983, p.556-557.
7
. GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo. Dos estudios sobre la usucapión en derecho
administrativo, Madrid, 3ra. Ed. Civitas, p.146.
8
. JUSTINIANO. El Digesto, T.III, o., c.,D.41,3 , apartado 3, p. 315
9
. PETIT, Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano, versión castellana de Manuel
Rodríguez Carrasco. Buenos Aires. Talleres Gráficos de Editorial Araujo, 1765, p.216
10
. Cfr, MAZEAUD, Henri y León MAZEAUD, Jean. Lecciones de Derecho Civil (parte
segunda). Traducción de Luis Alcalá Zamora y Castillo.Buenos Aires Ediciones Jurídicas
Europa, 1960,Vol.IV, p. 196.
 4

imprescriptibles por no ser susceptibles de posesión, al igual, que los

monumentos históricos quedan fueran de la usucapión; fuera de la
excepciones acotadas, la usucapión puede recaer sobre cualquier
mueble o inmueble); b) Una posesión no viciosa y c) el transcurso de un
plazo, calculándose el mismo por días 11 .
Consecuentemente, la prescripción adquisitiva o usucapión, es el modo
de adquirir la propiedad basada en la posesión constante por el
transcurso de cierto tiempo que señale la ley de un bien determinado
usándolo como propietario, es decir ejerciendo los poderes fácticos de la
propiedad.
La prescripción adquisitiva, en la doctrina, se clasifica en: prescripción
adquisitiva ordinaria y prescripción adquisitiva extraordinaria. Es
ordinaria, si existe justo título y buena fe en la posesión de la cosa,
posesión continua, pacífica, pública y como propietario. Y es
extraordinaria, si no existiendo los elementos de justo título y buena
requiere de los demás elementos, pero con un plazo más largo para
declarar la propiedad.
La usucapión se clasifica también en prescripción de muebles y de
inmuebles, criterio adoptado por el Código Civil peruano.

3.2 CLASES
3.2.1. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ORDINARIA.
Adquieren los bienes inmuebles por prescripción adquisitiva
ordinaria quienes lo han poseído como propietarios durante cinco
años por periodo continuo, pacífico y público, si es que a esta
posesión se añade el justo título y la buena fe. Si bien el Código
Civil peruano no ha consignado la denominación «prescripción
adquisitiva ordinaria», pero por el contenido tal como está
regulada en el artículo 950, segundo párrafo (en el caso de los
bienes inmuebles) y 951, parte pertinente (en el caso de los bienes
muebles) de dicho cuerpo legal, está referida a esta clasificación
que hace la doctrina.

A). ELEMENTOS:
A.1. Posesión Continua. Significa que la posesión debe
ejercitarse durante cinco años continuos como propietario.
A este primer elemento, nuestro entender es tarea de aplicar en lo
pertinente, el contenido de la posesión sustentada en la teoría
objetiva de Ihering12 y luego en segundo plano se deberá aplicar, si
fuere el caso, las presunciones de posesiones del tiempo
intermedio entre la posesión actual y la anterior y la de continuidad
de posesión por la que el poseedor de un bien puede unir a su
posesión la de aquel que la transmitió el bien e inclusive la
Presunción de Propiedad; no sin antes haberse probado la

11
. Ibíd..
12
. IHERING, Rodolfo Von. El fundamento de la protección posesoria -Primera Parte de la
Teoría de la Posesión. Versión Española de Adolfo Posada Madrid, Hijos de Reus,
Editores, 2da. Edición 1912, p.157 e HERING, Rodolfo Von. La Voluntad en la Posesión
– Segunda Parte de la Teoría de la Posesión. Versión Española de Adolfo Posada Madrid,
Imprenta de la Revista de Legislación, 1910, p.59
 5

posesión en su real contenido y dimensión. De allí que esta

posesión continua tiene que ser:
a. Con comportamiento de propietario: Es decir, la posesión
continua debe ejercerse en base a los poderes fácticos del
derecho de propiedad.
b. Pública: No basada en actos clandestinos o vicios.
c. Pacífica: Obtenida sin violencia13
d. No interrumpida. La interrupción de la posesión, está referida
a la supervivencia de un hecho que destruyendo algunas de las
condiciones esenciales de la usucapión (permanencia de la posesión,
inacción del propietario anterior) corta el curso de aquella, haciendo inútil
el tiempo obtenido. Es interrupción natural cuando hay lugar a la propia
pérdida de la posesión. Y es interrupción civil, cuando ocurre la
reclamación del propietario.

A.2. Justo Título. El título – según el extinto profesor Aníbal

Corvetto - es la causa en cuya virtud se adquiere o se posee
algún bien. Si esta causa está de acuerdo con el derecho será
entonces justa, y por ello la denominación posesión con justo
título 14.
Así, los romanos -continúa el autor precitado- sostenían, que el
título era «justa causa traditionis» y según el artículo 539 del
Código Civil derogado de 1852 era «toda causa bastante para
transferir el dominio...» y por último, el mismo autor, comenta una
Ejecutoria Suprema de su época, referente al justo título: « nuestra
Corte Suprema ha considerado que el justo título exigido por la ley
no puede ser otro que el conjunto de elementos que justifiquen el
derecho de propiedad; porque si se quiere exigir como tal (solo)
escrituras públicas de adquisición, ya no sería necesario recurrir a
la prescripción como título adquisitivo porque esas escrituras lo
eran en forma irrefutable; de manera pues, que ese justo título que
menciona la ley no es otro que el conjunto de elementos
probatorios convincentes de la adquisición o traslación de
dominio».15
Y concluye el profesor, sosteniendo, que no podemos confundir
el justo título con el documento al que, en la vida diaria, se le da
igual nombre; así, no es justo título una escritura de compra-venta
si ella no tiene fuerza suficiente para transferir al comprador la

13
. JUSTINIANO. El Digesto, TIII, D.41, 3 acápite 4 apartado (22) p. 317 aparece el rezago
que hasta la fecha tenemos en lo que respecta la usucapión ordinaria:«si tu me hubieras
expulsado violentamente de la posesión de un fundo, pero no hubieras entrado tu mismo
en ella, sino que lo hubieras hecho en la libre posesión Ticio, la cosa puede usucapirse
por el transcurso del largo tiempo, pues, aunque tenga lugar el interdicto „de donde con
violencia‟, <ya que, efectivamente, hubo expulsión violenta>, sin embargo, la posesión
<de aquel fundo> no fue adquirida por un acto de violencia» y en apartado (23) dice «
por lo demás, si tu me hubieras expulsado de mi posesión de un fundo, aunque yo
poseyera de mala fe, y lo hubieras vendido, no podrá usucapirse el fundo, pues es verdad
que se da un posesión violenta del mismo, aunque no sea en contra del propietario».
14
. CORVETTO VARGAS, Manual Elemental de Derecho Civil Peruano, Sucesiones-
derechos reales- acto jurídico, Lima, Studium, 4ed. 1956, TII, p. 269
15
. Ibíd.
 6

propiedad del bien cuando adolece, por ejemplo, de un defecto

esencial; es justo título, por el contrario el acto jurídico de la
compra-venta sí tiene fuerza suficiente para adquirir el bien
independientemente del documento con el que se prueba. No por
estas razones será mal dicho cuando llamamos a los documentos
«títulos», pues por extensión así se denominan en derecho.
Lo esencial al justo título es la traslación de la propiedad; solo
tendrán justo título aquellos actos jurídicos que la desplacen, y no
aquellos que no tengan ese poder. Serán justos títulos la permuta
compra-venta, donación, etc; no solo lo serán un contrato de
arriendo, uno de comodato, etc. porque en estos casos quien
posee no lo hace como propietario.
Agrega, que la existencia del justo título implica la existencia de
un acto jurídico, que sea suficiente para trasladar la propiedad,
aunque esto no quiere decir que por este efecto la traslade
realmente, porque entonces tendríamos un caso de adquisición
perfecta de la propiedad, sino por el contrario debido a las
posibilidades del que otorga el acto o del que lo recibe dicho
acto no es perfecto 16.

Los actos declarativos no son actos capaces de transmitir la

propiedad según la mayoría de los tratadistas, según lo refiere
Aníbal Corvetto 17.
Finalmente, nos sintetiza los caracteres del «justo título»: en
los siguientes:
a). Justo : Porque debe ser legalmente suficiente para transferir
la propiedad.
b). Verdadero: Que tenga existencia real, no valiendo ni el título
simulado que perjudique a terceros, ni el título putativo que debe
ampararse en la usucapión extraordinaria.
c). Válido: Que el acto no sea jurídicamente nulo, sino que tenga
plena validez. Siendo válido en sí (en abstracto), pero ineficaz
para trasladar la propiedad, vendrá la usucapión a favorecerlo,
haciendo que realmente dicha propiedad se adquiera (en
concreto). La validez no tiene nada que ver con la perfección
del acto jurídico, pues en de existir perfección serían verdaderos
propietarios y la usucapión no tendría lugar.
d). Probado: Porque el justo título no puede presumirse.

