Primer Tribunal Colegiado Regional

Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 1

HEROICA CABORCA, SONORA, A CATORCE DE MARZO DE DOS

MIL DIECINUEVE.
V I S T O para resolver en grado de apelación, el toca civil número
*********; y,
RESULTANDO
1.- La Sentencia de fecha *********, dictada por el Juez de Primera
Instancia Mixto del Distrito Judicial de Magdalena, Sonora, dentro del
expediente número *********, relativo al juicio ESPECIAL EN MATERIA
DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, promovido por *********, en
contra de *********; sentencia definitiva que concluyó con lo siguiente:
“Primero.- Este Juzgado ha sido competente para conocer y resolver el
presente juicio y la vía elegida por la tramitación de la acción ejercitada fue la
correcta.
Segundo.- Se declara procedente la acción de pago de pesos hecha valer
por la actora *********en contra de *********; en consecuencia:
Tercero.- En relación a la prestación reclamada en el inciso A), se declara
rescindido el contrato de arrendamiento exhibido como documentos base de la
acción, celebrado entre las partes el día *********, se ordena la desocupación y
entrega del inmueble objeto del arrendamiento; lo que deberá hacer
voluntariamente la parte demandada en el término de cinco días, apercibida que
de no hacerlo así, será lanzada a su costa mediante el uso de los medios de
apremio que autoriza la ley, según así lo determinan los artículos 401 en relación
con el diverso 162 del Código de Procedimientos Civiles par el Estado de Sonora.
Cuarto.- En lo que refiere a la prestación marcada con el inciso B), se
condena a la parte demandada *********, al pago a favor de la actora *********,
las mensualidades correspondientes a partir del *********al *********, a razón de
$3,000.00 (son: tres mil pesos 00/100 moneda nacional) por mes, como se
pactó en la cláusula quinta del contrato base de la acción, resultando la cantidad
$48,000.00 (son cuarenta y ocho mil pesos moneda nacional), en total.
Quinto.- En relación a la prestación marcada con el inciso B), se
condena a la parte demandada, al pago de las rentas que se sigan venciendo
hasta el momento de la desocupación del inmueble.
Sexto.- En relación a la prestación identificada con el inciso C), se
condena a la parte demandada a pagar a la actora, los gastos y costas que ésta
haya erogado con motivo de la tramitación de este juicio, previa su legal
regulación en la vía incidental, ello en atención a que este fallo, es de condena y
en donde el resultado fue adverso a los intereses de la parte demandada; lo
anterior con fundamento en los artículos 78, 79 y 80 del Código de Procedimientos
Civiles para el Estado de Sonora.
Séptimo.- Se concede a la demandada el término de cinco días para
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 2

dar cumplimiento voluntario a lo ordenado en esta sentencia, en caso de no

hacerlo así, se procederá a la ejecución forzosa de la misma, previa insistencia de
parte legítima.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE.- Así lo resolvió y firmó…”
(Sic)

2.- En contra del anterior pronunciamiento, *********, en su carácter

de parte demandada interpuso recurso de apelación; el cual se
admitió, en efecto devolutivo.
Una vez abierto el toca, se calificó de legal la admisión del
recurso de apelación interpuesto; y una vez substanciada la apelación
por todos sus trámites legales, el asunto se turnó el día veintidós de
febrero del dos mil diecinueve, al Magistrado Ponente LICENCIADO
ALEJANDRO CELAYA PIÑA, para proyecto de resolución.

CONSIDERANDO

I.- Este Primer Tribunal Colegiado Regional del Tercer Circuito

en el Estado, es competente para conocer del presente asunto, con
fundamento en lo dispuesto en el artículo 43, fracción II, inciso a), de
la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de Sonora y con apoyo
en el acuerdo 1/97 Pleno del Honorable Supremo Tribunal de Justicia
del Estado de Sonora, publicado en el Boletín Oficial del Estado, el
diez de abril de mil novecientos noventa y siete, toda vez que se trata
de un recurso de apelación interpuesto en contra de una sentencia
dictada en un asunto de cuantía indeterminada.
II.- El recurso de apelación tiene el objeto y alcance a que se refiere
el artículo 371 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado;
esto es, que este Tribunal, confirme, revoque o modifique la sentencia
dictada en primera instancia en los puntos relativos a los agravios
expresados.
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 3

III.- Por escrito recibido el día *********, ante el Juzgado de origen,

compareció *********, para expresar los motivos de inconformidad que
en su concepto le causa la sentencia definitiva venida a la alzada, los
cuales hace consistir en:

“AGRAVIOS

PRIMERO. Me causa agravio el punto 1 que a la letra dice este juzgado

ha sido competente para conocer y resolver este juicio y la vía elegida para
la tramitación de la acción ejercitada fue la correcta; el punto 2 de la resolución
a la letra dice. Se declara procedente la acción de pago de pesos hecha valer por
la actora *********en contra de *********.

