Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas

GARANTÍAS
DX54

ANÁLISIS DEL SÉPTIMO PLENO CASATORIO CIVIL

INTEGRANTES
Andres

DOCENTE
Jorge Enrigue Reátegui Pilco

FECHA
Septiembre, 2023
 HECHOS

1. G. Hermida en representación de M. Hermida interpone una demanda de tercería

contra J. Tambini y Desarrollos Siglo XXI S.A.A con el objetivo de dejar sin efecto la
medida cautelar contra la propiedad de H. Hermida.

Refiere que el 26 de mayo de 2004 suscribió una minuta de compraventa con

Desarrollos Siglo XXI por la que adquirió un departamento junto al estacionamiento.
La minuta fue elevada a Escritura Pública el 12 de Octubre de 2011, luego en el
Registro de la Propiedad Inmueble el 3 de Mayo de 2012.
- Cabe resaltar que el artículo 949 del Código Civil reconoce que la
sola obligación de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario
de él.
- El registro de la titularidad de un inmueble no es requisito ni mucho
menos indispensable para la transmisión de propiedad.

2. Posteriormente a dicha venta, J. Tambini interpone una demanda contra Desarrollos

Siglo XXI, en la que el Primer Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior
de Justicia trabó embargo sobre los inmuebles objeto de litis en fecha 22 de
diciembre de 2011, de manera que conforme al artículo 1219 del Código Civil J.
Tambini está tomando acciones legítimas como acreedor.
- La demanda de embargo realizada por J. Tambini se realiza antes de que la
titularidad de M. Hermida conste en el asiento registral del inmueble materia
de litis, osea que registralmente Desarrollos Siglo XXI aún constaba como
propietario del bien.
- Conforme a lo anterior J. Tambini actúa bajo el principio de legitimación del
artículo 2013 del Código Civil.

3. J. Tambini responde la demanda y alega que la minuta firmada el 26 de mayo de

2004 no otorga fecha cierta al no estar certificada por un notario, y que el embargo
fue ejecutado con anterioridad a la inscripción de la compraventa.
- Si bien la minuta no constituye fecha cierta, la elevación a Escritura Pública
el 12 de octubre de 2011; si.
- La fecha cierta de la compraventa de M. Hermita es anterior a la ejecución de
la medida cautelar
- Por otra parte, el impuesto predial pagado el 24 de agosto de 2005 y el
impuesto alcabala del 31 de agosto de 2005, lo cual da fe de el acuerdo de
voluntades, el monto de la compraventa y crearía derecho oponible de la
demandante sobre el inmueble.

4. La Quinta Sala de Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, mediante la

Resolución N°11 de fecha 10 de septiembre de 2014, resuelve confirmar la
sentencia previa que declara fundada la demanda de M. Hermita y ordena el
levantamiento de la medida cautelar del inmueble propiedad de la demandante.
 RESOLUCIÓN DE LA CORTE

La resolución final del VII Pleno Casatorio dilucida la cuestión respecto a la ponderación de
derechos personales y reales aplicando un interpretación especial a la última parte del
artículo 2022 del Código Civil; usando criterios contradictorios a los de “confianza” que
estipula la ley.

El pleno considera que el artículo 2016 del Código Civil es inaplicable para este caso
concreto de controversia entre derechos que no son de la misma naturaleza, en este caso
un derecho de crédito(personal) contra un derecho real, ya que un derecho de crédito no es
oponible a un derecho real, por lo tanto la prioridad por tiempo de inscripción de este
artículo no es aplicable, además el sistema jurídico no comprende la inscripción como
requisito para la creación del derecho sobre un bien; sino solamente la voluntad de las
partes es la que genera derecho de enajenar; por tanto un derecho.

Finalmente el pleno casatorio resuelve que es preciso aplicar el segundo párrafo del artículo
2022 del Código Civil ya que este prevé el caso de concurso de derechos de diferente
naturaleza estableciendo la preferencia en base a las disposiciones del derecho común. El
pleno interpreta al “derecho común” como todo aquello contrario al criterio de confianza en
la inscripción que establece el primer párrafo del artículo 2022 del Código Civil, por tanto
deciden que lo contrario sería el criterio de cronología. Teniendo conocimiento de que se
puede hacer malapraccis de esta interpretación deciden establecer el criterio de cronología
desde una fecha cierta, en consecuencia una minuta no podría serlo.|

POSICIÓN SOBRE EL CASO

Me parece correcto y congruente el fallo a favor de la demanda de tercería; ya que el

artículo 2022 del Código Civil es el indicado para resolver el caso según la legislación
actual, no obstante considero que el fallo fue mal enfocado puesto que se le otorga el
derecho de oponibilidad desde la fecha en que se firmó la minuta; lo cual es peligroso haber
dejado como jurisprudencia ya que puede utilizarse para abusar del derecho, si estaría de
acuerdo que se declare fundada la demanda en torno a la fecha de elevación a Escritura
Pública, además considero aunque no sea aplicable que existe un debe de diligencia por
parte de los propietarios de inmuebles para tomar las acciones necesarias para que su
derecho sea público.
El caso en sí es una controversia bastante notable y meritoria de la atención de un pleno,
tanto la demandante(M. Hermites) como el demando(J. Tambini) tienen argumentos
bastante consistentes para sostener su posición.
La demandante ha realizado una compraventa amparada por la ley, si bien no registró su
titularidad en el asiento registral del inmueble; la ley no la obliga a hacerlo para que sea
efectivo el cambio de titularidad(Art. 949 C.C.) además cuando adquirió la propiedad no
existía gravamen alguno sobre ella, entonces podemos decir que la demandante actuó de
acuerdo a ley.
Por otra parte, el demandado también se amparó en la legislación por lo cual podríamos
decir que el derecho que reclama es legítimo, J. Tambini confió en el principio de
legitimación(Art. 2013 C.C.) por lo que presumía cierta la titularidad de Desarrollo Siglo XXI
por ello en primera instancia se aprobó la ejecución de la garantía. Por otro lado, cuando se
adquirió el bien tanto en minuta como en fecha cierta; no existía el gravamen sobre la
propiedad, en suma por la naturaleza de los derechos contrapuestos; no se puede aplicar el
principio de prioridad(Art. 2016), así mismo no se podría aplicar la primera parte del artículo
2022 del Código Civil ya que especifica que los derechos en competencia tienen que ser
reales, luego este mismo artículo indica que en este caso particular se aplican las
disposiciones de “derecho común”, es en este punto donde el pleno le da una interpretación
cuanto menos discutible a ese término, debido a que contraviene todos los artículos
respecto al registro de inmuebles en el Código Civil y lo que yo podría llamar “derecho
común”.