A.3. Buena Fe. Dos aspectos reviste la buena fe del

poseedor ilegítimo: uno positivo que es la creencia o convicción
de ser dueño y otro negativo que es la ignorancia del vicio que
acompaña a la adquisición 18.
Al respecto, consideramos que tal posición, ha sido recogido por el
Código Civil peruano vigente, ello se desprende de la simple
lectura del artículo 906. «La posesión ilegítima es de buena fe
cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error

16
. Ibíd., p. 270
17
. Corvetto, Ibíd, p. 270.
18
. Ibíd. p.270-271.
 7

de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título». La

buena fe se presume, tal como lo dispone el artículo 914 de dicho
cuerpo legal, buena fe que se encuentra invariablemente unido al
del justo título; pero la mala fe es materia de probanza.
La buena fe dura en tanto y en cuanto las circunstancias se lo
permitan al poseedor creer que posee legítimamente o, en todo
caso, se retrotrae hasta el día que sea emplazado con el auto
admisorio de la demanda, la demanda y sus anexos, siempre que
la demanda haya sido declarado fundada; ello en virtud de lo
prescrito en el artículo 907 del Código Civil vigente.

3.2.2. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA

También se le conoció en el Derecho romano como «usucapio
extraordinaria o praescriptio longissini temporis». Según Bonfante
describe:
«la usucapión extraordinaria o praescriptio longissimi temporis, que
se cumplía en el periodo de treinta años (o cuarenta en cuanto a los
inmueble de las iglesias, de las piae causae y las cosas litigiosas).
Esta usucapión ha sido creada por Justiniano a base de la general
prescripción extintiva de las acciones, la praescriptio triginta anno
rum de Teodosio II, reconociéndole la eficacia de modo de
adquisición del dominio a lo que es lo mismo, concediendo al
poseedor pasados los treinta, también la acción, pero a condición de
que hubiese obrado de buena fe en el momento de la toma de la
posesión»19.

Y agrega, el autor precitado, que en esta «clase de usucapión no se

investiga el justo título, ni la iusta erroris causa, y tampoco los límites
objetivos» 20 .
Es decir , si faltan los dos elementos justo título y buena fe, que
componen la prescripción adquisitiva ordinaria, entonces, recibe el
nombre de prescripción adquisitiva extraordinaria, debiendo estar
siempre presente el elemento basado en la posesión continua, pública
y como propietario, siendo que nuestro Código Civil vigente para esta
clase de prescripción la extiende desde los cinco años a los diez años.
El fundamento de esta clase de prescripción adquisitiva, es la sanción
que el tiempo determina sobre una situación de hecho, que aun pudo ser
ilegal en su comienzo, pero que por el transcurso del tiempo ha quedado
olvidada, relacionada con la conversión o transformación de la posesión,
la cual genere una situación de hecho y ésta, a su vez, en una situación
jurídica determinada. Es una institución cuya base moral puede
discutirse, pero cuya necesidad jurídica todo el derecho comparado la
reconocen y por ello la regulan.

19
. BONFANTE, Pedro. Instituciones de Derecho Romano. Traducción de la Octava edición
italiana por Luis Bacci y Andrés Larrosa y revisada por Fernando Campuzano Horma.
Madrid, Instituto Editorial Reus, 1965, p.294-295.
20
. Ibíd.
 8

Por tanto, la Prescripción adquisitiva extraordinaria viene pues a ser la

forma cómo a causa del transcurso de un tiempo largo puede devenir un
poseedor en propietario, no requiriendo ni justo título ni buena fe,
siempre que tal posesión sea continua con los mismos caracteres que
hemos descrito en lo atinente a la prescripción adquisitiva ordinaria 21.
El Código Civil vigente (artículo 950) ha reducido el plazo de 30 años a 10
para adquirir la propiedad de un inmueble por prescripción adquisitiva
extraordinaria.
El Código Civil Español adopta la prescripción extraordinaria y lo
caracteriza porque se consigue cuando se ejerce posesión no
interrumpida durante 30 años, sin necesidad de titulo ni de buena fe, y sin
distinción entre presentes y ausentes22 . Comentando Diez-Picazo al
respecto que la posesión como contenido de la prescripción adquisitiva
extraordinaria, ha de tener las mismas características -generales- que en
la prescripción ordinaria, es decir, la intención de poseer como
propietario ( o titular del derecho real que se quiere usucapir) y de
traducirlos en actos inequívocos; requiriéndose un precedente objetivo o
elemento causal que revele que el poseedor no es mero detentador por
otro23.
El plazo regulado en el Código Civil español es el mismo que adopta el
Código Civil Nicaragüense, aunque no se tenga titulo y CUALQUIERA
QUE SEA LA CONDICIÓN DEL POSEEDOR 24, sin embargo, precisa
que los actos de mera tolerancia no confieren posesión ni dan
fundamentos a prescripción alguna, y agrega que la posesión de
inmuebles o derechos reales sobre ellos no vale para la prescripción
contra tercero, sino desde que se inscriba el título en EL REGISTRO
PUBLICO. Mientras que el Código Civil Chileno regula la prescripción
extraordinaria con el plazo de 10 años contra toda persona 25.
El Código Civil Colombiano, también regula la prescripción adquisitiva con
el nombre propio de extraordinaria y no hace mucho el Código Civil
Colombiano ha sufrido una modificatoria en el sentido que ha reducido el

21
. Código Civil de Nicaragua (artículo 895) acepta la posesión adquirida o mantenida con
violencia, pero que esta será útil desde que CESA la violencia: “la posesión adquirida o
mantenida con violencia, no es útil para la prescripción sino desde que cesa la
violencia”. En todo caso ¿cuál es el criterio –objetivo o subjetivo- para establecer el cese
de la violencia, quien lo determina (¿qué autoridad?) ¿A partir de qué momento se
computar el tiempo de calma o de pacificidad y qué medios probatorios sirven para ello?
¿quién lo determina o quien lo fija? . El delito de usurpación contempla la modalidad de
despojo de la posesión usando la VIOLENCIA. Usando el denominado “el cese de la
violencia”, un usurpador ¿puede adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva?
22
. Código Civil Español (artículo 1959),. Véase el Capítulo de Derecho Comparado
relativo a este tema.
23
. Véase : DIEZ-PICAZO Luis y GULLÓN Antonio. Sistema de Derecho Civil, Derecho de
Cosas y Derecho Inmobiliario Registral. Tecnos, reimpresión 1998, sexta edición,
Vol..III , p.152.
24
. Código Civil de Nicaragua (artículo 897 segunda parte).
25
. Código Civil de Chile (artículo 2511).
 9

plazo para la adquisición de bienes inmuebles, si antes se requería 20

años, ahora sólo se requiere 10 años 26.
Y otra novedad de dicha modificatoria, es con respecto que la
prescripción adquisitiva no sólo se puede formular vía acción sino
mediante excepción, aún cuando se hubiese renunciado a ella; siendo
que tal alcance de dichas modificatorias no lo encontramos aún
tipificadas en el Código Civil Peruano, toda vez, que éste solo permite
invocar la prescripción adquisitiva en vía de acción y no en vía de
excepción.

IV. CASUISTICA

Aquí podemos evidenciar síntomas de saneamiento como efecto mutante

de la usucapión

4.1. LA DUDA DEL COMPRADOR RESPECTO A LA TITULARIDAD

DE SU TRANSFERENTE.

CAS. Nº 672-200127
« si el título de propiedad del que alega la prescripción es DUDOSO o
adolece de algún defecto que impida la inscripción de la
compraventa en los Registros Públicos, no existe inconveniente
legal en demandar la prescripción adquisitiva de propiedad
sustentada en el artículo novecientos cincuenta del Código Civil, porque
de otra manera no podría obtener la inscripción (registral):»

Pero ¿qué dijo la SALA CIVIL SUPERIOR sobre ese mismo caso?:
sostuvo: «el contrato de compraventa presentado por el demandante no
constituye justo título al haber sido transferido por quien no acredita
ser legítimo propietario»

4.1.1. ANÁLISIS:

26
.
http://www.google.com.pe/search?hl=es&q=prescripci%C3%B3n+adquisitiva+de+domi
nio&meta= Día 03-10 –2003, horas 8 .00 p.m. ( Ley 791 – artículo 1º de 27-12-2002
que modifica el Código Civil de Colombia . Artículo 1°. Redúzcase a diez (10) años el
término de todos las prescripciones veintenarias, establecidas en el Código Civil, tales
como la extraordinaria adquisitiva de dominio, la extintiva, la de petición de herencia, la
de saneamiento de nulidades absolutas. Artículo 2°. Agréguese un inciso segundo al
artículo 2513 del Código Civil, del siguiente tenor:“La prescripción tanto la adquisitiva
como la extintiva, podrá invocarse por vía de acción o por vía de excepción, por el
propio prescribiente, o por sus acreedores o cualquiera otra persona que tenga interés en
que sea declarada, inclusive habiendo aquel renunciado a ella”. Entre otras modificatorias
interesantes.