En relación a estos dos puntos de la resolución quiero manifestar

improcedencia, no solo para conocer del asunto de este respetable juzgado, si no
la falta de rigo a la hora de establecer la legitimación activa de la actora donde
decide conocer de un asunto solamente porque la actora presenta la copia de
un contrato de arrendamiento y dando por sentado que los arrendadores son
los propietarios de la finca en cuestión, el juzgador debió allegarse por los
medios idóneos para comprobar en primer término la capacidad que tienen los
actores para arrendar y subsana su incompetencia estableciendo a criterio todas
luces irresponsable cuando señala en el considerando IV donde plasma
textualmente que: En cuanto a la legitimación en la causa se tiene que la demanda
alego lo siguiente: manifestó en relación a los hechos 1, 2, 3, y 5 del escrito inicial
de demanda que es verdad que celebró un contrato con *********, en el cual se
añadió un pago por concepto de renta, por así convenir a los intereses del
arrendador, lo que asentó además en virtud de que no contaba con la cantidad
total de diez mil dólares solicitados como enganche por la compra del predio
materia de la presente controversia, que se le está vendiendo en treinta mil
dólares, de los cuales otorgó la cantidad de nueve mil cien dólares y se le hizo la
entrega de la posesión del predio controvertido, que por dicho anticipo no recibió
recibo alguno--- Agregando que el contrato celebrado inicialmente reemplazaría
por uno de compraventa, pues nunca le fue exhibido documento alguno que
acreditada la propiedad de la actora, *********, respecto del predio que esta
posesionando así como tampoco respecto al predio controvertido, además de que
tampoco le fue proporcionado un número de cuenta bancaria donde debería
realizar los depósitos del pago respectivo.
Finalmente alega que no debe el pago de las rentas reclamadas, ya que
no existen, en virtud de haber realizado un acuerdo verbal con *********, en que
dicho contrato se cambiaría por uno definitivo de compraventa---------------------------
------------------------------------------------------------------
Analizadas que ha sido las defensas opuestas, se determina que son
infundada ya que si bien de autos no se advierte que la parte actora haya
exhibido algún documento que acredita la propiedad del predio rentado; sin
embargo el mismo resulta innecesario en virtud de que la demandada reconoce
expresamente la celebración del contrato de arrendamiento de PROPIEDAD
RURAL con compromiso de compra, celebrado en *********, entre *********,
representante de *********y *********, al dar contestación de la demanda…por lo
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 4

que hace a la LEGITIMACIÓN en el proceso se tiene que la parte actora se

legitimó en términos del artículo 55 fracción I del código de procedimientos civiles
para el Estado de Sonora.
ARTÍCULO 55.- Tienen capacidad para comparecer en juicio:
I.- Las personas físicas que conforme a la ley estén en pleno ejercicio de
sus derechos civiles:

De lo anterior podemos sacar varias conclusiones, pero en esencial me

interesa resaltar las siguientes
• En ningún momento se comprueba la LEGITIMACIÓN ACTIVA,
“AD PROCESUM”, ya que este según la doctrina se refiere a la
parte actora y en esencial a quien tiene la TITULARIDAD DE
UN DERECHO que en este caso sería el propietario quien en
su defecto autorizara a la parte actora a SUB ARRENDAR cosa
que nunca ocurrió y en la que el legislador pretende invocar el
artículo 55, fracción I ya mencionado que lejos de esclarecer la
legitimación la porque nunca comprueba la actora ser titular de ese
derecho, solo prueba tener un contrato, cuando el derecho real
por excelencia es la PROPIEDAD.
• El juzgador se espera hasta que la parte actora supuestamente
certifique la legalidad de la actora con la aceptación de que
celebran un contrato, eso lo que hace es confirmar que la
actora está sacando ventaja de un predio que no es su
propiedad pero en ningún momento debe actualizarse la
legitimación de que los actores son propietarios del predio por
el hecho del reconocimiento de algún acuerdo escrito o verbal
para con ese simple hecho el juzgador decida otorgar la propiedad
y justificación legal para que cualquiera se presente a juicio. El
Juzgador debe verificar el legítimo derecho de todas las
personas que intervienen.
• Y lo más delicado de todo y siendo el motivo del mayor agravio
es que de la transcripción de la resolución de este juzgador se
desprende que tiene conocimiento que se TRATA DE UN
PREDIO RÚSTICO específicamente de un predio que está
constituido como EJIDO y donde su jurisdicción no es válida
por las mismas características y particularidades de estas
competencias.
Si el juzgador debió investigar para darse cuenta que los arrendadores no
son propietarios del predio, motivo de la presente demanda y que demás se trata
de TERRENOS EJIDALES, por lo que es competente para conocer un
TRIBUNAL AGRARIO Y NO UNO DE CARÁCTER CIVIL. Como se demuestra lo
siguiente:
Época: Décima Época
Registro: 2005016
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Tipo de Tesis: Aislada
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 5

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

Libro XXVI, Noviembre de 2013, Tomo 2
Materia(s): Administrativa, Civil
Tesis: II.3o.A.96 A (10a.)
Página: 1624

TRIBUNAL UNITARIO AGRARIO. SI DURANTE EL TRÁMITE DE UN JUICIO

CIVIL SE ADVIERTE QUE LAS OBLIGACIONES DEMANDADAS RECAEN
SOBRE BIENES DE NATURALEZA AGRARIA, EL JUEZ DEBE DECLARARSE
INCOMPETENTE Y REMITIRLE LOS AUTOS PARA QUE CONOZCA DEL
ASUNTO.