27
. «Diálogo con la Jurisprudencia» Nº 41, Año 8, Febrero, Lima, 2002, p. 125
 10

La usucapión por la forma tiene la finalidad de desplazar en el registro

público al antiguo dueño (verdadero titular) para ello el comprador
previamente deberá demandar la usucapión contra el antiguo dueño y no
contra su falso transferente28.

Con eso consigue sanear o reparar su finalidad por la cual

originariamente pretendía, por decirlo así, como si hubiese continuado el
trámite con su transferente, pero que esta vez, es en serio con el
verdadero titular para acceder al Registro Público.

De otro lado criticando a la Sala Civil Superior, muy por el contrario

podemos afirmar que el contrato de compra venta reunía todas las
formalidades aptas para adquirir en sentido abstracto, pero que en
realidad luego se detecta que él que transfirió al comprador no era el
titular (en sentido concreto); por lo que comprador ya empieza a dudar;
ante lo cual la usucapión para cubrir este vacío -como saneamiento-
procede contra al verdadero titular para el lograr acceder al Registro
Público.
Sobre el concepto de justo título nos remitimos a lo anterior expuesto.

CAS. Nº 374-2000 29
«(En la usucapión) se requiere la declaración judicial para obtener la
inscripción registral del inmueble, pues si bien la parte actora tiene
un título (contrato de compra venta otorgado por los anteriores
propietarios), en la instancia se apreciará si es justo».

CAS. Nº 698-9930

«(...) quien tiene justo título cualquiera que sea el origen de éste, aunque
haya sido otorgado por el Juez en un proceso de otorgamiento de
escritura, puede seguir la acción de prescripción para consolidar ese
título que tiene deficiencias estructurales relativas a la propiedad.»

CAS. Nº 1106-98/LA LIBERTAD 31

Justo título es el título traslativo que por sí habría bastado para operar la
transferencia del dominio reuniendo las condiciones legales, pero en el
cual falta la calidad de dueño en la persona que opera la transmisión»

4.2. EL ADJUDICATARIO QUE ASUME CONOCER LA

TITULARIDAD DE SU TRANSFERENTE Y QUE NO DUDA .

CASACION 2448-2006- LIMA 32

28
. Porque ese transferente no es el titular en la realidad(en sentido concreto)
29
« Dialogo con la jurisprudencia », Nº 33, Año 7, Junio, Lima,2001 p. 156 – 158.
30
. SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro Título Supletorio y prescripción adquisitiva, Lima
Ediciones jurídicas, 2007, p.161-162.
31
. Ibidem, p. 166-168.
 11

« (...), cuando el propietario con el título respectivo desee una mayor

formalización del mismo y obtenga un pleno efecto erga omnes,
peticionará entonces el Otorgamiento de la Escritura Pública
correspondiente, de conformidad con los artículos mil cuatrocientos doce
y mil quinientos cuarentinueve del Código Civil; sin embargo, si el título
comprobativo de su derecho se pierde, extravía o deteriora al punto de
hacerlo inútil, desapareciendo así el documento que acredita su derecho
pero no la condición de propietario, puede optar por ejercer la pretensión
de Títulos Supletorios, para que supla el anterior; así lo establece el
artículo quinientos cuatro inciso primero del Código Procesal Civil cuando
prescribe que puede interponer demanda "el propietario de un bien que
carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato
transferente o los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores para
obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente"
(...) sin embargo, lo anterior no significa que el propietario de un bien con
título extraviado, perdido o deteriorado, está obligado a interponer
única y exclusivamente la pretensión de Título Supletorio; toda vez que,
siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el
titular del derecho, puede hacer uso de todos los mecanismos que le
franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin; en tal
virtud, si una persona que se considera propietaria del inmueble ha
extraviado su título de propiedad, ésta se encuentra perfectamente
legitimada para optar por interponer demanda de Prescripción Adquisitiva
de Dominio respecto del bien, con lo cual estará renunciando a la
acreditación de su derecho mediante el título que obtuvo pero que se
perdió y se sujetará a la acreditación de los requisitos de la usucapión
establecidos por el artículo novecientos cincuenta del Código Civil, con el
riesgo latente de resultar vencido dentro de un debido proceso; pero que
será de cargo suyo, puesto que por dicha vía se decidió
(...), de la misma manera, la persona a la que no se le ha extraviado
su título de propiedad sino que la conserva pero que advierte a
posteriori que éste deviene en ineficaz, insuficiente o insubsanable por
alguna causal contemplada en la ley igualmente se encuentra legitimada
para, en defensa de su derecho, recurrir a la usucapión».
(..) evidencia la buena fe con la que ingresó al predio sub-judice, pero a
su vez la renuncia a estimarse propietarios en base a la referida
constancia de adjudicación y su deseo de recurrir al instituto jurídico de
prescripción adquisitiva de dominio para acceder a la propiedad» (SS.
TICONA POSTIGO, PALOMINO GARCIA, MIRANDA CANALES,
CASTAÑEDA SERRANO, MIRANDA MOLINA)

4.2.1. ANALISIS
La pretensión, según sea el caso (ordinaria o extraordinaria), se plantea
vía usucapión por considerar, que es la vía que a puesta por la seguridad
jurídica a costa de los riesgos que puedan ocurrir en el proceso judicial,

32
. Fuente: Publicada en el diario oficial El Peruano el 3 de septiembre de 2007. Esta
jurisprudencia también la comenté cuando fui invitado en el especial de la REVISTA JUS
JURISPRUDENCIA, Lima, Grijley, Junio 06, 2008, p. 26-44. Iguales comentarios en mi libro :
Dime que posesión tienes y te diré si serás propietario. ¿En qué casos no se puede prescribir
adquisitivamente?. Lima, Grijley, setiembre 2008, p..407-443.
 12

pero considera demandar a su inmediato transferente33 (aunque haya

cambiado de estructura orgánica como es el caso de la Casación
precitada que una persona jurídica como Cooperativa ahora denominada
Asociación de Vivienda, quien es el verdadero titular; con lo cual el
pretensor (demandante) de la usucapión no actúa «como propietario»,
sino como «verdadero propietario», porque que estima que SANEARA
su adjudicación para acceder al Registro, y se sentirá más propietario
de lo que ya es («consolidación de la propiedad»); y a la vez truncará
cualquier reivindicación que se le pueda incoar.
La adjudicación también es modo de adquirir la propiedad desde el punto
de vista legal
Aunque en el fondo considero que este tipo de casos presentados
también se denota duda por parte del adjudicatario respecto a la emisión
de su certificado de adjudicación otorgado.
Sobre el tema de la renuncia a estimarse «como propietario» en base a
tal certificado de adjudicación es singular porque en realidad en la
usucapión se requiere comportarse «como propietario». Y al renunciar
«como propietario», no hace más que evidenciar que actúa como
verdadero propietario (que conlleva la posesión legítima) y con cuanto
más razón que con aparentar ser propietario, es un propietario que
utiliza la vía de la usucapión como un modo de saneamiento para acceder
formalizando su propiedad y más que eso para ACCEDER AL
REGISTRO, consolidando a su propiedad.

4.3. OTRAS JURISPRUDENCIAS

CASACION 3692-2006 - UCAYALI 34

«(..)los actores cuentan con un documento privado de compra venta, por

lo que no se presenta el presupuesto de ausencia de documento que
acredite la propiedad de quien reclama el otorgamiento de títulos
supletorios (...) razón por la cual no existe conexión lógica entre los
hechos y el petitorio de la demanda (...) el interés para obrar (..) es
entendido como la necesidad de tutela por parte del justiciable que lo
lleva a interponer una acción (....) en caso (..) no requieren del
otorgamiento de titulo supletorio en tanto cuentan ya con documento
privado de compra venta con firmas legalizadas mediante el cual se les
transfiere la propiedad del predio (...) tendiendo además acceso a otros
mecanismos o vías legales para satisfacer su pretensión» (s.s.
Ticona Postigo, Solis Espinoza, Palomino García, Castañeda Serrano,
Miranda Molina)

4.3.1. ANÁLISIS
Como vemos esta misma Sala de la Corte Suprema que resolvió la CAS
2448-2006, tiene el convencimiento que un propietario, aunque tenga o
no dudas del contrato de compra venta, que le fue otorgado, puede

33
. Aquí existe un especie de híbrido, respecto al título supletorio que se interpone contra el
inmediato transferente o los anteriores a éste. En consecuencia, en este sentido hay también una
mutación en la usucapión.
34
. Publicada en el Diario oficial El Peruano el 30/05/2008, Boletín Sentencias de Casación,
p.22167.
 13

hacer uso de la usucapión para acceder al Registro; a tal conclusión

arribamos luego de extraer las expresiones «tendiendo además acceso
a otros mecanismos o vías legales para satisfacer su pretensión», en la
que se incluye la usucapión.

CAS. Nº 4810-2006-LIMA35
(...)la actora ha formulado demanda de prescripción adquisitiva de
dominio, señalando ser poseedora del inmueble sublitis por más de
cincuenta y siete años, asi como ha sostenido en un proceso anterior el
haber adquirido el mismo inmueble por compra venta teniendo la
posesión continua, pacifica y pública del mismo, apreciándose que tales
aseveraciones no la deslegitiman para interponer la presente
demanda»(s.s. Ticona Postigo, Solis Espinoza, Palomino García,
Castañeda Serrano, Miranda Molina)

CASACIÓN EN CONTRA:
CAS. Nº 2037-T-96-Lima36 «El demandante alega que es propietario del
inmueble (...) no tiene legitimidad para obrar porque es el poseedor no
propietario y no el propietario poseedor el que puede demandar para que
se le declare propietario vía prescripción de dominio»

4.4. OTRAS MUTACIONES:

«Sólo cuando la magnitud del problema así lo determinó, la reacción del

Estado adquirió contenido jurídico, modificando en los hechos el
derecho objetivo. Así la actitud tolerante se plasmó en:
-Una reinterpretación del Derecho por los tribunales, que permitió la
aplicación del proceso judicial de TITULOS SUPLETORIOS al caso de
poseedores no propietarios, siempre que el predio no estuviera
registrado37. Desde su creación, los títulos supletorios habían constituido
un proceso judicial destinado a que el propietario pudiese satisfacer su
NECESIDAD de contar con un documento que acreditase su propiedad.
De esta manera el juez emitía una sentencia que reemplazaba a un
escritura pública. Sin embargo, durante este periodo, este mecanismo del
derecho no fue utilizado por los propietarios que carecían de documentos
que acreditaran su dominio, sino por los POSEEDORES a efectos de
convertirse en propietarios, siempre que el predio no estuviera registrado.
-Otra reintepretación del derecho por los jueces como consecuencia de
la expuesta en el punto anterior , circunscribió la aplicación de la
USUCAPION cuando el predio estuviese registrado. En efecto, la
usucapión originalmente fue concebida como un modo de adquirir la
propiedad de un predio ajeno así estuviese éste registrado o no. Sin
35
. Publicada en el Diario oficial El Peruano el 30/05/2008, Boletín Sentencias de Casación,
p.22128.
36
. SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro. Título Supletorio y Prescripción adquisitiva, Lima
Ediciones jurídicas, 2007, p.172.
37
. Art. 1296 del Código de Procedimientos Civiles (derogado) (la solicitud de formación
de títulos supletorios como proceso no contencioso, y entre otros requisitos se exigía el certificado
negativo de inscripción registral.
 14

embargo, para guardar coherencia con la reinterpretación de los

TITULOS SUPLETORIOS , se restringió el uso de la usucapión a los
predios inscritos.
-Reformas legislativas que redujeron los plazos de prescripción de 30 a
10 años y la antigüedad del título para la primera inscripción de propiedad
en los Registros Públicos de 10 a 5 años 38.

Es en ese sentido se buscó que los poseedores de tierras invadidas o

propietarios de lotes en urbanizaciones informales obtuvieran un acceso
al registro. Sin embargo, la medida resultó insuficiente, ya que pretendía
solucionar problemas masivos de titulación mediante mecanismos
individuales.
Este tipo de soluciones eran compatible con el REGISTRO. Sin embargo,
éste sólo pudo resolver unos cuantos problemas individuales; el de pocos
que podían acceder y habían logrado culminar exitosamente el proceso
de titulación.

Como se denota, tales reinterpretaciones no vienen a ser sino

MUTACIONES, como las que venimos advirtiendo, que era para
solucionar una titulación individual se transplantó para solucionar una
titulación masiva.
De allí que esa mutación transplantada no reflejó más que la inoperancia
de la actitud tolerante antes descrita, la presencia de un problema masivo
de migraciones y la consiguiente PRESION SOCIAL que se generó, el
Estado decidió responder la demanda de TITULACION Y REGISTRO de
una manera no violenta, convalidando hechos consumados; esto es,
reconociendo legalmente la existencia de invasiones y lotizaciones
informales, ACEPTANDO LA EXISTENCIA DE UN DERECHO
EXPECTATICIO DE PROPIEDAD y asumiendo la responsabilidad de
reubicar algunos de estos asentamiento humanos informales, pero
prohibiendo, al mismo tiempo, la formación de otros nuevos. La
insuficiencia de esta etapa consistió, básicamente, en que la
convalidación masiva de hechos consumados no fue complementada con
la puesta en vigencia de procedimientos adecuados de adjudicación de
tierras conducentes a satisfacer globalmente la creciente demanda
popular39
En realidad después de todas estas etapas, fue en el Perú y a partir de
los estudios e iniciativas legislativas del Instituto Libertad y Democracia,
se enfrentó el tema de LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD
PREDIAL URBANA Y RURAL, en forma integral y con metas
establecidas en función de TITULOS REGISTRABLES; diferenciándose
las responsabilidades de titular y registrar, centralizando funciones y
diseñando un proceso de formalización masivo que garantiza la
SEGURIDAD JURÍDICA y los derechos de terceros; concretamente
COFOPRI. Y es aquí, en donde aparece la usucapión para resolver
casos excepcionales y no como para resolver regularizaciones de
titulaciones masificadas.

38
. MARTINEZ COCO, Elvira y GARCÍA- MONTUFAR SARMIENTO, Guillermo. EN
TEMAS DE DERECHO REGISTRAL, T3, 2000, SUNARP, Palestra Editores, p.131
39
. Loc. cit.
 15

V. BREVES REFERENCIAS SUSTANTIVAS Y PROCESALES.

5.1. EL PROCESO JUDICIAL:

De la casuística esgrimida podemos inferir que la vía usucapión
ordinaria sanea las adquisiciones para acceder a la propiedad y al
Registro Público.
Aspecto constitucional sustantivo:
•Art. 17, incisos 1 y 2; de la declaración Universal de los Derechos
Humanos (del 10 de diciembre de 1948 aprobada por la Asamblea
General de las Naciones Unidas) : «toda persona tiene derecho a la
propiedad individual o colectivamente. Nadie será privado
arbitrariamente de su propiedad».
•Constitución Política del Perú en el Art. 2 inciso 16, al reconocer que
toda que toda persona tiene derecho a la propiedad.
•Aspecto sustantivo civil:
Art. 950 al 953 del Código Civil.
Aspecto procesal:
Art.504 al 508 del Código Procesal Civil.
•Código Civil italiano: Art. 1158(20 años para usucapión
extraordinaria),1159(10 años para usucapión ordinaria).
• Código Civil español: Art. 1940,1941,1957(10 años para presentes y
20 años para ausentes- usucapión ordinaria),1959( 30 años usucapión
extraordinaria).
• Código Civil francés: Art. 2262(tiene el mismo plazo para la
prescripción extintiva: 30años), 2265(10 años para usucapión ordinaria
para presentes, 20 años para ausentes), 2267.
• Código Civil colombiano: Art. 2513, modificado por la Ley Nº 791. (se
reduce de 20 años a 10 años).

5.2. EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO.

El procedimiento es privativo de la usucapión extraordinaria y sanea las
adquisiciones donde no existe justo título ni buena fe.
Ello tiene su fundamento en la ley 28687 (El Peruano de 17/3/2006) que
tiene concordancia con los artículos 57 al 62 y 80 al 89 del D.S. Nº
006-2006-VIVIENDA (El Peruano 17/3/2006 (Reglamento del Título I de la
Ley Nº 28687, referido a la «Formalización de la Propiedad Informal de
Terrenos Ocupados por Posesiones Informales, Centros Urbanos
Informales y Urbanizaciones Populares») y, el primer y el tercer párrafos
del artículo 11 del TUO de la Ley de Promoción de Acceso a la
Propiedad Formal aprobado por D.S. 009-99-MTC. La ley Nº 28687 tiene
su antecedente inmediato fue la Ley Nº 28391 que declara de preferente
interés nacional la formalización de la propiedad informal, con su
respectiva inscripción registral respecto de los terrenos ocupados por
posesiones informales, centros urbanos informales, urbanizaciones
populares y toda otra forma de posesión, ocupación o titularidad informal
de predios que estén constituidos sobre inmuebles de propiedad estatal
con fines de vivienda; y, el D.S. 005-2005-JUS (Reglamento)
 16