Si durante el trámite de un juicio civil se advierte que las obligaciones

demandadas recaen sobre bienes de naturaleza agraria, el Juez debe
declararse incompetente y remitir los autos al Tribunal Unitario Agrario
correspondiente para que conozca del asunto, acorde con el criterio
contenido en la tesis P. CLV/97, del Pleno de la Suprema Corte de Justicia de
la Nación, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta,
Novena Época, Tomo VI, noviembre de 1997, página 75, de rubro:
"COMPETENCIA EN MATERIA AGRARIA. CUANDO SE DEMANDA ALGUNA
ACCIÓN DERIVADA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE TIERRAS
EJIDALES, CORRESPONDE CONOCER AL TRIBUNAL UNITARIO AGRARIO."

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL

SEGUNDO CIRCUITO.

Amparo en revisión 193/2011. Ejido de San Mateo Nopala. 15 de marzo de

2012. Mayoría de votos. Disidente y Ponente: Emmanuel G. Rosales
Guerrero. Secretaria: Claudia Rodríguez Villaverde.
Época: Novena Época
Registro: 197372
Instancia: Pleno
Tipo de Tesis: Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo VI, Noviembre de 1997
Materia(s): Administrativa
Tesis: P. CLV/97
Página: 75
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 6

COMPETENCIA EN MATERIA AGRARIA. CUANDO SE DEMANDA ALGUNA

ACCIÓN DERIVADA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE TIERRAS
EJIDALES, CORRESPONDE CONOCER AL TRIBUNAL UNITARIO AGRARIO.

Del análisis sistemático de los artículos 27, fracción VII, de la Constitución

Política de los Estados Unidos Mexicanos, 45 y 163 de la Ley Agraria y 18,
fracción XI, de la Ley Orgánica de los Tribunales Agrarios, se advierte que el
régimen jurídico de propiedad ejidal o comunal tiende a proteger ese tipo de
propiedad, en cuanto a su integridad, aprovechamiento y acciones de
fomento, no de manera exclusiva por el carácter de las partes en el juicio,
sino por la naturaleza del derecho controvertido y, esencialmente, por su
incidencia sobre los derechos de propiedad, posesión y disfrute de los
bienes agrarios. Asimismo, se consagra la facultad de ejidatarios y
comuneros para la celebración de cualquier contrato, aun con particulares,
que tenga por objeto el uso de tierras ejidales, si esto conviene para el
aprovechamiento de sus recursos productivos. Finalmente, se fija la
competencia de los tribunales agrarios para dirimir juicios de este tipo. En
esa virtud, no obstante que el contrato de arrendamiento es una institución
de carácter civil, resulta determinante considerar el objeto del mismo para
decidir la naturaleza del asunto, porque si versó sobre tierras afectas al
régimen de propiedad ejidal o comunal y atento que es característica
esencial del contrato transmitir la posesión material de la cosa arrendada, se
actualiza la hipótesis contemplada constitucional y legalmente, en que el
ejido ha pactado con particulares el aprovechamiento de sus tierras y, por
ello, cuando la acción intentada incide sobre el cumplimiento o rescisión del
contrato de arrendamiento, por controvertirse cuestiones ligadas a la
posesión de tierras sujetas al régimen de derecho agrario, deben decidir los
Tribunales Unitarios de esa materia, para lo cual cuentan con facultades
expresas.

Competencia 278/97. Suscitada entre el Tribunal Unitario Agrario del

Trigésimo Noveno Circuito y el Juzgado de Distrito en el Estado de Baja
California Sur, ambos con residencia en La Paz. 18 de septiembre de 1997.
Unanimidad de diez votos. Ausente: Sergio Salvador Aguirre Anguiano.
Ponente: Genaro David Góngora Pimentel. Secretario: Víctor Francisco Mota
Cienfuegos.

El Tribunal Pleno, en su sesión privada celebrada el tres de noviembre en

curso, aprobó, con el número CLV/1997, la tesis aislada que antecede; y
determinó que la votación es idónea para integrar tesis jurisprudencial.
México, Distrito Federal, a tres de noviembre de mil novecientos noventa y
siete.