5.3. EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL

El procedimiento no contencioso notarial es privativo de las usucapiones

extraordinarias: artículo 5 de la Ley 27333 en concordancia con el primer
párrafo del artículo 950 del C.C40 y artículo 21 de la ley 27157 Ley de
regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaración de
fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
de propiedad común (El Peruano de 20/7/2008).
En materia notarial se tiene que el SANEAMIENTO DE TITULACION «Es
el trámite destinado a obtener la titulación o acreditación de la
propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificación a
regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro.
Comprende los trámites de declaración de prescripción adquisitiva de
dominio o de formación de títulos supletorios» (artículo 2 del Texto Unico
Ordenado del Reglamento de la ley de regularización de edificaciones,
del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común
aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA. El Peruano 8-11-2006)
El artículo 36 de dicho reglamento regula la usucapión extraordinaria
para caso de los terrenos en que se han levantado edificaciones y
no han sido regularizadas o haya problema con el saneamiento del
terreno (esto se deduce del artículo 35 cuando refiere que «si durante el
trámite de regularización de una edificación se advierte la necesidad de
iniciar un procedimiento de saneamiento de titulación....» y que a renglón
seguido regula «Procede tramitar notarialmente la prescripción
adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesión continua,
pacifica y pública del inmueble por más de diez (10) años, esté o no
registrado el predio».
En este sentido, dado que se aprecia desde el lado del Reglamento, el
SANEAMIENTO es un efecto MUTANTE de la usucapión pues, permite
recaer la usucapión sobre bienes no registrados (y por ende desde
el lado del objeto, en el que se ha levantado una edificación y tenga
por finalidad una primera de dominio.
Considero que un reglamento no puede ser de mayor jerarquía al
artículo 5 de la 27333, al regular la usucapión extraordinaria, en
aplicación de los incisos 1, 2 y 3 del art. 505 del C.P.C. relacionados
con la acreditación de que el inmueble a recaer la usucapión debe estar
inscrito; a esta conclusión arribamos luego de interpretar tales
dispositivos legales acotados que fluye del texto siguiente: «tratándose
de bienes inscribibles ...se acompañará copia literal...» corrobora nuestra
interpretación el Artículo 952 del C.C., que la usucapión tiene por objeto
cancelar el asiento registral del antiguo dueño. Incluso interpretando el
artículo 6 de la ley 27333 se infiere que para los casos de formación de

40
. El primer párrafo del artículo 950 del C.C. regula: «La propiedad inmueble se adquiere
por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez
años»
El segundo párrafo del artículo 950 del C.C. regula : « se adquiere (la propiedad) a los cinco
años cuando median justo título y buena fe»
 17

títulos supletorios se aplica para los terrenos no inscritos para conllevar

la primera de dominio en el Registro, exigiendo el certificado negativo de
inscripción como requisito para dicho trámite.
Sin embargo, es bueno precisar que el Notario tiene competencia para
conocer la usucapión extraordinaria y no estén conectados con temas
de regularización de edificaciones. Es decir, a tenor de la ley 27333
que complementa a ley Nº 26662, un ciudadano puede recurrir a un
notario para tramitar usucapión extraordinaria (10 años de posesión
continua) de terrenos en zonas urbanas, que necesariamente se
encuentren INSCRITOS y que NO CUENTEN CON EDIFICACIONES,
cuando no está comprendido en el supuesto del artículo 36 del
Texto Unico Ordenado del Reglamento de la ley de regularización de
edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del
régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
común aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA..
En todo caso, en nuestro sistema jurídico civil debe regularse que la
usucapión recae sobre bienes inscritos y no inscritos; así como que la
sentencia que declara la propiedad por usucapión ha de servir como una
primera de dominio registral; con esto se colmaría el vacío existente y se
guardaría sistematización con el artículo 16 de la resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 540-2003-
SUNARP-SN de 17-11-2003 –Reglamento de inscripciones del Registro
de Predios.

Asimismo de conformidad con el procedimiento notarial el notario esta

facultado para solicitar al registro público, la anotación preventiva de la
petición de prescripción adquisitiva, si el predio está registrado» (en
esta clase de usucapión se pide la declaración de propiedad tanto del
terreno como de la edificación para lo cual se tiene que cumplir con las
exigencias del artículo 5 inciso «c», parte pertinente de la ley 27333 de
30-07-2000 que es una ley que complementa a la ley 26662, la ley de
asuntos no contenciosos de competencia , para la regularizaciones de
edificaciones).

Cabe mencionar también que el artículo 16 de la Resolución de la

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-
SUNARP- de 28-08-2008 –Reglamento de inscripciones del Registro de
Predios- (Publicado en el Diario Oficial «El Peruano» el 30-08-2008)41 ,
define a la inmatriculación como el acto por el cual se incorpora un
predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo
disposición distinta.
Y de otro lado el artículo 18 de dicho reglamento regula la
inmatriculación en mérito a títulos que no requieren de una antigüedad de
cinco años cuando se trate de: a) sentencia o, en el caso de la Ley Nº
27157 y la Ley Nº 27333, escritura pública o formulario registral de
formación de títulos supletorios; b) sentencia o, en el caso de la Ley Nº
27157 y la Ley Nº 27333, escritura pública o formulario registral de

41
. Su antecedente inmediato fue la Resolución de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos Nº 540-2003-SUNARP-de 17-11-2003 –Reglamento de inscripciones del
Registro de Predios, que fuera publicado en diario oficial el 21-11-2003 (ya derogado)
 18

declaración de prescripción adquisitiva de dominio y otros que

determine la ley; c) Resolución que disponga la primera inscripción de
bienes de dominio público o dominio privado del Estado de acuerdo a las
disposiciones especiales; d) Actas de colindancia, en el caso de
inmatriculación del territorio de Comunidades Campesinas; e)Resolución
judicial de adjudicación del predio por remate; f) otros que la ley
determine.

El «salvo disposición distinta» se refiere –consideramos por

interpretación sistemática- por ejemplo al artículo 952 del C.C (decreto
legislativo). que requiere recaer la inmatriculacion de la sentencia
cuando haya existido una inscripción previa del antiguo dueño, y para tal
caso no se requiere contar con la antigüedad de 5 años42. Sí o sí el
mandato se cumple.
Excepcionalmente, como hemos sostenido, hay el caso de usucapión
extraordinaria que recae sobre un terreno NO inscrito (para una primera
de dominio), relacionado con temas de regularización de edificación que
contempla el artículo 36 del Texto Unico Ordenado del REGLAMENTO de
la ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la
declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común aprobado por D.S. Nº 035-
2006-VIVIENDA. El Peruano 8-11-2006); evidenciándose así la
MUTACIÓN de la usucapión desde el lado del objeto (el bien).

El Artículo 37 del TUO precitado regula que «procede tramitar

notarialmente la formación de títulos supletorios de dominio, cuando el
propietario carece de títulos que acrediten su derecho, siempre que la
edificación objeto de la regularización esté levantada sobre un
TERRENO NO INSCRITO. El solicitante debe acreditar, por lo menos,
cinco (5) años de posesión»
«Procede también tramitar notarialmente la formación de títulos
supletorios, cuando el título o títulos de propiedad del solicitante, no tiene
(n) la antigüedad exigida por el artículo 2018 del Código Civil. En este
caso, no será necesario que el solicitante acredite los cinco años de
posesión a que se refiere el párrafo precedente»

VI. CRITICA AL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO Y NOTARIAL

El procedimiento administrativo y notarial no es garantista vulnera el

derecho de contradicción que tiene el propietario.
A continuación hacemos una repaso sobre el derecho de contradicción
base en todo proceso de usucapión y abrigamos el presente ensayo
sirva de advertencia y reflexión.
6.1. EL DERECHO DE CONTRADICCIÓN:

Mario Alzamora Valdez: «el derecho de contradicción es un derecho

público subjetivo que, en los procesos contenciosos, corresponde al
demandado, y que tiene su origen en otro fundamental: El derecho de

42
. Concordante con el artículo 2018 del C.C.
 19

defensa del que nadie puede ser privado ALZAMORA VALDEZ, Mario
Derecho Procesal Civil, Teoría General del Proceso, Lima 6ta. Edic.,
1975, p. 71 » 43
Devis Echandía : el derecho de contradicción «puede ejercitarse de
diversas maneras: 1) oponiéndose a lo que se imputa o pretende, sin
alegar nada; 2) Negando o discutiendo los fundamentos de la imputación
o pretensión; 3) Proponiendo verdaderas excepciones que atacan a
aquéllas o ésta; 4) Contrademandado (esto en material civil o laboral)44

Juan Monroy Galvez: «El derecho de contradicción es una

manifestación del derecho a la tutela jurisdiccional, que tiene las mismas
características que el derecho de acción pero carece de libertad en su
ejercicio. Es decir , los procesos se inician cuando se ejercita el derecho
de acción, en cambio, el derecho de contradicción sólo es posible
ejercitarlo cuando un proceso se ha iniciado»45 .
Por tanto, el derecho de contradicción es el derecho público , abstracto y
subjetivo que tiene toda persona que ha sido demandada en un proceso,
para exigir del Estado la prestación de la actividad jurisdiccional
(derecho genérico a la tutela jurisdiccional) para que mediante una
sentencia se pronuncie sobre la pretensión planteada, y especialmente
sobre los medios de defensa que articula.