Ahondando en la legitimación y en los requisitos que deben

observarse a la hora de invocar algún derecho, la labor del juzgador no es la
de un simple mediador resolutorio de conflictos entre las partes que suponen se
les está coartando algún bien o algún derecho; el juzgador en este sentido es
instrumento de certeza en que las partes depositan en él esta facultad y
obligación legal y procesal.
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 7

Eso tiene que ver ya que la ley le concede facultades suficientes a los
juzgadores para que sean exhaustivos en la búsqueda de la verdad, sobre la
celeridad de resolver los procesos, esto se puede observar en el Artículo 261 del
Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora, donde indica
que el juzgador puede y debe llegar a la verdad y la comprobación de todos
los elementos que constituyen el ocurso de que se trate para con eso estar
en los mejores condiciones de otorgar a cada quien lo que derecho
corresponde:
ARTICULO 261.- Independientemente de la carga de la prueba impuesta
a las partes conforme a los artículos anteriores, el juez o tribunal tendrán los
siguientes poderes para conocer la verdad sobre los puntos controvertidos:
I.- Examinar a cualquier persona, sea parte o tercero o valerse de
cualesquiera cosas o documentos, ya que sea que pertenezcan a las partes
o a un tercero, sin más limitación que la de que las pruebas no estén
prohibidas; y de que si se trata de tercero se procure armonizar el interés de
la justicia con el respeto que merecen los derechos de éste;
Es por eso que no se puede deducir que la parte actora tiene derecho
a cobrar rentas, sin que haya quedado demostrado que la persona que
arrendó es legítima duela del predio o en su defecto se autorizó por el dueño
para que su nombre realizara esta actividad, La lógica jurídica y los
ordenamiento formales son claros en muchos apartados y preceptos inscritos
en su leyes en este sentido. Por mencionar alguno que tiene aplicación. Como
es el Artículo 39 del Código Civil par el Estado de Sonora que habla de los actos
jurídicos y los requisitos que deben ser considerados para que un acto sea válido.
Y es orden de ideas no se habla de la evidente existencia de la capacidad de la
actora para promulgarse como arrendadora del predio que nos ocupa como la
inexistente capacidad que tiene para demandar a la suscrita en los mismos
términos.
ARTICULO 39.- Para el acto jurídico sea válido, supuesta su existencia,
se requieren:
I.- La capacidad en el autor o autores del acto;
II.- La ausencia de vicios de la voluntad;
III.- La forma, cuando la ley así lo declare.
IV.- La ilicitud en el objeto, motivo, fin o condición del acto.
Toda esta situación no es cosa menor y el juzgador no la puede pasar
por alto a la ahora de invocar legitimaciones casi por ministerio de ley
cuando si bien tiene la facultad para decretar y declarar ser detentor de
derecho y obligaciones a las personas, este ejercicio no es una FACULTAD
DISCRECIONAL del juzgador tiene que valorar no lo actuado sino la
legalidad y los requisitos formales de la ley para tales efectos esto lo
dejan claros los artículos 47, 935, 939 del Código Civil para el Estado de
Sonora, donde es claro que no se puede celebrar actos a nombre de otra
persona sin tener la autorización de quien es el titular del derecho. Para esto
el juzgador no le debe quedar duda de quien es el dueño de los derechos o
verificar las autorizaciones hechas por los mismos a los que actuaran en su
nombre, pero es claro que la parte actora no está cumpliendo un mandato a
nombre del dueño de la parcela, está actuando a título personal en el acto
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 8

que se celebró lo que constituye una inexistencia tanto del acto jurídico
como la interposición de la demanda.
ARTÍCULO 47 CCES.- Ninguno puede celebrar actos jurídicos a nombre
de otro sin estar autorizado por el o por la ley
ARTÍCULO 935 CCES.- Los bienes de uso común son inalienables e
imprescriptibles. Pueden aprovecharse de ellos todos los habitantes, con las
restricciones establecidas por la ley, pero aprovechamientos especiales se
necesita concesión otorgada con los que prevengan las leyes respectivas.
ARTÍCULO 939 CCES.- Son bienes de propiedad de los particulares
todas las cosas cuyo dominio les pertenece legalmente, y de las que no puede
aprovecharse ninguno sin consentimiento del dueño o autorización de la ley.
Yendo un poco más lejos en el análisis y la probidad que debe tener el
juzgador cuando reciba alguna demanda y decida darle curso, porque para ese
momento se supone que encontró elementos suficientes en las que las partes
intervenientes son susceptibles de algún derecho. Pero no puede dejar de ver en
ningún momento cuando alguna de las partes no está obrando o comprobando de
lo que tiene obligación de demostrar;
En este caso en particular conforme se presentó la demanda y las
pruebas que se ofrecieron, se está ante un evidente caso de simulación por
parte de la actora donde pretende favorecerse de bienes y derechos que no
le corresponden y el juzgador le concedió la posibilidad de disfrutar de estos
momentos sin que haya tenido la necesidad de demostrar la legal pertenencia o
adquisición de las cosas, la parte actora actúo en evidente simulación y el juez
decidió quitarle el legítimo derecho al dueño para dárselo a los simuladores.
Y es absolutamente peligroso que el juzgador le restituya la cosa a
alguien que en ningún momento ha probado ser dueña de esta.
Artículo 2362.- La simulación es absoluta cuando el acto simulado nada
tiene de real; es relativa cuando a un acto jurídico se le da una falsa apariencia
que oculta su verdadero carácter.
Artículo 2363.- La simulación absoluta origina la inexistencia del acto, y,
en consecuencia, lo priva totalmente de efectos jurídicos. De ella puede
prevalecerse todo interesado, no desaparece por la prescripción, ni por la
confirmación del acto. Cuando éste perjudique a la hacienda pública, el ministerio
público podrá también invocar la inexistencia.
Artículo 2365.- Descubierta la simulación absoluta, se restituirá la cosa o
derecho a quien pertenezca, con sus frutos e intereses, si los hubiere; pero si la
cosa o derecho han pasado a título oneroso a un tercero de buena fe, no habrá
lugar a la restitución. También subsistirán los gravámenes impuestos a favor de un
tercero de buena fe.
Artículo 2668.- El que no fuere dueño de la cosa podrá arrendarla si
tiene facultad para celebrar ese contrato, ya en virtud de autorización del
dueño, ya por disposición de la ley.