Es carácter abstracto, porque no tiene un contenido concreto, sino se

refleja a través del ejercicio del derecho de defensa y del derecho a
excepcionar ; en tal virtud, puede proponer en un proceso determinado
donde haya sido demandado, medios de defensa de fondo, como el
pago, la novación, la remisión; medios de defensa de forma como la falta
de presupuestos procesales o de las condiciones de acción (falta de
capacidad en el demandante o su representante, incompetencia, la falta
de legitimidad para obrar, etc.). Así, según nuestro C.P.C. se puede
excepcionar, aduciendo la falta de un presupuesto procesal
(incompetencia, incapacidad del actor o de su representante,
representación insuficiente del demandante o del demandado) o, bien,
aduciendo la falta de una condición de la acción (falta de legitimidad para
obrar, etc.) . Finalmente puede ejercer el derecho de contradicción,
cuando el demandado interponer una defensa previa, como en el caso de
alegar el beneficio de inventario , el beneficio de excusión.

Considero que en el caso de la usucapión, se puede formular la falta de

interés para obrar del demandante: cuando no existe conexión lógica
entre el petitorio y los hechos, requiriendo por tanto la necesidad de otro
tipo de acción y no esperar hasta el final de la sentencia.

43
. ALZAMORA VALDEZ, Mario. Derecho Procesal Civil, Teoría General del Proceso,
Lima 6ta. Edic., 1975, p. 71
44
. Citado por Victor Ticona Postigo. Código Procesal Civil, Comentarios,
materiales y doctrina. Arequipa, 1994, 72.
45
. Diario Oficial El Peruano 26 de junio de 1992, sección Derecho.
 20

Así, también, se puede formular la excepción de falta de legitimidad del

demandante, por ejemplo cuando el que demanda usucapión es un
arrendatario frente al propietario.
En realidad, los medios de defensa juegan un rol importante en el
derecho de contradicción; lo que en un procedimiento administrativo, no
se puede plantear excepciones, sólo en materia de procedimiento
administrativo existe la OPOSICIÓN.
En el caso, de los Notarios al existir oposición la usucapión lo remite el
expediente al Juzgado para que éste lo adecue al proceso abreviado, que
el es la vía procedimental debida que corresponde a la usucapión a nivel
jurisdiccional.
En el caso de las Municipalidades resuelve la oposición declarando
fundada o infundada, y luego decide el derecho del usucapiente; que
concluido el trámite administrativo, previo el agotamiento de los recursos
impugnativos, contra la decisión de la autoridad administrativa procede el
proceso contencioso administrativo con la finalidad de lograr la cosa
juzgada material. Lo que significa que a nivel administrativo no se tiene
la cosa juzgada material.
Lo peor ocurre es cuando un poseedor precario que no prescribe, la
Municipalidad y el Notario lo hacen prescribir adquisitivamente; mientras
que el Poder Judicial calificando que se trata de un poseedor precario
dispone el Desalojo. Pues, como vemos el propietario se protege bajo el
manto del Poder Judicial y el poseedor con derechos expectaticios se
cubre bajo el manto del «poder administrativo»
En materia de oposición: ¿Existe alguna regulación para que una
resolución administrativa no consentida pueda oponerse a una sentencia
judicial ejecutoriado de desalojo inminente?. NO; de allí que es posible
que la sentencia judicial avasalle a la resolución administrativa, o
viceversa dependiendo tan dura la posición puedan mantener ambos
fueros (Poder judicial versus «poder administrativo» o «poder notarial»);
evidenciándose así un ordenamiento jurídico inestable y caótico, lo que
hace que sea objeto de cambio, de reforma y de sistematización sí o sí.
Cuando ocurre estos conflictos o caos, siempre es para devengue algo
mejor, nunca para mal, y de esto debemos ser concientes con los
investigadores del derecho; un cambio o mutación por más pequeño que
sea es capaz de producir grandes diferencias respecto a los resultados
originalmente esperados 46.
46
. Esto no hace recordar a la TEORIA DEL CAOS . Una definición de la teoría del caos
nos dice que constituye una «teoría matemática que se ocupa de los sistemas que presentan un
comportamiento impredecible y aparentemente aleatorio aunque sus componentes estén regidos
por leyes estrictamente deterministas» (Enciclopedia Encarta, Microsoft, 1998). El profesor
Cardenas, al respecto sostiene que se trata de un estudio de los sistemas dinámicos, es decir, de
aquellos que van cambiando con el transcurrir del tiempo y que se evidencian cuando se
tornan extremadamente sensibles a sus condiciones iniciales, de manera que un cambio en éstas,
por más pequeño que sea es capaz de provocar grandes diferencias respecto a los resultados
originalmente esperados. Esa dependencia sensible respecto a las condiciones iniciales constituye
un dato fundamental que transciende los marcos de la teoría clásica, cuya consecuencia más
importante es que en sistemas caóticos solo sea posible predecir a corto plazo, lo que hace que
exista - siguiendo las ideas de BEKER - «un horizonte temporal más allá del cual toda
predicción es imposible» (RONALD CARDENAS KRENZ «La Teoría del caos y su
aplicabilidad para el análisis y la comprensión de los fenómenos jurídicos: EN la
Revista de la UNIVERSIDAD DE LIMA, Lima , 2006, p.215 )....
 21

La falta de regulación jurídica eficiente para articular los casos de

usucapiones administrativas y notariales (usucapiones extraordinarias) de
cara a una sentencia judicial ejecutoriada obtenida por el propietario
derivado de un proceso de desalojo por ocupante precario; hace que
nuestro ordenamiento jurídico sea débil, lo que genera un serio conflicto
de competencias, como el que cada uno se «atrinchera en su fuero»
(«poder administrativo versus «Poder Judicial»).

6.2. LA DOCTRINA DE BIBILONI:

Al respecto BIBILONI, sobre una experiencia ocurrida en Argentina
hizo las siguientes acotaciones refiriéndose a los artículos 2463, 2464 y
2464 del C.C. argentino, que resulta válido tomar en cuenta a modo de
advertencia y reflexión para nuestra doctrina y casuística : «La legislación
de provincias se han apoderado del asunto. Sus códigos de
procedimientos autorizan informaciones para todo sin tomar GARANTIAS
de ninguna clase. No se puede probar un matrimonio: información. O un
nacimiento: información. O una muerte: información. O un título de
propiedad: información. Basta un par de testigos falsos que declaran todo
lo que se les pide. Y la información así obtenida justifica transmisiones
hereditarias seculares, y apoderamientos de bienes ajenos. Apenas se
invierten capitales en los inmueble abandonados, adquiridos con títulos
suficientes según los notarios aparecen los pretendientes con
informaciones hereditarias que invocan mercedes de tiempo añejo,
nunca seguidas de colonización efectiva. Ya la colonización se paraliza
por esas hostilidades curiales de los que nunca utilizaron los inmuebles,
y que ahora impiden la explotación económica de los baldíos
abandonados por los que se dicen ser dueños. El crédito es imposible. Y
los propietarios atropellados tienen que capitular, abonando sumas
importantes a título de transacción; para concluir con la expoliación 47
que los persigue con su impunidad (respecto a los despojantes)»
«Tal vez se comprenda ahora por qué se conserva en Francia, en
Austria, en Italia, en España, en Alemania y Suiza, la usucapión. El
trabajo, la transmisión hereditaria, deber ser amparados contra los títulos
aparentes de los que acechan a los ocupantes leales y eficaces que
hacen valer los bienes, no para reivindicarlos, sino para arrancarles por
expoliación un tributo pecuniario. Y esa razón, conduce a desestimar la
distinción del Código Alemán entre propietarios inscritos y no inscritos.
Porque tanto unos como otros han dejado al poseedor que cultive, que
edifique, que plante, y lo ha dejado explotando una heredad inerte en sus
manos, económicamente viva, en las ajenas. La Comisión francesa de
catastro resolvió en este sentido la cuestión con razonamientos
decisivos. Sí, es cierto: la usucapión es la patrona del género humano»
«Pero es menester que sea sincera. Que ampare al que trabaja, al
que mejora, al que explota. .Hay que impedir las informaciones
falsas»

47
. BIBILONI citado por LAQUIS, Manuel Antonio, Derechos Reales, Buenos Aires,
Ediciones de Palma, T.3, 1983, p. 293-295 .Expoliación en el sentido de despojar con violencia.
Paréntesis nuestro.
 22