No pretendo ser reiterativa de la improcedente legitimación que otorgó el

juzgador a la parte actora, cuando la ley es clara al respecto y no requiere mayor
explicación que lo que en sus artículos menciona:
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 9

CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL ESTADO DE

SONORA
ARTÍCULO 64.- Habrá legitimación de parte cuando la acción se ejercita
por la persona a quien la ley concede facultad para ello y frente a la persona
contra quien deba ser ejercitada, Nadie puede valer en juicio, en nombre propio,
un derecho ajeno excepto en los casos previstos por la ley. Una acción podrá
ejercitarse por persona diversa de su titular en los siguientes casos:
ARTÍCULO 259.- Artículo 259.- Son improcedentes y el Juez podrá rechazar de
plano las pruebas que se rindan:
…
IV.- En los casos expresamente prohibidos por la ley;

SEGUNDO.- Ahora los agravios. no solo en lo expuesto, sino existe

evidente incompetencia del juzgador para conocer de este asunto ya que el
predio en cuestión se encuentra regulado por la materia agraria por lo que no
es competente para conocer un juez de lo civil por mas que se trate y el
juzgador pretenda argumentar que es por tratarse de cuestiones de arrendamiento
porque la constitución es muy clara en su artículo 27, fracción VII… que a la letra
dice:
Artículo 27.- La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de
los límites del territorio nacional, corresponde originalmente a la Nación, la cual ha
tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares,
constituyendo la propiedad privada.
…
VII La ley, con respeto a la voluntad de los ejidatarios y comuneros para
adoptar las condiciones que mas les convengan en el aprovechamiento de sus
recursos productivos, regulará el ejercicio de los derechos de los comuneros sobre
la tierra y de cada ejidatario sobre su parcela. Asimismo, establecerá los
procedimientos por los cuales los ejidatarios y comuneros podrán asociarse
entre sí, con el Estado o con terceros y otorgar el uso de sus tierras; y,
tratándose de ejidatarios, transmitir sus derechos parcelarios entre los miembros
del núcleo de población; igualmente fijará los requisitos y procedimientos conforme
a los cuales la asamblea ejidal otorgará al ejidatario el dominio sobre su parcela.
En caso de enajenación de parcelas el derecho de preferencia que prevea la ley.
De esa manera se establece claramente la competencia cuando se trata
de territorio que cuenta con estas características como son los ejidos; quedamos
demostrada que la procedencia en el asunto de que se trata es la de los
TRIBUNALES AGRARIOS y no los del orden civil. A este respecto podemos
invocar en consideración algunos numerales de la
LEY AGRARIA:
Artículo 23. La asamblea se reunirá por los menos una vez cada seis
meses o cono mayor frecuencia cuando así lo determine su reglamento o su
costumbre. Serán de la competencia exclusiva de la asamblea los siguientes
asuntos:
…
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 10

V.- Aprobación de los contratos y convenios que tenga por objeto el

uso o disfrute por terceros de las tierras de uso común;

Artículo 45. Las tierras ejidales podrán ser objeto de cualquier

contrato de asociación o aprovechamiento celebrado por el núcleo
celebrado por el núcleo de población ejidal, o por los ejidatarios titulares,
según se traté de tierras de uso común o parcelas, respectivamente. Los contratos
que impliquen el uso de tierras ejidales por terceros tendrán duración acorde al
proyecto productivo correspondiente, no mayor a treinta años, prorrogables.
Artículo 165.- Los tribunales agrarios, además, conocerán en la vía de
jurisdicción voluntaria de los asuntos no litigiosos que les sean planteados,
que requieran la intervención judicial, y proveerán lo necesario para proteger
los intereses de los solicitantes.
Artículo 18.- Los tribunales unitarios conocerán, por razón del territorio,
de las controversias que se les planteen con relación a tierras ubicadas dentro de
su jurisdicción, conforme a la competencia que les confiere este artículo.
Los tribunales unitarios serán competentes para conocer:
XI.- De las controversias relativas a los contratos de asociación o
aprovechamiento de tierras ejidales, a que se refiere el artículo 45 de la Ley
Agraria;
En tal virtud Es verdad que la ley realiza una apertura para que el
ejidatario o comunero pueda realizar contratos de arrendamiento, pero las tierras
de uso común como las parceladas siguen siendo propiedad del ejido, lo
que vende, o renta, el ejidatario o el comunero solo es el usufructo de su
parcela, lo anterior lo sigue previniendo el artículo 27 por eso te puse la fracción
VII de ese Artículo Constitucional por eso las personas que arrendador
evidentemente no cuentan con la capacidad para rentar, vender o usufructuar la
parcela por lo que estamos ante un acto que está viciado de nulidad relativa y con
esto la falta de capacidad de las partes para demandar como del tribunal para
conocer del asunto…”
(Sic)

IV.- Analizados los motivos de inconformidad, se determina que

los agravios son infundados, lo que conlleva a CONFIRMAR, la
sentencia venida a la alzada, por las siguientes consideraciones:

Respecto, al primer agravio, que, en lo toral, la parte recurrente, lo

hace valer, en el sentido de que la parte accionante, no tiene
legitimación activa, en atención a que no demostró tener la propiedad
del inmueble materia de la presente causa.

Atentos a ello, es pertinente, primeramente, puntualizar que la

parte inconforme confunde el concepto de legitimación en la causa,
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 11

con legitimación en el proceso; el primero, establece la titularidad del

derecho que se ejercita; y la legitimación en el proceso se produce
cuando el derecho que se cuestionará en el juicio es ejercitado en el
proceso por quien tiene aptitud para hacerlo valer, bien porque se
ostente como titular de ese derecho o bien porque cuente con la
representación legal de dicho titular. La legitimación ad procesum es
requisito para la procedencia del juicio, mientras que la ad causam, lo
es para que se pronuncie sentencia favorable.

No como la parte inconforme lo pretende establecer en el agravio en

estudio, es decir, la legitimación en el proceso, no se trata sobre la
titularidad del derecho, sino la legitimación en la causa.

Sirve de apoyo a lo anterior, la Jurisprudencia de la Novena Época,

con Registro: 196956, Instancia: Segunda Sala, Tipo de Tesis:
Jurisprudencia, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su
Gaceta, Tomo VII, Enero de 1998, Materia(s): Común, Tesis: 2a./J.
75/97, Página: 351, que a la letra dice:

LEGITIMACIÓN PROCESAL ACTIVA. CONCEPTO. Por

legitimación procesal activa se entiende la potestad legal para acudir
al órgano jurisdiccional con la petición de que se inicie la tramitación
del juicio o de una instancia. A esta legitimación se le conoce con el
nombre de ad procesum y se produce cuando el derecho que se
cuestionará en el juicio es ejercitado en el proceso por quien tiene
aptitud para hacerlo valer, a diferencia de la legitimación ad causam
que implica tener la titularidad de ese derecho cuestionado en el juicio.
La legitimación en el proceso se produce cuando la acción es
ejercitada en el juicio por aquel que tiene aptitud para hacer valer el
derecho que se cuestionará, bien porque se ostente como titular de
ese derecho o bien porque cuente con la representación legal de dicho
titular. La legitimación ad procesum es requisito para la procedencia
del juicio, mientras que la ad causam, lo es para que se pronuncie
sentencia favorable.”
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 12

Puntualizado lo anterior, y con independencia, lo artículos 540 y 541

del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora,
establecen lo siguiente:

“Artículo 540.- A las controversias que versen sobre el arrendamiento inmobiliario

serán aplicables las disposiciones de este capítulo. El juez tendrá las más amplias
facultades, dentro de la normatividad que le confiere su competencia y jurisdicción, para
impulsar el procedimiento y decidir lo que en derecho convenga teniendo como objetivo
que sus resoluciones se emitan de manera pronta, completa e imparcial.
A las acciones que se intenten contra el fiador que haya otorgado fianza de carácter
civil o terceros por controversias derivadas del arrendamiento, se aplicarán las reglas de
este título, en lo conducente, respetando en todo momento la esencia y naturaleza del
contrato de fianza. Igualmente, la acción que intente el arrendatario para exigir al
arrendador el derecho del tanto y el pago de los daños y perjuicios a que se refiere el
artículo 2717 del Código Civil para el Estado de Sonora, se sujetará a lo dispuesto en este
título.”

“Artículo 541.- Para el ejercicio de cualesquiera de las acciones previstas en

este título, el actor deberá exhibir con su demanda el contrato de arrendamiento
correspondiente, en el caso de haberse celebrado por escrito.
La falta de contrato escrito no limita el ejercicio de esta acción, debiendo el
actor acompañar con su escrito de demanda cualquier medio de prueba tendiente
a demostrar las existencia de la relación contractual, con independencia de las
pruebas relacionadas con el motivo de la controversia, pruebas con las cuales se
le dará vista al demandado en el momento del emplazamiento, para que junto con
la contestación manifieste lo a que su derecho convenga y ofrezca las pruebas de
su parte.
En la demanda, contestación, reconvención y contestación a la reconvención,
las partes deberán ofrecer las pruebas que pretendan rendir durante el juicio,
exhibiendo las documentales que tengan en su poder o el escrito sellado mediante
el cual se hayan solicitado los documentos que no tuvieran en su poder en los
términos de los artículos 228 y 229 de este Código.”

De los anteriores preceptos, se advierte que el presente juicio dirime

cuestiones derivadas de un contrato de arrendamiento, no cuestiones
de propiedad o de posesión en determinado momento, sino aquello
que derive en controversia, del cumplimiento de la relación contractual.