«Y reproducimos en nuestros textos las precauciones que en otros

países se han tomado contra el testimonio mentiroso»
«La información no debe ser un acto de jurisdicción VOLUNTARIA,
sino CONTENCIOSA. No debe ser librada al testimonio de cualquier
declarante irresponsable. No debe cubrir al poseedor que se oculta, que
no se revela, como se manifiestan los verdaderos, que pagan sus
contribuciones, que cuidan sus bienes y que sus convecinos conocen,
que, en una palabra, poseen honesta (¿?)48 y públicamente» .
«Decimos, además, que esa justificación no depende de lo que resuelvan
leyes procesales de la provincia»
«Se trata de la PROPIEDAD, del establecimiento de derechos reales, de
constitución de crédito hipotecario. Es el Código Civil el que determina
cómo se fundan y cómo se pierden. Es que prescribe las garantías. No
son las provincias las que dicen cómo deben hacerse y probarse los
contratos constitutivos y de qué manera puede ser contradichos por otras
pruebas. NO son las provincias las que fijan las condiciones de forma y el
valor demostrativo de los instrumentos, ni de los testamentos. Las
provincias no hacen el derecho: lo dicen, solamente (...) Lo APLICAN. No
es función de ellas, decir cómo se prueba la usucapión, y con qué
demostraciones se cancelan las inscripciones que acreditan el dominio
opuesto. No son ellas las que determinan que pruebas se admiten para
SUPLIR las omisiones del Registro Civil, y cuáles para acreditar el
derecho hereditario»
«Con los código austriaco, alemán, suizo y ley hipotecaria española,
decimos que la usucapión debe JUSTIFICARSE EN PROCESO
CONTENCIOSO con el propietario desconocido, o con el inscrito,
con todas las garantías posibles para acreditar LA VERDAD.
Decimos, además, cuáles pruebas pueden ser admitidas, y cuáles son
los efectos de la decisión recaída. Aplicando LA REGLA GENERAL de
los efectos de la sentencia dictada en procedimiento en que no se ha
oído personalmente al interesado no citado individualmente, sino por
llamamientos49, concluimos que no constituye cosa juzgada contra el
propietario la (sentencia) que cancela su inscripción, y que puede el
perjudicado, cuando apareciese, demandar el restablecimiento de ella, si
procediera»´

6.3. JURISPRUDENCIA ARGENTINA:

48
. Paréntesis nuestro «honesta» (con compostura, decencia y moderación en la persona,
acciones y palabras) , se refiere en el sentido de tal como es en el ejercicio de su posesión , sin
trampas. Es decir que al mismo poseedor ilegitimo de mala fe se exige que posea sin trampa en
lo relativo al número de años que exige la ley.
49
. Estos «llamamientos» a que se refiere BIBILONI nos hace pensar a los edictos que se
hace en los diarios de la localidad donde se ubica el bien inmueble, que no garantizan
absolutamente nada. Y que la resoluciones administrativas en materia de usucapión no pueden
constituir cosa juzgada, porque no existen las verdaderas garantías de un DEBIDO PROCESO, de
modo que el propietario cuando aparecieses está expedito para demandar el restablecimiento de su
propiedad. NO HAY MEJOR FORMA DE SEGUIR UN DEBIDO PROCESO CUANDO SE ES
CITADO INDIVIDUALMENTE EN UN PROCESO JUDICIAL, MENOS OIDO, en el cual
reina el Principio contradictorio. El procedimiento administrativo de la usucapión NO
GARANTIZA A LAS PERSONAS AUSENTES O INCIERAS. En el proceso judicial no
obstante los edictos si no sale a juicio, el juzgado designa UN CURADOR PROCESAL.
 23

«El proceso de usucapión se halla legislado en nuestro Código Procesal y

las normas peculiares que lo caracterizan están destinadas,
esencialmente, a proveer todo lo atinente a la DEFENSA del
demandado, asegurando su correcta citación o la realización de los
necesarios trámites previos a su anoticiamiento por edictos y a su
eventual representación por el defensor oficial... Es así, entonces (...), lo
que se da en nuestra ley ritual es la conformación de un VERDADERO
PROCESO CONTRADICTORIO, del cual obviamente es nota esencial el
resguardo del DERECHO DE DEFENSA en juicio (...), para poder
constituir un TITULO INOBJETABLE en el tráfico inmobiliario, por
basarse en un decisorio basado en AUTORIDAD DE COSA JUZGADA,
tanto en sentido formal como material (Corte de Apelaciones C.C. Lomas
de Zamora, Sala I, 24 febrero de 1981, en Larrea, Osvaldo S.c, Rojas de
Figueroa, Laurentina, E.D, T. 94, p. 254, CITADO por LAQUIS, Manuel
Antonio, Derechos Reales, Buenos Aires, Ediciones de Palma, T.3,
1983, p.309)

OTRA JURISPRUDENCIA ARGENTINA

«En el juicio de usucapión tal vez más que en ningún otro proceso, uno
de los datos más importantes es el DOMICILIO de quien en el momento
de promoverse el juicio, es el propietario. Si el Registro de Propiedad no
lo informa espontáneamente y quien quiere que se le reconozca el
derecho de haber adquirido el dominio por prescripción, además de
sentirse SEGURO de haber cumplido los extremos que la ley sustancial
impone, quiere OBRAR cumpliendo los deberes de lealtad, probidad y
buena fe... tiene a su alcance el modo de lograrlo requiriendo el informe
complementario pertinente (S.C. Buenos Aires, 10 de mayo 1977,
CITADO por Laquis, Manuel Antonio, Derechos Reales, Buenos Aires,
Ediciones de Palma, T.3, 1983, p.321 –párrafo tercero.)

El jurista Llambías , en su anteproyecto al C.C. argentino, estableció

reglas tratándose de procesos judiciales de la usucapión extraordinaria,
cuya doctrina y propuesta legislativa resulta interesante invocarla, así con
respecto al « artículo 1551 (refiere). En el juicio que (para nosotros
proceso judicial) que tenga por objeto el reconocimiento judicial de la
usucapión sin buena fe ni título, se observarán las siguiente reglas: 1)
Será juez competente, el del lugar donde estuviere situado el inmueble;
2) La demanda será acompañada de un certificado del Registro
inmobiliario donde consten la inscripción y mutaciones del estado jurídico
del inmueble durante el término de la posesión, o en su caso, certificado
negativo de estos datos» .
«Se agregará, asimismo, un plano firmado por perito y visado por el
Registro, que determine el área, linderos y ubicación del inmueble; 3) Se
admitirá todas clase de pruebas, pero no la de testigos, a menos que
fueren o hubieren sido vecinos del lugar de situación del inmueble,
acreditándose esa circunstancia. En todos los casos, serán citados los
propietarios linderos; 4) Será parte en el juicio, el funcionario
encargado de la defensa de los intereses del Estado que corresponda;
5) Iniciado el juicio, deberá ordenarse la anotación preventiva en el
Registro Inmobiliario; 6) Si no hubiera inscripción del dominio del
 24

inmueble, fuese ignorado el nombre del titular, o figurase el de una

persona incierta o desaparecida, se seguirán los trámites exigidos
para los juicios contra las personas inciertas.
Si existiere inscrito titular del dominio, la usucapión sólo podrá declararse
e inscribirse por sentencia firme, dictada en juicio ordinario contra aquél»

Situación del propietario:

«Artículo 1552 . Cuando el propietario no hubiese sido citado
personalmente parpa intervenir en el juicio (sic)50, la sentencia no
producirá cosa juzgada a su respecto. Podrá impugnarla demostrando la
ineficacia de la prueba producida o la nulidad de los procedimientos
seguidos. Esta acción deberá deducirse ante el juez que hubiere
dictado la sentencia, dentro de los treinta días contados desde que el
impugnante tuviera conocimiento del fallo. No podrá intentarse
transcurridos diez años a partir de la ejecutoria»
Situación del adquirente de buena fe ya a título oneroso
«Artículo 1553. El que de buena fe y a título oneroso adquiera el dominio
de un inmueble de quien aparezca inscrito como propietario, después de
haberse cumplido la usucapión a favor de un tercero (poseedor) pero
antes de la inscripción de la sentencia en el Registro, podrá oponer
válidamente su derecho al poseedor que no hubiese hecho prenotar su
demanda, siempre que entable la acción real correspondiente contra éste,
dentro de los treinta días de la adquisición»51

VII. CONCLUSIONES:

1) La usucapión actúa como un modo de saneamiento para el acceso

a la propiedad y al Registro Público.
2) La usucapión ha sufrido mutaciones desde el derecho romano
concebido como justo título y buena fe con plazos cortos (2 y 4 años), y
en el derecho justinianeo la praescriptio longissini temporis era de 30 y 40
años, dependiendo del tipo de bien inmueble que se poseía y actualmente
se tiene plazos largos 8: caso España (ordinaria 10 –presente- , 20 –
ausente- , extraordinaria y 30 años), Italia (10- 20 años), Francia (10, 20
y 30 años), Perú (5 y 10 años), etc.
3) La mutación de la usucapión por ser un mecanismo de
regularización de titulación individual y excepcional en un momento de
nuestra historia se transplantó jurídicamente para la regularización de
títulos masificados, como un modo para acceder a la propiedad y al
Registro Público, pero que se vio ineficiente frente a la presión social.
La regularización de la titulación masificada, obedece a una
política integral de Estado con un ente exclusivo para ello, como lo hizo
COFOPRI, antes que preferir usar la usucapión como mecanismo de
regularización de titulación individual.
4) La usucapión se muta desde el lado del sujeto, es decir, por
regla son los poseedores los que deben solicitarlo, pero actualmente la