En la especie, se observa que la acción ejercitada en términos de

los numerales indicados, versa sobre el pago de las rentas vencidas,
desocupación y entrega material y jurídica del inmueble arrendado.
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 13

Esto último conlleva, que lo que se pretendió es hacer valer un

derecho personal, en contra de la parte demandada, no un ejercicio de
un derecho real; de ahí que resulta en determinado momento
irrelevante demostrar que se tiene la propiedad del inmueble
arrendado, por parte del arrendador, sino solo esa relación contractual,
que quedó demostrada en autos, la vinculación que hay entre las
partes, a raíz del contrato.

Sirve de apoyo a lo anterior, la Jurisprudencia de la Octava Época

Registro: 226444, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo
de Tesis: Jurisprudencia, Fuente: Semanario Judicial de la Federación,
Tomo V, Segunda Parte-2, Enero-Junio de 1990. Materia(s): Civil,
Tesis: VI.2o. J/72, Página: 670, cuyo contenido determina lo siguiente:

“ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL ARRENDADOR. La

calidad del arrendador dimana del contrato de arrendamiento, por lo
que, quien se ostenta como tal en un juicio, no necesita acompañar
documento probatorio de la propiedad, pues basta con que se haya
demostrado la existencia del contrato para considerarlo legitimado
para ejercitar la acción que intentó, en virtud de que ésta es de
carácter personal y no real.”

De ahí que, este primer agravio es infundado.

En lo que concierne al segundo motivo de inconformidad, que en lo
principal lo hace valer, la parte recurrente, en la incompetencia por
materia, del juzgado de origen, ya que asevera que es una cuestión de
la materia agraria, por tratarse de un predio ejidal, y que ello no lo
observó el A quo en el juicio.

Primeramente, el argumento es inconducente, ya que introduce

una cuestión nueva, que no fue materia de la litis como la
incompetencia por materia, lo cual no fue alegado en su escrito de
contestación, solo mencionó que se trata de un terreno ejidal, como se
observa del escrito agregado al sumario en fecha di*********, de la foja
118 a la 121 del Expediente principal.
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 14

Sin embargo, con independencia de lo anterior, en el presente juicio

no se dirimió una cuestión que implique derechos agrarios, sino el
incumplimiento de obligaciones derivadas de una relación contractual
de arrendamiento, por lo que, en ese sentido, le compete al juez de
primera instancia civil, dirimir las situaciones controvertidas que se
susciten en el contrato; cómo se puede dilucidar de la fracción XIX,
segundo párrafo, del artículo 27 de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos, que a la letra dice:

“Artículo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los

límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha
tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares,
constituyendo la propiedad privada.
(…)
La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la Nación, se
regirá por las siguientes prescripciones:
(…)
XIX. Con base en esta Constitución, el Estado dispondrá las medidas para la
expedita y honesta impartición de la justicia agraria, con objeto de garantizar la
seguridad jurídica en la tenencia de le (sic DOF 03-02-1983) tierra ejidal, comunal
y de la pequeña propiedad, y apoyará la asesoría legal de los campesinos.
Son de jurisdicción federal todas las cuestiones que por límites de
terrenos ejidales y comunales, cualquiera que sea el origen de éstos, se
hallen pendientes o se susciten entre dos o más núcleos de población; así
como las relacionadas con la tenencia de la tierra de los ejidos y
comunidades. Para estos efectos y, en general, para la administración de justicia
agraria, la ley instituirá tribunales dotados de autonomía y plena jurisdicción,
integrados por magistrados propuestos por el Ejecutivo Federal y designados por
la Cámara de Senadores o, en los recesos de ésta, por la Comisión Permanente.
Párrafo adicionado DOF 06-01-1992 La ley establecerá un órgano para la
procuración de justicia agraria…”

Es decir, la naturaleza de la acción no implica, el cuestionamiento

sobre la tenencia de la tierra de los ejidos y comunidades; así como de
límites de terrenos de esa misma índole; sino, el cuestionamiento en
este asunto, versa, sobre el cumplimiento de un contrato de
arrendamiento, cuya figura es regulado por la materia civil; que es la
relación jurídica que vincula a la parte actora y a la demandada; no el
origen jurídico del inmueble.
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 15

Sirve de apoyo a lo anterior la Jurisprudencia de la Novena Época

Registro: 195007, Instancia: Pleno, Tipo de Tesis: Jurisprudencia,
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo VIII,
Diciembre de 1998, Materia(s): Común. Tesis: P./J. 83/98. Página: 28,
que a la letra dice:

“COMPETENCIA POR MATERIA. SE DEBE DETERMINAR

TOMANDO EN CUENTA LA NATURALEZA DE LA ACCIÓN Y NO
LA RELACIÓN JURÍDICA SUSTANCIAL ENTRE LAS PARTES. En
el sistema jurídico mexicano, por regla general, la competencia de los
órganos jurisdiccionales por razón de la materia se distribuye entre
diversos tribunales, a los que se les asigna una especialización, lo que
da origen a la existencia de tribunales agrarios, civiles, fiscales,
penales, del trabajo, etcétera, y que a cada uno de ellos les
corresponda conocer de los asuntos relacionados con su especialidad.
Si tal situación da lugar a un conflicto de competencia, éste debe
resolverse atendiendo exclusivamente a la naturaleza de la acción, lo
cual, regularmente, se puede determinar mediante el análisis
cuidadoso de las prestaciones reclamadas, de los hechos narrados, de
las pruebas aportadas y de los preceptos legales en que se apoye la
demanda, cuando se cuenta con este último dato, pues es obvio que
el actor no está obligado a mencionarlo. Pero, en todo caso, se debe
prescindir del estudio de la relación jurídica sustancial que vincule al
actor y al demandado, pues ese análisis constituye una cuestión
relativa al fondo del asunto, que corresponde decidir exclusivamente al
órgano jurisdiccional y no al tribunal de competencia, porque si éste lo
hiciera, estaría prejuzgando y haciendo uso de una facultad que la ley
no le confiere, dado que su decisión vincularía a los órganos
jurisdiccionales en conflicto. Este modo de resolver el conflicto
competencial trae como consecuencia que el tribunal competente
conserve expedita su jurisdicción, para resolver lo que en derecho
proceda.”

Bajo ese tenor, este agravio, de igual forma, es infundado.

Con todo lo anterior, en el caso concreto, se CONFIRMA, como al

efecto se hace la Sentencia de fecha *********, dictada por el Juez de
Primera Instancia Mixto del Distrito Judicial de Magdalena, Sonora,
dentro del expediente número *********, relativo al juicio ESPECIAL EN
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 16

MATERIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, promovido por

*********, en contra de *********.

V.- Con fundamento en el artículo 89 del Código de Procedimientos

Civiles para el Estado de Sonora, y toda vez que a la parte
demandada *********, le recayeron dos sentencias adversas conformes
de toda conformidad, con independencia de lo declarado en primera
instancia, se condena a pagar a favor de la parte actora *********, las
costas que erogó con motivo de la tramitación de ambas instancias,
previa regulación en la vía Incidental.

Por lo anteriormente expuesto, fundado y con apoyo además en los

artículos 335, 336, 337, 338, 340 y 342 del Código de Procedimientos
Civiles para el Estado de Sonora, se resuelve la presente controversia,
bajo los siguientes:

PRIMERO.- Se CONFIRMA la Sentencia de fecha *********, dictada

por el Juez de Primera Instancia Mixto del Distrito Judicial de
Magdalena, Sonora, dentro del expediente número *********, relativo al
juicio ESPECIAL EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO
INMOBILIARIO, promovido por *********, en contra de *********.

SEGUNDO.- Por lo expuesto en el considerando V de la presente

resolución se condena a la parte demandada *********, a pagar a favor
de la parte actora *********, las costas que erogó con motivo de la
tramitación de ambas instancias; previa regulación en la vía incidental.

N O T I F I Q U E S E; háganse las anotaciones en el Libro de

Gobierno, envíese testimonio de esta resolución al Juzgado de origen,
devolviéndole el expediente en su caso, y, en su oportunidad,
archívese el presente toca como asunto total y definitivamente
concluido.

ESTA RESOLUCIÓN CONSTITUYE FALLO DEFINITIVO QUE

EMITE EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO REGIONAL DEL
TERCER CIRCUITO, CON RESIDENCIA EN HEROICA CABORCA,
 Primer Tribunal Colegiado Regional
Del Tercer Circuito del Estado de Sonora.

TOCA CIVIL ***/2018 17

SONORA, POR UNANIMIDAD DE VOTOS DE LOS MAGISTRADOS

QUE CONFORMAN ESTE TRIBUNAL, LICENCIADO ALEJANDRO
CELAYA PIÑA, PRIMER PONENTE; LICENCIADO DANIEL MURCIA
UREÑA, PRESIDENTE Y SEGUNDO PONENTE; y LICENCIADO
ELIGIO ROMÁN BERNAL, TERCER PONENTE; BAJO LA
PONENCIA DEL PRIMERO DE LOS NOMBRADOS, MAGISTRADO
LICENCIADO ALEJANDRO CELAYA PIÑA, QUIENES FIRMAN
ANTE LA SECRETARIA DE ACUERDOS DE TRIBUNAL,
LICENCIADA MYRNA MINA MIYAGUI NAMIKAWA, QUE
LEGALMENTE AUTORIZA Y DA FE; HABIÉNDOSE TERMINADO
EL ENGROSE CORRESPONDIENTE EL DIA CATORCE DE MARZO
DEL DOS MIL DIECINUEVE. DOY FE.
MAGISTRADO PRESIDENTE LICENCIADO DANIEL MURCIA UREÑA,
MAGISTRADO PONENTE LICENCIADO ALEJANDRO CELAYA PIÑA,
MAGISTRADO LICENCIADO ELIGIO ROMÁN BERNAL Y SECRETARIA DE
SECRETARIA DE ACUERDOS DE TRIBUNAL LICENCIADA MYRNA MINA
MIYAGUI NAMIKAWA (FIRMADOS).