50
. Nosotros por una cuestión de técnica legislativa en vez de la expresión «juicio» llamamos
«proceso judicial».
51
. LAQUIS, Manuel Antonio, Derechos Reales, Buenos Aires, Ediciones de Palma, T.3,
1983, p.321.
 25

tendencia es que los propietarios (por contener la posesión legítima) son

los solicitantes, aunque tenga como título una compra venta que la
dirige a su transferente inmediato. Tal como puede verse de la casuística
presentada en el texto del presente ensayo.
5) La mutación de la usucapión desde el lado del objeto se da
cuando ésta estuvo pensada para bienes inscritos y bienes no inscritos,
y actualmente se reinterpreta que debe recaer en bienes inscritos a la luz
del Código Civil y el Código Procesal Civil. Sin embargo, siguiendo el
procedimiento notarial, a través de un reglamento se recobra la posición
original que puede recaer en bienes no inscritos; lo que no guarda
coherencia con el Sistema jurídico. Al respecto, es necesaria una
regulación jurídica que sistematice las normas jurídicas.
6) La falta de regulación jurídica eficiente para articular los casos de
usucapiones administrativas y notariales (usucapiones extraordinarias) de
cara a una sentencia judicial ejecutoriada obtenida por el propietario
derivado de un proceso de desalojo por ocupante precario; hace que
nuestro ordenamiento jurídico sea débil, lo que genera un serio conflicto
de competencias, como el que cada uno se «atrinchera en su fuero»
(«poder administrativo versus «Poder Judicial»).
El propietario que se protege bajo el manto del Poder Judicial y el
poseedor con derechos expectaticios que se cubre bajo el manto del
«poder administrativo»
En materia de oposición: ¿Existe alguna regulación para que una
resolución administrativa no consentida pueda oponerse a una sentencia
judicial ejecutoriado de desalojo inminente?. NO; de allí que es posible
que la sentencia judicial avasalle a la resolución administrativa, o
viceversa dependiendo tan dura la posición puedan mantener ambos
fueros (Poder judicial versus «poder administrativo» o «poder notarial»);
evidenciándose así un ordenamiento jurídico inestable y caótico, que
genera INSEGURIDAD JURIDICA, que es objeto de reforma y de
sistematización.

7) Considero, de conformidad con nuestro Sistema jurídico civil la

usucapión judicial presta más garantías de seguridad jurídica “ A PASO
LENTO PERO SEGURO”, garantizado el derecho de contradicción en
un solo proceso sin correr el riesgo de oposición o de proceso
contencioso administrativo.

8) El procedimiento notarial se sujeta la usucapión extraordinaria

(primer párrafo del artículo 950 del C.C.), cuando el terreno este
conectado a un trámite de REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, a
tenor de lo dispuesto en la ley 27157 y del Texto Unico Ordenado del
Reglamento de la ley de regularización de edificaciones, del
procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común aprobado por
D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA. El Peruano 8-11-2006.

9) Sin embargo, es bueno precisar que el Notario tiene competencia

para conocer la usucapión extraordinaria y no estén conectados con
temas de regularización de edificaciones. Es decir, que un ciudadano
 26

puede recurrir a un notario a tramitar usucapión extraordinaria de

terrenos en zonas urbanas, que necesariamente se encuentren
INSCRITOS y que NO CUENTEN CON EDIFICACIONES.

10) Conste que también que tales dispositivos legales no prohíben al

ciudadano optar por la vía judicial para recurrir vía usucapión
extraordinaria al Poder Judicial. Queda claro también que al Poder
judicial le ha sido reservado la competencia para conocer la usucapión
ordinaria.

11) Aunque con el D.S. 006-2006-VIVIENDA de 17/3/2006, en materia

de usucapión extraordinaria es también otra opción la competencia de las
Municipalidades Provinciales.

12) Si mi posición es que se respete la exclusividad de la

competencia del Poder Judicial, teniendo en cuenta el saneamiento como
efecto mutante de la usucapión (ordinaria y extraordinaria) ,
adicionalmente, propongo que la teoría del «justiprecio» a favor del
propietario sea aplicada a la soluciones de conflictos generados por
las usucapiones y los procesos de desalojos por ocupación
precaria; poniendo fin a la encalada de procesos.
Sobre el tema del JUSTIPRECIO 52 (que denomina inversión) el
Estado muy bien viene aplicando, respecto a sus terrenos de dominio
privado (vgr. Programas de vivienda).
Actualmente, siguiendo la corriente de SANEAMIENTO, el Estado
maneja, aplica y acepta las instituciones jurídicas que le conviene a
sus intereses; en contraposición a realidad social tratándose de
poseedores con derechos expectaticios, que confirma la usucapión
extraordinaria de inmuebles, toda vez que se puede prescribir
adquisitivamente bienes de dominio privado del Estado53 ; significando
otras de LAS MUTACIONES ENCUBIERTAS de la usucapiones.
Dándose así, el Estado el «gustillo», como el de «desviar»
jurídicamente», a los poseedores ilegítimos de mala fe con
derechos expectaticios, virtuales beneficiarios de la «usucapión» y
prefiere – El Estado- favorecerlos con el uso de los trámites especiales
de REGULARIZACION O SANEAMIENTO EN SENTIDO GENERAL54
52
. Sobre esta materia he sustentado ampliamente para la REVISTA IURIS editada por la
Facultad de Derecho de la Universidad San Pedro, Primer Número, Julio 2008, p. 189-200.
Iguales comentarios en mi libro : Dime que posesión tienes y te diré si serás propietario. ¿En qué
casos no se puede prescribir adquisitivamente?. Lima, Grijley, setiembre 2008, p..407-443
53
. Tratándose de bienes dominio público del Estado no se puede prescribir
adquisitivamente.

54
. Ley Nº 28275 Ley complementaria de contingencias y de reestructuración por
préstamos otorgados por el BANMAT S.A.C.. El artículo 21 del D.S.018-VIVIENDA
establece los requisitos para regularización de los casos citados en los incisos 2 y 3 del
artículo 20 del mismo cuerpo legal como son: 1). Presentar Declaración Jurada al
BANMAT S.A.C., suscrita por el interesado y por lo menos dos (2) propietarios o
adjudicatarios de unidades inmobiliarias en el mismo Programa de vivienda, con firma
debidamente legalizada por Notario, en la cual se declara la condición de poseedor al 8
de julio de 2004, cuya posesión sea pacífica y pública; 2) No ser propietario de predio
alguno, situación que debe de acreditarse con el Certificado Negativo de Propiedad
 27

(aquí usa también las famosas declaraciones juradas simples de dos

testigos y por un periodo de posesión hasta el 08 de julio del año 2004,
que se entiende desde hace más de 10 años hasta el año 2004); todo
con la finalidad que el Estado evite verse perjudicado económicamente
debido a la inversión que hizo en dichos programas. Y en otros casos
cuando los bienes a usucapir son bienes de propiedad privada, el
Estado sí exige como SANEAMIENTO se aplique la usucapión
extraordinaria, siguiendo el trámite administrativo correspondiente55 ante
las Municipalidades y otras ante los Notarios Públicos56 sin nada a
cambio. Lo que considero que el sistema de Justiprecio si se implanta
para temas de propiedades privadas, no está reñido con la Constitución
Política ni con el Sistema jurídico civil, si en aras de solucionar los
conflictos jurídicos se trata, máxime cuando hay voluntad expresa del
poseedor de justipreciar al propietario.

expedido por el Registro de Predios, salvo en los casos de prestatarios damnificados que
hayan sido reubicados.

55
. La ley 28687 (El Peruano de 17/3/2006) y normas conexas ya invocadas (véase acápite
5.2 del presente trabajo referente al procedimiento administrativo.).
56
. Ley Nº 27157 (El Peruano de 20/07/1999) y el T.U.O del Reglamento de la ley de
regularización de edificaciones, etcétera,
aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA. El Peruano 8/11/2006, en su artículo 36 ,
regula sobre la prescripción adquisitiva extraordinaria (de los 10 años) esté o no
registrado el predio y que se tramitan ante los Notarios públicos, siempre que el terreno
esté relacionado a su vez con el tema de REGULARIZACION DE EDIFICACIONES .
Y cuando no está comprendido en el supuesto anterior , los Notarios también tramitan
usucapiones extraordinarias (de los 10 años) de terrenos registrados sin edificaciones, a
tenor de la ley 27333 que complementa a ley Nº 26662.
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